不動産投資 問わず語り

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札幌１０棟目・札幌１１棟目の価格交渉が完了し、売買契約が成立しました。

指値は解体費の半額だけ受け入れることにしました。



前回までのあらすじ

札幌１０棟目・札幌１１棟目がおおむね同時のタイミングで空室になった

だったら売りに出そうということになった

高かったようで売れないから少し値下げした

ガッツリ指値された感じで買付が入った



買付の頃合いのブログはこちらをご参照ください。



ということで、買付はいただきたものの、指値めっちゃ食らってしまったなあと

いうところからのスタートだったのですが・・・まずここで私のポンコツっぷりが

炸裂していたことがわかりました。



元付業者さんと話したら、実は指値は解体分だけだったのです。



どうしてそんな誤解をしたか。この勘違いに至ったからくりは２段階あります。



勘違い１個目

私が旧価格と新価格を勘違いしており、旧価格で売り出していると思っていた



・・・ただ単に恥ずかしいやつです（苦笑）

それ以上説明することも釈明することもありません。いかに適当なやつなのかが

よくわかる話だ、というだけです。あー恥ずかしい。



勘違い２個目

買付書類の総額欄が記載されておらず、残金＝買付金額と認識した



買付の書類に「総額」「頭金」「残金」の３箇所の金額記入欄があったのですが、

買主さんは「頭金」「残金」だけ書いてきました。

なので、私はこれを「頭金＝頭金」「残金＝総額」と認識してしまいました。

そうすると、頭金の分だけ指値されているという理解になります。



こういった勘違いが、仲介業者さんとの会話のすれ違いを発生させておりました。

最終的に仲介業者さんからお電話をいただき、勘違いがわかった次第です。

お手数をおかけいたしました・・・。



ということで、実は満額で買付をいただいており、交渉事として解体更地渡しを

求められていた、ということになります。実際の指値は解体費の分だけでした。



でもまあ、解体費も割と高いと思うんです。おそらくあの物件の年式だとアスベストも

出てくることでしょう。そこまで見越すと、解体費は３００万弱になるでしょう。

前回、１年前にとっていただいたお見積が２５０万だったので、改めてお見積を

お願いしたところ、２７０万になっていました（いずれもアスベスト対応を含む）。

まあそうなりますよね、物価高も続いておりますし。



さて、そうなるとこの指値をどう対応するかです。仲介業者さんからは、満額通るとは

先方も思ってないはずなので、ある程度のところで押し返したらどうでしょうと

ご提案いただきました。じゃあ半値くらい負担で押し返しましょうか。

義母にも相談したところ、それでいいとのこと。仲介さんにそれでＯＫですと

返事をした後で、義母が「え、もっと押し戻せばよかったかしら」みたいなことを

言い出しましたが、時すでに遅し、です。



その後、仲介業者さんからは「おそらく半値でＯＫ貰えそう」という速報がありました。

であれば、あとは手続きに向けて進むだけですね。今回は一般で売りに出しているので

他にも元付業者さんが数社いらっしゃいます。そちらへの各社さんへ今回のお話を

伝えるタイミングはいつにするかという点については、契約が成立した段階に

することにしました。



その後はいろいろと細かい話が続きます。売買契約書、重要事項説明書のひな型の確認、

特約に入れる文言の確認、町内会費や告知事項に関する確認、などなど。

基本的には私の方で全部対応しました。義母は引っ越しの準備が忙しいと思うので、

こういう雑務は私の方で巻き取ります。



本当は契約の場に同席すべきだったのですが、あいにく買主さんの指定した日は

自宅を建てた際にお願いしていた工務店さんと建築士さんのお二方をお招きしての

ホームパーティーを開催する日だったので、現地に行くことはできませんでした。

義母も今は引っ越しで忙しいだろうということで、仲介業者さんにや売主さんには

申し訳ないけど、持ち回りでお願いしますと依頼することにしました。



そして昨日、無事に契約が成立したとのご連絡をいただくことができました。

厳密に言えば、署名押印された契約書が仙台に届き、仙台で署名押印をして送り返し

それが買主さんの手元に届いたところで契約成立ですが、まあもうほぼ契約成立と

考えて差し支えないでしょう。



だいぶ時間がかかりましたが、私も義母もちょっと欲をかいてしまい、値下げに

なかなか踏み切れなかったのが敗因かと思います。まあでも最終的に売れることが

確定したなら、それはそれでヨシ。



お願いしておりました各仲介業者さん、本当にありがとうございました。

今回成立した業者さんも、そうでない業者さんも、引き続きご贔屓願います。



なお、もし境界石が見つからなかった場合は現況測量をする必要があります・・・。

これでまた数十万吹っ飛ぶことになるので、今後なんとか境界石が見つかることを

祈るしかありません。見つかりますように！



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札幌８棟目の募集条件を管理会社さんと相談したところ、広告料が相場より少ないことが

