https://realestatebusiness.seesaa.net/ サラリーマン大家やってます。激戦区・札幌で６棟５４室、東京２３区で１２棟３４室、杜の都仙台で１棟７室、海の幸が美味しい富山で１棟８室、ベッドタウンの千葉県で１棟１室、合計２１棟１０４室を運営する大家として日々頑張っています。賃貸経営も決して楽じゃない！肥大化する借金、拡大する空室率、減少する人口とひたすら戦う「不動産”闘志”家」。そんな大家の日常を赤裸々に綴ります。 ja http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss サラリーマン大家やってます。激戦区・札幌で６棟５４室、東京２３区で１２棟３４室、杜の都仙台で１棟７室、海の幸が美味しい富山で１棟８室、ベッドタウンの千葉県で１棟１室、合計２１棟１０４室を運営する大家として日々頑張っています。賃貸経営も決して楽じゃない！肥大化する借金、拡大する空室率、減少する人口とひたすら戦う「不動産”闘志”家」。そんな大家の日常を赤裸々に綴ります。 サラリーマン大家,札幌,東京,アパート経営,アパマン,融資,キャッシュフロー,ハッピーリタイヤ,ハッピーリタイア,副業,投資,不動産投資,不動産,住宅,ローン,投資物件,収益物件,利回り,仙台,空室対策,不動産賃貸業,大家 ひろ＊ no https://realestatebusiness.seesaa.net/article/520447631.html Wed, 15 Apr 2026 08:02:24 +0900 人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。現在１２位です。今日の会議、なんとか乗り切れるといいんだけど。応援クリックよろしくお願いします→健康は最大の資産であり、第一の富である。年齢を重ねるごとにそう感じます。そして最大の資産を得るためには、お金という資産もある程度は必要だなとも思います。お会いした方はよくご存じかと思いますが、私は残念ながら世間的にはデブと呼ばれる部類に属する人種です。なんというか、とにかく食い意地がはっているのだと思います。そこまでお腹が空いて.. 人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。 現在１２位です。今日の会議、なんとか乗り切れるといいんだけど。 応援クリックよろしくお願いします→ 健康は最大の資産であり、第一の富である。年齢を重ねるごとにそう感じます。 そして最大の資産を得るためには、お金という資産もある程度は必要だなとも思います。 お会いした方はよくご存じかと思いますが、私は残念ながら世間的にはデブと呼ばれる 部類に属する人種です。なんというか、とにかく食い意地がはっているのだと思います。 そこまでお腹が空いてなくても、目の前に美味しそうなものがあると食べてしまう。 お酒を飲むと延々とおつまみを食べ続ける。そういうところがダメなんだと思いますが それを今更直せと言われても難しいところは正直あります・・・。 健康診断はサラリーマンの勤め先で毎年受診しています。その数値に関してですが、 これだけ太ってる割には悪くないだろうと思うものの、やっぱりあまり良くないところも あるにはあります。遺伝的によくない数字もあれば、デブだから増えてる数字も。 健康診断の結果を受けて、近所のかかりつけ医の先生のところに行って、痩せないと ダメだよ～と言われながら多少の薬を出して貰っている感じです。お薬のおかげで 数値が下がったものもありますが、中には下がりきらずにいるものも。やっぱこれは ちゃんと痩せないとダメってことなんでしょうね。 私自身が健康を意識してやっていることと言えば、ウォーキングです。 一日一万歩を目標に歩いており、割と達成率も高めです。昼休みに歩いたり、 隣駅の整形外科に行くのに歩いてみたり、スーパーの買物で荷物持ちを買って出たり。 テレワークだと特に歩く理由がなくなりがちなので、地道に毎日歩くようにしています。 あとは、自費でできる検査なんかもできるだけやるようにしています。 例えば胃カメラ。会社の健康診断もありますが、胃カメラは基本オプション扱いで、 バリウムを飲むことになります。バリウム飲んで検査に引っかかって、結局胃カメラを 飲むことになって「結局バリウム意味ないじゃん」と思うようになりました。 そこで、会社のバリウム検査はキャンセルして、自腹で胃カメラ検査をしています。 寝ている間に終わるお医者さんに行って、点滴で寝ている間にさらっと検査されます。 お値段は多少かかりますが、苦しさも何もないのでとてもありがたいです。 昨日は胃カメラだけでなく、大腸カメラの検査も受診してきました。これは会社の 健康診断ではやってくれないですし、４０代後半にもなって人生も折り返しを過ぎ、 身体に異変が起こりはじめる頃合いだと思うので、今のうちに手を打っておこう、 どうせ胃カメラで眠らさせられるんだし、その間に大腸も一緒にやって貰おう、 という発想でした。 前日からの食事制限、当日の下剤など、胃カメラに比べてハードルが高かったですが 無事に寝ている間に大腸カメラも終了。ポリープがあったので切除いただきました。 日帰り手術扱いになるということですので、医療保険の申請をしておかないと。 健康は最大の財産と言いますが、健康でい続けるためには努力もお金も必要と思います。 健康な食事はジャンクな食事よりお金がかかりますし、よりよい健康診断や検査を 受けようとすれば、それもお金がかかります。 お金がないからと、ジャンクなものを食べて検査をスルーしていると、結果として 健康を維持することが難しくなってしまうのではないかと想像します。 お金で健康は買えないと言われますが、健康になる権利を買うことはできるのだと 私は考えております。お金は幸せも健康も直接的に買うことはできません。 それでも間接的に幸せになるために必要な下地や、健康になるために必要な材料を 購入することはできるのだと思います。 不動産投資をやっていてよかったと思うのは、一般のサラリーマンではちょっと 荷が重いなと思う金額の出費も、不動産収入があるので躊躇せずに支出することが 出来るということもあると思います。 不動産投資を始める、と決めた過去の自分には感謝しないとです。 たいしたスキルもなく、周りの人に助けて貰いながら生きながらえている私ですが 決断をしたという点だけは自分でしかできないこと。そこは自画自賛したいと思います。 ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには お帰りの前にこちらをクリックですよ！→ ]]> 人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

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健康は最大の資産であり、第一の富である。年齢を重ねるごとにそう感じます。

そして最大の資産を得るためには、お金という資産もある程度は必要だなとも思います。



お会いした方はよくご存じかと思いますが、私は残念ながら世間的にはデブと呼ばれる

部類に属する人種です。なんというか、とにかく食い意地がはっているのだと思います。

そこまでお腹が空いてなくても、目の前に美味しそうなものがあると食べてしまう。

お酒を飲むと延々とおつまみを食べ続ける。そういうところがダメなんだと思いますが

それを今更直せと言われても難しいところは正直あります・・・。



健康診断はサラリーマンの勤め先で毎年受診しています。その数値に関してですが、

これだけ太ってる割には悪くないだろうと思うものの、やっぱりあまり良くないところも

あるにはあります。遺伝的によくない数字もあれば、デブだから増えてる数字も。



健康診断の結果を受けて、近所のかかりつけ医の先生のところに行って、痩せないと

ダメだよ～と言われながら多少の薬を出して貰っている感じです。お薬のおかげで

数値が下がったものもありますが、中には下がりきらずにいるものも。やっぱこれは

ちゃんと痩せないとダメってことなんでしょうね。



私自身が健康を意識してやっていることと言えば、ウォーキングです。

一日一万歩を目標に歩いており、割と達成率も高めです。昼休みに歩いたり、

隣駅の整形外科に行くのに歩いてみたり、スーパーの買物で荷物持ちを買って出たり。

テレワークだと特に歩く理由がなくなりがちなので、地道に毎日歩くようにしています。



あとは、自費でできる検査なんかもできるだけやるようにしています。



例えば胃カメラ。会社の健康診断もありますが、胃カメラは基本オプション扱いで、

バリウムを飲むことになります。バリウム飲んで検査に引っかかって、結局胃カメラを

飲むことになって「結局バリウム意味ないじゃん」と思うようになりました。



そこで、会社のバリウム検査はキャンセルして、自腹で胃カメラ検査をしています。

寝ている間に終わるお医者さんに行って、点滴で寝ている間にさらっと検査されます。

お値段は多少かかりますが、苦しさも何もないのでとてもありがたいです。



昨日は胃カメラだけでなく、大腸カメラの検査も受診してきました。これは会社の

健康診断ではやってくれないですし、４０代後半にもなって人生も折り返しを過ぎ、

身体に異変が起こりはじめる頃合いだと思うので、今のうちに手を打っておこう、

どうせ胃カメラで眠らさせられるんだし、その間に大腸も一緒にやって貰おう、

という発想でした。



前日からの食事制限、当日の下剤など、胃カメラに比べてハードルが高かったですが

無事に寝ている間に大腸カメラも終了。ポリープがあったので切除いただきました。

日帰り手術扱いになるということですので、医療保険の申請をしておかないと。



健康は最大の財産と言いますが、健康でい続けるためには努力もお金も必要と思います。

健康な食事はジャンクな食事よりお金がかかりますし、よりよい健康診断や検査を

受けようとすれば、それもお金がかかります。



お金がないからと、ジャンクなものを食べて検査をスルーしていると、結果として

健康を維持することが難しくなってしまうのではないかと想像します。



お金で健康は買えないと言われますが、健康になる権利を買うことはできるのだと

私は考えております。お金は幸せも健康も直接的に買うことはできません。

それでも間接的に幸せになるために必要な下地や、健康になるために必要な材料を

購入することはできるのだと思います。



不動産投資をやっていてよかったと思うのは、一般のサラリーマンではちょっと

荷が重いなと思う金額の出費も、不動産収入があるので躊躇せずに支出することが

出来るということもあると思います。



不動産投資を始める、と決めた過去の自分には感謝しないとです。

たいしたスキルもなく、周りの人に助けて貰いながら生きながらえている私ですが

決断をしたという点だけは自分でしかできないこと。そこは自画自賛したいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

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現在１２位です。胃カメラ大腸カメラのため朝ご飯を食べられず。腹減った。

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たまにはラッキーだったことでも書きます。札幌６棟目でエアコンを自腹で設置の上

退去時に置いていきたいというご相談がありました。もちろんＯＫです！ありがたい！



ここのところ、札幌でもエアコンを設置することが当たり前になりつつあります。

築古の家賃が安い物件はともかくとして、そこそこの家賃を取っている物件で

エアコンがないのは致命傷になりかねない、という感じがしてきました。



私が初めて札幌に行ったのは・・・学生の頃でした。雪まつりなるものを見てみたいと

パックツアーで安く旅行。とにかく寒くて歩いてるだけで歯がガチガチ震えたのを

よく覚えています。学生なのに奮発して回らないお寿司屋さんに行ったのも良き思い出。

まあとにかく「寒かった！」という印象が強かった札幌でした。



はじめて札幌に物件を購入して、札幌に通うようになってからは、学生の頃に感じた

強烈な寒さではなくなっているような気がしていました。少なくとも、すすきのを

歩いていて歯がガチガチするほど寒かった覚えはありません。

少し温暖化しているのかな？などと思っておりました。



そしてここ数年、札幌でも普通に３０度を超える暑さになる日があります。

東京みたいにじめじめした湿気はないので過ごしやすいですが、確かに昔よりも

汗をかいて暑いと感じる日は増えた気がします。本州で鍛えられているので、

エアコンをつけるほどではないと思っているんですけどね。



また、私は夏フェスやライブが好きなんですが、ここ数年欠かさず行っているのが

北海道は石狩で行われているライジングサンロックフェスティバルです。ここも

若かりし頃に行ったことがあるのですが、その時はテントに泊まると夜中寒くて

防寒着が必要なレベルでした。しかし、数年前に久しぶりにテントに泊まった際には

寒いと感じたものの、半袖短パンで普通に一晩過ごすことができました。



やっぱり札幌の温暖化は進んでいる気がします。あくまで体感的なものですけど。



そんなご時世なので、暑さに慣れていない道民の皆様がエアコンを欲するのも

無理はないことだと感じております。



でも、札幌の古い物件って、基本的にエアコン設置することなんて考えていないから

設置も結構費用かかるんですよね・・・。１戸１５万とかざらにかかります。辛い。



という背景をご理解いただいた上で本日の記事を読み進めていただくと、私の喜びの

感情が伝わりやすいのではないかと思われます。



舞台は札幌６棟目。そこそこの立地のファミリー物件ですが、駐車場のない路地裏で

築年数も古いことから、家賃の価格帯はお安めの物件です。生活保護の方もお住まいに

なれるくらいの価格帯でやっています。



ただでさえお金がかかりがちな物件です。築古なので修繕費はかかりがちだし、

雪が積もりやすい環境なので除排雪にやたらと費用がかかります。２ＬＤＫなので

原状回復もそれなりの費用が掛かりますが、家賃が安いので費用対効果が悪いです。



それでも保有しているのは、立地がそれなりだからです。そして目の前の戸建を

購入できると、道路付けが良くなって、いい感じの４層ＲＣが建つのです。

お友達大家さんの物件も近所にあり、入居は好調とのこと。期待できる立地です。



そんなこともあり、大きくは儲からないけど当面キープで考えている札幌６棟目。

でも過剰な設備投資はできないので、なかなか難しいなあという感じでした。

しかし、先日そんな私のところに救世主が現れました！



管理会社さんの担当の方から、ＬＩＮＥで「報告したいことがあるのでお手すきの時に

お電話ください！」という連絡をいただきました。始まったよ、不動産屋さんの

とりあえず電話したがるアタック。これは不動産業界の傾向だと思っているのですが

たいした要件でなくてもとりあえず電話してくるんですよね。私は仕事中電話には

基本出ない勢なので、電話だとかえってスピード感が落ちるんです・・・。

実際問題として、この時は予定も詰まっていたので、電話対応に時間を割こうという

気力がわかなかったです。



ということで、今日は無理なので明日以降に電話します、概要だけ先にＬＩＮＥで

送っておいて貰えますか、と返信。承知しました！と元気よく管理会社さんから

送られてきた内容は「●●●号にてエアコンを実費でつけた糸の相談があり、

そのご承諾のお話と、退去時はエアコンをそのまま置いていって良いかの相談でした」

というものでした。



うん、それほぼＬＩＮＥで片付く話ですね（笑）



前述のとおり、札幌でエアコンを設置すると、本州よりもお金がかかります。

それを入居者様が自腹でやってくれて、しかも残置物して置いていってくれるとは。

むしろありがたすぎて感動しちゃいます。



こんなの許可しないわけないですよ！むしろこっちからお願いしたいくらいです。

ということで、問題ないので進めてくださいと管理会社さんには回答しました。



エアコン１回設置して１５万。物件の除排雪をやって１５万。

これは除排雪１回分くらいのコストメリットがある話だと思います。

むしろ大歓迎ということで、断る理由はありません。



最近退去だの工事だのの話が多くて、ちょっと萎え気味でしたが、今回のお話は

ありがたい方向の話なので気持ちが少し持ち直した感じがします。

この調子でいい話が増えてくれればいいなと思います。



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水面下案件こと東京１８棟目（仮）の売買契約を締結してきました。

