札幌１３棟目の改善活動、徐々に進んでいます。

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札幌１３棟目の改善に着手しております。期待はあまり持てないものの、お申込も

一旦はいただいております。やれることをやって前に進めていきたいと思います。



先日の札幌出張の中で、札幌１３棟目の現地確認と改善計画の立案を進めました。

家賃を下げる、多少の手直しをする、美装をやり直す、などの対策が挙がりましたので

順次対応を進めていきたいと思っております。



東京に戻った後も、改善の件で管理会社さんの担当の方と密に連絡をとっておりました。



管理会社さんも責任を感じており、かつ会社との取引というよりは担当さん個人との

取引の感覚でこちらも接しております。たぶん彼が転職したら、管理も一緒に

ついていくことになるでしょう。そんな感じなので、個人的にいろいろと対応を

してくれる関係性が構築されております。



そんな感じなので、管理会社さんはご自身の責任と捉え、労働力は無償投入しますと

言ってくれています。材料代だけ出してくれれば、施工は会社が休みの時にでも

やっておきます、という話でした。やりがい搾取みたいで申し訳ない気持ちはありますが

こちらもお言葉に甘えてそのように依頼してしまいました。恐縮です。



そんな経緯もあり、札幌から帰る直前に、その管理会社さんの担当の方と一緒に

ホームセンターに行って、材料を買い込んでおりました。その材料を使った施工は

先日完了したと報告をいただいております。写真送ってと伝えたら、昼間の時間に

物件情報素材として使えるやつを撮りたかったから撮ってないと言ってました。

工事したら完了写真を送るのは基本ですからねー？（笑）



その後も、過去のお付き合いからなるべく安いところを探して美装を頼んでくれて

その実施が２０日になるとか、買い出しで足りなかった資材がこれだけあるので

その分は別途購入するという報告を受けたり、こまめにやり取りをしていました。



・台所換気扇交換

・すべてのコンセント交換

・すべてのスイッチ交換

・すべての換気口カバー交換

・劣化した天井直付照明の塗装

・２ＤＫの美装



上記をお願いして、だいたい７万円くらい。労務費がゼロなので安く仕上がっていると

思われます。管理会社さんには飲み会をやるなど別の形で御礼をしないとです。



ちなみに家賃は近隣相場などを調べて、単身生活保護の方も背伸びすれば届くくらいの

家賃にしてみてもいいかもとのことでした。今より４０００円くらい家賃を落とすことに

なりますが、それでも利回りは１０％以上を確保できるので、まあしょうがないかな。

空室にしておくよりは埋めた方がいいと思いますので。



札幌１３棟目に関しては、以前ブログに書いた気もしますが、民泊をやりたい人からの

確度高めなお問い合わせをいただいております。こちらに貸せれば苦労はしないのですが

民泊となるとハードルが高いところもありまして・・・。



一番の問題は、この物件が区画ごとに別のオーナーさんがいるテラスハウスである、

ということです。



４部屋のテラスハウスで、１部屋を私が保有しています。残り３部屋は別の方が

所有されています。そして土地は４名の共有持分となっています。区分マンションの

ようなものと思って貰えればいいかと思います。



その一方、民泊で対応が必要となる消防に関しては、導入すべき消防設備のレベルが

「建物全体に占める民泊のお部屋数」で決まるという話があります。札幌でお友達と

一緒にやってる民泊もその洗礼を受けており、実施できる部屋数が少なくなりました。

それ以上やろうとすると消防設備を全部屋に導入しなくてはならず、費用対効果の面で

難しいなという感じでした。



今回、民泊のお申込希望の話を受けて、ずっと気になっていたのがその消防でした。

他の区画にも消防設備を入れるとかになる可能性が高く、そうなると急激にハードルが

上がります。なんせ他の区画のオーナーさんと面識も連絡を取る手段もありません。

費用はどうするんだとか、いろいろな問題が出てきて暗礁に乗り上げます。



この辺の懸念を仲介業者さんにはお伝えしており、仲介業者さんにて消防に確認を

取ったところ、やはり全部屋に自火報をつける必要があるということでした。

これで詰んだなーと思ったのですが、仲介業者さんからは「申込を入れた方からは

自身で他の部屋の方に許可を取り設置したいというお申し出があった」という

連絡もあわせていただいており、そこまでして借りたいのか！とびっくりしてます。



正直、誰も住んでいない部屋もあるので、許可どころの騒ぎじゃないような気もしますが

もし許可が取れて設置して借りてくれるならこちらとしても御の字。なんなら連絡先が

わかるなら、全部売ってくれと交渉することもできるかもしれません。悪くない。



ということで、とりあえず申込をいただくことにしました。成立するかは疑問なので

募集は引き続きオープンにしますけどね。近隣にいろいろ聞いて回る人が誰なのかを

管理会社さんも把握していないのは問題ありだと思いますから。



昨夜、申込は無事に届いたということなので、ひとまずよかったです。



ようやっと本格的にテコ入れを始めた札幌１３棟目。果たして今後どうなるか。

なんとか早めに申込を得られるといいなと思います。



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札幌１３棟目の改善に向けて動き出す。

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札幌１３棟目の集客が芳しくないため、私も動き始めました。手始めに仲良くしている

