東京１５棟目（仮）のために東京３棟目の売却を断念。

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東京１５棟目（仮）の融資の行方ですが、支店レベルでの内諾は貰いました。

共同担保をがさっと入れることを条件に・・・（汗）



８月早々に売買契約にこぎつけた東京１５棟目（仮）。メインバンクさんが是非

購入時の融資をしたいという話だったので、それじゃあということで融資案件として

持ち込むことにしました。



築古木造なのですが、２０年で購入＋リフォームの一部くらいまで面倒を見て

いただけそうという好条件。とはいえ、小さな金融機関さんなので、そんなに金利は

安くないと思います。きっと２％台でしょうね。洗練された投資家の皆様から見たら

金利もっと安くしてから喜べやと言われそうですが、まあ仕方ありません。私の実力は

こんなもんだという自覚もあるので、お取引をしていただけるだけでもありがたいと

謙虚な気持ちで受け止めております。



あちらからそう言ってくるくらいなのできっと問題ないだろうと思っておりましたが、

その後１ヶ月経過してもまだ融資は決まらず。あれれー？ちょっと雲行き怪しい？

などと思って支店長に聞いてみたら、今回の物件を担保設定することができないと

本部が言い出しており、その対応で動いているところなのだそうです。うーむ。



細かい話は過去ブログをご参照ください。



じゃあどうする？という話に関しては、私が融資を受けている物件の返済が進んで

担保余力が少し出てきているから、それを共同担保に入れてほしいという話でした。

まあそれで済むならいいかと思ったのですけど、その方向になると現在売り出し中の

東京３棟目を売り止めにしなくてはなりません。せっかくここにきて具体的な

問い合わせが入ってきたというのにー。現金化のチャンスを棒に振ってまで買うものか？

という気はしたのですが、もう売買契約もしちゃったしなあ。



とりあえず支店長には、できれば共同担保取らない方向で進めたいという話は

してみました。一応それも含めもう一度持ち帰って検討していただけるという

話になったので、まずはその進捗に期待したいところです。



しかしそこから数日で、今度は東京３棟目の仲介業者さんから問い合わせがありました。

確度高めな問い合わせがあり、この辺の資料持ってないか、みたいな。うぬぬー。



仲介業者さんにかくかくしかじかと状況を説明して、もう一度支店長に電話をして

本当に共同担保不可避なのかを確認、不可避ならやむを得ないので売り止めということで

話を進めることにしました。仲介業者さん、申し訳ない・・・。



そして支店長に電話するも、外出しており捕まらず。支店長から折り返しがあったものの

今度は私が会議中で電話に出られず。そんなこんなで丸一日ロスしてしまいました。



昨日ようやく電話がつながり、会話をしたものの、やっぱり共同担保なしのルートは

難しそうなので、できれば売り止めでお願いできませんか、と。



確実に売れるなら、売ったお金で買ってもいいんですけどね・・・。でもそこはちょっと

疑問が残るなと思ったので、やむを得ず売り止めの選択をすることにしました（泣）

くぅぅ。



世の中ままならないものですが、これで融資の話が進んでくれるはずなので・・・。

買って直して貸して売る。売る時にきっちり回収してやろうと意気込むことにします。



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東京３棟目の売値を少し下げてみた。

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東京３棟目の売出価格を変更し、少し現実的な価格帯に寄せました。