決済は１ヶ月半後の５月末。自宅の引渡と東京１８棟目の決済が同日です。



住み替え用の注文住宅の引渡を５月末に控え、この週末も家ではいろいろとイベントが

ありました。土曜日は洗面台やトイレが設置されたと聞いて、嫁ちゃんと一緒に

現場に行って状況の確認。その後病院に行って定期健診を受け、荷物を受け取ったり

必要な品物の発注をしたりして、夕方からは嫁ちゃんのお友達のお客様をお迎えして

ホームパーティーをしつつ自宅や東京１８棟目（仮）の猫仕様に関してご相談。

（ペットと一緒に住むことに関して複数の資格を持っている方なのです）

日曜は午前中で２社から引越の見積をいただき、即決したらめちゃ値引けるという

条件が出てきたので３社目をキャンセルしてその場で決めました。その後ランチを

食べてから東京１８棟目（仮）の売買契約を締結。家に戻ってから、そのうちやる予定の

棚に置いてあった書類の整理、今週分の領収書の整理、新しい返済予定表をスキャンして

顧問税理士の先生に送付する作業などを行っておりました。



引っ越しの一括見積を今回活用しましたが、確実に相見積であることが相手に伝わるので

遠慮なく価格をぶつけて最安値を引き出すことができます。普段だったら気が引ける

行為なのですが、そういうビジネスモデルであると誰もが認識している状態なので、

これはこれでそういうものだと思って対応を進めました。不動産系の工事のお見積で

こんなやり方をしたら、長期的な関係は構築できないと思います。引越業界は

少し異質な業界なんだろうなあ、などと思ったのでした。もしくは私のように

他の人の見積金額をぶつける手法が苦手だという方が少数派なのか？（汗）



猫物件を作るにあたって、嫁ちゃんのお友達の有資格者の方からのアドバイスも

色々と助かっております。東京１８棟目（仮）も猫賃貸にできればいいなと考えて

おりますので、その時に使えそうな技を聞かせて貰ったり、今建てている注文住宅で

ここに猫が乗りそうだから気を付けて、みたいなことも教えて貰いました。

自宅の方は、早速工務店さんに相談しているところです。



皆様との会合の予定も入れず、いろいろと引越や賃貸経営に関する作業を頑張ってます、

というＰＲでした（笑）



さて、この週末のメインイベントは売買契約でした。東京１８棟目（仮）となる

水面下案件と呼んでいるやつです。



この案件、あまり細かいここに至る経緯を書くことができません。見る人が見れば

なんとなくわかってしまうところがあるためです。ご興味がある方はお会いした時に

聞いていただければと思います。



話を決着させたときの経緯的に、売主さんが微妙な感情を抱いていないかな？というのが

一番心配なところでした。なので私としては持ち回りで契約を済ませたかったのですが、

売り側の仲介業者さんが対面を指定してきたため、売主さんとご対面をせざるを得ない

状況になってしまいました。



手付金は振込を希望したのですが、売り側仲介さんからは現金という指定あり。

日曜日の契約となると、手元に現金を事前に用意しておかなくてはならないため、

ちょっと抵抗がありましたが、ご希望であれば仕方ないか・・・。



買い側仲介さんが、売り側仲介さんに連絡をした時の反応（スピードや回答内容）から

どうも買い側仲介さんとの相性が今一つのようだという印象を受けており、当日は

スムーズに進むのだろうかと少し懸念をしておりました。



まあ、あくまで買い側仲介さんのフィルターを通した話しか聞こえてきませんので、

実情がどうなのかは何とも言えませんけどね。話は両サイドから聞かないことには

真実は見えてこないと思っております。決めつける気はありません。



売買契約書と重要事項説明書は事前に送付いただいていたので、気になるところは

一通り修正依頼をしておりました。説明も事前に受けていたので、当日はできるだけ

サクッと終わらせたいなと思っていました。



余裕を持って家を出て、嫁ちゃんとランチしている時に、売主さんは２名だったなと

気がつきました。買い側仲介さんに人数を確認すると、２名いらっしゃるとのこと。

手土産１つしか持ってないや。ランチの後、慌てて追加のお土産を調達しました。

そしてもう一度手荷物の確認。法人印鑑、身分証明書のコピーを持ったので問題なし。

ということで、嫁ちゃんの買物に付き合った後、嫁ちゃんだけ家に帰して私は契約へ。



契約の場に到着すると、まだ売り側仲介さんのみでした。ご挨拶して席に座ってから

大変なことに気がつきました。



手付金持ってきてない！！！



嫁ちゃんにＬＩＮＥして、ごめんけど手付金持ってきて！と依頼。３０分後くらいに

届けてくれたので事なきを得ましたが、家から遠い場所だったら終わってたな・・・。

つくづく、大事なところが抜けている私です。



手付金を届けて貰う手続きをしているうちに、売主さんと買い側仲介さんも到着。

売り買いの両仲介さんにだけ手付金の件を話しておきました。



契約スタート。買い側仲介さんが名乗らず話始めた結果「あなたは誰ですか」と

売主さんに聞かれたり、机の上に宅建士のカードを出してなかったりで、どうしたのかと

思ってましたが、後でお話を伺うと「売り側仲介さんと全く打ち合わせができてなくて

名刺を渡したり名乗ったりしていいのかもわからずああなった」と。



片手取引の場合、確かに相手側の仲介業者さんが自分のお客様と接触するのを嫌う

パターンはあります。私も購入時に売り側の仲介さんのご挨拶も何もなかったことが

ありました。お客さんを取られる、みたいな感覚で嫌がる人がいるというのは

理解しております。買い側仲介さんはどっちかわからなくて気を遣った結果ああなった、

というオチだったようです。



重説を読み始めたのも買い側仲介さんでしたが、これも打ち合わせナシだったようです。

売契と重説を作ったのが買い側仲介さんだったので、読むことになるんじゃないかと

ある程度思っていたみたいではあったようですが・・・。



買主や売主に見えないところで、仲介業者さんも苦労されているのですね。

お疲れ様です。



ところで、懸念していた「私は売主さんに嫌われているのでは」という懸念でしたが

取り越し苦労だったようです。私はそこが心配だったので、手土産は持参しましたし

折半で支払う予定だった印紙代をその場のアドリブで「売主さんの分も私が負担します」

として、売主さんの心証がよくなるように振る舞いました。少し遠方からいらっしゃって

いるのは知ってたので、印紙代をこちらで負担すれば交通費くらいにはなるだろうと

思った次第です。印紙代は１万円。折半なので５０００円負担のところが１万円に

なりましたが、このくらいの金額の負担で、売主さんが気持ちよく取引を終えて

くださるなら安いものです。



あとはハンコを押してる時にティッシュをさっと出したり、重説を聞いている時に

売主さんが確認したそうな雰囲気を出しているけど買い側仲介さんが気がつかずに

先に進めようとしている時に少し立ち止まっていただいたり、私の中ではかなり

気を遣って接しました。その甲斐もあってか、契約後のコピー待ちの時間の時は

今回買う物件のお話や今お住まいの地元が私が過去に住んでいた町に近かった話など

スムーズに会話が進んでくれました。とりあえず悪い印象は持たれていなかったか

払拭できたかのいずれかになったと思います。よかった。



決済日も、ある種こちらの都合で指定してしまいましたが、売主さんも調整できそうな

感じでしたので、これで確定するんじゃないかと思います。



波乱やトラブルもありましたが、契約は無事に済んでよかったです。



今日もしくは明日、原本一式を持ってメインバンクさんにお邪魔し、決済に向けた

段取りを進めていこうと思います。



関係者の皆様、どうもありがとうございました。引き続きよろしくお願いいたします。



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退去予告ラッシュ、次は東京３棟目です。いやもう勘弁してくださいー！