わかりましたので、相場並み程度に変更しました。引き合いがよくなるといいのですが。



今日はあまり時間の余裕がないので、いきなり本題に入ろうと思います。

建築士さんが来るので、あまり時間の余裕はないんですよね。



今日のタスク

・ホームパーティーに不足しているものを買いに行く

・振込する口座にお金を移して振込をする

・昼ご飯にマックのアメリカバーガーみたいなやつを買いに行く

・明日からの仙台出張の荷造りをする

・サラリーマンのお仕事



さて、早々に本題です。空室に関して一通り見直しをかけておりますが、札幌８棟目は

広告料が相場よりも低い水準になっていたことが見直しの中でわかりました。

ただでさえ条件が悪いお部屋なのに、広告料までそれより低かったら話にならないのは

明白でした。早々に広告料を相場並みに是正することで、引き合いが増えることに

期待をしたいと思います。



問題になっている札幌８棟目のお部屋は、いわゆる三点ユニットの１Ｒという

札幌の中でも不人気物件の筆頭に近いやつです。昔持っていた札幌２棟目が全室

三点ユニットでしたが、それはもう決まりが悪く、かなり苦労をして満室に持っていった

覚えしかありません。そして満室になってもすぐ退去するし、生活保護の方よりも

生活が困窮している、本当に大変な思いをされて生活している方ばかりの物件になり

夜逃げも年１＝２回ペース、滞納も常時数部屋で発生というすごい物件でした。



あの頃把握していた教訓として「広告料はとにかく１０万出す」がありました。

家賃が２万なら５ヶ月、３万なら３ヶ月、〜４ヶ月、５万なら２ヶ月。

家賃が安ければ安いほど広告料の負担が大きくなることに当時驚愕したのでした。

そりゃそうですよね。仲介業者さんは５万の部屋でも２万の部屋でも手間は同じです。

だったら一撃ドカンと仲介手数料が貰える物件に流れますよね。それを防ぐために

広告料を上積みして、他の物件とそん色ないくらいにフィーを得られるようにする。

それが広告料の上積みの意味です。



今回の物件は２ＤＫと１Ｒの混在間取りで、メインは２ＤＫです。１Ｒの空室は

今の管理会社さんになって初めてなのです。そして２ＤＫは家賃帯的に広告料が

２ヶ月で充分決まっていました。そんな背景があっての、広告料設定の相違でした。



管理会社さんに反響状況を確認したところ、直接のお電話での反響は１件のみ。

２部屋空いてて、１部屋は数ヶ月空いているのに１回はさすがに見込みがなさすぎます。

一応、業者間サイトではそこそこの回数閲覧されているとのことですが、それが申込に

つながっていないというのが現状のようです。



改善するために何をするのがについても話をしてくれました。やはり広告料を

増やした方がいいのでは、という話でした。８万とか１０万とかに届くように、

という私が考えていることと同じ発想のアドバイスをいただきました。



・・・あれ？広告料そんな安くなってたの？確かご提案いただいていた募集条件で

広告料３ヶ月って書いてあったので、だったらいいかなと思ったはずなのですが。



確認したところ、広告料が２ヶ月に設定されているとのことでした。オーノーズラ。

最初に３ヶ月で募集するって言ったやんー！と心の中でだけ思っておきました。

管理会社さんは叱責され慣れているし、褒められることが少ない業種です。

ここまでその状態を放置したのは私の確認が足りなかったことも原因なのですから、

今回のことは心の中でだけツッコミを入れておけばいいのです。口に出す必要なし。



ということで、広告料を速やかに３ヶ月に変更していただき、改めて様子見を

することとしました。たぶん次に反響が得られなかったら、家賃を下げて広告料を

あげる形になるのかなと思います。それもまたやむなし。



ちなみに民泊できる自火報が整っているので、できれば民泊可で募集したいですが

管理会社さんが民泊ＮＧと言うので、今は自重しております・・・。

まあ２０平米未満のお部屋では、民泊ＯＫにしてもたいした儲けは出ないでしょうから

引き合いが変わる可能性は少ないだろうと思ってはいますが、あらゆる手を尽くしたい

私としてはちょっとだけそれも不本意であります。



ということで、募集条件が変わったことによる効果を見てみようと思います。



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仙台１棟目の小さい１Ｋのお部屋がなかなか決まらなかった理由がわかりました。

