札幌７棟目のリフォーム代が高めだったけど入居申込もセットでついてきた。

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札幌７棟目のリフォームのお見積が出てきました。２年しか住んでない割に高い・・・。

それにはちゃんと理由があり、かつ入居申込というお土産もついてきておりました。



繁忙期が後ろ倒しになっていると言われている今年の繁忙期の傾向。引越屋さんが

予約できないとか、引越が高すぎるとか、そういう事情があるような話も聞いたのですが

それ以外にも理由はあるのかもしれません。知らんけど。



とにかく言えることとしては、２月後半から退去予告や入居申込の動きが多くなって

きたということです。繁忙期開始時の空室は、札幌１３棟目１室、東京８棟目１室、

仙台１棟目１室、富山１棟目１室でした。１月に入ってから札幌８棟目と札幌７棟目に

退去予告が届いたものの、入居の動きはなし。２月後半になってから、東京８棟目に

入居申込をいただき、富山１棟目に追加の退去予告。３月に入ってから札幌８棟目で

追加の退去予告をいただき、札幌７棟目で入居申込をいただく。そんな感じです。

２月後半からバタバタと動き始めている感じがします。残念ながら退去方向への

動きの方が多くなってしまっていますけど。



現在の空室は札幌８棟目２室、札幌１３棟目１室、仙台１棟目１室、富山１棟目２室。

繁忙期開始前の空室が４室だったのに対し、現在は６室です。

退去予告４室、入居申込２室。差し引きして２室の空室追加。

３月の動きでなんとかこの空室を減らす方向に動かしたいところです。



さて、既に冒頭の内容で「あ、入居申込あったのね」と思い切り本日のブログの

ネタ晴らしというか結論を書いてしまったというか、そんな状態になってはいますが

札幌７棟目の入居申込とリフォームの話について書いてみたいと思います。



こちらは１月後半に２月末退去という形で退去予告をいただいておりました。

２月か〜と思ったけど、結果として繁忙期前半での退去という雰囲気になったのは

今年の繁忙期の動きが遅かったからに他なりません。これはありがたい話です。



札幌７棟目は物件自体も管理会社さんも優等生なので、あまり心配はしてませんでした。

心配があるとすれば、２ＬＤＫという間取りゆえに、リフォーム代がかさむ傾向がある、

ということです。



しかも今回は管理会社さん曰く「近隣相場と比べてもかなり高い家賃の部屋なので

それなりのグレードでリフォームを仕上げないといけないかも」という話をされており

なんとなくお金のかかる予感が最初からしておりました。入居から２年で退去なので

奇麗でリフォームする必要はありません、みたいな展開があればいいなという期待は

していたのですが、少なくともエアコンがついていないということなのでそれを設置する

必要はあり、これだけで１５万前後になることはほぼ確定。果たしてどうなるかなあ。



３月になって、ちょうど私が仙台にいるときに、管理会社さんの担当の方から

リフォームのお見積金額の確認のご連絡をいただきました。６０万円台でした。

うーむむむむ、２年で退去にしては痛いリフォーム代であります。



管理会社さんは東京ルールに基づいてきちんとした対応をしてくださいます。

決して大家有利な判定をすることもなく、かといって入居者様に責があるものを

見逃すでもなく。その公平さは信頼に値するものがあります。



今回も入居者様の責となるものは入居者様へのご請求とした上で、それ以外のものを

私のところに請求してきております。それでも６０万オーバー。くらくらしました。



内容を見ると、設備交換やちょっとしたバリューアップの内容が多かったです。



ビルトインコンロは錆だらけになっているので、賃料を考えると交換が望ましい。

温水洗浄便座も古いので、賃料を考えると交換が望ましい。

キッチンカウンターの板があることで冷蔵庫が入らないため、幅を広くするために

カウンターをカットしたい。

洗濯給水が蛇口タイプなので、ワンタッチ式のニップルに交換したい。



こういったところで家賃なりの設備仕様に持っていきたい、という気持ちだそうです。



コストダウンさせるなら、ＣＦの貼り替えを見送るなどの形で多少削ることはできそう、

という見解も添えられておりました。



そしてすごいなと思うのが、管理会社さんがしれっと入居申込を既に貰っていること。

２０代のカップルの同棲というお話で、仕事もきちんと大手にお勤めになっております。

属性としては申し分なし。４月から入居予定となっているそうです。



管理会社さん的には、この入居申込を獲得してきたから、その入居者様の満足度を

高めるためにもリフォームしてください！ということなのでしょう。こうやって、

セットで持ってこられると、説得力が増してやらないといけない気持ちになります（笑）



目の前にいた義母に説明したら、入居申込に関しては喜んでくれたものの、コストが

やっぱりちょっと高いよねという反応。管理会社さんからのメールを転送したところ

内容をきちんと読んだみたいで、確かにＣＦとかは減らせそうよね、などと考えた

ようでした。でも結論としては、管理会社さんからの「今なら送金２回に分けて精算も

できます」という一言だったようです。分割してくれるなら全部やるわ、という

反応でした。手元のお金がドカッとなくなるのが嫌だという義母の心理を見抜いた

管理会社さんの見事なご提案。敬服します。



ということで、札幌７棟目はあっさりと申込ベースで満室に返り咲きました。

管理会社さん、ありがとうございます！



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北国における除排雪に関しての苦労と札幌７棟目の除雪対策。

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札幌は雪の季節になるといろいろなことが起こりがちです。今日は札幌７棟目で起こった

