札幌７棟目の漏水、ようやっと片付きました。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在６位です。休日はどうもブログが遅筆になりがち。

応援クリックよろしくお願いします→



札幌７棟目の漏水の件、一通り対応が完了しました。工事も終わり、保険金も支払われ

あとは義母が管理会社さんに修繕費を振り込むだけです。ひと段落ですねえ。



札幌７棟目の漏水事故。過去にも発生しております。原因はピンホール漏水です。

原状回復等やる中での経験から、銅管は存在していないはずだと管理会社さんは

認識していたのですが、なぜかキッチンの一部にだけ銅管が使われておりました。

ピンホールが起こらないよう処置はしてあったものの、まれに漏水が発生して

しまうようです。



今回の件を含め、過去に２部屋これが原因の漏水事故が発生しております。



１回目は初物なので原因の追究にとても時間がかかりました。いくら調べても原因不明で

これ以上はご入居いただきながらの工事は難しいということで、有料入居者様に

泣く泣く出て行っていただき（しかも引越にかかる諸々の費用はこちら負担！）、

私は費用面と稼働率の面で、管理会社さんは原因が見つからない面で、お互いに

半べそかきながら頑張ったものでした。



最終的に、キッチンの一部に銅管があり、そこからピンホール漏水していることがわかり

ようやく終息したのでした。あの時の被害額は甚大でした・・・保険が出なかったら

辛かっただろうなあ。ていうか転居費用とかは保険で出なかったんですけどね！（泣）



そして２回目は今回ようやっと収束してくれた１階のお部屋でした。

前々から結露が出やすいお部屋だったのですが、１階だからそうなのだろうということで

除湿器を差し上げたり換気を促したりしていました。ここ何年かでその結露が

更にひどくなっているという報告もあったのですが、管理会社さんがふと、もしかして

ピンホール漏水なのでは・・・と思い、調査を始めたらビンゴだったのです。



そこからは、実際にピンホール漏水なのか検証したり、ピンホール漏水が確定したので

被害額を算出したり保険会社さんに申請したり住みながら復旧させるにはどういう

段取りで工事をしたらいいかを考えたり・・・管理会社さんは休まる暇もなかったと

思います。ありがたいです。感謝の念に堪えません。



この辺の細かい経緯は過去ブログをどうぞ。

その１

その２

その３

その４

その５

その６

その７



工事が始まってからも、入居者様が現場の職人さんにここを直してほしいとか

あれをこうしてほしいとか勝手に要求していたらしく、職人さんにはそれを引き受けない

ように話をして、入居者様には勝手に注文を付けないように話をして・・・みたいな

私からは見えない苦労話がいっぱいあったそうです。



更には、保険会社さんとの金額の折衝に関しても、保険代理店さんと管理会社さんと

私の３人のＬＩＮＥグループを作ってあれこれと会話させていただいたり、時には

私の代わりに保険代理店さんに直接情報を出して貰ったりと、八面六臂の活躍で

サポートいただきました。



書けば書くほど感謝の念しかありません。本当にありがとうございます。



保険代理店さんも、なかなか希望の金額に達しない中、一緒に知恵を絞ってくださり

保険会社さんとの交渉も率先して対応いただきました。結果としては最初の査定額から

動くことはありませんでしたが、ご尽力いただいたことに感謝申し上げます。



いろいろとドラマもありましたが、先日管理会社さんから工事が完了した旨のご連絡を

いただくことができました。一部まだ部品が届かないため９月に入るものもあるとの

ことでしたが、基本的には完了です。なので請求書も送られてきました。



期せずしてですが、保険会社さんからの保険金の入金もありました。

払えそうなのでよかったです。振込が終われば、こちらが対応する件については

終わりです。あとはその９月の残工事が完了すれば、本当の意味で終了。

長引いてしまいましたが、何とか無事に終われて良かったです。



ピンホール漏水を見抜けずに長期にわたってご不便を強いてしまった入居者様には

申し訳なく思います。管理会社さんが上手に関係構築をしてくださったからこそ

退去もなく大きな問題にも発展せず、穏便に済ませられたのだと思います。

この点に関しても感謝しなくてはなりません。感謝することだらけです。



ということで、長きにわたって大変だった漏水問題も無事完了しました。

関係者の皆様、改めましてありがとうございました！



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

札幌７棟目の原状回復終了。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在６位です。最近はアニメ主題歌がヒットする傾向ですね。

