ある日突然携帯にかかってきたシラデンの正体は！？

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知らない電話番号（通称シラデン）から着信がありました。電話の主は東京３棟目の

お隣に住んでいる方。たいした用事じゃなかったけど、初めての経験に少しドキドキ。



安定している東京３棟目。たまに退去はあるけどすぐ埋まるし、思っていた以上に

家賃は取れるしで、私の中では優良物件の部類に属しております。この物件から

東京は築古を再生させる系にシフトしたんですよね。そういう意味でも思い出深い

物件です。



そういえばあの物件、私のところも含めて４件連なっているんですけど、そのうち

奥の２件は結構いい年の老夫婦が住んでいて再建築不可。あれが市場に出てきたら、

追加で購入したいなあという妄想もあります。でも、私の隣はたぶん私と同じくらいか、

もう少し若いくらいの奥様が出てきたので、ここは当分売りに出ないだろうから

地続きになることはないんですよねえ。そういう意味だと、あまり必要ないかも。

安いなら買いたい、ってくらいですかねー。家賃相場はわかるし。



そんな東京３棟目ですが、ある日仕事中に知らない電話番号から着信がありました。

たまたま昼休みだったので、何だろうと思って電話に出てみると、女性の声が。

何を話しているかよくわからないけど、迷惑電話ではなさそうですね・・・。



改めて「どちら様でしょうか」と伺うと、どこどこの隣の家の者です、と仰います。

住所的にたぶん東京３棟目だな。やっと話が頭の中でつながりました。

以前ご挨拶した時には、若干警戒しているように見えたものの、はきはきとした

受け答えをされる印象で、悪い印象は特に持たなかった記憶があります。



話を要約するとこんな感じ。

・水道菅の劣化があったので、水道局で工事を行っていただいた

・工事の際にうちの敷地内にある水道管も一部（３０センチくらい）掘ってしまった

・年式が同じだからうちの水道管も同じ工事が必要になるだろうと水道局の方が言ってた



直接的には、水道管を掘ってしまったことに関してのご連絡だったようです。

でも、恐らくですが、その掘った場所はお寺さんの借地の場所。借地権はありますが

所有権はないので、たぶん地主さんに断りを入れる必要があるのではないかなーと。

借地のところだと思うと答えたら、ほっとしたような反応を示されていたので、

地主さんにはもう許諾を得ているのかもしれません。



言われてみてふと思いましたが、借地権の物件で水道菅とか掘る時って、地主さんの

許可を得ないといけないのかしら？誰か詳しい方いらっしゃいましたら教えてください！



私として気になるのは、どちらかと言えばうちの物件でも同じ工事をしなくてはならない

可能性がある、というところです。話によれば水道局の方が費用は負担するようですので

是非工事していただきたいところですね。



隣地の方がもう一度水道工事で立ち会うということでしたので、その時にうちの物件も

工事が必要そうであればご連絡いただけるとありがたいです、とお伝えしてご承諾を

いただくことができました。管理会社さんに連絡してくれた方が確実につながります、

ということもあわせて申し添えた次第です。



管理会社さんにその後連絡して、こういう話があったから電話があったらご対応を

よろしくお願いしますと伝えたところ、それでしたらこちらから水道局に連絡をして

工事の有無とか含めて確認します、と言っていただくことが出来ました。ありがたい。



なんとなく、段取りが出来たようで良かったです。

いろんなことがありますね、不動産賃貸業。



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火災保険の値上がりへの対応。

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１０月から火災保険が値上がりします。お願いしている保険代理店さんから、

