東京５棟目も家賃交渉を開始します。

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東京５棟目で家賃交渉に入りたいと思います。長期にわたり借りていただいているので

退去にならない程度に、管理会社さんにお願いして貰おうと思います。



立地であったり間取りであったり、何かしら秀でたものがある物件は強いなと思います。

ん、何を突然そんなことを言い出したかって？そりゃあもう家賃交渉とか客付とか

そういうのをいろいろと総合的に見た時に、多少高くてても立地がよかったり

間取りが競争力があった方が決まりやすいし交渉もうまくいきやすいよねと改めて

振り返って認識したからです。



私が保有している物件で言いますと、まあまあネームバリューのある駅徒歩３分の物件は

常に人気で空いてもすぐに埋まります。あまりメジャーじゃない駅の徒歩７分の物件は

空室になると少し苦戦しますが、主に苦戦するのは２５平米の小さなお部屋の方です。

４０平米オーバーのお部屋の方は比較的サクッと決まります。同じ徒歩７分でも、

ターミナル駅で商店街至近の物件だと２０平米くらいしかなくてもサクッと決まります。

誰でも知ってるメジャーな駅から徒歩１５分の２０平米程度の１Ｒは意外と回転が早く

その時の市況によって決まりやすかったり決まりにくかったりが左右されがちです。



特別に悪い立地の物件は持ってないつもりですが、やっぱりサクッと決まるのは

・メジャーな駅

・駅から近い

・広めの専有面積

を兼ねそろえたところなんだよなあ、と思っております。



まあでも、上記を兼ねそろえた物件なんて高くて買ってられないわけでして・・・。

いかにして上記になる素材を安く購入して手間をかけて直すか？という勝負に尽きる、

というのが私の現時点で思っているところです。



そういう素材になりそうなものばかり買ってるから、東京ではちっとも金融機関さんから

評価されない財務体質になっていくのです（苦笑）



東京５棟目はそんな中で「自宅から近い」「割安で利回り取れる」という理由で

購入した物件です。駅から近くて広めの専有面積（４０平米弱）という点が武器になり

客付もそこそこ容易であろうと想定して購入しました。何より家から近くて、

自宅から見える場所にあるというのも気に入ったのでした。

（今度自宅は引っ越しちゃいますけどね！）



ただ、他の素材になる物件は、スケルトンでリノベするくらいの勢いであっても

利回りが取れる価格で購入しておりましたが、この東京５棟目はリノベをするお金は

かけられないくらいのお値段での購入でした。なので予算を決めてリフォームを実施。

そこそこいい感じに仕上がりました。



ただ、予算のかけ方を間違えてしまい、床の傾きを直さないで工事完了としました。

床くらい傾いてても問題ないでしょ、と私の主観で判断して賃貸募集を開始しましたが

なかなか決まらず、最終的に外国籍の方が借りることになりました。床が傾いてると

一般的な日本人の方は借りないのか・・・ということを学んだのでした。



外国の方が２年ほどで退去されたので、これを機会にと床のレベル合わせ工事を実施。

すぐに日本国籍の方がご入居になりました（笑）

傾きを放置するの、ダメ、ゼッタイ！



それ以降、ずっと同じ方がお住まいになられております。傾かないだけでこれだけ

変わるとは。さっき、立地と占有面積が大事って書きましたが、傾いていないことも

かなり大事でした（一般の人はそんなの当然対応しているのであなただけです）。



さて、そのご入居なさっている方も、もうすぐ丸８年となります。８年前の家賃と

今の家賃だと、だいぶ価格帯が変わってきてしまいます。そろそろ交渉のタイミングが

やってきたと思います。実際、家賃相場と比較してみても、安い価格帯だなと思える

レベルになっております。



管理会社さんからは、５０００円アップで交渉開始でどうかとご提案がありました。

家賃相場的には８０００円くらい上だと思うけど、一気にそこまで上げるのは

これまでの関係もあり難しいだろうから、５０００円アップくらいで手を打つのが

いいのではないか、という意図であろうと推察します。



ＡＩにも相談してみましたが、５０００円くらいが戦略的におすすめだとのこと。

引っ越しのコストと比較した時にギリギリ受け入れられる範囲ではないか、という

意見でした。んじゃまあこの路線で行ってみましょう。



家賃交渉なんて入居者様に優しくない、ひどい大家だ、と言われてしまうかも

しれませんが、大家側もあらゆる経費がどんどん高くなっているため、家賃を上げないと

それこそ破産してしまうかもしれない状況です。大家業もビジネスですので、

ビジネスを持続させるためには収益の確保は不可欠。大家が破綻予備軍になってしまうと

快適な住環境の担保など二の次になってしまいます。それは入居者様にとっても決して

好ましいことではないでしょう。



どんな経費が大家を苦しめているかは、別のブログ記事にまとめてありますので、

そちらをご一読いただければと思います。



ということで、こちらも家賃交渉スタートです。

管理会社さんに頑張っていただこうと思います。



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東京５棟目、ドレンホース関連のトラブル。

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東京５棟目でエアコンのドレンホースの破損があったという連絡をいただきました。

大きな金額ではなかったので、修繕の手配を行って終了となる予定です。



私のブログはカテゴリーを主に物件ごとに分けているのですが、東京の物件で

一番出番が少ない物件はどれだろう・・・と今日のブログを書き始める前に思いまして

カテゴリごとの記事数を見てみました。結果は以下の通りです。

カッコの中が記事数です。



東京１棟目(99)

東京２棟目(132)

東京３棟目(60)

東京４棟目（売却）(59)

東京５棟目(31)

東京６棟目(48)

東京７棟目（売却）(14)

東京８棟目(156)

東京９棟目（売却）(34)

東京１０棟目(51)

東京１１棟目(36)

東京１２棟目(31)

東京１３棟目(90)

東京１４棟目(41)

東京１５棟目(47)

東京１６棟目(2)



