建て替え？使い回し？どう活用するか方向性を考える。

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取得した東京９棟目、どう活用したものか。昨日はいろいろと助言をしてくれる

大家仲間の方が現地を見たいということなので、ご案内しました。



元々、この週末は東京８棟目の営業活動をしようと思っていたので、予定は入れずに

ブロックしておりました。そこに、東京８棟目のエアコン室外機カバーを現地で受け取り

組み立てる作業を入れたのですが、そんな流れの中「東京９棟目を見せてほしい」と

リクエストをいただいたので、東京８棟目とさほど遠くないからということでＯＫした

次第でした。



東京９棟目は結構迷っているんです。最終的に新築を建てたい気持ちが強いので、

あまり建物にお金をかけたくないけど、ボロいのはボロいし雨漏りがあるという噂も

出ているから、すぐ壊せない以上外壁塗装くらいはしないといけないよね、と。

更に、金融機関さんからの融資条件で、きちんとした部屋にするように依頼を

されていることもあり、ある程度のリノベーションは必要であると考えております。



現在、居室は２部屋の空きがあり、いずれも風呂無しです。

金融機関さんからの依頼は、厳密に言えば「孤独死のあった部屋だけはリフォーム必須」

という内容です。



・２室のうち１室だけ風呂ありにリノベ、もう１室は風呂無しのまま賃貸に出す

・２室とも風呂ありにリノベして賃貸に出す



のいずれかの選択肢が考えられます。



大規模修繕と２部屋とも風呂ありにする見積は既に取得済み。

リフォーム工事を行うことで、少なくとも家賃は２万くらい上がる見込です。

この辺を加味して利回りを計算すると・・・



満室想定家賃÷（取得価格＋リフォーム価格）×１００＝１４％



となるので、まあ費用対効果は決して悪くないものと思います。



リフォームにかけた費用を回収できるのは、単純に家賃収入ベース（キャッシュフロー

ベースではない）で考えると、満室であればだいたい１年強。

各部屋にかかるリノベーション費用を、純粋に家賃を上げることができた分だけで

計算すれば、５年〜６年くらいで回収できることになります。賃料収入全体で回収を

考えると、２年ちょっとですね。



こう考えると、今回のリノベをした場合、５年くらいは保有してからでないと建て替えは

勿体ない、という方向になります。



そしてリノベの金額云々よりも大事なポイントがあります。それは店舗の存在。

建て替えをしようとすると、現在入居中の店舗さんにも退去いただかなくては

ならなくなり、かなりの労力とお金がかかることが見込まれます。

ですので、おそらくすぐには建て替えはできないでしょう。現況のままで当分回して、

店舗が自然と退去されたタイミングで建て替えを考えることになると想像します。



更に悩ましいのが、現在空室になっている店舗。普通に貸してしまうと、家賃は入るけど

建て替えの道は遠のきます。でもここだって、収益計算上家賃収入を見込んでいるわけで

何とか活用を考えなくてはなりません。しかも取得した見積にはこの部屋に関しての

