感謝の気持ちを込めて御中元をお送りします。

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遅ればせながら、御中元を関係各所に手配しております。皆様への感謝の気持ち、

言葉だけでなく贈り物でも表現しておこう、みたいな？



７月と１２月にはいつも書いていることの繰り返しで恐縮ですが、毎日ブログを

更新しようとするとこのくらいのネタでも拾っていかないとネタ切れになるんです。

なので毎回見ててもうとっくに知ってるわって方も、毎回ご容赦ください。



御中元や御歳暮なんてもうオワコンだと世間一般では思われていることでしょう。

私自身もサラリーマンだけやってたら間違いなくオワコンだと思っていたはずです。



でも、不動産業界ではまだこの慣習は細々と生き残っております。まだまだ業界が

昭和の残り香でくるまれているところがあるのでしょう。ＦＡＸ利用もしかり、

デジタル化の進みがイマイチなのもしかり。



業界全体として、ごく一部しか組織化された不動産屋さんがなく、大部分が個人や

家族経営の小さな不動産屋さんであることも、そういった近代化が進まない一因かも

しれないなと思っています。



そんな古い慣習の残る不動産業界、最初にそれを認識したのは、初めて購入した物件の

管理会社さんから自宅に御中元が送られてきた時のことでした。人生で初めて貰った

御中元。そんな文化は死滅したと思っていたので、かなり驚いたのを覚えています。

他にもガス会社さんからも御中元をいただいた記憶があります。



そこからしばらくは、ただひたすらに貰うばかりでした。お返しをするなんて発想は

全くなく、貰えてラッキーくらいにしか思っていなかったです。



しかしある時、大家さん仲間の先輩が御中元や御歳暮をこちらから積極的に送っていると

いう話を聞きました。え、そうなんだ！？とびっくり。普通は送り返さないですよねと

思ったのですが、皆がそう思っているからこそお返ししたらインパクトに残るでしょ？

それに自分がされて嬉しいことは相手もされて嬉しいんだから、喜んでもらった方が

いいじゃない、という話でした。なるほどと目からうろこでした。



それ以降、御中元や御歳暮はできるだけ贈る人になったのでした。

多少お金はかかるけど、小さい会社さんであれば御中元や御歳暮の御礼のやり取りとかで

ちょっとしたコミュニケーションのきっかけも生まれますし、メリットがあると私は

感じている次第です。



そんな感じで、オワコンだからと無視するのではなく、実は活用できないかという

目線をもって考え、実行することも大事なのかな、と思うのでした。



ちなみにブログもかなりのオワコンだよねと私自身は感じているのですが、それでも

続けることに意味があると思うので、続けています。

書くことで自分自身の考えを整理できる、忘れていたタスクを思い出すことができる、

といった直接的な効果は勿論のこと、過去を時系列で振り返ることができるので

何かあった時に振り返りのツールとして利用することもできます。



また、ブログに慣れ親しんできた世代の人であれば、引き続きブログを読んで

くださるので、近況報告のツールとして使うことができます。どうせ似たような

世代の人とばかりつるむようになるんですから、ツールもその世代にあわせて

遣えばいいんだと思います（笑）



ということで、今年も御中元の季節ですが、なんと関東では御中元は７月１日から

７月１５日の間に手配することが一般的とのこと。それを超えると「暑中見舞い」に

なるそうです。



それなのに、ネットで手配しようとしても、のしで準備されている文言は「御中元」

ばかりです。暑中見舞いののしなんて準備されていないケースがほとんどでした。

唯一、百貨店のオンラインショップが暑中見舞いを準備してくれておりました。

この辺はさすがは百貨店って感じですね。



今年もお菓子を中心に選んで送りました。一部、家族経営みたいな会社さんだけは

お子様やご家族のお好みを伺った上で、お肉とかそういうものを選んでいます。

会社組織に送るならお菓子が無難ですけど、個人宅に送るのであれば、その辺は

別なものを考えてもいいのかなあと思った次第です。



まだ一部送りきれてないところもありますが、大部分の会社さんに対しては御中元の

手配をすることができました。昔に比べると楽天のお買い物マラソンもしょぼく

なりましたが、それでもポイント還元ゼロよりは断然マシです。御中元や御歳暮を

送る時は、楽天のポイントアップの期間を積極的に狙っていきたいと思います。



いつもお世話になっている皆様に感謝しつつ、お仕事を遂行していきたいと思います。



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サラリーマンを続けていることで得られるもの。

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今となってはサラリーマンとの両立を無理にする必要はないのですが、両立させる

