管理会社さんとのお付き合いで一番大事と私が思っていること。

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あまりにも書くことがないので、今日は私が管理会社さんとのお付き合いの中で

心がけていることでも書いてみようと思います。



平和であることはとてもいいことです。私は現在東京８棟目の１室と札幌６棟目の１室、

合計２室のみが空室になっております。久しぶりの完全満室がちょっと見えてきており

その意味ではとてもわくわくしております。



設備のトラブルも年末年始は私の耳には入ってきておりません。管理会社さんのところで

対応してくれている案件はもしかしたらあるのかもしれませんが、直接報告はないので

私から見れば何もない状態です。



トラブルフリーであること。これ、とても価値があることだと思っております。

気持ちの上でのストレスがありません。まあ元々ストレス耐性は高い方なので、

報告を受けたくらいでストレスになることもあまりないのですが（笑）

それでも報告がないということは素晴らしいことです。



自分で対応をしなくてはならなくなった時が一番ストレスが溜まると思います。

民泊の備品交換とか修理の手配とかがそのパターンですね。仕方のないことですが

これは正直めんどくさいしストレスになります。なんせ自分の時間を費やして

楽しくもないことに対して動かなくてはならないということ。これはかなりの

ストレスだなと最近わかってきました。



不動産賃貸業の場合、その人の手法にもよりけりではあるのですが、その気になれば

完全に管理会社さんにお任せにでき、自分は判断するだけという世界も作れます。

そこがとてもいいところですね。私にとってのストレスフリーを実現しやすいです。

これは民泊をやってみて実感したことなので、その意味では昔よりも更に管理会社さんに

対する感謝の気持ちは増えていると思います。



ブログネタに事欠くくらいにうまく管理会社さんが対応してくださっていること。

そのことにまずは感謝をしたいと思います。ありがとうございます。



不動産業界の中で、管理というポジションは立場があまり高くないというのが

一般的な認識です。売買仲介＞賃貸仲介＞管理というヒエラルキーがあるように

感じております。



そしてそもそも管理という仕事が、お客様に褒めて貰えない仕事だと思います。

何事もないのが当たり前、何かあると責められる。そういうポジションであると

いうことは念頭に置いておく必要があると思います。



ちなみに後者に関しては私もよくわかります。私は元々ＳＥでプロジェクトに

従事していましたが、プロジェクトはうまくいくのが当たり前、うまくいかないと

お客様に怒られて社内での評価も下がるという減点法のお仕事でした。

それこそ、無茶苦茶な採算が合わない数字で営業が受注してきたとしても、

プロジェクトの現場はそれを何とか正しい方向に是正しながら進めなくてはなりません。

その過程でお客様とも侃々諤々になり、下手すれば上層部にクレームがいきます。

クレームになる前にいかに上を巻き込んでこちらの味方になってもらうか、みたいな

社内政治も必要になります。でも結局「予定通りうまく回した」という評価です。

残念な案件を取ってきた営業の方が評価されかねません。なんだかなあ、と思うことも

よくありました。



そんな自分自身の体験と、管理会社さんのおかれた境遇がリンクするような気が

しております。だからこそ、管理会社さんに対してシンパシーが芽生えるのかも

しれません。あんなに報われない仕事を真面目に一生懸命こなしているのですから。

もっと報われてほしいと個人的には思っております。



私自身は、管理会社さんに対して常に感謝の心を忘れず、ちょっとしたことでも

なるべくそれを口に出すように心がけております。



管理会社さんの担当の方は、自分たちの気持ちをわかってくれて感謝してくれる

オーナーさんに出会うと嬉しくなるでしょうし、もっと頑張ろうという気持ちに

なってくれるのではないかと私自身は考えております。私が管理会社さんの立場なら

そう思うから、というだけなのですけどね、根拠は。



まずはとにかく気持ちからです。小手先のテクニックだけでは気持ちがこもってないと

見透かされるかもしれませんよ。



管理会社さんの日常を想像してみてください。

上の階がうるさい、設備に不備が出た、この見積はおかしいと言われた、などなど。

管理会社さんのところに届く話題の９５％くらいは何らかの不満を伴うものだと

思うのです。まずはこれだけでもかなりのストレスだろうと思います。



更に、それをオーナーに報告した時に、さも当たり前のような態度を取られたり

何でこんなこともできないんだと叱責されたりしてみた日には・・・どこもかしこも

敵だらけでうんざりして、メンタルも病んでいくレベルではないでしょうか？



管理会社さんのそんな立場をおもんばかり、管理会社さんから連絡があった時は

その裏でどんなやり取りが発生したかを想像し、これだけの対応を代わりにやって

くれたんだなと感謝する。そうすると自然と「ご対応ありがとうございます」という

言葉が出てくるのではないでしょうか。



そして管理会社さんが一番欲しいのはその言葉だと思います。

誰のためにこんなしんどい対応をしているのか。

機械的な対応しかしてくれないオーナーさんの仕事と、常に温かい言葉をかけてくれる

オーナーさんの仕事と、仕事に身が入るのはどちらでしょうか。自明ですね。



ということで、私自身が管理会社さんと円滑な関係を構築するために心がけている

一番大事なことは「相手の仕事に想像を巡らせる」「感謝の気持ちを常に抱く」

という２点です。あまり即効性のあるテクニックではなく恐縮ですが、やっぱりこれが

一番大事だと思うので。



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取引先様に御歳暮を贈りました。

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遅ればせながら、御歳暮の手配をしました。管理会社さん、施工業者さんなど

