不動産投資 問わず語り

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東京６棟目は我慢の時期に入っているのかもしれません。広告料を改訂しましたが

今のところ反響は微増。時期が悪いこともありますが、キャンセルが痛かった・・・。



突然ですが、本日は嫁ちゃんのお誕生日です。本人は誕生日なんか嬉しくないわって

感じで、特にお祝いみたいな感じも求めておりません。とは言っても、こちらとしても

何もしないというのはちょっとないよねと思うので、普段やってもらっている家事のうち

私がやれる家事は私が受け持つという形で対応をすることにしました。



そんなわけで、いつもより少し早く起きて、洗濯やお片付けをしたり、猫のお世話を

したり、朝ご飯を買いに行ったりしました。普段は嫁ちゃんが作ってくれますが、

家事をできるだけお休みしてほしいということで、私が買ってきた次第です。

久しぶりにマックグリドルを食べたいというので、ご所望の品を購入してきました。



お昼ご飯だけは作ってもらうことになっておりますが、あとは床のクイックルワイパーと

洗濯物を干す仕事をして、晩ご飯を調達してくる係をやります。自分で料理を作って

振る舞ったりしないのかって？そりゃあ私が料理作ったところで美味しいものなんて

できませんから！あとサラリーマンのお仕事がお休みなら作ってもいいんですけど、

そういうわけでもないので、チャッチャッと作るのは厳しいかなというところです。



そんな感じで、今日は家のことをせっせとやることにします。



さて、そんなこんなで今日はさしたる話題もないので、ちょっとしたお話をサクッと

書いて終了としたいと思います。



東京の空室はかなり落ち着いてきました。東京２棟目もリフォーム代はきついですが

なんとか決着し、東京３棟目や東京８棟目も無事に埋まりました。残ったのが

東京６棟目です。



こちらはターミナル駅まで徒歩圏という好立地。私の持っている物件の中では

東京２棟目の次にブツ上げのお手紙が多いです。再建築不可なので、手前の土地と

まとめて地上げして一山当てようと考える方が多いのでしょう。



少なくとも、私が購入した２０１７年の時点では、手前の土地の地主さんが絶対に

売らないという話で、業者さんが地上げを諦めてバラで販売する、という経緯で

購入した案件でした。なので、お手紙送られても封書代の無駄だよ〜という感じは

あるのですが、それをいちいち答える義理もないので、届いたら即シュレッダーに

送り込んでおります。



この物件は２棟一括で、２部屋ずつ２棟で合計４部屋という構成になっています。

そのうち２部屋が空室になってしまっております・・・。



１部屋は繁忙期序盤に空室になりました。３回くらい申込をいただいているものの

いずれも様々な理由でキャンセル。そして繁忙期が終わり、反響が薄くなってしまい

空室が長引いている形になります。そして繁忙期が終わったくらいのタイミングで

もう１部屋空室が増えてしまい、頭が痛い、といったところです。



３回お申込をいただいているので家賃帯は決して悪くないはずなんですが、時期が

悪くなってしまったため、今はなかなか反響を得られずにいる、といったところです。



先月末くらいに一度反響を確認して、条件の見直しを実行しました。家賃は変えずに

フリーレント枠としていた分を「フリーレントもしくは広告料」に変更しています。

経験則として、広告料があると業者さんが積極的に紹介するようになると思うので

この変更は悪くないはず、と考えております。



条件変更から２週間が経過したので、少し早いかなと思いながらも、管理会社さんに

反響の確認をしました。６月後半より７月前半の方がより時期が悪くなるのですが、

それでも前回と同じ〜微増くらいの反響数だったので、効果はあったのかなと感じます。

ここから更に時期が悪くなっていきますが、少ない動きをしっかりとモノにしていくには

引き続き状況を注視する必要があるのでしょうね。



管理会社さんの見立てとしても、反響は悪くないので様子見でいいと思うという

ことでした内見も１件あったそうですので、数字上はよさそうだなと思います。



一度くらい現地を見てこようかな、とも思いました。東京６棟目だけドミナントエリアを

外しているため、全く見に行っておりません。最後に見に行ったのいつだろう？

コロナ前だったんじゃないかな、下手したら。



現場を見たら何かヒントがあるかもしれないので、どこかで時間を作って現地を

確認してきた方がいいかなあと思いました。



今残っている空室の中で、インパクトが大きいのが東京６棟目と仙台１棟目。

仙台１棟目は特殊案件なので早期決着が難しいだろうなあと思いますから、

ひとまずは東京６棟目の成約に注力したいと思います。



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札幌７棟目の管理会社さんに、またまたお気遣いをいただいてしまいました。

