東京１３棟目の借地の更新のお手紙が届く。

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東京１３棟目の借地の更新時期がやってまいりました。ていうかまき直しで買ったと

思っていたけど、違ったみたいですね。すっかり忘れてました（汗）



私は高利回りな物件が好きです。多少難ありでも高利回りなら許してしまいます。

悪食と言ってもいいのかもしれません。



競争力がなさすぎる間取りと立地だけど利回りだけはものすごく高い札幌９棟目、

築４０年以上で設備も古め、煙突が今でも現役で稼働している札幌６棟目、

大正時代から増築を重ねている再建築不可の東京１４棟目、借地の新築で当時利回り

１２％とかだった東京１棟目、天井に大穴が空いていて立地もかなり悪いし、今は

再建築不可扱いになってしまっているけど、利回りだけは猛烈に高い富山１棟目、

などなど。きれいな新築みたいな物件もありますが、そういうのは比較的少なめです。



また、東京に限りますが、借地や再建築不可などの案件も結構多いです。

借地：

東京１棟目、、東京３棟目、東京８棟目、東京１３棟目、東京１６棟目、東京１７棟目

再建築不可

東京４棟目、東京６棟目、東京１４棟目、富山１棟目



他にも、東京１０棟目のような土地面積が５坪しかないものだったり、札幌１３棟目の

ような土地は持分しか持っていないテラスハウスなんかもあり、我ながらカオスだなあと

思う次第です。



ちなみに、借地案件に関しては、お寺さんの案件を中心に購入しております。

お寺さんは個人の地主さんと比較して、借地管理をしてくださる不動産屋さんを

間に入れていることが多く、業界慣習を理解して対応をしてくれるように思っています。

個人の地主さんだと、購入には至らなかったのですが、そもそも借地を譲渡させないと

言い張っている方がいらっしゃいました。個人の方だと、業者さんがついているわけでは

ないことから、多少ご無体を仰るケースが多いというか、対応のばらつきがあって

びっくりするようなことが起こる可能性がお寺さんに比べると高いように感じています。



なので、私は基本的にお寺さんの案件を中心に借地を購入しているのですが、

東京１３棟目だけは個人の地主さんの借地権です。数字的に合いそうだったので

購入しました。



こちらの地主さんは最初ちょっと気難しい印象を持っておりましたが、話が進むにつれて

どうやらすごくきちんとしている方なんだなと思うようになりました。公証役場に行って

借地契約の手続きをする地主さんなんてこれまでに初めての経験でしたが、そうやって

お互いに不利益がないよう適切な契約を結びましょう、と言っているだけなんだな、と。

お話をすれば気さくでいい人で、ホテルをやりたいということに対しても問題なく

ＯＫを出してくださいました。そして固定資産税が住居でなくなったことによって

これだけ上がったから、地代もこれだけ上げさせてください、と、論拠を明確に

出してくださるので、こちらも納得して支払金額の変更に合意することができました。



このたび、その東京１３棟目の地主さんからメールが届きました。借地契約の更新が

年末にあるので書類を送りました、とのことです。わざわざその作った書類を

メールでも添付してくださりました。



・・・私、基本的に借地は２０年巻き直しで購入していたつもりだったんですけど、

東京１３棟目は違ったんだっけ？なんかすっかり忘れてしまっていたので、公正証書を

引っ張り出してみましたところ、確かに借地契約を巻きなおさずに買っておりました。

売主さんが財政的に厳しい方だったから、それで妥協したのかもしれません。

忘れっぽいなあ、私。



物価高や固定資産税高を鑑み、借地の坪単価を５０円上げさせていただきます、

ということでした。５０円上がっても坪単価はまだまだ平均的なレンジです。

これなら問題はないなと思いました。



更新料も、まあそんなに高くない感じがする金額で届いていました。東京１棟目の

更新料を（売却に出す関係で）確認していましたが、それよりも安いです。

やっぱり誠実な地主さんです。改めてそう感じました。



この内容で更新します、というお返事を差し上げ、１１月〜１２月くらいに手続きを

しましょうという感じでメールのやり取りを終えました。



年末に更新が入ったことで、また資金繰りを考えないといけなくなりました（苦笑）

世の中の成功大家さんはお金のことなんて心配ないのだと思いますが、私の場合は

入ったそばから別の物件購入などに消えていくし、そもそもの返済金額が多いので、

基本的に自転車操業です。ちゃんと資金繰りを考えておかないといけないわけですよ。

東京１８棟目の上棟や完成の資金繰りも必要だし、旧自宅が売却完了されるまでは

住宅ローンも二重払いになるし、お金が出ていくことばかりです。頑張ろうっと。



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東京１３棟目でネズミ対策の調査とベンチ交換。

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昨日は東京１３棟目の現地調査と作業を行ってまいりました。ホテルのチェックアウトと