ことでしか得られないものもあるのだなあということは感じております。



サラリーマンのお仕事を本当に辞めようと思ったのは、かれこれ３〜４年前でした。

それまでも辞めようかなとかうそぶくことはありましたが、特に差し迫っては

いなかったので、結局辞めずにきていました。それが本気で辞めようという気持ちに

なってきたのは、仕事が変わり映えせず停滞感が出てきたこと、長期出張が多く

自分の時間が自由に取れないこと、評価がついてこないこと、あたりがありました。



結局、この時は辞めるつもりで根回しをしていたところを本部長にキャッチされ

いろいろと話をした結果、配置転換と昇進という形で待遇改善をしてくれました。

なので、その恩に報いるためにも、もうしばらくサラリーマンやっとこうか、と

いう気持ちになったのでした。



さて、サラリーマンを続けなくてもたぶん大家だけで何とかなりそうだと思っている

私ですが、それでもサラリーマンを続けています。金銭的なメリットも勿論ありますが

それ以外にもサラリーマンを続けているからこそのメリットもいくつかあるなと

感じております。



まず、社会のトレンドについていくことができる情報が入ってくることが挙げられます。



例えば、今どきだとコンプラ関係がとても厳しくなっています。ハラスメントだったり

労働環境だった李、残業や休日出勤もハードルが高いものになってきております。

私のような昭和世代の人からすれば、当然のようにやっていたことが、今の世代では

出来なくなっています。こういう変化を知識としてだけでなく、現場で肌感覚で

きちんと感じることができるのは、サラリーマンを続けていることでしか得られない

現場の感覚だと思います。



私はＩＴ系サラリーマンですが、１０年前と比べてＩＴシステムの導入プロジェクトは

予算も工期も下手すれば倍とかになっております。今までだったら残業や休日出勤を

ある程度前提とした形で工期が組まれていたのが、それができなくなったことで

期間が長くなる、そしてエンジニアの単価上昇と工期の長大化による予算の増加が

発生する、という構図なのでしょう。



１０年前みたいに、稼働前のデータ移行は徹夜とか、そんなことはもう許されない時代に

今はなっています。１０年前の知識で話をしてたら鼻で笑われてしまいそうです。



次に、サラリーマンだからこそ話せる相手がいるということが挙げられます。



それなりの規模の会社に勤めていますので、取引先もそれなりの規模の会社さんです。

そういう会社で役職のある方と日常的にお話をする機会があることは、サラリーマンを

並行して続けているからこそのものなのだろうと思います。



先週は大阪出張で先方企業様の執行役員さんをはじめとした数名の管理職の方と

お食事会をしましたし、今週は合宿形式でいろんな会社の役員さんから平社員さんまで

集まってワイワイと討議して飲み会をして、更にお客様の工場やオフィスまで

見学をさせていただいちゃいました。



こういった経験ができて、自分自身の成長につながるというのも、サラリーマンを

続けているメリットになるのでしょうね。



もう一つ、社会的信用が得られるということも挙げられるでしょう。



私の場合、サラリーマンを続けていることで安定した給与所得があることが融資審査の

面においてプラスに働いているところもあります。本当なら不動産単体で問題ないと

言われるレベルにならないといけないのでしょうけど、寄り道や無駄遣い、無駄な借入が

多いため、金融機関さんからみて盤石と言える体制ではないと考えているようです。

なので、サラリーマンの給与所得があるから本部に推しやすい、ということを

個人および東京法人のメインバンクの支店長さんは仰ってました。



住宅ローンは条件が良い融資を引きやすいですが、これも不動産賃貸業だけでなく

サラリーマンの年収を加味した方が通しやすいというのがあると思っています。

ヤドカリ的に投資と実需を満たす手法もありますし、そういうところで与信をフルに

活用できるというメリットもあると私は感じています。



ということで、サラリーマンを続けることのメリットを書いてきたわけですが・・・

私自身は別にサラリーマンを何としても続けたいわけでもなく、サラリーマンよりも

優先したいことが出てきた段階で速やかに退職しようと思ってはおります。

サラリーマンが制約にならないから続けているのであり、制約になるのであれば

制約を外しにかかることでしょう。今はそのようなやりたいことがないから続けている、

というだけです。



サラリーマンを辞めてでもやりたいこと、誰かアイディア出してください（笑）



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まだそんな時期じゃないと思いつつも、早い方が間違いないよねという気持ちもあり