改修工事は何も入れていない状態。さてどうしたものか〜。



そんなところを悶々としていたので、お友達の申し出は大変ありがたかったです。

第三者の目線で意見を言ってもらうのって、けっこう大事だと思います。



というわけで、東京８棟目でエアコンの室外機カバーを組み立てているところに

合流いただき、完成後に東京９棟目の現場へゴー！



助言いただいたこと

・見積は妥当というか、むしろ安いと思うから、工事しちゃえばいいんじゃないか

・建物がかなり傷んでいるので建て替えもいいと思うが、ボロのまま騙し騙し回して

　１５年後くらいに店舗が全部出たところで土地売りするのもいいような気がする

・テナント貸は普通に貸せばいいんじゃない？居抜きでスナックに借りて貰うか、

　窓をつけて別の業態に貸すか、あるいはＳＯＨＯタイプで住居兼用にしちゃうか。

・残置物の家具類（元スナックなのでソファとか残置あり）はとっとと粗大ゴミへ

・古いエアコンは外して金属買取屋さんに買い取って貰い、家庭用エアコンを新規設置

・大規模修繕する時に雨樋を交換した方がいい（見栄えと機能性の両面から）



ベテラン大家さんの助言、ためになることが多かったです。特にエアコンは金属の

買取業者さんが普通に買ってくれるということを初めて知りました。なるほどねー。



店舗に関してはまだまだ悩ましいところなのですが、やっぱり個人的には建て替えを

したいと思う気持ちがあるので、定期借家契約を考えると思います。店舗がそれで

借りてくれるか不透明なので、場合によってはＳＯＨＯ形式で住居として貸すという

案も考えた方がいいのかなと思いました。



なんとなくの考えなのですが、あまり店舗がそこにあることにこだわりがない業態の人に

貸した方が、建て替えまで考えるといいんだろうなというイメージです。

インターネット通販主体で、一応店舗があった方が恰好がつくからという程度で、

在庫置場兼実店舗みたいな人に貸すのが一番よさそうな気がしています。

都内の中でもそんなに店舗に適した立地でもないですしねえ・・・

店舗に適した立地なら、スペースマーケットとか使って時間貸しも検討するのですが。



そして建て替えのタイミングはもう少し中古物件として回して残債が減った頃合いが

いいのかもしれない、ということも感じました。その方が土地の残債が減っているから

借入返済が楽になります。１０年後の建て替えとか、そんなノリで考えてもいいのかな。

そうなると、リノベはさっさと行い、少し高めの家賃で貸して収益性を高めた方が

良いのかもしれない、という方針で整理することができました。



利害関係のない第三者の意見を聞くことで、自分としても整理できることがいっぱい

ありました。不動産が好きな人との会話は楽しいですね。お付き合いいただき、

ありがとうございました！



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東京９棟目を無事に決済してきました。

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東京９棟目を正式に決済してきました。うーん、やっぱ購入ってアドレナリン出るわー。



