札幌８棟目、民泊募集はダメだってさ・・・。

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札幌８棟目の三点ユニット１Ｒの募集をするにあたり、民泊ＯＫを打ち出したいと

思ったのですが、管理会社さんが対応していないとのことでＮＧでした（泣）



定期的に書いて自分にプレッシャーをかける意図もあるのですが、現在の稼働率が

ちょっとやばいのです。空室は以下の通りです。



東京２棟目１室、東京３棟目１室、東京６棟目２室、札幌７棟目２室、札幌８棟目２室、

札幌１２棟目１室、札幌１３棟目１室、仙台１棟目２室、富山１棟目２室

合計１４室で稼働率は８６％（ホテルや売却予定を母数から除く）です。



東京の空室に関しては、割と強気な家賃ではないかと思われる金額で募集を開始して

おりますので、管理会社さんに現在の反響状況をこまめに確認することを考えています。

昨夜、その状況を確認したところ、東京６棟目の２室はいずれも２週間程度で

業者間サイトで５０件〜６０件のアクセス数、東京３棟目は３日で２６件のアクセス数と

閑散期に向かっている現状かつ家賃をガッツリ上げた割には好調な滑り出しと

言えそうです。あれだけガッツリ家賃を上げてもこんなに反響があるとは驚きです。

東京の家賃上昇トレンドはかなり本物のようですね・・・。



東京に関してはあまり心配はないのではという手ごたえを感じましたが、他については

何とも微妙です。



仙台は１Ｋのお部屋は大丈夫だと思うのですが、４ＳＬＤＫの元オーナーズルームが

相変わらず苦戦中です。正直、糸口が見えないですね・・・。家賃は下げる前提で

内見も多少入ってるみたいですが、成約にはつながっていません。

民泊利用も消防法の設備が金がかかるということでなかなか成約につながらず。

この際どっか会社とか借りてくれないかなあ。オフィス可とかで。



富山は田舎の１Ｋ物件なのでそもそも反響が少ないから、忘れたころにひょこっと

決まるパターンと思われます。月に数件の反響が当たり前なので、じっくり腰を据えて

やるしかないですね。



札幌は札幌７棟目と札幌１２棟目はあまり心配していないものの、札幌８棟目と

札幌１３棟目が悩ましいです。



それでも札幌１３棟目は先日手を打ちましたので、以前より印象は良くなっているはず。

その上で、家賃の更なる値下げも考えております。民泊利用前提での申込は入ってますが

消防のハードルが高いので、よほど運がよくないと成立しないかなという気がします。

まあひとまずは普通の申込が入るのを待ちましょう。



問題は札幌８棟目です。１Ｒが２部屋空室です。しかも三点ユニットという悪条件。

札幌の３点ユニットなんて、過去に地獄を見たことしかありません。恐ろしいです。