エリア違いの仲介業者さんに物件を客観的に見て貰うだけのつもりが、見込客の方も！？



本日この後、ずっと溜め込んでいたＣＤ半分弱とアナログほぼ全部を買取査定に

送り込みます。査定金額がいくらになるのかは興味があるところですが、それ以上に

過去の思い出がなくなることに対する寂しさを感じております。



「音楽は今どきほぼ全部ダウンロードで聞ける」「ＣＤを物理的にかける機会は

ほとんどなくなっている」ということは頭ではわかっております。でもやっぱり、

学生の頃の思い出が全て消えていくような感覚は残ります。



いきなり何の話なんだという方も当然おられると思いますので、少しだけ書きます。



えー、私は５月末に引っ越しを控えており、新居にはそこまでのスペースを用意して

いないので、捨てられるものは捨てる必要があります。ＣＤラックも買う予定ですが

今の半分くらいのスペースしかないはずなので、かなり節約しないといけません。



その一方、学生の頃一番ハマっていたのが音楽でして、数えたことはありませんが

自宅にはゆうに１０００枚レベルのＣＤが置いてあります。学生の頃はＣＤ聞いて

ライブに行って、なんなら自分でもベースを弾いたりＤＪやったりしてました。

今でもチャンスがあれば防音がしっかりしたイベントスペースを兼ねたカフェでも

やってみたいなと思ったりしております。新しく建てている自宅にも、天吊りの

スピーカーをさらっと準備したりしています。



ただ、音楽に関しては今は若干過去の趣味になりつつあります。

今でも夏フェスに行ったりしてはいますけど、昔ほど音楽に血道をあげたりは

していません。１０００枚クラスのＣＤを聞きなおすこともずっとしておらず、

このタイミングで断捨離を嫁ちゃんに勧められ、私も覚悟を決めることにしました。

（嫁ちゃんは既に５００枚のＣＤ全部を引越に備えて断捨離済み）



過去に積み重ねてきたものを捨てるのはとても怖いことですし、勇気がいります。

私自身は現状維持バイアスが割と強めで、ここをもっとこうしたら改善できると

察することができていても、今困ってないから別にいいかと現状維持をしてしまう

傾向があります。自分でこれは是非やりたいと思ったことに対しては突っ走りますが

「必要だけど今やらなくていいこと」については基本スタンスが現状維持になりがち。

切羽詰まった時にようやく動き始めます。これは決して褒められたことではないですね。

今回は引越という一大イベントがあり、動き出すことができました。



きっかけがないと動き出せないタイプなので、意図的にきっかけを作ることも

心がけていきたいところです。改善の第一歩ですね。



ということで、このたび札幌１３棟目に関しても、先送りせず本当にちゃんと空室対策を

やっていこう、と決めて動き始めました。これもまたやった方がいいけど先送りしていた

ことでしたので。いい加減１年以上空室にしていてはいけない！と自分を追い詰めて

真面目に空室対策を始めた、といったところです。絶対額が安いからと思ってあまり気に

していなかったのですが、さすがにこれだけ長期で埋まらないと、それはそれで

恥ずかしいなという気持ちもあり、自分自身に発破をかけようと思ったのです。



まず手始めに、エリアは違うのですが仲良くしている某仲介店さんの店長に連絡をして

この物件が埋まらない理由を挙げてほしい、と相談しました。繁忙期の忙しい時期に

いい迷惑だよねとは思ったのですが、コロナ前からの顔見知りの方なので、甘えさせて

いただいちゃいました。



確認いただいた結果、彼から出てきた気になる点として「間取り図が公開されている

