札幌１０棟目・札幌１１棟目の売却価格を改定。

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売却中の札幌１０棟目・札幌１１棟目に関して、価格変更をして２００万下げました。

反響が出てくればいいのですが、果たしてどうなることか。市況の風向きが悪いので。



私の悪い癖として、場当たり的な動きになりがちなところがあります。

サラリーマンの仕事でも、目標から逆算して今何をするべきか？という動き方を

するように指導されているのですが、これがなかなか苦手なんですよね・・・。



短絡的な人間なものでして、目の前きあるものをどうさばくか？という方向に

能力が特化されてしまっています。なので不動産も目の前に来た案件を戦略なしに

ホイホイ買ってしまうんです。決算書をどうしたい、出口戦略をどうしたい、みたいな

緻密な考えがあれば、もっと成長は早かったかもしれないのに。



不動産投資をはじめてゆうに１５年以上が経過していますが、それでも未だに

サラリーマンを続けているのは、そういう戦略性の欠如があるのだと思います。

あと、辞めてまでやりたいことがないから辞めるメリットがないというのもあります。

以前、辞めるぞーと騒いでいた時期がありましたが、サラリーマンの会社の待遇が

よくなってしまったので、辞める理由がそこでなくなりました（笑）

今年も割と大きなベアがあるみたいなので、ますます辞める意味がなくなります。



会社辞めてまでやりたいことが出てくればいいんだけどなー（他力本願寺）



なんでこんな話を最初にしたかと言いますと、札幌１０棟目・札幌１１棟目も

今言った「目の前のことに注力する」タイプであることが原因で、売却活動が

停滞しているという自覚があるからです。



とにかく、目の前にそれが来ないと対処できない私。目の前に売却のチャンス

（＝２戸の地続きの戸建がまとめて空室になった）がやっていたので、その時は

売却に向けて段取りを整えて進めました。しかし、売却の段取りが整い実際に販売が

始まると、私としてはひと段落になってしまいまして・・・。目の前のタスクでは

なくなってしまいました。



そのまま放置プレイが続き、反響がないという話もちらほら聞くものの、とりあえずは

後回しでいいやと思って何もしない状態が続きました。半年以上はこの状態が続いて

おります。そして結局何もしておりません。いつものパターンです。尻に火が付いたと

認識しないと動けない悪い癖。



冬の間は雪もあって戸建用地はそんなに動かないと認識しておりましたので、

春になっていよいよ動かないといけないなあ、というぼんやりとした気持ちに加え

たまたま３月末に札幌に行くというイベントが発生したので、ようやくここで

尻に火が付いたと自分自身が認識できたようです。



札幌に行った際に、一部の仲介業者さんとはこの土地の話をしました。

受け身の反響はゼロだったけど、こちらから提案していいところまで行った話とかは

ちょっとありました。販売活動にご協力をいただいたこと、御礼申し上げます。



義母に事前に確認はしてありまして、ある程度下げるのはやむを得ないということで

握ってありました。札幌から戻って、少し考えましたが・・・やっぱりここは

反響もないので２００万くらい下げて様子を見たらいいかな、と。



下げ方について、価格を下げずに「現況渡し」から「解体更地渡し」に変更する案も

考えたのですが、仲介をお願いしている各業者さんに聞いても、価格が下がる方が

反響が取れる可能性があるという意見で一致していましたので、普通に２００万下げて

募集を開始することとしました。各仲介業者さんにもその旨伝達し、価格変更の対応が

済んだという連絡をそれぞれ頂戴することができました。



これで売却活動が動いてくれるといいのですが・・・

さすがにそろそろ何か動いてもいいんじゃないかなという期待はあります。



ただその一方で、地合いはあまり良くないと感じています。

住宅ローン金利がどんどん上昇しているので、戸建用地を取得する層が手控えを

しているという話が仲介業者さんからは出ておりました。

それに加えて、中東がきな臭いことから、全体的に経済活動の停滞につながって

いるような懸念もあります。なんか嫌な流れですよねー・・・。



ま、売れるときは売れるし、売れない時は売れないです。

どっちに転ぶかはわかりませんが、私も仲介業者さんも与えられた条件の中で

頑張るだけです。うまく売れますように。



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札幌１０棟目・札幌１１棟目の火災保険を変更。

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札幌１０棟目、札幌１１棟目の火災保険を調整しました。地震保険の補償額を減らし

