富山１棟目の原状回復がちょっと高め。

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富山１棟目の原状回復のお値段がこれまたなかなかハードコアでして・・・。

床が沈み込むような感じがする、という点が高くしている要因です。



ＧＷも本日が最後です。休むのが当たり前の生活から休まない生活に移行するの、

なかなか大変です。サラリーマンを辞めていれば、こんな悩みはないのでしょうけど、

辞めたら辞めたでやることがなくて暇してそうですし、悩ましくなりそうです。

来週になればすっかり仕事のある生活に順応するのだと思いますので、期間限定の

ぼやきということなのだと思います。



昨日はのんびりペースでブログを書いた後、モバイルルーターの復旧作業を実施。

ＡＩには「機種が古いから新しいやつを買え」としつこく言われ続けましたが、

めげることなく復旧作業を続け、最終的にＡＩが「その設定は国際ローミングだと

思うので意味がない」と言っていた設定をＯＮにすることでモバイルルーターとして

機能するようになりました。ＡＩめ、適当なこと言いやがって（苦笑）



本当はそれを東京１０棟目に置いてくるところまで実施する予定だったのですが、

今日我が家に遊びに来る実の両親の接待のための食材の買い出しなどをしていたら

思った以上に時間を食ってしまい、他のことは特に何もできずじまいでした。

電気代のプランをＡＩに相談しつつ、青春時代に散々聴いてたアーティストの

ライブに行ってきました。久々に生で見れて楽しかったです。



今年は改めてライブに行く回数を増やそうと思っており、既に３回行ってます。

２回は昔から好きなアーティストですが、１回はここ数年で好きになったアーティスト。

新しいのも取り入れていかないとですね。



今日はＧＷ最終日で、実の両親が新居の見学にきます。その後は現自宅に両親を招いて

ランチを振る舞う予定です。嫁ちゃんはここで気を遣って疲れる予定になっているので

夜は外食か出前かになるだろうなあと予想。そして明日から会社です。だるーい。



そんな日常生活のことを書いてばかりでも仕方ないので、本題の富山１棟目の

原状回復のお見積のお話に移りましょう。



富山１棟目は１室の空室がありましたが、もう１室退去予告が来てしまいました。

６年お住まいになっていただいた方なので、残念です。



富山１棟目に関しては、とてもじゃないけど値上げの波は届いておりません。

東京や札幌だと値上げの余地があるのですが、富山市内でもない、最寄りの駅から

徒歩４０分で周りは田んぼや果樹園ばかりの物件とあらば、その見込は極めて低いです。

であれば長期入居の方は退去されないのがベターなんですけど・・・なかなかそう

うまくはいかないものですね。



そのお部屋の原状回復費のお見積が、ＧＷ前に届きました。

金額だけまず見ましたが・・・高いなー（泣）

今は札幌８棟目とか東京２棟目とかのヘビー級リフォームが待ち構えているので、

あまりここでリフォーム代を出したくないんですけど・・・。



ということで、ＧＷの息抜き（？）に、中身をしっかりと見てみました。



まず写真が添付されていたのでそちらを確認。確かに汚れが目立ちます。

床はところどころ剥げているし、クロスの汚れも目立ちます。

壁紙とＣＦはやらないといかんだろうなあという認識は持ちました。



でもそれだけにしては見積が高いです。２０平米程度の１Ｋで２０万以上のお見積は

いくらなんでも高いよねと。では何が原因かを見てみると・・・２つありました。

１つが「床が沈み込む状態の改善」、もう１つが「ウォシュレットの更新」です。



ウォシュレットに関してはメールの中でも「ご提案」となっていたので、これはまずは

採用しないことにすればいいでしょう。本当は更新した方が適切なのでしょうけど、

タイミングが今ではないなと（資金の観点で）。



もう一つの床が沈み込む感じがするという点については、写真だと状態がわかりません。

かといって富山までそれを見に行くわけにもいきませんしねえ。



管理会社さんとしては、入居時クレームに発展する可能性を考慮して対応を依頼して

きているのだと思います。その点は立場的に理解できます。あとは大家側がどれだけの

リスクを背負うかという話ですね。



今の状態だと、その判断をするのも難しいので、管理会社さんにメールで相談を

することにしました。



今回はできるだけ資金の流出を抑えたいこと。壁紙とＣＦは写真の状態から見るに

ご提案通りにやらないといけないと認識したこと。ウォシュレットは申し訳ないが

今回は見合わせたいこと。床の沈みこみは客付にどの程度致命的になるか知りたいこと。

客付ができないのは問題なので、そうならない範囲でコストをカットするのであれば

どのような提案になるかを知りたいこと。



ちょっと無茶ぶりになってしまったかもしれませんが、まずはその前提で考えていただき

ご提案を待ってみたいと思います。



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富山１棟目で新たな退去予告・・・。

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富山１棟目で追加の退去予告が出てしまいました。家賃が安い１階のお部屋です。

