終の棲家となる自宅の施主検査をしてきました。

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昨日は終の棲家となる注文住宅の施主検査でした。しょっちゅう見てるので適当に

チェックしてＯＫを出して、あとは残工事が終わるのを待つばかりです。



昨日はテレワークの合間を縫って、現在建てている自宅の施主検索に行ってきました。

今の自宅から１０分とかからない場所なので、建築中からしょっちゅう近所を

通りがかり、基礎を作り始めたころからずっと見続けてきた終の棲家。今こうして

住める状態にまでなったことについて、感無量と思っております。



今回の注文住宅は、まず私と嫁ちゃんが一生不自由なく暮らせることを考えました。

足腰が弱くなってから狭小三階建に住むのは果たしてどうなのだろうか、と。

新しい家は最低限のことは全て１階だけで完結するような間取りにしました。

２階はワークスペース、趣味スペース、寝室、応接を配置。寝室も足腰が弱くなって

きたら、１階に移せるような感じにしております。



次に意識したのが、掃除や洗濯、料理などの家事が楽になる間取り。

掃除が好きじゃないので、掃除の手間が極力省けるようにしたいという嫁ちゃんの

要望もあり、その辺は嫁ちゃんに一手に任せました。

ランドリールームで洗濯から乾燥・格納までワンストップに実施できるようにしたり

台所横にパントリーを作って動線を良くしたり。そんな工夫が随所に盛り込まれてます。



それから、寒暖差のない家。今の家も私としては別に困っていないのですが、

嫁ちゃんはお風呂が冬寒いとかで不満を感じていたとのこと。今回の家は気密性が

かなり高いので、ヒートショックのリスクも軽減されたのではないかと思います。

工務店さんが気密性が高いことを売りにしており、担当の方から「施工後の１年点検で

お邪魔したお施主様が、冬はエアコンを使わなくても過ごせたと言ってました」との

お話がありました。かなり期待しちゃっています。



そして忘れてはならないのが、我が家の大事な家族である猫が快適に過ごせること。

猫との共生に関する本を何冊も読み、多頭飼いになった際に猫同士が険悪になっても

うまく共存できるキャットステップの大きさを確保したり、窓際のひなたぼっこの

スペースを増やしたり、立体的に動けるよう吹き抜けの壁面を自由に歩き回れるように

動線を確保したり、家の中に猫トンネルを作って遊べるようにしたり、洗面台の下に

猫トイレ置場を作ったり。いろいろと考えて工夫を凝らした家づくりとなりました。



これまでにも、散々見て回っていた家であり、ほぼ不満はないし、若干気になった

ところは先に追加工事を入れていたりと手を打っています。更に、少し前に立ち入った時

マスキングテープがちょこちょこ貼ってあるのを見かけておりました。工務店さんが

検査してやり直しをさせようとしている箇所だなと把握。何を気にしているかが

わからないような場所も結構ありました。なので、工務店さんの確認も充分と判断。

施主検査と言われても検査することないですよーって感じでした（笑）



まあでも、施主検査をやらないわけにはいきません。我々がＯＫと言わない限り、

そこから先は瑕疵ではなく有償です、みたいな切り分けができないですからね。

きちんとしておくことは大事です。



ということで、施主検査と言いながら、工務店の担当さんと雑談したりしながら

家の中をざっと見て回るだけの施主検査となりました（笑）



嫁ちゃんが帰りながら「今回の工務店さんに頼んで本当に良かった」と言ってました。

世の中のＳＮＳとかを見てると、住宅の仕上がりが不満でＳＮＳに「これって普通

ダメだと思うのですが、皆さんどう思いますか？」みたいな書き込みが山ほど

あるそうです。そんなのネットに書かないで工務店さんに言いなさいよって話ですが、

きっと工務店さんにも不信感が出てしまい、どこかで合意してほしい気持ちで

そういうことを書いてしまうのだろうなあと想像。それに対して、こちらは施主検査が

適当でも、工務店さんがきちんとやってくださっているという安心感があるので、

そういう心配がないわけです。確かに、頼んでよかったなあと思います。



施主検査の傍らで、私は防犯カメラの設置場所や天井吊りスピーカーの方向の確認。

配線の仕方がわかる人がその場に誰もおらず、説明書をＡＩに読み込ませて、

アンプの型番と一緒にどう設置したらいいかを確認して、ＡＩの指示通りに設置を

していただくということでお話をしました。あっているかはわかりません（苦笑）

現場にアンプ持っていって、音を出してみた方がいいかなー。動作確認した方がいいな。



残りの造作の工事や家具の組み立て（我々、夫婦そろって不器用なので困ってたら

有償でいいなら組立やりますよって工務店さんに言っていただきました）、

来週完了予定とのことなので、完了したらまた見学に行ってきます。



引き渡しおよび引っ越しまであと２週間を切りました。楽しみだけど忙しくなって

きた気がします。頑張ります！



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注文住宅の新居の表題登記が完了しました。

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人生初の注文住宅の表題登記が終わりました。ただ単に表題登記が終わっただけですが

