札幌７棟目のエアコン設置で悲喜こもごも。

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札幌７棟目でエアコン設置の希望があり家賃が少し上がることになりました。

お金がかかるのはマイナス、家賃が上がるのはプラス。



あらゆることが目まぐるしく動いている昨今。サラリーマンの会社の仕事も動きが

割と激しめで大変です。今の給料と立場だと、このくらいの仕事をしてほしいという

上司の考えで、今まであまり考えたことのない仕事のやり方を手探りでやっている

ところもあり、忙しいというよりは気疲れする感じでしょうか。でもそのおかげで、

今までとは違う仕事の仕方を覚えることができたと思います。



こういうのって、大家さんだけやっててもきっと身につかなかった視点だと思うので

その意味ではサラリーマンを続けていてもよかったです。お金を貰って勉強できるなんて

サラリーマンはすごいです！定年まで働く気はないけど、今のところ続けていて損はして

いないかなという感じです。



不動産の方は、めちゃめちゃ忙しいわけではないのですが、なんとなく気疲れすることが

多いです。空室の拡大、大きなリフォーム、入居申込のキャンセル、などなど。

また、東京１８棟目（仮）の契約や注文住宅の自宅の新築、現自宅の売却、引越、

義母の新しい自宅の決済、リフォーム、現自宅の売却、引越とイベントが目白押し。



そこにホルムズ海峡封鎖の問題で、ユニットバスの受注停止問題が相次いでしまい、

義母のリフォームは間に合うのか？東京１８棟目（仮）の新築はどうなるのか？

といったところも少しやきもきしております。まあ騒いだところでどうなるものでも

ないので、静観するしかないよねという気持ちではありますが。私はそう思ってますけど

義母は大騒ぎしてそうだよなあ・・・。あとで様子を伺っておこうか。



頭金だのなんだのでお金に羽が生えて飛ぶように溶けていく今日この頃というのも

気疲れする要素の一つだなと思います。札幌８棟目とかもう４ヶ月くらい送金なしです。

汚水桝の交換工事の分が分割で差し引かれているので。そしてその後は３点ユニットの

１Ｒのリフォーム９０万！半年弱くらい相殺されて家賃は送金されてこないだろうなあ。



空室率が改善すると、多少気持ちが晴れやかになると思うので・・・

是非そうなってほしいと願っていますし、管理会社さんの皆様がそう持っていって

くれると信じようと思います。勿論、そうなるために必要な投資は（金額次第で）

しっかりやりたいと思います。



・・・という感じで決意表明をしているそばから、喜ばしいけど悩ましい事態が。

札幌７棟目でエアコン未設置のお部屋に対して、家賃３０００円アップを条件に

エアコンを設置する活動が、ここにきて軌道に乗り始めました。



これまでも、退去ごとにエアコンをつけたりはしていましたが、２０２７年に

エアコンが高くなる問題があるという話を受け、２０２５年〜２０２６年で各部屋に

エアコンを設置してしまおうと画策。昨年の秋から告知を開始しました。



しかし、秋の段階では多くの希望はなく。お申し出があったお部屋も春の設置を

希望されているお部屋がほとんどでした。義母がまとまった支出を嫌がるので

秋に半分、春に半分みたいな感じになればいいなと思っていましたが・・・

正直ちょっと当てが外れた感じです。



秋はもうちょうどエアコンが必要な季節を乗り越えてしまっているので、あまり反響が

よくなかったのかもしれない、と管理会社さんと共に振り返ったのでした。



そこから、ポロポロと退去が出てはエアコンをつけてと動いていたのですが、

春になってもう一度エアコン設置の希望を取ろうという話を管理会社さんと

している最中に、秋の告知を覚えていた人が今になってエアコン設置の申し入れを

してきました。結局春に集中してしまっております。今にして思えば、家賃が上がる

タイミングをギリギリまで後ろ倒ししたい消費者心理が働いていたような気もします。

管理会社さんがもしかしたら春から家賃アップという形で募ったか、設置後即アップで

募ったかまでは把握しておりませんが、どちらにしてもそういう心理もあったのかなと

想像はしました。



結局、現時点で春のエアコン設置は５部屋。既に設置した１部屋を合わせると

６部屋をこの春に設置する計算となります。１００万近い出費ですね・・・。

エアコン未設置は３部屋のみになります。



義母にその辺の報告と、分散するなら今すぐ１部屋設置するという方法もあるという

話をしたところ、とりあえず１部屋は４月中に設置する方針となりました。



何にせよ、家賃が上がっていく方向であれば、多少の設備投資は実施を容認すべきと

思っている私なので、その点はありがたいです。ただ、義母がお財布を握っているため