家賃保証も取りやめました。これで少しですが節約ができました。



現在、絶賛売り出し中の札幌１０棟目＋札幌１１棟目。元々は札幌１０棟目を

格安に購入することができたことを受けて、古い建物を最低限のリフォームをして

戸建賃貸を始めました。その後、ひょんなことで手前の戸建も購入できることになり

そちらも最低限のリフォームをして、札幌１１棟目として賃貸に出しました。

両方ともそれなりに回ってくれたんじゃないかと思います。



１年前ですが、こちらの物件が両方とも退去になることが確定したため、どうせならと

いうことで売却に出すことにしました。２区画つなげると戸建用地としていい感じに

売りやすくなるのは見えていたので、まとめて売却を考えた次第です。



ただ、現時点ではお値段がちょっと強気であるため、なかなかお客様がつきません。

値下げしないとダメみたいですね。そこはもう仕方ないかなと。一度値下げしましたが

もう一段値下げする必要がありそうなので、春からそのようにうごくことを考えます。



本日はその売却の話・・・ではありません。札幌１０棟目にかける火災保険の話、

および付随して札幌１１棟目の話です。



札幌１０棟目はちょうど火災保険の更新のタイミングが来ておりました。

別件で保険代理店さんと会話をしており、その中で札幌１０棟目の更新についての

話題も出てきたのです。



その物件、ちょうど売りに出しているところなんです（もう１年しこらせてますけど）、

と説明して、どういう形で火災保険をかけるのがいいかを相談しました。



基本的な方向性としては、火災保険自体は不測の事故のことを考えて継続します。

ただ、補償額は減らしてもいいんじゃないかということを考えました。変な話、

更地にせざるを得ないような事故があっても、特に困ることはありません。

むしろ更地になった方がいいすらあります（汗）



そして、家賃保険は外します。だって貸してないんですもん（笑）

賃貸物件が不測の事故で賃貸できなくなった時に、その家賃を補償して貰うのが

家賃保険（正確には「家賃収入補償特約」）なのですが、貸してないのでこれも

別にいらないということで、削除することとしました。



更に、今回更新しない札幌１１棟目に関しても、同様に家賃保険を外すことで

本当に若干ではありますが、保険料を減らすことができるということでしたので

そちらもお願いすることにしました。



なお、施設賠償責任保険は継続します。建物が劣化して近隣に何か被害を当たる可能性が

ないわけではないので、これは必要な保険ということで認識しています。



まとめますと

・火災保険：減額して継続する

・家賃保険：継続しない

・施設賠償責任保険：継続する

といったところですね。



この方針に則り、保険代理店さんから改めてお見積をいただきました。

必要な条件は整っていることを確認したので、この内容で進めていただこうと思います。



施設賠償責任保険の分だけ、口座からの引落になるので、義母にどの口座から

引落をするかを確認しているところです。その確認が取れましたら、保険代理店さんに

正式に返答をして、手続きを進めて貰うことになります。



こういったところに気を利かせてくれる保険代理店さんには大変感謝しております。

今後ともどうぞよろしくお願いいたします。



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札幌１０棟目、札幌１１棟目の売却なのに、なぜか物件が増える方向の問い合わせが。

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札幌１０棟目、札幌１１棟目の隣地を購入しないか？という話が飛んできました。

