不動産投資 問わず語り

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東京１３棟目の借地の更新時期がやってまいりました。ていうかまき直しで買ったと

思っていたけど、違ったみたいですね。すっかり忘れてました（汗）



私は高利回りな物件が好きです。多少難ありでも高利回りなら許してしまいます。

悪食と言ってもいいのかもしれません。



競争力がなさすぎる間取りと立地だけど利回りだけはものすごく高い札幌９棟目、

築４０年以上で設備も古め、煙突が今でも現役で稼働している札幌６棟目、

大正時代から増築を重ねている再建築不可の東京１４棟目、借地の新築で当時利回り

１２％とかだった東京１棟目、天井に大穴が空いていて立地もかなり悪いし、今は

再建築不可扱いになってしまっているけど、利回りだけは猛烈に高い富山１棟目、

などなど。きれいな新築みたいな物件もありますが、そういうのは比較的少なめです。



また、東京に限りますが、借地や再建築不可などの案件も結構多いです。

借地：

東京１棟目、、東京３棟目、東京８棟目、東京１３棟目、東京１６棟目、東京１７棟目

再建築不可

東京４棟目、東京６棟目、東京１４棟目、富山１棟目



他にも、東京１０棟目のような土地面積が５坪しかないものだったり、札幌１３棟目の

ような土地は持分しか持っていないテラスハウスなんかもあり、我ながらカオスだなあと

思う次第です。



ちなみに、借地案件に関しては、お寺さんの案件を中心に購入しております。

お寺さんは個人の地主さんと比較して、借地管理をしてくださる不動産屋さんを

間に入れていることが多く、業界慣習を理解して対応をしてくれるように思っています。

個人の地主さんだと、購入には至らなかったのですが、そもそも借地を譲渡させないと

言い張っている方がいらっしゃいました。個人の方だと、業者さんがついているわけでは

ないことから、多少ご無体を仰るケースが多いというか、対応のばらつきがあって

びっくりするようなことが起こる可能性がお寺さんに比べると高いように感じています。



なので、私は基本的にお寺さんの案件を中心に借地を購入しているのですが、

東京１３棟目だけは個人の地主さんの借地権です。数字的に合いそうだったので

購入しました。



こちらの地主さんは最初ちょっと気難しい印象を持っておりましたが、話が進むにつれて

どうやらすごくきちんとしている方なんだなと思うようになりました。公証役場に行って

借地契約の手続きをする地主さんなんてこれまでに初めての経験でしたが、そうやって

お互いに不利益がないよう適切な契約を結びましょう、と言っているだけなんだな、と。

お話をすれば気さくでいい人で、ホテルをやりたいということに対しても問題なく

ＯＫを出してくださいました。そして固定資産税が住居でなくなったことによって

これだけ上がったから、地代もこれだけ上げさせてください、と、論拠を明確に

出してくださるので、こちらも納得して支払金額の変更に合意することができました。



このたび、その東京１３棟目の地主さんからメールが届きました。借地契約の更新が

年末にあるので書類を送りました、とのことです。わざわざその作った書類を

メールでも添付してくださりました。



・・・私、基本的に借地は２０年巻き直しで購入していたつもりだったんですけど、

東京１３棟目は違ったんだっけ？なんかすっかり忘れてしまっていたので、公正証書を

引っ張り出してみましたところ、確かに借地契約を巻きなおさずに買っておりました。

売主さんが財政的に厳しい方だったから、それで妥協したのかもしれません。

忘れっぽいなあ、私。



物価高や固定資産税高を鑑み、借地の坪単価を５０円上げさせていただきます、

ということでした。５０円上がっても坪単価はまだまだ平均的なレンジです。

これなら問題はないなと思いました。



更新料も、まあそんなに高くない感じがする金額で届いていました。東京１棟目の

更新料を（売却に出す関係で）確認していましたが、それよりも安いです。

やっぱり誠実な地主さんです。改めてそう感じました。



この内容で更新します、というお返事を差し上げ、１１月〜１２月くらいに手続きを

しましょうという感じでメールのやり取りを終えました。



年末に更新が入ったことで、また資金繰りを考えないといけなくなりました（苦笑）

世の中の成功大家さんはお金のことなんて心配ないのだと思いますが、私の場合は

入ったそばから別の物件購入などに消えていくし、そもそもの返済金額が多いので、

基本的に自転車操業です。ちゃんと資金繰りを考えておかないといけないわけですよ。

東京１８棟目の上棟や完成の資金繰りも必要だし、旧自宅が売却完了されるまでは

住宅ローンも二重払いになるし、お金が出ていくことばかりです。頑張ろうっと。



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札幌１０棟目・札幌１１棟目の売却に関して、話が進んでいます。