そこに納得感を持って貰いながらお金を出して貰うことが少し大変かな、と。



エアコン設置がおよそ１５万、家賃が３０００円アップ。

年間３．６万の収入アップで考えると、利回りは２４％です。悪くない話です。

それで競争力も高まるのであれば、これは費用対効果は良い方でしょう。

引き続き、残りの３部屋にもエアコン設置で家賃アップの依頼をしていきたいと

思います。



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札幌７棟目でプチ滞納気味な入居者様からの退去予告。

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やばいです。退去がどんどん増えていきます。今度は札幌７棟目です。２部屋目。

滞納気味だった方の退去なのでやむなしではありますが、嫌な流れすぎます・・・。



早速ですが、現時点の空室です。ブログネタにこれからする分も含まれています。



東京２棟目１室、東京３棟目１室、東京６棟目２室、札幌７棟目２室、札幌８棟目２室、

札幌１２棟目１室、札幌１３棟目１室、仙台１棟目２室、富山１棟目２室

合計１４室で稼働率は８６％（ホテルや売却予定を母数から除く）です。



・・・これはまずい状況と見てもいいでしょう。確かに今は、入れ替わりによって

家賃がぐっと上がる局面ではあります。その意味では悲観するような状況ではないと

感じてはいます。とはいえ、やはり稼働率が９０％を切るレベルで空室が増えるのは

心情的に穏やかではありません。



入居もあれば退去もある一進一退であれば、そこまで心がざわつくこともないのですが

この繁忙期は一方的に退去ばかりなので・・・。ほとんど入居申込がなく、退去予告が

ひたすら流れてくるという辛い状況にあります。決まったのは東京８棟目くらい？

あとは退去予告ばかりです（泣）



繁忙期前は９５％を超えていたのに、ここにきて一気に失速。しかも繁忙期中には

決まらずに空室が拡大する一方という嫌な流れ。やさぐれたくなります（苦笑）



ただ、東京の物件は退去ごとに確実に家賃を上げていく流れが作れていますので、

そこは救いです。札幌も若干は上がっている気がします。仙台や富山は上がりません。

いろいろな場所に持っていることで、いろいろと傾向が見えるのは面白いですね。



直近で退去予告を貰ってしまったのが、札幌７棟目です。入居して６年くらいの方です。

保証会社さんがついていたので特に問題視はしていなかったのですが、プチ滞納気味で

保証会社さんが追い出したそうにしているような話を以前管理会社さんから伺った

記憶があります。



そのお部屋がとうとう退去になることになりました。保証会社さんに追い出されたのか、

保証会社さんは関係なく退去なのかは聞いてないのでわかりませんが、プチ滞納気味で

あるということを考えると、やむを得ないのかもしれません。



しかし退去の時期が悪いです。札幌７棟目はファミリー物件で、法人契約とか

転勤需要に強い物件です。４月を超えると動きが鈍くなりがちです。

管理会社さんがその辺を少し危惧していたので、心配は心配です。



札幌７棟目は別の空室で２回のキャンセルという事件もありました。

不動産屋さんは気軽に申込入れすぎです。あと関係ないけどちょっとしたことで

気軽に電話しすぎです！ＬＩＮＥで済むやんけその用事！と思うことがしょっちゅう

あります。最近の若者は電話が嫌いらしいんだから、自重した方がいいですよ（笑）



管理会社さんの見立てでは、前回かなり奇麗にリフォームしたお部屋なので、

今回はそこまで大きな出費にはならないだろうということです。ただ、エアコンは

設置できていないお部屋なので、そこは設置が必要になります。エアコン＋αくらい

家賃を上げられるかも、という感じでした。



なんだかんだで、この物件もかなりエアコン設置率が上がってきました。

家賃を上げて設置するのに同意したお部屋と、退去で設置するお部屋が現在５部屋。

今の空室には既に設置しているので、今シーズンは６部屋設置ということになります。

設置していないお部屋は４室。できれば今年のうちに設置したいんですけどね。

来年からエアコンが高くなるという話を聞いておりますから。



家賃が上がってサクッと決まることを祈りたいと思います。



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札幌７棟目、二度目のキャンセル・・・（泣）

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またです！２度目のキャンセルが発生してしまいました！札幌７棟目です。