この保険とこの保険は中途更新した方がいい、というご案内をいただきました。



昨今の自然災害の増加を受けてなのかはわかりませんが、とにかく火災保険が

けっこうな値上がりをするということになっています。ちょっと前は地震保険も

多くの地域で値上がりしました（都道府県によっては値下がりしたところもありますが

たぶんリスク見合いで価格変動させたのでしょう）し、今後も値上げの傾向は

続くのかもしれません。



消費者としては、少しでも安く契約したいというのが偽らざる本音であります。

そこを一緒になって考えてくれる保険代理店さんがいたら素敵ですよね。



・・・いましたよ、私のお願いしている保険代理店さんがまさにそれですよ。



先日別件でお会いした際に、火災保険の値上げに伴う対応として、事前に更新を

してしまうことで従来の料金体系となる契約をピックアップして、個別に案内を

送っているところだというお話をされておりました。保険の契約だって結構な件数が

あるでしょうに、それを一つ一つチェックして案内をするだなんて、さぞや手間が

かかっていることと思います。しかも更新なので別に手数料が入ったりもしないと

思うんですよね（これは想像・実際に入らないのかはわかりませｎ）。



そんなお金にならないお仕事なのに、契約者のことを考えてそこまでしてくれると

いうことがありがたいです。いつも良くしていただき、感謝しております。



で、そのご連絡が私のところにも来ました。私の場合は東京３棟目だけが該当すると

いうことでした。条件として、更新することで１万円以上節約できるものを条件として

ピックアップしているとのことです。



普通に更新した場合は、５年前に契約した時に比べ１万円高くなっておりました。

それを今から更新することで、７千円の値上げで済むということです。

５年契約の年払いをいつも選んでいるので、約１．５万節約できる計算です。



これを見て思ったのが、今年の値上げがクローズアップされているものの、それ以外にも

順次値上がりは進んでいるんだな、ということ。結局今年更新でも７千円は値上がりして

いるわけですから。まあでも、それでもその金額に見合った内容の補償は受けていると

思いますので、これはこれで仕方ないでしょう。



東京３棟目は質権設定があるため、そちらにも事前の更新を許容して貰う必要が

あります。そこで、東京３棟目に融資してくださっているメインバンクさんにお電話して

こういう事情なので質権設定の変更などでご協力いただけないか、と相談しました。

回答としては問題なしということでしたので、保険代理店さんに連絡先と担当者さんを

お伝えして、直接連絡してくださいという形にしました。



大きな金額ではないとはいえ、小さな金額もコツコツと節約すれば大きな金額に

なりますので、こういう提案も柔軟に受け入れてうまくやりたいと思います。



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東京３棟目も申込をいただき、満室返り咲き。

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流れが割とこちら向きになっている気がします。東京３棟目にもお申込をいただき、