客付に強い管理会社さんに管理をお願いしておりますが、さすがになかなかここは

決まる気配がありません。



私としては、１Ｒが２部屋も空いてしまっているのはキツイので、早めに１部屋は

決めてしまいたいという気持ちがあります。２部屋のうち１部屋はズタボロで

２０平米の３点ユニット１Ｒなのに９０万も原状回復がかかってしまいます。

他方、もう１部屋はセカンドハウス利用だったらしく、リフォームなしで貸すことが

できます。まずはこっちを決めたいところ。



そしてここで一案が浮かびました。この物件、自火報が設置されているんですよ。

自火報が既に設置されているということは、民泊をやりたい人が自前で設置する必要が

ないわけで、初期費用の軽減につながります。



１Ｒで民泊をやりたい人がどれだけいるのか、という点はあるのですが、それでも

やれないよりやれる形にした方が募集のすそ野は広がります。外してもいいから、

まずはそういう案でやってみてはいいのではないかと考えたのでした。



そこで、そういった話を管理会社さんのグループＬＩＮＥに投げかけました。

修繕を主に担当している方が初期対応をしてくださり、ちゃんと部屋に自火報が

設置されているのかを確認する流れになりました。一応こちらで現地に行った際に、

他のボロボロさに比べて奇麗なものが天井についている写真を撮影してあったので

これを見る限り設置されてると思いますよ、ということは伝えました。



よし、そしたら札幌１３棟目にお申込をいただいている方に、こっちもどうだいと

おすすめしてみよう。という話を始めた時でした。



管理会社さんのグループＬＩＮＥで、管理責任者の方からひょっこりとメッセージが。

「オーナーすみません。民泊に対して弊社の管理体制がしっかり整っていないので、

　いったん民泊募集自体会社的にストップとなります。」



・・・うそーん（泣）



まさかの管理会社さんストップがかかるとは夢にも思っておりませんでした。

なんてこった。決まりが悪い物件だから、武器は多い方がいいんですけど・・・。

ちょっと参りましたが、そう言われてしまうと何も言えません。

普通の募集で早めに決められるようご協力をお願いします、とだけお伝えして

この話は終わりました。



空室対策が空回りしているような気がする今日この頃。

少しでも早く決まるよう努力しないとですね・・・。



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札幌８棟目の空室２部屋の原状回復前の状態が違いすぎる。

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札幌８棟目の原状回復が必要なお部屋のお見積が出てきてゲロ吐きそうになった話と