義母が気にすると思って、送金額の調整をしてくださったそうです。ありがたやー。



突然ですが、私と義母の経営スタイルはだいぶ異なります。私は過剰に攻めるタイプで

義母はやや守りに入るタイプと思っております。



私自身はそこまで自分のことを攻めていると考えてはいなかったのですが

・資金はギリギリまでぶん回す、手元に余力は常にない

・チャンスに迷ったらとりあえずチャレンジしてみる

・リスクを取って行動する（ただし本人はそれをリスクと思っていない説あり）

といった行動パターンを考えるに、確かにそうなのかもしれないと自覚するに

至りました。成長してるぞ、自分（？）



義母はその辺どうかと言いますと

・資金がある程度手元にないと不安で仕方がない

・チャンスに迷ったら迷い続けて最終的にスルーする

・リスクは比較的取らない

というタイプなので、私とは逆のことが多いです。そして後になってから「あの時

こうしておいた方が良かったのかも」とか「あの時これをやるって話に嫌な感じが

したけど的中した」とか、割とその時の判断を後からぼやくことも多いです。

（ちなみに私はほぼ振り返りません）



このように、事業方針が全く異なる２人だからこそ、ある意味バランスが取れて

いい形で経営ができているのかもしれません。私が進めようとしたものを義母が諫める、

義母が躊躇しているものを私が進めるよう進言する、みたいな感じで。



顕著だったのは仙台２棟目でしょうか。私からしてみれば購入＋リフォームの費用より

高い金額で出口が取れて、運営中もなかなか埋まらないなど苦労は確かにありましたが

管理会社さんのご協力もあり、キャッシュフローベースでもちょいプラスくらいで

終わった感覚を持っています。一方、義母は終始不満で「失敗だった」とずっと

ぶつぶつ文句を言っていました。入居者様とのトラブルが多く、リフォーム代ばかりが

消えていき、手元にちっともお金が残らない、と。



なんとなくですが、損して得取れみたいな発想が私にはあり、最終的に黒字になれば

良いという感じなのに対し、義母は１つ１つの事象を細かく見て、それぞれに対して

確実に黒字を積み重ねたいという発想が強いのかなと思っております。



どちらがいい、どちらが悪い、という話ではなく、こういった考え方の相違点を把握し、

うまく調整しながら進めていくことで、意見に多様性が出て、運営に深みが出るのだと

考えております。



そういう意味では、義母と私は割と経営的にはいいコンビだと思っており、今後もぜひ

義母には今のように活躍してほしいと思っております。ただ、本人がそろそろ引退を

考えているみたいなので、そこはどうしたものかなあという感じです。



さて、義母は前述のとおり手元にお金がないと不安になるタイプです。

少し前に、倒産防止共済とか保険とか減らしたので、今はそこまでお金に困ることは

ないはずと思っていますが、以前は口座に何百万とか何千万とか残ってないと不安などと

贅沢なことを言っておりました。私の口座なんて常にすっからかんなのに（笑）



私は近場のＡＴＭやネットバンクを使って各口座のお金を動かしまくりますが、

義母はそれをやりたがりません。今の住まいが車前提で都心部にはやや遠いエリア、

かつ普段の行動範囲以外を運転することに苦手意識がある、という特性も相まって、

銀行間でお金を動かすことがあまり好きではないという特性があります。

メインバンクさんのＡＴＭは家の近くにあるのですが、それ以外の銀行さんのＡＴＭは

街中にしかないので、そっちにはあまり気軽に行くことができず、行くだけで

一大イベントという感じがあります。そしてネットバンクは不安だから使いたくないと

言っております。



なので、各銀行さんに入る家賃で支払が済むようにしないと落ち着かないようです。



札幌７棟目に関しては、サブバンクさんで資金調達をしております。街中にしか

ＡＴＭがない金融機関さんです。なので、ここの金融機関さんの返済はここの家賃の

入金で完結させたいという気持ちがあるようです。



しかし、ここ数年の札幌７棟目は修繕が続いており、一撃のダメージも結構あります。

そんな流れもあり、義母的には「手元資金が不安」というコメントが出ておりました。

またきっとそんなこと言って実はそこそこいっぱいあるんでしょー？と思っては

いるのですが、本人が不安だと言っている以上、そこはそのように捉えるしかないです。



そしてこういった義母の特性を管理会社さんも理解してくださっておりまして、