応援クリックよろしくお願いします→



札幌７棟目の入居に向けての原状回復が無事に終わりました。追加工事として、

ウォシュレットの交換が発生してしまいました。エアコンも追加しております。



以前ブログに書いていた札幌７棟目の原状回復の続き（顛末）です。



札幌７棟目と言えば原状回復が高いという印象がすっかり板についてしまいました。

２ＬＤＫ間取りなので、原状回復するスペースが多く、１Ｒや１ＬＤＫに比べると

設備も少し仕様がいいので、結果としてお金がかかるという構図になっています。



あと、これはむしろいいことなのですが、長期入居の方が１ＬＤＫ間取りに比べて

多いので、原状回復もそれに合わせて（？）対応する部分が増えてしまいます。

悪いことではないのは重ね重ね承知しているのですが、お金かかるよなーという

残念めいた気持ちは出てしまいますね・・・。こまごまと入退去がある方が広告料など

出費が出てしまいがちだし、原状回復もちょっと効率が悪いのは頭ではわかって

いるのですけれども。



入れ替わりが多ければ多いで文句を言うし、入れ替わりが少なくて原状回復費が

一撃で多く成ればなったで文句を言う。人間ってどうしようもない生き物ですね。

（人間でひとくくりにしちゃったけど私だけだったらごめんなさい）



ということで、札幌７棟目の１０年程度お住まいになっていただいたお部屋の

原状回復ですが、結果としてお値段９０万ちょっとということになりました。

おえー。



とはいえ、１０年程度になると１００万単位の原状回復がかかることが過去の事例からは

多かったので、それを思えばマシな方かもしれません。



この物件の原状回復のポイントは

・エアコンを設置するか？

・キッチンの一部の銅管を更新するか？

の２点が判断を迫られるポイントになります。



今回はエアコンの設置をしました。最近の札幌はいくらなんでも暑すぎるので、

エアコンがないと入居付けに悪影響が出るという判断をしております。

札幌のエアコン工事って、東京に比べて高いんですよね。物件自体がエアコンを

設置しない想定で作られているからなのか、その辺は謎ですが、東京と同じ感覚で

エアコン設置を依頼すると恐ろしい値段を請求されます。エアコン本体と工事で

１５万とか普通にかかるので、北海道ビギナーの方はご注意ください。



銅管に関しては、本当に謎の仕様になっております・・・。

他の場所は銅管ではないのに、なぜかキッチンの一部だけが銅管になっております。

これが原因で２回ほどピンホール漏水が発生しております。予防修繕の面では

交換が望ましいと思いますが、発生したら保険で直せるというのもありますので、

こちらは対応しない選択をすることも割とあります。今回も対応しませんでした。



ということで、エアコンを追加するとだいたい１００万を超えるのですが、今回の請求は

９０万ということでいつもよりちょっと安いかもしれないと思っておりました。

当初見積になかった項目として、シャワートイレから漏水が発生していたので、

そこを交換したという話がありました。それでもいつもより安いならありがたいです。



金額が大きいので相殺はしないので振り込んでください、とのことでしたので、

義母に依頼して振込をして貰いました。ネットバンクを使わない義母で、かつ融資を

受けた金融機関さんの口座に家賃と経費を集約するスタイルなので街中にある支店に

振込に行かなければならないとぼやいておりましたが、そんなこと言いながらも

すぐやる課の本領を発揮して割と早めに振り込んでくれました。



その後、このブログを書くにあたって、請求書の明細を改めて眺めておりました。

洗面台やビルトインコンロの交換が発生しているから値段が上がっているんだろうけど

１０年経過してるとやむを得ないのかなあ、実際自宅の洗面台も調子が悪くなって

１０年ちょっとの時に交換したしなあ・・・などと思いながら眺めていましたが、

ふとその時気づいたのです。エアコンの工事項目がないことに。



おや？と思って管理会社さんに聞いてみたところ、エアコンは７月の段階で送金と相殺で

支払って貰っています、とのこと。え、そうだったのか・・・。エアコンの請求書を

確認すると、１６万ちょっとでした。



結局１００万オーバーでいつもと同じでした（苦笑）

送金明細見なさすぎ問題ですね、私。



そんな感じで、ぬか喜びしたアホな私を笑っていただきたい水曜の朝だったのでした。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

札幌７棟目の漏水被害、結局査定額は変わらず終了。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在６位です。今日は水槽の水替えとか一部の領収書とかやるかー。