契約書の署名押印、境界標の捜索、現況測量図の作成、解体や滅失登記の手続き、など。



今日は久しぶりにスカッと晴れたいい天気です。ここ１週間くらい、東京にいたり

仙台にいたりしていましたが、どの日も曇りや雨でどんよりした天気ばかりでした。

晴れてて太陽が顔を出しているのが当たり前くらいの感覚も関東人の私にはあるのですが

ここのところそれがあまり感じられず、今朝久しぶりに青い空を見て、少し晴れやかな

気持ちになりました。



仕事で富山県に２年滞在したことがあります。毎週月曜〜金曜の間、ホテルに泊まって

富山県で仕事をしていました。週末だけ東京に戻る日々。あの時、太陽が出ているのは

当たり前のことではないということを身をもって学びました。北陸地方は太平洋側と比べ

曇天が多く、太陽が顔を見せると「珍しいな〜」という感覚でした。



ここ１週間くらい、富山の天気みたいだなあと少し思ったりしたものでした。

あれはあれで、東京に戻ってきた時にすごく青空がまぶしく感じた経験なども含め、

人生の一コマとしてはいいものだったかなと思っております。



・・・そういえば富山１棟目の床が抜けそうって話の確認、進めて貰わないと。

あと空室対策も進めないとです。なんか急に現実に戻された感じがする（苦笑）



現実と言えば、目の前の実務として対応しなくてはならないのが札幌１０棟目と

札幌１１棟目を１つの区画として売りに出していた件の続報がありました。



まず、契約は無事に成立しました。



契約なのでやっぱり対面の方がいいだろうと思うも、買主さんが指定された日だと

私もしくは義母が札幌に行くことは難しく、契約は持ち回りでやらせてほしい旨を

仲介業者さんにお願いし、私たちは当日は欠席とさせていただいた次第です。



契約終了後すぐに仲介業者さんから連絡をいただき、仙台に郵送したので対応を

お願いしますということを申し伝えられました。そして私が仙台で大量の荷物と

格闘している最中に、書類が届いたのです。



義母がやるかなと思って様子を見ていましたが、そこまで気が回っていないようなので

私が代わりに対応することにしました。ハンコの場所を聞いて、社判と実印をペタペタと

押して作業完了。翌日、近くのポストまで投函しに行くところまで対応しました。



仲介業者さんはその後、境界標の確認をしてくださいました。石がありそうな場所を

ほじくり返して、石の有無を確認する作業です。こちらも無事にすべてに境界標が

存在することを確認してくださいました。汗だくになりながら掘ってくださったようで、

とても感謝しております。



そして、全部ありましたとご報告いただいた後、共有持分になっている場所も確認する

必要があるのを忘れていたということで、後日改めてその部分を追加確認いただくという

手間をかけさせてしまったことについては、大変恐縮です。



ちなみに、仮に石が見つからない場合は、測量をする必要がありました。測量になると

一気に３０〜４０万のお金がかかることになりますので、ただでさえ指値を受け入れて

利ザヤが減っている私たちにとってはちょっと打撃です。目の前のお金が出ていくのが

許せない義母にしてみたら、それこそ一大事です。今回の発掘でそれが回避できたのが

本当にありがたかったです。感謝感謝。



なお、そうは言っても今の境界標の状態と、役所に登録されている書類の状態が

どのくらいずれているのか、という情報は新築をする工務店さんや売主さんにとっては

重要です。なので、現況測量図は作ることが望ましいと仲介業者さんからは助言を

いただいております。価格は３万ちょっととのことでしたので、これは作成することに

しました。私も先日新築をやったので、その書類が欲しい気持ちはわかりますから。



そして大事なのが解体です。今回、解体更地渡しという条件になりましたので、

当方にて解体の手配をしなくてはなりません。先日、東京１８棟目の新築用地の解体を

やりましたので、だいたいどのくらいの期間がかかるか、雰囲気は把握しております。

引き渡しが８月末になっているので、さっさと手配して準備を進めなくてはなりません。



とはいえ、解体業者さんのあてがあるわけでもないので、今回は仲介業者さんが

お付き合いしている解体業者さんに頼むことにしました。仲介業者さんも、買主側の

工務店さんの仲良くしている解体業者さんと２社当たってくださったとのことですが

結果として安かったのは元付の仲介業者さんがお付き合いしている業者さんでした。

ですので、そのまま発注させていただくことを伝え、手配に入っていただくよう

お願いをした次第です。滅失登記もセットでお願いをしました。



ということで、これであとは解体が終わって決済の日取りが決まるのを待つばかり。

８月だと札幌にいる日も割とあると思うので、うまくそういう日に当たってくれると

いいなと思っております。決済のためにまた改めて札幌に行くくらいであれば、

元々いる日に当たってくれた方が楽でいいなあと。



８月末くらいまでには決着がついてそうなので、そこまで気を抜かずに頑張ります。



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札幌８棟目で粗大ごみを敷地内に不法投棄される事案がありました。当方負担で撤去の