今週末札幌に行った時に祝杯をあげられると思ったのに（泣）



昨日のブログに現在の空室の状況を書いたのですが、ここで違和感を持った方がもし

いらっしゃれば、あなたは相当な当ブログのマニアです！



「あれ、札幌７棟目の空室って埋まったんじゃなかったっけ？」



さすがに誰からもそんな指摘はありませんでした。他人の物件の稼働率なんて

さらっと読む程度で覚えているわけがない（私調べ）ので、それが当然です。



たぶんこのブログを読んでいただいている方の中で、かなりの割合の人がＳＮＳを介して

更新通知を受け取っているのではないかと推察します。ＳＮＳも種類ごとに使い分けを

しているので、たぶんブログの通知を一番読んでくれてるＳＮＳはお友達との

内輪トークができる町内会のような使い方をしているＳＮＳだと思います。



このＳＮＳの繋がりのお友達とお会いすることが割と多いのですが、ほとんどの人が

「毎日美味しいものを食べている」と私のことを認識しております。共働きをしていた

１０年以上前には、毎日のように外食していた時期はありました。週末なんて常にどこか

出かけていて、家にいる日の方が少なかったです。そのせいで税務が後回しになり

顧問税理士の先生に大変ご迷惑をおかけしていましたし、自分自身の財務諸表が

どうなるかもわからない状態が続いておりました。



でもここ数年は、週末も半分以上は家にいますし、外食も週に２〜３回程度に

減らしていました。ましてや、昨年の終わりくらいからは「外食が痩せない原因では？」

と嫁ちゃんから疑問を呈されたので、外食を週１回程度になるように控えています。

（その割には痩せてないので悲しいです・・・・・・）



それでも、先週のお食事会でお会いしたお友達は「えー、毎日外食していると思ってた」

と言ってました。これは良くも悪くもＳＮＳの功罪ではないかと思います。



他人が毎日何を投稿してどうしていたかということをこと細かに覚えている人なんて

きっといないんじゃないでしょうか。でも、見ている方は雰囲気でそんな気持ちに

なってしまうのだと思っています。



私のお友達大家さんで、しょっちゅう海外に飛んでる人がいます。年の半分以上は

海外なんじゃない？と思っていたのですが、聞いてみると年間の三分の一くらいしか

海外に滞在していないとのこと。やっぱそんなもんですよね。人間の印象なんて。



かように、人間が「ワイ知っとるでー」とどや顔したところで、それは本当にごく一部の

事象でしかないわけです。それゆえにインフルエンサーであったり私生活をキラキラさせ

ビジネスにつなげる人なんかが商売になっているのではないかと思います（大げさ？）。



まあつまり、ＳＮＳからブログにたどり着いて読んでいただいている方であっても、

私の空室の情報に違和感を持つ人はおそらくいないだろう、という話です。

（だいぶ遠回りして結局言いたいのはそれだけです）



ということで（？）札幌７棟目の入居申込がキャンセルになってしまったそうです。

管理会社さんからその悲しい連絡を受けたのは数日前。管理会社さんも悲しんで

おりましたが、私も悲しかったです。そりゃ悲しいよね・・・２回目のキャンセルは

精神的なダメージが大きいです。



今回、札幌に行った時に札幌７棟目の管理会社さんと飲みに行く約束をしているので

ここでスッキリ決まれば祝杯だったのですが・・・。対策会議になってしまいそうです。

つらみが深い。



まあここでしょぼくれても仕方ないです。引き合いはあるということだと思うので、

ご縁のあるお客様を探すしかないですね。繁忙期はまだギリギリ終わってない！

気持ちを切り替えていこうと思います。



・・・本題が短すぎると思いつつ、終わります（笑）



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札幌７棟目で法人契約を個人契約に変更する手続き実施中。

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札幌７棟目が最近いろいろ動きが出ています。今度は長期入居者様が社宅契約から