日頃お世話になっている業者さんに心ばかりの贈り物。今後ともご贔屓願います（笑）



私の所属しているサラリーマンの会社はＩＴ系です。ＩＴ系は御中元や御歳暮といった

商習慣は死滅しており、その手のお気遣いを会社の中ではしたことがありません。

今はそういう時代であることが当たり前なのでしょう。古い業界であれば今でも

そういう慣習が残っているのかもしれませんが、比較的歴史の浅い業界だと、

そんな習慣は存在しないということではないかと思います。



私自身の思い出は特にないと言えばないのですが、子供の頃実家によく御中元や

御歳暮が届いていたのをふと思い出しました。私が子供の頃はまだバブルの時代でした。

年末になるといろんな贈り物が届くんだな、とぼんやり思っていた覚えがあります。

うちの父は昔ながらの製造業の会社に勤めていたので、そういう慣習が色濃く

残っていたのではないかなと想像します。



そんな遠い世界の出来事のようだった話が、急に身近なことになってしまったのが

不動産投資を始めてからのことでした。ガス会社さん、管理会社さんなどから

御中元や御歳暮が送られてきた時は、かえって戸惑ったものでした。

そんなの貰ったことないんだけどどうしたらいい！？みたいな感じで若干テンパった

記憶があります。



最初の頃は御礼だけ伝えて終わりにしていたのですが、ある時先輩大家さんから

お返しをしたらいいよとアドバイスをいただきました。誰もそんなことやってないから

印象に残るし目立つよ、と。なるほどと思って、それからはこちらからも御中元や

御歳暮を贈るようにしたのでした。



私自身はできるだけお菓子を贈るようにしています。会社に届くものなのに、

調理が必要なものを贈ってもかえって迷惑になるでしょうから、生ものは基本的には

贈らないようにしています。気軽につまめるお菓子類がいいでしょう。



贈る相手ですが、顔と名前が見えないレベルの担当の人には贈っておりません。

お世話になっていることがわかっており、かつその人に確実にわたるものを贈るように

しています。ガス会社さんは正直誰に送っていいかもわからないので贈らない、

大手管理会社さんもその人宛に贈ったとしても会社全体で処理されてしまうので

基本的には贈らない、という感じでやっています。どうせお金を使うなら、より

効果が高いところに使った方がいいだろうという発想です（打算的）。



じゃあ貰うものって何なの？という話をたまには書いてみましょうか。

過去にもこのネタは何回も書いてますが、その時はあげる話ばっかりだったので。



ガス会社さんはワンパターンで、これと決めた物が毎回贈られてくる傾向が強いです。

ある会社さんはお煎餅かクッキー、ある会社さんはジュースの詰め合わせ、など。



他方、管理会社さんから贈られてくる品物は多岐にわたっております。

３〜４品をローテーションで贈ってくる管理会社さん、毎回違うものを贈ってくださる

管理会社さん、いいものが手に入った時だけ贈ってくる管理会社さん、などなど。



贈られてくるものは、お菓子もありますがどちらかと言えばおかずになるものだったり

お肉だったりが多いような気もします。個人的に仲良くしている管理会社さんに

なればなるほど、いろいろと趣向を凝らして贈ってくださるところが多いですね。



そんなのを見ていると、私も趣向を凝らさないといけないなあと思い始めてしまい

楽天で美味しそうなスイーツを探しては贈る、という風に私も最近動いています。

ただ、見つけてあったスイーツもそろそろネタ切れなので、新しいものを探さないと

同じもののローテーションになってしまう時期が来ております・・・。



ちなみに私があまり考えずに条件反射で贈っているところはだいたいがラスクです。

ガトーフェスタハラダのラスクは間違いないですから。

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今年もトルコ旅行から帰る日の空港ラウンジでせっせと御歳暮の手配をしておりました。

御歳暮のタイミングとしては遅すぎるという話もありますが、その辺は適当なので

礼儀的にはダメなのかもと思いつつ、雑に贈っております。



やっていない人が多いからこそ、やる価値がある。

別にやらなくてもマイナスにはなりませんが、やったらプラスになる可能性があるなら

やった方がいいんじゃない？という感じですね。



ということで、引き続き来年以降も御中元・御歳暮は続けようと思います。



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投資における皆様のゴールってどこでしょうか？最近の言い方であればＦＩＲＥってのが