流れになりそうです。やったやつが得をするのは気持ち悪いです・・・。



札幌８棟目の管理変更をしてから、けっこうな時間が経過しました。

元々の管理会社さんは売買時の仲介業者さんでしたが、なかなか満室にできず、

常に２〜３室の空室が発生している状態でした。これを今の管理会社さんに変更したら

あっという間に満室になり、その後も空いたらすぐ決まる状態が続くようになりました。

管理変更の威力ってすごいですね。頭ではわかっていたのですが、ここまでまざまざと

効果を見せつけられるパターンは初めてでした。



その管理変更の際に「ペット可」を打ち出しております。これも効果があったようで

ペットを飼っている方が数組ご入居されています。私自身も猫を飼っておりますので、

ペットを可愛がってくれるご家庭であればむしろ応援したいくらいの気持ちです。

無責任な飼主の方にはあまり入ってほしくないですけど、責任をもって飼育できる方なら

大歓迎です。



過去には無責任にペットを飼う入居者様に悩まされたこともありました。

今はもう売却済みの札幌３棟目では、大家直接募集のサイトからご入居された方が

猫を飼っていましたが、全くしつけができずに本人も半年で夜逃げ。猫だけが部屋に

残され、室内は荒れに荒れて汚部屋になっていた、という事件がありました。

ちなみに夜逃げした入居者様は、夜逃げ先からたまに戻ってきて猫に餌を与えていたと

いうことでした。無責任なんだか責任感があるんだか。でも、しつけもできておらず

自身のコントロールもできてなかったのだから、やっぱダメな人だったのでしょう。

猫に罪はないですが、飼い主には罪あり！



とまあ、家賃帯が低めの物件でペット可をやると、思わぬトラブルが発生する可能性が

高家賃帯の物件と比べたら高くなる、ということを私自身は体験しました。

翻って、札幌８棟目はどうなのかと言いますと、これまた決して家賃が高いとは言えず

もしかしたら何かしらトラブルがあるのではないかという懸念はあったのですが、

ここまでは特にそういったこともなく、私の経験則である「家賃帯が低めの物件では

ペット可にすると事件が起こる可能性がある」という法則がアップデートされつつ

あったのでした。



そんな時に発生した今回の粗大ごみトラブル。えー、せっかく私の中で大丈夫そうと

思いつつあったのに、こんな時間差で事件を起こさなくても・・・（泣）



事の発端は清掃業者さんからのご報告でした。敷地内に粗大ごみが不法投棄されている、

という連絡と共に、写真が送られてきました。確かに粗大ごみが放置されています。

その中に一部見えているのが・・・ペットのケージでした。



うわー、出たよ。ペットが直接悪いとかではないんだけど、家賃帯が安い物件で

ペット可にしたら、ペット関連のトラブルが発生するパターン。全部が全部そうとは

言わないけど、こういう形で増える・・・。せっかく私の中で法則が崩れそうに

なっていたのに、やっぱりあるんだという残念な気持ちになりました。



管理会社さんにご連絡をして、本件に関して適切な対応を取ると共に再発防止の方策を

考えることはできるかを相談。残念ながら防犯カメラなどがないため、今回は諦めて

大家側で費用負担で粗大ごみを撤去させるしかなさそう、というのが管理会社さんの

見解でした。防犯カメラがないこと、ペット飼育中のお部屋は３部屋もあることから、

特定は難しいとのこと。なんとも悔しい気持ちですが、まあそうだよねという感じです。

せめて注意喚起はしっかりと、ということでお願いした次第です。



管理会社さんも苦い経験は過去にいっぱいしているようで、警告はしておくけど

元々こういうことを平気でやる人のマインドはその程度なので、いくら警告文をいれても

効果のほどはそんなにないと思う、という見解でした。



そうなるとやっぱり防犯カメラなのかなあという感じですが、ふと思い出しました。

前管理会社さんの時に、ゴミ箱の前にトレイルカメラを設置したことがあります。

荒れって残ってないのかしら？今回不法投棄された場所は写ってないはずなので

今回の犯人を見つけることについては役に立たないですけど。



確認したのですが、管理会社さんはそもそもカメラの存在を認知しておらず、

前管理会社さんから引継ぎも特に受けていないということでした。

次回現地に行った時、カメラがあるかを確認して貰うことにしました。



なんかいろいろとモヤッとする気持ちはありますが、複数回繰り返されるようなら

防犯カメラ設置も考えましょうかね・・・。



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旧自宅の反響が思わしくないため、対策を講じるべく検討をしました。価格改定も