妙に感慨深いものがあります。とうとうできたなー！みたいな。



結婚することを決めた際にすぐ自宅を購入しました。そんなにすぐに買うつもりは

なかったのですが、図面を見たり将来買う時の参考にしたりしようと思って巡ってたら

結局買ってしまいました（笑）



昔から図面を見るのが好きでして、引っ越しをするわけでもないのに不動産ポータルで

物件情報を眺めたり、東京Ｒ不動産のサイトを毎日訪問しては新着がないかなあと

眺めていました。不動産投資をやる前からそんな調子でした（笑）



現在の自宅は建売の狭小３階建です。変形地なので、間取りが変則的です。

とはいえ４ＬＤＫでガレージ付き。駅から近いのが決め手になりました。

（駅自体はしょぼいんですけどね）



不便に思うことがないわけではなかったですが、そこは工夫したり家具でカバーしたりで

問題なく暮らしてきました。



不動産投資をはじめて、自分が買う物件の中にちらほらと「高齢なので住み替える」

「階段がきつくなったので住み替える」といった理由での売買案件が出てきました。

漠然と、今の狭小三階建の自宅を終の棲家にできるのだろうか、という気持ちが

芽生えてきていましたが、特に手を打つでもなくそのままにしておりました。



将来はマンションに住み替えた方がいいかなあと思っていたのですが、まさかの

注文住宅になるとは自分でも驚きでした。でも、注文住宅にはちょっと憧れもあったので

いろんな星のめぐりあわせで注文住宅を建てることになったことについては、

個人的には満足しております。



注文住宅を建てる工務店さんは嫁ちゃんが内覧会で気に入った業者さんになりました。

私の不動産繋がりの工務店さんは採用できず申し訳なかったのですが、土地に関しては

不動産仲間の業者さんが探して仲介してくださいました。住宅ローンに関しては

メインバンクさんが対応してくださることになりました。ここまでの不動産投資で培った

ネットワークをフル活用できたのではないかと思います。



自宅に求めたテーマは

・猫との共生

・歳をとっても暮らせる、１階で完結する間取り

・寒暖差が激しくない、身体に優しい環境

といったところでした。今のところ、これらの条件を満たす家が作られたのではないかと

思っております。住みはじめてどういう評価になるかはまた別の話ではありますが、

今のところは新しい家に引っ越すことを楽しみにしております。



いろいろな手続きを着々と進めていますが、その中で先日、節目になるイベントが

ありました。表題登記の完了です。



今回、土地からの新築ですので、不動産登記に関しては「表題登記」「保存登記」

「抵当権設定登記」があります。



表題登記は、建物の概要を登記するものです。登記簿謄本は表題部、甲区、乙区に

分かれており、このうち表題部に設定する情報を登記するのが建物表題登記です。



保存登記は、建物の登記簿謄本の甲区に所有者の情報を登記するものです。

自宅なので、所有権保存登記により私の名前が登録されることになります。



抵当権設定登記は、建物の登記簿謄本の乙区に抵当権を設定した人の情報を登記します。

住宅ローンを引いているので、住宅ローンを実行した金融機関さんの情報が入ります。



私はここまでに、保存登記と抵当権設定登記は散々対応してきたのですが、土地からの

新築をやったことがないので、表題登記をやったことがありませんでした。今の自宅も

建売なので、表題登記をすることはありませんでした。



はじめての表題登記だったので、土地家屋調査士の先生が表題登記をすることも

知りませんでした。司法書士の先生にお願いするものとばかり思っていました。

（恥ずかしい・・・）



今回は工務店さんがお願いしている土地家屋調査士さんに表題登記を依頼しました。

委任状を取りに来た時にお会いしましたが、すごくラフな感じの方でした。

土地家屋調査士さんってああいうキャラの人が多いのかな？



今は表題登記も混みあっているということでしたので、時間がかかるのだろうと

思っておりました。４月半ばくらいに委任状や必要書類を提出し、そのまま登記の

手続きが開始されております。



だいたい１ヶ月弱でしょうか。先日表題登記が完了した旨のご連絡と、登記簿が

ＰＤＦで送られてきました。おお〜、登記されてるー！なんか嬉しいです。

ちょっと感慨深いものがあります。



ＧＷを挟んで１ヶ月だったので、思ったより早く終わったのではないかと思います。

ＧＷ中は実質的にあまり動きがなかったと想像すると、実質３週間でしょうかね。

登記が混んでいるという話を聞かされていたので、意外と早かったなと思います。



表題登記がないとお見積もできないと司法書士の先生から言われておりましたので、

早速表題登記一式をお送りし、作業を続けていただくよう依頼しました。



ということで、ただ単に「表題登記が終わったぞー！」というだけの話を長々と

個人的なエピソードで膨らませてお送りいたしました。



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現自宅の売却、初めての内覧が設定される。

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現自宅の売却に関して、投資家の方からの内覧の予約が入りました。