でもここは家賃が上がりそうなので、その意味ではまだいいかもしれません。



突然ですが、最近のＡＩはどんどん利便性を増していてすごいですね。

ちょっとした単純作業や入力なんかは普通に任せてもよさそうだと思っております。



返済予定表のデータを読み込ませて、Ｅｘｃｅｌに書き出せるよう元ネタを作る。

やりたいことを伝えてアイディアを出して貰い、Ｅｘｃｅｌの数式や書式を作らせる。

出張報告書や旅費精算書を作らせる。

メールの文案を作って貰ったり、文面のレビューをして貰う。

知識がないことに対していろいろと教えて貰う。



こういったことが、無料版でもそこそこできます。



サラリーマンの勤め先では有料版を契約しているので、ファイルを読み込ませた時の

精度が無料版とは明らかに違うなと感じることがあります。また、プレゼン資料も

最近は作ってくれるようになったので、打ち合わせ時にＡＩを起動しておいて、

音声認識させて議事メモを作らせることもできます。自分で作った議事メモを

読み込ませて、打ち合わせの整理と今後のタスクを洗い出すとか、他部門に展開するに

当たっての資料を作成して貰うといったことも普通にできます。



私は目の前のことを処理することが得意で、数年後こうなっていたい、という

プランから逆算して計画を作ることがとても苦手です。でも、それもＡＩと壁打ちして

こんなことやったらいいんじゃないですか、というようなヒントを貰いつつ、そこから

膨らませて考えることで、今までよりもそういった動きが取れるようになってきました。

部長からも先日の人事面談で「以前よりできるようになっている」と言って貰えたので

この辺もＡＩを活用することで得られた成果だと思っております。



入力作業とかをお願いする人を雇いたい、と思ったこともありましたが、ＡＩがあれば

それも不要かもしれないと思うようになりました。



賃料設定も、とりあえずＡＩと相談するようにしております。現状の募集データを

確認して、坪単価はこのくらい、諸条件を勘案してこのくらいだと思います、と

明確に述べてくれます。不動産の賃料に関しては、割と正解に近いものが出てくるような

気がしています。



ちなみにＡＩは基本的に質問者の考えを尊重して組み立てるので、甘やかしてくれるのが

基本仕様と思った方がいいです。これを打破するには、プロンプトで「忖度せず、厳しく

見たらどうなりますか」といった文言を付け加えるといいと思います。



さて今回、東京３棟目に関して退去予告を貰ってしまいました。この退去ラッシュに

さらに拍車をかけるとは勘弁していただきたい・・・と思ったものでした。



退去の理由は転職とのことでした。転職しても今の家から通いなさいよー！などと

入居者様の都合を一切無視したわがままを心の中でだけつぶやきましたが、どうにも

なりませんね・・・。



そして管理会社さんからは、今回の提案家賃として、今までより１４０００円も

高い賃料を提案してきました。え、どうした！？さすがにそれは高すぎないか？



管理会社さんとしては、類似物件で坪単価が思ったより高く決まっていたことから、

東京３棟目もその価格帯で決まるかもしれないと思ったようです。



だいたいいつも、管理会社さんの方が堅実な賃料設定で提案をしてくるのにたいして、

私がもっと強気な賃料設定で行きましょうと話をして、もうちょっと上を狙った家賃で

決まることが多いです。しかし今回は私が見ても「大丈夫！？」と思う強気設定です。

珍しいな、このパターン。



そこでＡＩの登場です。管理会社さんはこう言ってるんだけど、ＡＩはどう思う？

と質問。壁打ちをしましたが、やっぱりちょっと強気すぎるよねという見解でした。

リノベ案件というところを最大限前面に押し出して、新築や築浅を狙う層ではなく

味のある生活や自分らしさを重視する層に訴求させましょう、みたいな感じでした。



ここで「忖度なしで」とＡＩに伝えたところ、さすがに強気すぎると思います、

という回答でした（笑）



まあでも、家賃が高くなるならそれに越したことはないので、最初は管理会社さんが

仰る賃料で募集をしてみようと思います。２週間～１ヶ月以内に反響を見ながら

賃料改定を考える、ということであれば、機会損失は最小限で済むでしょう。



あらゆるものが値上がりしている今、賃料だけ据え置きではジリ貧になります。

それを避けるためにも、チャレンジできる時はチャレンジしないと。

（空室が多い時にチャレンジしてる場合じゃないだろという話はあるんですけどね）



ということで、速やかに募集開始して、反響を見ながら賃料を調整していく所存です。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→ ]]> 東京３棟目 ひろ＊ blog:https://blog.seesaa.jp,realestatebusiness/520424942 https://realestatebusiness.seesaa.net/article/520418358.html Sat, 11 Apr 2026 09:58:18 +0900 人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。現在１２位です。今日は自宅の現地確認、買物、書類を渡してホムパです。応援クリックよろしくお願いします→やばいです。退去がどんどん増えていきます。今度は札幌７棟目です。２部屋目。滞納気味だった方の退去なのでやむなしではありますが、嫌な流れすぎます・・・。早速ですが、現時点の空室です。ブログネタにこれからする分も含まれています。東京２棟目１室、東京３棟目１室、東京６棟目２室、札幌７棟目２室、札幌８棟目２室、札幌１２棟目１室、札.. 人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。 現在１２位です。今日は自宅の現地確認、買物、書類を渡してホムパです。 応援クリックよろしくお願いします→ やばいです。退去がどんどん増えていきます。今度は札幌７棟目です。２部屋目。 滞納気味だった方の退去なのでやむなしではありますが、嫌な流れすぎます・・・。 早速ですが、現時点の空室です。ブログネタにこれからする分も含まれています。 東京２棟目１室、東京３棟目１室、東京６棟目２室、札幌７棟目２室、札幌８棟目２室、 札幌１２棟目１室、札幌１３棟目１室、仙台１棟目２室、富山１棟目２室 合計１４室で稼働率は８６％（ホテルや売却予定を母数から除く）です。 ・・・これはまずい状況と見てもいいでしょう。確かに今は、入れ替わりによって 家賃がぐっと上がる局面ではあります。その意味では悲観するような状況ではないと 感じてはいます。とはいえ、やはり稼働率が９０％を切るレベルで空室が増えるのは 心情的に穏やかではありません。 入居もあれば退去もある一進一退であれば、そこまで心がざわつくこともないのですが この繁忙期は一方的に退去ばかりなので・・・。ほとんど入居申込がなく、退去予告が ひたすら流れてくるという辛い状況にあります。決まったのは東京８棟目くらい？ あとは退去予告ばかりです（泣） 繁忙期前は９５％を超えていたのに、ここにきて一気に失速。しかも繁忙期中には 決まらずに空室が拡大する一方という嫌な流れ。やさぐれたくなります（苦笑） ただ、東京の物件は退去ごとに確実に家賃を上げていく流れが作れていますので、 そこは救いです。札幌も若干は上がっている気がします。仙台や富山は上がりません。 いろいろな場所に持っていることで、いろいろと傾向が見えるのは面白いですね。 直近で退去予告を貰ってしまったのが、札幌７棟目です。入居して６年くらいの方です。 保証会社さんがついていたので特に問題視はしていなかったのですが、プチ滞納気味で 保証会社さんが追い出したそうにしているような話を以前管理会社さんから伺った 記憶があります。 そのお部屋がとうとう退去になることになりました。保証会社さんに追い出されたのか、 保証会社さんは関係なく退去なのかは聞いてないのでわかりませんが、プチ滞納気味で あるということを考えると、やむを得ないのかもしれません。 しかし退去の時期が悪いです。札幌７棟目はファミリー物件で、法人契約とか 転勤需要に強い物件です。４月を超えると動きが鈍くなりがちです。 管理会社さんがその辺を少し危惧していたので、心配は心配です。 札幌７棟目は別の空室で２回のキャンセルという事件もありました。 不動産屋さんは気軽に申込入れすぎです。あと関係ないけどちょっとしたことで 気軽に電話しすぎです！ＬＩＮＥで済むやんけその用事！と思うことがしょっちゅう あります。最近の若者は電話が嫌いらしいんだから、自重した方がいいですよ（笑） 管理会社さんの見立てでは、前回かなり奇麗にリフォームしたお部屋なので、 今回はそこまで大きな出費にはならないだろうということです。ただ、エアコンは 設置できていないお部屋なので、そこは設置が必要になります。エアコン＋αくらい 家賃を上げられるかも、という感じでした。 なんだかんだで、この物件もかなりエアコン設置率が上がってきました。 家賃を上げて設置するのに同意したお部屋と、退去で設置するお部屋が現在５部屋。 今の空室には既に設置しているので、今シーズンは６部屋設置ということになります。 設置していないお部屋は４室。できれば今年のうちに設置したいんですけどね。 来年からエアコンが高くなるという話を聞いておりますから。 家賃が上がってサクッと決まることを祈りたいと思います。 ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには お帰りの前にこちらをクリックですよ！→ ]]> 人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

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やばいです。退去がどんどん増えていきます。今度は札幌７棟目です。２部屋目。

滞納気味だった方の退去なのでやむなしではありますが、嫌な流れすぎます・・・。



早速ですが、現時点の空室です。ブログネタにこれからする分も含まれています。



東京２棟目１室、東京３棟目１室、東京６棟目２室、札幌７棟目２室、札幌８棟目２室、

札幌１２棟目１室、札幌１３棟目１室、仙台１棟目２室、富山１棟目２室

合計１４室で稼働率は８６％（ホテルや売却予定を母数から除く）です。



・・・これはまずい状況と見てもいいでしょう。確かに今は、入れ替わりによって

家賃がぐっと上がる局面ではあります。その意味では悲観するような状況ではないと

感じてはいます。とはいえ、やはり稼働率が９０％を切るレベルで空室が増えるのは

心情的に穏やかではありません。



入居もあれば退去もある一進一退であれば、そこまで心がざわつくこともないのですが

この繁忙期は一方的に退去ばかりなので・・・。ほとんど入居申込がなく、退去予告が

ひたすら流れてくるという辛い状況にあります。決まったのは東京８棟目くらい？

あとは退去予告ばかりです（泣）



繁忙期前は９５％を超えていたのに、ここにきて一気に失速。しかも繁忙期中には

決まらずに空室が拡大する一方という嫌な流れ。やさぐれたくなります（苦笑）



ただ、東京の物件は退去ごとに確実に家賃を上げていく流れが作れていますので、

そこは救いです。札幌も若干は上がっている気がします。仙台や富山は上がりません。

いろいろな場所に持っていることで、いろいろと傾向が見えるのは面白いですね。



直近で退去予告を貰ってしまったのが、札幌７棟目です。入居して６年くらいの方です。

保証会社さんがついていたので特に問題視はしていなかったのですが、プチ滞納気味で

保証会社さんが追い出したそうにしているような話を以前管理会社さんから伺った

記憶があります。



そのお部屋がとうとう退去になることになりました。保証会社さんに追い出されたのか、

保証会社さんは関係なく退去なのかは聞いてないのでわかりませんが、プチ滞納気味で

あるということを考えると、やむを得ないのかもしれません。



しかし退去の時期が悪いです。札幌７棟目はファミリー物件で、法人契約とか

転勤需要に強い物件です。４月を超えると動きが鈍くなりがちです。

管理会社さんがその辺を少し危惧していたので、心配は心配です。



札幌７棟目は別の空室で２回のキャンセルという事件もありました。

不動産屋さんは気軽に申込入れすぎです。あと関係ないけどちょっとしたことで

気軽に電話しすぎです！ＬＩＮＥで済むやんけその用事！と思うことがしょっちゅう

あります。最近の若者は電話が嫌いらしいんだから、自重した方がいいですよ（笑）



管理会社さんの見立てでは、前回かなり奇麗にリフォームしたお部屋なので、

今回はそこまで大きな出費にはならないだろうということです。ただ、エアコンは

設置できていないお部屋なので、そこは設置が必要になります。エアコン＋αくらい

家賃を上げられるかも、という感じでした。



なんだかんだで、この物件もかなりエアコン設置率が上がってきました。

家賃を上げて設置するのに同意したお部屋と、退去で設置するお部屋が現在５部屋。

今の空室には既に設置しているので、今シーズンは６部屋設置ということになります。

設置していないお部屋は４室。できれば今年のうちに設置したいんですけどね。

来年からエアコンが高くなるという話を聞いておりますから。



家賃が上がってサクッと決まることを祈りたいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

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現在１２位です。５０歳手前になっても成長の実感があるのは嬉しいです。

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売却中の札幌１０棟目・札幌１１棟目に関して、価格変更をして２００万下げました。