もう片方のお部屋の原状回復がゼロでよくてほっとした話。天国と地獄って感じです。



先日の札幌出張の中でかなり大きなインパクトをもたらしたのが、やはり札幌８棟目の

退去後の状態がヤバいことになっていた３点ユニットの１Ｒでしょう。



２０平米を少し切るくらいの狭いお部屋で、３点ユニット。遠い昔に保有していた

札幌２棟目を思い出すスペックです。あの物件も本当に大変でした・・・（遠い目）

あの物件で大家スキルをすごく鍛えられました。大家養成ギプスとでも言えばいいのか。

でも若い頃の苦労は買ってでもしろと言われますが（文字通り買って苦労した・笑）、

５０歳も近くなってくると、もうそんな苦労はしたくありません（苦笑）



札幌８棟目は１２部屋ありまして、そのうち８部屋が２ＤＫ、残り４部屋が１Ｒです。

１Ｒの募集もこれまでにやってはおりましたが、いずれもそれなりに苦戦はしました。

それが一気に２部屋も空いてしまったので、果たしてどうなることか。



今の管理会社さんは客付に強いところなので、以前の管理会社さんに比べれば

だいぶ改善されることは期待できます。しかしまあ、元々のスペックが貧弱なので、

いくら管理会社さんが強くても・・・というところはあるかもしれません。



しかも２部屋のうち１部屋が、冒頭にも書いたヤバい状態になっていたお部屋でした。

かなりのヤバさ加減で、窓枠には蜘蛛の巣が大量にあり、壁紙はなぜかぶよぶよになって

剥がれていました。天井が抜けて、どこもかしこもボロボロ。なんでここまでになる？

と衝撃を受ける内容で、現場で見た時むしろ逆に爆笑してしまいました。



私が購入する前、それこそ平成初期の頃からずっとお住まいだった方で、この度は

病院で亡くなったため解約ということでした。ご冥福をお祈り申し上げます。



平成の時代からお住まいの方はまだ３組いらっしゃいます。そういえば平成組の

お部屋で、先日漏電ブレーカーが故障して交換したという話がありました。

１６年お住まいなので、そりゃまあ故障もしますよね・・・。管理会社さんにて

早急に交換いただきましたので、良かったです。中古ゆえにお金がかかるのは

仕方がありません。



前述のボロボロになってるお部屋に関しては原状回復のお見積が当然必要ですが、

管理会社さんも見積を出すのに時間がかかっておりました。フルリフォームだし

根太とか石こうボードも手を入れる必要がありそうですしね。そりゃ見積に手間も

かかることでしょう。



先日札幌に行ってお部屋を見た後、この件で管理会社さんの修繕等を担当する方と

電話で話しました。一応見積はある程度出てきているけど、もう少し下げられる

ところがないかを精査しているところなので、提出はもう少し待ってほしい、と。

あの状態ですもんねー。時間かかるわな。

ちなみに概算ではあるものの、１００万にはいかないということでした。



そして先日、お見積が届きました。お見積金額は９０万をちょい超えるくらいです。

１００万いかなかっただけでもよしとしようか・・・。ちなみに１Ｒの原状回復の

最高金額を悠々と更新していきました。今までで一番かかったのは、躾ができてない

猫を飼っていたジ●ティーで入居申込をいただいた方の４５万でした。

ちなみに１Ｋまで含めると、孤独死のあった東京１棟目がダントツ１位に躍り出ます。

（書いてて全然嬉しくないです・・・）



札幌８棟目は漏電ブレーカーに汚水桝交換に加え、今回の原状回復となりまして、

とにかくお金がやたらとかかっています。管理会社さんもそれは認識しているので

最後は根性の出精値引きで９０万ピッタリにしてくれました。私は９０万ちょっとで

やむを得ないなと諦めの境地でしたが、管理会社さんの方からわざわざそのように

申し出てくださり、大変恐縮しております。ありがとうございます！



さて、もう一つの空室の１Ｒですが、こっちは管理会社さんが退去時立ち合いを

したところ、原状回復不要なくらいに奇麗に使ってくれていたとのことでした。

美装だけですぐ募集に入れる状態です。よかった！捨てる神あれば拾う神あり！

プラマイゼロとは言いませんが、中和したら少しはダメージが和らぎます。

気分だけの問題ですけど。



こちらの物件はコロナ前に民泊運営会社さんに４〜５部屋貸していたこともあり、

自火報が全部屋に設置されていたはずです。１Ｒの民泊なんて需要はないと思いますが

少しでも門戸を広げるべく、民泊可という形で募集していただくよう管理会社さんには

お伝えしております。管理会社さんの方でも自火報が設置されていることを現場にて

確認して、もし設置されていればそのように対応するという話になりそうです。



最近空室が多くなってきてるので、何とか埋めていきたいところです！



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札幌８棟目で三点ユニットのお部屋に退去予告。

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札幌８棟目で退去予告がありました。今回もよりによって１Ｒのお部屋です。

