ストーブの予防修繕のお見積、なかなかの金額で・・・。

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札幌６棟目のストーブのお見積が届きました。うーむ、高い・・・これでも色々削って

安くしたと言っているけど、やっぱり高い・・・。でもやるっきゃないんだろうなあ。



少し前のブログで書いた話の続きです。冒頭に書いた通り、ストーブを予防修繕して

直しましょうという管理会社さんの提案を受け入れるべくお見積をお願いした、

というお話です。



・・・っと、ここで速報です。

本当はもっといろいろ書こうと思っていたのですが、ゲーム用のiPhoneが故障したようで

起動しても数分で再起動されてしまう現象に悩まされております。こっちの対処を

しないといけないので、ブログは超最小限の省力モードで書くことにします。

今取り急ぎゲームのスクショ類をOneDriveに退避させているところなので、

それが終わったら初期化をしてみて、ダメなら修理ですわ。その場合は昔使ってた

代替機を引っ張り出してこないといけないです。会社に行くまでにその辺の判断を

しなくてはならないから、ブログにあまり時間をかけられないのです・・・。



ということで、お見積金額ですが・・・１９万弱でした（泣）

確かに古いタイプのストーブだから高くなりがちだとは思うんですよ。

でもやっぱりしんどい価格です・・・。



本体価格に加えて、煙突の移設の工事も含まれているようです。

現在は灯油ボイラー・灯油ストーブが集合煙突に入っているため、灯油ボイラーの

排気筒を別のお部屋と同様に外だし移設することをご提案いただきました。

これをやっておかないと、せっかくの新しいストーブが通常より痛みが早くなる、

とのことでした。



管理会社さん的にもあまり高いと具合が悪いだろうと想像したのでしょう。

施工御者さんからはボイラー交換も併せてご提案いただいたらしいのですが、

それはお値段が高くなるからということで業者さんがお断りしてくださったとのこと。



故障するまで放置したい気持ちがすごく強いですが、それをやって予期せぬタイミングで

故障して、とんでもなく寒い時期にストーブなしなんてことになったら、人道的に

完全にアウトです。これは工事するしかないんだろうなあ・・・。



わかりましたと言いたくない自分を押し殺して、対応をお願いしようと思います。

いやね、ほんと今年修繕の当たり年みたいで・・・これでもかというくらいに修繕が

押し寄せてきており、割とうんざり気味なんですよ・・・。自己資金もこの次に来る

リノベーションにキープしておかないといけないのに。なんかしんどいですわー。



ということで、iPhoneの方がやばいので今日はこの辺でおしまいです。



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札幌６棟目で設備の予防修繕。

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札幌６棟目でストーブの予防修繕が必要という話が出てきました。古い物件だから