いやー特にいらないです・・・間に共有持分の私道挟んじゃってるし。



札幌１０棟目と札幌１１棟目。地続きの戸建です。両方賃貸に出しておりましたが、

たまたま同時期に両方退去になったので、一体の土地として売り出しております。



元々、札幌１０棟目が売りに出ており、こちらは相場より安いお値段で購入しました。

札幌１０棟目の賃貸が入れ替わる時期でたまたま空室だったのですが、その時に

手前にある札幌１１棟目を売却する話が出てきて、その仲介業者さんが空室になっている

札幌１１棟目の謄本をあげて仙台法人の本社に電話をしてきたことをきっかけに、

相場と同じくらいの価格で札幌１１棟目を購入し、賃貸に出しました。



１つだとちょっと小さい土地なのですが、２つくっつけるといい感じの大きさに

なりそうなので、ちょっと高く売れて利ザヤがとれるかな？と期待していました。

強気の価格で売りに出してみましたが、何社かお願いしている各仲介業者さんともに

反響ゼロ。こりゃアカンということで、少し値引して再度市場に出したのですが

まだまだ高いようで特に反響はいただけておりません。



唯一あったのが、解体更地渡しにしてくれるなら、その値段でも検討できるというお話。

札幌１２棟目の管理会社さんが懇意にしている工務店さんからのお話だそうです。

解体更地渡しでいいならお客様にイチオシで勧めてみる、ということでした。



解体更地渡しとなると、解体でざっくり３００万はかかると思われます。

計算してみましたが、リフォーム代とかいろいろ含めると取得＋リフォームの

費用に対してはトントンかちょい儲かるくらい、家賃収入は丸々貰える、

というくらいの出口になりそうです。



このレベルまで価格を下げれば、たぶん売れるんだろうなということが確認できたので

これはこれで良かったのではないかと思います。成立するか否かは別として。



ただまあ、今のところあまり反響はないので、サクッと売るために価格を下げるのか

ワンチャン狙って長期化してもいいから今の価格でいくのか、の二択を選ぶ必要が

あるのだろうなと感じております。



そんな中、札幌７棟目の管理会社さんから、こちらの物件の隣地の仲介業者さんが

オーナーチェンジで保有不動産を買ってほしいという相談をしてきた、という連絡を

いただきました。



割と感じのいい老夫婦がお住まいになっていて、元気な小型犬が同居しており

私が現地に行くと家の中からワンワン吠えていたこと、あまりに犬が吠えるのですが

静かになったなと思って外に出ていくと口をふさぐ機器みたいなのをつけられてて

ちょっとウケたことがあったのを思い出します。



お話の内容ですが、今はおじいさんが住んでおり、その物件の所有者さんが管理会社さん経由で

売ろうかなと言っているのだそうです。札幌７棟目の管理会社さんと、その管理会社さんが

知ってる人で、どうですかと連絡してきた、という話だったようです。

あのワンちゃん飼ってる方は賃貸でお住まいだったのかー。持ち家と思い込んでました。



札幌７棟目の管理会社さんとしては、あまり購入しても美味しくないと思うので

断っちゃっていいですよね？というスタンスで確認してきました。