真面目に売却活動をしようかな、という感じです。



私の今年のテーマは「売却して返済比率を改善する」なのですが、半年経過した今も

特に改善はされていない状態です。目標とはいったい・・・？という状態ですが、

性格的に自分でやれない財務分析を元銀行員のお友達にお願いしており、その結果を

来週末に聞かせて貰う予定になっています。そこから売却すべき物件と返済すべき借入を

決める形になると思います。



でも、その結果を聞く前に新規案件、しかも利回りそこまででもないやつを買付入れるか

どうするかと考えているんだから、言行不一致もいいところですねー。自覚はあります。

でも今までがそういう雑な人生だったのでしょうがない。いきなり人は変われないです。



そんな中、その判断を待つでもなく売りに出している物件があります。

東京３棟目と富山１棟目です。



富山１棟目は業者成りしたお友達が売りたいと言ってたので、売却活動をして貰って

おります。まあ売れればラッキーって感じですね。



東京３棟目は一部借地が混じった所有権です。ここは購入してもう８年くらい

経過しているので、そろそろ資産組み換えの頃合いかなとなんとなく思ったのでした。

売れればラッキーくらいの価格で出していましたが、まあ売れないですよね（笑）

私が見たって高いと思いますもん。



それでも、売れればラッキーな宝くじ感覚で今までは出していたので、これはこれで

いいやって感覚ではいたのです。でも最近、それじゃいかんような気もしてきていて。



前述の元銀行員のお友達は、現在の財務状態はキャッシュフローが潤沢とは言えないから

改善が必要ということを速報として教えてくれています。改善するのに簡単なのは、

微妙な物件を売って返済を進めることだろうなと思います。ということは、もうちょっと

きちんと売却活動をした方がいいのではないかな、と思ったのです。



昔はイケイケドンドンでガンガン借入していましたが、借入というのは未来の自分の

キャッシュを前借する行為でもあります。前借も度が過ぎると返済がきつくなります。

私の場合、東京は特にリフォームローンを借りたりしているので、借入が多くなりがち。

なので現金を作って借入を減らす活動が必要なのではないかなと思ったのでした。



リフォームやるたびに借入してたり、コロナ融資で借入してたり、いろいろと借入が

多くなることばかりやっていたので、返済比率をもっと安定させた方がいいだろう、

というのは前々から思っていたことです。思うだけでなかなか実施できてないですけど。



そんな思いもあり、真面目に売ろうかなーと思い始めたのでした。



あと、これと真逆の理由として、最近になっていろいろ話が出てきている新規物件の

取得の話も関係しています。



利回り８％くらいの物件を買うのが果たしていいことが、財務体質の改善に対して

良いことなのか？と問われると正直とても微妙な気はしていますが、その一方で

コンスタントに相場なりの価格で買い続けることも必要だよねという気持ちもあります。



買うなら自己資金も必要なので、何かしら資金作りを考えなくてはなりません。

なので、購入による自己資金の目減りが発生した時に備えて、売却による自己資金の

補充を考えた方がいいのかな、という点もありました。



そんないくつかの理由を考慮しながら、価格設定を相談したいと管理会社さんに連絡。

実際に反響を得やすい利回りってどんなもんだろうと思いましたが、わからんけど

とりあえず利回り８％くらいにしておけばいいんじゃないかなという方向に。



管理会社さんが他の業者さんと意見交換した際に、一部とはいえ借地が混じっているのが

ネックになりそうだということは仰っていたようです。でもあまり安くしすぎてまで

売るのはどうかなという気がするので、そこまでのレベルに下げないといけないなら

売ること自体止めて別の物件を売る方向で考えるだろうなあ・・・。



ひとまずもうちょっと現実的な価格に落としてみたので、これで反響があるか

待ってみたいと思います。



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東京３棟目の漏水被害は入居者様の保険で対応できました。

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だいぶ前の話で私も忘れかかっておりましたが、東京３棟目で漏水事故があった分の