ゴールになるのかもしれませんが、人生はその先が長いわけで・・・。



私は今トルコ視察に来ています。トルコってなかなか気軽に来れる場所ではないです。

飛行機で１０時間以上飛ばないといけない場所ですからねえ。結構大変です。

それに一泊二日ってわけにもいきませんので、まとまった期間自宅を空けることに

なります。



サラリーマンをしながらトルコに行こうとすると、お金と休みが問題になります。

お金は貯金すればいいのでしょうけど、それでも数十万単位で平気でかかります。

時間はもっと大変で、会社と調整しながら休めるタイミングを図り、引継なども

近づいたらシャキッと行い、何とか休みを取る・・・という手間がかかります。

時期によっては休みが取れない可能性もあります。私の場合サラリーマンの仕事の

繁忙期が９月に設定されますので、８月〜９月はお盆休み以外の長期休暇を取るのは

ちょっとはばかられるかなという印象です。



私自身は、別に仕事を辞めることが最終目標ではありません。社会とのつながりを

持ち続けたいし、働くこと自体は嫌ではないので、サラリーマンを辞めたとしても

自営業で何らかの新しい仕事を始めるんじゃないかなと思っております。



働きたいけど自分が休もうと思った時はすぐ休めること。やりたいと思ったことが

あったらお金や時間を気にせずすぐに取り組めること。この２点が私にとっては

とても大事だと思っています。



逆に言えば、お金に困らないことと時間の融通が利くことが達成できるのであれば

別にサラリーマンでも困らないということになってしまいます。

（その結果が今の辞める辞める詐欺です）



私が不動産を始めた頃の言い方であれば「経済的自由を得てサラリーマンをリタイア」の

「経済的自由」だけがあり、リタイアは時間の自由が得られない場合の副次的な手段と

いう位置づけになります。



なので、私自身はＦＩＲＥしたいとは思っておりません。ＦＩＲＥという言葉は

「Financial Independence, Retire Early」です。経済的に独立し、早期リタイアする。

私にとっては前者は大事ですが、後者のリタイアは別に大事ではありません。

今回のトルコ行きのように、少し苦労は伴うものの、時間の自由を得やすい環境に

なりましたので、会社を辞めることは優先度が低くなってしまいました。



・まずは家族を大事に

・サラリーマンの仕事も別につまらなくないし、それなりにやりがいもある

・経済的自由と時間的自由が得られれば良い

・暇でぼーっとするくらいなら仕事をしたい

・時間に自由が利く仲間と一緒に楽しく過ごしたい

・老後資金は自営業やってりゃ何とかなるでしょ、身体が動くうちにお金を使おう



ま、こんなところでしょうかね。私の将来像のイメージ。

時間の自由が・・・というところが「年に３回は海外」とかになってきたら、

サラリーマンの仕事を辞める気がします。調整がめんどくさくなるし、会社にも

迷惑をかけることになってしまいますから。



ちなみに、皆様の将来像ってどんな感じなのでしょうか？



昔よく見かけたのは、サラリーマンを辞めることが目的になっていて、いざ辞めた後

何をしたらいいかわからないという状態が生まれてしまっている人でした。

サラリーマンを辞めた後何をするの？という点が抜けてしまっていたのだと思います。

今の苦しいサラリーマンの生活から抜け出したい。これは立派な動機です。

ただ、そこから抜けた時に何をするのかというビジョンはおぼろげでもいいので

考えておかなくてはならなかったのだろうと思います。



子供や孫に課金、惜し活、ぐうたら生活、事業家になる、趣味に没頭する、勤め人を

継続する、旅人になる、など様々な選択をされている人を周りでは見かけております。

自分自身のやりたいことがきちんと見いだせている人は皆さん一様に素敵です。

尊敬します。



皆様も計画性のない私に言われたくないと思いますが、是非人生設計の中において

手段であるＦＩＲＥなどではなく「何をしたいのか」「どう過ごしたいのか」を

先に考えていただけるといいのではないかな？と思います。



ということで、早朝のトルコからポエムをお届けしました！

（時差６時間、ただいま朝６時）



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ここまでやってこれたのは周りの人の支えと行動力のおかげ。

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サラリーマンのお仕事を気楽にやれてるのも不動産という別の収入減があるからだと

