紹介にて短期入居を空室に受け入れる。

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東京３棟目、家賃を多少上げても順調な滑り出しでしたが、友人からの紹介によって

短期でお部屋を借りたい人に貸すことになりそうです。



たまに連絡をくれるお友達の社長さんがおります。過去にはこの方の紹介で東京２棟目に

入居者さんが入ったことがあります。過去に不動産業界に少しいたことがある人なので

仲介さんを通すとややこしくなる話に関して、私に直接連絡をしてくる傾向にあります。



今回、やや久しぶりに連絡が来たので、どうしたかな？また仲介業者さんを通しにくい

入居者さんの斡旋かな？と話を聞いてみると、案の定そうでした。今回は短期入居です。



なんでも、何らかの製品を新たに販売している業者さんがおり、発売当初の２ヶ月だけ

東京のどこかに賃貸住宅を借りて、そこでサポート業務を行いたい、と。

短期なので家賃が割高になることも当然許容します、ということでした。

なんかもっと根掘り葉掘り聞きたい動機ではありましたが、とりあえずそこはあまり

考えないことにしました＾＾；



東京の物件で空いている部屋と言えば、１週間前くらいに退去した東京３棟目の１室が

あります。１ＬＤＫのリノベーションルームです。場所は城東地区なのでビジネスでの

便がいいとはいいがたいのですが、それでもいいですかと確認したところ、本人と

つなぐので直接槍としてもらっていいか？との打診。問題ないのでＯＫとしました。



ご本人と会話したのですが、特に気になるところもなく普通にいい感じの方でした。

２ヶ月程度であれば、賃貸借契約は９月後半までです。７月〜８月は閑散期であることを

考慮すると、今ここで空室にしておくよりは短期で貸して９月の決戦に備えた方が

いいのではないかと考えたので、短期貸しを受け入れる方向で検討を開始しました。



まず賃料。現在募集している賃料の２５％アップとしました。ここはなんとなく

切りのいい数字を提案してみた、というだけです。相手の予算感もわからなかったので

適当な数字を切り出してみた次第です。



水道代は今と同じ金額。初期費用は敷金や礼金は無しとしましたが、火災保険のみ

ご負担いただく方向としました。また、退去時にクリーニング費用をいただくこと、

また、オフィス的な利用と言うこともありますので、賃貸借期間中も通常の賃貸募集は

継続させていただき、内見などにご協力いただくということにしました。



これらの条件、一通り先方が呑んでくれるくれるということで合意が取れましたので

それであれば前向きに進めようと判断。あとは管理会社さんと直接やっていただくことに

するべく、管理会社の担当さんに連絡を取りました。



管理会社さんが気にしたことは、オフィス利用ということで、他の入居者様に迷惑に

なる騒音が発生しないか？という点でした。確かにそれは気になります。

とはいえ、１階だし電話サポートくらいで不特定多数が入るわけではないという

お話でしたので、まあ神経質になりすぎなくてもいいかな、と捉えました。



あとはもし２ヶ月以上に延長したいと言い出した時にどうするかという点、および

連帯保証人や保証会社をつけないことにより、退去時の精算金を払わずに逃げ出す

可能性は本当にないのか、という点も議論となりました。



賃料に関しては、事前に２ヶ月分前払いということで話はついているので、原状回復が

リスクポイントになります。ただ、短期であることから、よほど汚く使われない限りは

問題にはならないだろうと判断しました。



延長に関しては、２ヶ月の定期借家契約として、契約終了時に改めて相談するという

形にしておくことで良いかと思います。延長の度合いにもよりますが、繁忙期を

著しく過ぎてしまうようであれば、やはり受け入れることもできません。

こちらの都合ではあるものの、必ず再契約できるような文言にはしたくないです。



管理会社さんともそんな形で合意が取れましたので、基本的には受け入れる方向で

粛々と進めていきたいと思います。



現在の稼働状況は・・・



札幌３棟目：１６／１６（退去予告１あり）

札幌５棟目：１６／１６

札幌６棟目：３／４

札幌７棟目：１４／１７

東京１棟目：３／３

東京２棟目：５／５

東京３棟目：１／２（申込１あり）

東京４棟目：４／４

東京５棟目：１／１

仙台１棟目：６／７



合計：７０／７５　９３．３％



先日購入した札幌７棟目、反響は悪くないようなのでそろそろ吉報が欲しいところです。

稼働率９５％は超えておきたいので、各物件の管理会社さんと仲介業者さんに７月中に

お会いして、何か具体的な方策があるのかどうかを確認しておこうと思います。



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この時期に退去予告・・・でもピンチをチャンスに変える！

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昨日は入居が決まったという良い話がありましたが、本日は残念なお話の報告です。