価格改定の効果が出たのかなと思います。期待しすぎずに見守ろうと思います。



突然ですが、皆様は不動産の購入と売却のどちらが簡単だと思いますか？

どちらも難しいと言ってしまえばそれまでですが、難しさの質が違うと私は考えます。



購入に関しては、いかに自分が努力するかが鍵になります。

物件情報をどう集めるか、価格交渉をどう進めるか、資金計画をどう組み立てるか。

こういった一連の要素はほぼ自助努力であると思います。相手に依存するところは

価格交渉の相手の出方くらいではないでしょうか。

（もちろん例外はあると思いますが、大まかに見ればということでご容赦を）



これに対して、売却に関してはほぼ自助努力する場面がありません。

価格決定と価格交渉、諸条件交渉くらいでしょうか。

物件を見つけて貰うこと、内見して貰うこと、融資付をうまくいかせること。

これらは全て買主さんのタスクとなり、努力するのは買主さんです。

（同様に例外はあると思いますが、大まかに見ればということでご容赦を）



自分自身で努力の仕方を理解していて努力ができる人であれば、売却の方が難しいと

感じるのではないかと思いますし、不慣れで努力の仕方がわからない、あるいは

努力することが苦手だと言う方であれば、購入の方が難しいと感じるのではないかと

想像しております。



ちなみに私としては断然売却の方が難しいと感じます。購入に関しては売主さんが

お付き合いしてくれる限りは、無限に努力することができます。行動量に関しては

昔よりは衰えたものの、一般的な基準から見ればかなり動ける方だと自認しています。

売却は見ていると「そこで諦めないでよ！」「もっとこういうのできるでしょ！」と

思うことが多く、忸怩たる思いを抱きがちです。



自分で努力で期て、自分で完結することが一番ストレスがかからないなと思う

昨今なのでありました。



さて、現在私はいくつかの売却案件を持っていますが、いずれも反響が薄いです。

私が欲張っているからだろうというのは薄々わかっているので、どこかで反響が取れる

適正価格に落としていかないといけないとは思っておりますが・・・。



札幌１０棟目・１１棟目については価格を少し下げました。そろそろ多少の反響は

貰える頃合いではないかと思っております。



あとは現在住んでいる自宅です。これに関しては相場よりちょっと高いお値段で

出して様子を見ていましたが、やっぱりちょっと高すぎたのか、内見が全然入りません。

先日、元付業者さんと打ち合わせて、少し価格を下げることにしました。

今回下げた金額が、元々の査定金額だったので、ここからが本当の勝負って感じです。



価格を下げたのがだいたい１ヶ月前くらい経過した昨日、元付業者さんからメッセージで

内見の希望があった旨のご連絡をいただきました。おお、ようやく具体的な動きが！



現自宅に関しては、実需と投資の両面から待ち構えております。

投資家さん向けには、旅館業法に則った許認可を得られるように準備してあります。

民泊をやりたい人が特に何もせずに旅館を始められるようにパッケージングしてます。



実需向けの方が住宅ローンなので融資のハードルは低いと思います。

投資家向けは融資が難解になりますし、今は国際情勢がちょっと怪しい感じなので

新規の投資を手控えする動きも広がっていると聞いています。

どちらの方向になるのか・・・。



今回のお問い合わせに関しては「投資家」の方でした。海外在住なのか海外の方なのか

わかりませんが、海外の投資家さんだということだけ聞かされています。元付さんが

探してきたわけではなく、先付の業者さんもいる片手取引のようです。



指定された日がちょうどテレワークの日だったのでよかったのですが、会議が山ほど

入っている日なので忙しいんですよ。対応できる時間が限られることをお伝えして

ご調整をいただきました結果、私の会議がないタイミングでの内覧ということで

調整をしていただきました。ただ、元付業者さんは別件があるから最初ちょっとだけ

顔を出す形になるということになってしまいました。「先付業者さんは元付がいない方が

やりやすいと思うんで！」と言っておりました。まあ確かにそうかもしれません（笑）



前半に書いた通り、売却は相手の努力が大事なので、これでスパッと決まるとは

到底思えませんが、こういう活動を地道に重ねていくことで最終的な売却の成就に

つながるのだろうと思います。丁寧に対応していきたいと思います。



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注文住宅の新居を両親にお披露目する。

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ＧＷ最終日は、実の両親を招いて新しく建てた注文住宅の自宅を見てもらいました。