復旧に入居者様のsyっか人賠償責任保険が使えることになりました。よかったー。



東京３棟目と言えば、今ちょうど売りに出している物件です。売りに出してるとはいえ

価格はかなり強気な設定にしているので、そうやすやすと売れないでしょうけど。

問い合わせはたまにあるけど確度高めな問い合わせはない、という状況のようです。



本気で売るならもうちょっと価格を調整した方がいいんだろうなーと思いつつ・・・

とりあえずは成り行きに任せている私なのでした。



そういえばこの間、管理会社さんから「本気で売る場合の価格提案しますね」って

言われてた気もするけど、こっちもあまり気にしてなかったからそのままだなあ。

どうしようかな・・・ちゃんと売るからってことで改めて聞いてみようかな・・・



新築の供給過多で以前と同じ家賃水準だと決まりが悪くなっているんですよね。

それを考えると売り時なのかもしれません。



さてさて、もう４ヶ月以上前のことですが、東京３棟目では入居者様が洗濯をする時に

ホースをちゃんと設置できておらずに階下にまで漏水をしてしまうという事故が

ありました。詳細は過去ブログをご参照ください。



最近はいろいろなことがありこの話はすっかり忘れていたのですが、忘れた頃に

管理会社さんから連絡があり、この漏水で発生した被害に関しては入居者様の

借家人賠償責任保険で費用が全額負担できそう、ということでした。



最初「漏水？なんだっけ？」と思って、過去の履歴とかひっくり返してようやく

何の話かを掴んだのは内緒です（苦笑）

だって最近トラブル多くてさー。自分が対応しないといかん話とか、直近の話とか、

金額が大きい話とかでないと覚えきれないんですよ・・・。



今回の話は少し上に書いた通り、入居者様がやらかしてしまったということに尽きます。

なので、施設賠償責任保険で対処というルートは当然と言えば当然かもしれません。

最近お金が出ていく案件が多すぎるので、今回はお金が出ていかないやつでよかった。



管理会社さんに詳細伺いましたが、ちょっとややこしかったです。

保険金がおりたので事前に見積してあった内容に沿って修繕を行う予定という方針ですが

漏水から数ヶ月が経過しており、その間どうも漏水被害を被った入居者様が段ボールの

荷物を動かしていないらしく、数ヶ月も水を含んだ段ボールが置いてあると床も

ぶよぶよになってしまっている可能性が高い、と。なのでその分は追加費用が発生して

対応箇所が増えるのではないかという話でした。



ただ、それを見越して工事額を算出して保険会社さんに伝えているので、仮に増えても

私が手出しすることはないのだそうです。



もし工事が発生しないなどで余ってしまった場合は、私のところに送金してくれるという

話だったので、工事がなければいいなーなんて思ってしまいました（笑）



こちらの金銭的被害が出ないよう調整しながら動いてくださる管理会社さんに感謝です。



とりあえず漏水の話はこれで片付いたっぽいので、他のトラブル対応に注力します！

（そもそも忘れてたくせに偉そうに何を言ってるんだというツッコミは受け付けます）



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東京３棟目の（自作自演で作ってしまった）地代問題、無事解決へ。

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東京３棟目の地代間違って振り込んでた問題、私がサボりまくってたのですが、