チェックインの合間を狙っての作業。時間との闘いなのでスムーズに済みよかったです。



昨日は東京の最高気温が２９度とか書いてあり、もう夏が近いのかとうんざりしました。

暑いのが嫌だというのはもちろんあるんですけど、あけましておめでとうと先日まで

言ってたはずが、もう夏かよ！という時の流れの残酷なまでの早さにうんざりします。



考えてみれば、私が建てている注文住宅ももう完成して引き渡しを待つばかりですよ。

１２月に着工したのですが、あっという間でした。そりゃ家が出来上がってるんだから

時間もそれだけ経ってますよね・・・。



歳をとると歳月の経過がどんどん加速していきます。悔いのない人生を送るためにも

毎日を有益に過ごすことを意識しなくてはなりませんね・・・。



こういうことをしょっちゅう書いているのは、書くことで意識を高めたり、忘れないよう

常に気持ちのどこかに植え付けるための作業という面もあります。アウトプットすると

その内容は自分の中でより消化され定着します。そういう活動をするためにブログを

書いている側面もありますね。今やブログなんてオワコンなのに書いている理由の一つは

それなのだと思います。



時が経つのが早いと言えば、東京１３棟目のホテルです。コロナ禍の真っ最中に

東京オリンピックが開催されるのを当てこんで作った民泊。でも結局オリンピックは

１年延期され、更に無観客で開催となり、完全にハシゴを外されました。

あれは辛かったなあ。まあ勝手に欲をかいて作った私が悪いのですけど。



そんな民泊も、今はドル箱としてしっかり稼いでくれております。波があるので

ダメな時は全然ダメですが、いい時は家賃の４倍とかさらっと稼いできますからね。

ありがたいことです。



しかし、民泊も当然ながら稼働している以上劣化は進んでいきます。

家電は壊れ、家具は劣化していきます。壁紙も擦れなどが目立つようになりました。



過日、運営会社さんから「ソファの座面がシミが増えているので交換を検討ください」

みたいな感じの話が届きました。確かにちょっと汚いよなあとは思っていました。

でもベンチなんて高いし、組み立ての手間もかかるし、いいタイミングで入れ替えの

時期に作業できるとも限らないし。タイミングが難しいなと思っていました。

あと粗大ごみの回収とかも手間がかかるのでしり込みする要因でした。



ただまあ、この時期他にも壊れた家具があったことや、自宅の引っ越しに伴い

業者さんに粗大ごみとして処分してもらう手筈を整えていたこともあり、それであれば

その粗大ごみ回収で一緒に持っていってもらえばいいかな？と。そして稼働カレンダーを

見ていたら、日曜日の当日チェックアウト〜チェックインがあるじゃないですか。

しかもちょうど引っ越しの少し前。これはここで交換するのがトータルで見て一番手間が

かからず楽だと思ったので、交換に向けての手はずを整えました。



最初に家具を買ったお店にメールで相談し、いくつか提案いただいたものの中から

どれがいいかを当時ベンチを選んでくれたインテリアコーディネーターさんに確認。

選んだものが希望の日時に入るかをお店に確認して、大丈夫そうなので発注。

更に、ご近所のお友達に組み立ての手伝いも依頼しました。一人で組み立てると

ろくなことがないことを自認している不器用な私です。スピード勝負になるので、

できるだけ速やかに終われるような体制を整えました。



その後、東京１３棟目にてネズミ騒動がありました。ＳＮＳにそのことを書いたら

お友達大家さんが見てくれることになりました。なんと勤め先のお仕事が食品衛生関連の

お仕事なのだそうです。なのでネズミの侵入とか対策とかも得意であるとのこと。

ご厚意に甘え、ベンチ交換をする日に一緒に見て貰うことにしました。



そしてそのベンチ交換とネズミ確認の日が昨日でした。