思っております。本当にありがたいことです。



まだまだ若輩者と思っていましたが、もう不動産投資を始めて１５年以上が経過して

しまいました。その間、目的と手段を取り違えて迷走したこともありましたし、

今もそこそこ迷走していると思います。決してセンスがいい方ではないと思います。

楽しむことが優先になってしまっている部分もありますので。



それでも、ここまで何とかやってこれたのは、周りの人の助けに他なりません。

この場を借りてすべての関わってくださる皆様に感謝申し上げます。

特に嫁ちゃんには感謝してもしきれません。いつもありがとう。



そして、もう一つ感謝しなくてはならないのは・・・過去の自分です。



今このタイミングから不動産投資を始めようとしても、なかなか難しいわけです。

転貸民泊という別の手段もあるし、サラリーマン向けに融資する金融機関さんも

ないわけではないですが、それでも物件の価格は昔のようには安くなりません。



私にスキルがあるのでもなんでもなく、２０００年台後半という（今と比べて）

不動産が割安な時期に不動産投資を始めると決断し、実際に行動に移したこと。

ただそれだけが、今私がこうして多少余裕のある生活を送れている理由だと思います。



正直、あの頃私が「こんな利回りの物件ダメだよね〜」などとのたまいながら

スルーしていた物件を買った人は、この不動産が高い時期に売却してキャピタルゲインを

得ているわけです。いかに私が先見の明がなかったかという話なのでは・・・。

あの頃は不動産は値下がりするものという前提だったので、まさかこんな相場に

なるとは夢にも思っていませんでした。思っていたらあの頃もっとガンガン買って

今頃億万長者だっただろうと思います。



どや顔して不動産で成功してまっせーなんて言うつもりはさらさらありません。

始めた時期がたまたま良かった。それだけのことです。ラッキーだっただけです。

そういう謙虚な気持ちを常に持ち続けて、平和につつましやかに生きていきたいですね。



何かしら自分が秀でていることがあったとしたら、行動力だったのではないかなと。

空室が埋まらないとなれば、ＬＣＣに乗って空き部屋に泊まって仲介さんに営業を

かけに行ったし、ヘタクソなＤＩＹだって泣きながらやりました。失敗して高くつく方が

多かったですけどね（苦笑）



そういう行動の一つ一つの積み重ねができたからこその今があります。

この行動力に関してだけは、他の人より秀でていると唯一言えることかもしれません。

（あと鈍感力も・笑）



あの頃はまだ３０歳前後でしたから、よくもまあ思いきったことを考えたものです。

偉いぞ、当時の自分。頑張ったぞ、当時の自分。



今のところサラリーマンを辞める辞めると言いながら辞めていない状態です。

俗にいう止める辞める詐欺です。昔はノールック買付の代名詞とお友達から呼ばれた

時期もありましたが、最近は辞める辞める詐欺の方がメジャーになりました（笑）



本当に辞めようと思っていたからこそ、何も臆することなく会社に対して率直に

こういう点を不満に感じているので辞めることを考えている、と言えたと思います。

円満に辞めたいからこそそういう発言をしていたのですが、巡り巡って偉い人の

耳に入り、不満点が全部解消されてしまいました。給料も役職も上がってしまい、

仕事も不満があったことが解消できるポジションに。辞める辞める詐欺がもう少し

続くことになりました。



こういう流れになったのも、不動産をやっていたからこそです。

不動産をやってなければ、会社にしがみつくしかなかったでしょうから。

言いたいことも言えないこんな世の中を嘆きながらサラリーマンにしがみついて

いたのではないかと思います。性格的に慣性に任せて流されるタイプなので。



不動産投資をやっていたがために、サラリーマンのお仕事でも役に立った。

そんな感じなのかなと思っております。



今日は特に書くことも思いつかず、そんなだらだらとしたことを書き綴って次第です。

駄文失礼しました。



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民泊物件を売るというのもありかもしれない。

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昨日のブログを書きながらふと考えました。民泊物件を売ったらどうなるのかな？と。