家賃安くして募集したいという話がありましたので、ご提案の通り進めていただきます。



今年の繁忙期は後ろにずれている、という話を以前より何人かの方から聞き及んで

おります。最近はだいぶ不動産の賃貸付けのような活動は怠けてしまっており、

現場の声を聞く機会がめっきり減ってしまいました。これはこれで反省点だなと

思っており、どこかで現場の方に状況を伺う機会があってもいいなと思っています。



その意味では、この繁忙期に入ってから現場の方に話を伺ったことがある唯一の機会が

先日の富山１棟目の管理会社さん主催のパーティーでした。このパーティーには

私が大変お世話になっている富山１棟目最寄の仲介店さんの店長さんが来ており、

店長さんと現場の状況どうですかという話をしたことがありました。



富山１棟目は場所が悪い（富山県某市の駅徒歩４０分以上の田舎です）ため、

そもそもの入居希望の方が少ないです。そして変形旗竿地で旗が狭いがゆえに

車の運転に自信がない人は入居を見送るというマイナスな部分もありました。

（私は普通に入れられたのでこの弱点には気がついておりませんでした・・・）



地域最安値になっていれば、とりあえず何とかなる。そして地域最安値に設定しても

札幌の１Ｒや１Ｋに比べれば家賃が高いという札幌の闇を感じざるを得ないのです。

さすがに私も今はそんなヤバい家賃の物件は持っていませんけど・・・。

あ、札幌８棟目の１Ｒがそのヤバいクラスか。三点ユニットの２０平米ちょいの１Ｒ。

でも今回の募集は家賃２４，０００円の管理費４，０００円。ひと昔前だったら

どんだけ頑張ってもＭＡＸ２５，０００円がいいところだったと思います。

昔に比べれば家賃上がったよね、札幌も。



ということで地域最安値に設定はしているのですが、最近の家賃の全体的な上昇機運を

見ているため、もしかしたらワンチャン上がらないかな？と思って、今までよりも

１０００円ほど家賃を高くして募集しておりました。

具体的には、家賃２８，０００円、管理費２，０００円です。

確か、この前に入ってた方が２７，０００円＋２，０００円だったので、１，０００円

アップで募集とした形です。



会話した際は、場所が場所なんでなかなか目立った反響はでてないですねーという趣旨の

お話をされていました（先方はこんな失礼な表現は勿論していません）。

反響が悪いようなら家賃上げた分は戻して貰ってもいいです、という話をその場では

しましたので、何かあれば相談してくるでしょう。



・・・と思っていましたが、１ヶ月後に本当に相談が来てしまいました（泣）

しかも退去というおまけまでついてきてしまいました・・・。



三連休の中日。昨日はブログを更新した後、義母の住宅ローンの話をまとめつつ

１月分の領収書の整理をしておりました。その作業中にふとメールが届いているのが

目に入ったのです。メールの主は富山１棟目の募集を一手に引き受けてくれている

管理会社さんの仲介店の店長さん。先日のパーティーでお会いした店長さんです。



メールの件名冒頭に「解約／条件変更相談」と書いてあるのを見て、残念な方向の

お話であることを認識。気が重いなーと思いながらもメールを開きました。



まず最初に出てきたのは解約のお話。１階の角部屋ではないお部屋で退去予告が

あったということでした。これで空室は２部屋。稼働率は７５％まで下がります。

うーむ、それはあまり嬉しくない。



管理会社さんからご提案の合った家賃は、今までが家賃２６，０００円の管理費が

２，０００円だったのに対し、家賃２５，０００円、管理費３，０００円でした。

総額は変わっていないですね。敷金礼金はゼロゼロ。駐車場が別途税別４，０００円。



たぶんですが、家賃２５，０００円のレンジの検索で引っかかるような賃料設定に

変更したいという意思なのでしょう。トータルで前回と同じ賃料になるのであれば、

これでいいかなと思いました。



続いて条件変更の相談です。既存の空室に関して、賃料を変更したいという相談です。



家賃２８，０００円→２５，０００円

管理費２，０００円→３，０００円



結果として２，０００円ダウン！むむー！と思いました。さっき解約になったお部屋は

当物件の中でも最安値のお部屋だったので、そこと賃料が変わらないということは、

他の部屋の募集もそこに合わせて下げないといけないということか・・・むむむー。



心情的には若干受け入れるのに時間を要しましたが、２部屋空室になってしまうなら

早く埋めた方がいいかと思うことにしました。ということで、これも気持ちを切り替えて

受け入れることにしました。



しばらく空室と無縁な状態で平和だったのですが、いつまでも続くわけはないか。

入れ替わりの時期ということで、粛々とやっていきましょう。



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管理会社さんの新春セミナー＆パーティーに参加してきました。

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昨日は富山１棟目の管理会社さんの新春パーティーにご招待いただきましたので

