東京３棟目で退去予告・・・今度こそ本当に退去になりそうです。

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東京３棟目で退去予告がありました。管理会社さんのところには相談んが事前にあって

やり取りはしていたようなので、仕方ありません。家賃アップを目指します。



割と落ち着いていた入居状況なのですが、この変なタイミングで退去予告がポロポロと

寄せられてきております。ずっと満室キープというわけにはいかないので、退去予告が

あるのは仕方ないのですが、時期に関してはもう少し空気を読んでいただきたいと思う

今日この頃でもあります。一つ一つの退去予告の話は今後のブログで書く予定です。

１日１ネタ書こうとすると、刻んでいかないと大変なので（笑）



ということで、今日は東京３棟目の退去予告についてです。



東京３棟目と言えば、一度売却を試み、そこそこうまくいきそうだったのに、

なんと東京１５棟目を購入する際の融資で共同担保にすることを求められてしまい

売却ができなくなってしまった、ということがありました。これによって、しばらくは

保有せざるを得なくなったわけです。勿論、保有していて損するものではないので

それはそれでいいのですが、そうは言っても手元資金が増える売却も大歓迎ですからね。

本来ならどっちのルートも取れるようにしておきたいところではあります。



担保設定を外すこともできると聞いてはおります。購入した東京１５棟目は、

前面私道の持分がないため、掘削承諾を得ておかないと新築をすることができません。

また、金融機関さんとしても、掘削承諾がない状態だと担保として見ることができない、

という話でした。つまり、掘削承諾を得ることができれば、金融機関さんとしては

再建築可能扱いとなるので担保設定ができるわけです。こっちに担保を付けて貰えば

その時は他の物件の担保は外れるということです。



現時点でそれを急いでする必要がないため、当面はこのままでしょうね。



ちなみに、地権者の数が多すぎるため、土地家屋調査士さん曰く１００万くらいは

かかるんじゃないかという話でした。それはあまりやりたくないですなー。



さて、その東京３棟目で退去予告が１部屋出てしまいました。退去になるのは

２年前にご入居いただいた外国籍の方です。引越の理由は明確には伺っておりませんが

過去に退去すると言いつつ思いとどまったり、５月末くらいえ退去しようかという話を

管理会社さんにしたけどやっぱり止めたりと、前から考えるところはあったんだろうなと

思われる行動が多かったです。その意味では、来るべくして来た退去予告なのかも。



いつ退去するかわからない状態でもじもじしているのも微妙だと思います。

スッキリとご退去いただき、次の入居者様を探す方がいいだろうという判断をしました。



ちなみにこのお部屋、別の部屋に比べて２０００円ほど家賃が安いです。

これを機にもうちょっと高く募集できないかなと管理会社さんにご相談をしてみました。

すると、近隣賃料相場を調べてくださり、４０００円ほど家賃アップで様子を見てみては

というご提案をしてくださいました。４０００円も上がるなら大歓迎です。



最近、油断してると家賃の相場が上がっていることもありますので、賃料設定は

こまめに見直した方がいいだろうと思っています。今回も調べていただいた甲斐が

ありました。よかったです。



家賃を上げたのですぐに決まらないかもしれませんが、できるだけバランスの

いいところを目指し、客付活動を展開していければと思います。



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東京３棟目の地代問題、今度こそ本当に無事解決・・・結局私の一方的な勘違い・・・。

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東京３棟目の地代の支払がいろいろな認識の差異でグダグダになっている問題に