お寺さんからの連絡があったので進展し、是正いただけることになりました。



凡ミスで何年か地代を余計に振り込んでいることがわかったのは、物件を試しに

売却活動してみようと思ったことがきっかけでした。購入時に少し地代が上がって

いるのですが、その上がる前の地代で最初振り込んでしまい、借地の管理会社さんから

これだけ足りないよとＦＡＸで通知をいただきました。そのＦＡＸを読み間違えて、

勘違いした金額を翌年から振り込んでいたのです。ちょっと多めに。

売却の話を進めるにあたり、仲介業者さんから地代の詳細を確認された結果、

勘違いが発覚したのでした。

（詳細は過去ブログ参照）



緊急性がないからと面倒くさがって放置プレイを続けたらあっという間に次の地代を

支払う時期がきてしまいました。やばい、何もしてない。間際にならないとやれない

悪い癖がモロに出ている感じですが、ここでようやく重い腰を上げて借地の管理を

している会社さんに電話するも、担当さんの携帯は解約されている、会社の固定電話は

使われていないとアナウンスされてしまうという状態で、どこに連絡すればいいのか

わからなくなってしまいました。地主さんに直接電話しようかとも思いましたが、

年末年始で忙しそうだなと思ったので、とりあえず契約通りの正しい金額を振り込んで

おくことにしました。

（詳細は過去ブログ参照）



この状態でまた放置プレイをしていたのですが、先日地主さんから留守電が入って

おりました。曰く、地代足りてないから差額振り込んでね、ということでした。

あれ、私の契約書に対する認識、間違っていた！？いやでも契約書を見直しても

やっぱり地代は私の理解している金額でいいはずだよなあ・・・。

もしかして、契約書を見ないで前年度と違うという事実だけを見て電話してきたか？



これはちゃんと電話して話をしないとダメだなと思ったので、折り返しの電話を

地主であるお寺さんにかけました。ご担当の方に取り次いでもらい、かくかくしかじかで

地代間違ってないと思うんですけど、と伝えたところ、契約関係はお寺では細かくは

わからないので、担当している人に確認するから少し時間をくださいという話に。



それから数日後、仕事中で出れなかったのですが、お寺さんとお寺さんの借地を

管理している不動産屋さんからお電話がありました。不動産屋さんの方が話が

早そうなので、そっちにまず折り返し。留守電の内容を聞く限り、こちらの話が

お寺さんから正しく伝わっているかちょっと読みきれなかったので、同じ話を再度

しておきました。



お寺の借地の担当の方、前任の方の弟さんなのだそうです。こちらも不動産業に

従事していて、借地の管理はお兄様から引き継いだとのこと。



こちらからは

・地代は今年振り込んだ金額が正しいはずなので、今まで余計に振り込んでいた分の

　差額を計算し、どう処置すればいいかを教えてほしい

・もし売却する場合、承諾料はいかほどになるか教えてほしい

という２点をお願いしました。お寺さんにてこれを確認し、対面で回答するので

打ち合わせ日程を確保してほしいという話になり、札幌に行く日の午前中にお会いする

ことになりました。



打ち合わせ当日。

お互いの自己紹介みたいなことから始まり、少し場が温まったところで本題に入ります。



地代に関しては、私の認識通りでした。お寺さんはおそらく昨年より振込金額が

少ないからということで契約内容を確認せずに電話をしていたようです。

差額を差し引いて来年の地代を振り込んでもらえば良い、その差額は計算して

後日案内する、ということになりました。



売却する場合の承諾料も、目安はこのくらいになると思うというざっくりとした金額は

ご提示いただきました。これは売却の際に必要になる情報なので、仲介業者さんにも

お伝えしておきました。



なお、このまま保有する場合、あと５年程度で更新の時期を迎えるので、その時期には

承諾料と同じくらいの更新料がかかるということでした。



そして、地代はおそらく次の更新時（あるいは売却するならその時）に改定されて

値上げすることになるだろう、ということも伺いました。坪５００円程度なのですが

坪６００円〜６５０円くらいには上がるのだそうです。まあそれでも相場から見たら

しょうがないかなというくらいの価格なので、やむなしかなあ。



更新も近いし、地代も若干上がるということであれば、やっぱり売って現金化するのも

悪くない案な気がしてきました。



ちなみに、借地管理の不動産屋さんからは「売却するならうちにも是非相談してほしい」

と仰っておりました。結構ほしそうな雰囲気醸し出しています。とはいえ、こちらは

管理会社さんに売却の相談をしているので、今から変更するのはちょっと無理です。

知らない会社さんといちから関係構築するのも大変ですしね・・・。



ということで、義理人情を踏みにじるわけにはいかないから、管理会社さんに

声をかけることになる、そこで不調だった場合は是非相談させてほしい、という回答を

させていただきました。あわせて、売却の話になる場合、仲介業者さんから借地を

管理している業者さんに直接連絡することを許容いただきたいと依頼し、了承を

いただきました。



これで地代問題はだいたい解決したと思っていいでしょう。よかったよかった。

あとは今年の年末いかほど振り込めばいいかを先方から教えてもらうだけです。



私がめんどくさがって動かなかったせいで、この問題が解決するのにも１年近く

時間がかかってしまいました。サボり癖、よくないですねー。反省。



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東京３棟目の売却は今のところ引合なし。

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東京３棟目を売りに出しているのですが、価格が高いようで売れる気配がありません。