個人契約に切り替えたいとのことです。管理会社さんがリスク軽減を図ってくれました。



２日前にも札幌７棟目について書いたことがありましたが、最近札幌７棟目に関して

ネタに事欠かない状態になっているような気もします。冬場は除排雪の話があり、

退去予告でエアコン設置が発生し、入居申込を貰ったけどキャンセルになり、

そしてまたすぐ入居申込を貰うことができた、などなど。動きが激しいです。

繁忙期らしいといえば繁忙期らしいって話ではあるんですけどね。安定感が売りの

札幌７棟目なので、あまりバタバタしてほしくない気はしております。

発生してしまうものは仕方ないのですけどねえ。



そして先日は、とあるお部屋で水抜き栓のレバーが劣化して下がらなくなったという

入居者様からのご連絡を受けて、現地で潤滑剤を入れるなどの対応を試みたものの

変化がなく厳しいことから、交換を手配をしたという話が飛び込んできました。

築２０年になると、設備がいろいろとやられてきちゃうものですね・・・。

３７０００円ちょっとで交換の手配をしました、とのことでしたので、感謝の意を

お伝えして、対応を引き続きお願いしました。



札幌で仙台法人が保有している物件は札幌７棟目と札幌１２棟目ですが、どちらも

管理会社さんのフォローはとても適切で優秀であると思っております。札幌１２棟目は

転送できないＳＮＳでのやり取りなので義母にそのまま展開はできないのですが、

札幌７棟目は義母が確認すべき事項をメールで送ってくださり、補足事項について

ＬＩＮＥで送ってくださるスタイルなので、メールを義母に転送するようにしています。

報告資料も丁寧なので、義母は「札幌７棟目の管理会社さんはよくやってくれるわね」と

いう印象を持っているようです。それは正しいですよ、実際すごく動いてくださってるし

フォローも適切ですからね。



そして先日、札幌７棟目に関して、管理会社さんから別件のご連絡が入りました。

やっぱりなんか最近の札幌７棟目は動きが多い気がする・・・。



今回は、１０年お住まいになっている入居者様からのご連絡でした。

１０年経過するので社宅から個人契約に切り替えて引き続き住みたい、とのことです。



入居者様は法人名義でご契約をいただいておりますが、社内規定により１０年を超えると

社宅としての扱いが終了するのだそうです。引越をするつもりはなく、このまま継続して

住みたいので、手続きをしてほしいというお話でした。



管理会社さんとしては、保証会社さんをつけて個人名義の契約に変更することを

考えて打診しているとのことでした。かつ、打ち合わせの中でエアコンの設置希望も

出たので、その分は３０００円家賃を上げて設置対応するというところまで話をして

動こうとしているとのことです。



お子様がお二人で長期入居であることから、内装がかなり酷い状態とのことでした。

原状回復をある程度フォローしてくれる保証会社さんを必須でつけることを考えて

動いているということで、ご報告をいただきました。



・・・非の打ち所がない対応です。さすが。私から申し上げることは何もありません。

その内容で進めてください、とお伝えしました。



そしてそこからしばらくして、再び管理会社さんからご相談が。なんでも入居者様が

手元資金が足りないらしく、再契約時に敷金を預からない形にしてもいいか、という

お話でした。



内装がグダグダにやられていることがわかっているのに敷金を預からなくていいと

いう判断は、ちょっと抵抗がある気がします。そこに勝算はあるのかしら。

保証会社さんが見てくれる原状回復のところで一通り賄えるという判断なのだろうか？



管理会社さんにその辺を確認したところ、初期費用はおそらく焼け石に水なので、

それよりも優先すべきは手厚いプランを持つ保証会社さんおよび少額短期保険であると

判断しているとのことでした。



具体的には、原状回復費を家賃の２４ヶ月以内で考えてくれるプランの保証会社さんの

審査を通して確実に加入いただき、少額短期保証も手厚いプランに加入いただく形で

敷金の分までカバーする、という考えでした。



家賃が７万ちょっとなので、ざっくり７万×２４ヶ月＝１６８万となります。

そのくらい補償されるなら、なんとかなりそうな感じがしますね・・・。

であれば敷金にはこだわらなくていいか。払えないものを払えと言っても無理があるし