除雪用品を買いそろえたいという小さなお話など書かせていただきます。



札幌においては、冬は雪との闘いが必ず発生します。これ、結構大変なんですよ。

雪国の高利回りはかかる経費との兼ね合いで少し割り引いて考えないといけません。



そもそも雪が積もる環境って、建物にとっても過酷ですから、ダメージが大きいです。

屋根は雪の重みでダメージを受ける、凍害により外壁や屋根が傷む、雪解けの時に

水が浸食してきて漏水や腐食の原因となる、など。



過去に札幌９棟目（売却済）は凍害でじわじわと外壁がダメージを受けていたところに

大型台風が直撃したことが直接的なきっかけとなり、モルタルの外壁が落下するという

大事故が起こったことがあります。雪が積もり、室内の暖かさが伝わり溶ける、その時の

雪解け水が建物に徐々にダメージを与える。そんな下地があり、台風をきっかけにして

落下につながったものと思っております。



運用にもコストがかかります。除排雪の費用を確実に盛り込む必要があるし、

その除排雪の手間と費用を軽減する立地条件を考える必要もあります。



ロードヒーティングがあれば除排雪の手間は不要ですが、光熱費が広さによるものの

数万単位で毎月かかります。ロードヒーティングがない物件であれば、手動の除排雪を

業者さんに依頼する必要があります。シーズン契約するなどしても、それなりの費用は

かかってしまいます。駐車場２０台以上が敷地内にある札幌７棟目で言いますと、

シーズン契約で５０万前半となります。



そういった手間を掛けたくないなら、駐車場がない物件や前面道路が６ｍ以上の物件を

探すといいと思います。駐車場がなければ除排雪をする必要もないですし、６ｍ以上の

道路であれば（少なくとも札幌市は）行政が前面道路の除雪をしてくれます。



あ、ちなみに、駐車場がなくても敷地内に雪が溜まるスペースがあるようであれば、

除排雪は必要になりますのでご注意ください。私の場合、札幌６棟目がそのパターンで

２層４部屋のちっぽけなアパートなのに、除排雪１回スポットで頼むと物件家賃の

１ヶ月分が吹っ飛ぶ見積が送られてきます。地獄です（泣）



なお、同じ北国でも富山は融雪装置の設置が対策の基本となり、札幌ほどの費用は

かかりません。これは気温によるもので、富山は氷点下に基本的にならないことから

除排雪ではなく融雪（水を出して雪を溶かす）が可能になります。札幌は基本的に

氷点下になるから、融雪だとスケートリンクが出来上がってしまうため、除排雪をする

必要があります。私自身は物件を持ってないのでわかりませんが、たぶん青森や秋田だと

また違った事情があるんじゃないかなあと思っております。



このように、特に北海道においては雪による建物のダメージや運営費用の増大について

事前に認知しておく必要があるかと思っております。



私が持っている物件で言えば、対策内容は以下の通りです。

札幌６棟目　：都度除排雪

札幌７棟目　：シーズン契約で除雪（除雪のみで排雪は個別だったと思う）

札幌８棟目　：対策なし

札幌１２棟目：ロードヒーティング



札幌８棟目は駐車場の各区画が直接行動に面しているので、除排雪は契約者各位に

委ねております。なので特別な費用は掛かっておりません。



札幌７棟目は除雪のシーズン契約をしており、その範疇でなんとかやりくりを

して貰っています。どうしても大量の雪が降ってしまった時などは、やむを得ずに

追加の費用をお支払いして除排雪をお願いするケースも考えられますが、今のところは

そこまでには至っておりません。管理会社さんが雪溜めスペースを確保するような運用を

しているので、そこに一時置きすることで費用を抑えている感じです。その分、駐車場の

契約台数が減ってしまいますが、その減少分よりも雪ため場がなくなることによる

費用の増大の方が大きいという試算があるため、そのようにしております。



全体的に、条件が悪い中大変きちんと雪対策をリーズナブルにやっていただいているのが

札幌７棟目と言えるでしょう。それでも敷地が広いのでシーズンで５０万以上かかって

いるわけですけどね・・・。



さて、先日札幌７棟目の管理会社さんから、入居者様用に除雪道具を設置したいと

ご連絡をいただきました。



入居者様が自身の区画の除雪をせず、すこしはみ出したところに車を停めているようで

除雪業者さんが作業をするにあたって支障が出ているとのことでした。



管理会社さんとしては、各入居者様に車は適切な位置に自ら除雪をして停めるように

お触れを出して回っているということでした。その関係で、除雪しようにも道具がないと

言わせないよう、こちらで共用の除雪用品をそろえておきたい、というお話でした。

先を見越しての想定をきちんと行い、先回りして準備をする。素晴らしいと思います。



お代は９，９００円とのこと。ママさんダンプとかその辺の道具を一式置くのでしょう。

金額も普通だろうと思ったので、ご提案通りに設置してくださいと依頼しておきました。



冒頭にも書いた通り、札幌において雪は物件の運営の中の大きな対応事項になります。

こういう形で先回りして対応いただけるの、本当にありがたいです。感謝！



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札幌７棟目で退去予告＆エアコン設置提案の状況整理。

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札幌７棟目で退去予告をいただいてしまいました。２年前にご入居いただいた最上階の