いや、高いのは知ってたから当然と言えば当然の結果ですね。どうするか考えようっと。



今年は売却をして手元に資金を作り、その資金を使って不要な借入を返済、これにより

骨太なキャッシュフロー・・・絶対額が多少下がっても返済比率を低く抑える・・・を

得ようということを目標にしております。



ただ、私自身はこの辺のシミュレーションがあまり好きではないというか、

気乗りしないというか・・・。やっぱり増やす方が好きなので、なかなかその計算を

しようという気持ちになれておりません。



売却価格がいくらの想定で、それによりキャッシュフローがどれだけマイナスになるか、

手元に現金がいくら残るか、そしてどの無乱歩借入を返済するか、みたいなことを

１個ずつやっていけばいいのだということは頭ではわかっているのですが・・・。



苦手だけど必要なことは、自分以外のそれが得意な人にお願いするのが吉です。

銀行勤務の経験があるお友達にご厚意でこの辺計算していただいております。

完全なるご厚意なので、暇なときにやっていただければ十分ですということで

話をしております。快く引き受けてくださり感謝しなくては。



この辺の動きを取った結果、東京３棟目は売りだという話が出てくるかはわかりませんが

直感的にはこれは売って現金にしてもいいだろうという感覚は持っております。

なので、どのくらいで売れるのか市場の反応を試しに見てみようか、ということで

管理会社さんに売却の依頼をしました。



東京３棟目は部分的に借地が混じった所有権のニコイチアパートです。

所有権の部分が大半なのですが、接道している部分だけが借地になっています。

ほぼ所有権と思って問題ないだろうというくらいのレベルですね。

木造で耐用年数は超過しております。



チャレンジ価格と言うことで、まず最初は強気に７％で出すことにしました。

まあさすがにこれで売れる気はしませんが、もしかしたらワンチャンあるかななどと

思って、欲をかきました。



売却活動を始めて少ししたくらいで、退去予告が発生してしまいました。

１室空くと稼働率５０％になってしまうので、満室の方が売りやすいよねという話を

管理会社さんとして、まずは埋める活動をしようということで売却はいったん中断。

ただ、売るからには高い家賃で埋めたいという気持ちが先走り、家賃設定が高くなりすぎ

埋まらない状態が割と長く続いてしまいました。少し家賃を下げて条件を緩和して、

ようやく決まりましたが、半年くらいかかってしまいました。私の判断ミスです。

もうちょっと早めに家賃を下げる決断をすべきでした。



その後ようやく売却活動を再開しましたが、特に具体的な引合の話は管理会社さんから

届きませんでした。先日、別件で会話している時に反響状況なんかも聞いてみましたが

実質半年の売却活動で問い合わせは１０件程度。どれもブツ上げの業者さんっぽい

感じだったとのことでした。やはりエンドユーザさんにはこの利回りは響かないようで。

まあ私自身全然響かないから当然ですね（苦笑）



管理会社さんも私がそこまで真剣に売ろうとしているわけではなく、この金額で

売れたらラッキーだし、別に売れずにそのまま持っててもいいやって感じで考えている

ことをしっかりわかっているため、売るためにはこのくらいの金額にしましょう、的な

お話は一切してきません。真面目に売りたいという話をすれば、じゃあこのくらいの

金額にしてみましょうとかご提案はしてくださることでしょう。



本当に真面目に売るなら、価格設定を見直さなくてはならないと判断できました。

どうしようかなー。ちょっとだけ下げてみる？それともまとまった資金を手にするため

思いきって妥当な金額まで下げちゃう？あるいはこのまま突っ張ったままにする？

思案のしどころですね。どうしたもんかな。方向性を考えてみようと思います。

８％まで下げれば反響あるんじゃないかなーと勝手に想像をしています。



何事もトライアンドエラーなので、今回の一連の動きでこの金額だと売れないという

知見が得られたのは良かったと思います。あとはどう活かすか、ですね。



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