物件資料に出ていない」「エアコン設置が可能なら設置をしてほしい」という２点が

まずは出てきました。間取りに関してはすぐ管理会社さんに対応を依頼。エアコンは

設置することで家賃が３０００円〜５０００円アップを見込めるとのことでした。

生活保護の方を意識するなら、家賃ではなく共益費に乗せてることを推奨、かつ

エアコンの初期費用を回収するために礼金を１加えるといいですよ、とのことでした。

リビングのみ設置でいいと思います、というご意見でした。



他の古い設備の写真も見せたのですが、どれもお金がかかるやつなので、今だったら

エアコンの設置が有効じゃないかなという反応でした。だったらエアコンの方向で

考えようかなー。



そこから数日して、その仲介業者さんから連絡をいただきました。民泊可なので、

民泊をやりたいお客様に紹介したら食いついてきた、ということなのです。

おお、素敵です！本当は上乗せ家賃とか言いたかったですが、空室も長期化して

おりますので、消費税分くらいのアップでいいですとしました。



そして実際に内見に行っていただきまして、そこからのフィードバックとして

・お風呂の蛇口とシャワーを設置する

・換気扇の清掃をする

・２階のタンスの底が抜けているので直す

の３点について対応いただければお申込を貰えそうだ、というお話でした。



速攻で管理会社さんに共有。シャワーと蛇口は管理会社さんが確認した時に取れかかって

いたので外した（？）らしく、管理会社さんにて設置してくださるとのことでした。

換気扇は売り出し中の札幌１０棟目・札幌１１棟目が更地売却になるようであれば

そこから部材を持ってきて交換しようと考えて、そのままにしてあったようです。

申込が入るなら、新しいのを買ってきていいなと思いました。棚は材料費だけ貰えれば

管理担当さんが労働力を投入して修繕してくださるとのことです。



内見で決まらなかったのって、今みたいな話があったからなのかなあ？

私も正直なところ優先度がかなり落ちてる話だったので、明日から札幌に行く時に

もう一度ちゃんと現場を見て、改善すべきポイントを洗い出した方がいいな、

などと思った次第でした。



そしてここで私は気がついてしまうのです。札幌１３棟目はテラスハウスであり、

全４区画の建物です。私は１区画のみ所有しているため、他の３区画については

基本的に手出しはできません。



でも、民泊だと建物全体の四分の一になってしまうので、全部屋に消防設備を

設置しなさいという話になりそう・・・。となると民泊ルートはダメか！？

この辺の懸念を仲介業者さんに話したところ、確かにそうかもということで、

ひとまず消防に確認してみますというステータスになりました。

そしてその後続報はなし。繁忙期ゆえに、仲介業者さんも忙しくて追いきれて

いないのでしょう。ヤムナシです。



今回のお申込自体は不発に終わりそうな気がしますが、それでもこうやって動き出す

きっかけにはなりました。ワンチャン民泊で動けたらラッキー、ダメだったとしても

これをきっかけに物件の状況を改善して普通賃貸のお客様を探せばいいだけのことです。



他にも空室が増えたタイミングでここに力を入れるのは、優先度的には微妙だなと

自分でも思いますが・・・せっかくなので札幌出張時にきちんと確認したいと思います。



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札幌１３棟目の広告料を上積みキャンペーン。

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札幌１３棟目の広告料を１ヶ月追加してみることにしました。さすがにそろそろ

