火災保険って条件次第でそんなに高くなるのね。

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東京９棟目（仮）の火災保険を見積もっていただいたのですが、これまでに見たことが

ないようなビックリするほど高い金額が出てきて驚きました。



決済に向けて準備を始めた東京９棟目。決済に向け、火災保険の準備と司法書士の先生の

準備を進めなくてはなりません。



司法書士の先生に関しては、金融機関さん指定の司法書士の先生を利用するべしと

言われているため、今回も身内の先生に依頼することが難しい状況です。残念。

妥協できる範囲で、所有権の登記はこちらの先生、抵当権の設定は金融機関さんの先生、

という形で色分けできればいいのですが。相談してみよう。



火災保険はいつもの保険代理店さんにお願いをしました。

物件概要書とレントロールを提出すれば、こちらの好みにあわせた火災保険のプランと

家賃保険（休業補償）のプランを提出してくれます。ありがたい限りです。



で、今回もいつものように依頼をしました。そして翌日には保険プランの返信が。

その返信の内容に・・・

「いつもよりかなり高い金額になっています」

という注釈が・・・。



金額を確認すると、確かにいつもの３倍以上のギャフンとなる金額でした。

なんでー！？確かに木造だと保険が高いのはいつもそうなんだけどさー。



メールをよく見ると、木造の上に飲食店が入っている物件だから、金額が最高額に近い

状況になっているという説明が書いてありました。なるほど、確かに古い物件で

飲食店が稼働していると、火災のリスクは一般家庭に比べて高い気がします。

そのリスクを加味しての金額だということなのでしょうね。



店舗系は家賃は高く取れますが、定着率は商売の状況に左右されるリスクがあります。

内装はスケルトンで良いと言うのはメリットですが、火災保険は高めになります。

一長一短、ってとこなのですね。なるほど。



私としては、このコストはもう少し抑えたいと考えます。

土地値以下で購入しているので、最悪火災で焼けたとしても、土地として売ることで

借金の返済はできるでしょう。よって、いつものように、借入額全額を賄えるような

保険の掛け方はしなくていいかなと思いました。



地震保険も削っちゃおうかと思います。補償金額を下げれば、その分地震保険が

適用された時の一時金も低くなります。それを貰うより、キャッシュフローを

蓄積した方がいいだろう、と言う考えです。



代理店さんに、保証金額を安くするプランを出していただきましたが、それでも

やっぱり年間で６桁の保険料の支払になりそうです。うーん、木造店舗の罠・・・



でもここで嘘をついて安く入るわけにもいきません。補償されないリスクが出るので

そのリスクを取るわけにはいかないです。それ、ルール違反ですしね。



というわけで、やれることはやったけど６桁の支払は確定です。

なるほどねー、こういうこともあるんだな。勉強になりました。

次に買う時に参考にします！



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東京９棟目（仮）の売買契約を締結してきました。

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東京９棟目（仮）の売買契約を締結してまいりました。



先日、ちょっと今年の年初目標と反する形になってしまいましたが、買付を入れた

土地値の築古風呂無しアパート。東京８棟目にご融資いただいた金融機関さんにて

融資も内諾が出ましたので、売主の業者さんも２番手の私を１番手にするよう社内で

話をまとめてくださり、無事に私が１番手に繰り上がることになりました。



一番手に繰り上がった際に売主の業者さんから出た条件は２つ。



１．（紳士協定として）瑕疵担保免責扱いでお願いしたい

２．できるだけ決済時期を早めてほしい



１については、法的には業者なので瑕疵担保責任は免れないのだが、けっこう大きめな

指値（５００万近いです）に応じたということを考慮し、購入後に何かあったとしても

不問にしてほしい、というお話です。私も、よほど悪質な内容でない限りは、その局面で