お邪魔させていただきました。準備、大変だっただろうなあ。ありがとうございました。



突然ですが、私はシステム系の会社に勤めるサラリーマンという身分も持っております。

数年前に会社を辞めると騒いだのに結局辞めずに今に至っており、一部のお友達からは

「やめるやめる詐欺」と言われております。うむ、あまり否定できません（笑）



サラリーマンをやめると騒ぎながらもやめなかった理由は「不満がなくなったから」。

やめると騒いでいた頃はシステム導入をするエンジニアの仕事をしておりました。

現場に貼りついて仕事をすることが多く、お客様支援のフェーズに入るとお客様の

ところにべったりと常駐して支援することも珍しくない仕事です。



この仕事自体は割とやりがいもあったので嫌いではなかったのですが、なんせ時間と

場所を拘束される仕事でした。お友達が東京に来るよーという時も出張で現場に

張り付いていて顔を出せず、平日に内覧会やイベントがあるよーと言われても

同様の理由で参加できず。お客様の都合に合わせて動くので、自分がとりたい時に

有給休暇を取ることもできません。取ったところでお客様支援中なので東京に戻るという

わけにもいきません。



これがある程度の期間で収まるならいいんです。延々と２年も３年もこの状態が続き

もう勘弁してくれ、自分の自由で時間と場所を決めさせてくれ、という気持ちが強くなり

やめるぞというモードになったのでした。



社内でいきなり辞表を出すのもアレなので、周りの同僚や上司にも不満がある旨を

漏らしていたのですけど、その不満を更に上の人がキャッチして、今の部署に異動の

手配をしてくれて、しかも給料も上げてくれたのです。有給は自由に取れるようになり

現場張り付きもなくなりました。辞める理由がなくなってしまったので、辞めると

騒ぐことをやめました（笑）



ということで、エンジニアは引退して、今はお客様フォローアップを行う部署にいます。

これはこれで今までやったことがない仕事なので新鮮な気持ちで楽しくやっております。

５０歳くらいまではやめることを考えるのはやめます（笑）



今の仕事では、年に１回ソフトウェア利用者様向けに大規模なイベントをやっています。

異動した年はそのイベントの運営に関しても携わったのですが、大規模なイベントって

本当に大変だというのはその経験でよくわかりました。何ヶ月も前から準備をはじめて、

当日のプログラム検討や登壇者への打診、料理の選定、会場との調整、社内の調整、

プロモーションのやり方の検討、当日の席次の決定、当日誰がどこに挨拶に行くかの

役割分担、リハーサル、二次会の手配など・・・イベントって本当に大変なんだなと

企画する側になって初めて認識したのでした。



今回、富山１棟目の管理会社さんから新春パーティーの招待状が届いていましたので

私のような富山市でもないド田舎に木造１棟持ってるだけの木っ端のような大家さんが

参加していいのかな？と心配しながらも、図々しく参加させていただきました。



私、基本的にあまり大手の管理会社さんとお付き合いしないタイプの人なんです。

数千戸、数万戸の規模の管理会社さんだと、どんなに頑張ったところで私の存在は

その他大勢の中の一人に過ぎません。だったら小さい管理会社さんと気脈を通じることで

より仕事がやりやすくなり、管理も気合が入ってくれるのではないか。そんな考え方を

しています。少し意味は違うけど、鶏口牛後に近い考えなのかもしれません。



とはいえ、富山という市場はそもそも管理会社さんの数がそこまで多くありません。

私が物件を持っている某市であれば、上記に掲げたような方針で管理会社さんを探すと

たぶん今でもＦＡＸしか使っていない業者さんばかりになってしまうと思います。

それはちょっと私の中では違うんですよね。なので、富山に関しては大手管理会社さんに

管理委託をしております。



管理変更前は５割〜７割くらいの稼働率だったのが、管理変更後は基本的に満室にて

推移するようになりました。今は１部屋空室がありますが、タイミングの問題だけなので

そのうち決まるんじゃないかと思っております。



札幌８棟目と富山１棟目の経験（管理変更で空室率が改善）を経て、管理会社さんの

