札幌６棟目で思わぬ天の恵み。

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たまにはラッキーだったことでも書きます。札幌６棟目でエアコンを自腹で設置の上

退去時に置いていきたいというご相談がありました。もちろんＯＫです！ありがたい！



ここのところ、札幌でもエアコンを設置することが当たり前になりつつあります。

築古の家賃が安い物件はともかくとして、そこそこの家賃を取っている物件で

エアコンがないのは致命傷になりかねない、という感じがしてきました。



私が初めて札幌に行ったのは・・・学生の頃でした。雪まつりなるものを見てみたいと

パックツアーで安く旅行。とにかく寒くて歩いてるだけで歯がガチガチ震えたのを

よく覚えています。学生なのに奮発して回らないお寿司屋さんに行ったのも良き思い出。

まあとにかく「寒かった！」という印象が強かった札幌でした。



はじめて札幌に物件を購入して、札幌に通うようになってからは、学生の頃に感じた

強烈な寒さではなくなっているような気がしていました。少なくとも、すすきのを

歩いていて歯がガチガチするほど寒かった覚えはありません。

少し温暖化しているのかな？などと思っておりました。



そしてここ数年、札幌でも普通に３０度を超える暑さになる日があります。

東京みたいにじめじめした湿気はないので過ごしやすいですが、確かに昔よりも

汗をかいて暑いと感じる日は増えた気がします。本州で鍛えられているので、

エアコンをつけるほどではないと思っているんですけどね。



また、私は夏フェスやライブが好きなんですが、ここ数年欠かさず行っているのが

北海道は石狩で行われているライジングサンロックフェスティバルです。ここも

若かりし頃に行ったことがあるのですが、その時はテントに泊まると夜中寒くて

防寒着が必要なレベルでした。しかし、数年前に久しぶりにテントに泊まった際には

寒いと感じたものの、半袖短パンで普通に一晩過ごすことができました。



やっぱり札幌の温暖化は進んでいる気がします。あくまで体感的なものですけど。



そんなご時世なので、暑さに慣れていない道民の皆様がエアコンを欲するのも

無理はないことだと感じております。



でも、札幌の古い物件って、基本的にエアコン設置することなんて考えていないから

設置も結構費用かかるんですよね・・・。１戸１５万とかざらにかかります。辛い。



という背景をご理解いただいた上で本日の記事を読み進めていただくと、私の喜びの

感情が伝わりやすいのではないかと思われます。



舞台は札幌６棟目。そこそこの立地のファミリー物件ですが、駐車場のない路地裏で

築年数も古いことから、家賃の価格帯はお安めの物件です。生活保護の方もお住まいに

なれるくらいの価格帯でやっています。



ただでさえお金がかかりがちな物件です。築古なので修繕費はかかりがちだし、

雪が積もりやすい環境なので除排雪にやたらと費用がかかります。２ＬＤＫなので

原状回復もそれなりの費用が掛かりますが、家賃が安いので費用対効果が悪いです。



それでも保有しているのは、立地がそれなりだからです。そして目の前の戸建を

購入できると、道路付けが良くなって、いい感じの４層ＲＣが建つのです。

お友達大家さんの物件も近所にあり、入居は好調とのこと。期待できる立地です。



そんなこともあり、大きくは儲からないけど当面キープで考えている札幌６棟目。

でも過剰な設備投資はできないので、なかなか難しいなあという感じでした。

しかし、先日そんな私のところに救世主が現れました！



管理会社さんの担当の方から、ＬＩＮＥで「報告したいことがあるのでお手すきの時に

お電話ください！」という連絡をいただきました。始まったよ、不動産屋さんの

とりあえず電話したがるアタック。これは不動産業界の傾向だと思っているのですが

たいした要件でなくてもとりあえず電話してくるんですよね。私は仕事中電話には

基本出ない勢なので、電話だとかえってスピード感が落ちるんです・・・。

実際問題として、この時は予定も詰まっていたので、電話対応に時間を割こうという

気力がわかなかったです。



ということで、今日は無理なので明日以降に電話します、概要だけ先にＬＩＮＥで

送っておいて貰えますか、と返信。承知しました！と元気よく管理会社さんから

送られてきた内容は「●●●号にてエアコンを実費でつけた糸の相談があり、

そのご承諾のお話と、退去時はエアコンをそのまま置いていって良いかの相談でした」

というものでした。



うん、それほぼＬＩＮＥで片付く話ですね（笑）



前述のとおり、札幌でエアコンを設置すると、本州よりもお金がかかります。

それを入居者様が自腹でやってくれて、しかも残置物して置いていってくれるとは。

むしろありがたすぎて感動しちゃいます。



こんなの許可しないわけないですよ！むしろこっちからお願いしたいくらいです。

ということで、問題ないので進めてくださいと管理会社さんには回答しました。



エアコン１回設置して１５万。物件の除排雪をやって１５万。

これは除排雪１回分くらいのコストメリットがある話だと思います。

むしろ大歓迎ということで、断る理由はありません。



最近退去だの工事だのの話が多くて、ちょっと萎え気味でしたが、今回のお話は

ありがたい方向の話なので気持ちが少し持ち直した感じがします。

この調子でいい話が増えてくれればいいなと思います。



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札幌６棟目の除排雪が早くも来てしまいました・・・。

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札幌の大雪の影響で、今年も札幌６棟目の除排雪を実施せざるを得なくなりました。