しょうがないんだけど、お金かかるなー。うーん。



札幌６棟目はそろそろ耐用年数もオーバーしそうな築古ＲＣです。ＲＣなのに

２階建４部屋という不思議な構成。なんでそうなった、と聞きたくなる仕様です。

見た目は木造アパートにしか見えないんだけど・・・。こういう変な物件をついつい

買ってしまう病気を患っている私なのでした。



購入した当時はまだ耐用年数も残っていたので、地銀さんで１５年融資を組むことが

できました。あれもなかなかヒヤヒヤもので、融資の目途がまだ立っていないのに

売主さんがどうしてもお金が必要ということで、手付金を半額現金で支払う背水の陣で

臨んだのでした。幸いにして融資は得られたからよかったものの、あれで融資ＮＧに

なっていたらと思うとぞっとします。よい子はこんなやんちゃな買い方しちゃダメよ。



その後も設備関係に泣かされることは割とありましたが、入居に関しては安定しており

入ればそこそこ長い、客付の引きもそんなに悪くない、という感じでした。

設備にお金がかかるのは築古だから致し方ありません。２室和室→１室洋室１室和室に

コンバージョンする工事や、都市ガス物件なのでボイラー等設備もガス会社さんは

頼ることができず地自腹で交換したりと、出ていくものも多かったですが、一通り

終わったので今後は安定するだろうという目論見でした。



今は満室で、２ヶ月に１回まとめて家賃を入金してくる困った人はいるものの、

それ以外は特に問題はなく順調な感じになっています。管理会社さんの担当の方も

がっちりと入居者様を掴んでくれているので、安心できる状態になったと思います。



そんな折、管理会社さんからご相談があるという連絡を受けました。

うーん、きっとこれは嫌なパターンなのではないかという気がします。



折り返しの連絡をすると、言い出しにくそうに「実は札幌６棟目のストーブが・・・」と

切り出します。あれ、設備もう全部刷新できたと思っていたけど、まだ残ってた！？

言われてから記憶を呼び起こしましたが、そういえばストーブは好感していない部屋が

あったような気もします。



管理会社さん曰く、ストーブがかなり効きが悪くなっている部屋があり、今年の冬を

乗り切るには厳しいのではないかということで、交換のご提案をしたいとのことでした。

なんてこったい。お金かかる時期にいろいろ重なるなあ。しんど。でも入居者様が

寒くて辛い思いをして退去されるのは困ります。お住まいになっていただいている限りは

大家としてやるべきことはやらなくてはなりません。



ということで、交換する場合のお見積を取っていただくことにしました。

管理会社さんの予想では５万前後ではないかということでしたので、きっとそのまま

交換の方向で進めることになるだろうと思います。



こういう時、遠隔で関係が作れていない管理会社さんだと辛いんですよね。本当に

ストーブの交換は必要なの？という点の裏取りから、価格はぼったくり価格じゃないか

みたいなことも考えなくてはなりません。



私はそういうのが嫌なので、担当の方や偉い人と顔を合わせて話をしてお酒を飲んで

御中元御歳暮を贈って、とにかく関係を構築することから始めます。この人に

騙されるなら仕方ない、と思えるところまで人間関係を構築できれば、あとは信じて

託すだけになりますので。そこで騙されるなら、私の見る目がないというだけのこと。



今のところは、その考えで動いて困ったことはないですし、管理会社さんとの

人間関係も良好で楽しいです。札幌に行けば飲みに行こうと誘えますしね。

たまたま周りの人に恵まれただけかもしれませんが、うまくいっていると私自身は

考えている次第です。



今回のストーブも、担当の彼が言うなら事実なのだろうと思いますので、言い値で

素直に交換するつもりです。ゆるふわ賃貸経営で恐縮です。



冬に向けて札幌６棟目の憂いがなくなるなら、多少費用がかかるのもやむなしかと。

管理会社さん、どうぞよろしくお願い致します。



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札幌６棟目は雪庇落としや除排雪の季節です・・・。

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札幌６棟目で管理会社さんから事前の許可を得るためのご連絡がありました。