三点ユニットの狭小１Ｒにはいい思い出がなく、埋まるか不安になります。



えー、本日ワタクシちょっと焦っております。なぜなら寝坊したからです・・・。

昨夜は嫁ちゃんと二人で自宅でりっつパーティーしながらゲームセンターＣＸの

ＤＶＤを見ていたのですが、ついついお酒を飲みすぎてしまいました。いい気分で

酔っぱらってお布団に入ったんですけど、そのまま目覚ましをかけ忘れてぐっすり。

なんか明るいなあ、今何時だろう、と様子を見てあちゃーと頭を抱えたのでした。



ということで、いつもより３０分持ち時間が少ない中でのブログ更新となります。

今日は手短な更新となりますこと、ご容赦いただければと存じます。

え、手短な方が読みやすくて助かる？それを言われちゃうとなー（苦笑）



今日は札幌８棟目の退去予告のお話です。



札幌８棟目はそんなに人気があるとは言えないＪＲ沿線の駅から徒歩３分くらいの

物件です。２ＤＫと１Ｒの混合間取りで、２ＤＫの方が多い構成になっています。



先にも書いた通り、１Ｒのお部屋は３点ユニットになっています。これ、本当に

人気がないんですよ。とにかく埋まらない。過去に札幌２棟目という特級呪物を

保有していたことがありましたが、とにかく埋まらなくて苦労しました。普通の

賃貸物件だったら審査落ちしている人に工夫しながらどんどん入居していただき、

夜逃げやら滞納やらと戦った物件でした。あれも３点ユニットであることが苦戦の

一つの原因だったので、三点ユニットは今でもいい思い出がありません。

トイレ掃除が楽でいいところもあるんだけどなー。



札幌８棟目は過去に三点ユニットのお部屋が２回空室になったことがありました。

いずれも結構苦戦して、お友達の仲介業者さんのご協力もいただきながら、ようやっと

なんとか決めたって感じでした。あの頃は管理会社さんも集客能力がなかったので

いろいろ難しい時期でした。



先日、ずっとお住まいになっていた１階の３点ユニットのお部屋が退去されました。

新しい管理会社さんになってから初めての三点ユニットの退去です。募集家賃が

だいぶ上がったので、管理会社さんの客付能力と家賃相場上昇のおかげなのかなと

期待しておりました。



１部屋くらいならまあいいかって感じなんですけど、今回２部屋目の退去予告が

届いてしまい、やや心配になってきました・・・。引きが悪い三点ユニットばかり

２部屋も空くのはきつくないか？



退去の理由は、ご本人がお亡くなりになったことだそうです。どうやらこのお部屋は

別宅として活用していたそうでした。亡くなったことでご家族の方が解約を申し出た、

という流れのようです。故人のご冥福を心よりお祈り申し上げます。



管理会社さんの査定は前回空いた３点ユニットのお部屋と同じ金額となりました。

その賃料設定であれば、前回よりも家賃は高くなるのでありがたいところです。

その内容で募集をお願いします、としました。



やり取りの最後に、管理会社さんから「お風呂トイレ一緒のタイプなので、引き合いが

弱い場合は再提案させていただきます」という一言が。まあそりゃそうでしょうね。



ここで私、ふと思ったのでこう聞きました。現在募集中の三点ユニットのお部屋は

反響どんなもんでしょうか？と。



管理会社さんからは「結構前から募集しておりますが、引き合いは弱いと思います」

という返答。やっぱ弱いですかー。そんなに人気のある区でもないですしねえ。



「もう一度家賃精査いたします」



・・・募集中のお部屋の情報を見ないで家賃査定したようですね（苦笑）

査定の結果がいくらになるのか。少し安くなるんだろうなあ。まあ仕方ないか。



そんな感じで、札幌８棟目が２部屋の空室となりました。三点ユニットなので

心配ですが、早く決まってほしいなと思う次第です。若干安くてもいいので。



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札幌８棟目の汚水桝の交換が終わりました。

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札幌８棟目の汚水桝の交換工事が完了しました。本体工事は思っていたより安かったけど