年々値上がりしており、いよいよ家賃１ヶ月分の金額を超えました・・・。



毎年悩まされている札幌６棟目の除排雪問題。

雪が降れば雪が積もります。溶けきる前にさらに降れば、更に積もります。

こうして溜まりにたまった雪は、いずれ建物や人間の生活に深刻なダメージを与えます。

それを防ぐために、除雪や排雪が必要になります。



除雪は積もった雪をその場からどかす作業。どかした雪を溜めておく場所があれば

問題はないのですが、そういった場所が少ない場合は、結局雪が積もってしまいます。

そうなる前に雪をどこか違う場所に持っていくのが排雪です。



除雪も排雪も、広いスペースなら重機を使って実施することができます。

重機が入れない狭い場所の場合は、人間が主導でその作業をやることになります。

この場合、人工が必要になりますので割高になります。



除雪や排雪は北国ならではの悩みです。除雪も排雪も、燃料費と作業費が主な経費。

両方とも上昇傾向ですから、そりゃあ経費も上昇しますよね。ＡＩに聞いたところ、

除排雪にかかる費用は３割増し、行政が除排雪に予算計上する費用は１．５倍になったと

いうことでした。



このように、一般的には除排雪の費用は高騰しており、家計においても不動産賃貸業に

おいても、負担が重くのしかかるものになってきております。



なお、ロードヒーティングを使っている物件においては、このような悩みはありません。

ロードヒーティング。地面を温めることで雪を溶かす仕組みです。昔は運転を手動で

オンオフしなくてはならず、忘れると十万単位の請求が来るという地獄絵図が

ありました。最近のロードヒーティングは状況を見て自動でスイッチをオンオフする

機能がついているようで、だいぶ節約できるようにはなっているらしいです。

とはいえ、札幌１２棟目の昨年２月の費用を見ると、ロードヒーティングの灯油代で

３万弱、電気代も７千円くらい増えておりましたので、結局年間で見たら１０万以上の

出費にはなっているようです。



ちなみに、札幌ではかつては除排雪は粗利の低い商売だったそうで、大雪が降った年に

除排雪業者さんが次々に倒産する事態になった、と管理会社さんから聞いたことが

あります。それだけ薄利でやっていたということなのでしょうけど、薄利とはいえ

やればやるほど赤字になってしまう業者さんがそれなりにいたのはなぜなのだろう。

あれか、人工が足りなくて高い賃金で集めてこないといけなくなったのかしら？



そんな事情もあるので、昨今の物価高は業者さんにとってもチャンスだったのでは

ないかと想像します。世間全体が価格上昇を許容する局面なので、今までよりも

利益を取りやすい価格に改定するチャンスがあるのではないかと思われます。

ボッタクリにならない程度に、持続性のある価格に設定していただくことは必要だと

私も思いますし、そういう理由での値上げであれば受け入れるしかないだろうと

考えております。



しかし、札幌６棟目に関しては、この除排雪の費用が高くなることのデメリットを

モロに受ける構造になっているのです・・・。



一番大きな理由が「庭から表に雪を出すルートが非常に狭い」ことだと思います。

雪が積もる側は道路と反対の庭です。道路までこれを持っていく作業が大変です。

道路に待機しているダンプカーまで手運びで雪を持っていく作業が時間を食う原因に

なり、終了までの時間がかかる原因となります。



次に大きな理由は、前面道路が狭いことではないかと思います。前面道路が狭いと

行政の除雪が入りません。道路に出しておいたら除雪してくれる、みたいな他力本願な

ことができないので、自分で全部手配して処理しなくてはなりません。これもまた

手間と費用がかかる原因になりそうな気がしています。



