東京１７棟目に入居申込をいただくことができました！

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在６位です。うとうとしながらブログ更新しています。

応援クリックよろしくお願いします→



東京１７棟目に入居申込をいただくことができました！しかも家賃が高い２階です！

まさかあの家賃で埋まってしまうとは・・・物価高がすごいです。



現在、研修の旅はドイツに差し掛かり、ロマンチック街道を北上しています。

スイスで離脱された方も数名いらっしゃるため、少しスリム化されています。

ドイツでは歴史ある観光資源がどう活用されているかを見させていただいてます。

日本とはまた違うダイナミックな遺産がいっぱい。どれも興味深いなと感じます。

まだもうしばらくヨーロッパの研修旅行は続きます。



なので、今日もドイツでは深夜、日本では早朝というこの時間にブログを更新してます。

ご飯食べた後疲れてたみたいでベッドの上でスマホ見てたらそのまま寝落ちしてしまい

今ちょっと目が覚めたのでブログを更新してから本格的に寝ようと思っている次第。

そんな状況なので、あまり手間をかけずにチャッチャッと更新したいと思います。



東京１７棟目の猫を飼う人のためのアパート。キャットステップを設置して猫が

梁まで含めて回遊できるようにする、壁紙とＣＦを防臭・抗菌仕様にする、

猫のトイレ用換気扇を設置する、などなどいろいろと趣向を凝らしたリノベ物件です。



自信作ができた！と思ったのと、金融機関さんの都合で融資条件が微妙になってしまい

キャッシュフローを出すにはかなり高く貸さないといけなくなったことが重なり、

家賃はこれまでに類を見ないレベルで高めに設定をしました。特に２階と１階の家賃差は

梁を含めた回遊性の仕様を考慮し、２万円も差をつけてしまいました。



弱気な私の見立てでは、１階が先に決まって、家賃差を見られることがなくなってからが

２階は勝負だろうという感じでイメージしてしたのでした。



そして今回は家賃の見極めというところも意識しているので、徐々にですが引合の量に

応じて賃料を下げるような想定で考えている次第です。



１階に関しては先日キャンセルになってしまったものの入居申込はいただいており、

この家賃でいけそうだという自信を深めました。それに対し、２階はそれ以上に

家賃が高いので、本当に決まるか半信半疑な状態は継続しておりました。



しかし、このたびその２階のお部屋に入居申込をいただくことができたのです。

私的には小躍りしたくなるような状況です。ありがたすぎる！



管理会社さんからの連絡によれば、ご入居いただける方は２０代前半の独身女性で

猫を１匹飼っているとのことです。年齢は想定より低かったけれども、だいたいは

私が当初想定したお客様像と一致します。いい狙いだったなと思っています。



転居理由は転職でした。その勤務先からそんなに近いわけでもない東京１７棟目に

お引越していただけるというのは謎でしたが、選んでいただけたことに感謝したいと

思う次第です。



２０代前半の方の給与所得で、果たして私の物件の中では高額家賃帯に入るお部屋の

家賃は払えるものなのかという点が気になったのですが、イメージしていたのよりは

だいぶ年収が高く、これだったら問題ないなという判断になりました。

私が同じくらいの年齢の時も、こんなに年収高くなかったなあ。すごいです。

そして管理会社さん曰く、家賃補助も５万円ばかり出るということでした。

なんか就業条件いいなあ。私も転職していいでしょうか（違）



ともあれ、私的には超強気家賃だった東京１７棟目の２階が決まるというのは

すごくいい出来事でした。時間はかかったけど、ここまで上げることもできるのかと

いう成功体験になったと思います。ありがたいです！



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

東京１７棟目の入居申込がキャンセルになってしまいました・・・。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在６位です。ここ数日肩こりが激しいわー。