お部屋の方です。短期での退去なので、賃料は現行のままで募集になりそうです。



早いもので、新年も終わり明日から仕事始めです。年末年始は義母のいる仙台に行って

２日に東京に戻り、昨日は私の実家に日帰りで戻ったのでした。



仙台では仙台１棟目の直近の対策や行く末について某変態建築士さんに相談したり、

大家さん仲間と忘年会をしたり、嫁ちゃんのお友達といろいろ話をしたり、義母の

終の棲家の件を調整したり、銀行さんと打ち合わせたり、１１月までの領収書の整理を

完了させたりと、割といろいろなことをやっておりました。



うちの実家では普通に親孝行をしてきました。夏くらいに父の甥っ子さんと私たち兄弟を

顔合わせさせたいという８０歳の父の希望を叶える約束をしたり、母方に先祖代々伝わる

息子・娘・孫には徹底的にお金を配りたくなる遺伝子がうずくのか、お金配りおばさん

（年齢的にはおばあさん？）と化した母から謎のお小遣いを貰ったり、弟と驚くほどに

趣味が合っていて兄弟だなあと思ったりしたのでした。早めに行って早めに帰ったので

帰省ラッシュにも少し巻き込まれたくらいで済み、順調な一日だったと思います。



ただ、デスクワークや車移動が多かったこともあり、３１日〜３日は全然歩いておらず

運動量が足りていない感覚がありました。食べさせるのが大好きな義母も最近は量が

多いと言うブーイングを受けがちなこともあり、多少は遠慮してくれてるようで

以前のような膨大な量ではなくなっています。なので体重は微増くらいで維持しましたが

今日からまた１日１万歩を目標に歩かないとだなあと思う次第です。今日は明日からの

サラリーマン稼業のために英気を養う一日と思っておりましたが、そんな日常の中にも

なるべく多く歩くことを心がける一日にしたいと思います。



えっと、それで今日の話題はなんだったっけ・・・そうそう、札幌７棟目の退去の話。

新年早々残念な話題ではあるのですが、旧年中には確定していたことです。

単にブログに書くタイミングが遅れただけです。



札幌７棟目の管理会社さんは動きも早く頼りになる方が担当してくださっています。

先日の青森県の地震で札幌が震度４だった際には、翌日現地を確認してくださり

現地の状況や建物のヒビなどについてのレポートをしてくださいました。

こういうところの心配りが素晴らしいんですよね。ありがたいことです。



家賃も適正家賃かそれより少し上の設定を提案してくださいます。オーナーが

収益性を確保しやすくなることは、物件に対する適切な維持管理をする資力を

もたらしてくれます。お住まいになっている方に適切な管理を提供できるように、

オーナー側の立場も考えた家賃設定をしてくれるのだと思っております。



家賃設定のみならず、退去立会でもその姿勢は明確です。退去時の立会では、

東京ルールをきちんと理解した上で、ルールを順守しつつもその範疇において

公正な形で請求をされます。オーナーが過剰な負担になり、物件に残る入居者様への

サービスレベルが低下しないよう、また、オーナーが退去する方から過剰に利益を

取ることもよしとせずに、ルールに即した形で対応をしてくださいます。

ルールの理解が深く、理解の浅い方だと誤った判断をしてしまいがちな箇所についても

適切な判断に基づいた対応をしてくださいます。そして原状回復のお見積も妥当な金額に

収めてくださいます。私としては大変信頼できる方と思っています。



感謝の気持ちを込めて、過去には大家さん仲間との海外視察にご招待したことも

あります。その際も高いコミュニケーション能力を発揮し、一緒に動いた方から

お仕事を承っておりました。先方のビジネスの拡大に寄与できたなら良かった、と

私自身も思ったのでした。



最近はこちらの管理会社さんもスタッフが増えてきています。他の方が管理担当に

なった場合に同様のクオリティが維持できるのかは（経験していないので）不明ですが

今の担当さんが対応してくれている限りは安泰だろうなあと思っております。



そんな管理担当さんから１２月も後半戦に入った頃合いにＬＩＮＥでメッセージを

いただきました。曰く、札幌７棟目の入居者様が退去されるということです。



時期的には繁忙期に差し掛かる頃合いなので悪くはないです。入居期間は２年と

短いのが残念なところではありますが、裏を返せば内装はたぶん大きくやらなくても

大丈夫ではないかという推測ができるので、前向きにとらえるしかないですね。



残念だったのが、このお部屋はエアコンが設置されていないということ。