実際、この図を見ればわかる通り、あまり買っても意味はないんですよね。



共有持分の私道が真ん中に通っており、くっつけられないんです。

くっつくのであれば買う意味があったかもしれないのですが・・・。



右下の家も購入できるなら、私道部分をつぶして２区画にできるので、土地も広くなり

面白い話なんですけど・・・あいにく右下の家は私が札幌１０棟目を購入した頃合いに

大規模修繕をやっており、売却予定はきっとないだろうなと思っています。



なので、こっちとしてはあまり旨みはないだろうということで、こちら側の仲介さんは

一応話があったので報告しましたが、断っていいですよね？というスタンスでした。



一応、買った上で更地にして、右側道路に接道する形で私道持分と同等の土地を

右下の家に差し上げ、その代わり持分のところを全部頂戴する、という形にできれば

土地も広くなるしくっつくし、先方は先方で駐車場用地を確保できるということで

お互いメリットはあるのかもしれません。ただ、この右下のおうちの方は、共有の土地に

堂々と車を置いており、それならと私も駐車場ありで募集しようとした際に、

うちの車が出せなくなると難色を示されたことがあります。そんな経緯もあり、

あんまり建設的な話はできないんじゃないか？と思っています。

家の玄関も私道の方を向いているから、私道がなくなると不便でしょうしねえ。



と考えると、やっぱり微妙ですよねー。特別買う必要を感じません。



まあでもせっかくいただいたお話です。単純な収益物件として考えた場合にどうか？

という観点で検討してみますと・・・先方の希望価格と家賃から計算すると、

表面利回りは１５％でした。１５％だったら別に悪くない気はします。

ただ、戸建なので売上規模は小さく、その割に修繕費はかかりますので、１５％でも

微妙な部分はあるかもしれないと思う気持ちはあります。



指値して２０％になる金額だったら、隣地とか関係なく収益物件として買ってもいい、

という話を仲介業者さんにはさせていただきました。隣地とか関係なく、単品の

収益物件として、リフォームをしても１０％に届く金額という形でのオファーです。



もしこのオファーが通っちゃったらどうしよう。売りに出している札幌１０棟目と

札幌１１棟目をもう一度賃貸に出して、３区画まとめて売れるよう右下のおうちと

交渉をする？それとも無視して売る？貸すにしても、今更リフォームとかしたくないし

格安家賃で全部自分でやってね、みたいな貸し方にする？



ま、本当に買えることになってから考えればいいことか、これは。

実際問題として買えるかどうかなんてわからないわけですし。



とりあえず打ち返したので、先方の反応を待ちたいと思います。



どうせ反応あるなら売却の方の反応が欲しかったなー（笑）



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札幌１０棟目と札幌１１棟目の売却、はじめて反響があった。

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売却に出している札幌１０棟目、札幌１１棟目。価格を下げたところ、指値前提ですが