そろそろ雪がヤバそうなので、除排雪の許可をくださいという内容でした・・・。



昨年、記録的な豪雪によりだいぶ一番苦しめられたのが札幌６棟目だと思います。

今年はここまで大きな降雪はありませんでしたが、１月に入ってやっぱり降りだして

雪がだいぶ積もってきている状態になっているそうです。



利回りが高いファミリー間取り、立地も比較的需要が高めな場所にあるという点は

素晴らしい札幌６棟目ですが、難点は駐車場がないこと、接道の悪さ、除排雪の

しにくさです。



前面道路が狭く、市の除雪がそこまで入ってくれないので、前面道路が常に雪で

おおわれている状態になっています。駐車場がないので生活保護の方が入居者様に多く

高齢の方や身体が不自由な方がご入居された場合、生活でちょっと苦労するのが

目に見えています。そして道路に面していない側にスペースが取られており、

そこは重機が入れないことから、雪が積もると排雪作業が手作業になってしまうという

取り回しの悪さもあります。



更に、札幌６棟目は比較的雪が降りやすく風の通り道になっているのかわかりませんが、

雪庇がちょいちょいできてしまいます。昨シーズンはとうとうその雪庇が隣地の

ドアノブを破壊するという事件が発生してしまいました。雪庇対策を隣地の方からも

要望されたのでいろいろ検討したのですが、屋根の強度が足りないとかコストが

かかりすぎるとか、様々な理由でどれも実現性に乏しい状態でした。

なので、巡回する頻度を増やし、雪庇が怪しくなったら速やかに雪庇落としをするという

ことを隣地の方には説明しております。



そしてその雪庇を落とす場所が、例の敷地内スペースなのです。

雪庇を落としたらより雪が積もってしまうので、排雪するタイミングが早まります。

排雪は手作業になるので、なかなかなお金がかかってしまいます。

憂鬱な気持ちになります（苦笑）



今年は雪の話がここまで出ておらず、お友達のＳＮＳの投稿を見ている限りでは

１２月はあまり雪は降っていなかったものの、１月に入って普通に降りだしたという

状況と見ています。そろそろ札幌６棟目は怪しいかなあと思っておりましたが、

やはり管理会社さんから大寒波が来る少し前にメールが来ました。



曰く、雪庇もスペースへの積雪もだいぶ増えてきている、そして最強寒波の到来と

ニュースで騒いでいる、寒波に伴い積雪が増えると今年１回目の除排雪を行わなくては

ならないと考えている、よって事前にお見積を取っておいたので内容確認いただき

発注の是非を判断いただきたい、と。



仮に４ｔトラックが５台来て、雪庇お年・排雪作業・整地作業を行うとした場合は、

１３万オーバーの価格になるというお見積でした。

このアパート、４部屋しかないから家賃収入そんなに多くないんですよね・・・。

そこに対してこれだけコストかけると、そりゃきついって話になりますわー。



しかし、そうは言ってもやらないわけにもいかない作業です。コストダウンを図るのも

恐らく厳しいでしょう。繁忙期なので依頼してもすぐに入れるわけではありませんし、

そもそも燃料費の高騰もあり今までの単価では赤字になるからということで値上げの

要求が発生しているくらいだと別の管理会社さんからは聞いていますので・・・。

ロシアｖｓウクライナの影響が私の除雪の費用にまでのしかかっています。



ということなので、これはＯＫせざるを得ないコストと判断。

タイミングはお任せするので、現場で一番いいタイミングを見計らって発注を

かけていただきたい、とお願いをしました。



ここのところ、費用の掛かることが多くて大変だなーと思ってしまいますけど、

辛抱しながら対処していきたいと思う所存です。頑張ろうっと。



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札幌６棟目、昨年の被害を振り返り今年の雪に備える。

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札幌６棟目は昨年大雪の被害をモロに受けました。今年も同じような大雪が降った場合に

