東京３棟目、空室の家賃を下げることに。

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東京３棟目は少し家賃を落として様子を見ることにしました。売却を視野に入れてるので

家賃はあまり下げたくないのですが、決まらない家賃で突っ張っても仕方ないですから。



売却も視野に入れて活動をしている東京３棟目。保有して７年が経過しました。

ほんの一部借地権が混ざっていますが、大部分が所有権。ここまで問題なく稼働して

くれていますし、むしろ退去の少ない優良物件であると思っています。



１Ｒが１部屋と１ＬＤＫが１部屋。１ＬＤＫの方がやはり検索とか考えると決まりが

いいのですが、使い勝手の面では１Ｒもいいと思うんですよね。広々していて。

部屋の広さはどちらも同じくらいなので、間仕切りがあるかないかだけの差です。



本当は、検索を考えて両方１ＬＤＫで仕上げたかったのですが、リノベの時に

抜ける柱と抜けない柱の関係があり、１Ｒにした方が使いやすそうだよねということで

今回の仕様に落ち着いた経緯があります。



売却活動をしていたのですが、１Ｒ部分が退去になってしまいまして、いったん売却を

止めています。ちゃんと埋めてから売却しようという発想で仲介業者さんと合意したので

これをきちんと埋めることに注力しよう、という感じで。



１ＬＤＫと１Ｒ、広さは同じだけど家賃の差が４０００円ほどありました。

１ＬＤＫは１〜２回退去があったので、その都度少しずつ家賃を上げていました。

１Ｒはずっと同じ方がお住まいになっていたので、家賃は初期の募集の時から変わらず

据え置き状態になっており、結果として４０００円の差が発生した次のです。



今回の募集では、この差を是正したいと考えております。なので、賃料設定を

１ＬＤＫと同じにすべく、４０００円アップで募集を開始しました。

しかし、募集のタイミングが６月からということもあり、タイミングの悪さもあいまって

反響はあまりよろしくない状況でした。



先日、管理会社さんと東京２棟目のことでお会いする約束をしておりましたので、

その時に反響状況の整理をして情報を欲しいと伝えておきました。管理会社さん、

仕事が早いので、現地打ち合わせの前に早速資料を送ってくださいました。

それによると、問い合わせは月平均１０件未満、内見はまだトータル２件とのことです。

現地に直接行ってる業者さんもいるかもしれないので、この数字だけではない可能性は

あるものの、ちょっと少ないですね・・・。できれば内見は月平均２０本くらい欲しい。

閑散期だとはいえ、月平均１０件に到達してないのは競争力が足りない気がする。



８月からはゼロゼロにして募集をしておりますが、７月に比べて劇的に増えた感じは

しておりません。とはいえ、７月より８月の方がお部屋探しする人が少ないという

事情は含みおいて考えるべきですけど。だから全く効果がないわけじゃないと思うものの

まだ足りないなーという感じがします。



この数字を見ても、もう少し引合を得られるような家賃設定にした方がいいかなという

気がしてきます。管理会社さんも同意見で、家賃を少し下げた方がいいと思うという

ことでした。東京２棟目の現地確認の時、その辺の意見交換をして、結果として

家賃を２０００円下げてみようということになりました。これでしばらく様子見。

いや、しばらくというか、９月の第二繁忙期（という概念はまだ残ってるのだろうか）で

決まってほしいんですけどね！



家賃を改訂して、９月から勝負です！（もう半月経過してるけど）



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東京３棟目の家賃設定を試行錯誤。

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東京３棟目、久々の募集に動いております。空室になって内覧可能になり半月経過で、