ようやく終止符が打てました。いろんなものを紐解いてようやく整理できました。



丸一年前に「無事解消」とブログに堂々と書いていた東京３棟目の地代の問題、

実はまだきちんと解決はしておりませんでした（汗）



前回ブログに書いた「差額を後日案内する」のご案内が、借地の管理人さんから

届いていなかったのです。それに少し前に気が付き、おいくら万円になるの？と

連絡をしたのでした。



そのきっかけは融資をしてくださっている金融機関さんから「今年の地代の支払の

証憑を送ってください」という連絡がきたことが、その件を思い出すきっかけに

なりました。



最近、借地管理人さんとよくやり取りしている背景はこの辺の話に起因している、

ということになります。まあこのおかげで借地料の値上がりの話とか別の区画の借地の

売却の話とかが出てきたわけです。そして買付も入れちゃった、という。

その意味では私が勘違いして話をこじらせたことも別に悪くはなかったかも（図々しい）

（しかも借地料の値上げは全然嬉しくない）



で、その肝心な私が勝手にこじらせてしまった地代の払い間違いの件です。



簡単なおさらい

通知の意味を取り違え、地代を勘違いして多く支払っていた

途中でそれに気が付いて関係各所と確認している

（簡単すぎた）



地主さんの借地管理人の方が整理した結果を先日教えていただきましたところ

余剰があるどころか「今年の分が支払われていない状態」ということでした。

え、さすがにそれはなくない！？と思ったのですが、そう主張するのであれば

こちらもそれなりに材料をそろえて事実ベースで話をしなくてはならないと思います。



ということで、元帳をひっくり返して地代の支払らしきものを片っ端から集めました

そうすると、なんと驚いたことに・・・私が年末に次の年の年初の分を支払っていると

思っていたのが、実は１回分支払を忘れているようであるということがわかりました！

うわー、恥ずかしいー・・・。これは完全にやっちまった案件です。



ただ、それを差し引いても、多めに支払っていた分が若干残っているはずなので、

今年満額払う必要はないように見えます。その説明に必要な情報をExcelにまとめて

こういう認識なので支払はこれだけでいいのではないか、というものを借地管理人さんに

ぶつけました。



借地管理人さん曰く、出納はお寺でやっているのでお寺の経理の方に聞かないと

わからないから、ＧＷ明けにこの資料を見せて確認してみる、ということでした。

お願いします！



で、資料を出した後、なんかやっぱり気持ち悪いなあと・・・。過去のやり取りとか

支払の履歴の不自然な差額の振込とか、なんかやっぱり変な気もするんです。



なので、契約書を引っ張り出して色々調べたところ、どうやら当初契約時の精算の内容を

私が勘違いしていそうだということに思い至るのでした。前の所有者さんも年間の分を

まとめて払っていたようで、支払済の地代を決済時に日割り精算しておりました。

これによって初年度分の地代の支払は不要であるという理解だったのですが・・・

その精算書の金額が、前の借地人さんの時の安い金額で精算されており、その差額の

支払が必要な状態でした（名義変更時に地代が値上がりしています）。



だからあの変な振込履歴があったんだな・・・ちょうどその差額と同じ金額でした。



そして地主さんに対して私が差し引けるんじゃないかと申した金額が、その差額と

同じ金額でした。なるほど、地主さんが正しい。私が間違っている。



ようやっと真相がはっきりしたので、速やかに地主さんに振込を行ったのでした。



私のポンコツっぷりがよくわかるダメダメエピソードで恐縮ですが、ご笑納いただければ

幸いでございます。アホですね、ほんと。否めません。否定しません。笑っておくれ。

え、こんなやつにお金貸したくない？銀行様、それは勘弁してくださいー！



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借地料、値上がりするってよ。

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東京３棟目の借地代が来年から値上がりするとのことです。固定資産税上昇の影響で