両親が見るところは私が見る内容とだいぶ違うんだなあ、ということを改めて認識。



ＧＷ最終日は両親を招いてしこたま宅飲みしてしまいました。両親が帰った後も、

残ったお酒を飲み、ちょっと休んだらまた晩ご飯なので近所の居酒屋さんで飲み食いして

結局午後はまるまる飲んでた計算になります。おかげで私もグダグダでした。

歯磨きしながらうとうとしてしまったり、だらしなく過ごしてしまった自覚があります。



朝１０時過ぎに両親が最寄り駅に到着。迎えに行って、そのまま新しい自宅を

見て貰いました。外観の色が奇麗だとか、の話の後すぐに母は「南はどっち？」と。

あ、陽当たり気にしてるのね。東京だからそこはそんなに期待できないよという話と、

最近の家は掃き出し窓などがなく採光の観点で必要最小限の窓しかつけないから

実家と比べたら陽当たりはそんなに良くないよ、ということは伝えておきました。

父は「東京なんだから陽当たりなんて無理だろ」と。わかってらっしゃる。



両親からは、周りの家がどうなのかみたいな話や、防犯の観点でどうなのか、などを

確認されました。お隣さんとは仲良くできそうだし、西側以外はアパートとか貸家なので

あまりかかわりはないと思うよという周りの家に関する回答と、基本的に侵入できる

窓がないから、玄関の鍵さえきちんとしていれば防犯面は安心だと思うよ、ということを

回答しておきました。



あと、太陽光は費用がかかると思っているのか、太陽光はいくらなんだという趣旨の話を

聞かれたので、太陽光は東京都知事がつけるよう推進していて、補助金もかなり出るから

心配するような金額の負担じゃないよ、ということを回答しております。

災害時にあると安心、でも蓄電池みたいに効果が薄い（と個人的に思っている）ものには

お金は出してないから安心して、といったところです。



ルームツアーをして、それぞれの部屋の特徴やコンセプトなども説明したのですが、

うちの両親（特に母）は自分が聞きたいことを勝手に聞くタイプなので、説明したことを

そんなに聞いてなかったような気もします。嫁ちゃんが頑張って工夫した間取りや

生活動線の話をもっと聞いてあげてよ、と（笑）



あと、土地の話の中で、隣地の方が使う通路の共有持分があることに対して、

やたらと「きちんと整理した方がいい」と主張していました。本来それは隣地の人が

所有すべきだから、売却できるなら売却した方がいい、あるいは共有持分ではなく

半分の面積をきちんとした所有権で確保した方がいい、みたいな話でした。

固定資産税もかかるんだから、その分を本来の受益者である通路を使う必要がある家に

負担して貰うのが筋だ、と。



なんでそこにやたらと食いつくんだろうと思って聞いてたのですが、どうも母の実家の

話があって、そういう主張をしていたようです。



母の実家は、隣地に大きな駐車場があり祖母はそこの管理を地主さんに頼まれて

引き受けていたそうです。実家への出入りもいつもその駐車場を通っていました。

それ以外に、普段使わない謎の細い通路がありました。今思うと、母の実家は旗竿地で

接道要件をそっちの通路（＝旗竿の竿部分）で満たしていたようなのです。

そしてすごく細い旗だったので、もしかしたら再建築不可だったのではないかなあ、と。



そしてある日、駐車場の地主さんが駐車場アパートを建てることになりました。