朝一番で印鑑証明書などを取りに行き、移動中に自己資金を法人の口座に振り込んで

領収書に貼る収入印紙など購入した上で、９時半にご融資いただく信金さんの応接室へ。

既に司法書士さんや売主さん（兼仲介業者さん）は集まっており、準備万端という

感じになっておりました。割と時間ギリギリになることが多いので、注意しないと。



こちらの信金さんは、東京８棟目以来半年ぶり２度目の利用です。前回の担当さんは

異動になっており、今は別の担当さんですが、この人が素晴らしく優秀なのです。

前の担当さんも優秀だったと思いますが、それを上回る積極性と優秀さ。



すごいところ

・東京８棟目がまだ全空の状態なのに、次の物件の融資を確定させる

・東京８棟目の追加の外構工事への融資も保証協会をねじ伏せて獲得する（月末実行）

・事故物件に融資して平気なのかという本部の否定的な意見もねじ伏せる

　（東京９棟目は時期不明ながら孤独死があったと元所有者からの引き継ぎがあった）

・既に７部屋中４部屋入居があるのだから据え置きなんかいらないだろうという本部の

　意見と戦い、３ヶ月の据え置き期間を勝ち取ってくる



融資をしようという積極的な気持ちと、それに裏付けられた行動力と組み立てる力。

とんでもない融資モンスターが出てきたものです（勿論誉め言葉）。



今回、所有権移転登記を行う司法書士さんとして、章司法書士事務所さんを選びました。

賃貸トラブルに関する業務を得意としており、講演実績豊富な太田垣先生の事務所です。

今回はそこのスタッフの司法書士の先生がいらしてくれました。



お付き合いしている先生は他にも何人かいらっしゃるのですが、今回太田垣先生の

ところを選んだのは、単純にこれまでお仕事をお願いしたことがなかったからです。

それと、将来的に建て替えする気満々での購入なので、建て替えのための入居者様との

交渉が発生した際に、先生のところに仕事をお願いする可能性があるかもしれない、

という点も考慮しました。テナントさんもいるので、そう簡単に建て替えはできないと

思いますが、テナントさんの退去などチャンスがあれば・・・といったところです。



以前、関東→札幌の大家会で太田垣先生に無償で講演いただいたことがありますので、

そのご恩を返すことがようやくできたのかな、と勝手に思っています。



抵当権設定は金融機関さん指定の先生が対応することになっておりましたので、

２名の司法書士さんが待機する形になりました。こちらの先生もいつも同じ方なので

半年ぶりですね〜とか先日の用途変更登記ではお世話になりました〜とか、そんな感じで

和やかにお話をすることができました。



今回の決済は思っていたより自己資金は使わなくて済みました。

・売主が業者さんなので仲介手数料がかからない

・６月の家賃と５月の残りの期間の家賃が丸々精算対象となってこちらに入ってきた

・敷金が割ときちんととれていて、精算対象になった

この辺が重なり、当日支払う費用を相殺でだいぶ賄うことができた次第です。

まとまったお金が出ていかないと、なんとなくラッキーな気分になります。

（後で貰うお金を先に貰っているだけなんですけどね）



送金確認中は、スルガさんがあんな事件を起こした今、一番緩い印象はあそこじゃ

ないですかねえみたいな話とか、相続や離婚など人生が大きく動いた時に不動産も

動くよねという話とか、その余波で８０００万をハンドキャリーする羽目になった

話とかで盛り上がりました。送金待ちでシーンとしている空間にならず良かったです。



そして無事に送金が完了し、着金確認もできて、必要な書類や鍵などの引き渡しを受け

当日の決済業務は終了。無事に東京９棟目の所有権が移転されました。



所有権・角地・整形地・８０％−３００％、北面接道、６ｍ道路となれば、新築をしない

意味が見つからないくらいのナイスな土地だと思います。当面は築古のまま回しておいて

テナントが出たタイミングで一気に新築！というプランでいこうと考えています。



決済後、近所にて待機していただいてくれた管理会社さんと合流して、鍵を渡したり

決済時の申し送り事項の伝達を行いました。管理会社さんはその足ですぐ現地を見てきて

くださるそうです。私も時間があれば同行したかったのですが、次の予定との兼ね合いを

考えて諦めました。



また新たな物語が始まります。こいつをどう再生して、どう新築に持っていくか？

５階建ての新築ＲＣに向けて、夢がひろがりんぐです。



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２３区内のノールック買付物件をルックした。

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昨日は東京８棟目の内覧会を開催したり、フン様とニーノさんが東京に来ていたので