・・・そう書いたけど、行政がやるのは道路の除雪だけなので、雪を道路に出しても

行政の除雪車がまた自分の敷地に寄せるだけなのかなあ？この辺、実際に雪国に

住んだわけではないので、なんとも言えませんけど。



そしてもう一つ、事態がややこしくなる理由があります。

屋根の勾配が庭の方に向いているため、屋根から落ちる雪が庭にたまってしまいます。

雪が溜まる理由にもなってしまうという難点があります。



更に、一昨年は屋根から落ちる雪が隣家のドアノブを破壊する事案が発生しました。

除排雪をしておかないと、こうした事故も発生してしまう可能性もあります。



とまあ、こういった理由が嵩むことで、除排雪を「高い費用でやらざるを得ない」

状況が生まれてしまうわけです。あー、しんど。



勿論、こういう状況を回避したいと思い、いろいろな方法を考えました。

しかし、管理会社さんや札幌に詳しい現地の方など、いろいろな方に相談したものの

現状を打破する有効な手段は思いつかずじまいでした・・・。初期費用がかかりすぎる、

今の物件の状況だとその対策ができない、などなど色々な理由がありました。

１つ１つの細かい事象はもう忘れました（苦笑）



ということで、今年こそ除排雪が入らないよう祈りまくっている日々でした。

いや、祈りまくってはいないですね・・・。たまに思い出した時に祈るくらいでした。

幸い、１２月の時点でもまだ全然積もっていなかったという報告があり、いい感じだと

内心思っていたのでした。



しかし１月。いよいよ降ってしまいました。大雪。ＳＮＳでお友達大家さんが

高速が大雪で通行止めになっているような話が流れてきて、嫌な感じはしてたんです。

大雪だの除雪だのといった話がＳＮＳにも流れ始めており、１月なのにこれか！と

ドキドキしていたのでした。



そしていよいよ来てしまいました。死の宣告。

管理会社さんから昨夜、除排雪をしないとどうにもならない状態になっているので

月曜日に仮予約をした、見積を送るので実施の判断をいただきたい、という連絡が

届いてしまったのです。



ここ数年、毎年値上がりしている除排雪。今年は果たしていかほどなのかと確認すると

驚愕の２０万弱。去年はまだ１５万くらいだった気がするんですけどー・・・。

もっと前は１０万とかだったと思うので、いよいよ倍になってしまいました（泣）



さっきは「持続可能な単価に上げるのはやむなし」とか言っちゃいましたが、

自分がそれによって値段が高くなっているのを見るとゲロ吐きそうになるという

ダブルスタンダードもいいところな私です・・・。



ちょうどこの時、サラリーマンの仕事で飯を食ってる最中に後輩くんがやらかして

すぐに対応が必要になってしまい、ご飯を中断して対応するという機嫌が悪くなる

事故もありました。ご機嫌が悪いところにそんな連絡を見てしまい、そういう意味でも

タイミングの悪い話でした。



言ってもしょうがないことはわかっているのですが、管理会社さんに多少愚痴を

こぼしつつ、やむを得ないので発注しますと伝達。仮押さえしていただいていた

月曜日に作業をして貰うことにしました。



２月とかに更に大雪が降って、２度目の除排雪とかになると本当に悲惨です・・・。

今のところ、例年１回やれば後はなんとかやらずに済んでいるケースが多いので

今回もそのパターンに入ってくれることを祈りたいと思います。



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札幌６棟目で自身の影響にて室内の天井にひびが入ったと・・・。

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札幌６棟目で、先日の青森県の地震によって室内にひびが入ったというご連絡を