義母が家賃を上げて募集していた時期があったようです（白目）



突然ですが、明日は注文住宅で建てた自宅の撮影があります。工務店さんが、

住んでから１ヶ月程度の実際に住んでいる住まいの撮影をしたいという話があり

お世話になったので恩返しのつもりで応諾した次第でした。



その際、自宅の設計をしてくださった建築士の先生もいらっしゃるとのこと。

初期の打ち合わせで数回お会いしただけですが、猫好きな温和で優しい雰囲気の

先生でした。一度旧居で打ち合わせたことがあったのですが、その時に我が家のお酒の

コレクションを見て興味がありそうだったので、それであればということで撮影が

終わった後、建築士の先生と工務店の担当の方をお招きして、ホームパーティーを

開催しようということにしたのでした。



本日はその買い出しで嫁ちゃんがお出かけします。私は撮影に備えて帰宅後に自分の

ワークスペースの再整理をしなくてはなりません。なんとか一通り収納できたものの、

もうちょっと改善の余地があるのではないかと思っているためです。

センスが基本的に皆無なので、ここは嫁ちゃんの力も借りないとダメだろうなあ。



自分で見ていて、なんか雑然としていると思う部分が、ドラクエのスライムとかの

ぬいぐるみや置物です。気に入ってはいるのですが、全部並べたら雑然とした印象に

なってしまったので、少し入れ替えとか取捨選択とかが必要そうだなと思っています。



とりあえずは撮影に向けてきれいに映るような対応をして、その先でもっと奇麗に

ディスプレイできるような工夫をする、といった段階を踏んで対応したいと思います。



今回のような撮影イベントであれば、事前の告知も密な連携もあるのでいいのですが、

日常の中で何気なくやっていることだと、なかなかそうならずに「え、そうなの！？」と

ビックリすることも多いです。今回の本題である仙台１棟目の空室もそんなところが

ありましたので、本日はそんなボタンの掛け違いの話などを。



先日、今募集中の物件に関して総点検をブログ上でしました。その中で仙台１棟目の

１Ｋのお部屋の決まりが悪いなあという話を書きました。義母に、１Ｋのお部屋の

反響があったか確認すると「ない」とのこと。義母は自分が管理しているという責任感が

ありますので、あまり私が勝手にしゃしゃり出ると気分を悪くする傾向があります。

（以前ちょっと苦言を呈されたことがあります）

なので、管理会社さんに私からヒアリングしていいですかと確認して、了承を貰った上で

管理会社さんに状況確認の電話をさせていただきました。



まずここで衝撃的な事実が発覚します。なんと、募集開始時に義母が「家賃を上げたい」

と希望したので、それにあわせて家賃を大きくあげて募集していたのだそうです。

ほっほー。いちいち伝える必要は全くないと思いますが、そういう事情があったなら

多少決まりが悪いのも納得のお話です。



でも先日、レントロールを作るという話をしていた際には、家賃は普通に直近で

決まった家賃でした。あれは何だったのだろうと思ったのですが、管理会社さん曰く

反響も少なく決まりが悪いので、６月から元の家賃に戻したということでした。



元の家賃に戻すまでしなくても、中間くらいで設定すればいいのに、と個人的には

思いましたが、この辺も義母に任せているのであまり口出しはしないことにします。



管理会社さんとしては、最近管理物件が軒並み家賃を上げても決まっているので

仙台１棟目もいけるんじゃないかな？という期待があって、義母の希望に従い

家賃を上げて募集することにした、ということでした。



私個人としては、家賃は上げられるなら上げた方がいいと思っております。

物価高や金利上昇の影響が大きいため、経費が以前より嵩んでいます。

健全な経営の為には、家賃の上昇も必要な要素だと思います。



なので、今回の義母の動きはいいことだと思うのですが、ちょっと極端だよねと。

めちゃ家賃を上げて、ダメなら元に戻す。段階を踏むとか、もうちょっと丁寧なやり方も

あるんでないかい？とは思いました。



あと、なかなか決まらないですねという話を私がした時に「家賃上げてたからね」と

一言言ってくれてれば、あーそうなんですねで終わったんですけど・・・。

きっとこれを義母に言っても「知ってると思ってたわよ」と言われるのがオチなので

口には出さないことにします（笑）



家賃を元に戻したことで、反響も戻り、短期間という制約はありながらも、

ハウスメーカーさんからの確度の高い問い合わせもきているそうです。

これなら決まる日も遠くなさそうです。良かった。



ということで、仙台１棟目が決まらない理由がわからず不思議に思ってましたが

紐解くと全て問題がない話だった、というオチでした。人騒がせな義母です（笑）



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東京６棟目の条件を少し変更しました。フリーレントをつけていましたが、反響状況を