飲みに行ったりと忙しい一日でした。そしてその合間を縫って、明日決済予定の

東京９棟目（仮）の内見をしてきました。



東京９棟目（仮）は、お得意のノールック買付を発動させました＾＾；

だって、土地として魅力があったんですもの。買付が通った後、風呂無しであることを

知ったくらいの勢いでした。ニーノさんに「物件の持っている『気』とかがわからない

状態で買付入れちゃダメだよ！」と諭されましたが、それでもノールック買付しちゃう

私なのでした。



この間、ヒロ君とゆうさんもノールック買付していたので勝手に親近感を覚えましたが

ゆうさんに「仲間ですね！」とメッセージしたら「普段はノールックしません」と

仲間であることを拒絶されました（笑）



いいもん、今後も誰がなんと言おうとノールッカ―で行くもん！

見に行く暇ないんだもん（言い訳）



話が逸れましたが、とりあえずノールック買付物件をルックしてきました。

（振られても懲りずにヒロ君とゆうさんリスペクトです、タイトルも含め）



この物件は、業者さんが転売用に仕込んだ物件です。利益は勿論乗ってると思いますが、

それでも土地値以下。かつ、所有権で角地で６ｍ弱の道路に北面で接道しております。

そして２３区内駅徒歩６分。なにこの新築用地って感じでしたよ。場所もある程度の

イメージはつくエリアでしたので、ルックしてる暇があったら買付を書け！という

感じでした。



ただ、テナントが入っている物件なので、テナントさんが抜けるまでは新築にするのは

難しいだろうと考えておりました。それまでの間は築古の状態で回す必要がありますが

この物件はその状態で回しても余裕で満室想定利回り１５％です。どう転んだとしても

負ける要素はない、と判断しました。



外観だけは買付を入れて指値が通った後にルックしましたが、中はノールック。

今回、初めて中をルックしました。同行いただいたのは、東京３棟目、東京４棟目、

東京８棟目のリノベーションをしていただいた頼りになる施工業者の社長さんです。



将来的な新築にする時にどうかという観点、今の内装をリノベしてとりあえず貸すと

いう観点、建物の状態から見る課題などを確認していただきました。



私の意向は、いずれ新築にするのだから、今までのリノベみたいにコストをかけて

新築同様に仕上げると、取り壊すまでにコストを回収できなくなるというのは困るので

リフォーム費用見合いだけどそれまでに回収できるくらいの予算で進めたい、という

形です。極論を言えば、ボロいものをボロいまま貸してしまうのが一番いいくらいです。



これに対して、施工業者さんとしては「水廻りだけちゃんと綺麗にして、それ以外は

最低限の表層リフォームで貸す」案と「がっちりフルリノベ」案の２つくらいを

検討していただくことになりました。風呂がないと客層が狭まるから、それだけは

追加しておいた方がいいんじゃない？という意見です。



出てきたコストと家賃がどのくらいアップするかのシミュレーションで、どのくらいで

そのコストを回収できるのか？最終的な利回りはどのくらいになるのか？というところを

見積が出てきたら確認したいと思います。



そして更に悩ましいのは空室になっているテナントスペース。前に借りていた方は

スナックを経営されていたようで、内装がスナック仕様です。まあ内装自体は

スケルトンにしてしまえばいいのですが、テナントさんを入れてしまうと結局建て替えが

できなくなってしまいます。テナントの立ち退き交渉はとても大変で、業者さんも

できればやりたくないと言っているのを耳にします。



住居に転用することも考えていたのですが、施工業者の社長は「スペースマーケットで

時間貸ししたら？」と。なるほど、確かにそれは悪くはない選択肢かもしれません。

とにかく強固な賃貸借契約を締結せずに、収益化する方法を考えたいと思っていますので

時間貸しのような形は理想です。



まあでも、このスナックの内装のまま時間貸しするわけにはいかんだろうなあ。

そして立地的に場所貸しするほどの優位性はないと思うので（駅徒歩６分は遠いし

駅自体もマイナーなんです）、本当に埋まるの？という点は疑問符がつきます。

まあでも失うものがあるわけじゃないし、やってみるのもいいかな？



そしてこの土地を新築にするとどうなるかも聞いてみましたが「Ｓ造かＲＣ造で

５階建くらいまで行くんじゃないかな」とのこと。都内に土地から仕込んだ新築か〜。

５階建だとエレベーターが必要になっちゃうけど、そこまでの土地ではないから

４階と５階のメゾネットにしたらいいかなー。２０平米を４部屋か、２５平米を

３部屋か、どっちがいいかなあ。１階はテナントにした方がいいのかなあ。

夢と妄想が膨らみます。これだけでご飯２杯くらい食べられそう（笑）



そんな夢のある東京９棟目（仮）、決済はいよいよ明日です。楽しみです。



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東京９棟目（仮）の金銭消費貸借契約を締結。

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東京９棟目（仮）の金銭消費貸借契約を締結してまいりました。