応援クリックよろしくお願いします→



札幌７棟目、結局最初の結論から一切妥協されず、腹立たしい気持ちを持ちながらも

当初内容にて手続きを進めることにしました・・・。



すっかり大長編になってまいりました、札幌７棟目の保険金申請のお話。

結露だと思ってたものが実はピンホール漏水が原因だったので、原因箇所を直すと共に

見解が誤っていたことによる被害拡大に対する入居者様への賠償と修理費に関しての

保険金請求をしたのですが、結果はなんと半額しか払えないというお話になってしまい、

それはいくら何でもどうなの！？と再考をするよう依頼していたのでした。



詳しいあらすじを知りたい方は、以下の各回へのリンクをご参照ください。



その１

その２

その３

その４

その５

その６



さてさて、保険会社さんに対して、管理会社さんが仰っていた「クローゼットの中が

濡れていたのを鑑定人さんも見ているはず」という見解を踏まえ、再度ご検討を

お願いしておりましたが、結構な時間を経てその返答が返ってきました。



「そのような事実は確認していない」と鑑定人さんは仰せだということです。

よって、再考はできないという回答でした。



・・・となると、どっちかが誤認しているかとぼけているということですか？

水に慣れてるか濡れてないか、同じものを見て見解が割れるというのは少し考えにくいし

なんかこう・・・釈然とはしないですよねえ。



私は管理会社さんのことを信頼しているし、管理会社さんのご意見が正しいという

論調に立った方が私の利益になるので、管理会社さんの立場が正しいと考えます。

打算的ですが、しょうがないです。



なので、なんでそんな食い違いが発生するの？という点を疑問視しており、

保険会社さんが保険金を払いたくないから適当なことを言ってない？という疑いすら

持ってしまっております。まあ、言ったところでどうにもなりませんが。



こちらも物証があるわけではないので、今後同様なことが起こった場合には、

鑑定人さんと一緒に見たところは逐一写真を撮るなどして証拠を作っておくという

動きを取ることになるのかなと思いました。



管理会社さんも、じゃあ仮にずぶぬれになって入居者様が不便を強いられたとしても

現場は鑑定人さんが来るまで保存しなくてはならないということになるのか、だったら

依頼と共に即来てくれないのは困りますよね、と憤慨されているように感じました。



管理会社さんとしては、腹は立つもののこれ以上何かを言って変わる可能性が

低いのであれば、今提示された費用の範囲でできることをやります、ということで

業者さんとの調整に入ってくれました。そして結論としては、できることだけを

保険の範疇でやる、ということで入居者様とも業者さんとも合意してくださったと

いうことです。本当にありがとうございます。



あとは私の気持ちが収まらないところをどう折り合いをつけるか、です。

直接見たわけではないですが、双方の意見が矛盾していることが気持ち悪いです。



保険代理店さんとその辺を電話で打ち合わせたのですが、保険代理店さんとしても

何とも言えないよねということで、勝ち筋が見えない感じになっておりました。

本社に直接文句を言う？→結局同じ人が再調査をするだけであまり効果がなさそう

何か査定が変わる話は？→新しい見解がないと変わらないかも・・・

という感じで、保険代理店さん含め手詰まり感がありありと出ています。



最終的に、保険代理店さんが「雰囲気的に少しは査定額増の余地があるかも」と

言ってくださったので、もうここは理論ではなく、とにかく腹が立っていておさまりが

つかないから、もつちょっと査定額頑張れない！？という泣き落としの方向で

詰めていただく、ということで合意しました。



くしくもこの頃、管理会社さんより連絡があり、工事のためにボードを剥がして

確認した感じで言えば、査定対象外となったお部屋の一部は確かに壁の状態からすると

漏水が原因ではないかもしれない、と感じたそうです。ただ、玄関に関しては

やっぱり漏水の可能性を考えてもいいのではないか、というご意見でした。



ということで、それを保険代理店さんにお伝えして、玄関くらいは査定の範囲に

入れてもいいのでは、他は違うということでもいいので、としました。



保険代理店さんがその話を持ち込んでから約１週間。回答が戻ってきました。

結論としては、増額なしでした。漏水原因箇所から離れており、子供部屋の状況から

考えても原因であるとは考えにくい、ということでした。



歩み寄りなしかよー！と腹立たしい気持ちになりましたが、これ以上話をしても

何も変わらないでしょうね・・・。結局のところ、どっちの認識が正しいのかは

わからないので、自分に都合のいい立場を正しいと考えて話をしてきましたが、

解体してみたらその状態から漏水が原因と思われる範囲が少し少なかったという

コメントもあったので、その意味では管理会社さんが私に対してひいき目で見てくれて

少し範囲を大きく見積もっていた可能性もあるのかもしれません。



保険代理店さんには、ここまでのご尽力に感謝する旨をお伝えした上で、保険会社さんに

対しては納得して受け入れたわけではなく不満が大いにあることを厭味ったらしく

伝えておいてください、と言っておきました（笑）



残念な結末ではありますが、これで進めるしかないですね。

あとは現場を見ないで会話をすることに限界があることもわかりました。

この辺は毎回見に行くのは大変なので、写真の撮り方とか鑑定人さんと一緒にいるときに

うまくやっていただくようお願いをするとか、その辺で工夫をする必要があると

いう認識を持った次第です。



ということで、大長編になりましたが、この話もこれでおしまい。

あとは管理会社さんにて復旧工事を行っていただき、保険金が支払われたら、

それを使ってお金を払うことで、一通り終わりです。

次に活かしたいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

札幌７棟目の保険金支払金額が見積の半額でした・・・。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在６位です。本日は運命の健康診断（団信の成否がかかってます）。