大切さを改めて認識したのでした。



つまりここまでの話で何が言いたいかというと、そんなでっかいホテルの宴会場を

借りきって大家さんをいっぱい呼んで無料でパーティーを開くような管理会社さんとの

お付き合いをあまりしたことがないので、そんな機会が来たことにびっくりしている、

というだけなんです（笑）



このパーティー、全員がご招待されるわけではないそうです。まあそりゃ万単位の

管理をしているなら、大家さん全員呼んだら大変なことになりますよね・・・。

私は昨年はじめて招待状が届いたのですが、どうしようかなと思案しているうちに

忘れてしまい、結局参加せずじまい。今年も招待状が届いたので、せっかくだからと

調整して参加することにしました。



富山はサラリーマンのお仕事で２年ほど常駐していたこともあり、地元の投資家さんとも

仲良くさせていただいております。行けば誰かしら知った顔がいるだろうと思って

おりましたが、案の定知ってる人がいっぱい。うろうろしてると知った顔の方に

声を掛けられる、みたいな感じで楽しかったです。



新春パーティーはセミナーと懇親会の二部構成でした。



セミナーは最初に管理会社さんの今期の成長方針の説明。これは本当にその通りに

なるならありがたいことだなという内容で、是非実現して貰えればいいなと思った次第。



次に健美家コラムでおなじみの江古田島平八塾長によるしくじり大家さんセミナー。

すんごいざっくり要約すると、目的があればそこに向けた最適なルートが構築できる、

目的がないと道に迷って遠回りする、という内容だったと思います。いやー刺さるわ！

まさに私じゃないですか、目の前のことをやっつけるのは得意だけど長期展望がない人。

だから戦略なく目の前に来たものを適当に買ってしまうわけですよ。目標があれば

そうはならない、でも目標がないからそうなる。サラリーマンを未だに辞めないのも、

辞めて何をしたいという目標がないからです。それがあればとっくに辞めてる。

わかっていたことなので特段ダメージはないですが、まあそうだよねーという

気持ちにはなったのでした。



セミナーの後は懇親パーティー。スタッフの方がものすごい人数で対応しておりました。

来賓挨拶、ダンスショー、ものまねショーなどイベントもいろいろとあり、楽しく

過ごすことができたと思います。



・・・サラリーマンのお仕事でこの手の大規模イベントに携わる立場になったこともあり

こういうのに参加すると「段取り大変だっただろうなあ」とか「あそこの人はこの場合は

こう動いた方がたぶん全体最適になりそうだなあ」とかそんなことばかり考えるように

なってしまいました（笑）



社員さんはタブレットを持って何かを見ながら大家さんに話しかけていたようなので

たぶん自分が関わっている大家さんに挨拶をするような指示が出ていたのでしょう。

私もお世話になっている最寄の店舗の店長さんが声をかけてくれて、ご挨拶をさせて

いただくことができました。



そんな風に裏側ばっかり見ていたアレなやつでして、すみません（苦笑）

管理会社の皆様、大変お疲れさまでした。ありがとうございました。



現地では久しぶりにお会いする大家さんやちょいちょいお会いしている大家さんなど

いろいろな方とお話をさせていただき、楽しかったです。

二次会を何人かの大家さんと楽しんで、その日は終了となったのでした。



お友達大家さんから「来年も来てね！」と言われましたが、富山１棟目が売れたら

もう誘って貰えなくなっちゃうんですよー・・・売らない方がいいんか？（汗）

そしてそもそも全員誘って貰えるわけじゃないから、来年も招待されるかわからないし！

でもまあそういう機会に恵まれるのであれば、また遊びに行こうと思ったのでした。



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富山１棟目の空室の通電が大家負担なく自動化されるとのこと。

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富山１棟目の管理会社さんが「空室の通電を無料で行う」サービスを導入したという