管理会社さんからいただいてしまいました。まさかの地震被害ですかー。うー。



本日はクリスマスイブですね。もうアラフィフなのでクリスマスイブもくそも

ないっちゃないのですが、嫁ちゃんと美味しいものを食べることは例年の楽しみに

しております。なんなら猫にサンタの服着せてみようかなとか一瞬思ったりも

しちゃいましたが、猫が嫌がってかわいそうだなと思って考えるのをやめました。



最近はクリスマスプレゼントみたいなのも我が家では実施しておりません。

お花を買って帰ることもありましたが、猫が家に来たので猫にも安全な花なのかが

判断つきかねることから、最近はそれもあまりやっていません。

あ、楽天の期間限定ポイントが余ったので、自分用にカードケースを買いました。

セルフクリスマスプレゼントって言ってもいいんすかね、これ（笑）



とりあえず今夜は自宅ですき焼きをやる予定です。余っていた楽天ポイントを使って

牛肉も買いました。ワインも飲んじゃう予定です。



という感じで、世間の流れに則ってクリスマス的な祭りを開催する我が家なのですが、

そのクリスマスのテンションがやや下がる出来事も報告されておりました。

それが冒頭に書いた札幌で起こった地震の影響です。



少し前に発生した青森が震源地の地震。青森県東方沖でＭ７．５の地震が発生し

八戸市で震度６強を記録しました。札幌市は震度４。４くらいならまあ何事も

起こらないだろうと思っておりました。



ところが、翌日になって何件か地震の影響と思われる事案が回ってきておりまして。

その中の１件が、今回のブログネタにするお話です。



舞台は札幌６棟目。管理会社さんから届いた連絡は、地震の影響で天井にヒビが入り

隙間から風が入ってきて寒いという連絡が入居者様からあった、というものでした。

てかそんなことあるー！？天井にヒビってどういうことよ！？



確かに築古物件なので、いろいろとおかしなことが起こっても仕方ない部分はあります。

でもいくらなんでも、それはないんじゃないか・・・？震度４で天井割れますかー？

それも隙間風が入るくらいに。



正直、何が起こったのかよくわからなかったのですが、訴えは訴えとして出ているので

管理会社さんに現地で調査と対処をしていただくようお願いをしました。

管理会社さんからは「地震保険とか使えるのでしょうか？」と聞かれましたが、

地震保険はそういう個別の問題に対処するものではないから、地震が原因であれば

保険は使えないと思ってください、と回答。修繕どのくらいかかるのかなあ。うーむ。



それからしばらく経過して、管理会社さんより状況の報告がありました。

結果としては、特に大事には至らず、開いた隙間にコーキング処理をすれば終わりそうと

いうことで、費用も１〜２万くらいで対応できるということになりました。

大事にならなくてよかった！



天井にひびが入った状態というのがどんな状態だったかと言いますと・・・



こんな感じで隙間が空いていました。なるほど、そういう話ですか。ヒビと言うから

天井が裂けたようなイメージを持ってましたが、ずれて隙間ができた感じですね。

言葉の持つ力ってすごいですね。単語の選び方ひとつですごく印象が変わります。



費用もたいしてかからないようなので、これなら普通に保険とか関係なく日常的な

修繕の範疇で対応できます。よかったです（？）



ということで、札幌６棟目も無事に年越しができそうです。



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札幌６棟目に入居申込をいただき、満室返り咲き。

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札幌６棟目に入居申込をいただくことができ、満室にすることができそうです。