考えましたが、まずベーシックなところを見直してみようという方向になりました。



昨日のブログにも書きましたが、土日は仙台の義母の引っ越しのための断捨離などの

活動に参加しておりました。食器を減らして売る、本をひたすら売る、家具や家電も

売れそうな感じがあればとりあえずなんでもいいので売りに行く、とにもかくにも

部屋の荷物を減らすことに注力し、２階のクローゼットをだいぶ減らすことに成功。

食器も私が来た時に比べたらだいぶ減らすことができました。



とはいえ、まだまだ先は長いです・・・。なんせ数十年住み続けた家ですから。

荷物の量はまだまだ多いですし、義母も意外と捨てられない性分のようで、一人暮らしで

なんで食器が５セット必要なの！？と聞いても「普通５セットで売ってるじゃん」などと

意味不明な供述を繰り返し、なかなか荷物の量を減らすことができません。

頑張って減らす方向に誘導はしましたが、とてもじゃないけどまだ不十分です。

残置物だらけになりそうなので、その残置物を業者さんにお金を払って処分して

いただくような方向で考えないとダメだろうなあという気がしています。



義母は義母なりに、荷物を減らそうと努力しているのは見ていてわかるんです。

前より確実に食器の棚の空きが増えているし、引き出しも空っぽになっているところが

増えているし、カオスになっていた物置のような部屋も片づけをしている雰囲気が

感じられます。本人も「かなり減らしているわよ」と申しており、確かに減っている

感じは受けております。



つまり、元々の物量が多すぎるというのが問題ということになります・・・。

食器だけ見ても、お箸が１０セットどころじゃない数で発掘されるし、バターナイフが

なぜか５本も６本も出てきます。タッパーも山ほどありました。衝撃的だったのがお薬。

亡くなった義父の時代から溜め込まれている薬がありました。一番すごいのは

使用期限が１９９０年６月のクリームがあったこと。３６年前の薬って何よ！？



自分に置き換えた時、やっぱり私もどちらかと言えば整理整頓できないタイプなので

あまり人のことをどうこう言いたくはないし、義母が捨てたくないなあと思う気持ちも

理解はできます。ただ、引っ越しの時の荷造りがどんどんハードモードになることは

否めないなと思うので、先日引っ越しをした私の体験談としてこうした方がいいと思う、

という言い方でモノを減らす方向に動いていただいている次第です。



もう１回くらい力仕事しに来た方がいいかもなー・・・。



とまあそんな形で仙台での活動をしておりますが、そうしている間にもいろんなことは

進んでおります。仙台滞在中に少し会話していたのが、旧自宅のことです。



販売開始してから半年は経過しておりますが、内見はまだ１回のみ。

ちょっと引きが悪い気がしております。



先月末に引っ越しを済ませたため、現況はいつでも内覧可能です。しかし１ヶ月の間、

特に何もイベントはなし。前に１組内覧があった人たちも、その後音沙汰がありません。



価格改定した方がいいのかなあ？でもあまり安くしすぎると、今度は東京１８棟目の

新築の自己資金が足りなくなりかねません。いろいろと気になることばかりです。



ということで、元付業者さんにちょっくら相談してみました。先方で戸建の相場を

調べてくださいましたが、割とまちまちな価格帯だとのこと。私が出している価格帯の