連絡がありました。これは嬉しいですねー！よきサービス。



富山１棟目。たまたま富山の不動産会社さんにご挨拶にお伺いしたことがありましたが

その時に出してくれた古くて田舎にあるアパートがとても安かったので、この値段なら

多少何かあってもいいやと思って買付を入れて購入したやつでした。



売主さんがなんでこの価格で売り出したのかがよくわからないくらいのお値段。

当時の妄想利回りは１００％でした。１年で購入金額を回収できるレベルです。

売買価格、数百万。最初情報の価格を見た時「あ、区分なのかな」と思ったくらいです。



安いのでそれなりに難はありました。１部屋は天井に穴が開いて崩壊しているとか、

電気温水器から漏水しているとか、融雪装置がないとか、駐車場に入る旗竿上の通路が

狭くて運転が苦手な人にはちょっと怖いとか、隣地の方が若干気難しいところがあり

管理会社さんが気を遣うとか、立地がド田舎で反響が薄いとか、外壁が水に濡れて

浮いてるところがあるとか。まあいろいろと問題はありましたけど、２５平米程度の

１Ｋの普通の物件で駐車場も部屋数分あるものですから、少なくとも買った価格を

考慮すれば損はしないだろうと思っておりました。



一通りリフォームして、配管を引き直してプロパンガスに変更して、融雪装置をつけて、

大規模修繕もして、パリッと生まれ変わらせることに成功。満室にはなかなかなって

くれなかったのですが、元々の管理会社さんが「遠隔地なので管理を辞めたい」と

言い出したので、やむなく変更した新しい管理会社さんが空室対策に力を入れており

客付も強いところでしたので、入居率が改善して満室を達成することができました。

最近は割と満室〜１部屋空室くらいをキープできております。



現在は１室の空室があります。これから繁忙期なので、３月末までに埋まることに

期待したいところです。



また、並行で売却にも出していますが、いろいろと条件は悪いので、売れる気配は

今のところありません。買付はたまに入るのですが、融資で崩れていきます。

現金で購入できる方はもっと安い価格じゃないと買わないでしょうから、しばらくは

このまま寝かせておいて物好きな人が現れるのを待つのかなあ、と思っております。

我ながらのんびり構えているなあと思います（笑）



売るにしても満室の方がいいと思うので、空室に関しては早めに埋まるといいなと

思うのでした。



さて、そんな富山１棟目なのですが、先日管理会社さんから送金明細以外の封書が

届きました（送金明細と清掃の記録のみ電子化され、他は紙のままという謎仕様です）。

その中にお手紙が入っておりましたので、何だろう？とチェックしてみると・・・



空室を自動的に通電する仕組みを導入する、というお話でした。

しかも空室の間の電気代は電力会社さん持ち（！！）とのこと。



内見時に電気が通っていないと、夜の内見ができません。よって、空室を通電させるのは

基本的なことと思っております。



その一方で、ここ数年は全国的にスマートメーターが導入され、今までみたいに

電力会社のスタッフの方が現地に行かないと電気の停止ができない、ということが

なくなりました。スマートメーターがない時代だと、電気の契約がなくても通電が

されているケースが多く、契約なしでも利用できる状態がありました。しかし、

スマートメーターに変わったことで、契約終了とともにリモートで電気の通電を

停止させるように運用が変わり、リフォームや内見などのための通電にも契約が必要に

なっております。



電気を使う以上契約が必要。これは正しい話だと思いますので、そのこと自体に

異を唱えるつもりはないのですが・・・いちいち契約しないとリフォームもできないと

いう手間に関しては非常に面倒だと思っております。管理会社さんの管理業務の手間も

増えるので、なんか大変だなと思うのでした。



そんな面倒な業務から解放され、かつ電気代まで電力会社さん持ちとはすごい。

あまりにも虫のいい話すぎて、私は読み方を間違っているのではないか？と何回も

書類を読み直してしまいました（笑）



電力を供給するのは「電力斡旋業者様」とのことです。管理会社さんが負担する

わけではなく、どこかの新電力の会社さんが供給するみたいですね。ふむ。



大家サイドとしては嬉しいお話ですが、これってその電力斡旋業者様にとっては

どこにキャッシュポイントがあるんだろう？電気代は出す、大家からはお金は取らない。

となるとどこからお金を貰うのか。



考えられる可能性は「管理会社さん」「入居者さん」でしょうか。入居者さんが

その新電力の会社さんと契約することが一番の収益源になるのではないかと予想します。

もしかしたら管理会社さんに紹介料とか払う代わりに、空室の電気代を負担するような

約束事をしているのかもしれませんね。



新電力の電気代が、他に比べて高いとか、そういうことがなければいいのですが・・・。

まあもうそこは、私の目の届く範囲を超えているので、気にしないことにします。



誰にもしわ寄せはなく、関係者がみんなハッピーになるビジネスモデルであれば

そういうのはどんどん導入してほしいですね！ありがたいことです。

管理会社さんの努力に感謝します。



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富山１棟目に買付をいただきましたが、結構な指値を食らって悩む。

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富山１棟目に買付が入りましたが、２０％オフの指値がガッツリ入っております。