お金を使うことも意識するようにしてます。そのせいでいつもお金がありません（笑）



常々、人生は有限なものであると考えて日々を生きて・・・いるわけではないですけど、

ふとした時に人生の早さを感じることが増えてきました。



例えば今日は結婚式を挙げた記念日なのですが、もう１７年が経ちます。結婚と同時に

子供ができていたら、もう大学受験とかそんな時期です。うわー・・・。

時が経つのが早すぎてドン引きです。



ソファの下に猫のゲロらしきものがあるから拭いてくれと頼まれ、身体が昔より

柔軟ではなくなっていることを実感しながら、テーブルの下に潜り込んでソファの下に

手を伸ばし、うんうん言いながら拭く作業をしました。これだけで身体が老化していると

感じるのに、嫁ちゃんになんで自分でやらないのか聞いたら「身体が固くて潜るのが

辛いから」という同じような見解を聞いてしまい、お互いおじさんおばさんになったねと

しみじみ感じてしまったのでした。



何より、夫婦になってもうすぐ１８年という歳月が経過することがびっくりです。

だってもうすぐ、両親と過ごした年月よりも長い年月を嫁ちゃんと過ごしたことに

なるわけですからね・・・。どう考えても子供の頃の方が長いだろという気しか

しないのですが、それは何らかのバイアスがかかったものであり、事実としては

嫁ちゃんと過ごした時間の方が長いのです。恐ろしいことです・・・（汗）



周りの人にちょいちょい話してることなので聞き飽きてる人もいると思いますが・・・

若い頃はＡ５和牛なんて食べるお金はないけど、油を消化する胃袋を持っています。

おじさんになるとＡ５和牛を食べるお金はあるけど、胃もたれで物理的に食べられなく

なってしまいます。需要と供給は一致しないものであり、若い時に無理して和牛を

食べておかないと和牛はたくさんは食べられません。

人生において、どこかで無理をしないとその経験は得られない、という教訓です。

（これを勝手にＡ５肉理論と呼んでます）



お金は貯めていることで安心を得られる部分はあると思うのですが、お金自体が

何かを生み出してくれるわけではありません。お金を生きたものにするためには、

お金の使い道も大事なのだと思います。



勿論、お金がお金を生む状態になってから、その上澄みのお金で生きていくことは

大事だということ自体は私も理解はしています。その一方で、お金がお金を生む状態が

いくらなのかという定義がないまま、私もいつか上澄み生活を・・・と考えて

ひたすら倹約に励むというのも、これはこれで超絶早いスピードで流れていく人生が

終わりを迎えるまでずっと安心できない人生になってしまうのでは、という気がします。



私自身はかなり楽観的な人間である、というところを差し引く必要があると思いますが、

まあ何とかなるでしょとたかをくくって、お金を経験や自身の楽しみに使いがちです。

なぜそうするかと言えば、ここまでに書いたような「お金は有効に使うべし」

「お金を使える期間は意外と短い」ということを意識しているから、というのも

あるのだと思います。



ということで、身の丈に合わない部分もあるなあとは思うものの、お金はある程度は

使っていきましょうという気持ちで人生を過ごしております。

外食の平均価格もかなり上がりましたし、旅行もちょいちょい行くようになりました。

いつ老化して身体が動かなくなるかわかりません。身体が元気なうちにやれることは

やっておく、そのために多少お金の面で無理をするのもやむなし、と考えてます。



自宅の住み替えなんかも、元気なうちにやっておきたくなることの一つです。

今の狭小三階建てに７０歳になっても住み続けるのは体力的に難しいのでは、と

考えますので、身体が元気で気力も充実しているうちに大きなイベントはこなして

おかないと、と思います。住宅ローンも４０代であれば３０年以上引っ張れますしね。

年月を経るごとに、住宅ローンの残存期間はどんどん短くなります。動くなら

早い方がいい、ということですね。



ということで、日々無駄遣いをしている根底にはそんな思想がある、ということを

ひたすら書いて自己肯定感を上げるブログでした（笑）



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現場視察の鉄則７か条。

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昨日予告しちゃったので、本日は「現場視察の鉄則７か条」を書きます。