反響があったようです。まだ全然確定ではない話ですが、果たしてどうなることか。



今日はこの後自宅新築の土地の決済があるので準備時間が必要だったり、サラリーマンの

会社を来週から３週間ほど勤続年数に応じた長期休暇の制度を使ってお休みする関係で

定常業務の引継や積み残しがないように事前に会議で伝えるなどの仕事が朝９時から

入っている関係で、あまりゆっくりブログを書いている時間がないのです。

８時になったら通帳を記帳してきて、本日の決済に対して不足しているようであれば

お金を追加で振り込む作業も必要なのです。その上で９時過ぎから会議で、１０時半には

メインバンクさんに行って決済の手続き、午後はサラリーマンのお仕事でお客様と会議、

夕方になったらお医者さんに行って、夜はお友達と和食（？）を食べるという

詰め込みまくりのスケジュール感。



このブログが公開されるのは９時前後と思われますので、ブログの合間に銀行さんに

行って記帳することになります。なかなか集中できません（汗）



なので、手短に済ませていきたいと思います。

（だいたいこういうことを書いている時に限って長くなりがちですけど）



今年の夏に入る前くらいから売却を本格的に開始した札幌１０棟目と札幌１１棟目。

買付はおろか反響すらほぼゼロという状態だったので、先日ようやっと重い腰をあげて

販売価格を下げました。



販売価格を下げてもまだちょっと高いので、これは越年になるんじゃないかなあと

心の中で思っていた私。なのでまたゆるゆると、ある程度期間が経過した時にでも

反響を聞いてみようと思っておりました。



しかし、思わぬところで反響がありました。指値前提ではありましたけど。

仲介してくださっている方から「ブログネタにしていいですよ！」と言われたので

ブログネタにさせていただきます（笑）



先日、仲介をお願いしている会社さんのうちの１社からお電話をいただきました。

折り返してみると、ちょっとした世間話からの「知り合いの業者さんからあの土地

検討できるかもしれないって言われたんすよ〜」と。



実需の方が自宅を建てる土地を探しており、一応うちの土地がエリアには入っていると

いうことでした。価格が折り合うなら第一候補として推してもいい、どうせ仕入れるなら

知ってる人から仕入れたほうがいいので、というお話でした。



「なので指値前提になっちゃうんですけどねー」とのこと。ではその指値はおいくら？

と問いますと・・・今の価格で更地渡しなら良い、と。今は応相談としていますので、

基本的には現況有姿の形を想定しています。



建物の解体に関しては、簡易的にお見積を取った結果３００万くらいは見ておいた方が

いいだろうということでした。収支を計算すると、その指値を受け入れた場合は

２棟の買値とリフォーム価格を足した分を若干上回るくらいでした。

賃料収入は丸々儲けになると思いますが、売却益をたっぷり抜ける感じではないですね。

税金まで考えると、そんなに手残りないよねーという感じです。



でもまあ、売れて手元にお金が残るなら、それはそれでいいのかなと思っています。

全ての案件で勝ち続けるのは難しいですからね。負けないのであればそれでよし、

と考えるのもありではないかと思います。夢は見れましたし（笑）



ということで、私としては手元に現金が戻ってくることをもって効果と考えれば

いいかなと思い始めたのですが、ここで問題になってくるのが義母です。

果たしてそれで納得するのか？そこは確認しておかないといけないですね・・・。

買付が本格的に成立した後でそんなの納得いかないと騒ぎになるのも面倒ですので

今のうちに根回ししておいた方がいいだろうな・・・。

近々確認してみようと思います。



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札幌１０棟目・札幌１１棟目の売却価格を下げようと思います。

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札幌１０棟目・札幌１１棟目の売却ですが、全く反響なしとのことでした（笑）