今ちょうど、札幌７棟目ではエアコン未設置のお部屋に対して、エアコンを設置するので

家賃を少し上げさせてほしいというお願いをしております。最近の札幌はエアコンが

ないと夏の暑さを回避することが難しくなりつつあります。札幌７棟目も家賃帯は

それなりなので、エアコン設置のオプションはあった方がいいと考えております。

今後、エアコンの性能要件が価格に転嫁されるという噂もあります。その前に安価な

うちにエアコンを設置しておいた方が、入居者様にとってもメリットがあると考えます。

ただ、その一方で、オーナーが一方的にコスト負担を強いられるのも厳しい側面が

あります。金利上昇、固定資産税上昇、リフォーム代上昇、火災保険上昇といった形で

物価高はオーナーの収支にもダイレクトに影響してきています。こういった部分を

家賃に転嫁できないと、サービスレベルの低下、ひいてはマンションのスラム化を

招いてしまうという危機感もあり、そういった面で活動を強化しております。



今回退去されるお部屋もエアコンが設置されておらず、同様の打診をしておりました。

しかしこちらのお部屋はエアコン設置は不要という回答だったそうです。

なんとなくですが、この打診が引越のきっかけになったんじゃないかなあ？

相場ギリギリまで家賃が上がっている部屋だったので、そこからさらに家賃アップは

あまりメリットがないから引っ越そうという判断になったのかもしれません。

あくまで想像ですけどね。



皮算用としては、この部屋はエアコンで家賃を上げる予定でしたが、それが叶わず

新規募集の時も「エアコン設置の上で現状維持が妥当と思います」という管理会社さんの

ご意見を採用せざるを得ないかな、と・・・。



それ自体はやむを得ないことと私は理解したのですが、それをやむを得ないの一言で

済ませられないかもしれない人がいることを私は知っております。ええ、お察しの通り

仙台法人の代表取締役社長を引き受けていただいている義母です。



義母は出費を嫌うタイプ。いや勿論私も出費は嫌いですよ？でも義母は私のように

もうこれはやむを得ないわと割り切るのに時間がかかります。ちゃんと理解して

割り切れれば、しょうがないと言って出すのですが、土壇場でやっぱりこれはみたいな

ことを言いだすこともあり、なかなか油断できないのです。



ちなみに、特に嫌いな言葉は「税金」「納税」です（苦笑）

納税は融資への特急券、と思ってくれればいいのですが〜・・・。



ちょうど年末年始は仙台に帰省するので、その時に報告しようと思ったのでした。

直接話した方が話が早いですし、表情とか言外に流れる空気とかも読み取って貰えるので

文字ベースのコミュニケーションよりスムーズに話が進むであろうと思ったのです。



ということで、帰省時に義母にこの話を報告。えーとかうーんとか不満そうな雰囲気を

しっかりと出してきていましたが、文字で伝えるよりはスムーズに「しゃーないか」と

言って貰うことができました。あーよかった。



ちなみにエアコン設置に伴う家賃アップ活動にも動きがありました。



良い動きとしては、１件追加でエアコン設置の依頼があったそうです。

悪い動きとしては、今回の空室はエアコン設置を家賃アップを伴わずに実施となります。



全部で９件のエアコン未設置のお部屋があり、うち２件が家賃アップを伴う形で

エアコン設置を希望。１件は家賃アップを伴わずにエアコン設置（今回のお部屋です）。

また１件は入居者様ご自身でエアコンを設置済なので対象外とする、ということでした。

よって、エアコン設置に伴う家賃改定の話が実現される可能性があるお部屋は５部屋です。



既に設置しているお部屋に関しては、残置物として残して貰えるといいのですが、

その可能性はありそう？と管理会社さんに聞いてみました。可能性としては割と高いと

思う、というのが管理会社さんの私見でした。個人の属性に関する情報も入るので詳細は

割愛しますが、諸々総合的に判断すると、現実的にはお引越はしないのではないか、

という予想をしているそうです。



そんな感じで、家賃アップの道は険しいですが、引き続き管理会社さんにもご協力を

いただきながら頑張っていきたいと思います！



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札幌７棟目の家賃アップ交渉（対価はエアコン設置）は少々不発気味。

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札幌７棟目にて仕掛けた家賃アップ施策。家賃を上げる代わりにエアコンを設置します、