どうする？というところを管理会社さんと打ち合わせ、必要な工事を発注しました。



昨年の札幌６棟目はさんざんでした。雪庇が落ちて窓ガラスは割れるし鉄柵は曲がる、

更に隣の家に雪庇が突撃して勝手口のドアノブを破壊する、などの問題を引き起こし

そこそこ大きな損害をたたき出してくれました。



今年も大きな被害を出すような雪が連続で降るかはわかりませんが、もし仮に

そういうことがあっても、何らか対処できるようにしておく必要があると考えます。

隣地の方からも再発防止策を講じるよう要請がありましたし。



対策はやはり何らかのこっじを伴うものにした方がいいだろうという考えのもと、

管理会社さんに手段を講じていただいておりました。しかし、雪庇自体をなくす、

あるいは軽減させる工事は構造上難しいようです。融雪装置はイニシャルもランニングも

かかりすぎるし、雪庇止めは屋根に負担がかかり物件自体への被害が発生する

可能性もあるようです。さすがにそんな工事を採用するわけにはいかないです。



次なる策を管理会社さんにて講じて貰うという話になっておりましたが、先行して

出てきたのが、窓ガラスに木製の取り外し可能な柵を設置することで、窓ガラスが

割れないようにするというものでした。施工費用がまあそれなりにかかるのですが、

少なくとも窓ガラスが割れるケースはこれがあれば少なくなるだろうと思いますので

工事をしてもらうよう先日管理会社さんに発注をかけました。



先日、そういえば屋根の対策についてはどうなったかなと思って、管理会社さんに

確認を取りましたが、やはり設備でどうこうするのは難しいということでした。

そうなると、こまめに雪庇落としをするくらいしか手段がありません。



管理会社さんも同じ認識となったようで、入居者様の一人にお願いをして、雪庇が

育ってきた時は連絡をしてほしいとお願いをしたとのことです。アナログだけど、

確かにそれがいいのかなという気もします。



隣地の方にも、設備面での対応が取れず、人間系での運用で対応するということを

伝えておいた方がいいなら伝えてください、とこちらからはお願いをしました。

この辺は管理会社さんと隣地の方がやり取りしているだけなので、どのくらいの

怒り具合なのか、どのくらいのレベルで報告を求められているか、といったあたりを

把握している管理会社さんに一任してしまうのがいいでしょう。うまくやっといてくれ、

方法は任せる、みたいな感じです。



今年は満室で冬を迎えられそうなので（って気が早いか）、窓ガラスの割れとかは

即座に入居者様に影響を及ぼします。昨年は２部屋で割れましたが、１部屋は軽傷で

１部屋は重症だけど空室だったからまだよかったです。入居済のお部屋で重傷だと

本当に大変ですから。



ということで、とりあえず昨年の反省を活かした形での布陣は組めたと思います。

今年は雪もあまり多くなく、過ごしやすい札幌の冬になりますように。



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札幌６棟目、小修繕の嵐。

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札幌６棟目、いろいろ壊れていろいろ修繕したようです。あと入居者様の入院とか。

管理会社さんからいろいろ報告を受けた次第。



ようやく満室に戻り、落ち着きを取り戻した札幌６棟目。思っていた以上に空室が

長引いてしまったのですが、満室が戻ってきて平穏な日常が帰ってまいりました。



この物件、前回の冬は空室と雪害に悩まされたものでした。



購入前からお住まいになっていた長期の入居者様が退去になってしまい、リフォームの

コストがとにかく猛烈にかかりました。いろいろ機材を入れ替えたのでした。

給湯器の納期遅延にはギリギリ引っかからなかったので良かったのですが・・・。



そして珍しく１室の空室が長引く中、もう１部屋が退去になってしまい、２部屋空室に。

大雪で客付どころじゃないという状況だったため、全然埋まらないままで辛かったです。



そして昨年は雪害にも悩まされました。雪庇で窓ガラスが割れる、２階の鉄柵が曲がる、

隣地に雪庇が落ちて隣家のドアノブを壊す、などなど散々でした。



いろいろと検討をしてみたものの結局根本的な雪庇対策は難しい感じで・・・。

融雪はイニシャルもランニングもコストかかりすぎ、雪庇止めは屋根の方が耐えられず

かえって悪化する、など問題が多いことがわかりました。こまめに雪庇落としを

するくらいしか対応方法がないのかなーと。管理会社さんとここは今一度相談が

必要だなと思います。



また憂鬱な冬が来る前の、短い夏の間くらいは何も考えずにいたいものなのですが、

どうもそうは問屋が卸さないのが札幌６棟目。静かな時は本当に静かなんですけどねえ。



平日の昼間、管理会社さんから着信がありましたが、仕事が忙しくてすっかり折り返しを

忘れておりました。昨日、管理会社さんから報告がいろいろあるので電話がほしいと

ＬＩＮＥが入っているのを見て、折り返してないことを思い出し、慌てて電話。

電話の内容は各種修繕のことでした。



先日入居されたお部屋で、窓サッシの立て付けが悪くなり開かなくなったとのことで

調整作業を行ったとのことです。また、網戸のサッシも同様に調子が悪いとのことで

こちらも調整作業の対象になりました。



それから、同じ部屋で和室の電気がつかなくなったので、電気の機器交換を実行。



更に、別の部屋ではウォシュレットから漏水が発生したので修繕作業を実施。



もう一つおまけに、これは札幌９棟目ですが、先日入居されたお部屋でトイレから

水が出続けるトラブルも発生したそうです。トイレタンクの中（？）の防滴の

発泡スチロールが膨張してボロボロになっており、それが原因でボールタップが

まともに機能しない状態になっていたとのこと。発泡スチロールを交換したそうです。



一つ一つの修繕はさほど大きなものではないですが、ちりも積もれば・・・です。

来月の修繕総額が１０万オーバーになってしまったので、一度報告した方がいいと

判断されてお電話したかった、ということでした。



２万以下の少額の修繕は管理会社さんにて判断して対応していいということで

お伝えしています。なので、こういった電話をする必要は義務としてはないですが、

相手のことを考えて電話してきてくれるその姿勢は好感が持てます。ありがたいです。



管理会社さんには対応いただいたことに対する感謝の言葉と共に、請求額については

承知したということでお伝えしました。



重なる時は重なるもんですよねえ、こういうの。しんどいなあとは思いますが、

その分他の月は何も起こらないってことでしょうからね。今後は何もないだろうと

信じたいところです。



築古はどうしても修繕が増えるのは宿命。東京のようにフルリノベできるなら

別ですけど、それができない地方物件はどうしても対処療法になりがちです。

まあそれも仕方ないこと。その場で対処しながらやっていこうと思います。



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