応援クリックよろしくお願いします→



札幌７棟目のピンホール漏水からの漏水被害に関する保険金申請、支払の回答があるも

満額回答には程遠い半額回答でした。現在異議申し立て中です。



ここまでのあらすじ

ずっと引っ張っている札幌７棟目のカビ問題。１階のお部屋で結露やカビが酷いという

話が昔からあったのですが、１階なので使い方の問題ではないかという話でスルーして

しまっておりました。別の部屋で台所のごく一部だけなぜか銅管が使われており、

そこからピンホール漏水していたという事故があったことを受け、もしかして・・・と

１階のお部屋も調べたところ、銅管からピンホール漏水していることが確定。

漏水の原因箇所の銅管を交換すると共に、原状回復やカビが出てダメになってしまった

家具の弁償分のお見積を出していただき、保険会社さんに保険金を申請したのでした。

しかし、申請から１ヶ月、現地調査から３週間経っても返答なし・・・。



詳細については過去ブログをどうぞ。

その１

その２

その３

その４

その５



さて、実は前回の更新（その５）を書く前に、保険代理店さんが保険会社さんに

結果が出てくるのが遅いから早く出すよう申し伝えてくれておりました。そのおかげなのか、

ブログを書いた後割と早めに「入居者様に対する賠償保険金（建物管理賠償責任保険）」の分の

保険金支払額が通知されました。今回は事故のあった箇所を修繕する分の保険と、入居者様の家財の

弁償をする分の保険の２本に分けて申請されております。そのうちの家財に対する賠償の分が

今回回答をいただいた保険ということになります。



気になるその金額は・・・



　約　半　額　を　支　払　う



半額だけなのかよ！おーい！これじゃ賠償できないじゃないの！どーすんのよこれ。

いともたやすく行われるえげつない行為（Ｄ４Ｃと言ったところか！

やつらスタンド使いか！（ジョジョ第７部）



・・・すみません、スタンドのくだりは書いてみたかっただけなのでどうでもいいです。

問題はなぜ半額しか認定されなかったのか？ということ。



保険会社さんからのコメントが一緒に届きました。

居室全体でカビが発生している状況は確認できたが、湿潤状態が長期にわたったことで

発生したカビであるとの判断から直接的な水ぬれ損害と認定される範囲の家財を

賠償額の算定対象といたしました、とのことです。



添付されていた図面を見ると、だいたい半分くらいの面積が直接の漏水被害の箇所と

保険会社さんが判断している様子が見てとれました。



私は現場を見ていないので、これが妥当なのかが正直なところわかりません。

なので、管理会社さんにこの結果を送り、どう思うかヒアリングをしてみました。



管理会社さんからも、被害認定されなかった洋室のクローゼット内とかもビシャビシャに

水濡れしていたのを確認しているはずなのに、それを見た上で直接の水濡れではないと

仰るのは納得感がない、とのことでした。



湿潤状態が長期にわたってカビになったということであれば、ビシャビシャに

濡れているという状態とは少し矛盾するように感じます。水濡れではなくしっとりと

湿り気があるくらいの話であれば、直接の被害ではないのかもしれません。

でもビシャビシャであったということであれば、リアルタイムに漏れている箇所で

影響があったと考える方が妥当性があるのではないかと思っています。



ということで、保険代理店さんにはお手間を掛けさせてしまい申し訳ないと思いつつ

この結果はちょっと納得できないので被害範囲の再考をお願いしたい、ということを

お伝えした次第です。保険代理店さんも、半額はないわーと思ってくださっていたようで

すぐに保険会社さんにその旨を伝達くださり、再度検討をするよう依頼してくれました。



そこから数日して、火災保険の分の保険金支払額の連絡も来ましたが、そちらも同様に

半額程度。同じような基準で判断したのだと思いますから、まあそうなりますよね。

こちらも同様に再考をお願いした次第です。



この話をしてから２週間が経過しますが、保険会社様からはまだ回答がありません。

回答が遅くなったことによる追加工事（エアコンの再設置と再々取り外し）が

追加されているからというのはあるのかもしれませんが、それにしても遅いです。