多い順だと、東京８棟目＞東京２棟目＞東京１棟目＞東京１３棟目になります。

この４物件が四天王の風格ですね。



東京８棟目はコミュニティを作っているというのもあり、ネタが豊富です。

隣のトトロの森からいろいろな来訪者（アライグマ、害虫、猫などなど）が来るのも

記事が豊富になりがちな要因の一つだと思います。嬉しくないですけど。



東京１棟目と東京２棟目は単純に保有年数が長いからというところが大きいでしょう。

両方ともかれこれ１２年とか保有していますのでね。そりゃネタになる回数も増えます。

東京１棟目は特に孤独死が２回もあったので、それも拍車をかけている感じですね。



東京１３棟目は所有物件で初めて民泊を試みた物件ですので、これまたネタは豊富です。

不特定多数の方が宿泊されるので、事件も起こりやすいです。ブログネタとして

登場する回数も自然と増えるというものです。



少ない順だと、東京５棟目＝東京１２棟目＜東京１１棟目＜東京１４棟目となります。

※売却物件、背実購入したばかりの東京１６棟目は除く



いずれも普通の住居系で保有年数が短いものが並んでいますが、その中でも異彩を

放っているのが東京５棟目です。かれこれ８年保有しているのに、記事数が同点で

最下位という・・・。保有年数まで考慮したら、圧倒的なネタにならない度合いです。



これは別に悪いことではなく、むしろとてもいいことだと思っております。

ブログネタになりにくいということはトラブルがあまり発生していないということ。

入退去も確か１回しか発生していないですし、地味なトラブルしか発生していません。

経営的な目線で言えば、とても安定していてトラブルが少なく、収入が計算できる

孝行物件であるということです。



戸建物件で、お住まいになっているのはシングルマザーの方です。離婚をきっかけに

ご入居となり、女手一つでお子様を育てておられます。家賃滞納もなく、手のかからない

とても良い入居者様です。こういった要因が組み合わさって、手間のかからない

事件が少ない物件になっているのだろうな、と思っています。



その東京５棟目でとても小さな、そう、本当にとても小さな事案が発生しました。

冒頭にも書いた通り、エアコンのドレンホースが壊れたという話です。

普段ならこのくらいの話はブログネタとしてはスルーしちゃうのですが、あまりに

事件がない優良物件なので、こんな話でもネタになります。



管理会社さんから、東京５棟目の入居者様よりエアコンのドレンホースが壊れていると

連絡をいただいた、というお話がありました。ドレンホースが壊れると、水が側溝に

垂れ流しになるので、ちょっと微妙ですね。金額も１５，０００円くらいとそんなに

高くなかったので、修理してくださいという形でお願いをしました。



というか、前にもドレンホースのトラブルあったよね・・・と思って過去ブログを見ると

隣地の人からドレンホースの水をなんとかしてほしいというご指摘を受けていたことが

ありました。



・・・過去ブログを読み直すと、踏んづけて壊した場合は入居者様のご負担で、

と説明していたようですね。こんなことすっかり忘れて修理の手配しちゃったよ（苦笑）

まあいいか、そこまで大きな金額ではないし。



ということで、ドレンホースのトラブルが多めな東京５棟目のお話でした。



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東京５棟目の漏水問題は無事解決へ。

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東京５棟目の外壁の修理が完了致しました。雨漏りはなくなったとのことです。

ここは外壁塗装してないから、何かあっても不思議ではない物件・・・祝・対応完了。



東京５棟目で、雨が降ると水が室内に入り込むという話が管理会社さんに伝わってから