動きが悪いわけではないのですが、初期費用を下げてみることにしました。



東京３棟目は長らく空室がなく、久しぶりの募集になります。先日退去された方は

結婚による退去ということでした。これは引き留めようがないやつです。長い間

お住まいになってくださり、感謝しております。



久々の募集ですが、ここの物件は割と家賃あげていける印象があるので、管理会社さんに

強気の家賃設定でいけませんかねと問いかけておりました。管理会社さんは基本的に

保守的な家賃設定をしてくるので、どこまで上げられるかは大家の覚悟次第って感じで

いつもやり取りしております。



今回も、現状維持くらいの家賃でご提案がありました。前回・・・といっても数年前の

話ですが、ここはとにかく引きが早くてあっという間に決まったものでした。

あの引きの良さを考えたら、もうちょっと強気でもいいんじゃない？という気もします。



そして東京３棟目は売却活動も並行で行っています。やっぱり高い家賃で決まるに

越したことはありません。その家賃の差が利回りに影響し、売却価格に影響します。



これまでより２０００円くらい高い家賃で募集を開始する、できるだけ早い段階で

反響を見ながら設定の見直しをかける、という形で進めることにしました。



６月のうちから、６月末より内見可能ということで募集は出しておりました。

内見ができない場合、問い合わせはどうしても減る傾向にあります。その期間に

その家賃でどのくらい引合があるかで、ポテンシャルを図れるだろうと考えていました。



７月も半ばになったので、この件に関して再度管理会社さんと会話をしました。

内見不可の時にどのくらい問い合わせがあり、内見可能になってどのくらい増えたか。

目標とする問い合わせ件数に比べてどうか。そんなところをＬＩＮＥでやり取り。



内見不可の期間の問い合わせ数に対して、内見可になって問い合わせ数は増えました。

ただ、すぐ決まるような件数でもなかったです。決まらないこともないかなという

感じはしましたけど、少し時間はかかりそうな印象でした。



このエリア、１ＬＤＫの新築マンションがけっこう新しく建っている印象なので、

ライバルが増えてしまったのかもしれません。うちは木造なので直接の競合には

なりませんけど、アッパー層が増えて全体の相場が下がれば、うちの物件が相対的に

割高に見えてしまうわけで。



今までのように強気強気で攻めていくのは少し難しくなったのかもしれません。

数年で市況はさらっと変わってしまうものです。



管理会社さんからは、できれば家賃を下げるか初期費用を下げるかのいずれかの

対処をした方がいいのではないか、と勧められました。確かに、決まらないことの方が

問題ありますからねえ・・・。



現在売却活動をしているということも踏まえると、家賃を下げるよりは初期費用を

下げた方がベターであろうと思います。先にも書いた通り、家賃を下げたら売却価格に

影響しますからね。



初期費用として、敷金１礼金１をいただいておりましたが、手始めに敷金１礼金０に

下げることにしました。交渉次第で敷金０も考えようと思いますが、いきなり条件として

出さなくてもいいかな？というのが今のところの判断です。



管理会社さんにその旨伝え（というか本当は敷金０礼金１でどうかなと言ったら、

敷金１礼金０の方がいいですよとたしなめられた貧乏性な私です）、対応して

もらいました。



またこれで様子を見つつ、反響の変わる変わらないでまた条件いじってみようかなと

思っております。満室かそうでないかは売却にも影響するので、家賃にもある程度

こだわりつつ、早いところ満室に復活させて、売却活動に支障がないようにうまいこと

やっていきたいと思います。



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今まで地代の金額を間違えていたらしい・・・。

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そういえば、東京３棟目の地代の支払額をどうやら間違えていたらしいということが