そうせざるを得ないとのこと。そう言われると許容せざるを得ません・・・。



【番宣】

健美家に私と５０５０さんの対談が掲載されました。よろしければ是非ご覧ください。

東京・札幌・仙台・富山の4拠点で賃貸業を営むひろ＊さんと札幌から一時撤退した5050(ゴーさん)が遠隔地物件投資を考える【第1回】

仙台物件のキーマンであるお義母さんを、ひろ＊さんはいかに戦力化して融資を引いたか【第2回】

外国人解禁で民泊売上月70万！新法前から始めた民泊はうまくコロナ期をすり抜けた【第3回】

売却で利益を出す東京とキャッシュフローが出る札幌、エリアで戦略が変ってくる【第4回】



昔は宣伝＝売名行為でカッコ悪いとか思っていたのですが、最近は取材に協力したなら

そのコンテンツの提供者はコンテンツの拡散を期待しているわけだから、宣伝までして

はじめて協力と言えるのでは、と考えるようになりました。なのでこちらの対談も

売名をするつもりはないですが（お金を貰う相手が違うから大家さん相手に売名しても

何もいいことがない・笑）、私ごときに時間を割いてくださった健美家さんのためにも

こちらで宣伝して置く次第です。

【番宣ここまで、本編ここから】



少し前に、東京１５棟目の共同担保に差し出してしまったので当面の売却を諦めた

東京３棟目。やむを得なかったけど、できれば売りたかったなあとも思います。

売れてれば手元資金に余力ができていたのですが・・・。まあ言っても仕方のない

ことだと思います。



その東京１５棟目はAirbnbのゲストチョイスとなり、順調な滑り出しです。

その分、この物件がきっちりキャッシュを稼いでくれるのであれば、何も言うまいと

思う今日この頃。



東京３棟目も退去騒ぎはあったものの結局元のさやに戻ってくれており、今のところ

調子は上々です。特に問題もなく、やっぱりフルリノベで新築同様にするのは楽だなと

感じている次第です。８年くらい何も起こっていない計算になりますからねえ。

普通の中古物件だったらあり得ないことです。この手法に注目して私にも教えてくれた

投資家仲間のお友達や、実務面で支えてくださってる施工業者さんには感謝しても

しきれません。

（そんなこと言いつつ、投資家仲間の方はいつもおちょくってばかりですが・笑）



東京３棟目は借地の案件です。いや、厳密には借地は敷地のごく一部なのですが、

接道部分が借地という形になっております。大部分は所有権なので、実質的には

所有権と見ていいと思うのですが、まあ借地があることにはかわりありません。



その借地の地代を私が過去に払いすぎていたという間抜けな話がありまして、その件の

帳尻合わせで少しやり取りが必要になったので、先日借地の管理をしている方と

お会いしてきました。



私的には金額の話だけできればよかったのでＳＭＳで充分だったのですが、先方が

お会いして話をしたいと言うので、不思議な気持ちを抱きつつテレワークの日に

時間を調整してお会いしてきました。



お会いすると、ご挨拶などしながらガサガサと書類を出されております。

表紙に出ているのは土地高騰に関する新聞記事の切り抜き。なーんか嫌な予感。




「地代の値上げをお願いして回っております」



・・・予感通りの展開でした。だから会いたいって言ってたわけね・・・。



元々が安い地代だったので、固定資産税が上がってしまうと薄利になることは

私もなんとなく理解はできます。そして私もむしろ火災保険の値上がりなどで

圧迫されているので、家賃を上げられるなら上げたいと考えているところです。

自分は上げたいけど他人には上げるな、とは言えないですよねえ・・・。

許容したくないけど許容せざるを得ないです。



地代はそれでもまだ坪単価で考えれば６００円台なので、十分許容範囲です。

坪１０００円を超えると言われるとさすがにどうなのという気持ちになりますが、

そこに至らず、値上げの割合がとんでもない数字でなければ、まあしょうがないと

思うところですね。



ちなみに値上げするのは来年からということで考えているとのことです。



こちらの借地管理をされている方には、しょうがないので許容する旨をその場でお伝えし

書面に署名をしておきました。「ハンコ持ってないですよね？」とか言われましたが

こっちは想定外の地代の値上げだからそんなもん持ってるわけないでしょ（苦笑）



値上げの波はいろんなところに現れております。怖いわー、ほんと怖いわー。

思わぬところからの不意打ちでの値上げ、勘弁してほしいですー。



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東京３棟目の退去予告は撤回されました。

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東京３棟目で退去予告がキャンセルになり、引き続きお住まいになっていただけることに