という作戦でしたが、今のところ１部屋しか反響はありません。不発だったー。



既存物件の家賃を上げていこうという活動を現在展開しております。とにもかくにも

コストだけ増えている状況なので、それに見合うよう家賃も上げていく必要があります。



今までは新規募集になったところで家賃を上げて対応するようにしておりました。

最近空室になったお部屋は、基本的に賃料を上げて募集をかけるようにしています。

あの引きが悪い富山１棟目ですら、１０００円の家賃アップで現在募集中です。

富山県某市にある市街地から外れた田んぼと果樹園ビューで月に数件反響があれば

上出来の田舎アパートですらも（管理会社さんは微妙な顔をしてた気がしますが）

家賃を上げているので、もはやどの物件でも家賃は上げられると思っています。

いや、あげられるというか、あげる努力をするという感じか。



既存物件で家賃を上げる活動をしている物件はいくつかありますが、いずれも期間を

区切って話をしているわけではないので、管理会社さんのペースで進めるような感じに

なっています。それゆえに、まだ明確に家賃が上がったお部屋は出てきておりません。

きちんと「いついつまでにこの物件の家賃交渉をお願いします」と伝えれば、

それに合わせて進めてくれるとは思うのですが、それは次のステップでいいかなあと

思っているところはあります。まずは緩めに、徐々にきちんと。



ということで、同じ時期に頼んだ物件の中で、今回のブログでご報告する札幌７棟目が

唯一現時点で具体的な動きが出ている案件となります。管理会社さんの動きが早くて

本当に素晴らしいと思っています。



札幌７棟目につきましては、単純な家賃アップではなく、エアコンを設置する代わりに

３０００円〜５０００円ほど賃料アップをお願いしたい、という形で依頼することに

なりました。管理会社さんがそういう進め方をご提案してくださった次第です。



単純な家賃アップだと退去されるかもしれないし、退去になると原状回復の費用が

大変かさむ可能性が高いため、エアコン設置という入居者様にも利益のあるやり方で

提案してみるのがいいのではないかと考えてくださったのだと思います。



その辺の経緯は過去ブログをご参照ください。



全部で９部屋に打診をして貰う、全部屋が対応してくれた場合にエアコンの施工費が

結構な金額になってしまうので、秋に半分・春に半分という形にする、みたいなことを

管理会社さんと決めて対応を進めていただくということになりました。



結果だけ聞くと、何が全部屋来たらだ、という話になってしまいますが・・・

今のところ、この話に前向きな回答をしてくれているのは「たったの１部屋」です（汗）



ややうろ覚えですが、半分声をかけて「いらない」という声が大多数だったので

結局全部屋に声をかけたけど、設置してほしいという声が挙がったのは１部屋だけ。

その１部屋も、春先になってからの工事でいいという話だったそうです。



北海道は寒さが厳しいので、暖房はＦＦタイプのものが設置済の物件が基本です。

これがないと北海道の寒さはクリアできないわけですね。なので、エアコンの出番は

基本的に夏の冷房のみということになります。



やっと暑さが過ぎて、これから寒くなるぞというタイミングで、エアコンつけますか、

その分家賃は上がりますけど、というアプローチをしても響かなかったのではないか、

というのが管理会社さんの考察でした。



・・・言われてみればそうかもしれませんんええ。確かに。タイミングが悪かったか。

それでも１部屋は希望があったわけなので、コストはかかるけど家賃も上がるという

成果は得られたのだろうと思います。



春先になったらそのお部屋のエアコンを施工しつつ、並行でもう一度暑くなる前に

エアコン本当にいらないのな、という声かけをして貰うのだろうと思います。

ここで声掛けをしておくことで、今後エアコン設置の希望があったとしても、

家賃を上げることが既定路線となります。それが嫌で自分でつける人も中には

出てくるかもしれません。



今回はちょっと不発気味でしたが、持っていき方が確かにちょっと微妙だったかなと

私も反省することができました。次はもうちょっと上手に攻められるといいなと

思う次第です。



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札幌７棟目で家賃アップ活動開始！

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札幌７棟目で家賃アップに向けた活動を開始しました。家賃を上げる代わりに、