応援クリックよろしくお願いします→



東京１７棟目で入居申込が入ったという話を書きましたが、こちら残念ながら

キャンセルになってしまいました。痛いなー・・・。



私自身は私自身を「かなり楽観的な方」であると自認しております。

先のことをくよくよ考えるパワーが足りないんですよね。すぐ疲れちゃって、

もういいやと考えることを辞めがちです。とにかくいろんな感情が長続きしません。

なので、不安だなと思っても、しばらくすると「まあいいや」と思ってしまいます。



割とお得な性格のような気もしています。不動産賃貸業では鈍感力も大事なので。

日常を生きる分には絶対的に出会えない（出会いたくない）人がいっぱいいます。

滞納する人、ライフラインが止まってる人、壁に穴を開ける人、保険金を勝手に

自分のところに振込させてバックレる人、引っ越すと言いながら引っ越せずに

ゴミ屋敷のままにする人、猫を置いて夜逃げする人、などなど。

こういう人に出会うたびにそれについて深く考えていると、最終的に不動産投資なんて

やりたくないという結論になってしまいそうです。そうならない上にすぐ忘れる私は

気楽に不動産投資ができる性格だなと思っているのです。



そんなお気楽不動産賃貸業な私なので、とんでもないことが起こったとしても

何日か経てば（事実は覚えていても感情がフラットに戻るという意味で）忘れてしまい

何事もなかったかのように淡々と不動産賃貸業に取り組むことができるのです。



なので、今回のこともきっとするっと忘れるのだと思うのですが・・・

せっかくこれで家賃の雰囲気がつかめそうだと思ってとても喜んでいたのに、

残念な結論になってしまいショックですし、立て続けにきてしまい辛いなあと

思う出来事が発生してしまいました。



冒頭にも書いた通りですが、先日の東京１７棟目の入居申込がキャンセルになりました。

ギャー、なんてこった！やっと１部屋決まって家賃相場の目処が立った感じなのにー！



東京１７棟目は最近よくネタにしていますが、とにかく猫仕様に寄せたリノベーション

物件です。部屋は４０平米近くあり、キャットステップや猫トイレ用換気扇の設置、

防臭抗菌の壁紙やＣＦといった工夫を凝らしております。



仕様的にはとてもいい物件ですが、せっかくなので安売りせずに極限まで高い家賃で

勝負してみようということで、相当高めの家賃で賃貸募集を開始しました。

ちらほらと反響はありますが、明らかに少ないので、家賃を３０００円ほど下げて

様子を見て、更に広告料も１ヶ月つける形に改訂しました。

そしてその状態で、１階の安いお部屋にお申込をいただくことができたのです。



１階と２階の家賃差が２万円あり、ちょっと差が大きいと感じるかもしれません。

仕様の違いなどを考慮した結果の家賃差なのですが、１階が募集中になっていると

恐らく１階から先に決まるんじゃないかなという気はしていましたので、１階が

募集停止になってからが２階は勝負だなと。なので、ようやく勝負できる状態に

なったぞという気持ちで喜ばしかったのです。



また、１階くらいの家賃にすれば問題なく埋まるということもわかりました。

仮に１階と同じレベルまで２階の賃料を下げたとしても、利回りは１０％を越えるので

それだったら採算としてはまあ悪くないかなというところのラインも見えた気がして、

とても喜ばしいと考えたのでした。



なのに〜な〜ぜ〜・・・



管理会社さんから申込キャンセルになってしまったという連絡が届いてしまいました。

少し前に札幌１２棟目が２回連続キャンセルを食らっているタイミングに追い打ちで

東京１７棟目もキャンセル。なんかこう、テンション下がりますねー・・・。



キャンセルの理由は仲介業者さんに対してお客様が不信感を持ってしまったことという

説明がありました。両者で意思疎通が図れておらず、半ば強引にお申込をさせられて

しまっている状態になっていたそうです。本人確認に時間がかかっていたのもそれが

理由だったと管理会社さんは仰っていました。本人確認の際に本人からいろいろと

聞かされたのかな？



ということで、東京１７棟目は振り出しに戻り、再度募集になってしまいました。

申込を貰えたという実績ができたことをよしとするしかないですね・・・。

ここ数ヶ月で３回もキャンセルをくらってしまい、さすがにちょっと悲しい気持ちも

芽生えております。辛いわー・・・。



ま、しばらくしたらそれも忘れるとは思うんですけど、今は残念な気持ちでしょぼんと

している状態です。この気持ちが前向きに好転する素晴らしいお申込がくることを

お待ちしております・・・！



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

猫と暮らす東京１７棟目の１階にお申込をいただきました！

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在５位です。今週はサラリーマンのお仕事が忙しくなります。