私のところにご相談がありました。外壁のクラックから水が入り込んでいるのでは、

というのが管理会社さんの見立てでした。その見立ての通りだとすると、外壁の

クラックをふさぐ作業が必要です。

（詳細は過去ブログをご参照ください）



そこそこお金のかかる工事でしたが、やらないわけにもいかないので発注しました。

管理会社さんから、今回その工事が終わったという連絡を受けた次第です。



本当は工事はもっと早く終わっていましたが、雨漏りが本当に発生しないかを

把握するため、しばらく様子を見ていたとのことでした。台風やゲリラ豪雨も

その期間中にありましたが、そこでも漏水は発生しなかったため、これで直ったと

判断し、最終の仕上げを行ったそうです。



出費はちょっと痛いですが、解決してよかったです。

ほんと、今年は修繕の当たり年です・・・。大変だわ、資金繰り。



今回の教訓として、やっぱり築古物件は最初に大規模修繕をやっておくべきだった、

ということが挙げられると思います。



私の地域ごとの投資手法は・・・

・札幌は雑食で新築ＲＣからボロ木造まで数字が合えば基本何でもやる

　（最近は新築〜築浅が多いかも）

・仙台は中古１棟ものが多い

・東京は相続流れとかのロット小さめボロ物件を全力リノベが多い

・富山は本当は新築やりたいけど今持ってるのは中古木造アパート

　（そもそも投資手法と言うほど実績残せてない）

という感じです。



東京に関しては、購入したらほぼ確実にリノベーション工事を行っています。

いつも同じ施工業者さんですので、気心も知れた感じでとてもやりやすいです。

そして、そういう形で対応している物件では、漏水などのトラブルはほぼ発生して

おりません。スケルトンにしてから設備を入れ替えてのリノベーションをしているので

そうそう故障したりすることもないからです。新築そっくりさんですから。



ただ、初期に買った東京１棟目（新築）と東京２棟目（中古アパート）と、修繕を

別の業者さんにお願いした東京５棟目だけは、初期購入時にガッツリとした工事は

入れておりません。特に東京５棟目は想定利回りがそこまで（当時としては）高くは

なかったので、節約する方針で話を進めておりました。なので、スケルトンにはせず

表層リフォームと見栄えを良くする工事の身としたのです。



私が工事をケチりすぎたため、床のレベル合わせもしないでＯＫという形での

指示をしてしまったがために、床が傾いてるということで入居付が進まなかったのは

私としても苦い思い出であり、ケチりすぎるのは良くないんだなと思わさせられた

事例でした。反省点を活かしていかなくては、と思っております。



そういう経緯の東京５棟目なので、外壁塗装も普段ならやるのですが、ここだけは

やっておりません。見栄えがよくなるように見えるところに木目調の板を貼ったり

少ししゃれたライトをつけたりといったバリューアップはしておりますが、それ以上の

工事はしていないのです。なので、外壁から漏水が発生したと言われても、まあそれは

そうなるかもなあ・・・という感じで捉えることになってしまいます。



教訓としては、古い物件を買った後手離れよくトラブルを起こさないためには

最初にちゃんと工事をしておくこと、ということでしょうね。よほどすぐ売る予定とか

そういう話でもない限りは、ちゃんと工事をしておくことが大事だろうと思います。



そんな教訓を今更ながら噛みしめつつ、歯を食いしばって今回の修繕の費用おｗ

払うことにします。



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東京５棟目でエアコンのドレンホースにまつわるトラブル。

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東京５棟目のエアコンのドレンホースから出る水が迷惑だ、みたいな指摘を入居者様が