反響が出てくればいいのですが、果たしてどうなることか。市況の風向きが悪いので。



私の悪い癖として、場当たり的な動きになりがちなところがあります。

サラリーマンの仕事でも、目標から逆算して今何をするべきか？という動き方を

するように指導されているのですが、これがなかなか苦手なんですよね・・・。



短絡的な人間なものでして、目の前きあるものをどうさばくか？という方向に

能力が特化されてしまっています。なので不動産も目の前に来た案件を戦略なしに

ホイホイ買ってしまうんです。決算書をどうしたい、出口戦略をどうしたい、みたいな

緻密な考えがあれば、もっと成長は早かったかもしれないのに。



不動産投資をはじめてゆうに１５年以上が経過していますが、それでも未だに

サラリーマンを続けているのは、そういう戦略性の欠如があるのだと思います。

あと、辞めてまでやりたいことがないから辞めるメリットがないというのもあります。

以前、辞めるぞーと騒いでいた時期がありましたが、サラリーマンの会社の待遇が

よくなってしまったので、辞める理由がそこでなくなりました（笑）

今年も割と大きなベアがあるみたいなので、ますます辞める意味がなくなります。



会社辞めてまでやりたいことが出てくればいいんだけどなー（他力本願寺）



なんでこんな話を最初にしたかと言いますと、札幌１０棟目・札幌１１棟目も

今言った「目の前のことに注力する」タイプであることが原因で、売却活動が

停滞しているという自覚があるからです。



とにかく、目の前にそれが来ないと対処できない私。目の前に売却のチャンス

（＝２戸の地続きの戸建がまとめて空室になった）がやっていたので、その時は

売却に向けて段取りを整えて進めました。しかし、売却の段取りが整い実際に販売が

始まると、私としてはひと段落になってしまいまして・・・。目の前のタスクでは

なくなってしまいました。



そのまま放置プレイが続き、反響がないという話もちらほら聞くものの、とりあえずは

後回しでいいやと思って何もしない状態が続きました。半年以上はこの状態が続いて

おります。そして結局何もしておりません。いつものパターンです。尻に火が付いたと

認識しないと動けない悪い癖。



冬の間は雪もあって戸建用地はそんなに動かないと認識しておりましたので、

春になっていよいよ動かないといけないなあ、というぼんやりとした気持ちに加え

たまたま３月末に札幌に行くというイベントが発生したので、ようやくここで

尻に火が付いたと自分自身が認識できたようです。



札幌に行った際に、一部の仲介業者さんとはこの土地の話をしました。

受け身の反響はゼロだったけど、こちらから提案していいところまで行った話とかは

ちょっとありました。販売活動にご協力をいただいたこと、御礼申し上げます。



義母に事前に確認はしてありまして、ある程度下げるのはやむを得ないということで

握ってありました。札幌から戻って、少し考えましたが・・・やっぱりここは

反響もないので２００万くらい下げて様子を見たらいいかな、と。



下げ方について、価格を下げずに「現況渡し」から「解体更地渡し」に変更する案も

考えたのですが、仲介をお願いしている各業者さんに聞いても、価格が下がる方が

反響が取れる可能性があるという意見で一致していましたので、普通に２００万下げて

募集を開始することとしました。各仲介業者さんにもその旨伝達し、価格変更の対応が

済んだという連絡をそれぞれ頂戴することができました。



これで売却活動が動いてくれるといいのですが・・・

さすがにそろそろ何か動いてもいいんじゃないかなという期待はあります。



ただその一方で、地合いはあまり良くないと感じています。

住宅ローン金利がどんどん上昇しているので、戸建用地を取得する層が手控えを

しているという話が仲介業者さんからは出ておりました。

それに加えて、中東がきな臭いことから、全体的に経済活動の停滞につながって

いるような懸念もあります。なんか嫌な流れですよねー・・・。



ま、売れるときは売れるし、売れない時は売れないです。

どっちに転ぶかはわかりませんが、私も仲介業者さんも与えられた条件の中で

頑張るだけです。うまく売れますように。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→ ]]> 札幌１０棟目 ひろ＊ blog:https://blog.seesaa.jp,realestatebusiness/520409983 https://realestatebusiness.seesaa.net/article/520402291.html Thu, 09 Apr 2026 08:22:25 +0900 人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。現在１２位です。朝から猫がかわいくてたまらん。応援クリックよろしくお願いします→東京の水面下案件の契約が今週末に決まりました。準備を進めていきたいと思います。やるべきことはやりましたので、つつがなく進むはずです。先日、無事に新築の建築資金の融資を固めることができた、水面下案件。私史上初の土地から新築案件です。今まで新築として東京１棟目、札幌４棟目、札幌１２棟目を購入していますが、いずれも企画ものでした。土地を購入して、そこ.. 人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。 現在１２位です。朝から猫がかわいくてたまらん。 応援クリックよろしくお願いします→ 東京の水面下案件の契約が今週末に決まりました。準備を進めていきたいと思います。 やるべきことはやりましたので、つつがなく進むはずです。 先日、無事に新築の建築資金の融資を固めることができた、水面下案件。 私史上初の土地から新築案件です。今まで新築として東京１棟目、札幌４棟目、 札幌１２棟目を購入していますが、いずれも企画ものでした。土地を購入して、 そこに新築のプランを入れて建てるという経験が初めてなので、楽しみです。 そして法人で購入ＯＫと言っていただけたため、長期保有前提なので助かります。 融資はメインバンクさんでアレンジしていただきました。 利回り６％前半の木造新築に対して、自己資金２５％、期間３０年、金利３％という 条件での実施となります。金利は２％台で何とか、という話をしておりましたが、 結局本部がどうしてもＯＫにならず、３％で決着となりました。 余談ですが、最近はどこも金利が上がってきているようですね。信金さんや信組さんは 普通に２％後半スタートになっているという話もちらほら伺いました。属性が良かったり 実績があったりする方は別かもしれませんが、私くらいのレベルの大家はどうしても このくらいの条件でもやむを得ないのかなぁ、という感じです。 融資が決まったので、諸々の手続きを進めていくことになります。 まずは仲介業者さんに融資が確定した旨を連絡し、契約の準備を進めていただきました。 売買契約書、重要事項説明書のドラフトを作成いただき、内容について確認させて いただくと共に、契約をどういう形で進めるのかについて、先方の仲介業者さんに対して 調整を進めていただきました。 今回、新築で確定したので、土地建物の売買契約ではなく、土地の売買契約という形で 進めてはどうかというご提案を仲介業者さんからはいただいております。 土地の売買契約にすると、建物登記の登録免許税および司法書士さんの報酬が不要に なること、古家の固都税の建物日割り分がかからなくなることがコストメリットとして 挙げられます。建物の滅失登記に関して、売主さんに委任状を書いてもらう必要が あるということでした。 ＡＩとかで概要を調べてみると、土地は所有権移転登記をするけど建物はそれをせず、 建物を取り壊すことを契約書上にて明記し、各種委任状を貰っておくことで、 実務上は買主側で取り壊しや滅失登記を行うことができるようになるそうです。 今回は新築にするので確実に壊しますから、その進め方で問題ないなと判断。 土地売買契約で進めていただくようお願いをしました。 後日送られてきた売買契約書や重要事項説明書もその形で作られておりましたので 細かな誤字脱字や土地建物売買契約でしか有効ではなさそうな特約の削除などを お願いして、こちらとしては準備完了となりました。 次に契約です。契約は持ち回りだろうと私自身は思い込んでいました。個人的には 持ち回りの方が合理性があっていいかなと思っています。なんせ今は引越の準備とか 仙台法人の決算だとかでバタバタしております。サラリーマンのお仕事も新たな期が 始まったばかりで、やれ目標だのなんだので騒がしいです。多少の時間であっても、 できるだけ空けておきたい気持ちが強いです。 売主さんも割と遠方にお住まいで高齢の方だと伺っております。わざわざ契約のために ご足労いただくのも恐縮ですし、ご負担になるのではないかなと。それであれば 持ち回りが合理的でいいんじゃないかなというイメージでした。 そんな私の期待とは裏腹に、売主さん側の仲介業者さんからは「対面での契約」を 指定されてしまいました。売主さんがそうしたいということであれば、私としては そのように対応させていただくしかありません。 契約日は今週末です。手付金は持参してほしいと言われていましたが、できれば ネットバンクで当日振り込みでお願いできないかと相談。こちら側の仲介業者さんからは 先方に着金しない可能性もあるし、原則は現金だし・・・と難色を示されましたが、 そこを何とかとお願いして、当日振り込みの形でお願いさせていただきました。 ちなみに、買い側の仲介業者さんは仕事が早く、うちの義母のようにすぐやる課に 所属されているレベルの方です。あくまで相対的な話ではありますが、売り側の 仲介業者さんは買い側仲介業者さんから見ると、ややゆったりしたペースで仕事を されているように見えているみたいです。連絡がこない、メール見てない、みたいな話が ちょいちょい出てきており、買い側の仲介業者さんストレスで髪の毛真っ白に なっちゃわないかな？と心配でした。 （むしゃくしゃして金髪に染めてくるとかならファンキーで面白いかも・笑） 一通りの準備はできたと思いますので、これで当日に臨みたいと思います。 並行して、いつもの工務店さんに融資承認が出たので図面書いてほしいですと相談。 工務店さんからは近隣や自宅工事の工程表を求められましたので、ヒアリングして それぞれについて回答。それを前提に工事日程を検討してくださることになりました。 そしてしばらくして図面が登場。１フロア４０平米～６０平米で１フロア１室。 間取りは２ＬＤＫを確保していますが、採光の関係で１部屋は納戸扱いになるそうです。 要望通りきっちりおさめてくれた工務店さんはさすがだなと思っているのですが、 納戸にしかできないとなると、２ＬＤＫとしてポータルに掲載できない気がします。 １ＳＬＤＫ＝２ＬＤＫと判断してくれるポータルサイトはいいのですが、そうではない サイトもあるようです（とＡＩが言ってました）。 その意味では、戦略自体を検討し直す必要があるのかもしれません。 まだこちらは時間があるので、ＡＩと壁打ちしたり、仲介業者さんや管理会社さんに ヒアリングしながら、実際のところどんな形に微調整していくのがいいのかを 考えてみたいと思います。 ということで、次は契約です！ ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには お帰りの前にこちらをクリックですよ！→ ]]> 人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

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東京の水面下案件の契約が今週末に決まりました。準備を進めていきたいと思います。

やるべきことはやりましたので、つつがなく進むはずです。



先日、無事に新築の建築資金の融資を固めることができた、水面下案件。

私史上初の土地から新築案件です。今まで新築として東京１棟目、札幌４棟目、

札幌１２棟目を購入していますが、いずれも企画ものでした。土地を購入して、

そこに新築のプランを入れて建てるという経験が初めてなので、楽しみです。

そして法人で購入ＯＫと言っていただけたため、長期保有前提なので助かります。



融資はメインバンクさんでアレンジしていただきました。

利回り６％前半の木造新築に対して、自己資金２５％、期間３０年、金利３％という

条件での実施となります。金利は２％台で何とか、という話をしておりましたが、

結局本部がどうしてもＯＫにならず、３％で決着となりました。



余談ですが、最近はどこも金利が上がってきているようですね。信金さんや信組さんは

普通に２％後半スタートになっているという話もちらほら伺いました。属性が良かったり

実績があったりする方は別かもしれませんが、私くらいのレベルの大家はどうしても

このくらいの条件でもやむを得ないのかなぁ、という感じです。



融資が決まったので、諸々の手続きを進めていくことになります。



まずは仲介業者さんに融資が確定した旨を連絡し、契約の準備を進めていただきました。

売買契約書、重要事項説明書のドラフトを作成いただき、内容について確認させて

いただくと共に、契約をどういう形で進めるのかについて、先方の仲介業者さんに対して

調整を進めていただきました。



今回、新築で確定したので、土地建物の売買契約ではなく、土地の売買契約という形で

進めてはどうかというご提案を仲介業者さんからはいただいております。



土地の売買契約にすると、建物登記の登録免許税および司法書士さんの報酬が不要に

なること、古家の固都税の建物日割り分がかからなくなることがコストメリットとして

挙げられます。建物の滅失登記に関して、売主さんに委任状を書いてもらう必要が

あるということでした。



ＡＩとかで概要を調べてみると、土地は所有権移転登記をするけど建物はそれをせず、

建物を取り壊すことを契約書上にて明記し、各種委任状を貰っておくことで、

実務上は買主側で取り壊しや滅失登記を行うことができるようになるそうです。



今回は新築にするので確実に壊しますから、その進め方で問題ないなと判断。

土地売買契約で進めていただくようお願いをしました。



後日送られてきた売買契約書や重要事項説明書もその形で作られておりましたので

細かな誤字脱字や土地建物売買契約でしか有効ではなさそうな特約の削除などを

お願いして、こちらとしては準備完了となりました。



次に契約です。契約は持ち回りだろうと私自身は思い込んでいました。個人的には

持ち回りの方が合理性があっていいかなと思っています。なんせ今は引越の準備とか

仙台法人の決算だとかでバタバタしております。サラリーマンのお仕事も新たな期が

始まったばかりで、やれ目標だのなんだので騒がしいです。多少の時間であっても、

できるだけ空けておきたい気持ちが強いです。



売主さんも割と遠方にお住まいで高齢の方だと伺っております。わざわざ契約のために

ご足労いただくのも恐縮ですし、ご負担になるのではないかなと。それであれば

持ち回りが合理的でいいんじゃないかなというイメージでした。



そんな私の期待とは裏腹に、売主さん側の仲介業者さんからは「対面での契約」を

指定されてしまいました。売主さんがそうしたいということであれば、私としては

そのように対応させていただくしかありません。



契約日は今週末です。手付金は持参してほしいと言われていましたが、できれば

ネットバンクで当日振り込みでお願いできないかと相談。こちら側の仲介業者さんからは

先方に着金しない可能性もあるし、原則は現金だし・・・と難色を示されましたが、

そこを何とかとお願いして、当日振り込みの形でお願いさせていただきました。



ちなみに、買い側の仲介業者さんは仕事が早く、うちの義母のようにすぐやる課に

所属されているレベルの方です。あくまで相対的な話ではありますが、売り側の

仲介業者さんは買い側仲介業者さんから見ると、ややゆったりしたペースで仕事を

されているように見えているみたいです。連絡がこない、メール見てない、みたいな話が

ちょいちょい出てきており、買い側の仲介業者さんストレスで髪の毛真っ白に

なっちゃわないかな？と心配でした。

（むしゃくしゃして金髪に染めてくるとかならファンキーで面白いかも・笑）



一通りの準備はできたと思いますので、これで当日に臨みたいと思います。



並行して、いつもの工務店さんに融資承認が出たので図面書いてほしいですと相談。

工務店さんからは近隣や自宅工事の工程表を求められましたので、ヒアリングして

それぞれについて回答。それを前提に工事日程を検討してくださることになりました。



そしてしばらくして図面が登場。１フロア４０平米～６０平米で１フロア１室。

間取りは２ＬＤＫを確保していますが、採光の関係で１部屋は納戸扱いになるそうです。

要望通りきっちりおさめてくれた工務店さんはさすがだなと思っているのですが、

納戸にしかできないとなると、２ＬＤＫとしてポータルに掲載できない気がします。

１ＳＬＤＫ＝２ＬＤＫと判断してくれるポータルサイトはいいのですが、そうではない

サイトもあるようです（とＡＩが言ってました）。

その意味では、戦略自体を検討し直す必要があるのかもしれません。



まだこちらは時間があるので、ＡＩと壁打ちしたり、仲介業者さんや管理会社さんに

ヒアリングしながら、実際のところどんな形に微調整していくのがいいのかを

考えてみたいと思います。



ということで、次は契約です！



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→ ]]> 新規案件 ひろ＊ blog:https://blog.seesaa.jp,realestatebusiness/520402291 https://realestatebusiness.seesaa.net/article/520394285.html Wed, 08 Apr 2026 08:04:00 +0900 人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。現在１２位です。なんかランキングめちゃ下がってるなあ。応援クリックよろしくお願いします→札幌８棟目の原状回復が必要なお部屋のお見積が出てきてゲロ吐きそうになった話ともう片方のお部屋の原状回復がゼロでよくてほっとした話。天国と地獄って感じです。先日の札幌出張の中でかなり大きなインパクトをもたらしたのが、やはり札幌８棟目の退去後の状態がヤバいことになっていた３点ユニットの１Ｒでしょう。２０平米を少し切るくらいの狭いお部屋で、３.. 人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。 現在１２位です。なんかランキングめちゃ下がってるなあ。 応援クリックよろしくお願いします→ 札幌８棟目の原状回復が必要なお部屋のお見積が出てきてゲロ吐きそうになった話と もう片方のお部屋の原状回復がゼロでよくてほっとした話。天国と地獄って感じです。 先日の札幌出張の中でかなり大きなインパクトをもたらしたのが、やはり札幌８棟目の 退去後の状態がヤバいことになっていた３点ユニットの１Ｒでしょう。 ２０平米を少し切るくらいの狭いお部屋で、３点ユニット。遠い昔に保有していた 札幌２棟目を思い出すスペックです。あの物件も本当に大変でした・・・（遠い目） あの物件で大家スキルをすごく鍛えられました。大家養成ギプスとでも言えばいいのか。 でも若い頃の苦労は買ってでもしろと言われますが（文字通り買って苦労した・笑）、 ５０歳も近くなってくると、もうそんな苦労はしたくありません（苦笑） 札幌８棟目は１２部屋ありまして、そのうち８部屋が２ＤＫ、残り４部屋が１Ｒです。 １Ｒの募集もこれまでにやってはおりましたが、いずれもそれなりに苦戦はしました。 それが一気に２部屋も空いてしまったので、果たしてどうなることか。 今の管理会社さんは客付に強いところなので、以前の管理会社さんに比べれば だいぶ改善されることは期待できます。しかしまあ、元々のスペックが貧弱なので、 いくら管理会社さんが強くても・・・というところはあるかもしれません。 しかも２部屋のうち１部屋が、冒頭にも書いたヤバい状態になっていたお部屋でした。 かなりのヤバさ加減で、窓枠には蜘蛛の巣が大量にあり、壁紙はなぜかぶよぶよになって 剥がれていました。天井が抜けて、どこもかしこもボロボロ。なんでここまでになる？ と衝撃を受ける内容で、現場で見た時むしろ逆に爆笑してしまいました。 私が購入する前、それこそ平成初期の頃からずっとお住まいだった方で、この度は 病院で亡くなったため解約ということでした。ご冥福をお祈り申し上げます。 平成の時代からお住まいの方はまだ３組いらっしゃいます。そういえば平成組の お部屋で、先日漏電ブレーカーが故障して交換したという話がありました。 １６年お住まいなので、そりゃまあ故障もしますよね・・・。管理会社さんにて 早急に交換いただきましたので、良かったです。中古ゆえにお金がかかるのは 仕方がありません。 前述のボロボロになってるお部屋に関しては原状回復のお見積が当然必要ですが、 管理会社さんも見積を出すのに時間がかかっておりました。フルリフォームだし 根太とか石こうボードも手を入れる必要がありそうですしね。そりゃ見積に手間も かかることでしょう。 先日札幌に行ってお部屋を見た後、この件で管理会社さんの修繕等を担当する方と 電話で話しました。一応見積はある程度出てきているけど、もう少し下げられる ところがないかを精査しているところなので、提出はもう少し待ってほしい、と。 あの状態ですもんねー。時間かかるわな。 ちなみに概算ではあるものの、１００万にはいかないということでした。 そして先日、お見積が届きました。お見積金額は９０万をちょい超えるくらいです。 １００万いかなかっただけでもよしとしようか・・・。ちなみに１Ｒの原状回復の 最高金額を悠々と更新していきました。今までで一番かかったのは、躾ができてない 猫を飼っていたジ●ティーで入居申込をいただいた方の４５万でした。 ちなみに１Ｋまで含めると、孤独死のあった東京１棟目がダントツ１位に躍り出ます。 （書いてて全然嬉しくないです・・・） 札幌８棟目は漏電ブレーカーに汚水桝交換に加え、今回の原状回復となりまして、 とにかくお金がやたらとかかっています。管理会社さんもそれは認識しているので 最後は根性の出精値引きで９０万ピッタリにしてくれました。私は９０万ちょっとで やむを得ないなと諦めの境地でしたが、管理会社さんの方からわざわざそのように 申し出てくださり、大変恐縮しております。ありがとうございます！ さて、もう一つの空室の１Ｒですが、こっちは管理会社さんが退去時立ち合いを したところ、原状回復不要なくらいに奇麗に使ってくれていたとのことでした。 美装だけですぐ募集に入れる状態です。よかった！捨てる神あれば拾う神あり！ プラマイゼロとは言いませんが、中和したら少しはダメージが和らぎます。 気分だけの問題ですけど。 こちらの物件はコロナ前に民泊運営会社さんに４～５部屋貸していたこともあり、 自火報が全部屋に設置されていたはずです。１Ｒの民泊なんて需要はないと思いますが 少しでも門戸を広げるべく、民泊可という形で募集していただくよう管理会社さんには お伝えしております。管理会社さんの方でも自火報が設置されていることを現場にて 確認して、もし設置されていればそのように対応するという話になりそうです。 最近空室が多くなってきてるので、何とか埋めていきたいところです！ ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには お帰りの前にこちらをクリックですよ！→ ]]> 人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