ちゃんと決めないとダメかなーと思うので、決めにかかろうと思っております。



一時期８０％台まで低迷した稼働率。今はだいぶ盛り返しており、稼働率９７％まで

向上してきております。ここまで上がるとなかなかいい感じかなと思っております。

９５％を超えれば合格ってイメージはなんとなくありますから。



まあそうは言いましたが、仙台１棟目はまだ申込をいただいて審査中のステータスです。

申込をいただいてからだいぶ経過していますが、保証会社さんの審査で想定外の条件が

出てきており、時間がかかっております。私もその条件を元付業者さんから伺いましたが

それはちょっと厳しいかもなあ・・・ということは思った次第です。

この申込がＮＧになった場合、空室は４部屋になってしまいますが、それでも稼働率は

９６％を維持できていますが、やはり稼働率を上げていくためには既存の空室を

ガンガン埋めていく活動をしなくてはならないですね。



現在の空室は札幌１３棟目、東京８棟目、富山１棟目。前にも書いたと思いますが、

東京８棟目はコンセプト物件なので無理はしない方がいいし、富山１棟目はそもそもの

需要が少ないエリア（富山市ではなく富山県の某市の田舎なもので・・・）だから

無理をしても仕方ないので流れに任せるしかないでしょう。必然的に、消去法で

見えてくるのは札幌１３棟目をさっさと埋める活動をすべし、ということでしょう。



札幌１３棟目は昨年購入した２ＬＤＫのテラスハウスです。テラスハウスなので単体での

再建築は実質的にできません。土地が共有なので、全員の同意を得ないと建て替えは

できません。



お友達大家さんから「なんでこれ買ったの？」と言われることもありますが・・・

なんかちょっと買いたかったんですよー。利回りも１５％と〜１８％くらいを狙えると

思ったので、まあ別に利回り案件として考えればいいかなーと思ったんですよー。

でもここまで埋まってないから妄想利回りにしかなっておりません（汗）



購入してリフォームが終わった後、なかなか埋まらないなあと思っていましたが、

そうこうしているうちに他の物件の空室がぐいぐい増えてきてしまい、札幌１３棟目より

優先すべき物件を優先していた結果、ますます放置プレイになってしまいました。



空室祭りが徐々に落ち着いてきたあたりで、改めてこの辺をなんとかしないといけないと

思うようになりました。さすがに１年も経って空室のままだと具合が悪いです。

余力が出てきたので今度はこっちを突っつく番だなと思った次第でした。



少し前からその活動を始めており、管理会社さんに資料ダウンロード数の確認を

させていただき、家賃を少し下げて様子を見てみました。結果、閲覧件数は大きくは

変わりませんでしたが、資料ダウンロード件数が１．５倍に増えたとのことです。

閲覧件数が増えていればなおよかったですが、資料をダウンロードするという動きが

増えているということは、実際にお客様にご紹介する機会も増えているということと

考えてよいのではないかと思います。



ちなみにこのうちどれだけが内見につながっているのか？という観点での確認は

残念ながらできませんでした。現地キーボックスなので、そこの情報が取れないという

話でした。言わんとしていることはわかるんですけど、ちょっとしんどいなあと

思った次第です。



家賃を下げたのが９月でした。９月、１０月と同じくらいのダウンロード数で

推移しているのですが、申込には至っておりません。



となると次は広告料の値上げをするのがセオリーかなと思いました。

先日決めた東京１７棟目も、家賃を少し下げた後、広告料を１ヶ月増やしたら

一気に２部屋申込をいただくことができました。ネットで物件を自分で見つけてくる

時代になったとはいえ、まだまだ状況によっては営業マンの紹介に頼るシーンも

あるのだろうなと思っております。



札幌は広告料がある程度積まれていないと、そもそも営業マンの眼中に入らないという

地域特性もあるので、今までも相場なりの広告料は積んでおりました。しかしここまで

決まっていないので、それをもう１ヶ月上乗せしようという方向で管理会社さんと

調整をしました。



管理会社さんからは、１ヶ月上乗せする期間を１１月いっぱいとして、期間限定を

ＰＲした方がいいでしょう、と勧めてくださったので、のっかることにしました。

確かに期間限定にした方が意識してくれる可能性は高いかなと思います。

本質的な話ではないですけど、可能性が上がるなら何でもやった方がいいですね。



ということで、現在広告料１ヶ月プラスで募集中の札幌１３棟目、是非お申込を

お待ちしております！（ここでＰＲしても意味ないんですけどね・笑）



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札幌１３棟目、賃料下げて決めにかかります。

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札幌１３棟目の募集賃料を値下げすることにしました。ちょいと放置プレイしすぎて