物件もあれば、もっと安いものもある、という感じだとのことでした。



情報の拡散に関しては、先付の業者さんのネット広告までＯＫしているので、

充分な量の拡散が見込めているはずとのことです。なので、反響がないということは、

売りたい度合いによってですが、価格などもう少し柔軟に考えた方がいいのかも、と。



うーん、どうしようかなー。ある時期までに売れないと資金的に新築が進められなく

なってしまうし、かといって安売りしすぎると別の物件の売却も含めての対応になるし。



とりあえずシミュレーションしてみましたが、これ以上下げると３０００万の控除を

フルに活用できなくなってしまいそうです。それも嫌だなー！やっぱそこまで

下げたくない気がしてきましたよ。



ということで、何か打開策はないかといろいろと調べてみたり、ＡＩと壁打ちを

してみたりしたのですが・・・思わぬところに見落としがありました。



元付さんの掲載している情報を見てみたのですが「売主居住中」になっており、

しかも外観以外写真がないのです。あー、そういうことー！？



一般的に、内見が気軽にできる物件と、調整しないと内見できない物件では、

後者の方が気後れする傾向があります。問い合わせてもめんどくさいなあという

感じになってしまいがちです。今まさに私の物件はその状態になっていたようです。



かつ、室内写真もないので、やっぱりイメージが湧かないからということでスルーを

決め込む方も多いのではないでしょうか。私は数字が回ればあとは自分で直すからと

いうことで内見もせずに購入することはありますが、そういう人ばかりではないだろうと

思います。



これはもしかしたら、ネット掲載をあまりうまくできていなかったせいで、１ヶ月を

棒に振ったのかもしれん・・・。しまったなー。ちゃんと自分の目で確認すれば

よかったです。転居の事実は伝えてあったのですが、先方も忙しい方ですので、

対応が漏れてしまったのだろうと思います。まあ仕方ないですね。ＡＩのやつは

どや顔で「売主様がすでに転居されている事実を把握していながらその状態だったのは、

配慮に欠ける対応と言わざるを得ません。」とか偉そうに言ってましたが、そう単純に

割り切れないこともあるのですよ、人間同士だと（何）



ということで、元付業者さんにこの辺直してくださいとお願いしたところ、申し訳ないと

謝罪の上で、早々に対応するということで動いてくれているようです。現時点ではまだ

写真の掲載は完了していませんでしたが、少なくとも空室であることは周知されて

おりました。これで反響が変わるか、もう少し様子を見ようと思います。



なお、嬉しいことにそんなやり取りをしていたら内見が１件入ったとのことでした。

旅館業をそこで営む方向の法人さんだそうです。内見の後、ご質問をいただいた内容も

たぶん旅館を少なくとも経験しているなという感じのものでしたので、話しやすいぞと

思いながら回答をしたためたのでした。



買付入ってくれてええんやで〜。むしろ入れてほしいんですけどー。

そうすれば今回の掲載の更新遅れについても、何も気にならなくなりますしね。

満額で買付来ますようにー！



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仙台法人の本社である義母の自宅の引っ越しの支援のために仙台に来ております。