業者さんに文句を言って関係を悪化させる方が得策ではないと思うタイプなので、これは

問題ないです（今後継続して取引が見込めない場合は別）。



２については、先方も次の物件を仕入れたいから、早く現金化したいという意向でした。

私自身がサラリーマンの仕事で出張が多く、なかなか難しい側面はあるのですが、

できる範囲で早める努力をすることは可能だろうと思いました。



というわけで、条件は２つともＯＫと返事をして、一番手をゲットした次第です。



この業者さんとお付き合いを始めたのは、過去のメールを振り返ると５年前だった模様。

まだ札幌３棟、東京２棟の合計５棟の頃でした。今やその頃持っていた札幌物件は全て

利益確定（もしくは保有するのが辛くなって）売却しております。そして東京の物件が

どばっと増えており、だいぶあの頃と状況は変わっているのだなと改めて認識。



この業者さんからは、確かどこぞのポータルサイト経由で札幌の物件をご提案いただき、

何回か買付も入れた記憶があります。そんなお付き合いもあり、ずっと物件情報が

届いていました。そこそこな物件情報が届く業者さんだから、メーリングリスト的な形で

提案が来た時も、できるだけ返信を書くようにしておりました。



なにげに長いお付き合いながら、一度もビジネスに結びついていなかったという状況を

脱して、いよいよちゃんとお取引できることになったのも嬉しいことです。



早々に現金化したい業者さんからは、早めに契約をしたいという打診がありました。

こちらもせっかく取った１番手なので、さっさと契約してしまいたい気持ちは

変わりません。最速の契約日でやりましょうということで打ち合わせをしました。

結果として、今週の月曜日（昨日ですね）に契約する方向で決定。



話がまとまった後、数日で早速売買契約書と重要事項説明書の雛形が送付されて

きました。手付金は１００万でお願いしたいとのことでしたので、そこは快諾。



売買契約書と重要事項説明書を眺めてましたが、特約に現況について説明がある

箇所でいくつか気になる内容があったので、当日説明を求めることにしました。

さほど大きな話ではないだろうとは思いますが、隣地への越境などが含まれていたので

ちゃんと聞いておかないと、と思った次第です。



契約と並行で、金融機関さんとも打ち合わせをしました。

今回は東京法人での取得となりますので、口座開設や信金さんへの出資金の手続き等

やることはいろいろとあります。できるだけスムーズに進めるため、事前に必要なものの

一覧表を作って貰いました。早速法人の謄本と印鑑証明書はゲットしてきました。



そして昨日、つつがなく売買契約は完了しました。

会社の近所まで売主業者さんに来ていただき、粛々と契約を実施。業者さんが売主につき

仲介手数料はかかりません。諸経費節約できてラッキーです。



越境に関しては、東側と南側の２箇所あって、それぞれ越境先の地権者が異なります。

片方は覚書があるけど、もう片方は覚書がない状況でした。ここについては、覚書を

取れそうなら取ってほしいということをお願いしました。



あとはゴミ置き場の話とか賃貸借契約が法廷更新になってしまっていることとか、

そんな説明を受けた感じです。賃貸借契約についても、できる範囲で売主業者さんが

綺麗にしておく、ということでした。売主の業者さんも、決済したのは先週ということで

あまり細かい情報は把握できていないそうです。決済までに全て清流化するのは無理だと

思うので、こちらに流れてきてから要相談って感じでしょうね。管理は切り替え想定。



まあ、安く買える物件なんて、何かしら問題があるものです。

そんなものはこちらで解決する、という気合があれば問題ありません。



あとは私と金融機関さんの頑張り次第で、決済日が決まるというところです。

あー、保険の手配とか管理の引継とかもやらないとだな。頑張ろうっと。



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融資内諾が出て、２３区内ボロアパート購入ほぼ確定。

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目標に反する形だけど買付を入れちゃった２３区内ボロアパート、金融機関さんで