しまいました。ここいらで気を引き締め直して入居にこぎつけたいと思います。



現在、私が抱えている空室を改めて整理してみましょう。



札幌６棟目１室、札幌１３棟目１室

東京８棟目１室、東京１２棟目１室、東京１７棟目２室、

仙台１棟目１室

合計７室（賃貸利用１０２室中９５室稼働：稼働率９３．１％）



もう一息稼働率が伸びてくれるとありがたいところなのですが、まだ微妙です。

東京１７棟目は実験的に家賃をめちゃ高くしているので仕方ないと思いますが、

東京１２棟目はそろそろ家賃を下げた方がいいんだろうなとも思っております。

東京１７棟目の反響状況の確認のついでに、その辺も少し相談してみます。



仙台１棟目は半地下の元オーナーズルームというやや特殊案件なので、気長に募集を

続けるしかないだろうなと考えます。



札幌６棟目はハマれば決まる物件なのでもうちょっと様子見。

札幌１３棟目・・・そういえばここ、購入してリフォームしてからずっと埋まって

ないなあ。これいつ買ったんだっけ？



（過去ブログ確認中・・・）



確認完了。去年の７月に買って、１１月にリフォームが終わっているようです。

うーん、そうなると購入してからもう１年経過しているってことですか。

リフォームが終わってからで考えても１０ヶ月。そんなに経ってたのか・・・。

歳をとればとるほどに年月の経つスピードが早くなっていきますが、この物件も

そのパターンに陥っていたようです。想像以上に年月が経過しておりました。



これはいい加減ちゃんと手を打たなくてはならない案件だなと認識。

東京１２棟目と並行で、札幌１３棟目に関してもテコ入れを図ることにします。



まずは現状把握のため、管理会社さんに本件に関してお問い合わせをしました。

反響状況と現状に対する所感を教えていただくことにした次第です。



業者さんが閲覧するサイトの履歴を見ると、閲覧数に対して資料ダウンロード数が

１０分の１以下であるという状況が見てとれたそうです。これが意味するところは、

恐らく照会に至っていないのではないか、ということ。紹介する時はダウンロードして

お渡しする流れになるから、ということなのだと思います。



ではなぜ、資料は見るけど内見に至らないのか？

ここからは管理会社さんと会話しながら導き出した推論ですが、家賃帯から期待する

内容に対して、写真を見るとその期待を満たせていないからこうなるのかな？と。



閲覧があるということは、それなりに候補にはなっているのだと思われます。

それに対して、資料のダウンロードがないということは、候補にはなるけど最終的に

照会をしていないということなのかなと考えた次第です。



管理会社さんの見解としては、お風呂のグレードが低いことが足を引っ張っている

気がするということでした。今回、あまりお金をかけられない案件だったので、

基本的に設備は既存を流用しております。お風呂は確かにしょぼかったです。



駅からは近くていいのですが、どうもその辺の設備のしょぼさと家賃帯がうまく

バランスがとれていないことが原因の一つなのではないか、と私も思ったのでした。



管理会社さんからは、広告料を増やしてみますか？というご提案をいただきました。

なるほど、それは確かに一案として有効なのかもしれません。ただ、私もこの時初めて

認識しましたが、募集開始から１０ヶ月経過しているこの物件において、今はあまり

試行錯誤をしている時間はないなあとも思ったのでした。早く入居を決めてひと段落と

したい気持ちの方が強くなったのです。また、バックにつられて強引に決めてくれたと

しても、入居者様の満足度が高まらずに早々に退去となってしまえば意味がありません。



なので、管理会社さんには、下げた方がいいような気がしているということを伝えて

検討をいただきました。結果、家賃を数千円下げてみるということになりました。



本当は広告料と賃料をいっぺんにやった方が良かったのかもしれません。

逐次投入より一気に投入した方がいいんじゃないかなと思ったりもしています。

他方、結局何が決め手になったのかがわからないままになりそうだなというのも

少し気になったので、今回は賃料のみ対応することと決めたのでした。



効果が出てスパッと入居が決まればいいなと思います！

管理会社さんも、もう購入して１年以上経っていることを改めて認識した結果、

雪が降るまでには決めます、と言ってくださいました。期待したいと思います。



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札幌１３棟目の入居希望のお問い合わせには応えられませんでした。