無理やりひねり出してるのもあるので、変なのがあってもご容赦ください。



リフォームでもリノベでも新築でもいいのですが、現場を見に行くのは大事なことです。

その場がどんな状態か。資材が乱雑に置いてあったり、作業終了後にあまざらしになる

場所に置いてあったりする現場は、施工もなんとなくそのレベルだろうなと予想が

ついてしまいます。その業者さんのクオリティを推して知るためにも必要と思います。

また、何をわかっているわけでもなくても、施主が現場を見に行くという行為は、

その場で働いてる職人さんの気持ちをピリッと引き締めます。一般的な感覚があれば

依頼主が来るとなれば、いいところを見せないとという感情は働くはずです。



私もそんな理由で、できる限りリノベ現場に最低１回は足を運ぶようにしています。

仕事や作業が立て込んでいて、現場に行くことができない時もありますけど、

行けるときはなるべく行くようにしています。家から近い現場が多いので、それが

やりやすいと言うのもありますね。



私なりに考えた「正しい現場視察」について本日は書こうと思います。

異論反論勿論あると思いますが、私の個人的な意見と言うことでご容赦を。



では、まず最初に現場視察の鉄則７か条です。



１．差し入れを持っていくべし

２．差し入れは飲み物（コーヒーとお茶）

３．ナショナルブランド

４．コーヒーはブラック

５．２０本とかできるだけいっぱい

６．責任者の人に断りと感想を

７．視察は日曜日（現場がお休みの日）



その１：差し入れを持っていくべし

職人さんだって人間です。何か貰ったら嬉しくなりますし、仕事にも力が入ります。

いい現場にしたいなら、職人さんへの差し入れは是非しておきたいところです。

人間、一宿一飯の恩は忘れないものですから。



その２：差し入れは飲み物（コーヒーとお茶）

差し入れに持っていくなら飲み物がおすすめです。飲み物なら間違いなく消費します。

特に夏場なら熱中症予防のために水分は必須。いっぱい持っていきましょう。

お菓子とかだと食べない人もいるかもしれませんし、好き嫌いがわかれるものも

どうかなと思います。やはり私的には飲み物が最強かなと思っています。



甘いものは好みがわかれますので、甘くないものがいいと思います。

私はブラックコーヒーと緑茶のペットボトルを１０本以上持っていくことにしてます。

数が多い方がインパクトありますし、しばらく職人さんが飲み物を買わなくて済むので

職人さんのお財布にも優しいです。



その３：ナショナルブランド

飲み物はケチらずにナショナルブランドのものを買った方がいいと思います。

プライベートブランドのお茶を買ってコスト節約を否定するつもりはないですが、

なんとなく「これだけの工事を頼んでる施主さんなのにケチだな・・・」と思われたら

微妙だからなあと思うんですよね。ちょっと見栄を張っているのかもしれません。

少しでも「俺たちのためにわざわざいいものを買ってきてくれた」と感じて貰える

可能性があるなら、そうしたらいいんじゃない？という感覚です。



私の場合は、複数のナショナルブランドを混ぜて持っていきます。ブランドに

こだわりのある職人さんもいるかもしれないので、いくつかの種類を入れておけば

どれかしら当たるだろう、といったところです。



その４：コーヒーはブラック

前述のとおり、甘いものが苦手な人がいると思うので、コーヒーはブラックにします。

もし甘党の方でブラックコーヒーを飲めない場合は逆に微妙になってしまうのですが

そこは現場が自分たちで解決するということで。誰に聞いたか忘れちゃいましたが、

ブラックが飲めなければ自分でお砂糖を入れるから大丈夫、と言われたことがあります。

冷たいコーヒーに自分でお砂糖入れるか！？と思ったのですが、ガムシロップなら

入れられないこともないかな・・・。正直、私自身もこの話は半信半疑なのですけど、

そう言われたことがあるというのを拠り所に、ブラックを差し入れしています。



あと、昔は蓋のできる缶のブラックコーヒーを持っていってましたが、最近は

ペットボトルのコーヒーにしています。蓋ができた方が現場で取り回しがいいだろうと