保証会社さんの審査が通れば満室確定という状態になりました。



ここのところ、札幌は立て続けに申込をいただいておりました。９月末日をもって

空室となった札幌６棟目の大型滞納者の部屋はありますが、それを除くと札幌は

保有物件が全て埋まった状態になります。札幌９棟目（仮）を購入すると、また空室が

増えてしまうのですが・・・（汗）



この流れが東京にも進出してきて、サクサクっと各部屋埋まればいいなと妄想をして

おりましたが、早速その祈りが通じてしまったようです。



管理会社さんに諸々の仕掛中案件の進捗状況を確認したところ、その返信の中で

「東京３棟目にお申込をいただくことができました」という連絡をいただきました。

お、ということはこれで従来から持っている（＝今年募集開始した）物件以外は

東京も申込ベースではあるものの満室になったってことですね。やったー！



気になる申込の内容は・・・まだメールで連絡いただいただけなのですが、自営業の方が

契約主になるということです。お母様と２名でお住まいになるということでしたが、

お母様もまだお仕事をなさっているということで、二人分を合算すれば、保証会社さんの

審査も通るのではないか、と予想されておりました。



前回トラブルになっていた自転車の置き方についても、適切な場所を案内することで

問題はなくなるだろうということでご説明いただいているようです。



やっぱり競争力あるよなあ、東京３棟目。この立地でこの間取りにここまで競争力が

あるとは考えておりませんでした。この物件の引きの強さを見て、うちの近所の

エリアに１ＬＤＫを作るってのは理にかなっていると思うようになりました。



これで、一時期７０％台に落ち込んでいた稼働率も８０％台に戻ってきました。

空室があるのは、東京８棟目、東京９棟目、東京１０棟目、札幌６棟目、富山１棟目。

札幌６棟目以外は複数の空室がありますので、重点的に埋めていきたいと思います。



東京８棟目に関しては、本当に会社を休んで一日時間を作り、ペットに強い業者さんを

一通り営業かけていきたいですね。できれば管理会社さんにもお付き合いいただきたいと

思っているので、賃貸担当の方と調整してみます。



札幌６棟目に関しては、大規模リフォームも必要になると思うので、その見積から。

基本的には他の部屋と同じ路線で仕上げ、募集にかかりたいと思います。



東京９棟目、東京１０棟目は反響の分析が必要ですね。



富山１棟目は地道なローラー作戦を続けます。



今、空室で苦労している物件も、一度軌道に乗れば他の物件と同じように楽になると

考えていますので、ここが踏ん張りどころです。管理会社さんと協力しながら、

地道に埋めようと思います。



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スマートメーターの罠にご注意を。

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皆様の物件もスマートメーターに順次変わっていると思いますが（東京電力圏内だけ？）