理由に、広告料でもフリーレントでも好きに使える形に変更をしております。



昨日のブログを書きながら、関係各所にとりあえず連絡をしました。連絡しないと

動きは生まれません。連絡することで何かしらのきっかけとなります。これ重要。



私はどちらかと言えば怠け者の部類に入ります。切羽詰まらないと動けません。

そんな私がどういうわけかブログだけは学生の頃から何らか書き続けております。

不思議なものですよね。怠ける傾向がある私なのに、ブログだけはちゃんと書けるという

よくわからない特性があるのって。



それであれば、怠け者が動くためにブログを活用するのが一番いいでしょう、

というのが私なりの自分を動かすための作戦になっております。ブログを書くために

市場調査をする、ブログを書くために反響確認をする、ブログを書くために案件の

シミュレーションをする、ブログ上でやることを整理して次のアクションを決める。

全世界に向けてそれやらなくてええやんけ、と思われるようなことを書いているのは

自分を動かすためという側面があります。きっかけや理由がないと動けないので、

「ブログを書く」ということを動く理由として活用しようとしているわけです。



昨日のブログはまさにその典型です。稼働率の底上げに向けて動かないといけないけど

日頃の多忙を言い訳にしてなかなかやらない。であれば、強制的にそれをやれるよう

タイミングを作るためにブログを書く、そしてブログを書きつつ各業者さんに連絡をして

次のアクションを強制的に作る。狙いとしてはそんな感じでした。



そして実際、各社さんからいろいろと返答は貰い始めているので、その狙い通りに

話が進んでくれたのではないかと思います。



自分の作業を整理したり進めるために、ブログを書くという行為を活用している

部分も私の中にはあるわけです。怠け者の自分を動かすための処世術（？）です。



さて、本日はその連絡の中でも、割と有効な一手が打てたんじゃないかなと思われる

東京６棟目の状況及び作戦について書きたいと思います。



東京６棟目はリノベした再建築不可物件です。業者さんが売主で、業者さんの方で

デザインリノベをした上で引渡をしていただきました。周囲一帯をまとめて再建築可能に

してから売るつもりだったみたいですが、地主さんがどうしても首を縦に振らず、

諦めてばら売りすることにした案件でした。



某ターミナル駅から徒歩圏内ということで、市況の荒波の影響を受けやすい物件です。

いい時はぐいぐい上がりますが、コロナ禍など難しい局面になるとぐいぐい下がる。

そんなジェットコースターのような物件です。



現在、４部屋中２部屋が空室です。片方は申込が２回もキャンセルになるなど、

運に見放された部分もありました。ものが悪くて決まらないというよりは、タイミングが

全体的に悪くて決まらずにいる印象です。



また、今は上昇局面と見て、家賃を高めに出しています。それもなかなか決まらない

要因の一つであろうと見ております。



まずは現状確認ということで、管理会社さんに反響状況を出していただきました。



狭い方のお部屋は、１ヶ月で内見が３件。広い方のお部屋は、１ヶ月で内見が２件。

あまり多いとは言えないですが、一応コンスタントに内見は入っているようです。

問い合わせに関しては、狭い部屋の方が広い部屋の１．５倍くらいの件数でした。

そして６月前半の方が６月後半より問い合わせや内見が多かったです。



ここからわかるのは、狭いけど家賃が安い方の物件が問い合わせ件数が多く、

季節要因としてだんだんお客様の動きが減り、問い合わせ件数が減ってきている、

ということだと思います。



管理会社さんからは、広い方のお部屋はフリーレントをつけても大きな変化は

見られなかった、という報告をいただいております。



そしてこの状況を見るに、広告料を設定してはどうか、というご提案をいただきました。

広い方のお部屋はフリーレントもしくは広告料のどちらにでも使えるようにすれば

オーナーとしては今と同じ出費なので懐は痛まない、という計算ができます。

狭い方のお部屋は問い合わせが多いけど内見などにつながっていない感じがするので

広告料を設定することで仲介業者さんの意欲を刺激するのがいいのではないか、と。



確かに、広告料は有効な一手かもしれません。かなり強気な家賃で募集をした

東京１７棟目も、広告料を設定したことで一気に２部屋とも埋まった記憶があります。

東京エリアはあとこの東京６棟目の２部屋が埋まれば満室になりますので、他のエリアに

気持ちを振り向けることができます。かつ、家賃が高いので実入りも大きいです。



管理会社さんのご提案が適切と判断し、広告料もしくはフリーレントのどちらにも使える

１ヶ月を設定してください、ということで管理会社さんに回答をしました。



ここからまた、忘れないように反響状況の変化を確認していきたいと思います。

確認する必要がないくらいサクッとこの作戦で決まってくれれば一番いいんですけどね。



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やりっぱなしではなく、やっていることに対しての整理をして次のアクションを考える。