昨日はフレックスタイムを活用し、朝一番で嫁ちゃんと一緒に金融機関さんへ。

東京９棟目（仮）の金銭消費貸借契約を締結するためです。融資してくださるのは

東京８棟目を融資実行してくださった金融機関さん。まだ東京８棟目の結果が出てない中

東京９棟目（仮）にも積極的にご対応をいただけたこと、感謝申し上げます。



前回のブログで書いた本申込の後、火災保険の契約を締結してきたり、司法書士の先生と

調整をして売主さんとの面通しをしたり、管理委託予定の管理会社さんと話をして

現地調査の日程段取りをしたり、売主さんと管理会社さんを引き合わせて所有者変更の

通知文を作ったり、といった活動をしておりました。さすがに決済が立て込んでいる上に

サラリーマンの仕事がかぶってきたり、大家の会の調整をしたりしていると、自分の中で

何をしていいか整理がつかなくなってきて、キャパオーバーな感じを受けてしまいます。

落ち着くまで自重しないとと思いつつ、つい色々手を出してしまう・・・。



そういった準備をした上で、昨日の金銭消費貸借契約です。事前に担当者さんとも

やりとりをしていたので、この日の契約自体は大変スムーズに終わりました。

個人で借りる予定の東京８棟目の外構の件の打ち合わせも含め、４０分で終わったなら

充分スピーディーだと言えるでしょう。



昨日正式に受けた融資条件は以下の通りでした。

・金額：売買代金の９割強

・金利：１．９７５％（変動）

・期間：２０年（据え置き３ヶ月）

「据え置き期間は取れるかわからない」と前回担当の方が仰っていたのですが、

見事にゲットされているじゃないですか。ありがたいです、本当に。据え置きの間に

しっかりと満室に持っていきたいと思います。



私は信用金庫さんや信用組合さんとのお取引が多く、現金もそこまで多く持っている

わけではありません。それゆえに、金利については決して安くないです。むしろ優秀な

他の大家さんと比べたら、残念な金利と言っていいレベルと思います。



でも、そもそも築古で耐用年数超過の木造物件に融資が２０年出ているだけでも

充分ありがたいことですから、金利については今は何も言うつもりはありません。

実績を認めてもらった頃合いにでも、多少交渉に応じていただけるならそれで充分。

金利削減よりは、継続して事業に対して融資をしてくださることを重要視しています。

（融資に消極的になったら金利交渉はしますけどね・・・）



この金融機関さん、最近は頭金２割を求めているということです。しかし私の場合は

その後大規模修繕なども行う予定ということで資金計画の全体を示しておりますので、

その全体に対して頭金２割という見方をしてくださっています。ですので、今回も頭金は

１割で済みました。



東京９棟目は売主直接案件なので、仲介手数料がかかりません。売買価格にその分は当然

乗せてあることは理解していますが、それでも諸経費がが少なくて済むのは助かります。

頭金１割と言えども、実際に投入する自己資金は仲介手数料の分だけ削減できそうです。



決済は来週の月曜日。風呂なしアパートでリノベをどこまでやるかも決めていませんが、

購入後は急ピッチでその辺を整理していきたいと思います。



その後は札幌８棟目（仮）の金消・決済や、東京８棟目の外構の決済と支払、

富山１棟目の修繕の支払など、イベントが目白押し。身体がいくつあっても足りない

気がする今日この頃です。分身を１体札幌に置いておきたい〜。



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東京９棟目（仮）の決済に向けて準備を進める。

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東京９棟目（仮）の購入に向けて、着々と準備を進めております。