１年ほど無風状態だった東京３棟目で退去予告がありました。東京は満室キープできて

いたのですが、ここで崩れました。残念。



昨日のブログに書いた通り、札幌５棟目が満室になり、残る札幌の空室は札幌６棟目の

１室を残すのみとなりました。仙台１棟目にもそこそこ確度が高いかもしれない引合が

入っているので、もしうまくいけば満室に返り咲くことも可能かもしれません。



ここにきて地方物件がパタパタと動いているのですが、逆に残念ながら東京の物件で

急な退去予告が出てしまいました。東京３棟目は２０１５年に購入し、２０１６年３月に

リノベが終わったアパートです。まだ入居１年ちょっとなんですけど、何か不満でも

あっての転居なのでしょうか。第一報を聞いた時、ちょっと不安になりました。



その後確認すると、どうやら急な転勤ということで、住居云々というわけでは

なさそうでした。そこはちょっとほっとしましたが、しばらく安定入居いただけると

思っていただけに残念です。



ただ、この物件は過去に募集した際には超スピード満室を達成しております。

ここまで強いとは自分でも全く想像していなかっただけに、嬉しい誤算でした。

保守的に家賃をつけたつもりでしたが、安すぎたのでしょう。



つまり、裏を返せば今回の退去は適正家賃で募集するチャンスでもあるわけです。

そうやって前向きにとらえると、なんかワクワクしてきます。



家賃の考え方って、２通りあると思います。

１つはギリギリまで高い家賃を追い求める方針、もう一つはほどほどに安い家賃で

長く住んでもらう方針。前者は売却を視野に入れている場合には有効で、後者は

じっくり持とうと思っている物件で入れ替わりの手間を減らすために有効です。



東京３棟目は一部借地も混じっているなど、ちょっと権利関係が面倒なところが

ありますから、基本的には持ち切りで考えています。家からも近いですしね。



勿論、売っても儲かるだろうとは思っています。木造築古だけど完全フルリノベ済み、

価格帯もちょっとした小金持ちならお手軽に現金で買えるくらい、それでいて

利回り１０％くらいであれば、売りに出してもすぐ売れそうだし、私にも儲けが出る、

という寸法です。でも今のところはもう少し家賃を稼いでもらおうかなと考えてます。

１年で売ってしまうのは、銀行さんとの関係を考えると微妙かなと思ったりもします。



持ち切りとは言いつつ、前回の瞬殺っぷりを考えると、もうちょっと家賃を上げても

大丈夫だろうとは思っています。そこは管理会社さんも同じ考えだったようで、

先方から「家賃査定をもう一度やり直したい」というお申し出をいただきました。



家賃の査定を早速お願いしたところ、以下のような結果。

・前回募集した頃と比べ、地域の坪単価はほぼ変わっていない

　つまり機械的にチェックした場合は家賃が上がる要素はない

・しかし前回瞬殺だったことを考えると、多少強気の家賃設定でも良いと思う

・前回は繁忙期、今回は閑散期ということを考慮すると、強気すぎる家賃は禁物

・結論として、４０００円アップで様子を見るのはどうか



４０００円家賃が上がれば、年間で４８０００円の収入増加となります。

利回り１０％で売却しようとした際に、５０万ほど売値が上がる計算です。

悪くないですね。あとはこの家賃になると短期退去になってしまうのか、という点を

検証して、バランスのいいところを見つけていけばよさそう。



退去は来月ですが、そうそうに反響を得られるよう図面を作って賃貸の募集を進める、

ということでした。今回はさすがに瞬殺とはいかないと思いますが、うまいこと

早めに決まってくれればいいなと思います。



退去をネガティブに捉えていても仕方ありません。賃貸業である以上、退去はつきもの。

それを新たにいろいろ試せると前向きに捉えることも、賃貸業向きかどうかの資質に

関わってくるのかもしれません。私もできるだけ前向きに捉えられるよう、気持ちを

切り替えていこうと思います。



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変動金利って本当に金利が変動するんだ・・・。

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これまで、変動金利で本当に金利が変動したことがなかった私なのですが、先日初めて