本部の融資の内諾が出たと連絡いただきました。融資確定順と売主の業者さんが

言っていたので、おそらくこれで番手逆転で購入確定になるでしょう。



私としては珍しく「所有権」「角地」「整形地」という王道な物件の購入になります。

都内とはいえ、利回り１０％は欲しいと思う人なので、いつも「再建築不可」とか

「借地権」みたいな微妙に変わった案件で数字を稼いでいます。



今回は珍しくそういう癖がない素直な案件です。しかも利回りは１５％で駅徒歩６分。

都内でこれだけの利回りの整形地を購入できたとなれば、それが多少微妙な駅でも

決して悪い話ではないと思います。



ただ、勿論この値段になる理由はあります。



・過去に孤独死あり

・店舗比率高し

・居室に風呂無し



土地としてはいいけど、いろいろ難ありということになります＾＾；

まあでもどれも解決できる話ばかりです。店舗は住居に変えてしまえばいいし、

孤独死は一巡すれば告知義務はなくなるし、風呂はつければいいし。

勿論、風呂をつけずに安く貸すというのも一つの手です。



持ち込んだ金融機関さんは、東京８棟目に貸していただき、最近お取引を始めた

地場の信金さんです。この信金さん、ドミナント戦略で特定の地域にびっしりと

出店しているのですが、今回の物件はこの信金さんのエリアに見事に合致してます。

メインバンクさんはちょうどシェアハウス案件の審査に入っていたということもあり

今回はこちらの信金さんに持ち込みました。



先週までに支店担当者さんレベルで「やります」という確認は得ておりましたが、

売主さん（買取業者さんです）側から客付依頼した別の業者さん経由で現金の方が

買付を入れている状況でした。ただ、売主となる仲介業者さんは「五分五分です」と

言っていたので、諦めずに取り組もうと決めた次第です。



そして仲介業者さんの言葉通り、現金の方が「購入意思はあるけど全額現金が

難しい状態」になりました。身内の方の資金もあてにして現金と言っていたようで、

身内の反対があったということで、資金が足りなくなったということでした。

今から銀行を探して不足分を融資して貰う、と。



こうなればこちらは既に担当者さんに話を通しているから早いです。

担当者さんに状況を伝え、速攻で内諾取ってきてください！とお願いしました。

担当者さんは「今週は外出が多くて少し遅くなるかもしれないですが、今週金曜から

来週月曜くらい目処で頑張ります」と言っておりましたが、昨日の夜「本部からの

内諾が取れました！」と連絡があり、頑張っていただけたのだなと感謝の気持ちで

いっぱいになりました。



内諾が取れたことを昨夜売主の業者さんにお伝えしまして、もう一人の方の動向を本日

確認して、代表と話を通した上で改めて連絡する、というところまで持ってこれました。

よほどのことがない限りは、これで確定と見ていいでしょう。よしよし。



ちなみに融資条件は物件価格の約９割、２０年、１．９２５％とのことでした。

悪くない。というか私としてはむしろ良い部類。ボロ物件ばかり買っているので、

金利がどうしても下がりにくいのです。だいたいいつも２％〜２．５％程度の金利で

借りているので（凄腕投資家さんが見たら鼻で笑うレベル）、２％を切っただけでも

とても喜んでしまいます。



東京９棟目（仮）は全７部屋のアパートです。東京８棟目と同規模の物件になります。

東京でもっと大きな物件を購入したい願望はあるんですが、どうしても探し慣れてる

小ぶりなボロアパートやボロ戸建てにばかり目が行ってしまいます。手間はかかりますが

切り売りもしやすいしリスクヘッジになるので、まあもうこれはこれでいいかと。



５月中に決済しましょう、という感じで今後進めていきます。

楽しみになってきたぞー！テンション上がる！



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土地値程度の都内ボロアパート案件に買付入れちゃった。

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東京８棟目と富山１棟目がガラガラ、東京２棟目と東京６棟目で退去予告、札幌７棟目で