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札幌８棟目の原状回復が必要なお部屋のお見積が出てきてゲロ吐きそうになった話と

もう片方のお部屋の原状回復がゼロでよくてほっとした話。天国と地獄って感じです。



先日の札幌出張の中でかなり大きなインパクトをもたらしたのが、やはり札幌８棟目の

退去後の状態がヤバいことになっていた３点ユニットの１Ｒでしょう。



２０平米を少し切るくらいの狭いお部屋で、３点ユニット。遠い昔に保有していた

札幌２棟目を思い出すスペックです。あの物件も本当に大変でした・・・（遠い目）

あの物件で大家スキルをすごく鍛えられました。大家養成ギプスとでも言えばいいのか。

でも若い頃の苦労は買ってでもしろと言われますが（文字通り買って苦労した・笑）、

５０歳も近くなってくると、もうそんな苦労はしたくありません（苦笑）



札幌８棟目は１２部屋ありまして、そのうち８部屋が２ＤＫ、残り４部屋が１Ｒです。

１Ｒの募集もこれまでにやってはおりましたが、いずれもそれなりに苦戦はしました。

それが一気に２部屋も空いてしまったので、果たしてどうなることか。



今の管理会社さんは客付に強いところなので、以前の管理会社さんに比べれば

だいぶ改善されることは期待できます。しかしまあ、元々のスペックが貧弱なので、

いくら管理会社さんが強くても・・・というところはあるかもしれません。



しかも２部屋のうち１部屋が、冒頭にも書いたヤバい状態になっていたお部屋でした。

かなりのヤバさ加減で、窓枠には蜘蛛の巣が大量にあり、壁紙はなぜかぶよぶよになって

剥がれていました。天井が抜けて、どこもかしこもボロボロ。なんでここまでになる？

と衝撃を受ける内容で、現場で見た時むしろ逆に爆笑してしまいました。



私が購入する前、それこそ平成初期の頃からずっとお住まいだった方で、この度は

病院で亡くなったため解約ということでした。ご冥福をお祈り申し上げます。



平成の時代からお住まいの方はまだ３組いらっしゃいます。そういえば平成組の

お部屋で、先日漏電ブレーカーが故障して交換したという話がありました。

１６年お住まいなので、そりゃまあ故障もしますよね・・・。管理会社さんにて

早急に交換いただきましたので、良かったです。中古ゆえにお金がかかるのは

仕方がありません。



前述のボロボロになってるお部屋に関しては原状回復のお見積が当然必要ですが、

管理会社さんも見積を出すのに時間がかかっておりました。フルリフォームだし

根太とか石こうボードも手を入れる必要がありそうですしね。そりゃ見積に手間も

かかることでしょう。



先日札幌に行ってお部屋を見た後、この件で管理会社さんの修繕等を担当する方と

電話で話しました。一応見積はある程度出てきているけど、もう少し下げられる

ところがないかを精査しているところなので、提出はもう少し待ってほしい、と。

あの状態ですもんねー。時間かかるわな。

ちなみに概算ではあるものの、１００万にはいかないということでした。



そして先日、お見積が届きました。お見積金額は９０万をちょい超えるくらいです。

１００万いかなかっただけでもよしとしようか・・・。ちなみに１Ｒの原状回復の

最高金額を悠々と更新していきました。今までで一番かかったのは、躾ができてない

猫を飼っていたジ●ティーで入居申込をいただいた方の４５万でした。

ちなみに１Ｋまで含めると、孤独死のあった東京１棟目がダントツ１位に躍り出ます。

（書いてて全然嬉しくないです・・・）



札幌８棟目は漏電ブレーカーに汚水桝交換に加え、今回の原状回復となりまして、

とにかくお金がやたらとかかっています。管理会社さんもそれは認識しているので

最後は根性の出精値引きで９０万ピッタリにしてくれました。私は９０万ちょっとで

やむを得ないなと諦めの境地でしたが、管理会社さんの方からわざわざそのように

申し出てくださり、大変恐縮しております。ありがとうございます！



さて、もう一つの空室の１Ｒですが、こっちは管理会社さんが退去時立ち合いを

したところ、原状回復不要なくらいに奇麗に使ってくれていたとのことでした。

美装だけですぐ募集に入れる状態です。よかった！捨てる神あれば拾う神あり！

プラマイゼロとは言いませんが、中和したら少しはダメージが和らぎます。

気分だけの問題ですけど。



こちらの物件はコロナ前に民泊運営会社さんに４～５部屋貸していたこともあり、

自火報が全部屋に設置されていたはずです。１Ｒの民泊なんて需要はないと思いますが

少しでも門戸を広げるべく、民泊可という形で募集していただくよう管理会社さんには

お伝えしております。管理会社さんの方でも自火報が設置されていることを現場にて

確認して、もし設置されていればそのように対応するという話になりそうです。



最近空室が多くなってきてるので、何とか埋めていきたいところです！



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お帰りの前にこちらをクリックですよ！→ ]]> 札幌８棟目 ひろ＊ blog:https://blog.seesaa.jp,realestatebusiness/520394285 https://realestatebusiness.seesaa.net/article/520387248.html Tue, 07 Apr 2026 09:00:08 +0900 人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。現在６位です。サラリーマンの仕事、半休にしようかな・・・やること多いわ。応援クリックよろしくお願いします→札幌１３棟目の改善に着手しております。期待はあまり持てないものの、お申込も一旦はいただいております。やれることをやって前に進めていきたいと思います。先日の札幌出張の中で、札幌１３棟目の現地確認と改善計画の立案を進めました。家賃を下げる、多少の手直しをする、美装をやり直す、などの対策が挙がりましたので順次対応を進めていき.. 人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。 現在６位です。サラリーマンの仕事、半休にしようかな・・・やること多いわ。 応援クリックよろしくお願いします→ 札幌１３棟目の改善に着手しております。期待はあまり持てないものの、お申込も 一旦はいただいております。やれることをやって前に進めていきたいと思います。 先日の札幌出張の中で、札幌１３棟目の現地確認と改善計画の立案を進めました。 家賃を下げる、多少の手直しをする、美装をやり直す、などの対策が挙がりましたので 順次対応を進めていきたいと思っております。 東京に戻った後も、改善の件で管理会社さんの担当の方と密に連絡をとっておりました。 管理会社さんも責任を感じており、かつ会社との取引というよりは担当さん個人との 取引の感覚でこちらも接しております。たぶん彼が転職したら、管理も一緒に ついていくことになるでしょう。そんな感じなので、個人的にいろいろと対応を してくれる関係性が構築されております。 そんな感じなので、管理会社さんはご自身の責任と捉え、労働力は無償投入しますと 言ってくれています。材料代だけ出してくれれば、施工は会社が休みの時にでも やっておきます、という話でした。やりがい搾取みたいで申し訳ない気持ちはありますが こちらもお言葉に甘えてそのように依頼してしまいました。恐縮です。 そんな経緯もあり、札幌から帰る直前に、その管理会社さんの担当の方と一緒に ホームセンターに行って、材料を買い込んでおりました。その材料を使った施工は 先日完了したと報告をいただいております。写真送ってと伝えたら、昼間の時間に 物件情報素材として使えるやつを撮りたかったから撮ってないと言ってました。 工事したら完了写真を送るのは基本ですからねー？（笑） その後も、過去のお付き合いからなるべく安いところを探して美装を頼んでくれて その実施が２０日になるとか、買い出しで足りなかった資材がこれだけあるので その分は別途購入するという報告を受けたり、こまめにやり取りをしていました。 ・台所換気扇交換 ・すべてのコンセント交換 ・すべてのスイッチ交換 ・すべての換気口カバー交換 ・劣化した天井直付照明の塗装 ・２ＤＫの美装 上記をお願いして、だいたい７万円くらい。労務費がゼロなので安く仕上がっていると 思われます。管理会社さんには飲み会をやるなど別の形で御礼をしないとです。 ちなみに家賃は近隣相場などを調べて、単身生活保護の方も背伸びすれば届くくらいの 家賃にしてみてもいいかもとのことでした。今より４０００円くらい家賃を落とすことに なりますが、それでも利回りは１０％以上を確保できるので、まあしょうがないかな。 空室にしておくよりは埋めた方がいいと思いますので。 札幌１３棟目に関しては、以前ブログに書いた気もしますが、民泊をやりたい人からの 確度高めなお問い合わせをいただいております。こちらに貸せれば苦労はしないのですが 民泊となるとハードルが高いところもありまして・・・。 一番の問題は、この物件が区画ごとに別のオーナーさんがいるテラスハウスである、 ということです。 ４部屋のテラスハウスで、１部屋を私が保有しています。残り３部屋は別の方が 所有されています。そして土地は４名の共有持分となっています。区分マンションの ようなものと思って貰えればいいかと思います。 その一方、民泊で対応が必要となる消防に関しては、導入すべき消防設備のレベルが 「建物全体に占める民泊のお部屋数」で決まるという話があります。札幌でお友達と 一緒にやってる民泊もその洗礼を受けており、実施できる部屋数が少なくなりました。 それ以上やろうとすると消防設備を全部屋に導入しなくてはならず、費用対効果の面で 難しいなという感じでした。 今回、民泊のお申込希望の話を受けて、ずっと気になっていたのがその消防でした。 他の区画にも消防設備を入れるとかになる可能性が高く、そうなると急激にハードルが 上がります。なんせ他の区画のオーナーさんと面識も連絡を取る手段もありません。 費用はどうするんだとか、いろいろな問題が出てきて暗礁に乗り上げます。 この辺の懸念を仲介業者さんにはお伝えしており、仲介業者さんにて消防に確認を 取ったところ、やはり全部屋に自火報をつける必要があるということでした。 これで詰んだなーと思ったのですが、仲介業者さんからは「申込を入れた方からは 自身で他の部屋の方に許可を取り設置したいというお申し出があった」という 連絡もあわせていただいており、そこまでして借りたいのか！とびっくりしてます。 正直、誰も住んでいない部屋もあるので、許可どころの騒ぎじゃないような気もしますが もし許可が取れて設置して借りてくれるならこちらとしても御の字。なんなら連絡先が わかるなら、全部売ってくれと交渉することもできるかもしれません。悪くない。 ということで、とりあえず申込をいただくことにしました。成立するかは疑問なので 募集は引き続きオープンにしますけどね。近隣にいろいろ聞いて回る人が誰なのかを 管理会社さんも把握していないのは問題ありだと思いますから。 昨夜、申込は無事に届いたということなので、ひとまずよかったです。 ようやっと本格的にテコ入れを始めた札幌１３棟目。果たして今後どうなるか。 なんとか早めに申込を得られるといいなと思います。 ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには お帰りの前にこちらをクリックですよ！→ ]]> 人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在６位です。サラリーマンの仕事、半休にしようかな・・・やること多いわ。

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札幌１３棟目の改善に着手しております。期待はあまり持てないものの、お申込も