うーん、これはどうしたものか。別に持ってて困る物件でもないからなあ・・・。



気がつくともう今年も１０日ほどで終わってしまいます。時が経つのが早すぎて

恐ろしいです。こうやってどんどん老化していくのであれば、可及的速やかに

やれること・やりたいことはやってしまわないと。人間の時間は有限です。



とはいえ、自分のやりたいことだけではなく、家族の希望も重視しないとです。

その辺のバランスって大事ですよね。私一人の要望だけで済むのであれば、年がら年中

旅行に行って飲み会して音楽聴いてライブ行って・・・でいいわけですけど、それだと

嫁ちゃんが冗談じゃないって話になります。私だって嫁ちゃんと過ごす時間を

大切にしたいと思いますので、お互いの気持ちや要望をすり合わせていきながら

うまくやっていくことが肝要と言えるでしょう。



先日、お友達大家さんがお墓の話で盛り上がっておりました。

女性目線ではご主人のお墓に一緒に入りたくないという層が一定数いる、と。

ご主人のことがどうこうではなく、縁もゆかりも薄いご主人の実家のあるお墓に

入っても、知ってる人もろくにいないから嫌だ、みたいな意見もあるようです。



昔は大家族であり、結婚したら女性は男性の実家に住むのが普通というところも

あったのだとうと思います。その感覚からすれば男性の実家のお墓に入るのは

ごく普通だったのでしょう。でも今は核家族化しており、三世代同居みたいな家は

むしろ少数派になっています。少なくとも東京ではほとんどお目にかかったことが

ありません。その辺の価値観のずれがこういう見解を生むのだろうなと想像しました。



この話を嫁ちゃんにしたところ「私は一緒のお墓がいいな〜」と。あらまあ、嬉しいこと

言ってくれちゃいますね。それだけでご機嫌になった単純な私です。今日は秋葉原に

サラリーマンのお仕事で必要なものを買いに行きますが、オタ活グッズとかほしいって

言われたらホイホイ買っちゃうと思います（笑）



そういう気持ちでいてくれる嫁ちゃんとの時間も大切にしたいと思いますので、

自分がやりたい旅行とかも少しバランスを取りながら実現しないといけないですね。

家にはかわいい猫もいますので、それも含めての家族の時間を大切に。



出かけすぎないことが嫁ちゃんの要望の一つです。一緒に出かけるという選択肢は

あまりありません。嫁ちゃんの至福のひとときは家でゲームしたりマンガを読んだり

している時間ですから。外出はあまりしたくない引きこもり体質です。



そう考えると、遠方の物件も少しずつ減らしていった方が、私の出張回数が減るので

嫁ちゃんにとってはいいのかな？なんて少し思ったりもしたのでした。

少なくとも私の寿命が尽きる前には、遠方の物件は極力減らしておかないといけないと

思ってはおります。まだ何十年も先のこととは思っていますけどね。



そういう動きと関係あるわけではないのですが、別の理由で富山１棟目を売りに出して

おりました。富山１棟目はキャッシュフローは生みだしますが、資産価値としては

かなり弱いので、銀行評価を上げるために売却して現金化した方がいいのではないか、