応援クリックよろしくお願いします→



東京１７棟目に入居申込をいただくことができました！安い１階のお部屋です。

猫を１匹飼ってる方ということでした。多頭飼いではなかったかー。



東京１７棟目。直近で仕上がっているリノベーション物件です。猫と共に暮らすことを

テーマに掲げ、キャットステップや猫トイレ用換気扇、猫が歩きやすいＣＦ、

防臭抗菌の壁紙、猫が乗っても問題ないカーテンボックスなどを採用した、猫好きが喜ぶ

お部屋を作りました。



２階は梁をむき出しにして空間を広く見せ、更に梁の上を歩けるような仕様に。

２階は元々出窓もついていたので、出窓を活用して猫の日向ぼっこスペースも

作りました。



１階は専用庭があり、庭に出る掃き出し窓もあるので、犬猫両方飼ってる人が

住むのがいいんじゃないかなという印象を持っております。



今、自宅を猫と共に暮らす仕様で住み替えして注文住宅を建てようとしている私が

改めて東京１７棟目を見たら、たぶんまた違った仕様になると思います。それでも、

この時点では私ができる全てをぶち込んだ、猫を飼う人が喜ぶ物件になったと思います。



この東京１７棟目ですが、５月に完成して引渡を受けていますが、未だ入居は決まって

おりません。家賃をかなり強気にしているから決まらないのです。



ただ、ここは今後を考える上での試金石として、極限まで高い家賃を考えるのであれば

どうなるか？というところを把握したくて、あえて高い家賃でじっくり募集をしてます。



一番知りたいのは、猫で差別化した場合に一般的な賃貸住宅と比べてどれだけ高い家賃が

取れるのか？ということです。今後、土地の高騰が収まるかは不透明な状況ですので、

今後も今くらいか今以上に土地値が高いことを想定しなくてはなりません。

そうなった際に、賃料もできるだけ高く取れるようにしなくてはならないと考えます。

猫という付加価値をつけ、差別化を図りつつ家賃を上げることが理想だと思うので、

今回のリノベーションでどこまで家賃を伸ばすことができるか、その限界を把握すると

今後どこまでの価格帯をつけて企画を検討していいかが見えてくると思っています。



あとは、融資条件が悪くなってしまったため、何とかして高い家賃で決めないと

返済比率が辛いことになる、という後ろ向きな理由もあります（苦笑）

１５年返済はキツイわー。



そんなわけで、できるだけ高い家賃を求めてじっくりと募集をかけていたのですが、

さすがに最初の家賃では決まらず、家賃を３０００円下げて、更に広告料を１ヶ月

上乗せしました。これでも当初想定していたレントロールに比べれば１万円以上は

高い水準です。まだまだ高いぞというイメージはあります。



それでも入居申込がとうとう来てくれて、私はちょっと感激しております。



入居申込をいただいたのは１階の安い方のお部屋です。２階の方が仕様がいいので

２万円ほど差をつけております。さすがに２万は差をつけすぎかもしれないと思いますが

見れば気に入ってくれるだろうという確信はあるので、強気の賃料設定にしています。

しかし、現実的に支払える賃料とのバランスを考えると、１階が先に埋まるみたいです。



今回入居申込をしてきてくださった方は、３０代で猫１匹を飼っている女性の方。

転職で東京１７棟目の近所に職場が変わるため、それに合わせて引越をされるようです。

猫は１匹飼育されているとのこと。猫種は私も割と好きな種類の子でした。

ペルソナとして考えていた３０代の単身女性のキャリアウーマンというイメージに

だいたい合致しているなと思った次第です。



年収等特に問題はないように見受けられましたので、審査を進めていただくよう

管理会社さんには依頼をしておきました。



東京８棟目みたいに面談します？と聞かれたので、そこまではしなくていいですと回答。

東京８棟目はコミュニティもあるので、一度お会いして人となりを管理会社さんに

ご判断いただいておりました。東京１７棟目は猫の飼育という部分はありますけど、

特にコミュニティを求めているわけではありませんので、面談まではしなくていいと

考えた次第です。管理会社さんの運用だと、入居前にお電話で会話をするタイミングが

あるということでしたので、その時に去勢や避妊についてどう考えているかを確認して

いただくのと、今後多頭飼いするつもりがあるかを確認していただくことだけ

お願いしておきました。



これで家賃の底値は見えました。あとは２階をどこまで下げるべきか、です。

２万円差だとさすがにきついかなー？どこまで下げれば決まるか。あるいは比較対象の

１階が消えたことで、相対評価ができなくなって決まるようになるのか？

ここからまた試行錯誤してみたいと思います！



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

東京１７棟目は条件変更で徐々に反響が増えています。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在５位です。珍しく打ち合わせのない一日。