少なくとも半額の支払までは確定したので、管理会社さんにてできる範囲での

原状回復工事を進めていただくという動きをとってくださっています。

こちらからお願いしようかと思ったら、先回りしてそういう手配をしますという連絡を

いただきました。やっぱり頼りになります。



保険会社さんの判断が変わり、満額回答になることを祈ります！



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

札幌７棟目、原状回復費は高いけど申込も早い。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在６位です。第一回がいよいよ本日。

応援クリックよろしくお願いします→



札幌７棟目に入居申込をいただくことができあｍした。毎度のことではあるのですが、

管理会社さんが有能なので埋まるのが早いです。ありがとうございます。



札幌７棟目は微妙な立地のファミリー物件です。悪い立地ではないけど良い立地でもなく

ファミリー間取りなのでうまく引きが良くやれている、という感じでしょうか。



購入した時は割と安いお値段で貸しているケースが多かったように感じています。

なぜか空室も多く、募集条件が悪いわけでもないのに埋まっていないという不思議な

状態でした。



オーナーチェンジで購入した後は、管理会社さんを変更して家賃や募集条件を

いじって募集。ほどなくして全部埋まり、その後は入れ替わりごとに家賃を上げて

募集していますが、おおむね１ヶ月以内に入居が決まっております。



管理会社さんを変更したことが一番の成功要因だっただろうと思います。

管理変更がわかった後の前管理会社さんの非協力的な姿勢は目に余るものがありました。

そりゃ面白くないのはわかりますよ。でもそんなあからさまに協力しないとか、

大人なんだからやめてほしいですよね・・・。



客付業者さんにもちょろっと聞いてみましたが、案の定その管理会社さんの評判は

著しくなく、鍵も必ず管理会社さんに取りに行く必要があるのだとか。なるほどねえ。

埋まらなかった理由はまさに管理会社さんにあったということでしょう。



そんな経緯もあり、この物件に関しては本当に管理会社さんのおかげで成り立ってると

思っている私です。いつもありがとうございます。



今回も、１０年以上お住まいのお部屋で退去予告が出てしまったのですが、

管理会社さんと打ち合わせた結果、募集は８０００円アップで開始することに。

最近はあらゆるものが高くてキツイので、あげられる時にあげていかないとですね。

ここまでドカンと上げる提案をしてくれることにも感謝なのです。



原状回復のお見積が先日出てきましたが、全面貼り替えでコンロの交換なども

発生してしまい、エアコンを合わせると１００万コースになってしまいました。

おえー、と気持ち悪くなりましたが、８０００円アップで申し込んでもらえるなら

利回り１０％なので・・・少しは納得感も得られるというもの（と自分に言い聞かせる）



そのお見積を送ってきた際に、一緒にしれっと「入居申込をいただきました」という

文言が含まれていました！うおー、８０００円アップで決めちゃったよ！ありがたい！

（本当は少し前にＬＩＮＥで聞いて知ってたのですが、やや大げさに書きました）



今回のお申込をいただいたお客様は、ド安定の超大手企業勤務のご家族です。

法人契約で、子供１人ありの３人入居です。属性などは申し分なしです。



広告料が３ヶ月と相場より高めになっていますが、その分敷金を１ヶ月頂戴してます。

この辺は管理会社さんが調整してくれているので、その流れに乗っております。

特に私の方で気持ちを込めているわけではありません。うまくやっていただいているなら

それに任せます（他力本願寺）。



東京の空室が拡大している中、札幌７棟目は好調で助かります。

札幌の空室は札幌６棟目の１室と札幌１３棟目の１室のみで、状態としては

悪くないかなという感じです。東京に注力した方がよさそうだなと。

あと売却物件もそろそろ反響状況とか聞いてみよっと。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。