先日は金融機関さんに行って正式な借入申込書を記入してまいりました。



東京９棟目（仮）のおさらい

１．何年も辛抱強く物件をご提案いただいている業者さんから都内土地値案件が

　　出てきたので、買付を入れる

２．東京８棟目の融資をいただいた金融機関さんにて融資の内諾があっさり出る

　　（しかも金利は前回借入よりも下がり、２％を切る）

３．出張前に売買契約を締結、問題点もそれなりにあることは認識

４．決済の準備中（火災保険が高くてびびる）



決済日は私の都合から逆算して５／２１になりました。月曜日の朝が私自身が一番

動きやすい、金融機関さん的にも申込→金消→決済の準備をするのにそのくらいの

期間があると余裕が出る、売主さん的には１日も早く現金化したい、ということで

三者の都合を合わせるとそこになった感じです。



その間に、私自身は司法書士さんの見積と火災保険の見積を依頼しておきました。



司法書士さんは今までお付き合いがあったもののお仕事を依頼できていなかった

先生が何人かいらっしゃるため、その中の一人にお願いをさせていただきました。

しかしこれもまたすんなりいかず、見積を取ったものの売主さんから「いつも依頼を

している先生より高い」と言われ、金融機関さんには「抵当権設定登記はうちの指定の

先生を使っていただきたい」と言われてしまいます。その旨正直に相談した結果、

抹消登記は売主さん指定の金額に近づけていただき、所有権移転登記と抹消登記のみを

対象としていただくことで話がまとまりました。無理を言ってしまい申し訳ありません。



余談ですが、この辺の話のどさくさに紛れて、さりてなく「所有権移転登記もお安く

お願いします」と図々しくぶち込んでしまった私です・・・先生、すみません＾＾；



そして今週に入ってから、金融機関さんに行って融資の正式な申込をしてきました。



今回は東京法人で購入します。代表は嫁ちゃんで、借入の連帯保証人に私と嫁ちゃんが

入ることになります。よって、嫁ちゃんにも書類を書いて貰う必要があるのです。

嫁ちゃんは「買うのはいいけど銀行行くのは面倒」と言うので、サンマルクでコーヒーと

チョコクロおごるから、などの条件交渉をして承諾して貰いました＾＾；



しかし、訪問当日に嫁ちゃんが体調不良を起こしてしまいます。後で病院に行って

わかったのですが、首のヘルニアが悪化して痛みが辛くなり起きられなかったとのこと。

金融機関さんにお電話して、事情を話してとりあえず私一人でやれるところだけやる、

ということにして訪問してまいりました。



こちらの金融機関さんでは、東京８棟目の外構工事の借入も並行して進めています。

そちらの件で、個人所有の最新の謄本を出してほしいと保証協会さんから言われたと

いうことだったので、それらの情報を持参しました。こちらはこちらで話を進めておくと

いうことです。



そして本題の法人での借入申込書。個人情報の取得の同意書など、いくつかの書面に

ゴム印を押していきます。連帯保証人となるため、個人としての個人情報取得の同意書も

署名押印しました。あとは法人として出資金を納めます。今回の取引先は信金さんなので

融資取引をする際には出資金を出して信用金庫の組合員になる必要があります。

（これが意外と利回り良かったりするんですよね・・・年利３％とか）



融資条件に「据え置き期間を設ける」ということで交渉しておりましたが、本部から

中古で既に入居者さんがいるからダメと言われるかもしれない、ということでした。

うーん、まあそれはそれで仕方ないですね。残念だけど。



嫁ちゃんの分は、嫁ちゃんの体調が回復したら嫁ちゃんから担当さんに電話して貰い

行くなり家に来てもらうなりで調整して貰うことにしました。



あとは納税証明書です。他人が取りに行くには委任状が必要だとか、納税している

税務署に行かないと取得できないとか、その辺が納税証明書ってややこしいんですよね。

だからつい後回しにしてしまっておりました。でもいよいよ担当さんから「早めに

取ってきてくれないと上に書類を回せない」と言われてしまい、重い腰を上げて

税務署まで取りに行ってきた次第です。８時半からやってるので、取得した後会社に

行っても余裕なのが嬉しいところです。



こうして取得した納税証明書、本日金融機関さんに朝一番で持参する予定です。



これであとは、金融機関さん提携の司法書士さんの見積金額を把握することと、

決済当日の時間を売主さんと調整すること、売主さんと抹消の司法書士の先生を

つなげること、くらいでしょうか。



東京９棟目は久々に全空ではない状態での取得になります。東京１棟目と東京２棟目は

ある程度稼働した状態で購入していますが、それ以降は全部全空の再生案件ばかりです。

なんかもう全空なのが当たり前くらいの感覚になっていたので、今回とても久しぶりに

すぐにキャッシュが生まれる物件を購入することができて幸せです（笑）



さぁ、決済に向けて粛々とやるべきことをやっていきましょうか。



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