思って蓋つきにしています。あと、ペットボトルの方が量が多いので、そっちを選ぶ

ようになりました。



その５：２０本とかできるだけいっぱい

前述のとおり、本数はできるだけいっぱい持っていくようにしています。

私は今回の現場には２０本持っていきました。正直、重たくて大変です（笑）

それだけ重たい思いをして俺たちのために持ってきた、みたいなことを感じて

いただければ儲けものってとこでしょうか。



あと単純に、量が多い方がインパクトが大きいと思うからです。

差し入れがいっぱいあるぞ、と喜んでくれればいいと思っています。

職人さんも飲み物をしばらく買わなくてよくなるので嬉しいでしょうしね。



その６：責任者の人に断りと感想を

現場を見に行く前に、私は責任者の方に一言お断りを入れてから行くようにしてます。

いきなり来られても困るかもしれませんのでね。



施主が抜き打ちで見に行くからこそ現場の真の姿が見える、という意見も理解できますし

私自身もそれは否定しません。ここは施主のポリシーに依存するところだと思います。



私の場合は、アポなしで行ってご迷惑をおかけすることがあったら嫌だなと思うことと、

予告したから奇麗にした、みたいな形でもいいので、現場を奇麗にするきっかけに

なった方がいいと思っているので、事前に告知をするようにしています。

施主さん来るならいい感じに仕上げておかないと、みたいな動機でも、その瞬間に

被る部分はいい仕事をしてくれるはずですから。



あと、今は依頼する業者さんがある程度固定されて、そこまで性悪説でいかなくても

いい仕事をしてくれるのがわかっているから、というのもあると思います。



そして、現場にもし職人さんがいて、何か微妙なところがあったとしても、現場では

そのことは口にしません。現場で口にするのは褒める言葉だけ。現場のモチベーションを

下げるのは得策ではないと思うからです。

※その７で書きますが、私は基本的に現場に人がいない日を選ぶので、現場の方に

　直接どうこう伝えるシーンは原則的にないですけどね



思うところがある場合は、現場では口にせず、終わった後で責任者の方にだけ伝えます。

そうなっている理由が実はあるなら、そこで説明して貰えます。改善が必要であれば、

責任者の方から現場に伝えて貰った方がいいでしょう。指揮命令系統は単一がいいです。

あちこちから指示が出ると現場は混乱します。



その７：視察は日曜日（現場がお休みの日）

これも意見は分かれると思いますが、私は日曜日など現場が動いていない日に

現場を見に行くようにしています。



単純にサラリーマンの仕事があると平日動きづらいというのもあるのですが、

なんだかんだで素人の施主が現場をうろうろしてると気を遣うところもあるだろうと

思うので、あまり職人さんにご迷惑をおかけしないよう、稼働していない日を選んで

お邪魔するようにしてます。



勿論、施主さんが直接職人さんと話をすることの良い効果もあると思います。

顔が見える施主さんと顔が見えない施主さんの仕事、普通の人ならどちらを頑張る？

と問うなら、たぶん顔の見える施主さんになるだろうと思いますから。



ただ、私は顔を見せなくても差し入れで存在感を発揮して、あれだけ気前よく差し入れを

してくれる施主さんのために頑張ろう、みたいな気持ちが芽生えてくれればいいかなと

思うので、現場の邪魔をしないことを優先しています。



やや強引にひねり出した現場視察の鉄則７か条、いかがでしたか？

俺の考えと違う、というところはあると思いますが、まあこういう意見もあるんだなと

参考にしていただければと思います。もしいいなと思うところがあれば、どんどん

パクっていただいて結構ですので！



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金利上昇局面がやってきた。

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金利が再度上昇したようですね。不動産投資界隈もこの話題が増えております。