変動金利が変動しました！本当に変動するんだなあ・・・。



先日、東京３棟目の返済予定表が届きました。そうか、購入してもう一年くらいが

経過したのですね。意外と早いなあ。リノベーションも終わり、３月末をもって２部屋が

うまいこと埋まり、現在はお金を産んでくれております。ありがたいことです。



返済予定表をしげしげと見ていると、何やら１２月の行の備考っぽい箇所に、数字が

書いてあります。見るとその行は「新利率」と書いてあります。そして、その数字は

私が借入した金利よりも０．１５％低い数字になっておりました。



お、これってもしかしていわゆる「金利が下がった」ってやつですかね？でも特に何も

交渉とかしていないし、なんで下がったのかよくわからないです。藪蛇になるかも

しれないと思いつつ、わからないことは聞くのが一番という精神で、金融機関さんに

電話してみることにしました。



担当の行員さんの携帯にかけたけど、忙しいようで留守電に。それではということで、

支店にお電話して、電話を受けたお姉さんになんで金利が下がったのか聞いてみました。



確認します、と保留になり、しばらく経過。再び電話に出たお姉さんの口からは

「こちらの融資の契約は変動金利という形態になっておりまして・・・」と。

あ、そうか、変動金利だから金利が変動したのか。そう言われるとすごく当たり前な

ことを聞いてしまった気がします。



でも、それだけ変動金利と言いながら変動しないところが多いということなんですよ。

サラリーマンに優しい某高金利金融機関さんからも借りていますが、あそこも変動と

言いながら一度も金利が下がったことはありません（交渉して下げてもらったのは別）。

札幌１棟目、３棟目、４棟目（この物件は金利交渉時に固定金利に変わりました）、

東京２棟目、３棟目、４棟目、５棟目、住宅ローン（固定に借換する前は変動でした）が

変動金利での借入になっていますが、本当に金利が変動したのはこれが初めてです。



・・・変動金利っていったい何なんだろう？（苦笑）



でも今回、初めて金利が変動する金融機関さんに当たりました。変動金利は変動しないと

思い込んでいた私にはちょっとびっくりだったので、思わずブログに書いちゃいました。



裏を返せば、変動金利が厳密に適用されるということは、金利が上がる可能性もあると

いうことになります。それはそれでリスクになりますが、まあ今の状況で金利上昇も

あまり考えにくいし、どちらかというと恩恵がある時期だと思っておこうと思います。



皆さんの変動金利の借入、変動してますか？

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今度こそ満室！？東京３棟目にお申込をいただきました。

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この週末で、東京３棟目にお申込をいただくことができました。これで東京エリアの

