現在８位です。今週は出社日がちょっと多いのでだるい。
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東京３棟目で退去予告が出てしまいました。満室とはいつの時代もはかないもの。
ちょっとしたことで事態は暗転してしまうのでした。とか書くと大げさか。
東京３棟目。一時期売りに出しており、具体的な話もちょっと出てきていたのですが
東京１５棟目の購入の際になんとか共同担保に入れて貰えないかとお願いされてしまい
やむなく受け入れて売却を中止した物件です。本音を言えば、保有してそこそこの
期間も経過しているので、そろそろ売りに出してもいいよねと思っておりました。
徐々に入替していくことは大事で、先日富山で投資家仲間の方と話をした時にも
売りと買いを繰り返して資産を大きくしている様子が見て取れました。上手に資産を
増やしている人は必ずと言っていいほどに売りを活用しております。私も多少は
売却をしておりますが、もうちょっと売却のペースを増やしてもいいと感じています。
太陽光発電所は具体的な話が出てきて売却できそうな気もしてきました。
札幌９棟目、千葉１棟目はまだ引合がありません。
富山１棟目は引合はあれどファイナンスに難ありなので価格を下げてみることに。
現状、そんな具合で動いている次第ですが、もうちょっと売却のペースを速めて
次の資金を増やしていく方向を模索した方がいいだろうなと考えております。
そういった観点では、東京３棟目はあのタイミングで何とか売却しておきたかったです。
まあ今更そんなことを言ってもしょうがないですけどね。
そんな経緯があるからこそ、今このタイミングの退去予告はちょっとモヤモヤする部分も
合ったりします。あの時売れてればここで頭を抱えなくてよかったのになあ、と。
富山出張の最中に、管理会社さんより退去予告の連絡が入ってしまいました。
退去予告を入れてきた人は、昨年入居された外国籍の方です。転勤のための解約という
お話でしたので、引き留めの余地はなさそうでした。
管理会社さんにて類似物件の募集状況を確認したところ、だいたい７．５万〜７．７万と
いうことで、そのあたりで募集してみてはどうでしょうというご提案もいただきました。
前にこの物件は８万くらいまで家賃上げられるって喜んでた記憶がありましたが、
そこから見るとちょっと安い水準に見えないこともありません。
以前の家賃っていくらだったっけ・・・とレントロールを見直してみると、
なんと７．５万でした。なんでこんなに安くしたんだっけ！？全然わからん。
管理会社さんに当時のことを覚えているか聞いたところ、コロナ禍でもあったので
決まりやすい価格ということで少し低めの価格帯で募集していたとのことでした。
確か空室期間がちょっと長くなってしまっていたような記憶はあるので、その辺の
兼ね合いで家賃を下げたのかもしれません（普通に忘れてる恥ずかしい私・・・）
今回はコロナも開けたので元々の価格に戻していきたいところです。
家賃が上がれば利回りも上がりますしね。むしろこれで売ればもっと高く売れるから
かえって良かったのかもしれません（ポジティブシンキングここに極まれり）。
であれば、元々の家賃の最高値である８万を是非狙いたいところ。とはいえ、あまり
いきなりやりすぎるとかえって辛い気もします。
管理会社さんに、いつものように困らせる発言をここでぶち込みます。
もうちょっと高い家賃で募集したいけどどうでしょう、と。
きっと先方も予想はしていたのでしょう。８万までなら、決まらない場合に下げて
いく前提であればありかもしれません、と。
今回の提案家賃は築１５年くらいの物件が７．８万で募集されているのを受けて、
築年数見合いでそれより少し下げて募集はどうかという案だったそうです。
それではということで、７．９万で様子見をしてみるのはどうかなと思いました。
８万だと検索のレンジが一つ上がってしまうので、７．９万でより引っ掛かりやすく
できることを狙うスタイルです。
管理会社さんにも上記で了承いただき、募集開始と言うことになりました。
退去は残念ですが、もしうまいこと４０００円アップで次が成約するなら、売却時の
利回り８％として考えたら５０万円近く売値が上がることになります。これは決して
小さくない金額だと思います。そこを目指して頑張りたいと思います。
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