午前１０時。関係者を拾い集めて、いざ東京１３棟目へ。到着すると清掃担当の方が

お部屋の原状回復を行っておりました。聞くと荷物が届いたので受け取っておいて

くださったとのこと。ありがとうございます！



ということで、ベンチ組み立て班とネズミ調査班に分かれて行動開始。

私はベンチ組み立て班に入り、梱包を解いて２階のベンチがある場所に新しいベンチの

組み立て前のパーツを運び込み、古いベンチを物件の外に搬出する仕事をしました。

また、清掃担当の方に事情説明などの対応も実施。事前に運営会社さんからホストが

何かすることは伝えておいてもらっていますが、念のため私からも説明しました。

説明したところ、ネズミが物件の敷地内で死んでいて、今まさにその死体が転がっている

という話を聞きました。なんというか、タイムリーですね・・・。



新しいベンチの組み立てをお友達が担当してくださっている間に、ネズミ班の様子見。

建物の外周を回ると、確かにネズミの死体があります。食品衛生大家さん曰く、

あれは子ネズミだろうとのこと。



彼曰く、ネズミは下水の配管からあがってくるドブネズミと、家の隙間から入ってくる

クマネズミがいるとのことです。たぶん東京１３棟目に現れたネズミはクマネズミで

あろうとのことでした。５００円玉くらいの隙間があれば、身体を小さくしてそこから

入り込めるのだそうです。猫みたいだなあ。



今回見ていただいたところ、床下換気口が劣化して鉄柵が抜けてる場所がありました。

たぶんここから出入りしている可能性がある、と。あとは建物の建具下の木部が

劣化して穴が開いている箇所があるということでした。ゴム手袋をして手を突っ込むと

確かに穴が開いているのがわかりました。なるほど、こうやって調べるのか。



お金をかけずに直すなら、床下換気口はアルミのパンチシートで蓋をしてしまえば

侵入できなくなり、木部の穴はアルミテープでとりあえず塞いでおけば入れなくなる、

とのこと。仮にアルミテープが食い破られるようであれば、またその時本格的な対策を

考えればいい、ということでした。なるほど、勉強になります！



今回の場合、恒常的にネズミの足音が聞こえるわけではないようなので、床下換気口から

出入りしている可能性が高いので、塞げば終わる可能性が高いということでした。

もし中に住んでいる場合、ネズミが外に出られなくなるので、中にいるネズミの対策も

考えなくてはならないです。主に毒餌になるようですが、食べて死んだ時に腐臭がする

などの問題があるということで、今回はそこは様子見でいいかなあという気がしました。



運営会社さんも緊急性はないという話をされていたので、とりあえずは対策は後回し。

後日ＤＩＹでやればいいと言われたのですが、うーんと悩んでいた不器用な私。

そんな私を見かねた食品衛生大家さんが、しょうがないから今度来た時やっといて

あげますよと言ってくださいました。ご迷惑をおかけします・・・。



そしてそんな会話が終わった後、ベンチ作成担当のお友達のところへ。

ベンチの組み立ても佳境を迎えておりました。お手伝いできる範囲でお手伝いし、

無事に完成しました。ゴミを処分して、無事に作業完了。



終わった後は、お二人にランチをご馳走し、解散した後で古くなったベンチを

自宅に持ち帰り、運営会社さんに一連のお話を報告して終了。



周りの人に助けて貰いながら生きてるなあと、しみじみ実感しております。

周りの方に恵まれたなあと思う私です。周りに感謝しながら生きていきます！



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東京１３棟目で今度はネズミ騒動。

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東京１３棟目でネズミが出たのではないかという話がありました。当面様子見と