今絶好調だけど、高く売れるならあえて売るのもありなのではないかな、とか。



昨日のブログで売却は難しいなあみたいな話を書きました。まあひとえに、私が

欲張っていることが元凶であるということはわかっているのですが（安ければ売れます）

そうは言ってもやはりギリギリの線で高く売りたいという気持ちは止められません。



ちなみに昨日、仙台２棟目に関しては義母が業者さんと話をしてきたそうです。

※昨日義母に売れる価格を業者さんに聞いてみてはどうかと進言しました

早速話をしたみたいですが、この辺はもうちょっと義母から詳しく聞いてから

また改めてブログネタにしたいと思います。



私は私で、昨日のブログを書きながら、どうやら東京法人と個人事業主の売り物が

なくなっていることに気が付いたので、追加で売却を検討できるものがあるかを

考えてみました。



東京１棟目・・・借地だから売りづらい

東京２棟目・・・寝かせて地上げ狙いだから売らない

東京３棟目・・・売ってもいいが抵当権設定されちゃってるので売れない

東京５棟目・・・自宅から見える場所なので保有したい

東京６棟目・・・なくはないかもだけど・・・

東京８棟目・・・借地だし稼ぎもいいし持ってて楽しいから今は保有

東京１０棟目・・趣味の物件なので維持の方向

東京１１棟目・・場所がいいのでホールド

東京１２棟目・・家から近い再建築可なのと近隣買って面白くなる可能性ありなので

東京１３棟目・・家から近い民泊物件、借地なので売りづらい？

東京１４棟目・・東京１２棟目の近くで化ける可能性もあるからキープ

東京１５棟目・・稼働し始めたばかりの民泊物件なのでまだ早いよね



こうやって見ると、東京５棟目なのかなあと思ったのですが・・・

ふと思ったんです。この民泊ブーム、いつまで続く？



今は民泊がいい時期なので、かなり稼いでくれています。でも、民泊の受給バランスが

どこかで崩れたら、逆に儲からない物件になってしまいます。幸いにしてうちの物件は

影響はなさそうなのですが、界隈の話を聞くと、私が民泊をやっているエリアは

供給過剰気味という話も聞こえてきます。



元々、民泊には懐疑的でした。初動はいいけど、プレイヤーが増えていくことで

だんだん儲からなくなっていく構図をコロナ前の民泊で身をもって体験しました。

結局すべて譲渡して撤退したのですが、その半年後にコロナ襲来で肝を冷やしたのを

よく覚えています。その影響もあり、今の第二次民泊ブームにもやや懐疑的な見方を

してしまっているように感じています。



そうは言いながらも、思ったよりこのブームは続きそうだなという判断をしたので

私自身も民泊に再参戦することにしました。ただし、転貸ではやらずに所有でやる方針で

考えるようにしています。所有であれば、万が一民泊がダメになったとしても、

賃貸物件として運用できます。賃貸で回るレベルで物件を購入することでリスクヘッジに