売却活動を始めてから初めて把握しました。しまったなー。盛大なる勘違い。



東京１４棟目の購入に伴い、入れ替える形で東京３棟目の売却活動を開始しました。

とはいえ、けっこう高めのお値段で出しているがゆえに、特に具体的な話はまだなく

価格を下げるか売却をやめるか、くらいの感じでゆったり構えています。

持ってて困るものでもないですしね。



売却活動を始めるということは、これまでのこの物件のいろいろなことを整理して

改めて見直す良い機会になります。自分だけで見ていても気づけなかったことに

第三者の目が入ることで気づけることがあるわけです。



今回もそういうことがありました。なんと私、地代の金額を間違っていたのです。

多い方向だったから特に問題は起きてなかったのですが・・・少ない時はしっかりと

連絡してくるのに、多い時は何も言わないんかーい！とは思いましたけど。



最初、たぶんですけど、前の所有者さんが支払っている金額をそのまま支払って

いたんだと思います。もうだいぶ前のことなので細かい理由は忘れましたけど、

とにかく契約書にある金額よりも少し安い金額しか払っていなかったようなのです。



それに対して、先方の借地を管理している管理会社さんから、金額が足りてないよと

ＦＡＸで連絡があったのです。で、それは失礼しましたということで、そのＦＡＸにある

金額をそのまま支払っていたわけです。



今回、売却するにあたり、仲介業者さんに地代の契約書とか当時の売買契約書とか

いろいろな資料を出しました。それを見た仲介業者さんから、なんか契約書にある

金額と違う金額支払ってませんか？と。



その指摘があった時は私もよく状況を呑み込めておらず、覚えてないけど覚書か何かが

契約書以外にあったんだろうと思っていました。覚書探しますねーと自宅の保管場所を

ガサガサするも、覚書が見つかりません。うーんどうしてかなーと思いつつ、その時に

地代が少ないと指摘されたＦＡＸは見つかりましたので、それを仲介業者さんに渡して

このＦＡＸにある金額払ってるんですよーとお伝えした次第です。



しばらくして、そのＦＡＸを読んだ仲介業者さんが、わかっちゃったよという感じで

たぶんこうだと思うという仮説を説明してくださいました。



ＦＡＸにあるのは「年間でこれだけ足りない」という金額なのに、私がそれを

「月額これだけ払う」と読み違えて、微妙に違う金額を払っていたのではないか、と。

ほうほう、なるほど。そう言われるとそんな風に見えてきました。どうやらずっと

少しだけ多い金額を支払っていたようです。



しかし、少ない時は連絡をしてくるのに、多い分には何も言わないのねー。

私なら少なくても多くてもちゃんと相手に伝えるけどなあ。

（間違える自分が悪いのは棚に上げて）



この件、地代の過剰に払っている分がいくらなのかをちゃんと計算した上で、

先方の管理会社さんと認識を合わせなくてはなりません。ついでに、売却活動を

しているのだから、地代の譲渡承諾料がいかほどになるのかを確認しなくては

なりません。



・・・でも面倒で電話できておりません（汗）



なんか、たいした金額じゃないのとか、今まであまり交流を持ってないのとか、

いろいろと精神的な障壁が高いみたいで、ずっとＴＯＤＯリストには入ってるけど

未だ実行できていないという状態です。いかんなーとは思うのですけど・・・。



こうしてブログに書くことによって、今度こそやらなくては！という気持ちを増大させて

来週こそこの件の問い合わせを先方管理会社さんにしなくては、と決意する次第です。

あと、売却活動の反響どうかなというのも仲介業者さんに聞かないとなあ。

来週頑張ります（こうして先送りしていく・・・）



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東京３棟目で残念ながら退去予告発生。

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東京３棟目で退去予告が発生してしまいました。うーん、東京１１棟目が埋まれば

東京物件は全部満室になるところだったんだけどなあ。残念です。



安定・無風な東京３棟目。ここは本当に手間がかかりません。私が東京で今のような

大規模リノベするスタイルを初めて試みたのが東京３棟目でした。埋まった後は

ほとんど出入りがなく、今よりリノベ代も安かったので、大変ありがたかったです。

そんなに大きくない物件ですが、それでも十分に稼いでくれております。



余談ですが、私は都内では小さい物件をいっぱい買っています。正直、自分でも

効率の良くない買い方をしているなあと思いますが、まあそれはそれでいいです。

東京で大きな物件を買うのは資力の関係でかなり大変ですし、小さい物件をいっぱい

持っている方が切り売りとかできるしリスクヘッジになるかなと。



いっぱい持っている方が手間もかかるし外構部分で何かが起こるリスクは高まります。

買う時の手間もバカになりません。一回ででかいのを買えば当然手間が減ります。

その意味では大きな物件にも魅力はあります。というか買えるなら大きい物件欲しいと

思っています（笑）

でも、手間暇かけて細かい物件をいっぱい買うのも、不動産が好きな私としては

それなりに楽しめるので、まあいいかなという気持ちもあります。不動産バカです。



本当は大きいのも小さいのもなんでもほしいんです。前にＤＸ＠母ちゃんが書いてた

「目の前にお金があるのになぜ拾わないのか」「小さくても大きくてもお金はお金」と

いうのは私も非常に同感でした。小さいからやらないとか勿体ない。貧乏性と言われても

未だに１円落ちてたら拾いますからね（笑）



えっと、話が逸れました。本題の話が浅めだから尺を伸ばすためにあえて脱線させたとか

そんなわけは・・・あるかもしれません（汗）



安定していた東京３棟目でしたが、久しぶりに退去予告を貰ってしまいました。

２部屋しかない物件なので、１部屋退去予告があると一気に稼働率５０％です。

痛いなあ。



退去される方は先日更新されたばかりでした。あれ、更新したのに退去なの？

不思議に思ったのですが、管理会社さん曰く「彼女と同棲を始める」とのこと。

おぉ、それはめでたいやつですね。大家の立場としては退去は残念ですけど、

そういうお祝い系の門出であればニコニコして見送らないとですねー。



管理会社さんは「今と同じ賃料で募集を開始し、相場は反響を考慮した上でご相談」

とおっしゃっていましたが、募集を始めてから家賃を上げるってちょっと難易度が

高くないでしょうか？最初に上げておいて、反響を見ながら下げる方がいいような

気がするのですが・・・。



東京３棟目は、１階と２階にそれぞれ１部屋ずつのコンパクトな物件です。

１階と２階のお部屋は面積はほぼ同じで、間取りは１階が１ＬＤＫ、２階が１Ｒです。

広い１Ｒで使いやすいと思いますが、１Ｒ表記だと検索の観点からは弱いです。

そして家賃は１階より２階の方が４０００円安いです。



いやいや、まず１階と同じ家賃くらいにはできるっしょー。最初から弱気な家賃では

このインフレには打ち勝てませんって（笑）



ということで、管理会社さんにはむしろ最初高くした方がいいんじゃないでしょうかと

コメントした次第です。先方がそれを受けてどう返してくるかはまだわかりませんが、

ちょっともったいないと思った次第でした。ほら目の前のお金大好きなので（笑）



次も良い入居者様に恵まれることに期待したいと思います。

管理会社さん、募集の方よろしくお願いします！



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試算の組み換えを検討する。

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組み換えを検討しております。東京１４棟目（仮）を購入するので、それに対して