空室が１部屋。まず埋めることを優先しなくてはいけないのに、つい新しい案件が出ると

飛びついてしまう困った私です。今回もまた、怪しい案件に手を出しています。



ちょっと前ですが、昔からお付き合いがあり、たまに買付を入れたくなる物件情報を

出してくださる仲介業者さんから久々に物件情報が届きました。相場が高騰してしまい

私の希望するような条件の物件が出てこないせいか、昔より物件情報が私に出る頻度が

少ない気がしますが、それはそれである意味誠実に対応してくれているんだろうと

いうことで、悪くないかなと思っています。



いつも札幌や静岡、湘南地域の物件情報が多い印象な業者さんですが、今回は珍しく

都内の案件でした。高利回りのボロ木造で、微妙な駅から徒歩１０分圏内。

ただ、自宅からさほど遠くないエリアなので、なんとなくの感覚はつかめます。

現況利回り１３％オーバーの所有権、しかも角地で土地の実勢価格と同程度の

金額となれば、検討に値するのではないかと直感的に判断した私。

そこから妄想利回りを算出し始めました。



１階が店舗、２階が２Ｋの居室という構成です。現状の家賃が生活保護以下の異常に

安い値段になっておりました。室内の仕様を確認したところ、風呂無しということで

なるほどと納得。だったらお風呂を入れたら少なくとも生活保護家賃にはできますね。

現状４万って書いてあったので、５２８００円までは家賃が上げられるのは確定。



どうせお風呂を入れるならリノベーションをしてしまうことも視野に入れます。

１ＤＫでバストイレ別のお部屋に間取りを切り替えるとして、これまでの経験から

家賃は管理費込７万くらい取れるでしょう。それだけ上がるなら、リノベも選択肢に

含めていいのかもしれません。



現況で、店舗は３部屋中１部屋空き、居室は４部屋中２部屋空き。

２部屋をフルリノベして、それを全て借入で賄うとすると、収支が微妙です。

一気に全部やらずに、じわじわとやるのがいいのだろうか。



むしろ何もしないで今の稼働率でお金を貯めた方が得策だろうか、なんて。

現況のまま何もしないという選択肢の場合、返済比率６割〜７割で推移するはずなので

ＣＦは出ないけど固定資産税もさほどかからず、修繕でトントンになるくらいで

ホールドできるように思います。



募集をかけるには修繕は必須だと思いますし、１階店舗は雨漏りがあったという

噂もあります。てかこの店舗、どうせ直すならＳＯＨＯ仕様とか土間付アパートとか

面白い感じにリノベしたらどうなんだろうなあ、とか。



ただ、入居者様がいる状態でのリノベってこれまでは試したことがないんです。

制約も多いのだろうなあと想像しています。



何にしても、損はしない物件だろうという見立てはできました。

直すのか直さないのかは決めかねますが、とりあずそのまま持っていても損はないので

購入の方向に走っても大丈夫でしょう。



立地的に、東京８棟目の融資をしてくださった金融機関さんのドミナントエリアなので、

そちらに事前ということで相談してみました。１週間もせずに「担当レベルでは是非

取り組みたい案件です」というお話と共に、このくらいの金額が目安になるという

ラインも教えていただきました。だいたい物件価格の８割といったところです。

なるほど、そうなると自己資金の投入額が多すぎて面白くない。



仲介業者さんに、ここまでの状況をお話して値引交渉可能かを伺ってみました。

すると、既に取り組んでいる方がおり、その人の時に値引き交渉がここまでは

ＯＫだった、という情報を教えてもらうことができました。お、その金額になれば

物件価格の９割を超えるので、そこそこの自己資金投下で済みそうです。

利回りも満室想定１５％くらいにはなる計算。現況でも９％ちょっとです。



とりあえず買付入れちゃおうか。入れても後々どうとでもなる物件だと思います。



問題はその「現金で購入するかも」と言って既に価格交渉をしている人の存在。

仲介業者さん曰く、まだその人も買うとは言ってるけどどうなるかわからない、

という状況のようです。であれば、こちらが早々に融資を固めてしまうことで、

相手を出し抜ける可能性があります。幸い、金融機関の担当者さんの理解は得られて

いますので、一気に本部承認を取って番手逆転を狙おうかと思います。



・・・年初目標に対して逆行してないか？自分。

し、してるかもね・・・（汗）

自己資金を入れたら、他の借入返した方がいいんじゃないかという観点の検討を

きちんとしていないな・・・。でももう買付入れちゃったよ？



ＣＣＲはざっくり計算すると、現況での想定賃料から借入返済と固定資産税と管理費を

差し引いたところ、２７％程度でした。うーむ、そうなるとあまり美味しくない。

自分の立てた計画を忘れて買付を入れてしまうのはダメですね。反省します・・・。



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