大家側もスマートメーターにうまく対応できるように考えておかなくてはならないな、

と思わさせられる出来事がありました。



先日、予定がぽっかり空いてしまったので、健康維持と物件の状況確認を兼ねて、

東京３棟目まで散歩して現状を確認してきたんです。東京３棟目はまだ申込はなく

１部屋空室の状態です。この物件は近隣ライバルに比べて価格面での優位性があるため、

競争力に問題はなく、いずれ決まるだろうと楽観視はしています。ただ、手間が

かからないがゆえにあまり見に行くこともなかったので、今回空室の状態を確認して

くることにしました。



東京３棟目は自宅からも徒歩圏と言えば徒歩圏です。

自宅徒歩圏の物件として、東京１棟目、東京３棟目、東京５棟目、東京８棟目、

東京１０棟目の５物件があるので、この辺は私のドミナントエリアと言えるかも

しれません。災害に弱い下町地域なのが不安ですが（苦笑）



ドミナントなので多少割高な売り物件でもも気になります。

近隣で売りに出ていて、指値が通るなら購入したいと思っているいくつかの物件を

チョイスして、散歩がてら各物件を見て歩きました。一通り済んでから東京３棟目に

向かいましたが、時間的にはちょうど夕方頃。最近は日が暮れるのも早くなり、

やや薄暗くなってきた中、東京３棟目に急ぎます。



到着して、物件の状態をチェック。外構には特に問題はなさそうです。

自転車もきちんと置かれているし、ポストも空室はちゃんと封がしてあります。

あれ、封がしてあるのはいいんだけど、前の入居者様の荷物がポストの上に配達されて

いるようです。とりあえず入居者様に連絡しておくよう、管理会社さんに依頼しなきゃ。



空室の中に入ると、雰囲気のいい１ＬＤＫの空間が広がります。シャンデリアが奥に

見え、シンプルながらゴージャスな雰囲気になっています（自画自賛）。

よし、壁とかのチェックをしよう。ブレーカーをあげて・・・あれ、電気つかないよ？



ここで悟りました。どうやらスマートメーターのせいでこの部屋の電気が止まっている

ようだ、ということを。これ、内見に来た人も電気つかなくて困るパターン！



これまでがおかしかったのは重々承知の上で言いますと・・・

電気の契約が切れても、現地に来ないと電気を止めることができなかったので、

空室の内見の時はは特に電気の契約をしなくても電気を利用することができました。

スマートメーターになると、入居者様との電気の契約が終わったら、すぐに電気が

遠隔で止められてしまうのです。結果、内見に来ても電気が使えない、と。



今後は入居者様が退去なさると同時に、オーナーにて空室の電気を契約しておかないと

夜の内見時に不便が生じることになります。あ、勿論照明器具がオーナー負担で

設置されていることが前提ですよ。



すぐに東京電力さんに電話しようと思ったのですが、見に行ったのは日曜日。

残念ながら電気を開通させる手続きが取れません。無念。

管理会社さんに電気を開通させていただけるようお願いをしておきました。



ＦＢでこの話を書いたところ、ツワモノの大家さんは退去後に電力会社さんから

連絡を貰うように手配しているのだとか。更にアンペアを低くして契約していると

いうから、徹底している人は徹底しているものです。すごい。



私もこの辺のオペレーション、きちんと定型化して内見の機会損失を起こさないよう

仕組み化を考えたいと思います。



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トラブルの原因を確認し、今後同じ問題が起こらないよう調整する。

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東京３棟目、短期退去後の募集を行っています。

短期退去の原因となった（？）近隣の方と管理会社さんの間で、事情を確認しました。



ご入居いただいてからわずか半年で退去となってしまった東京３棟目。

退去の理由は「近隣とのトラブル」と言う話でした。リノベを始める前にご挨拶に行った

範囲においては、そんな気難しいことを言う方はいらっしゃらなかったと思うんだけど、

果たして誰とトラブルになったんだろう・・・。



退去の前に、管理会社さんにてどこの方とどのようなトラブルになったのか、詳細の

ヒアリングをしてくださっております。それによると、トラブルになったのは裏手の家。

道路付けの観点で言えば、別の道路に接しています。その場所だと、音のトラブルなら

納得はいくんですが、音ではなく「そこにモノを置くな」系のトラブルでしたので

何故その家ともめるのか？という疑問符がいっぱいでした。



入居者様側からはお話を伺うことができたので、今度はその苦情を申し入れてきた家の

方に事情を確認しなくてはなりません。きちんと最初に解決した状態にしてから次の方に

お住まいになっていただかないと、同じようなトラブルが起こる可能性があります。

また短期退去とかになると、誰も幸せになれません。



というわけで、管理会社さんにて相手のお家に行って、話を聞いていただきました。

その結果を聞くと、入居者様の話との食い違いが結構見られます。あまり詳細を

書くわけにもいきませんが、たとえ話として、入居者様が「あちらの家の犬に襲われて

怖かった」と言ったのに対し、隣の家の方は「うちの犬が入居者さんに襲われていたから

注意した」と言っていた、みたいな感じでしょうか。



双方で言っている内容が異なるのですが、そこを追求したところで入居者様が退去を

思いとどまるわけでもありません。今後の憂いをなくすために、管理会社さん経由で

どのようにすればいいか、先方と相談していただきました。結果、こういうルールで

やってくれれば良いという話までまとめることができたので、良かったです。



人と人とが話す内容なんて、あやふやなものです。前提が共有できていない、感情が

双方で異なっている、価値観が違う、人づてに話が伝わるうちに変質してしまう、

など色々な理由はあると思います。そんな理由で大きく食い違ってしまうことも

あるでしょう。私も先日、私→買い仲介さん→売り仲介さん→売主さん→金融機関さんの

伝言ゲームで、最後に到達したら話が全然伝わっていないことがありました。

この時は私が説明するチャンスがあったため、笑い話で済んだのですが、私自身が

釈明する場がないことで、意志の食い違いが発生したら大変です。



今回のようなケースの場合、両方から話を聞いて、どちらに対しても配慮した内容で

痛み分けみたいなところに着地させる必要があると思います。管理会社さんがその辺を

うまく立ち回ってくれたおかげで、次の入居者様には「このルールだけは守ってね」と

言えるものが出来ました。最初から言われていれば、そのようにしてくれるでしょう。

隣の家の方も気持ちがスッキリすると思います。



もやもやしたものが全て解消と言う感じではないですが、今後同様のトラブルを避ける

ことができる状態になったのは喜ばしいことです。次に入居される方は、トラブル無しに

長期でご入居いただけますように。



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