一旦はいただいております。やれることをやって前に進めていきたいと思います。



先日の札幌出張の中で、札幌１３棟目の現地確認と改善計画の立案を進めました。

家賃を下げる、多少の手直しをする、美装をやり直す、などの対策が挙がりましたので

順次対応を進めていきたいと思っております。



東京に戻った後も、改善の件で管理会社さんの担当の方と密に連絡をとっておりました。



管理会社さんも責任を感じており、かつ会社との取引というよりは担当さん個人との

取引の感覚でこちらも接しております。たぶん彼が転職したら、管理も一緒に

ついていくことになるでしょう。そんな感じなので、個人的にいろいろと対応を

してくれる関係性が構築されております。



そんな感じなので、管理会社さんはご自身の責任と捉え、労働力は無償投入しますと

言ってくれています。材料代だけ出してくれれば、施工は会社が休みの時にでも

やっておきます、という話でした。やりがい搾取みたいで申し訳ない気持ちはありますが

こちらもお言葉に甘えてそのように依頼してしまいました。恐縮です。



そんな経緯もあり、札幌から帰る直前に、その管理会社さんの担当の方と一緒に

ホームセンターに行って、材料を買い込んでおりました。その材料を使った施工は

先日完了したと報告をいただいております。写真送ってと伝えたら、昼間の時間に

物件情報素材として使えるやつを撮りたかったから撮ってないと言ってました。

工事したら完了写真を送るのは基本ですからねー？（笑）



その後も、過去のお付き合いからなるべく安いところを探して美装を頼んでくれて

その実施が２０日になるとか、買い出しで足りなかった資材がこれだけあるので

その分は別途購入するという報告を受けたり、こまめにやり取りをしていました。



・台所換気扇交換

・すべてのコンセント交換

・すべてのスイッチ交換

・すべての換気口カバー交換

・劣化した天井直付照明の塗装

・２ＤＫの美装



上記をお願いして、だいたい７万円くらい。労務費がゼロなので安く仕上がっていると

思われます。管理会社さんには飲み会をやるなど別の形で御礼をしないとです。



ちなみに家賃は近隣相場などを調べて、単身生活保護の方も背伸びすれば届くくらいの

家賃にしてみてもいいかもとのことでした。今より４０００円くらい家賃を落とすことに

なりますが、それでも利回りは１０％以上を確保できるので、まあしょうがないかな。

空室にしておくよりは埋めた方がいいと思いますので。



札幌１３棟目に関しては、以前ブログに書いた気もしますが、民泊をやりたい人からの

確度高めなお問い合わせをいただいております。こちらに貸せれば苦労はしないのですが

民泊となるとハードルが高いところもありまして・・・。



一番の問題は、この物件が区画ごとに別のオーナーさんがいるテラスハウスである、

ということです。



４部屋のテラスハウスで、１部屋を私が保有しています。残り３部屋は別の方が

所有されています。そして土地は４名の共有持分となっています。区分マンションの

ようなものと思って貰えればいいかと思います。



その一方、民泊で対応が必要となる消防に関しては、導入すべき消防設備のレベルが

「建物全体に占める民泊のお部屋数」で決まるという話があります。札幌でお友達と

一緒にやってる民泊もその洗礼を受けており、実施できる部屋数が少なくなりました。

それ以上やろうとすると消防設備を全部屋に導入しなくてはならず、費用対効果の面で

難しいなという感じでした。



今回、民泊のお申込希望の話を受けて、ずっと気になっていたのがその消防でした。

他の区画にも消防設備を入れるとかになる可能性が高く、そうなると急激にハードルが

上がります。なんせ他の区画のオーナーさんと面識も連絡を取る手段もありません。

費用はどうするんだとか、いろいろな問題が出てきて暗礁に乗り上げます。



この辺の懸念を仲介業者さんにはお伝えしており、仲介業者さんにて消防に確認を

取ったところ、やはり全部屋に自火報をつける必要があるということでした。

これで詰んだなーと思ったのですが、仲介業者さんからは「申込を入れた方からは

自身で他の部屋の方に許可を取り設置したいというお申し出があった」という

連絡もあわせていただいており、そこまでして借りたいのか！とびっくりしてます。



正直、誰も住んでいない部屋もあるので、許可どころの騒ぎじゃないような気もしますが

もし許可が取れて設置して借りてくれるならこちらとしても御の字。なんなら連絡先が

わかるなら、全部売ってくれと交渉することもできるかもしれません。悪くない。



ということで、とりあえず申込をいただくことにしました。成立するかは疑問なので

募集は引き続きオープンにしますけどね。近隣にいろいろ聞いて回る人が誰なのかを

管理会社さんも把握していないのは問題ありだと思いますから。



昨夜、申込は無事に届いたということなので、ひとまずよかったです。



ようやっと本格的にテコ入れを始めた札幌１３棟目。果たして今後どうなるか。

なんとか早めに申込を得られるといいなと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→ ]]> 札幌１３棟目 ひろ＊ blog:https://blog.seesaa.jp,realestatebusiness/520387248 https://realestatebusiness.seesaa.net/article/520380099.html Mon, 06 Apr 2026 08:52:06 +0900 人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。現在６位です。思ったよりブログ書くのに時間がかかってしまった。応援クリックよろしくお願いします→現在住んでいる自宅に関して、引越先に持っていかない（持っていけない）ものについて片付けを始めると共に、売却価格も改定して反響の変化を見ることにしました。現自宅は建売の狭小３階建です。今は何も問題ないのですが、あと２０年も経つと築４０年近くになってしまう上に、階段がきつくて辛いという未来があるのでは、と思うようになりました。私自身.. 人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。 現在６位です。思ったよりブログ書くのに時間がかかってしまった。 応援クリックよろしくお願いします→ 現在住んでいる自宅に関して、引越先に持っていかない（持っていけない）ものについて 片付けを始めると共に、売却価格も改定して反響の変化を見ることにしました。 現自宅は建売の狭小３階建です。今は何も問題ないのですが、あと２０年も経つと 築４０年近くになってしまう上に、階段がきつくて辛いという未来があるのでは、 と思うようになりました。 私自身も不動産を買わせていただいているわけですが、購入させていただいている 相手の方の売却理由を聞くに、前述のような問題が発生してくるのではないか？と 自覚するようになりました。例えば仙台１棟目はオーナーズルーム付きの賃貸併用と いう感じのものでしたが、売却する理由として「階段が急で昇り降りが辛い」という 内容を挙げておられました。購入したばかりの頃は特に何も感じませんでしたが、 あれから１５年とか経過しようとしている今、改めてこのことを考えますと、 私もいずれこうなるのだろうなということが気になってくるわけです。 そんな理由もあり、住み替えを意識するようになりました。当初はマンションにでも 引っ越そうと思っていたのですが、ひょんなことから注文住宅という選択肢が採用され 現在まさに建築中というステータスになります。 建築して引っ越した後、今の家はどうしようか？という点は検討事項でした。 元々は保有して民泊でもやろうと思っていたのですが、自宅として利用する不動産に 関しては、３０００万の控除が利用できるという話を聞いて、顧問税理士の先生にも 相談した結果、これは売却した方がメリットが大きいだろうと判断。 ということで、売却に向けて市場に出している状況です。 なお、査定額より少し高めに出していたので、ここまで有意な反響はありません（笑） さて、新自宅の引渡時期が５月末で確定したので、移動の準備を加速させないとです。 嫁ちゃんは前々からモノを減らして準備を進めており、私もそれに倣って準備を 進めていたつもりでした。でも実際のところ、私自身は割と尻に火がつかないと 動けないタイプなので、嫁ちゃんに比べるとかなりのんびりペースです。 先日ようやくＣＤやレコードを半分くらい売りましたが、まだ半分残っています。 （ちなみに半分売っても８００枚くらいは余裕でありました・・・） 本もある程度売りましたが、まだまだ山積み。読まないでしょとわかっていても、 思い出補正で売れない私がいるのも否めません。あとはある種レアものになっている ミュージックビデオとか、ライブツアーで買ったグッズとかも残っています。 いろんなものがまだまだ残っているので、嫁ちゃんからしてみれば「片付いてない」 という判定になってしまいます。 そんな折、ご近所さんで面識がある法人さんが目の前にいるのですが、そこの社長から 「ガレージ一時的に使わせてもらえないですか？」と相談がありました。私が引っ越す ことは社長も認識しており、私が持っているうちにと思って相談したようです。 内容は、事務所の荷物整理やリフォームをしたいので、その際に不用品などを一時的に ガレージに置かせてほしい、という内容でした。謝礼は払うということです。 ちょっと考えましたが、謝礼は貰わずに置いていただいて構わないと回答しました。 その代わり、私も粗大ごみになりそうな不用品をそこに置くので、ゴミの回収の方に 可能な範囲で一緒に持っていってほしい、と相談したのです。 行政に粗大ごみ回収を依頼すると、お金がかかるのは勿論のこと、手続きが面倒です。 ネットで申込ができるのですが、使いづらいんですよ・・・すごく使いづらい。 なので、民間で処分できるものは処分してしまいたい、という気持ちがありました。 それに、タダで処分できるとなれば、思い切っていろいろ捨てられるんじゃないか？ という気持ちもありまして。 ということで、この週末は不用品の処分、特に粗大ごみになるものの処分に力を 入れました。メタルラックを３セットくらい捨てましたし、カラーボックスも 結構な数をポイ。パイプハンガーみたいなやつもポイ。嫁ちゃんが「タダになると 異常に張り切る」と半ばあきれていましたが、粗大ごみはこのタイミングである程度 片づけてしまって、あとは引越屋さんの引き取りサービスを活用すればいい状態に 持っていければ・・・という気持ちで片づけを行いました。ＣＤラックも追加で２本 処分対象にすることができました。 まだまだ片づけられるものがあると思ったものの、ある程度頑張ったし、一人で ガレージまで持っていくのがしんどいと感じる重たいものもありますので、無理はせず この辺で勘弁してやることにしました。まだ２ヶ月弱ここで生活しますからね。 やりすぎても生活できなくなります。 片付けと言えば、売却もある意味片付けです。売却に関しては週末ちょっとだけ 仲介業者さんとメッセージのやり取りをしました。結論としては、元々の査定額に戻して 反響が得られるようになるか変化を見よう、ということとなりました。 初期の頃は物件確認的な反響はちらほらあったものの、最近はあまりそれもなし。 価格が高すぎたということなのかなと判断するに充分な状況であったと思うので、 下げることとしました。これでまた反響が変わってくればいいですし、もしまだ 何も反響がないようなら、もうちょっと下げる必要があるのでしょうね。 水面下案件の自己資金が必要なので、現自宅の売却は必要、かつある程度の金額で 売却しなくてはならない状況になっています。それも踏まえると、この辺で価格は 改定しておくべきだなと判断しました。 これでまた反響が取れるようになるといいのですが。 ということで、売却および引越のための「片付け」に精を出した週末でした。 ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには お帰りの前にこちらをクリックですよ！→ ]]> 人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在６位です。思ったよりブログ書くのに時間がかかってしまった。

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現在住んでいる自宅に関して、引越先に持っていかない（持っていけない）ものについて