これで稼働率も９５％を回復しました。頑張ってくれた管理会社さんに感謝です。



一時期、稼働率９０％を割っていた時期もあったのですが、１０月に入ってから

復調の兆しを見せてくれています。海外視察をしている間に４件もお申込をいただき

海外視察から帰ってきてからも、ちらほらとお申込をいただいております。

新たな退去は今のところなく、だいぶいい感じになってきました。



現在残っている空室は、札幌１３棟目１室、東京８棟目１室、東京１２棟目１室、

仙台１棟目１室、富山１棟目１室の５室。仙台１棟目は部屋がでかすぎるため

決まるのに時間がかかるだろうなあという印象。富山１棟目はド田舎にあるので

そもそも需要が少なく時間がかかるだろうと予想しています。頑張ってすぐに

決められそうなのは札幌と東京の３部屋かなーと考えておりますが、東京８棟目は

コンセプト物件なのであまり条件は変えずに犬猫を飼っている人にアプローチを

していきたいところ。通常賃貸で条件など変えて早めに勝負できそうだなと思うのは

札幌１３棟目と東京１２棟目ですね。この２部屋に関しては反響状況の確認などを通じて

管理会社さんとやり取りを進めたいと思います。



稼働率って水物だなと思うことがあります。退去がたまたま重なれば、どんなに

努力をしていても稼働率が下がる可能性はあります。瞬間瞬間での状況を少しでも

改善していく必要があるのはその通りですが、あまりそれに囚われすぎるのも

実はよくないのかなあ？なんて思ったりもしました。



一時的に退去が重なれば稼働率は下がりますが、その時に稼働率を上げることばかりに

腐心してしまい、もっといい条件で決められる可能性があるにも関わらず、拙速に

家賃を下げたりしてしまうこともあるのかもしれません。



そうならないように、焦らなくても済むような返済比率でいるべきなのだろうと

考えたりもします。ま、そう言ってる私がたぶん一番返済比率が高いですけど（笑）



そんなどうでもいい私見を述べつつ、本日の本題に入っていきましょう。

今日のお題は札幌６棟目に入居申込をいただいたというお話です。



札幌６棟目はＲＣ造なのに２階建４部屋のアパートという、なんともアンバランスな

物件です。中古で購入しており、将来手前の土地を購入して大きな物件に建て替えが

できればいいなという妄想を抱いています。



基本スペックが古い物件なので、煙突のあるストーブが基本装備として存在したり

雪が降ると窓ガラスが割れたりするような微妙な物件です。広さは２ＬＤＫで

５０平米とかあるので、お子様が２人以上いる生活保護受給のシングルマザーだったり

自宅を売却した老夫婦の終の棲家だったり、そういった需要を取り込んでここまで

運営してきております。



この物件、とにかく冬場の雪対策でお金がかかる傾向があります。

目の前の道路が４ｍと狭いため、公共の除雪が入りません。

そして雪が溜まる面が道路の反対側の裏庭的なところなので、除排雪の手間が

すごくかかります。物件規模が小さいこともあり、この除排雪を行うだけで、

４部屋分の１月の家賃くらいがすぐ吹っ飛んでいきます。しかもリフォームすれば

面積が広いのでリフォームコストもかさみます。経費率が高い物件と言えるでしょう。

立地がよくなかったら即売却の対象にしていたかもしれません。



課題はある物件なのですが、一度入ればそこそこ長く住んでくださるので楽だし

将来的にワンチャンいい感じのマンションに化けないかなと思っていることから

保有し続けております。



この札幌６棟目は１室の空室がありました。家賃は少し上げて募集していましたが

生活保護とかの方がターゲットになると思っていたので、大幅な家賃増額はせずに

若干高くなったくらいの上げ幅に留めています。



こちらの物件に、先日入居申込をいただいたというご連絡を管理会社さんより

頂戴することができました。許容範囲内となる空室期間でのお申込となり、私としても

ほっとしているところです。



今回ご入居される方は、７０代に差し掛かろうとしているご夫婦です。

引越理由は管理会社さんからは特に連絡を受けておりませんが、まあたぶん生活の

ダウンサイジングってところじゃないかなと。そして引越を機に生活保護を受給する

予定のように見えました。「生活保護受給予定」とありましたので・・・。



特にこの辺の事情に関して、私がどうこう言う話でもないと思います。

こちらとしては、ちゃんと家賃を払っていただくだけの財力があるのか？という点が

気になるばかりです。そしてそれに関しては、保証会社さんの審査が通っていると

いうことで、ちゃんと担保されておりました。それであれば私が断る理由はありません。



この物件の想定顧客と合致していますし、特に問題はないかと思います。

ということで、管理会社さんには進めてくださいということで返信をしました。



札幌物件の空室は残り１室。ここが決まれば札幌は完全満室になります。

引き続き、満室目指して頑張ります！



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札幌６棟目で久々に頭の痛い原状回復が・・・。

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札幌６棟目で８年住んだ方の退去があり、原状回復のお見積が届きました。