除雪でかなりの出費が出てしまい、元々の想定金額に落ち着いたのでした・・・。くぅ。



東京は一昨日〜昨日とやたらと暖かく、突然の春の陽気に花粉は飛び始めてしまい

いろいろグダグダだなあと思った今日この頃。札幌もお友達のＳＮＳを見ている限りは

雪が溶けはじめてピークは過ぎたのかなという感じがしました。雪害がこれ以上増えると

キツイなと思っていたので、その点はよかったです。



いつぞやに札幌で大雪が降った時がありました。ちょうどあの数日前に、札幌６棟目で

家賃１ヶ月分が吹っ飛ぶ除排雪が行われたタイミング。まさかの２度目の除排雪が

必要になるのでは、とヒヤヒヤしていましたが、ここまで何とかそのような事態には

ならずに来ております。なんとか最悪の事態は発生せず切り抜けられたと考えても

良いのかなと思ったのでした。



ただ、先日清掃報告があったのですが、その時は雪庇がかなり大きくなっており、

雪庇落としとかしないといけないのかなあという点を気にしております・・・。

できればそうならないで今シーズンは終わっていただきたい！

（でも入居者様や近隣の方にご迷惑がかかるならやらざるを得ないですけどね）



今年は他にも札幌７棟目で臨時の排雪が発生しており、例年より雪が酷かったような

印象があります。現地に行ってないので本当に酷かったのかはわかりませんが、

報告を伺っている限りはきつかったんじゃないかなと思っています。



これ以上、雪の被害であれやこれやと起こらなければいいなと思う次第です。



札幌８棟目も、今年に限ってはある意味雪の被害を被ってしまった物件になりました。

複合要因で余計な除雪をせざるを得なくなったためです。



札幌８棟目では汚水桝の状態が悪くなってしまい、汚水桝の詰まりが頻繁に発生する

状態になってしまっておりました。そのたびに高圧洗浄をやっていましたが、それも

もはや限界に達しており、高圧洗浄でも詰まりが解消されない状態になってしまった、

とのことでした。



元々管理会社さんには「冬場は工事ができないので春まで待っていただくことになる」と

言われていたのですが、事ここに及ぶと入居者様の生活に大きく支障が出てしまうため、

春を待たずに工事をするという方針になりました。



ここまでの経緯は過去ブログをご参照ください。



先日、その工事が終わったという連絡が届きました。コンクリートでできた汚水桝を

一通りハツって、塩ビ管に交換する工事だったようです。写真も送られてきたのですが

もっと太い管を想像していたので、意外と細いんだなと思ったのでした。

古いコンクリの桝をハツったり壊したりしている写真もありました。普段あまり

見ない工事なので新鮮な気持ちでしたが、結局何がどう直ったのかはあまりよく

わからないままでした。知識がなさすぎますね・・・（苦笑）



何にしても、これでこれ以上高圧洗浄の費用が出て行かないことは確定しました。

しっかり直すことができて本当に良かったと思います。



さて、恐ろしいのは請求です。やってみないといくらになるかはわからない、

概算では９０万くらい、というお話を管理会社さんからはいただいておりました。



管理会社さんからは確定したということで御見積書が届きました。内容を見ると、

２枚の見積書に分かれております。



汚水桝交換費用：約６７万

工事前除雪費用：約２５万



合計で約９２万くらいということで、元々概算としてお伝えいただいていた９０万と

ほぼ変わらない結果になったようです。あまりに高くなっていたりしなくて良かった。



・・・でも待てよ。除雪費用がなければ、２５万浮いて６７万で交換が終わったのでは？

そうだとしたらかなりの失敗だったということになります。除雪２６万に加えて、

４０万くらいは高圧洗浄で浪費してしまっていますからね・・・。高圧洗浄の一部は

必要なものだったとしても、半分くらいはもっと早く工事を決断していればカットできた

費用です。となると、余裕で５０万くらいは余計に費用を使ってしまっていることに。



最初の２〜３回くらいのところで、汚水桝の交換を決断していれば・・・。

後悔先に立たずとはよく言ったものですが、ギリギリまで引っ張ってしまう私の悪癖が

ここにきて悪い方に結果を転がしてしまったようです。反省。



過ぎたことは反省はしても悔いることはせず、次回同じようなことがあった場合に

反省を活かせるようにしたいと思います。



今回の工事の手配などで骨を折ってくださった管理会社さん、本来なら冬場はやれない

工事をやっていただいた施工業者さん、ありがとうございました！



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札幌８棟目の汚水桝、交換不可避な状態に・・・。

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札幌８棟目の汚水桝がとうとうお亡くなりになりました。来週交換工事です。