管理会社さんの方で勝算があると見ているのであれば、それに乗りましょう。



こうやって、先回りしながらリスクを軽減してくれる管理会社さんの動きは素晴らしく

とても頼りになります。いつもありがとうございます。大変助かっております。

今後ともよろしくお願いいたします。



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札幌７棟目、キャンセルからの別申込で満室返り咲き。

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札幌７棟目の申込がキャンセルになってしまったのですが、その数日後にまた改めて

別のお申込をいただくことができました。ジェットコースターのような乱高下です（笑）



繁忙期終盤で、稼働率が９０％ちょうどに近づいてきたことでヒヤヒヤしはじめた私。

ここのところ聞こえてくるのは退去ばかりで、入居の一報はなかなか聞こえてきません。

前半は退去が少々で静かだったのですが、ここにきて退去の通知ばかりが積み上がり

吐きそうです（苦笑）



そんな中、札幌７棟目だけはキッチリと入居申込をいただいてきてくれています。

いつも本当にありがたい・・・。感謝申し上げます。あれだけ「家賃が高いから楽では

ないです」と予告されていたのに、いざ募集が始まるとサクッと申込を確保してくる

毎度の神業。管理会社さんはどういう仕事をしたらああいうスピードで入居申込を

確保できるのだろう？すごいです。



しかし今回はその神通力が少し薄れたのか！？と思ってしまう報告がありました。

なんと、先日お申込をいただいたお部屋に関して、なんとキャンセルになって

しまったというのです。



理由に関しては、ご紹介してくださった仲介業者さんが他決されてしまったとのこと。

そういう話だと、なんともやむを得ないのかなという気はします・・・残念ですが。



札幌７棟目は近隣相場に比べて賃料が高めなので、と管理会社さんは仰ってました。

それゆえに、その賃料で募集をかけるなら、それに見合った内装や設備で進めたい、

ということは常々ご発意されており、今回もこの入居申込に見合うような形で

設備の交換などの内装リフォームを進める決断をしたのでした。ましてや既に

お申込をいただいている状態なので、もうこれでいくしかないよねという感じ。



しかし、その前提であるお申込がなくなってしまうとは・・・（泣）



そんなわけで、ちょっと残念な気持ちになっていたのですが、こればかりは仕方ない話。

工事も発注かけてしまっているし、家賃に見合うスペックにはなっているはずなので

次の入居申込に期待するしかないかー、ということで気持ちを切り替えていました。



昨日のブログを書いている時点ではキャンセルを反映して札幌７棟目の空室は１と

カウントしていたのですが、ブログを書き終わった後の昼間、管理会社さんから

「内装が終わりました」というビフォーアフターの報告資料が届きました。

またこれ義母に転送しておかないとなーとだけ認識して、中身はとりあえず後で見ようと

仕事に戻ったのですが、すぐ管理会社さんからＬＩＮＥが届きまして。読んでみると

「入居申込をいただきました」という内容の報告がメールに書かれています、みたいな

感じの話でした！おおー、早い！



今回お申込をいただいたのは、ご夫婦２名とのこと。車も利用されるそうです。

法人の社宅扱いで、社宅代行会社さんが間に入っているとのことでした。

なんとなく、狙っている客層にピッタリな感じがします。

今回はキャンセル無しでこのまま順調に進んでくれればいいなあ。



しっかし、管理会社さんの素早い客付能力はすごいなと思います。札幌３棟目を

管理いただいていた時は、そこまで早い印象はなかったですけど、あれは物件の

スペックが残念な内容だったからなのでしょうね。



今度札幌に行く時に管理会社さんと打ち合わせを兼ねた懇親会をやりますので、

その時に客付の秘訣を聞いてみようかなー。どんな技を持ってるんだろう。



ということで、札幌７棟目は今度こそ満室返り咲きということでよさそうです。

管理会社さん、ありがとうございます！



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