エアコンを設置するのはどうでしょう、というオファーをかける活動をしています。



いつぞやにレントロールを整理したのですが、やっぱりばらつきはあります。

最近決まったところは家賃が高い、昔から住んでるところは家賃が安いケースが多い、

でも一部のお部屋では逆に古い人が新築プレミアムくらいの家賃で住んでいて

高くなっている状況も見受けられます。入居率が悪くてやむなく安い家賃にして

ご入居いただいたケースなんかもあり、当然ではあるのですが賃料に関しては

かなりばらつきが出てきております。



お友達大家さんの中には、家賃は一律で機械的に上げていってるという人もいるし

現状維持で特に何もしていない人もいます。どちらかと言えば、何もしていない人の方が

多いのではないかと思います。私もそんな何もしていない人の一員でした。



私自身はそこまで気にしていなかったですが、確かに昨今のコスト高に対抗するには

家賃を上げるしかないんですよ。特に最近は金利上昇が顕著なので、何かやらないと

非常にまずいなという感覚を持つようになりました。



私の東京におけるメインバンクさんは、珍しいことに金利が「長プラ連動」なんです。

短プラじゃないんかい！とびっくりしました（などと契約時にちゃんと見ないで

今頃のんきに言ってる私自身がポンコツなのは充分認識しております）。

短プラ連動より金利上昇が激しい上にリアルタイムでして、全体的に１％以上は

金利が上がっています。一番キツイやつは４％を超えてしまいました（汗）



また、火災保険に関しても「木造」「築古」「集合住宅」の三点セットが揃うと

大変悲惨な保険料が発生するのですが・・・私の東京の物件はそんなものばかりなので

火災保険もコストとして重くのしかかってきております。



こういった状況を打開しようとすると、やっぱり家賃を上げる活動は必要だよね・・・

と思うようになりました。現在、いくつかの物件で家賃を上げる活動を管理会社さんに

依頼しており、継続的にその状況を確認することとしております。



ちなみに唯一家賃アップ活動をやっていたのが東京８棟目。

入れ替わるごとに家賃は上げていますし、入れ替わっていないお部屋に関しても

一部に関しては家賃アップのお願いをして、ＯＫをいただいたりもしております。



大家業は「売上は満室が最大であとは下がるだけ」「経年で家賃は下がる」というのが

私が物件を購入し始めた１５年以上前は常識でした。今はそれもだいぶ変わっており、

民泊許可なり民泊を自身で開始することだったり、スマホのアンテナ設置だったりで

売上を増やすことができます。また、家賃を上げることに関しても、以前のように

そんなの無理という話でもなくなり、何でも値上がりする時代になったという認識が

世間の常識になりつつあります。上げるなら今じゃないか、と思う次第です。



ということで、家賃を上げる活動を一部の物件で開始しました。

各物件において、管理会社さんのカラーもあり、取り組み方は異なっています。

今回は札幌７棟目について取り上げたいと思います。



札幌７棟目は、募集ごとに家賃を上げており、地域平均価格よりも高い家賃で

貸すことができています。これはひとえに管理会社さんのご尽力の賜物です。

本当にありがとうございます。



なので、そんなに家賃をいじる余地はないと言えばないのですが・・・



まだまだ平成の頃合いからお住まいになり続けている方が何部屋かはあります。