また大きな出費になってしまった・・・鬱だ。



今週の後半はサラリーマンの出張で西日本に来ております。不動産関係のイベントは

特になく、本日この後東京に戻ります。普段ならここから土曜日いっぱいとか

日曜までとか予定を詰めにかかるんですけど、土曜の夜に予定があるものですから

そういう調整はせずに素直に帰るものとしました。



どうでもいい話ですけど、泊まるホテルも地域や年式による差を感じます。

今回は２泊でしたが、初日に泊まったホテルは内装も新しくなっており、暖房の効きも

全く問題ありませんでした。一方、今日泊まっているホテルは築年数が古いようで

エアコンの効きが悪く、作り付けの机とワードローブがやたらと濃い色合いで

主張が激しいと感じます。ひと昔前のデザインだなあという印象。お風呂の水栓も

ツーハンドルです。シングル混合栓ではないのも地味にストレスです。



フルさを感じさせないよう、ホテルの内装もリニューアルしていかないといけないなあと

思わさせられると共に、別にこの内装でも気にせず泊まる層はいるわけだから、

ターゲットをそっちに振り切ればいいだけというのも言えなくはないなと思います。

この辺はマーケットの需給バランスにも依存する部分はあるのでしょう。



まあでも、自分が作る物件に関しては、一定水準以上の家賃を得ることが可能であれば

シングル混合栓は導入しておいた方がいいなあとも思ったのでした。少なくとも

勤め先の若い同僚はツーハンドルとかありえないわーって顔をしてました（苦笑）



さて、そんな出張の最中に悲しいニュースが飛び込んできました。

冒頭に書きました通り、札幌８棟目の汚水桝がとうとう厳しい状態になってしまい、

交換待ったなしになってしまったのです。



昨年の４月に発生した汚水桝の高圧洗浄。これが事件のプロローグになりました。

これがだんだん頻度が上がっていきます。１０月に２回の高圧洗浄が発生し、

１２月にも１回発生。たぶんブログにはここまで書いていたかと思います。



その後１２月の後半に再度１回発生してしまいます。多少麻痺してしまっており

発生しましたので対応しました、対応ありがとうございます、くらいのやり取りで

済ませてしまいました。もうちょっとここで話をしておいた方が、結果としては

正解だったんだろうなと今は思っております。



１月に入ってからも状況は変わらず、１月中盤に１回高圧洗浄が出動。

この時、汚水桝の交換を実施することができるかを確認して貰ったのですが、

雪が降っている間はできないので春まで待つことになるという回答でした。

春までこのペースで月に何回も高圧洗浄が発生したらと思うとぞっとします。

何らか応急処置とかできないものかと管理会社さんに確認して貰う流れにしました。



その後、１月後半に１回発生。そして昨日また発生。昨年４月から数えて８回目です。

１回５万としたら４０万がぶっ飛びました。厳密にはもうちょっと割り引いていただいた

時もありますが、それにしてもやばいです。



特に昨日の発生に関しては、高圧洗浄をしても汚水桝が充分に機能しない状態に

なってしまっているとのことです。どんどん砂利が入り込んでしまっているとのこと。

汚物も溢れてきているので、配管の交換をするより他に手がない状態になっていると

いうことでした。



緊急事態だからなのか、今までは雪が解けてからじゃないと作業できないという話に

なっていたのですが、今回の高圧洗浄がうまく機能しなかったことを受けて、

除雪して工事することができるような話が出てきました。春まで汚水をまき散らす

わけにもいかないので、とっととやる方法があるならやってしまった方がいいに

決まっています。



費用については概算９０万というのは伺いましたが、実際にいくらかかるかは

「やってみないとわからない」のだそうです。除雪してから作業するような話だったので

除雪の費用とかも乗っかるんでしょうね。あときっと現場を見ないとわからないことなど

何かしらあるのだろうと思います。



とはいえ、概算からとんでもなくずれることはないはず・・・そう信じたいところです。



ちなみに、昨日は夜まで勤め先の仕事で丸々動けなかった私。日本酒をしこたま飲んで

スマホを見ることもなくホテルで寝てしまいました。なので今朝、このブログを

書きながら、上記のようなメッセージが届いていたことを認識した次第です。

遅ればせながら今しがた、作業を進めてほしい旨を回答した次第です。



２月前半にたまたま業者さんがキャンセルで空いているタイミングがあるので、

そこであれば工事可能という話でした。そこでぜひお願いします・・・。



雪が降る前に桝の交換をちゃんと考えておけばよかったです。管理会社さんも含め、

皆で先送りにしてしまったことで、かえって高くついたかもしれません。

反省ですねー・・・。



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