なりましたが、動物系は心配です。少しでも手を打った方がいいのかなー。



昨日は不動産のお仕事はほぼお休みにしました。サブバンクさんに制度融資の状況を

聞いてみたり、想定より早く現場に届いてしまった荷物の後処理をしたり、今後再び

乗ろうとしているロードバイクのメンテナンスのことを自転車屋さんに電話して

聞いてみたり、義母の終の棲家の件で顧問税理士の先生に電話してみたけど先生が

体調不良で出勤してなかったりといった活動をしたくらいですね。あとはのんびり

家でゲームをしたり、美容室で髪を切ったり、海外アーティストのライブに行ったり。

充実した一日でした。



今日からまた断捨離作業を再開ですが、その前に今日は４月に届いたクレジットカードの

明細の処理とかの月次処理もやってしまわないといけません。それが終わってから

断捨離作業をやります。個人的にはかなり終わった気持ちにはなっているのですが、

意外と油断してるとまだこれも捨てられるやんみたいなのがありそうですからね。

あとは積読になってる本を読んで、１冊でもブックオフに売れるようにしたいと

考えております。今は「地面師」を読んでます。あと何冊か売れるように読書も

進めていきたいところ。



そんなわけで、あまり昨日の一日の中からブログ１回分まで膨らませるネタは

ないので、数日前にワチャワチャしてた東京１３棟目のネズミの件についてでも

書いておこうと思います。



東京１３棟目はホテルとして運用しております。ここのところ設備更新の話題が

ちょいちょい出てきているにも関わらず、宿泊単価はちょっと下落しています。

（設備更新に関してはこちらやこちらの記事をご参照ください）

他の物件でもやばい金額の原状回復などが発生しており、東京１８棟目（仮）の

頭金や工事費も上がってしまいました。自宅の引っ越しも控えておりますので、

家具の更新などいろいろお金のかかることが出てきています。



そんなわけで金銭的にはいくらお金があっても足りないと思っており、

ちょっと大変だなーという感じにはなっています。

ま、これまで同様に謎の悪運でお金が入ってきて生き延びれると思いますが。



できるだけ平穏に過ごさせてほしいと思う私ですが、そう思っている時に限って

事件は起こるものです。しんどいなーと思いますが、そういう運命なのでしょう。

私は割とその辺は受け入れられるタイプなので、淡々と対応していくよう順応します。

得な性格ですよね、私。自分でそう思います。



運営会社さんから連絡があったのは、ネズミがいるかもしれないという話でした。

清掃中にスタッフの方が、１階の天井裏から動物の爪の音がしていることに気がついた、

とのことです。今のところ緊急性はないと思うとのことでした。



動画が送られてきたので、音を聴いてみましたが・・・正直全然わかりません（汗）

何が爪の音なのやら。ガサガサ音がしているのが、動画のノイズなのか、実際に外の音が

聞こえているのか、判別がつきません。



ＳＮＳで動画をアップして、ネズミの爪の音はするのか、ネズミの音がする場合は

その対策は何があるか、みたいなことを聞いてみたのですが、皆さん対策の話を

バンバン書いてくれます。ありがたいです。



・・・ということは、ネズミの爪の音は皆さん聞こえているということなのか。

私だけわからないってことか・・・（鬱）

まあいいや、基本私はそういうところはポンコツなので。



ネズミがいる前提で、皆さんが書いてくださった対策を拝読させていただきました。

・ネズミ捕り（ゴキブリホイホイのネズミ版、粘着シート）

・猫の声を流す

・ネズミ忌避剤（スプレー）

・侵入口を塞ぐ

・ネズミ忌避剤（餌）

・超音波の機械

・プロに任せる



ホテル物件なので、ネズミ捕りで捕まえたやつをどうやって回収するかという問題や

ネズミ忌避剤の餌を置いた場合、もし天井裏で亡くなってしまって腐敗などしたら

それこそクレームものです。猫の声はホテルで流すのはさすがにダメでしょうし、

超音波ももしゲストが不快に感じてしまったらと思うと踏み切れません。

侵入路を塞ぐにのであれば、それこそプロに頼んでしまった方がいいですよね・・・。



ということで、いろいろ案を出していただき、私なりに考えたのですが、最終的には

「（お金がほどほどで済む前提で）プロに任せる」という方向で考えることにしました。



こちらでプロを手配すると、運営会社さんとの連携がどうしても疎になります。

運営会社さんとしては、１日ホテルの予約を止める方向で考えてしまいますので、

できればそれは避けたいです。ということになると、運営会社さん主体でプロに作業を

依頼し、柔軟に調整ができるようにする方が望ましいでしょう。



運営会社さんにそのようにできるか聞いたところ、対応可能とのことでした。

であれば是非その方向でお願いします。



ただ、今はまだ業者さんを入れるほどの状態ではないというのが運営会社さんの

判断でしたので、依頼しなくてはならないと判断したタイミングで見積を依頼して

いただくようお願いをしました。



このまま何事もなく終わってくれればいいんですけどねー・・・。



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東京１３棟目の備品故障、今度は照明です。

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昨日に続き、ホテル物件の備品故障ネタです。これまた東京１３棟目なのですが、