片付けを始めると共に、売却価格も改定して反響の変化を見ることにしました。



現自宅は建売の狭小３階建です。今は何も問題ないのですが、あと２０年も経つと

築４０年近くになってしまう上に、階段がきつくて辛いという未来があるのでは、

と思うようになりました。



私自身も不動産を買わせていただいているわけですが、購入させていただいている

相手の方の売却理由を聞くに、前述のような問題が発生してくるのではないか？と

自覚するようになりました。例えば仙台１棟目はオーナーズルーム付きの賃貸併用と

いう感じのものでしたが、売却する理由として「階段が急で昇り降りが辛い」という

内容を挙げておられました。購入したばかりの頃は特に何も感じませんでしたが、

あれから１５年とか経過しようとしている今、改めてこのことを考えますと、

私もいずれこうなるのだろうなということが気になってくるわけです。



そんな理由もあり、住み替えを意識するようになりました。当初はマンションにでも

引っ越そうと思っていたのですが、ひょんなことから注文住宅という選択肢が採用され

現在まさに建築中というステータスになります。



建築して引っ越した後、今の家はどうしようか？という点は検討事項でした。

元々は保有して民泊でもやろうと思っていたのですが、自宅として利用する不動産に

関しては、３０００万の控除が利用できるという話を聞いて、顧問税理士の先生にも

相談した結果、これは売却した方がメリットが大きいだろうと判断。

ということで、売却に向けて市場に出している状況です。



なお、査定額より少し高めに出していたので、ここまで有意な反響はありません（笑）



さて、新自宅の引渡時期が５月末で確定したので、移動の準備を加速させないとです。

嫁ちゃんは前々からモノを減らして準備を進めており、私もそれに倣って準備を

進めていたつもりでした。でも実際のところ、私自身は割と尻に火がつかないと

動けないタイプなので、嫁ちゃんに比べるとかなりのんびりペースです。



先日ようやくＣＤやレコードを半分くらい売りましたが、まだ半分残っています。

（ちなみに半分売っても８００枚くらいは余裕でありました・・・）

本もある程度売りましたが、まだまだ山積み。読まないでしょとわかっていても、

思い出補正で売れない私がいるのも否めません。あとはある種レアものになっている

ミュージックビデオとか、ライブツアーで買ったグッズとかも残っています。

いろんなものがまだまだ残っているので、嫁ちゃんからしてみれば「片付いてない」

という判定になってしまいます。



そんな折、ご近所さんで面識がある法人さんが目の前にいるのですが、そこの社長から

「ガレージ一時的に使わせてもらえないですか？」と相談がありました。私が引っ越す

ことは社長も認識しており、私が持っているうちにと思って相談したようです。

内容は、事務所の荷物整理やリフォームをしたいので、その際に不用品などを一時的に

ガレージに置かせてほしい、という内容でした。謝礼は払うということです。



ちょっと考えましたが、謝礼は貰わずに置いていただいて構わないと回答しました。

その代わり、私も粗大ごみになりそうな不用品をそこに置くので、ゴミの回収の方に

可能な範囲で一緒に持っていってほしい、と相談したのです。



行政に粗大ごみ回収を依頼すると、お金がかかるのは勿論のこと、手続きが面倒です。

ネットで申込ができるのですが、使いづらいんですよ・・・すごく使いづらい。

なので、民間で処分できるものは処分してしまいたい、という気持ちがありました。

それに、タダで処分できるとなれば、思い切っていろいろ捨てられるんじゃないか？

という気持ちもありまして。



ということで、この週末は不用品の処分、特に粗大ごみになるものの処分に力を

入れました。メタルラックを３セットくらい捨てましたし、カラーボックスも

結構な数をポイ。パイプハンガーみたいなやつもポイ。嫁ちゃんが「タダになると

異常に張り切る」と半ばあきれていましたが、粗大ごみはこのタイミングである程度

片づけてしまって、あとは引越屋さんの引き取りサービスを活用すればいい状態に

持っていければ・・・という気持ちで片づけを行いました。ＣＤラックも追加で２本

処分対象にすることができました。



まだまだ片づけられるものがあると思ったものの、ある程度頑張ったし、一人で

ガレージまで持っていくのがしんどいと感じる重たいものもありますので、無理はせず

この辺で勘弁してやることにしました。まだ２ヶ月弱ここで生活しますからね。

やりすぎても生活できなくなります。



片付けと言えば、売却もある意味片付けです。売却に関しては週末ちょっとだけ

仲介業者さんとメッセージのやり取りをしました。結論としては、元々の査定額に戻して

反響が得られるようになるか変化を見よう、ということとなりました。



初期の頃は物件確認的な反響はちらほらあったものの、最近はあまりそれもなし。

価格が高すぎたということなのかなと判断するに充分な状況であったと思うので、

下げることとしました。これでまた反響が変わってくればいいですし、もしまだ

何も反響がないようなら、もうちょっと下げる必要があるのでしょうね。



水面下案件の自己資金が必要なので、現自宅の売却は必要、かつある程度の金額で

売却しなくてはならない状況になっています。それも踏まえると、この辺で価格は

改定しておくべきだなと判断しました。



これでまた反響が取れるようになるといいのですが。



ということで、売却および引越のための「片付け」に精を出した週末でした。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→ ]]> 自宅 ひろ＊ blog:https://blog.seesaa.jp,realestatebusiness/520380099 https://realestatebusiness.seesaa.net/article/520373521.html Sun, 05 Apr 2026 10:35:04 +0900 人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。現在５位です。昨日の内覧会および勉強会は刺激になりました。応援クリックよろしくお願いします→新しい自宅に関して、いろいろなことが仕上がってきました。引渡の日程も見えてきていろんな準備を進めております。引渡に向けてもうひと頑張りです。自宅を注文住宅で新築するプロジェクト。２年前は正直こんな話になるとは思ってもおりませんでした。１年前も準備は進めていたものの、このタイミングで建築するとはあまり思っておりませんでした。世の中って.. 人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。 現在５位です。昨日の内覧会および勉強会は刺激になりました。 応援クリックよろしくお願いします→ 新しい自宅に関して、いろいろなことが仕上がってきました。引渡の日程も見えてきて いろんな準備を進めております。引渡に向けてもうひと頑張りです。 自宅を注文住宅で新築するプロジェクト。２年前は正直こんな話になるとは思っても おりませんでした。１年前も準備は進めていたものの、このタイミングで建築するとは あまり思っておりませんでした。世の中ってのは面白いものですね。 何回も書いてますが、とにかく今年はライフイベントが目白押しです。 自分の自宅を注文住宅で建築して引っ越し、今の家を売却する。 義母の自宅として街中の好立地な中古マンションを（義弟が）購入し、リフォームをして 引っ越した上で、今の義母の自宅を売却する。 これだけでも一大イベントな上に、初めての土地からの新築も控えております。 企画ものの新築は何回か購入していますが、土地から新築は今回が初めてです。 様子がわからず戸惑うことも多いのではないかと思います。 嫁ちゃんからは自宅の引っ越しを最優先にしてほしい雰囲気をひしひしと感じてますので 前半戦はそっちに集中することになるでしょう。それもまたよし。 さて、本日は新自宅の諸々について書こうと思います。 現在は内装を行っているフェーズで、４月後半には一通り仕上がると伺っております。 たまに現場にお邪魔していますが、行くたびに完成している箇所が増えておりまして 私としてもワクワクしています。 工務店さんからは、内装の調整の相談だったり、工務店さん経由で割引で仕入れて貰う 室内の設備についての微調整などで、ちょこちょこと連絡を取っております。 上棟していた頃は工務店さんと話す機会がだいぶ減っていたのですが、最近また そういう細かな話でちょくちょく会話するようになりました。 注文住宅をやっている方だからなのか、細やかな気配りができてカラーコーディネートも 提案してくれるため、私としては大変助かっております。完成したら、関係者の方を 自宅にお招きしてホームパーティーでもやらせていただこうかと思っています。 そんな工務店の担当さんからは、先日表題登記に関する申請のご連絡がありました。 いよいよそういう時期ですね。楽しみです。 今回、表題登記は工務店さん提携の先生にお願いすることとしました。 保存登記、抵当権設定登記は住宅ローンを出してくれる金融機関さんが依頼している 先生に依頼するという分担になりました。 今回、表題登記をするにあたり、表題登記前に住民票を新居に移転するか否かを 確認されております。正直どっちでもいいやと私自身は思っていたのですが、 金融機関さんにも聞いてみたところ、移しておいた方がいいんじゃないかという ご意見だったので、近々住民票を移すこととしました。その上で、移した状態の 書類を取得して、工務店の担当さんにお渡しすることとしました。 それから、自宅のここまでに仕様変更で上がった分の費用の総額の情報も送られて きました。それが送られる前に、工務店さん主催の見込み客の方向けの内覧会を ある程度長めに設定させてくれれば、それに合わせて値引をしていただけるという ご提案をいただいていたため、提案に乗らせていただいておりました。 結果として、値引分でほぼ相殺されて、追加費用は発生しないことが確定的に。 調子に乗ってしまい、それであれば２面だけ想定していた外構のモルタル仕上げを ４面全部にして貰うことにしました。これで草むしりがいらなくなります！ また、火災保険に関しても準備を進めてほしい旨のご連絡をいただきました。 これは必要あれば工務店さんがいつも使ってる代理店さんを紹介できるという話も セットでしたが、私はいつもお願いしている代理店さんにて既に見積を依頼済み。 工務店さんから出して貰う資料の伝達などのやり取りをしておりました。 今は保険会社さんがその資料で問題ないかを確認するターンとなっています。 見積が固まったら、住宅ローンを出してくれる金融機関さんに提出して、必要な やり取りを進めていければと思っております。 あとは最近依頼されているのが、家具家電の組み立てに関して、依頼したいものを 一覧で送ってほしいというお話。私は家具の組み立てなどもとても苦手としています。 なので、工務店さんに相談したところ、組み立ても有償になるけど受けられますと いうことでした。有償で構いません、是非お願いします！と依頼したのでした。 ものによって、組み立て不可のものもあるということで、４月上旬を目処に一覧を 出してほしいと頼まれております。今週末はそれもやらないといけないんですよね。 でもその一方、仙台法人の決算対応もありますので・・・まあいろいろと並行で 動かないといけないなと。家具に関しては嫁ちゃんが主体で動けるので、分担して 進めていこうかなと思っております。 そんな感じで、ＧＷ前には一通り完成します。表題登記が終わり、工務店さんの 実施する内覧会が終われば、引渡となります。引越の準備もしないとなー。 やることいっぱいです。頑張ろう。 ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには お帰りの前にこちらをクリックですよ！→ ]]> 人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在５位です。昨日の内覧会および勉強会は刺激になりました。

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新しい自宅に関して、いろいろなことが仕上がってきました。引渡の日程も見えてきて

いろんな準備を進めております。引渡に向けてもうひと頑張りです。



自宅を注文住宅で新築するプロジェクト。２年前は正直こんな話になるとは思っても

おりませんでした。１年前も準備は進めていたものの、このタイミングで建築するとは

あまり思っておりませんでした。世の中ってのは面白いものですね。



何回も書いてますが、とにかく今年はライフイベントが目白押しです。

自分の自宅を注文住宅で建築して引っ越し、今の家を売却する。

義母の自宅として街中の好立地な中古マンションを（義弟が）購入し、リフォームをして

引っ越した上で、今の義母の自宅を売却する。



これだけでも一大イベントな上に、初めての土地からの新築も控えております。

企画ものの新築は何回か購入していますが、土地から新築は今回が初めてです。

様子がわからず戸惑うことも多いのではないかと思います。



嫁ちゃんからは自宅の引っ越しを最優先にしてほしい雰囲気をひしひしと感じてますので

前半戦はそっちに集中することになるでしょう。それもまたよし。



さて、本日は新自宅の諸々について書こうと思います。



現在は内装を行っているフェーズで、４月後半には一通り仕上がると伺っております。

たまに現場にお邪魔していますが、行くたびに完成している箇所が増えておりまして

私としてもワクワクしています。



工務店さんからは、内装の調整の相談だったり、工務店さん経由で割引で仕入れて貰う

室内の設備についての微調整などで、ちょこちょこと連絡を取っております。

上棟していた頃は工務店さんと話す機会がだいぶ減っていたのですが、最近また

そういう細かな話でちょくちょく会話するようになりました。



注文住宅をやっている方だからなのか、細やかな気配りができてカラーコーディネートも

提案してくれるため、私としては大変助かっております。完成したら、関係者の方を

自宅にお招きしてホームパーティーでもやらせていただこうかと思っています。



そんな工務店の担当さんからは、先日表題登記に関する申請のご連絡がありました。

いよいよそういう時期ですね。楽しみです。



今回、表題登記は工務店さん提携の先生にお願いすることとしました。

保存登記、抵当権設定登記は住宅ローンを出してくれる金融機関さんが依頼している

先生に依頼するという分担になりました。



今回、表題登記をするにあたり、表題登記前に住民票を新居に移転するか否かを

確認されております。正直どっちでもいいやと私自身は思っていたのですが、

金融機関さんにも聞いてみたところ、移しておいた方がいいんじゃないかという

ご意見だったので、近々住民票を移すこととしました。その上で、移した状態の

書類を取得して、工務店の担当さんにお渡しすることとしました。



それから、自宅のここまでに仕様変更で上がった分の費用の総額の情報も送られて

きました。それが送られる前に、工務店さん主催の見込み客の方向けの内覧会を

ある程度長めに設定させてくれれば、それに合わせて値引をしていただけるという

ご提案をいただいていたため、提案に乗らせていただいておりました。

結果として、値引分でほぼ相殺されて、追加費用は発生しないことが確定的に。

調子に乗ってしまい、それであれば２面だけ想定していた外構のモルタル仕上げを

４面全部にして貰うことにしました。これで草むしりがいらなくなります！



また、火災保険に関しても準備を進めてほしい旨のご連絡をいただきました。

これは必要あれば工務店さんがいつも使ってる代理店さんを紹介できるという話も

セットでしたが、私はいつもお願いしている代理店さんにて既に見積を依頼済み。

工務店さんから出して貰う資料の伝達などのやり取りをしておりました。

今は保険会社さんがその資料で問題ないかを確認するターンとなっています。

見積が固まったら、住宅ローンを出してくれる金融機関さんに提出して、必要な

やり取りを進めていければと思っております。



あとは最近依頼されているのが、家具家電の組み立てに関して、依頼したいものを

一覧で送ってほしいというお話。私は家具の組み立てなどもとても苦手としています。

なので、工務店さんに相談したところ、組み立ても有償になるけど受けられますと

いうことでした。有償で構いません、是非お願いします！と依頼したのでした。



ものによって、組み立て不可のものもあるということで、４月上旬を目処に一覧を

出してほしいと頼まれております。今週末はそれもやらないといけないんですよね。

でもその一方、仙台法人の決算対応もありますので・・・まあいろいろと並行で

動かないといけないなと。家具に関しては嫁ちゃんが主体で動けるので、分担して

進めていこうかなと思っております。



そんな感じで、ＧＷ前には一通り完成します。表題登記が終わり、工務店さんの

実施する内覧会が終われば、引渡となります。引越の準備もしないとなー。

やることいっぱいです。頑張ろう。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

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現在５位です。昨日は不用品の整理、今日は内覧会と勉強会、明日は税務。

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東京６棟目、入居申込のキャンセルと追加の退去予告で踏んだり蹴ったりです。

繁忙期もほぼ終わったタイミングでこの状況はしんどいー。



先日入居申込をいただいた東京６棟目。東京の空室は退去予告をいただいている

東京２棟目のみとなる予定でした。そう、数日前までは。



・・・と、早速書き始めようかと思ったのですが、とりあえずその前に東京２棟目の

小咄など挟んでおきましょう（いつもの尺稼ぎです）。



東京２棟目は正直かなり家賃が上がるのではないかと期待が持てる物件です。

私が購入した１４年前より更に前からお住まいで、かなり賃料は安いと思います。

長期入居ゆえに内装状態がガタガタの可能性は高いのでリフォーム代が怖いのですが

今なら更に高く貸すことが可能であろうと見ていますので、多少高くてもきちんとした

リフォームをして、いい人に入っていただきたいという気持ちは持っています。



ちなみに別の階で民泊をやっている方がいらっしゃいまして、管理会社さん経由で

階下の部屋が空室になったらそこで民泊をやりたいかを聞いてもらいました。

やることも考えるという回答でしたので、この方が民泊価格で借りてくれる可能性もあり

収益的には大きく向上しそうな予感がしております。



ＡＩに手軽に家賃査定を依頼したところ、普通に貸すなら今より４～５万高くなりそうで

民泊で貸すなら倍近くの賃料が取れるのではないかとのこと。ちなみに別の階の坪単価と

照らし合わせると、１．８倍くらいの賃料は狙えるだろうし、エレベーターなしという

条件で２階ということはより民泊をするには有利なので、うまくいけば倍を狙える

可能性はあるかも、ということでした。



リフォームを任せるので賃料は安く、というのも一案かもしれませんし、リフォームは

こちらでやるので賃料は高く、という案もあります。この辺はもし先方が借りて

いただけるのであれば、うまく調整しながらやっていきたいと思います。



このように、東京に関しては、あとは東京２棟目で夢を描くだけだったのですが・・・。

ここで東京６棟目悲しい話に戻ります。しかもダブルで悲しい話。



まず、先日お申込をいただいたお部屋、キャンセルになってしまいました（泣）

本当に最近の仲介さんって気軽に押さえ気分でお申込をいれさせすぎでしょ！

たいがいにしてくれと思うんですけど！？



キャンセルの理由は「近くに子供関係の施設があるので音が気になるかも」という

ことでした。いやそんなの内見にきた時に気づいてよー！なんで今なん？ホント。

悲しみが深いんですけどー・・・。札幌７棟目も２回もキャンセルくらってますし、

本当に最近多くないですかね？キャンセル。



管理会社さん曰く、反響は悪くないので次の申込を早々にいただけるよう頑張ります、

ということでした。それであれば、もうあとは管理会社さんを信じて待つのみです。

次は是非お願いします！



そして昨日、もう一つ残念なお知らせがありました。退職して退去するかもと

言われていた方が、本当に退去になってしまうそうです。



法人契約になっていたので、法人さんから退職した旨の連絡が管理会社さんに

届いたものと思われます。管理会社さんとしては、転職先次第かという感じで

構えていたようですが、連絡を取ったところ、結果として一度実家に戻るという

選択をしたとのことでした。



ここも長期入居なので賃料が割安だったので、賃料アップを狙っていけるかなと

思っております。管理会社さんからは今より１万弱アップできるだろうということで

ご提案をいただきました。



私は知ってます。管理会社さんが保守的な査定をしがちであるということを。

そこでＡＩに家賃査定をして貰いました。ガツガツに強気の家賃を出してきました。

２．５万くらい上げれるでしょ！という査定です。



堅実かつ確実なラインを狙うのであれば、管理会社さんの査定。

チャレンジしていくならＡＩの査定。



とりあえず私は、ＡＩ査定の結果を管理会社さんにぶつけて、さすがにこれは

強気すぎるかもしれないけど、もう一息いけるんじゃないか、反響が悪ければ

すぐに家賃は下げるので、少し検討してみてほしい、とお伝えしました。



管理会社さんにご検討いただいた結果、当初管理会社さんが仰っていた賃料より

更に１万円アップ、つまり２万円アップで取り組んでいただけることになりました。

決まれば大きいですよ。



最近はあらゆる経費が値上がりしており、金利も上昇して運営は厳しくなる一方。

家賃くらい上げていかないと、本当にジリ貧です。こういう機会にぐいっと賃料を

あげていく必要があるということで、やれることはどんどんやっていきたいと思います。



現時点の空室

東京２棟目１室、東京６棟目２室、札幌７棟目１室、札幌８棟目２室、札幌１２棟目１室

札幌１３棟目１室、仙台１棟目２室、富山１棟目２室

合計１２室で稼働率は８８％（ホテルや売却中を除く）となります。

とうとう９０％を割ってしまいました。頑張らないとなあ・・・。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