特に、目に見えて家賃が低いのが３部屋ほどありますので、そこに対してはアプローチを

かけてもいいなと思っていました。



また、駐車場代が消費税抜で設定されているお部屋もありますので、課税業者である

仙台法人としては、消費税をちゃんと得ておきたいという気持ちがあります。

なかなかの消費税を納めていますからね・・・。



ということで、管理会社さんにその辺のお部屋に家賃を上げることを持ち掛けたいと

話を振ってみたのですが、普通にやったら退去しちゃうと思いますよ、という感じで

あまり前向きではない雰囲気の回答でした。慎重に動くタイプの管理会社さんですし

入居者様とも信頼関係を構築できている担当の方です。そういう反応になるのも

ある意味当然かなと思います。



その後いろいろと意見交換をしたのですが、単一のお部屋に対して相場より安いから

家賃上げてくれというより、設備投資は伴うけどエアコンを設置するから家賃を

上げさせてほしいというアプローチはどうか、という話になりました。



入居者様にもメリットを与えることができるし、９部屋エアコンが設置されていない

お部屋があるので、９部屋分の家賃アップが見込めるという形で、広く浅く賃料を

上げていく活動ができそうだから、ということを意識されているのだろうと認識。

設備投資の費用がかかるのは痛いですが、ひとまずこの方針で相談するというのは

悪くない筋だなと思いました。誰も損しない話ですからね。



別の観点で、管理会社さんが口走っていたのが「エアコンの省エネ規制」です。

省エネに関する点が来年くらいに改正になるらしく、そうなった時に札幌で多く

普及している冷房専用のエアコンの安い機種が、その省エネ規制に合致せずに

値段が上がってしまうのではないか、ということを懸念されておりました。

それだったら、今のうちに先行投資した方が、長期的に見たらお得になるかも、と。

ふーむ、なるほど・・・。



個人的には多少設備投資をしても長期入居と家賃アップにつながるなら悪くないかと

思っております。仮に家賃が３０００円上がるとして、年間３６０００円。

エアコンを札幌で管理会社さんに設置して貰おうとすると、だいたい１台につき

１５万前後かかります。それでも利回り２０％はオーバーするので、投資としては

悪くないなと思いました。



問題があるとすれば、義母がその初期投資をＯＫするか？という点です。

お金が手元から出ていくことを嫌う義母。ある一定の金額がないと安心できないと

ボヤいておりますので、ちょっと嫌がるんじゃないかなという気はしています。

あと最近納税も結構多くなってきてるので、ある程度のお金は手元に置いておかないと

きついでしょうしねえ。



ということで、この話に関して義母にメリット・デメリットを含めて相談。

お金が出ていくのを避けたいなあという気持ちがありそうだったので、秋と春の

２回に分けて提案することで、一気に出ていくことを避けるのはどうかという

提案にしました。義母もそれがいいというので、方向性としてはそれで確定。

管理会社さんにもお願いして、動いていただくことになりました。



結果が出るのはしばらく先かと思いますが、家賃が上がる方向に動いてくれると

信じたいと思います。楽しみにしています！



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