ナイトテーブルの上に置いてある照明が微妙に壊れてしまいました。



ここのところ、一時の勢いがなく送金額がぐっと減っているホテル物件なのですが

３月分の送金は久しぶりにいい感じの数字になりました。これは理由はわかっており

桜の季節で客単価が高めで推移したからです。やはり桜は強いですね。



ただ、これも多分単価下落がなければ、もっと手残りは多かっただろうと思います。

昨年７月に日本で大きな地震が起こる（だったかな）という予言があり、その影響も

出たのか、大きく宿泊単価が下落しました。その下落の前の水準くらいの送金額です。

下落がなければもっと送金額は多かったんだろうなあと想像します。



昨年は全体的に低調で、今年もその状況が続いております。

昨年前半は好調でしたが、夏が予言などの複合要因で民泊需要自体が減少してしまい

宿泊単価の観点でも減少。秋口にやや回復基調にあったのですが、晩秋の頃合いに

中国とのいさかいで中国からのお客様が激減。稼働に影響はなかったものの、

これでまた宿泊単価の減少が発生してしまいました。



不動産賃貸業だと、家賃が世界情勢に左右されることは基本的にあまりなく、

あったとしてもゆっくり影響してきます。しかし民泊の宿泊単価に関しては、

市況の影響をダイレクトに受けることが多く、そこに対していち事業者が抵抗しても

できることに限界があります。全体のトレンドになってしまいますので。

この辺が難しいところだなあと思った次第です。



ちなみに、今の東京１３棟目と東京１５棟目の稼働状況はこんな感じです。



東京１３棟目

３月：３１日中３０日稼働

４月：３０日中２４日稼働（３日は先なので今後予約が入る可能性あり）

Ａｉｒｂｎｂ評価：４．７８　※ゲストチョイスなし、スーパーホストあり



東京１５棟目

３月：３１日中２７日稼働

４月：３０日中２５日稼働（３日は先なので今後予約が入る可能性あり）

Ａｉｒｂｎｂ評価：４．８２　※ゲストチョイスなし、スーパーホストあり



いずれも稼働率はそれなりです。４月前半までは客単価もいい感じで推移していますが

４月後半になると落ち込みが出てきます。東京１３棟目の方が落ち込みの度合いが小さく

東京１５棟目はかなり激しい落ち込みになっております。東京１３棟目は１万円後半が

宿泊相場なのに対し、東京１５棟目は１万円を切っていました・・・。

原因はよくわかりません。時により東京１５棟目の方が東京１３棟目より成績が

いいこともあるので、たまたまなのでしょうかね。



ちなみにこれを書くために久々にＡｉｒｂｎｂのアプリを見ていたら、スーパーホストに

返り咲いていたことに気がつきました。ここまで全然気づいていませんでしたが、

少しは集客に好影響があるのではないかと期待します。よかったー。



さて、今日も昨日と似たような話で恐縮なのですが、備品の故障のお話です。

勘違いしていて東京１５棟目の備品だと思い込んでいたのですが、見返したら

東京１３棟目の話だったことに昨日のブログを書いた後に気がついたので、まとめて

書くタイミングを失ったのはここだけの話です（笑）



昨日も書いた通り、東京１３棟目の稼働して６年が経過しました。徐々に故障が