修繕費が多くなり送金が減るようだと、気を回してくれます。



今回もエアコン設置２部屋に原状回復１部屋で、なかなか大きい金額が経費として

差し引かれることになってしまいました。すると、管理会社さんの方から、

「送金額がかなり減ってしまうかもしれないので、その場合は調整します」と

言ってくださったのです。



そして実際、けっこうな金額が送金されないことが確定した後、これとこれは

来月で構いませんので、このくらい送金できるようにします、みたいな感じで

調整を行ってくださいました。



この辺の細やかな気配り、本当に助かります。私がというより義母が大変なので、

その意味でこうやってフォローしていただけるのは大変ありがたいです。



いつも良くしてくださる管理会社さんに感謝の気持ちを、義母に代わって私から

お伝え申し上げる所存です。



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お世話になっている管理会社各社さんに対して、お中元をお贈りしました。

毎年選ぶのに頭を使いますが、少しでも喜んでもらえればいいなと思っています。



私は戸数こそ１００を超えていますが、正直財務基盤は脆弱で弱小大家だと自認して

おります。ＤＩＹができるわけでもなければ、自力で客付ができるわけでもありません。

できることなんてたかが知れております。強いて言えば、金融機関差との関係構築は

（借りるという観点に限れば）うまくやれていると思います。ただ、それも身の丈に

あった規模の金融機関さんだけです。金利優遇を受けているわけではないので、

借入金利は弱小に見合うお高い金利になっております。



要は、大家としては特筆すべき能力もなく、周りにいるプロの力をお借りして

事業を進めていくしかない、ということになります。



逆に言えば、協力いただけるあらゆる業者さんの力を全力でお借りして、お互いに

良い形でビジネスを伸ばしていきたい、というのが事業を進める方針としてあります。

金利が高いのはわかっているのですが、それで貸すことで金融機関さんも利益が

出せるということでそのように設定されているわけですから、（あまりにも高すぎるなら

別ですが）その金利で借りることでお互いに事業として利益が出るならそれでいい、

という考えに基づき、交渉は原則として行っていません。

（今後取引が見込めない、など例外的な理由により交渉を行ったことはあります）



運営は基本的に各社さんに委託し、お互いにビジネスとして成立するような三方よしの

関係を構築していくこと。それが私の運営方針であり、特筆すべき能力がない人間の

生存戦略なのではないかと思っております。



強いて言えばですが、そういったバランス感覚を持って、お互いのビジネスが

成立するような関係を構築することであったり、仲良くなって仕事の関係以上に

いろいろと遊んでいただいたりできる関係になることができるという話など、

そういった面には多少長けているのかもしれません。狙ってそうなっていると

いうよりは、元々の性格や傾向がそうだというだけなのですけどね。



お付き合いのある皆様とは、今後とも末永く良い関係を構築していきたい。

そんな気持ちを込めて、毎シーズンごとにお中元やお歳暮をお贈りしております。



サラリーマンの会社に入社した頃には既に絶滅していたお歳暮だとかお中元だとか

そういう風習。初めて意識したのは不動産投資を始めた時にプロパンガスの供給を

してくださっているガス会社さんから送られてきた時でした。え、今どきこんなの

あるんだ！？とびっくりしたのを覚えております。



自分から送ることはあまりしていなかったのですが、先輩大家さんが贈っていると聞いて

私も贈ることにしました。「自分が喜ぶことだったら相手も喜ぶでしょ？」「他の人が

贈らないなら、贈ることでより強く印象を残せるでしょ？」と言われて、なるほどなあと

思ったのでした。



それ以降、管理会社さんや売買仲介業者さんなど、お世話になっている方に関しては

できるだけ御中元や御歳暮をお贈りするようにしております。

管理会社さんには毎回お贈りし、それ以外のお世話になっている業者さんに関しては

贈ったり贈らなかったりはありますが、たまに贈る感じにしております。



無難だと思ってよくお贈りしているのが、ガトーハラダのラスクです。

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日持ちもするし、量もそれなりにあります。そういう点からもおすすめです。