というアドバイスをいただいていたのです。それは確かにそうだなと思って売りに出して

いたのですが・・・融資付には非常に難がある物件なので、融資を使いたい人は

融資が伸びず、融資を使わない人にとってはそこまで魅力のある物件ではないという

中途半端なポジションを確立。たぶん２年以上売れてないと思います（苦笑）



一度現金で買付をいれるという話もあったのですが、結局買付書類を各直前に

気が変わって買付を入れるのをやめてしまいました。これが一番残念でした。



そしてそこからは無色透明、無味無臭、一事無成、有為無常、今昔無双・・・

いやすいません、ただ無がつく言葉を並べただけですが、とにかく反応なし。

そんな状態が続いており、私もすっかり諦めモードで淡々とキャッシュフローを

稼いでくれていればいいやという感じになっておりました。



そんなある日、電話が鳴りました。見ると富山１棟目の売買仲介をお願いしている

仲介業者さん。この方、買付が入った時だけは電話をかけてくるので、もしかしたら

これも買付なのでは？と思ったのですが・・・仕事中なので仕事の後で折り返しを

させていただきました。



案の定、買付が入ったという話でした。うんうん、よかった。ありがたい！



しかし・・・２０％程度の指値が入っているとのことです。

指値を入れられてまで売る意味あるんかなー？という感じはしちゃいます。

持ってて損する物件でもないですしねえ。



指値の理由なのですが、保有している現金と融資で出せる金額がそこだから、

ということのようです。なるほど・・・ほしいけどこれしかお金ありません、

みたいなノリってことでしょうかね。



正直なところ、別にそこまで無理して売らなくてもいいんじゃない？という気持ちも

なくはないのですが、売れるときに売っておくのもいいことのような気はしております。

売りたくてもすぐに売れないって時はあると思いますしね。



それに、別件でちょっと現金があった方がよさそうな話もないわけではないので、

そこまで考えると多少の指値は受け入れて売却も進めるのも一案かなと思いました。



ただ、やっぱり２割の指値はでかいですよねえ。なので、もうちょっと買いあがりは

検討できないかを仲介業者さんに聞いてみました。難しいかもしれないけど、融資の

状況で相談してみるという回答でした。



正確なところは顧問税理士の先生に聞かないとあのですが、ざっと考えた感じだと

税引前ＣＦで家賃３年分ちょっとくらいの手残りかなと思うんです。そうなると、

税引後だともうちょっと減ってしまうわけで。果たしてどうなんかなーって気持ちは

なくはないです。



その一方、今回の買付金額から購入価格とリフォーム価格の合計を引き算すると

ちょうどその差益くらいにはなりそうなんですよね。そう考えると落としどころとしては

悪くないような気もしてきます。



とりあえず仲介さんの回答待ちってとこで、今は待ちの姿勢ですね。

売るか売らないか微妙な線なので、引き続き悩もうと思います。



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