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札幌１２棟目で退去予告が発生してしまいました。半年くらい静かだったのにー。

繁忙期を完全に外すのが確定ですが、気を取り直して頑張ります。



新築で２０２１年に購入した札幌１２棟目。ふと気がつくと今は２０２６年です。

早くも築５年になってしまいました。時が経つのはあっという間です。恐ろしい。

ぼやぼやしてるとあっという間におじいちゃんになってしまいます。死んじゃうー。

せめて悔いがないような人生にしたいですー。



と、このまま人生がいかに短く、時間を大切にしなくてはならないかをつらつらと

書き出して脱線していくのがいつもの私のブログスタイルですが、今日はちゃんと

物件のことを書きます（笑）



札幌１２棟目は新築の頃から入れ替わりが激しい物件でした。定着率が悪いです。

１９部屋あるのですが、その中で新築の頃から引き続きお住まいになっているお部屋は

６部屋です。およそ３割ってところです。２年で２５％入れ替わると仮定して、

６年で７５％が入れ替わると考えたら、５年で７０％入れ替わったという事実だけを

見ると、そこまで変な話ではないのかもしれません。１９部屋あるから入れ替わりが

激しいと感じる部分もあるのかも。いやでも札幌７棟目は１７室ですけどこんなに

入れ替わってないので、やっぱりちょっと多いような気はします。



入れ替わっているお部屋が複数回入れ替わっているというのもあるのかもしれません。

２年で入れ替わって３人目、という部屋もあります。今回退去予告を貰ってしまった

お部屋なんかも、少なくとも２回転目の退去となっております。



人間って、印象で物事をとらえがちなのですが、やはり数字をきちんと見ないと

正しい情報は出てこないですね。私は新築時からの家はもうほとんどいないと

これまでの入退去の数の肌感覚から思ってしまっていました。実際に数えてみると

相場より若干少ないくらいでした。こういう勘違いを防ぐために、定量的な把握を

たまにする必要があるのでしょうね。



まあそんな札幌１２棟目なのですが、１０月に最後の入れ替わりがあってからは

ずっと静かな状態が続いておりました。繁忙期になっても全然人が動かず、満室を

キープできていたので素晴らしいと思っておりました。



先日の札幌出張の時も、札幌１２棟目の管理会社さんと会食をする予定でした。

この繁忙期を無事に乗り切れたことを祝う会になるだろうと思っていました。



・・・会合の直前に「退去予告が入ってしまいました・・・」とのご連絡が（汗）



その後、管理会社さんにお邪魔した時には、こんなタイミングで退去予告を貰ってしまい

恐縮です、みたいな雰囲気も多少流れておりました。しかし社長はそんなの関係なく、

マシンガントークをしていたので、まあ元気で良かったと思った次第です（笑）



退去時期は６月末とのことで、ちょうど２年です。契約満了に合わせて退去という

形を取ったのだろうなと思われます。部屋は狭めの１Ｋなので、まあそれも仕方ないと

いうことでしょうか。



２年前のお部屋なので、家賃がどのくらいになるかはわかりません。現状維持が

妥当な線なのかなとは思っていますが、そこはまあ実際どうなることやら。

できればちょっと上がるといいんですけどね。



１部屋空室が増えてしまいました。なかなか埋まらず、空室は増える一方ですねえ。

そろそろ埋める方向で稼働率が上がっていってほしいところです。



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東京６棟目で入居申込をいただくことができました！繁忙期終了間際にありがたいです。

とはいえ解約予備軍もいるようなので一進一退の状態かもしれません。



先週末は札幌出張でした。出張は割と楽しんでくる方なのですが、最近は家での

生活が規則正しくあるため、夜中まで飲んで戻るとかをやっていると調子が狂うなと

実感したのでした。歳を取るって嫌ですね（笑）



学生の頃はコンビニの夜勤をやって、朝戻ってきてから仮眠して活動するみたいなのは

ざらにやっていましたし、まだ３０代前半とかは共働きだったこともあり、家でご飯を

食べる日がほとんどなかったと記憶しております。毎日飲み歩いてました。それでも

健康でいられたのだから、若さってのはすごいです。しみじみとオッサンです（苦笑）



札幌２棟目があまりにも埋まらなくてやばいと思って、物件に１週間半泊まり込んで、

慣れないＤＩＹもやって、空室対策で営業をあちこちにかけに行って、大家さん仲間に

アドバイスをいただきながら必死にやっていたあの頃のことも、今同じことをやれるかと

問われると、やれないだろうなあという気しかしないです・・・。体力も落ちてるし

そこまでの切迫感も今はないですし。ダメだろうなあと思うのでした。



まあ、あれば良かったのか悪かったのかは正直何とも言えませんが、若い頃の苦労は

買ってでもしろという話をまさに体現していたんだろうなと思います。あの物件を

買ってなければ、あんな苦労はしなかったですからね。まさに苦労を買ってました。

でも、あの経験がその後活きていると思うので、やっぱり人生は面白いです。



あの頃に比べると、今は空室の重みがある意味大きくなっている気がします。

昔はすぐ空室になるし、なかなか埋まらないし、空室に対して感覚がマヒしていたと

思うんですよね。それに対して今は稼働率が高くなっているため、空室１つ１つを

どう改善するかをちゃんと考えるようになっています。



その一方、キャッシュフローの面からすると、空室１つ１つの重みはむしろ軽くなって

いるような気もしています。昔は物件数が少なかったので、空室があるとＣＦへの

ダメージが大きかったですが、今は物件数が増えているので、１部屋くらい空室が

増えても相対的なダメージは少なくなっています。



空室の価値が軽くキャッシュフローに対してのダメージが大きい昔の私。

空室の価値が重くキャッシュフローに対してのダメージが小さい今の私。

成長したものですねー。



ま、そんなこと言いながら、札幌１３棟目に関しては１年以上空室にしておいて

「そういえばありました」とか「まあ家賃安いし・・・」と言ってしまう私もいますので

人間はその場その場で言うことを変えてしまうダメな生き物だなと思います。



さて、そんな空室の話で少し進展がありましたので、その旨ご報告となります。

家賃を割とあげて募集していた東京６棟目に入居申込をいただくことができました！



入居申込を入れてくださったのは、６０代の方です。え、今までにないパターン。

ビジネス街の１Ｒということもあり、今まではサラリーマンの方が申込をして

くださっておりました。なんか想定外のパターンに戸惑っております。

収入は年金とパートということでした。



申込書を眺めていてわかったこととして、今まではおそらくお子様の家に同居をされて

いたのだろうと思います。緊急連絡先のお子様の住所と、これまでの現住所が同じ。

かつこれまでの住居が「持家・親族」となっていたので、そう判断しました。

お子様、お金持ちだなあ・・・。あの辺マンション高いと思うんだけど。



なので、同居していたけどいろいろとやりづらさもあり、近くに引っ越すことで

スープの冷めない距離を実現しようとした、ということなのだろうと推測しました。



保証会社さんも入るみたいだし、そういうご事情なら孤独死して何週間も放置されたりは

しないだろうと判断できます。リスクもそこまでないだろうと判断し、入居申込を

受け入れることとしました。



これで東京の空室は東京２棟目だけになりました。めでたいです。



ただ、管理会社さんからは東京６棟目で先日賃料アップで交渉成立した方が、

もしかしたら退去されてしまうかもしれないという話が出てきております。

退職されることが確定したようです。法人契約なので、契約されている法人さんから

ご連絡があったのでしょうね。次の就職先次第だとは思いますが・・・。

ここは正式に退去予告が来たら考えることにします。



ということで、これにより今の空室は以下のような形になりました。



東京２棟目１室、札幌７棟目１室、札幌８棟目２室、札幌１２棟目１室、

札幌１３棟目１室、仙台１棟目２室、富山１棟目２室

合計１０室の空室



なかなか稼働率が改善しませんが、引き続き頑張ります！



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現在５位です。無事に東京に戻ってきました。

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昨日の続きです。問題の札幌１３棟目をどうするか、現地を見ながら検討しました。

お金をかけずに家賃を下げるか、お金をかけて家賃を維持するか・・・。



札幌出張３日目。札幌８棟目の原状回復前のお部屋と、札幌７棟目の原状回復後の

お部屋という対照的な２部屋を見てきた後の札幌１３棟目です。築古っぽさも残るけど

一応きれいににしてある、という築古あるあるな状態です。



現地に行くのも久しぶりという体たらくで大変恐縮はしているのですが、今回久々に

入室して、中をきちんと見てきました。いつもの節穴モードではなく、何を改善したら

いい感じになるか？という観点を持って現地確認です。



まず気になったのは、スイッチプレートや換気口といった部分の劣化でした。

プラスチックの部品なので、茶色く劣化しがちです。壁紙は白くなっているのに

そこだけ汚いまま。スイッチを押す時に「・・・なんか汚い」という印象を持たれそうな

気がしました。



それから、これは既に内見した方より指摘を受けていたことですが、２階の物入の

底が抜けてる箇所があるので、直す必要があると認識。



換気扇も汚いままになっていました。管理会社さん的には札幌１０棟目・１１棟目が

更地売却になることを想定し、そこから換気扇を貰ってきて交換すれば節約になる、

という考えだったようです。これに関しては機会損失の方が大きいだろうと判断し、

新たに買って構わないので早く直そう、という方針にしました。



あとは細かいところが汚いなあと思うところがありました。ＦＦファンヒーター用の

排気口に埃がたまっていたり、換気扇もいくら交換予定とはいえ何も手を付けてない

状態になっていたので、印象は良くないなあと。



ちなみに管理会社さんからはこれに関してはコメントがあり、その当時、しがらみがあり

使わなくてはならなかった内装や美装をやってくれた業者さんの質が今一つだったので

少なくとも美装はもう一度入れないといけないなと思っていた、とのことでした。

まあ、思っていても言わなければ私には伝わらないので、言い訳にしかならないとは

思いましたけど（本人もその認識はあったようですので辛口コメントしときます・笑）



お風呂の蛇口とシャワーが取れていた件についても確認。管理会社さん曰く、

内見がある前日に少し清掃をしたけど、その時に蛇口がぐらぐらしているのに

気がついたそうです。そしてそれを調整しようとしたら取れてしまった、と。

すぐに設置できなかったので後日修繕しようとしていた、というお話でした。



あと、２階の和室と洋室の間の仕切りの引き戸が外されて置いてあったのですが、

管理会社さん曰く「この方が部屋が広く見えるかと思って」ということでした。



先日内見に来てくださった方からは「エアコン設置が効果的だと思う」という

コメントをいただいております。管理会社の担当の方は「お風呂を何とかしたい」と

仰っています。誰の意見を採用すべきか。



悩んでしまうため、ここは全く別の観点を入れてみよう！

ということで、その前の札幌７棟目の内覧のために同行してくださっていた、

札幌１３棟目とは全く関係ない方を現場に連れ出し、何を変えたら入居がはかどるかを

相談してみました。



まずお風呂ですが、交換までしなくても、ビニール部分がよれてしまって感じが悪い

箇所だけ、板を貼るなりなんなりして見栄えを良くすればいいのでは？という意見を

いただきました。管理会社さんが「なるほど」と言っていたので、その内容で

お見積をして貰うことにしました。



それから外してあるドアに関しては「作業が終わってない感じを受ける」ということで

普通に設置して貰うことになりました。開放感を出す演出が必要なら、ドアを開けて

置けばいいだけじゃない？という意見でした。



エアコンに関してはいらないんじゃないかと。お金をかけて設備を導入するよりは

家賃を見直す方が効果があると思う、というご意見でした。



私が考えていた、スイッチやコンセントの刷新についても「お金をかける必要は

ないのではないか」という意見を仰っておりました。



その代わり、１年以上空いている今の家賃（徐々に下げてはいるんですけど）を

もっと下げて、早々に埋めてしまった方がいいんじゃないかというご意見でした。

埋まらないまま放っておくのも意味がないので、それも考えなくてはならないですね。



お金をかけて設備を整えて今の家賃を維持するか、お金をかけずに家賃を下げるか。

この決断は運命の分かれ道になりそうですが、確かに設備にお金をかけたところで

回収するのにどれだけ時間がかかるのか・・・という気はします。

エアコン１台つけるにも１５万程度かかりますから、それだったら更に家賃を３０００円

下げて埋めてもいいのかなという気もしてきました。、



こういったお話を受けて、現場で協議。スイッチとコンセントは私が気持ち悪いなと

思ってしまったので、不要説もありましたが実施することにしました。

お風呂に関しては別物件の管理会社さんが提案してくれた方法で管理会社さんが

お見積を取得する方針にしました。換気扇は速やかに交換しますし、物入の修繕も

着手していただこうと思います。家賃も現状調査を改めて実施した上で、適正家賃を

管理会社さんに検討いただくことにしました。



管理会社さんの担当の方が、できる限りのことはＤＩＹでやりますと言ってくれたので

お言葉に甘えることにしました。ありがとうございます。



ということで、現地確認と方針の検討は完了しました。方針に沿って、ホームセンターで

必要な部材を購入するという話を管理会社さんがされていたので、どうせ札幌に

いるからということで私がホームセンターにお付き合いし、材料を購入することに。



昨日、帰る前に管理会社さんに民泊に来ていただき、ホームセンターに一緒に行って

必要な材料を買いだしてきました。スイッチ、コンセント、換気口のカバーなど。

換気扇自体はサイズの計測が間に合わず、立て替えといていただき、後日支払うという

ことになりました。



自分でＤＩＹをしない人なので、ホームセンターで部材を購入するなんて久しぶりです。

たまにはそういう買い出しも楽しいものですねー。



ということで、札幌出張した成果がこれで出てくればいいなと思う次第です。



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