特に意見も持論もないのですが、ネタもないので金利の話でも書きましょうか。



昨年くらいから金利上昇の話がちらほらと出てきております。

昨年は０．１５％の政策金利上昇。これに合わせて各行の金利が上がりました。

うちの借入行もほとんどが０．１５％上昇。固定のところと長プラ連動のところ以外は

ほぼ足並みをそろえて同じような上がり方をしました。



そして今年の１月、日銀は更なる政策金利の利上げを決定。この動きに追随する形で

各行は更なる金利上昇を打ち出してくるだろうと思っていましたが、昨日義母から

仙台の取引行から金利を上げる連絡がきたと連絡を貰いました。やっぱそうなるかー。



仙台法人はそこそこ安い金利で借りれているのですが、メインバンクさんの金利は

２．５％を少し超えてしまいました。初期に借りたやつが金利高かったからなあ。

何本か借入していますが、全部同じ金利になったわけではないと思います。

細かいことは義母に確認しないとわからないですが、だいぶお高い金利になったなあと

いう印象は否めません。



サブバンクさんの金利は１．９％。個々は元々１．５％で借りていたので、２回の

政策金利上昇で０．４％上昇してしまったことになります。ここは元々の借入金利が

割と安くなってたので、今もそれなりに低い水準と言えるかなと思います。



上を見れば、今までＴＩＢＯＲ連動で借りていたとか、１％を切っていたとか、

そういう方もいらっしゃるので、こんな高金利で借りてどうすんのと言われてしまうのも

あると思います。まあそれはそれでしょうがないですね。」



他方、東京法人を見ると、なんともう最初から３％とかの借入もありますので、

そこから見れば十分に低い水準だなとも思います。



上を見たらきりがないし、下を見てもきりがないです。

今与えられた環境をいかにしてうまく使いながら、少しずつ良くしていくか。

他者との比較の前に過去の自分より今の自分を良い形に。それに尽きます。

（単に他人に興味があまりないというだけという話も！？）



さて、大半の不動産投資家の方が経験したことがない「金利上昇」という局面。

ＳＮＳなど見ていると様々な意見があります。繰り上げ返済をするかしないか？

という観点でも、する派としない派の意見が見受けられます。



私個人としては、最低限の手元資金は大事にしたいので、今はまだ繰り上げ返済は

しないと思います。いい物件が来た時に種銭がないと涙を呑むことになるので。

あと突発的にお金が必要になったりする可能性もありますからね。



確かに、金利が上がると返済の負担が増します。それはそれで困ります。

とはいえ、私の場合は保証協会などを使った短期の借入が返済比率を圧迫している

構造なので、物件担保の借入が多少上がったとしても、まず短期の借入を処理した方が

効果が高いということがわかっています。であれば、物件購入時の借入を無理して

繰り上げする必要はないだろう、という考えです。



完全に私個人の特殊事情ですね。そうですね。参考にならずすみません。



でもまあ、各人のおかれた状況によって、最適解は変わるということです。

塾の先生がこう言ってた、ＳＮＳやＹｏｕＴｕｂｅで誰かがこう言ってた、

だからそうする。そんな考え方をしているのはダメだと思います。

自分なりにその人の言ってることを理解し、自分に当てはめて検討して、

そこで出てくる答えが正しい答えである可能背が高いわけで。自分の事情を

きちんと落とし込まずに、言いなりになっているのは良くないと考えています。

それこそ新築１Ｒ投資をやってる人と変わりません。



まずは自分の頭でこの事象を捉え、自分の意見を考えること。

他人の意見は参考意見でしかありません。完コピするのも一つの判断ですが、

自分なりの検討結果としての完コピという形で考えるべきかと思います。



こういう考えだから、私はよく周りの人に「言うことを聞かない」と言われます（笑）



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