母の兄の妻とその娘の２人で実家に暮らしていましたが、もし駐車場ができてしまうと

建て替えをするコストが高くなってしまうので、やるならアパートを建てる前がいいよと

駐車場の地主さんに勧められ、建て替えと旗竿部分の拡張を一気に行ったそうです。

旗竿部分の隣地の地主さんとも仲良くしており、好きなだけ譲ってあげるよと言われて

旗竿の竿部分が広くなり、再建築も可能になったのだと思われます。



そんな話に両親も巻き込まれていたようで、権利関係を整理することが大事だと

強く主張したのではないかなと思います。私の新しい自宅の場合は、土地の売主さんと

裏手の所有者さんが（名字が同じであることから）元々親戚だったみたいで、

その辺をなあなあにしたまま売却してしまったのでしょう。

意外と不動産的な話が出てきたので、面白かったです。



ちなみに、両親の評価も「世の中の不動産屋はだいたい悪いやつ」でした（笑）

友達が実家の田畑含めた処分で不動産屋さんに利益をちょろまかされた話があったのが

影響しているのか、自宅の売却に関しても「不動産屋の言いなりになるとどんどん

値段を下げられて安売りになる」「価値を自分から落とす必要はない」としきりに

主張していました。



その後は現自宅に移動し、嫁ちゃんのお料理でホームパーティーをしました。

母は昔、前述の実家で猫を飼っていたとのことで、うちの猫を膝に乗せてかわいがって

おりました。父の膝の上にも猫が乗ってくれて、父が驚いていました。母曰く、父は

動物に好かれないのだそうです。うちの猫、接待猫としても優秀です（笑）



実の両親と義母もたまに連絡をしているようで、昨日の両親との話題の中には

義母の引っ越しの話も出てきておりました。義母はどこまで話しているんだろう、と

手探りでの会話を続けたところ、どうやら街中のマンションを買ってそっちに引っ越すと

いうことは話しているようですが、名義とか資金計画とかは特に話してないようです。

ごくごく妥当な判断だと思います。その購入に私が深く関与しているそぶりは

一切見せずにニコニコしながら話を聞いておきました（笑）



父はもうすぐ８０歳ですが、今でもシルバー人材センターで植木の仕事をしております。

ただ、最近はさすがに身体の衰えもあり、仕事を少し減らしたりしているとのこと。

木を切ってる時にハシゴから落ちたりする事故も増えて、母は心配しています。

もう辞めるか仕事を減らすかすればいいのに、と言っていますが、父はこの仕事を

辞めたら暇で何もやることがなくなる、減らしたら今まで指名で依頼してくれた

お客様の作業ができなくなるので申し訳ない、などと理由をつけて減らさないそうです。

父も頑固なところがあるからなあ。あと暇になることが怖いという感覚はわかります。

やっぱこの辺は私も父の地を継いでるんだな、なんて思ったりしました。



不動産投資のことは一生カミングアウトする気はありませんが、両親とも健康に

長生きしてくれればいいなと思います。



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自宅は火災保険も少し複雑になる。

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新しい自宅の火災保険に関するお打ち合わせをしてきました。収益物件と違って