なりました！家賃アップの機会が失われたと言えばそうかもですが、良かったです。



最近、東京３棟目の退去予告以外は賃貸関係は平和が続いているなあと思っていましたが

昨日〜一昨日くらいはなにやらいろいろイベントが起こり少しバタついておりました。

そしてそのばたついてた話の中に、東京３棟目の退去予告のキャンセルの話題も。

むしろこれはありがたい話題なのかなとは思いますけどね。



売りたかったのに売りそびれた東京３棟目。東京１５棟目を購入するために融資を

受けた際に、東京１５棟目に担保価値がないと本部で判定されてしまったため、

やむを得ず東京３棟目、東京１２棟目あたりの返済が進んだ分の担保余力を使って

東京１５棟目の融資実行にこぎつけたのでした。この時に第二抵当をとられて

しまったので、東京３棟目は当面売ることができなくなってしまいました。



今年は売却して短期の借入を減らして返済比率を低くするぞという目標を掲げて

いたのですが、結局ここに至るまで１棟も売れておりません（苦笑）

共同担保の話がなければ、東京３棟目は今頃もう売却済だったと思うんですけどね。



一応、太陽光発電所とか札幌９棟目とかが具体的な話が出てきていますので、

来年早々にはある程度売却の話ができるんじゃないかなと思ってはおります。

何を返済するかを考えておかないとだなー。



んでまあ、その東京３棟目の話ですが、管理会社さんから先日連絡がありまして、

退去予告が取り消されたという嬉しいようなちょっとだけ残念なような話が届きました。

え、嬉しくないの？何が残念なの？と読者の方は思うかもしれません。その理由は、

退去後にガッツリ家賃を上げる気になっていたからです・・・。



今回の退去予告は、外国籍の入居者様からのご連絡でした。理由としては転勤になるから

という話で、これは止めようがないわとあきらめの境地に至ったのでした。

それがなぜ退去をキャンセルになったのか・・・。管理会社さん曰く「転職が関係して

いるようで」ということでした。勝手な予想ですが、転勤が嫌で転職をすることに

したのかもしれませんね。



そんな感じなので、もしかしたらこの話まだひっくり返る可能性はあるのかも、と

私自身は考えています。転職がうまくいかなかったりすれば、諦めて転勤するかも

しれないし。あるいは転職したけど給料があまり高くないからとグレードを下げる形で

引越とかあるかもしれないなあと思っています。管理会社さんも状況はまだ不安定と

みているようでした。



まだ入居して２年経ってない方なので、あまり短期で出て行かれるのも悲しいから

残ってほしいなあと思う気持ちもあり、その反面、家賃を上げたくなったので

退去になってくれても構わないなあという気持ちもあり。複雑です。



こちらとしては動静を見守るしかないですねー・・・。

最後どこに落ち着くかは予断を許しませんが、どう転んでもいいように準備を

しておくようにしたいと思います。



一応、退去予告はキャンセルとして考えると、現在の空室は・・・

仙台２棟目：３室

札幌７棟目：１室

札幌１２棟目：１室

と言う感じで合計５部屋になるかと思います。なかなかここからが埋まらない・・・。

札幌７棟目は心配していないですし、札幌１２棟目も管理変更の分で少し時間が

かかるかもしれないですが、まあどこかで大丈夫になるだろうと思います。

問題は仙台２棟目ですね・・・。一進一退の攻防が続いています。

ここが安定すると大きいんだよなあ。管理会社さん、頑張ってください！



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東京３棟目で退去予告が出てしまいました。満室とはいつの時代もはかないもの。