応援クリックよろしくお願いします→



東京１７棟目、じわじわと反響が増えてきております。９月になったらもう少し

よくなるかな？様子見しながら調整を続けたいと思います。



ＧＷ明けに引渡を受けた東京１７棟目。ぼちぼち空室期間が３ヶ月になります。

普通に考えたら発狂ものなんですけど、今回に限ってはこれはこれで良いとしています。

どこまで相場が上がっているかを見極めるために、極限までアッパーの家賃を目指す。

そんな検証も兼ねているからです。



自分でも明らかに高すぎるぞと思われる家賃で募集を開始し、しばらく様子を見たものの

当然のように反響数は少ないまま。それでも１〜２件の内見があったことにビックリ、

という状況でした。



しかしその後は本当に鳴かず飛ばずになってしまったので、管理会社さんと相談をして

３０００円ほど家賃を下げることにしました。それでも相変わらず強気な家賃で

あることには変わりはありませんが、これでもう少し様子を見てみることにしました。



それからしばらくして反響状況を確認しましたが、７月という比較的賃貸が動かない

時期であるにも関わらず、６月と比べて問い合わせ件数は増えており、内見も１階は

３回あったそうです。傾向として悪くはない感じですが、まだ決まるにはちょっと

弱いなあという感覚があります。



ここから更なる反響増を達成するために、家賃を下げようかとも思ったのですが、

管理会社さんから広告料を増やすのはどうかというご提案をいただき、なるほどと

思ったのでそっちの方向で進めてみることにしました。猫の多頭飼いとか犬猫両方

飼ってもいいとか、そういう物件は決して数は多くないと思いますので、家賃の面で

弱気になりすぎる必要はないだろうと考えてのことです。



７月から終盤お盆前という賃貸的には大変微妙な時期でしたが、広告料を上げたところ

内見数が明確に増えました。問い合わせ件数も時期の割には横ばいくらいの数を

キープできているので、これは実質的には問い合わせ数が増えていると考えても

いいのではないかと考えます。



・・・と思いながら管理会社さんからいただいた情報を読み解いていたのですが、

内見が多かった時期はまだ広告料の情報が反映されていないのようでした。

あれ、あんまり広告料関係ない？でも問い合わせ数は増えたからいいことにしましょう。



ご融資をしてくださった金融機関さんともお話はしておりますが、この物件に関しては

前述のとおりアッパー家賃を探る意味合いでの実験要素が強く、すぐに満室になるような

家賃設定にもしておりません。猫対応物件は今後も差別化要素として作るつもりですし、

エリアも今の場所と似たようなエリアで展開することが多いだろうと思っております。

今回の物件で家賃がどのくらい伸ばせるのかをしっかり見極めたい意図があります。

金融機関さんもそれゆえなかなか埋まらないということはご理解いただいているので

決まらないことに対してどうこうは言ってきておりません。



当初のキツイ家賃から３０００円ダウンと広告料１ヶ月で決まるなら僥倖。

もう１〜２段くらい家賃を下げる必要はあるだろうと想定はしているのですが、

まずは９月の第二繁忙期でどこまで決められるかを試してみたいと思います。



こんな実験ができるようになったのも、規模はそれなりになったからなんだろうなと

思っています。２〜３棟しかない時にそんな冒険は絶対できないですからねえ。

成長を感じております。お腹周りの成長だけじゃないなと（自虐）



ということで、くだらないオチを書いたところで、本日のブログはこの辺で。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

東京１７棟目の隣地のブロック塀の工事が始まりました。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在５位です。会議の準備を午前中でやっつけないと。