なりますし、賃貸で回るレベルで購入した上で、より収益性が高い民泊にすれば

手残りも増えるだろうという目論見からです。



そういう判断にした理由は、やっぱりこのブームがいつまで続いてくれるかが

わからないから、というところが大きい気はします。



・・・そんなに懐疑的なのであれば、売っちゃえば？



ふとそう思ったんですよ。勿論、売ってむこう何年分の儲けが出るか、みたいな

計算は必要ですが、民泊の収益まで加味して売却するなら、買った時より相当高く

売れるんじゃないかと思ったんです。



民泊の転貸物件であれば、売上だか利益だかの２〜３倍の価格で取引されていると

ＳＮＳで聞きかじりました。所有であれば、また基準は変わるのでしょうけど・・・

高く売るチャンスがあるなら、その考えはありじゃないか？とも思ったわけです。



ここから更に長期で民泊が安定して続くとなれば、私はその勝負に負けたことに

なりますが、もし数年以内に民泊バブルがはじけることがあれば、私はその勝負に

勝ったということになります。１戸くらいそんな勝負をしてもいいのかな、と。



東京１３棟目と東京１５棟目のどちらが売却に適しているか・・・

客観的に見れば東京１５棟目でしょう。まだリノベしたばかりで半年くらいしか

稼働しておりませんし、難ありとはいえ所有権ですから融資の芽もあります。

民泊としてのスペックも東京１３棟目より上だと思います。かつ、ドミナントエリアの

中でも若干家から遠い（と言ってもチャリンコで１０分かかりませんが）ので、

義母が来た時に宿泊して貰うにはちょっと遠いなという印象もありまして。

（なのでいつも東京１３棟目に宿泊して貰っています）



ただ、手離れさせるなら東京１３棟目の方が普通に考えればいいんですよね。

借地の物件なので常に借地料がかかってしまいますし、変なレビューがついたせいで

ゲストチョイスにも選ばれておりません。いい物件なんですけどねえ。

なのでリセットさせるならこっちの方がいいんだよなという気もしています。



あとは「いいものを残したい」という観点なら、東京１５棟目を残したくなるのが

定石というところもありますね。まあ、東京１３棟目は内装とかけっこういいと

思っているのですが、今の民泊のトレンドに乗れているのは東京１５棟目の方なので。

稼働率という観点ではきっと東京１５棟目の方がいいだろうと思います。



他方、賃貸に戻した時の稼働率で考えると、東京１５棟目の方が不安ありですね。

東京１３棟目の最寄り駅の方が引きはいいです。



うーん、いろいろ考えると悩んじゃうなあ。でも東京１５棟目を売った方が、

東京３棟目をはじめとしたいろいろな抵当権が外れるというところもあるし・・・。



ま、この辺は業者さんに相談しながら考えてみることにします。

勿論、売らないという選択肢もありますしね。



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