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現在４位です。胃の調子が悪すぎる。

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札幌１３棟目に心療内科系のお問い合わせがあったみたいです。

さすがにちょっとそれはねー。ということでゴメンナサイしちゃいました。



最初にお詫びしておきますが、昨夜からお腹の調子が悪く、せっかく昼に食べた

スパゲティーナポリタンもほぼ消化できず全部上から下から液体として出ちゃいました。

昨夜はせっかく嫁ちゃんが焼いてくれたひげつきのヤングコーンがメインだったのに

これも全く食べられず、作ってもらったご飯を全部捨てさせるという大変申し訳ない

プレイになってしまいました。



夕方以降、しんどくて寝転がって過ごしていたのですが、軽くトイレとお友達状態に。

そして寝転がりすぎて体の節々が痛くなってきて、なんともしんどかったです。

今朝は若干は楽になった気がしますが、食欲は相変わらずありません。

胃腸炎か何かになってしまっているのだろうと思われますので、本日はこの後病院に

行ってこようと思います。



こういう形でやせた場合って、ただ単にやつれただけなので、維持できないのよね。

せっかくなので、できるだけ維持したいところですが・・・。

胃腸炎でやせるダイエット、みたいな（やめなさい）



そんな状態なので、本日はちゃっちゃっと書いてすぐ終わるネタでいきます。



札幌１３棟目。先の展開が見込めるわけでもなく、ただなんとなく買ってしまった

ごくごく普通の特徴のないテラスハウスです。単独での建て替えはできないし、

土地は持分で共有だし、内覧会をやった時に「これ何で買ったんですか？」と

いろんな人に突っ込まれた物件です。狙い？特にないよ！そこそこの利回りで

回りそうだからなんとなく買っただけ。そういう無駄遣いをしてるからいつも資金が

カツカツなんじゃない？と言われてしまえば、返す言葉がありません。



かなり古い物件を最小限のコストでリフォームしていますから、はっきり言って

属性面でも期待はできません。誰か入ってくれれば御の字。そんな物件です。



この手の物件は繁忙期には動かず、繁忙期が終わった後の４月〜５月に動くものと

私の中では相場が決まっています。過去に属性があまりよろしくない物件を保有して

いた時代の経験からそのように考えております。



なので、そろそろ申込とか入るんじゃないかなと思っていたのですが・・・

先日管理会社さんから来た話は、管理会社さん自身も「これはさすがにダメって

言うと思うんですけど」という前置きから始まりました。



細かいことは忘れちゃいましたが、心療内科に通っている系の方でした。

症状の話を聞いてる限り、静かにしているタイプではなく、奇声をあげそうな

雰囲気です。



私は診療中に通っている人をそれだけで却下したりすることはありません。

それぞれ症状は個別に異なるのですから、そこを聞いた上で判断するのが普通だろうと

思っております。それこそ、うちの嫁ちゃんだってパワハラでパニック障害を

発症してしまい、心療内科に通っていますからね。心の風邪だと思っておりますので

別にそれ自体をどうこう言うつもりはありません。



その一方で、他人に迷惑をかけてしまう症状であれば、それは私の中では受け入れが

難しいと判断することになります。過去には東京１棟目で階下の住人の方にご迷惑を

おかけした心療内科通いの方がいらっしゃいました。生活保護を受給されていたので

行政と連携して入院の措置を取っていただき、その後は行政からの手厚いフォローで

問題が収束した事例がありました。



戸建なら多少のことは許容しますが、今回はテラスハウス、しかも隣は別の人の

持ち物です。そこにご迷惑をおかけするようなパターンはさすがに許容できません。



そういった発想で、今回は入居申込は受けられない、という判断をしました。

管理会社さんもそりゃそうですよねということで、お断りで処理をしました。



出来る限り偏見は持たずに対応をしたいと考えており、ちゃんと症状を聞いた上で

判断する姿勢を今後も意識していきたいと思います。レッテルを張ることは

あまり好ましくありませんので。



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