特に贈らなくてもうまく事業展開できている方もいると思います。そういう方にまで

贈らないとダメだという気はさらさらありません。個人個人の考えもあると思います。

その辺は事業主の方の自由だと思います。私自身はその辺を丁寧にやる事業方針だ、

というだけですね。



もし管理会社さんとの関係構築をもう一段階深いものにしたい、などあるなら

ご参考にしていただければと思います。



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仙台１棟目で共用部にたばこの吸い殻だのゴミだのがポイ捨てされている件に関して

どうも隣の共同住宅が原因なのではないかという説が浮上してきました。



昨日に続いて仙台１棟目の話となります。相変わらず義母からは何も聞いてませんが

管理会社さんと義母とのやり取りを見て類推できる範囲での話となります。

でも今回は割と丁寧に状況が書いてあったので、類推とは言いつつかなり精度は

高めの話になっていると思います。



ちなみに先日管理会社さんと仙台１棟目の入居申込の件で電話した時に、ブログを

見てて思ったんですが、もうちょっと社長（＝義母）とのＬＩＮＥの内容を細かく

書いた方がいいですか？というご質問をいただきました。大部分のやり取りが

既に二人で電話した後の補足や確認事項なので、あまり細かく書いていないとのこと。

お気持ちに感謝しつつ、管理会社さんと義母のやりやすい形で構いませんよ、

と回答した次第です。もしかしたらその辺の気を遣ってくれて、今回は細かく話が

書かれていたのかもしれません。ありがとうございます。



仙台１棟目では少し前から共用部にたばこの吸い殻や飲み終わったペットボトルなどが

捨てられるようになっておりました。管理会社さんが定期的にゴミ拾いをしてくださって

いるようですが、そのたびに結構な量のゴミが増えている状態です。



タイミング的に、この４月から入居してきた学生さんが怪しいのでは？というのが

義母と管理会社さんの間での噂でした。実際にその線で注意喚起などをしたことも

あったと聞いております。そしてそれ以降、この話は聞かなくなったので、注意して

無事に解決に至ったのかな？と思っておりました。



それだけに、昨日のＬＩＮＥを見て、そういうことー！？とビックリしたのでした。



冒頭に書いた通りではあるのですが、お隣のアパートの方が実はごみを捨てて

いるのではないか、という説が急浮上してきたのです。



ＬＩＮＥのやり取りを見ると、何となくではあるものの、隣地建物の壁にたばこの

消し跡っぽく見える汚れがあることや、仙台１棟目の共用部廊下には特に何も

ごみが捨てられていないなどの状況証拠から、隣地の方がゴミを捨てている可能性を

考慮し、隣地のアパートの管理会社さんに現場確認および入居者様への通知を

依頼したようです。



捨てられている場所が共用部廊下の外の地面なのですが、確かにその対面には

アパート・・・いや、マンションかな？そんな風情の建物が建っています。

あそこの共用廊下の一部も、確かに今回のゴミ捨てが発生した場所に面してます。

可能性あるかもなー。



ここからは完全に推論ですが、入居者様がポイ捨てしてる可能性を疑っており、

本人に通知したけど、それでも改善されず、しかも本人はやってないと言っている、

みたいな状況になり、これはどうしたものかと改めて現場を見ているうちに、

今回の隣地の方ではないかという推論が導き出されたのかもしれません。



何にしても、掃除のたびにいっぱいゴミを拾っていただいているようですので、

それは早いところそういう状態にならないように持っていきたいところです。



仙台１棟目は来年完済になるため、完済後はどうしたものかなあと思って

おりますが、立地もいいのでこのまま持ち続けるのかなと考えております。

売るとすれば、資産の組み換えを考える時なのでしょうね。



まだまだ保有する予定の物件なので、引き続きいい感じに管理いただければと

思っている次第です。引き続きよろしくお願いいたします。



・・・そういえば先日仙台に行った時、社長譲りたいんだけどみたいなことを

義母が言ってたんだよなあ。サラリーマンを辞めないと引き受けられませんけど

社長（義母）からもったいないのでサラリーマンは辞めるなと言われている身なので

当面無理そうですよ、と言っておきましたが、なんかぶつぶつ言っておりましたので

そろそろ社長業も本当に引退したいと思っているのかもしれません。

世代交代も真面目に考えた方がいいのかしら。悩ましいところです。



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仙台１棟目の１Ｋのお部屋に入居申込をいただくことができました！