そんな時が必要だろうと思うので、今日のブログを書く中でそれをやろうと思います。



朝起きたらワールドカップのブラジル戦が終わっておりました。結果は残念ながら

最後の最後で負けてしまったようです。以前のワールドカップでベルギーと試合した時も

アディショナルタイムで逆転されて敗退してしまったような記憶があります。

９０分全力で戦い抜いて勝利することの難しさ、なのでしょうね。

でも昔に比べたらそれだけの競り合いができるようになったということですし、

キャプテン翼のラスボス級だったブラジルにこれだけ戦うなんてすごいと思います。

代表の皆様には胸を張って帰国していただきたいと思います。ありがとうございます。



正直、サッカーにはまったく明るくないし、夜中に起き出してリアルタイムに試合を

見るほどのファンでもないですが、そんなサッカーをあまり知らない勢の私が、

ブラジルはサッカー王国で超強いという知識を持っているのは、ひとえに子供の頃に

「キャプテン翼」を読んでいたからにほかなりません。キャプ翼のロベルトが

翼の師匠で日系ブラジル人という設定、翼君とロベルトの関係性も印象深いですし

（リアルタイムでは見た記憶がないですが）ブラジルとの試合が始まるところが

最終回ということもあり、とにかくブラジルはめちゃめちゃサッカーが強い国という

印象を植え付けられました。これはたぶん、キャプ翼リアルタイム世代なら皆さん

同じなのではないでしょうか。



なので、そんなものすごく強い国と、ここまで堂々と渡り合えるチームになった、

というのがすごいことだなあと思います。いずれはベスト８どころか優勝も狙える

強い国になっちゃうのではないでしょうか。そんな簡単じゃない？まあそこは

あまりサッカーに詳しくない私なので、そんな風に楽観的に考える人もいると

思っていただければということで・・・。



何にしても、サッカー日本代表の皆様、本当にお疲れさまでした。



いつもなら多少なりとも最初の雑談とブログの話題をつなげるのですが、さすがに

サッカーはどこにもつなげようがないため、このまま唐突に本題に入ります（笑）

冒頭に書いた通り、売却や賃貸なり、動いている案件の内容を少し整理して、

今後のアクションにつなげていくことを考えたいと思います。



【賃貸】

東京６棟目２室

反響はあるようですし、申込をいただいたこともあります。というか申込がキャンセルに

なっていなければ、今はもう楽勝モードだったんですけどね・・・。

ちょっと家賃を高めに設定していたけど反響はしっかり取れてるのでいいやという感じで

最近あまり確認できておりませんでしたが、この辺で一度反響数と家賃の妥当性に関して

管理会社さんに相談するタイミングと思います。聞いてみよう。



札幌８棟目２室

管理会社さんの売買担当の方と先日お会いした際に、管理担当の方がだいぶ社内的には

忙しい状態だということは聞いておりました。ただ、そうかもしれませんが、

２室の三点ユニット１Ｒの家賃を「見直してみます」と言っていたのに、それをやらずに

ノーリアクションなのはちょっとよろしくないかなと考えております。

他の物件が落ち着いてきたので、そろそろここもきちんとフォローしていきましょう。

手始めに管理会社さんに家賃どうしたらいいと思うかを聞いてみます。