応援クリックよろしくお願いします→



東京１７棟目の裏手の壁の修繕が始まりました。昨日見に行ったところ、工事の途中では

ありましたが、危ない壁は撤去されて新しい壁を作っている最中でした。



不動産投資をやっていると、隣地とのトラブルのような事例は枚挙にいとまがないです。

ちょっとした騒音問題からガチのトラブルまで色々あります。隣地の人は選べないので

隣地ガチャにどれだけ恵まれるかというところになります。



私自身は隣地の方との大きなトラブルには当たったことはありません。



仙台１棟目の隣地が売却され、購入した人がちょっとだけ厄介な感じで、管理会社さんが

先方の新築の際にいろいろ要求を上から目線でされて大変だったとか、義母もあいつとは

絶対関わりたくないと言っているとか、そんなのはあったのですが、それ以上の話では

ないのでトラブルというわけではないと思います。



富山１棟目の接道面の通路を持っている方はちょっと気難しいという話がありましたが

私自身は特にそういう感じもなく話ができました。管理会社さんや売買仲介業者さんは

お願いをするとだいたい断られるという意味で少し苦労はしているようです。

その持分を売っていただけるとすごく助かるし、接道は前面道路でできてるんだから

別に売ってもいいと思うんですけど、首を縦に降らないんですよねえ。



東京８棟目の隣地の方は、敷地内の植林を一切メンテナンスしないため、雑木林のように

なってしまい、枝が私の物件の敷地にまではみ出ています。落ち葉も半端ない量のため

近隣住民の皆さんが行政に訴えかけて切らせようとしたものの、本人が拒否してしまい

話が進まず今に至るのだそうです。伐採はＯＫしないものの、こちらの負担でこちらが

敷地にはみ出た枝を落とすことは拒否しないので、その意味ではトラブルとまでは

言えないかもしれませんが、近隣住民の皆さんにとって困った存在であるという意味では

トラブルなのかもしれません。



札幌７棟目の隣地のおばちゃんは、地味に少しずつ境界石を動かして陣地を広げてると

いう噂を管理会社さんから聞いたことがありました（笑）

結局売却してしまったので、敷地拡張計画は幻に終わったのではないでしょうか。

これはトラブルのうちには入りませんね（ネタで書きました）。



そんな感じなので、過去に売却した物件を含めても、私自身は特にトラブルらしい

トラブルは経験しておりません。たぶん一番大きなトラブルは自宅の前面に住んでる

おっさんに、嫁ちゃんがすだれを投げつけられたことじゃないでしょうか。

（その意味で今回の引越はよかったです）



過去一番強烈だった実話は、見える範囲に暴力団事務所が存在する物件の話でした。

所有者の方はちゃんとその事務所にも挨拶に行ったみたいです。その後もなんやかんやと

軽く脅される場面もあったみたいですが、ちゃんと切り抜けて平和な運営になっていると

いうことでした。その胆力もすごいよなあ。



隣地にまつわる話をここまで書いてきましたが、今日は東京１７棟目の隣地の話です。

隣地を購入できるとかそういう良い話であればいいのですが、別にそういうわけでもなく

倒れかかろうとしていたブロック塀を隣地の方が直してくれているお話です。



東京１７棟目が完成する→現地を見ていると隣地との境界のブロック塀がこちらの方に

倒れ掛かってきているように見えて危険→借地権の物件なので地主さんにブロック塀の

所有者は私なのかを確認→地主さん調査によってブロック塀は隣地に所有権ありと判明

→地主さんにて所有者さんと対応についての交渉→対応していただけることになる



ざっくり言えばこんな感じのあらすじです。

詳しいことは過去ブログをどうぞ。

その１

その２

その３



８月に入ったら修理をするという話を聞いていたので、どっかで見に行かないと

思っておりました。たまたま昨日、いつも通っている病院に行ったので、帰りにふらっと

現地を確認。そこには古いブロック塀が撤去され、新しいブロック塀を鋭意作成中の

現場がありました。即日完成するのかと思っていたけど、そうではないみたいですね。



最近は建築基準法の改定でブロックを高く積み上げた塀は作れないみたいです。

なので、低いブロック塀に目隠しのルーバー的なものをつける感じになるんだろうなと

想像していました。



低いブロック塀は昨日見に行った時点で完成していましたが、ルーバー的なものは

まだ作られていません。なので、裏手の道路から隣地の駐車場を通じて室内が

丸見えになっています。掃き出し窓だから本当に丸見えなんですよねえ。



現場には誰もいなかったので、いつ頃上側の目隠し含めて完成するのかは聞けずじまい。

でも工事が進んでいることはわかったので一安心です。



お盆明けくらいにまた様子を見に行ってみようと思います。



きれいに仕上がってくれますように！



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。