隣地の方から受けているという話でした。



先日、雨漏りの話をブログに書いた東京５棟目。外壁塗装もフルリノベもやってない割に

トラブルはさほど多くなく、個人的には割と優秀な物件だという認識を持っています。



戸建なので入居の入れ替えがあまりなく、保有して７年ですが最初の外国籍の方こそ

２年で退去されたものの、次に入ったシングルマザーの方は５年お住まいになっており

今のところ退去する気配はありません。ありがたきことですね。



そしてお住まいになっている間も、特に大きなトラブルは聞こえてきておりません。

先日の外壁から雨漏りしているのではないかという件くらいでしょうか。記憶力が悪くて

忘れているだけかもしれないという気もしたので改めて過去ブログを見返しましたが

やっぱり東京５棟目はほとんどトラブルありませんでした。優秀です。



なので、先日の外壁のクラックから漏水しているのではないか疑惑は久しぶりに

東京５棟目の存在を思い出させてくれるスパイス（？）みたいな感じでした。



しかし、スパイスはたまに出るからスパイスなのであり、ちょいちょい出てこられると

困っちゃうんですよねー・・・。



実は先日の外壁のクラックの話の前に、もう１つ東京５棟目に関するちょっと面倒な

話題があったのです。何かと言いますと、エアコンのドレンホースから出る水が

隣地の敷地に流れてきているのを何とかしてほしい、という話でした。



管理会社さんからの話からの類推にはなってしまいますが、１階のエアコンの

ドレンホースから出る水が、傾斜の関係で隣地の方に流れていってしまうようなのです。

正直な感想として、そのくらいはお互いさまでしょうがないんじゃない？と私は

思ってしまったのですが、管理会社さんのところには以前より入居者様からこの話が

届いており、おそらく前々から隣地の方よりこの話に対応するよう要求されて

いるのではないか、という推測をするに至りました。



・・・なんか面倒な隣地の方なのかな？だとすると、何回もそんな要求に晒され

ストレスを感じているのだろうと思います。それは忍びないし、場合によっては

そのストレスが原因で退去とかになるのも困るなあ・・・。ということは、対処すべきと

言う結論になりますね。ハイ。



管理会社さんは、ドレンホースを建物の後ろまで伸ばすことを提案されておりました。

しかし、長すぎるドレンホースは詰まりなどのリスクを伴う気もしますし、建物横を

這わせていく時に隣地にはみ出したりするとまたややこしくなりそうで、私はあまり

気が進みませんでした。そこで、玄関を正面に見て右側にある排水口にドレンホースを

伸ばしてはどうかと提案。管理会社さんはこの案だと室外機が玄関を正面に見て左側に

あるから、玄関を横切る形になるので入居者様が誤って踏んづけて壊す可能性が

あるのではということでやや気が進まないご様子。確かにそれもわかります。



結果としては、私の案を採用しつつ、もし踏んで壊してしまった場合は入居者様の

ご負担で修繕いただくことを事前に約束しておこう、みたいな形で決着しました。

管理会社さんは壊れて余計な費用がオーナーの負担として発生することを懸念されて

いたようです。そこは申し訳ないけど入居者様にもご協力をいただくことにしても

いいんじゃないかな？と私自身は考えたので、その案で提案していただこうと

判断するに至りました。



先日、管理会社さんと会話した際に、ドレンホースの件どうなったか確認したところ

私が申した案に沿って入居者様の了解を取り、反対側の排水口に伸ばす形で雨漏り対応と

同時に施工を進めるとのことでした。まとめて工事すると効率いいので良いと思います。



こうやって１つずつ問題点に対処していって、入居者様の満足度向上、隣地の方の

満足度向上などを通じ、近隣の住人の方、ひいては地域社会への貢献をする、というのが

賃貸経営のあるべき姿かなと思います。それを達成するためには無償の愛だけでは足りず

やはり資金も必要です。自分自身がしっかり儲けを出し、その中から還元することで

地域全体が良くなっていく。大きな話になってしまいますが、そんなサイクルが描ければ

理想的な経営なのではないかな？と思ったりします。



今回の工事で、まずは入居者様と隣地の方がご満足いただければいいなと思います。



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東京５棟目で雨漏りしているという話が。

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東京５棟目で雨漏りしているという話があったそうです。あの物件だけ外壁塗装を