２００万ほど値下げしてみようと思います。



いきなりどうでもいい話から入ってしまうのですが、今年の後半は旅行が多いです。

サラリーマンの会社で勤続年数が長いと貰える長期休暇があるため、それを使って

ヨーロッパを周遊してくる予定がありますし、それ以外にも近場の海外ということで

韓国や台湾に２泊くらいで行ってくる予定もあります。国内はいつも出張している

札幌、嫁ちゃんの実家への帰省を兼ねた仙台以外に、大阪・神戸あたりに視察に行く

予定もあります。



旅行は元々好きな方ですが、不動産投資をやっていなかったらここまでホイホイと

あちこち気軽に旅に出ることはできなかったでしょう。旅仲間になってくれる友達が

できたのも不動産投資のおかげですし、旅に行く資金を不動産が稼いでくれます。



旅とは少し別の観点になりますが、不動産投資をしていたからこそ、今考えている

新たに建てる家の構想もできました。不動産投資で得られた知識や経験、人脈が

あるからこそ、新しい家の土地も見つかったし、そこにどんな家を建てるかという話が

スムーズに進んでいるのではないかと思っております。あと大きな金額を扱うことに

慣れているので、変なところでビビったりしないという度胸もできたと思います（笑）



快適な旅ライフを過ごさせてくれて、終の棲家作りにも貢献してくれる不動産投資にも、

その不動産投資を支えてくれる周りの皆様にも、そして不動産投資をやると決めた

過去の自分にも。全てのことに感謝しながら生きていきたいと思っております。



あと、不動産投資は義母との良好な関係作りにも一役買ってくれていると思います。

義母は老後のお金に不安を抱えていたようですが、私がやっている不動産投資の

仙台法人の社長に就任して役員報酬を得ることで、お金の悩みが少し解消したようです。

そんなに多額の報酬を出しているわけではないのでむしろ恐縮なのですが、本人は

いつぞやに「社長をやってみたかった」という話をしており、悪くない気持ちで

今の状態をとらえてくれているように感じています。親孝行ができて何よりです。



義母には仙台１棟目の自主管理をお願いしております。この間も入居者様から電話がきて

ちょっとめんどくさいことをやらなくてはならないとブツブツ言ってました。

そういうところ、ストレートで口が悪い義母なんですけど、責任感は強いし仕事は

早いしで私としてもとても助かっております。感謝の念に堪えません。



その分、義母が代表をしてくれている仙台法人にもしっかり稼いでもらって、義母が

困らない程度に手元資金を増やせるよう動かないとなあと思っております。



その活動の一環として、地続きの戸建である札幌１０棟目と札幌１１棟目の売却を

現在進めております。



だいぶ前に売却すること自体は決めていたのですが、その後の動きがゆっくりに

なってしまい、私が話を進められずにうだうだしてしまっている状態が続いてました

６月くらいからようやく市場に売り物件として登録することができました。

我ながらダラダラと時間をかけすぎました・・・反省。



そして反省をしていると口では言っているのですが、その後もダラダラとしており

反省はどこに行ったんだ、という状態になっております。



今回、売却については一般媒介で４社にお願いをしております。どの会社さんも

元々懇意にしている会社さんなので、一般だからと言って手を抜くとか、そういうことは

ないと思います。でもきっと専任よりは後回しになっていると思います（笑）



６月後半くらいの段階で、そのうちの１社さんからは反響が少ない旨のご連絡を

いただいておりました。本当はここでちゃんと判断しなくてはならなかったのだろうなと

思っているのですが、この時は他にことに気を取られてしまい、ほったらかしに

してしまいました。



７月に入ってから、別の業者さんにも反響がない旨の報告をいただきました。

あーそうか、反響ないかー、じゃあ値下げしないとなんだろうなあ、でも義母に

報告してからでないと勝手に価格を変えるわけにもいかないし、そっちと話をしてから

考えようかなー、と思っているうちに、連絡しないまま放置してしまいました。



８月に入って、夏フェスの最中に夏フェスに一緒に行った業者さんから「反響が

ないので価格変更を検討して貰えないかと売買部門が言ってます」という報告を

受けておりました。ここでもかー、と思ったものの、夏フェスの最中だったので

終わってから考えようということで保留。



夏フェスが終わった翌々日くらいに残る１社さんにお邪魔したので、売買の担当を

されている方に状況を伺ったら「ゼロですね・・・」と。ガチの反響ゼロは珍しいですと

苦笑いされてしまいました。



あかーん！これは下げないとあかんやつ！下げよう、価格下げよう。

さすがに全社から反響無しと言われているものをそのままで放置するわけにも

いきませんから、ここは値下げ一択です。



・・・ということがわかっているのに、夏フェスから半月経過した今頃になって、

義母に「２００万ほど値下げしようと思いますがいいですか？」と連絡している

私の怠惰をお許しください・・・。連絡しなきゃなーと思いながらも、それを怠り

業者さんに再度「値下げをご検討ください」とか言われてしまうまで引っ張ってしまう

哀れな子羊・・・いや子豚、もとい大豚か・・・哀れな大豚をお救いください。



・・・いやいや神頼みしてる場合かっつーの。至急義母にＬＩＮＥをしましたので

ＯＫが貰えたら値下げする旨を皆様にご連絡しようと思います。



私、どうも売却はヘタクソですねー。つい粘ってしまう癖があります。

富山１棟目ももう何年も売却に出しているけど、価格を下げないからなかなか

決まりません。千葉１棟目も売却に出していることを忘れてしまうくらいに放置プレイで

決まる雰囲気も今のところはありません。この辺、まとめて一度価格の見直しとか

考えた方がいいんかな。富山と千葉は収益を生んでくれてるから放置でもいいけど

札幌は収益を今は生んでないので、早く売れるに越したことはありません。



価格改定で少しは反響が出てくればいいなと思います。



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