仙台１棟目２室

大きな４ＳＬＤＫのお部屋は民泊をやりたい方が検討中のステータスの認識です。

こっちはやれることはやったつもりなので、あとは決まってくれるのを祈るしかないと

思っています。



小さい方の１Ｋのお部屋が気になるところです。こっちは割とサクッと決まりそうな

気もするのですが、今一つうまくいっていないのか、どういう状況なのか。

義母および管理会社さんにその辺ちょっと確認して、必要な手立てを打つことも

視野に入れた方がいいかなと思いました。



富山１棟目３室

ここが一番頭が痛いですね。でもド田舎なので月に数件の反響があればいい方だから

そんなに焦ったところで決まらないと思います。じっくり腰を据えてやるしかないです。

１部屋はもしかしたら入居につながるかもしれない反響は取れているようですので、

そこが決まることをまずは期待しようと思います。その上で、残り２部屋のうち１部屋の

リフォームをどうするのかを管理会社さんおよび賃貸の方に相談しながら決めて、

更に残りの１部屋のリフォームの提案を待つことにしたいと思います。



１部屋「床が沈みこんでしまう」という話があり、修繕費で結構な金額を提案されて

しまっています。賃貸付けに影響ある？という点が読み切れず、管理会社さんの

賃貸の部門の方に現地に行った時感想を聞かせてほしいと伝えてはいるのですが、

その返答はまだ来ておりません。誰か別の方にお願いするか、自分で見に行くか、

考えた方がいいかなー。



【売却】

東京１棟目

まだ売り出し開始できていません。売り出すにあたり、地主さん側の不動産屋さんから

得ておかなくてはならない情報があるのですが、その業者さんががんで入院している

ということが昨日わかりました。そりゃ問い合わせても返事がないわけだよ。

早い段階だという話でしたので、早めに退院していただき、対応を進めていただきたいと

思う次第です。



地主さん側の業者さんから回答を得次第、各社さんに情報を展開して売却を開始します。

売り出し価格は既に決めているので、あとは地主さん側の不動産屋さんの回復状況次第。



旧自宅

１度内見はあったものの、その後は内見対応など特に発生しておりません。

価格をもう少し下げないといけないのかなあ・・・。元付業者さんは先付の広告も

ＯＫしているので、情報としては拡散されているはずということでした。

昨日ちょっとやり取りをして、今の戸建の相場観を改めて確認していただくことに

なっております。そこからどうするか作戦を練ることになります。



ここは東京１８棟目の新築の自己資金としてあてにしているので、売れないのは困る！

適切な対応を進めていきたいと思います。



札幌１０棟目・札幌１１棟目

指値交渉や詳細条件の詰めなどをやっています。まだ確定はしておりませんが、

なんとなく前に進みそうな気配がしています。正式に話が決まることが確定したら

お願いしている各社さんにご報告をしなくては。



ということで、このブログを書きながら、各所にＬＩＮＥを打ってアクションを

開始しております。活動のきっかけにブログを活用するスタイル（笑）

事態が好転するように期待したいところです。



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