・・・なんでこんなに高くなった！？とびっくりする価格。負担は家賃１年分程度。



札幌６棟目は築古のファミリー間取りの物件です。２ＬＤＫが４戸のアパートです。

私の年齢とさほど変わらない築年数なので、設備が古く、退去があるとリニューアルで

費用がかさんだものでした。一巡したので設備系は何とか落ち着いたものの、

冬になると除排雪にお金がかかり、雪害で窓ガラスは割れ、雪庇が隣地の設備を壊す、

など残念なイベントも多い物件です。



実はあまり儲かってないんじゃないか？という疑惑も最近は感じております。

先に述べた問題やファミリー間取りであることによる原状回復の高さもあり、

経費率が高い割に、家賃があまり高くないというところがその根拠です。

ただその一方、入居期間は長くなる傾向があるので、そこで多少緩和されているような

気もしております。



売却を検討してもいいのですが、前面の戸建を購入できると、そこそこの規模の

マンションが建築できそうなんですよね。私の物件は接道している道路の幅員が狭く

大きな建物は建てられないのですが、手前の戸建を買うと幅員が広い道路に接道して

免責も広くなり、それなりのＲＣマンションが建築できそうだなと見ています。

立地は割といいので、建て替えができれば美味しい物件に化ける可能性があります。

夢があるので、今のところはキープしている次第です。



最近はリフォームでそんなバカ高い金額になることはだいぶ減ってきていました。

初回のリフォームである程度きちんと対応しきったので、通常の原状回復モードで

運用できるようになった、といったところでしょうか。

どちらかというと雪に悩まされることの方が多い昨今です。



・・・と言うモードだったのですが、ここにきて久しぶりにきました。

なんかとんでもなく高い原状回復のお見積が。



昨日、管理会社さんからＬＩＮＥで、札幌６棟目の退去があったお部屋に関する

原状回復のお見積が届きました。ここは老夫婦がお住まいになっておりましたが、

ご主人が亡くなり、奥様が施設に入るということでのお引越でした。

８年くらいお住まいになっていただきましたので、こちらとしてはありがたかったです。

が、お見積金額を見てそのありがたい感が少し冷めてしまいました（汗）



はーい、久しぶりに見ましたよ！７０万近い金額のお見積書！

札幌７棟目あたりだとたまに出てくる金額ですが、札幌６棟目でこの金額は恐ろしい。

なんせ入る家賃が全然違いますからね・・・。



札幌７棟目だと、一番条件が悪くて安いお部屋でも６０，０００円は取れています。

札幌６棟目だと、一番条件がいいお部屋が４８，０００円です・・・。

この状態で同じ修繕費がかかったら、そりゃもうとんでもない経費率ですよ。



写真も送られてきたのですが、正直そこまで汚いかー？という印象も受けています。

確かに部屋の隅っこの角の部分が黒ずんでいたり、ＣＦに変な汚れがついたりは

していますけど、部分リフォームで何とかならんかね？という感じも。

（汚い物件を見すぎていて目が腐っているという説もなきにしもあらず）



管理会社さんも、金額が金額なので、できれば一度現地を見て貰いながら打ち合わせを

したいところなのですが・・・と仰います。あちらも私が東京在住でサラリーマンの

仕事で結構忙しくしていることを知っています。それでも「できれば・・・」と

言うのだから、金額的に納得して貰うために一度現場を一緒に見てほしい気持ちは

強めなのでしょう。あと何かとすぐ電話してくる担当さんなので、対面の打ち合わせを

希望したがる気持ちもあるのだろうなと思います（笑）



とはいえ、スケジュールも結構埋まっていますからねえ。どっか札幌に行ける暇が

ある日はあるのだろうか・・・。なかなかいい感じの日は見当たらないのですが、

直近で唯一調整できそうなのが７月第一週の週末くらいだったので、ここで何とか

時間を作って札幌に飛ぶしかないかなー、と思っております。



いずれにしても、頭が痛いイベントが発生してしまいました。

そんなボッタクリをするような管理会社さんではないので、ある程度妥当性のある

お見積なのだろうとは思います。あとはやることやらないことを識別して、捨てるものは

捨てるみたいな感じでコストダウンを図るんだろうなあと思っています。



予定外の出費と出張、なんとも残念ですが、少しでもコストを下げるべく頑張ります。



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