していないからしょうがないかー・・・。とりあえず対処療法を実施する予定です。



東京の物件はほとんどが古くて小さい建物をフルリノベーションして新築同様に

磨き上げています。スケルトンからのリノベーションなので、この施工をした物件は

ほぼトラブルフリーで来ています。非常に楽です。



ただ、たまにはそういう感じではない物件もあります。予算の関係とか、初期なので

そういうことしなくてもそこそこの利回りが買えたとか。理由は様々ですけどね。



案件を整理してみました。カッコでくくってあるのは売却済の案件です。



フルリノベ案件

東京３棟目、（東京４棟目）、東京６棟目、東京８棟目、（東京９棟目）、東京１１棟目、

東京１２棟目、東京１３棟目、東京１４棟目



普通のリフォーム案件

東京２棟目、東京５棟目、東京１０棟目



新築案件

東京１棟目



再生を諦めた案件

（東京７棟目）



東京９棟目は厳密にはフルリノベはしていないのですが、現場を見に行ったら

フルリノベに近い感じで部屋の中を引っぺがしていたので、フルリノベにカウントを

しちゃいました。どう考えてもコスト以上のサービスをしてくださっていたので、

本当にありがとうございます。感謝しております。



いわゆる普通の中古案件になっているのは、東京２棟目、東京５棟目ですね。

東京１０棟目はちょっと特殊・・・元々スケルトンの倉庫物件なので、リフォームとか

そういう概念で生きていないと思うので除外です。



実際のところ、この２物件は元々の古い設備やメンテが行き届いていない躯体を

そのまま使っており、他のリノベ物件に比べてトラブルは多いです。

東京２棟目は大規模修繕を１度やっていますが、知識がない施主でしたので適切な

依頼ができておらず、今また漏水問題が出てきています。それ以外にもたまに設備の

トラブルが発生したり、水がどうのこうのって話が出たりしています。



それに比べて、東京５棟目は戸建だからなのか、あまりトラブルもありませんでした。

しかしいよいよ出ました。トラブル。残念ながら。



ざっくり言いますと、雨が降るとために水が建物内に侵入してくるという話です。

管理会社さんにて調査を行ったところ、断定はできないものの壁面にクラックがあり

そこから吹き込んできているのではないか、というお話でした。



「以前補修した箇所が近くにありますが、その横に新しいクラックができてまして」と

説明をしてくださるのですが、この物件に関しては外壁塗装とかしてないはずなので

前オーナーさんが補修していたのでしょうね。



購入した時に外壁塗装をしなかったんですよね、この物件。（当時の基準で考えると）

そんなに利回りが良かったわけではなく、リノベするほどの予算は取れないと判断して

単純なリフォームだけにしたのです。なので、そのしわ寄せがここにきて発生した、

というところでしょう。あれはあれでそういう判断をせざるを得なかったのだから

甘んじて受け入れるしかないですねー。



本当は今から外壁塗装するのがいいのだと思いますが、今年はとにかく修繕が多くて

そこまでお金をかける余力はないなーという感じです。なので、できる範囲で

できることをやるという方針で考えると、部分補修の選択肢を取らざるを得ないです。



ということで、管理会社さんには修繕のお見積を依頼しました。

あまり高くならなければいいのですが・・・。でも入居者様も雨漏りする家では

困るでしょう。高かろうが何だろうが、やるっきゃないですね。



最初にお金をかけると後からお金は出ていかない。

最初にお金をかけないと後からお金が出ていく。



ま、至極わかりやすい話ですよね。

利回りが高いのはその分リスクがあるから。そういうことです。



四の五の言わず粛々と対処したいと思います。金銭的には辛いですけどね。



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