別なものを売却して手元資金を増やしたり個人と法人を入れ替えてもいいかな、と。



東京１４棟目（仮）は自宅至近のニコイチ物件です。再建築不可ではありますが、

それゆえにお値段以上のスペックを持っている物件です。なにげに東京１２棟目にも

近いのがいいです。まとめて２棟面倒を見られるというメリットがあります。



今回、購入するこにあたりリノベーションが必要なのですが、その資金をどうするか。

たぶん全額融資でいけると思っているのですが、リノベ資金は１０年でしか融資を

受けられない可能性が高く、１０年で全額借りるとキャッシュフローがあまりよくない、

という問題が生じます。となると、自己資金をある程度入れた方がいいということに。



そう考えると、やはりもう少し手元にお金を置いておきたいということになります。

でもそんな錬金術のようにお金を作ることなんてできな・・・いや、できるぞ。

既存物件売っちゃえばいいわけだ。



前にも別の再建築不可物件を購入しようとしたときに、このテーマで悩んだことが

あります。その時は東京３棟目を売却しようかという結論になっておりました。



東京３棟目は一部に借地権があるものの再建築可能な所有権で、東京１４棟目（仮）と

同様のニコイチ物件です。個人保有で長期譲渡の期間に入っています。

長期満室安定の優良物件ですが、最近購入している「自宅近所物件」と比べると、

やや自宅からは遠いです。とはいっても１駅隣なだけですけど。



個人＞＞東京法人　というバランスになってしまっているので、これを個人＝法人に

規模間を合わせられればいいなと思っていました。なので、今回の東京１４棟目（仮）を

東京法人で購入し、東京３棟目を売却することで、個人２減、東京法人２増になります。

法人への役員貸付が発生するので、将来的に法人からお金を給与以外の形で個人に

移動させることもできます（貸付した分を返してもらうだけ）。



再建築可能な物件を売って再建築不可の物件を買うってのはどういうことだ、と

自分でもちょっとツッコミ入れたくなりますが、まあしょうがないですね。

手元のカードを眺めたらそういう結論になったもので。



本当は札幌８棟目、札幌９棟目あたりも売却検討したいのですけど、札幌８棟目は

３０年融資なのでまだ全然残債減ってないという難点があり、札幌９棟目は購入時に

仲介してくれた社長に売却も仲介に入ってもらわないとすねちゃうのがわかってるので

売却の仲介も入れたいんですけど、どうもあまりやる気になってくれないというか。

私の希望価格では売れないと踏んでるのか、動いてくれないんですよね。でもここは

気まぐれな社長をうまく動かした方が長期的に見て得だと思うので、今は選択肢から

除外して、やる気を見せる時を待つしかないなあという感覚です。



ということで、東京３棟目を売る方向で調整することになりました。

売却の仲介は管理会社さんに依頼します。管理で動いていただいていることから

物件のことをよく把握されていますし、こっちも頼みやすいと思ってますので。



ということで早速相談したいと連絡を入れ、電話で打ち合わせをしました。



最初は高めに出して、反響を見ながら調整しましょうという方向に。希望価格と

最低限このくらいは確保したいと考えている金額を説明。また、リノベーションが

終わる時期などを考えて、このくらいの時期までに売却を終わらせたいという意向も

共有させていただきました。



手元に残したい金額・・・有担保の借入を返済＋今回のリノベーションを自己資金だけで

完結できるくらいの金額＋αって感じです。多少の借入はするつもりがあるのですが、

もし借入しなくてもＯＫであれば、返済比率はぐっと減らせます。あるいは借入した上で

条件が悪いものを一括返済してしまうという手もあります。



とりあえずそのくらいは残したいと思うのですが、売却時の所得に対して税金がどの程度

かかるかも見極めなくてはなりません。なので、ここは顧問税理士の先生に税額が

どのくらいになるか試算をお願いすることにしました。



あとはちょっとだけある借地に関しても、借地の管理をされてる不動産屋さんに連絡して

売却の場合いかほど譲渡承諾料がかかるかも確認したいと思います。



さて、首尾よく売却できるでしょうか？楽しみにしたいと思います！



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