適正家賃になればすぐ決まる、ということなのだろうと思います。良かったです。



どんよりしていた空模様が続いていましたが、今週くらいからすっきりとした青空に

なってきました。いよいよ梅雨明けになりそうですね。昨日はお医者さんをハシゴして

回りましたが、汗が出てきてＴシャツに汗がついてしまいました。今年も暑い夏が

やってくるのだなあ、などと思った次第です。



今年の８月は札幌にいる期間が少し長そうです。毎年恒例の夏フェス滞在に加え、

友人が登壇するセミナーを聴講しに行くタイミングもあり、更に札幌１０棟目・

札幌１１棟目の決済も８月に予定されることになりそうです。夏の札幌は快適なので

出張大歓迎っちゃ大歓迎したい気持ちはありますが、その一方でせっかく建てた

注文住宅の快適な自宅にいられない寂しさもあります。そして歳を取ったからなのか

嫁ちゃんとの時間をもう少し大切にしたいなという気持ちも芽生えてきております。

相反する気持ちのせめぎ合い、みたいな？



今日はこの後サラリーマンのお仕事の出張で出かけないといけませんので、

あまりダラダラ時間をかけてブログを書いているわけにもいきません。

この辺でさっと本題に入りましょう。



仙台１棟目には２室の空室があります。１室が元オーナーズルームの４ＳＬＤＫで

もう１室が当物件の大多数を占める１Ｋの間取りです。



立地がいい物件なので、１Ｋの方は割とサクサクここまで決まっている印象が

あったのですが、今回は時間がかかっております。なんでこんなに時間がかかるのか

不思議に思って義母および管理会社さんに確認したところ、管理会社さんから

家賃を上げて募集したいという義母の希望があったからだという話を聞かされ、

そりゃまあそうなるわなという感じで納得したのでした。



先日仙台に行った時に義母と話をしましたが、義母の方も管理費があることが云々と

言っており、言い分はあったようですが、正直よくわからなかったし、引っ越しに向けた

断捨離が優先だと思ったので、スルーしてしまいました（汗）



ともあれ、今はもう正常化というか、過去に実績がある家賃に戻っているわけなので

ほどなくして決まるだろうと思っていましたが、実際その通りになりました。



電話した時点で管理会社さんから「短期入居前提であればご相談は来ている」という

話を聞いておりました。工務店さんが近くの現場の事務所として短期で借りたいと

いう話をしてきているとのことです。審査に通して、ＯＫになった時点で義母に検討して

貰おうと思う、と言っておりました。



この調子なら安心だなと思っていたところに、先日管理会社さんからお電話を

いただきました。この管理会社さん、義母が不満を申しそうなことに直面すると

まず私に根回しを図ろうとするので、今回もきっと義母がいい顔をしない申込が

あったのかなあと想像。電話を折り返すと、やはりそういう話でした。



今回申込があったのは、前述の短期入居の方ではなく、別の生活保護の方でした。

詳細は割愛ですが、家賃は生活保護の上限金額まで上げての申込ということでしたので、

事業収支的にはいい話ではないかと思います。札幌で引きが悪い物件を大量に

保有していた時期に、この手の話にはとてもよく触れ合ってきました。

久しぶりだな、この感覚。そんなことを思いながら話を聞いていた次第です。



空室期間も長くなってしまっているし、私としてはこれで決めていいと思います。

その一方、義母がどういう反応を示すか。義母はそういう物件への耐性がなく、

仙台２棟目を売却した理由も、そういったお客様の対応をするのに疲れたという

理由が少なからずあったと思っています。



今回は空室期間も長いので、その辺の気持ちはそこまでではないのではないかという

気はするのですよ。義母も手元資金が乏しいとぼやいていますし、引っ越しを前に

すっきりとした気持ちで物件を埋めたいのではないかと想像しております。



私としては応援しますので、義母の反応が微妙だったらお声がけをしてください、

ということでその場は終了。



その後、ＬＩＮＥで「義母からＯＫを貰えました」という連絡をいただきまして、

なんとかこれで残り１部屋まで戻すことができたとほっとしたのでした。



ということで、仙台１棟目は残り１室です。現在の空室は以下の通りです。

東京６棟目２室、札幌８棟目２室、仙台１棟目１室、富山１棟目３室

合計８室で稼働率は９２％（ホテルや売却予定、未完成を母数から除く）



盛り返してきてるので、あとは東京６棟目が決まってくれると、残るのは難物だけ。

そこまでは早々に持っていければいいなと思います。



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