増えてきている感じはしています。稼働させた時に置いてあったものが故障で消えて

別なものになったり、配置も清掃スタッフの方がやりやすい形に変更されたり

しているものと思います。



もしかすると、この辺で一度リニューアルをするのも悪くないのかなと思いますが、

それをやると写真も撮り直しになるし、結構ややこしいことになりそうだなという

気持ちもあり、面倒くささが勝ってしまっている状態です。



なので、何かあると対処療法をすることになるのですが・・・

今回あった故障の連絡も同様に対処療法を行うことになりそうです。



今回はベッド横のナイトランプの故障という連絡をいただきました。

ランプが点灯しないわけではなく、付け根というか土台の部分が少し破損して

しまっている状態ということが写真でわかりました。機能には影響はないですし、

シェードが壊れたわけではないのでパッと見た感じは問題なさそうに見えます。



今すぐこれでゲストの評価が落ちるとかゲストにご不便をおかけすることはないことを

確認した上で、いったん寝かせる方針としました。



とはいえ、ずっと寝かせておくわけにもいきません。どうせ昨日書いたベンチの件で

立会などしなくてはならないわけだし、そこでやってしまうのが合理的だと考えて

これを機会に対応を進めることにしました。



今回もご多分に漏れず、元々の商品自体はもう廃版になっているようで売ってません。

どこのネットショップを見ても、売り切れ扱いになっております。嫁ちゃんにも

手伝って貰って、似たような雰囲気の商品を３つばかりピックアップ。

掃除が楽になる照明を選ぶという選択肢も嫁ちゃんからは提示されましたが、

私自身はセンスがあまりないことを自覚していますので、大きく雰囲気を変えることに

ビビッてしまい、現状踏襲の照明を選んでもらいました。



この後、この照明を運営会社さんに見ていただき、どれが部屋の雰囲気に合いそうか

ご意見をいただこうと思います。現場の感覚は重要かなと思うためです。

とはいっても、運営会社さんも清掃担当、メッセージ対応、現場駆けつけ担当、

リスティング担当などに分かれていると思うので、あまり期待しすぎてはいけないなとも

思うのでした。



当初、立ち上げの時に家具家電や備品のリストを作っていただいた方がいらっしゃるので

その方に聞いてみたい気持ちはあるのですが、さすがに６年も前のことだと思い出すのが

大変だろうし、プロの知見をタダで借用するのも気が引けます。かといって照明１つを

選ぶのにコンサルフィーを払いますと言われても、それはそれで先方も困るでしょうし。

どうしたもんかなあ。



などと悩んではおりますが、まあどこかでエイヤーで決めるしかないでしょう。

３つの候補から選んで発注して、ベンチと同じ日に持ち込んで設置する、ということで。

粛々と動いてまいりたいと思います。



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東京１３棟目のホテル運用中の物件の家具の更新時期。

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東京１３棟目は開業から６年近くが経過しております。一部の家具が汚くなって