ちょっとしたことで事態は暗転してしまうのでした。とか書くと大げさか。



東京３棟目。一時期売りに出しており、具体的な話もちょっと出てきていたのですが

東京１５棟目の購入の際になんとか共同担保に入れて貰えないかとお願いされてしまい

やむなく受け入れて売却を中止した物件です。本音を言えば、保有してそこそこの

期間も経過しているので、そろそろ売りに出してもいいよねと思っておりました。



徐々に入替していくことは大事で、先日富山で投資家仲間の方と話をした時にも

売りと買いを繰り返して資産を大きくしている様子が見て取れました。上手に資産を

増やしている人は必ずと言っていいほどに売りを活用しております。私も多少は

売却をしておりますが、もうちょっと売却のペースを増やしてもいいと感じています。



太陽光発電所は具体的な話が出てきて売却できそうな気もしてきました。

札幌９棟目、千葉１棟目はまだ引合がありません。

富山１棟目は引合はあれどファイナンスに難ありなので価格を下げてみることに。

現状、そんな具合で動いている次第ですが、もうちょっと売却のペースを速めて

次の資金を増やしていく方向を模索した方がいいだろうなと考えております。



そういった観点では、東京３棟目はあのタイミングで何とか売却しておきたかったです。

まあ今更そんなことを言ってもしょうがないですけどね。



そんな経緯があるからこそ、今このタイミングの退去予告はちょっとモヤモヤする部分も

合ったりします。あの時売れてればここで頭を抱えなくてよかったのになあ、と。



富山出張の最中に、管理会社さんより退去予告の連絡が入ってしまいました。

退去予告を入れてきた人は、昨年入居された外国籍の方です。転勤のための解約という

お話でしたので、引き留めの余地はなさそうでした。



管理会社さんにて類似物件の募集状況を確認したところ、だいたい７．５万〜７．７万と

いうことで、そのあたりで募集してみてはどうでしょうというご提案もいただきました。



前にこの物件は８万くらいまで家賃上げられるって喜んでた記憶がありましたが、

そこから見るとちょっと安い水準に見えないこともありません。

以前の家賃っていくらだったっけ・・・とレントロールを見直してみると、

なんと７．５万でした。なんでこんなに安くしたんだっけ！？全然わからん。



管理会社さんに当時のことを覚えているか聞いたところ、コロナ禍でもあったので

決まりやすい価格ということで少し低めの価格帯で募集していたとのことでした。

確か空室期間がちょっと長くなってしまっていたような記憶はあるので、その辺の

兼ね合いで家賃を下げたのかもしれません（普通に忘れてる恥ずかしい私・・・）



今回はコロナも開けたので元々の価格に戻していきたいところです。

家賃が上がれば利回りも上がりますしね。むしろこれで売ればもっと高く売れるから

かえって良かったのかもしれません（ポジティブシンキングここに極まれり）。



であれば、元々の家賃の最高値である８万を是非狙いたいところ。とはいえ、あまり

いきなりやりすぎるとかえって辛い気もします。



管理会社さんに、いつものように困らせる発言をここでぶち込みます。

もうちょっと高い家賃で募集したいけどどうでしょう、と。

きっと先方も予想はしていたのでしょう。８万までなら、決まらない場合に下げて

いく前提であればありかもしれません、と。

今回の提案家賃は築１５年くらいの物件が７．８万で募集されているのを受けて、

築年数見合いでそれより少し下げて募集はどうかという案だったそうです。



それではということで、７．９万で様子見をしてみるのはどうかなと思いました。

８万だと検索のレンジが一つ上がってしまうので、７．９万でより引っ掛かりやすく

できることを狙うスタイルです。



管理会社さんにも上記で了承いただき、募集開始と言うことになりました。



退去は残念ですが、もしうまいこと４０００円アップで次が成約するなら、売却時の

利回り８％として考えたら５０万円近く売値が上がることになります。これは決して

小さくない金額だと思います。そこを目指して頑張りたいと思います。



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