空室は残りは２部屋です！東京５棟目となる戸建購入までに何とか満室にしたい！



桜が満開となったこの季節。賃貸の駆け込み需要もそろそろ終わりを迎えようと

している今日この頃。この週末ならまだ多少期待できます。



結論から書きます。

札幌３棟目は４月末にならないと募集開始できない状況。

東京１棟目は週の半ばに内見があったものの、この週末は問い合わせのみ。

東京３棟目は無事に申込となりました。

東京４棟目は内見はあったものの、今のところ申込には至っておりません。



東京３棟目に関しては、土曜日の午後管理会社さんから連絡をいただきました。

無事にお申込をいただくことができました、と。ひとまずほっとしました。

あとはキャンセルとならないことを祈ります。



管理会社さんが電話をしてくださった際におっしゃっておりました。

「この週末はほとんどが東京３棟目の問い合わせでした」と。

引合がかなりあったのは間違いないようです。その割には申込に至るまでには

ちょっと時間がかかった印象ですが、まあそこはめぐり合わせもあるのでしょう。



申込をいただいた方の属性は・・・電車で移動中だったから、細かいことをあまり

ちゃんと聞けておりませんでした（汗）

聞いたとは思うんだけど、頭に入っておりませんでした。

ま、きっと問題ない属性でしょう！（適当）



東京３棟目が早めに満室になった理由ですが、恐らく同じような間取りの競合物件が

意外と少なかったのだと思います。募集開始前にスーモやアットホームを眺めましたが

広めの１ＬＤＫと１Ｒは同じ価格帯にはあまりありませんでした。間取りに関しては

施工業者さんにうまくまとめていただけましたので、それがこの強さに繋がったのだと

考えられます。



東京３棟目は決して賃貸需要が強いエリアとは言えないので、この反響の多さは

私自身も想像していませんでした。正直、東京４棟目の方が早く決まると思ってた

くらいですから。読み違えていました。修業が足りません。



この週末、もう１部屋くらい決まればもっと嬉しかったのですが、そこには至らず。

４月に入ったし、最後のひと押しでもうちょっと家賃下げちゃおうかなあ・・・。

管理会社さんには諸条件交渉に乗りますとは伝えてありますので、うまくはまる

お客様が内見に来てくれることに期待したいと思います。

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１週間で勝負あり！スピード満室達成！

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東京３棟目、あっさりと申込ベースで満室になりました！

審査が終わるまで、そして契約書にサインされるまで何が起こるかはわかりませんが、

反響が充分に得られて競争力があることがわかったので満足です。



東京３棟目はリノベーションした物件なのですが、とにかく瞬殺でした。

引き渡しを受けたのが３月５日、そこからぼちぼちスーモ等の媒体に掲載されました。

３月１１日には新婚さんから申込をいただき、３月１３日にはもう１組申込をいただき

２部屋とも埋まって１週間で満室、という超スピードでした。



繁忙期も終盤になってからのリリースということで、少し家賃は弱含みで出したことが

ひとつの影響としてはあるのだと思います。近隣同等物件の坪単価より若干ながら

抑えめの家賃にしたことは、この爆発的な引きの良さを生んだひとつの要因でしょう。



そして間取りの良さ。今回のリノベーションは素材が良く、二面道路で正方形に近い

長方形でした。登記簿上は１フロアあたり３３平米。施工業者さんがなんとか工夫をして

片方は１ＬＤＫと表記できる間取りに仕上げてくれたことで、１ＬＤＫで安めの家賃、

独立洗面台、バストイレ別という競争力を持った物件を生み出すことができました。



私自身も現地を見て「うん、これ東京４棟目より使いやすいし住みたくなるわ」と素直に

思ったものです。内覧された方もきっとそう思ってくれたのでしょう。大家冥利に

尽きます。



そしてワンポイントとして、内見者様の目を引くムーラのシャンデリアの設置も、

補助的な形でスピード成約の一因となったことと思います。

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※顔見知りの方、楽天のサイトで型番を確認して私にお知らせいただければ、

　私より割引価格で手配できますのでお声がけください。



そのシャンデリアを設置した状態で、プロの建築カメラマンに写真撮影を依頼しました。

株式会社CreativeEyesさんが建築物のイメージフォトを撮影するサービスを提供して

いらっしゃるので、こちらにお願いして写真を撮っていただいた次第です。カメラマンの

川村さんとは、とある勉強会でご一緒して以来、何度かポートレイトや家族写真の撮影を

依頼したことがあり、ぜひ一度お仕事でご一緒してみたいと思っておりました。









今回撮影いただいた写真の一部です。素敵に仕上げていただき、満足です。

一番素敵な写真は別のものなのですが・・・ブログでは出し惜しみします（笑）

※ＦＢには載せましたが、夜の帳が落ち始めた頃の外観の写真です



プロのカメラマンに撮影を依頼するということは、決して安いことではありません。

しかし、この写真を１０年くらいは募集のたびに利用できます。売却しようとした際にも

一番いい頃の写真をいい腕のカメラマンに撮影いただいたものを使えることになります。

やっぱりそれなりに効果はあるんじゃないかと思うんです。



出足が遅いということもあり、東京３棟目はとにかく早く市場に認知されるように、

準備を前倒しに進めてきました。そしてこれらの情報を提供して、さあこれから反響を

分析しようというところでしたが、分析する前に全部決まるという嬉しい誤算。



これがもし東京４棟目も全部埋まった状態なら「もっと家賃をあげておけばよかった」と

後悔したかもしれません。しかし東京４棟目が思ったよりすんなり決まらないので、

その状態の中で東京３棟目が予想外に早く決まったことは喜ばしいことと感じます。

来月から家賃が入ってくるぞー！（喜）



残りの空室は東京１棟目が１室、東京４棟目が２室、札幌４棟目が２室となりました。

札幌４棟目は諸事情により募集できない部屋が１つあるので、実質残り４部屋です。

繁忙期も終盤。頑張ります！

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