きているので、交換しなくてはならない季節かもしれません。



最近の中東情勢の不安定さもあり、インバウンドは多少沈んできている気がします。

東京に関しては、相変わらず街を歩けば観光客の方や外国人の方が多い状況ですが

心なしか以前より少し減ったような気もしております。



うちの自宅のあたりは民泊が普及してからは４人〜６人くらいの外国人の方が

キャリーケースをゴロゴロと転がしながら歩いていく姿をよく見かけるように

なりました。コンビニにもよく外国の旅行者風な方がうろついております。

正直、うちの近所なんて（都内で相対的に見れば）何もない田舎です。

観光地は確実にないので、民泊に泊まっている方がいっぱいなんだろうなと

想像できる状況です。



嫁ちゃんの感想も聞いてみたところ「中国の人らしき方が減った」とのこと。

ああ、それは確かにわかる気がします。国際情勢的にそうならざるを得ないでしょう。

中東便も減っているわけですし、情勢としては減る方向に動くのもやむを得ません。

オーバーツーリズムに悩んでいた人は歓迎するのかもしれませんが、インバウンドで

稼いでいた人からすると死活問題。そんな感じでしょうか。



私自身は民泊・ホテルはあくまでポートフォリオの一部であり、大部分は賃貸物件で

回しております。その意味では、確かに民泊・ホテルの収入が減ること自体は

打撃ではありますが、これだけですぐどうこうという話にはならないだろうと思います。



とはいえ、民泊の単価が下がっている問題は継続してしまっています。原因は

インバウンドの減少と民泊物件の増加であろうという想像はしておりますので、

その意味ではインバウンドの回復にも期待したいところです・・・。



さて、民泊については冒頭でも書いた通り、そろそろ家具の老朽化が問題になる

時期に差し掛かってきたと思います。特に東京１３棟目が顕著と思います。



東京１３棟目をホテルとして開業させたのは、２０２０年のことでした。

時はコロナ禍の真っ最中。それでも東京オリンピックのお客様を見込んで開業に

こぎつけました。しかしご存じの通り、オリンピックは１年延期になった上に

最終的に無観客での開催。私の読みは完全に外れ、ただの賃貸物件よりも儲からない

格安宿泊物件が誕生したのでした・・・。



それでも腐らずに、まずは普通賃貸と同程度に手残りができて、レビューが蓄積されれば

いいだろうと気持ちを切り替え、コロナ禍の間も地道に営業を続けました。あの頃は

宿泊施設の相場がめちゃくちゃ安くなっていたので、１ヶ月同じ人が借り続けるような

予約もありました。長期滞在の方が多く、テレワークしやすい環境のリクエストなども

いただいていたように思います。



コロナ禍が明けた後は、一気に海外からの観光客の方の予約が増えまして、その後は

多少の波はあれど、ホテルやっててよかったと充分に感じられる成績を残しています。

最近は前述の中国や中東の件もあり、単価としては振るいませんが、稼働率については

割と高い水準をキープできています。運営会社さんの方針が、単価を下げてでも稼働を

維持する方針だから、というのはあると思います。意地の悪い言い方をあえてするなら、

自社清掃スタッフの稼働を優先させているという側面もあるかもしれません。

（ビジネスの持続可能性向上のため、私自身はホストとして協力すべきことと思います）



しかし、単価を下げて稼働を良くする方針は、薄利多売ということにもなります。

売上は維持できるのかもしれませんが、前述の清掃費などの人件費に加えて、

備品の費用もかさむことになります。



稼働してから６年経過というこのタイミング、しかも稼働率重視の運営となると

やっぱりそろそろ「家具・家電の劣化」という問題にぶち当たることになります。



先日、東京１３棟目の運営会社さんから「ベンチがだいぶ汚れてきているので

交換を検討してほしい」というご相談をいただきました。



東京１３棟目は１階にバス・トイレ・和室があり、２階にＬＤＫ兼寝室があります。

主たる居住スペースが２階になりますので、２階の家具はちょっと汚れてきてます。

ここは義母が東京に遊びに来た時に宿泊する場所でもあるので、私自身もたまに

中に入ります。なので、汚れてきてるなあというのは気づいていたのですが・・・。



ここまで先送りにしてきたのですが、さすがにそろそろ対応しないとダメかなという

気持ちになってきたので、重い腰を上げて更新作業に取り掛かりました。



まずは、元々どんなのを買っていたかを過去に作成いただいたリストを見ながら

確認します。家具や民泊に必要な小物に関してはインテリアコーディネーターさんに

一覧を準備していただきました。その時の一覧表を片手に、今もその家具が販売されて

いるかを確認します。



ただ、家具はロングセラーが少なく、６年も経過していると既に販売終了になっている

ものが多いです。ご多分に漏れず、該当商品を作っているメーカーさんのサイトでは

「ＰＡＳＴ　ＩＴＥＭ」と表示されておりました。



ただ、そのメーカーさんの通販サイトらしきところでは、まだ販売中になっています。

うーん、それじゃ購入した方がいいかなー。いつ在庫がなくなるかもわかりません。



民泊の運営会社さんと調整をして、この日なら搬入できそうだという日程を確認。

おあつらえ向きに日曜日です。これはいいかもしれない。この後この日程で注文が

できるかを確認しておこうと思います。



テーブルも割と傷が増えていたので、交換しどきかなー。悩ましいところです。

こうして備品更新にお金がかかり、足を引っ張られるのでした（苦笑）



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