いろいろなオプションがあるんだなとびっくり。いつもと違って面白いですね。



今、私は新築の自宅を建築中です。今までは３階建の建売狭小戸建を購入して

住んでいましたが、老後果たして３階建にずっと住み続けられるほど足腰が弱らずに

生きていけるのか？という点が気になりはじめました。マンションに引っ越す方向で

考えるつもりでしたが、結果として注文住宅を建てる方針となりました。



注文住宅はできるだけ１階で生活が完結するようにしたいと思っておりました。

それ以外の要望は基本的に嫁ちゃんが住みやすくなればＯＫという感じで考えており

私の希望はそんなに盛り込みませんでした。建築会社さんも嫁ちゃんが希望するところに

依頼しております。普段お願いしている工務店さんが安心だったのですが、一番家にいる

嫁ちゃんの満足度向上が何よりも一番大事な要素なので、嫁ちゃんの気持ち優先です。



お願いした建築会社さんも、注文住宅をメインにやっている業者さんですので、

お客様フォローなどに長けているのだと思います。品質や対応など文句なしでした。

まあもちろん、その分高いというのは否めませんが、ここは終の棲家と考えているので

お金を多めに入れること自体は仕方ないかと思います。



そんな感じで進めている自宅新築なのですが、かなりの工事が終わっておりました。

そりゃそうですよね、もう月末から工務店さん主催の内覧会が始まるわけですし。

先日、自宅の現場を見てまいりましたが、吹き抜け用に設置されていた室内の足場も

なくなっており、養生も取れてかなり状況が見えるようになっておりました。

あとは外構と造作が終われば完了ですね。



引渡は５月末。東京１８棟目（仮）と自宅の住宅ローンの両方をメインバンクさんで

お願いしているため、両方まとめて決済したいというメインバンクさんのご要望もあり、

まとめて月末にやることになりました。あと１ヶ月ちょっとです。いよいよ今の家とも

お別れが近づいてきております。



引渡に向けて進めている準備の中に、自宅の火災保険をどうするかという話があります。

既に概算見積はいただいていたのですが、詳細を詰めたいと保険代理店さんから

持ち掛けがあり、先日お会いしてお打ち合わせをさせていただきました。



正直、何か打ち合わせることがあるんだっけ？という状態でした。普段の収益物件の時は

今までの傾向をわかってくれていることから、ほぼ何もしなくても希望通りの保険内容で

手配をしてくれます。なので、打ち合わせをするということ自体がほぼありません。



お会いして説明を受け、自宅だと収益物件とは異なり、オプションがいろいろあることが

わかりました。



建物付属電気的機械的特約。最近は収益物件だとイマイチ流行らないこれですが、

自宅なのでつけていてもいいのではないでしょうか、数千円と高くないですし、と。

確かにエコキュートなども設置しますし、エアコンもあります。いろいろあるので

追加してもいいかなと思った次第です。



住まいのアシスト。なんか年に１回だけ、鍵を忘れた時の鍵屋さんのお金を負担して

くれるとか、そういう細かい特典がいろいろついているのだそうです。

確かに収益では必要ないですね・・・。そして自宅だとしても、その特約の対象の

サービスを覚えきれる気がしないし、サービスを使える場面でそれに気がつかずに

使わずに終わる未来が見えます。なのでこれはつけないことにしました。



ホームサイバー。なんかネットワーク機器に接続されている家電などがサイバー攻撃を

受けた時にどうのこうのという話でした。正直よくわからなかったです（苦笑）

代理店さんも商品説明以上のことは実はよくわからない、というお話でしたので、

これはパスしようということに。



特定設備水災補償。本来なら床上浸水までいかないと補償されない被害が、床下浸水でも

補償されるという話でした。家の外にエコキュートも置いてあるし、我が家の近くには

川も流れているので、これはつけておこうということに。



弁護士費用日常。日常の中で発生したトラブルや訴訟に関する弁護士費用を負担して

いただける特約だそうです。え、お金貸したの返さないとかで裁判やりたいって言ったら

対応してくれるんですか？と聞いたら、代理店さんがちょっと困った顔をしてました。

日常生活の中で発生した事故とか、そういうのが対象だから、お金の貸し借りが

摘要になるかはよくわからない、と。まあ私は貸すお金もないのでそんな心配は

今のところないし、たぶん特約より普通に頼んだ方が安い気がするので、今回は

この特約はつけないことにしました。



・・・保険ってこんなにいっぱいオプションあるんだなあ（汗）

収益物件であればこんなにいろんなオプションは考える必要がないけど、自宅だと

そうもいかないから打ち合わせになったんだな、ということがよくわかりました。

いつも配慮いただき、感謝しております。今後も保険は全部お任せします！



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