引っ越しの前に断捨離が必要という感じなので、とにかく売れるものを売りました。



私は今仙台に来ております。上に書いた通り、仙台にいる理由は義母の引っ越しの

ためです。広い家にいろいろと荷物がいっぱい置いてあるので、これをかなり

ダウンサイジングしないと引っ越しは無理でしょう・・・。



義母の引越先であり、仙台法人の本店移転先である場所は、仙台の街中です。

仙台駅から歩いて行ける範囲にある区分マンションです。ファミリー向けの間取りで

８０平米弱くらいあります。うちの自宅とそんなに変わらない広さです。

今の家よりかなり小さくなりますが、今までの家がでかすぎたんだと思います。

市内中心部からだいぶ離れたところにある豪邸、てなところでしょうか。



引っ越しの理由は、今後車前提の地域に住み続けることは果たして妥当なのか、

ということを義母なりに考えた上でのことだと認識しています。私たち夫婦も

義母に引っ越した方がいいんじゃないかと言い続けていたので、その気持ちが

伝わったのかなと思う部分もあります。この引っ越しを機に車も手放すとのこと。

いいと思います。なんなら会社でカーシェアに入ろうかと提案しましたが、もうこれで

車は今後乗らないと決めた、ということで、別に法人で加入しなくてもいいという

ことを本人は申しておりました。



現在、義母の新居はリフォーム工事中です。考えていた予算よりもだいぶオーバーして

しまったようですが、義母なりにここは譲れないという部分、お風呂やキッチンなどを

交換しているので、時間とお金がかかるのは仕方ないですね。



８月末に引っ越しをする予定と聞いていますが、今からどんどん荷物を減らしていこうと

先月後半から嫁ちゃんや私が現場の支援にちょこちょこ来ております。

嫁ちゃんは主に整理の仕組み化を担当。私は力仕事担当。そんな分担です。



先週は嫁ちゃんが収納の仕組みを整理したり、無駄な書類をシュレッダーにかけて

捨てたりといった作業を行いました。義母は我が家でも採用されている無印の

収納ボックスとネットで買った仕切りを使った整理の仕組みに感動していたようです。

嫁ちゃんはそういうのをインスタで調べて取り入れるのが得意です。



私はむしろ整理整頓ができないタイプの人間なので、そういう作業は向いてません。

期待される役割は、とにかく力仕事をすること。いらないものをどんどん整理し

ブックオフに持っていったりゴミ袋に詰めたり。そんな役割を担っております。



ということで、昨日のお昼頃に仙台の義母の家に到着し、早速仕事開始。

まずは大量にある本と、なんとなく売れそうな家電や家具などをブックオフに

売りに行きました。これがまた大量にあり、車の後部座席とトランクにいっぱいに

詰め込んで２往復。２階から１階に持って行くのもそれなりの労働量ですしね。

だいぶくたびれましたが、私が手を付けられる範囲で２階のお部屋はだいぶ不要なものを

減らせたのではないかと思います。まだまだ色々あるけど・・・。



それから、細かい収納の中の断捨離。階段下収納には花瓶が１０個以上入っているわ

傘も１０本以上入っているわ、嫁ちゃんが高校の頃やってた剣道の竹刀が３本も４本も

出てくるわ。竹刀はどうしたもんかなという感じでしたが、それ以外は本当に必要で

新居に持っていくもの以外全部ブックオフに持っていきました。また、下駄箱の中にも

なぜか買った時の箱やら買った時に靴の中に入ってる形を整える紙やらが大量に

入っていたので、これも全部処分。靴も追加で何足か処分。そんな感じで荷物を

減らす作業を行いました。



義母からは、到着早々めちゃ働いてくれてありがたい、みたいな感じのコメントを

貰ったので、多少なりとも戦力にはなれたのではないかと思います。



引っ越し日前後も私が行ってサポートする流れになりそうなので、しっかりとお勤めを

果たしてきたいと思います。



今日も引き続き、荷物の整理とゴミ袋への詰め込みを行います。

特に、処分したとはいえ食器類がまだまだ多いので、できるだけ減らしにかかろうと

思っております。



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