東京１８棟目（仮）の売買契約が終わりました。

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水面下案件こと東京１８棟目（仮）の売買契約を締結してきました。

決済は１ヶ月半後の５月末。自宅の引渡と東京１８棟目の決済が同日です。



住み替え用の注文住宅の引渡を５月末に控え、この週末も家ではいろいろとイベントが

ありました。土曜日は洗面台やトイレが設置されたと聞いて、嫁ちゃんと一緒に

現場に行って状況の確認。その後病院に行って定期健診を受け、荷物を受け取ったり

必要な品物の発注をしたりして、夕方からは嫁ちゃんのお友達のお客様をお迎えして

ホームパーティーをしつつ自宅や東京１８棟目（仮）の猫仕様に関してご相談。

（ペットと一緒に住むことに関して複数の資格を持っている方なのです）

日曜は午前中で２社から引越の見積をいただき、即決したらめちゃ値引けるという

条件が出てきたので３社目をキャンセルしてその場で決めました。その後ランチを

食べてから東京１８棟目（仮）の売買契約を締結。家に戻ってから、そのうちやる予定の

棚に置いてあった書類の整理、今週分の領収書の整理、新しい返済予定表をスキャンして

顧問税理士の先生に送付する作業などを行っておりました。



引っ越しの一括見積を今回活用しましたが、確実に相見積であることが相手に伝わるので

遠慮なく価格をぶつけて最安値を引き出すことができます。普段だったら気が引ける

行為なのですが、そういうビジネスモデルであると誰もが認識している状態なので、

これはこれでそういうものだと思って対応を進めました。不動産系の工事のお見積で

こんなやり方をしたら、長期的な関係は構築できないと思います。引越業界は

少し異質な業界なんだろうなあ、などと思ったのでした。もしくは私のように

他の人の見積金額をぶつける手法が苦手だという方が少数派なのか？（汗）



猫物件を作るにあたって、嫁ちゃんのお友達の有資格者の方からのアドバイスも

色々と助かっております。東京１８棟目（仮）も猫賃貸にできればいいなと考えて

おりますので、その時に使えそうな技を聞かせて貰ったり、今建てている注文住宅で

ここに猫が乗りそうだから気を付けて、みたいなことも教えて貰いました。

自宅の方は、早速工務店さんに相談しているところです。



皆様との会合の予定も入れず、いろいろと引越や賃貸経営に関する作業を頑張ってます、

というＰＲでした（笑）



さて、この週末のメインイベントは売買契約でした。東京１８棟目（仮）となる

水面下案件と呼んでいるやつです。



この案件、あまり細かいここに至る経緯を書くことができません。見る人が見れば

なんとなくわかってしまうところがあるためです。ご興味がある方はお会いした時に

聞いていただければと思います。



話を決着させたときの経緯的に、売主さんが微妙な感情を抱いていないかな？というのが

一番心配なところでした。なので私としては持ち回りで契約を済ませたかったのですが、

売り側の仲介業者さんが対面を指定してきたため、売主さんとご対面をせざるを得ない

状況になってしまいました。



手付金は振込を希望したのですが、売り側仲介さんからは現金という指定あり。

日曜日の契約となると、手元に現金を事前に用意しておかなくてはならないため、

ちょっと抵抗がありましたが、ご希望であれば仕方ないか・・・。



買い側仲介さんが、売り側仲介さんに連絡をした時の反応（スピードや回答内容）から

どうも買い側仲介さんとの相性が今一つのようだという印象を受けており、当日は

スムーズに進むのだろうかと少し懸念をしておりました。



まあ、あくまで買い側仲介さんのフィルターを通した話しか聞こえてきませんので、

実情がどうなのかは何とも言えませんけどね。話は両サイドから聞かないことには

真実は見えてこないと思っております。決めつける気はありません。



売買契約書と重要事項説明書は事前に送付いただいていたので、気になるところは

一通り修正依頼をしておりました。説明も事前に受けていたので、当日はできるだけ

サクッと終わらせたいなと思っていました。



余裕を持って家を出て、嫁ちゃんとランチしている時に、売主さんは２名だったなと

気がつきました。買い側仲介さんに人数を確認すると、２名いらっしゃるとのこと。

手土産１つしか持ってないや。ランチの後、慌てて追加のお土産を調達しました。

そしてもう一度手荷物の確認。法人印鑑、身分証明書のコピーを持ったので問題なし。

ということで、嫁ちゃんの買物に付き合った後、嫁ちゃんだけ家に帰して私は契約へ。



契約の場に到着すると、まだ売り側仲介さんのみでした。ご挨拶して席に座ってから

大変なことに気がつきました。



手付金持ってきてない！！！



嫁ちゃんにＬＩＮＥして、ごめんけど手付金持ってきて！と依頼。３０分後くらいに

届けてくれたので事なきを得ましたが、家から遠い場所だったら終わってたな・・・。

つくづく、大事なところが抜けている私です。



手付金を届けて貰う手続きをしているうちに、売主さんと買い側仲介さんも到着。

売り買いの両仲介さんにだけ手付金の件を話しておきました。



契約スタート。買い側仲介さんが名乗らず話始めた結果「あなたは誰ですか」と

売主さんに聞かれたり、机の上に宅建士のカードを出してなかったりで、どうしたのかと

思ってましたが、後でお話を伺うと「売り側仲介さんと全く打ち合わせができてなくて

名刺を渡したり名乗ったりしていいのかもわからずああなった」と。



片手取引の場合、確かに相手側の仲介業者さんが自分のお客様と接触するのを嫌う

パターンはあります。私も購入時に売り側の仲介さんのご挨拶も何もなかったことが

ありました。お客さんを取られる、みたいな感覚で嫌がる人がいるというのは

理解しております。買い側仲介さんはどっちかわからなくて気を遣った結果ああなった、

というオチだったようです。



重説を読み始めたのも買い側仲介さんでしたが、これも打ち合わせナシだったようです。

売契と重説を作ったのが買い側仲介さんだったので、読むことになるんじゃないかと

ある程度思っていたみたいではあったようですが・・・。



買主や売主に見えないところで、仲介業者さんも苦労されているのですね。

お疲れ様です。



ところで、懸念していた「私は売主さんに嫌われているのでは」という懸念でしたが

取り越し苦労だったようです。私はそこが心配だったので、手土産は持参しましたし

折半で支払う予定だった印紙代をその場のアドリブで「売主さんの分も私が負担します」

として、売主さんの心証がよくなるように振る舞いました。少し遠方からいらっしゃって

いるのは知ってたので、印紙代をこちらで負担すれば交通費くらいにはなるだろうと

思った次第です。印紙代は１万円。折半なので５０００円負担のところが１万円に

なりましたが、このくらいの金額の負担で、売主さんが気持ちよく取引を終えて

くださるなら安いものです。



あとはハンコを押してる時にティッシュをさっと出したり、重説を聞いている時に

売主さんが確認したそうな雰囲気を出しているけど買い側仲介さんが気がつかずに

先に進めようとしている時に少し立ち止まっていただいたり、私の中ではかなり

気を遣って接しました。その甲斐もあってか、契約後のコピー待ちの時間の時は

今回買う物件のお話や今お住まいの地元が私が過去に住んでいた町に近かった話など

スムーズに会話が進んでくれました。とりあえず悪い印象は持たれていなかったか

払拭できたかのいずれかになったと思います。よかった。



決済日も、ある種こちらの都合で指定してしまいましたが、売主さんも調整できそうな

感じでしたので、これで確定するんじゃないかと思います。



波乱やトラブルもありましたが、契約は無事に済んでよかったです。



今日もしくは明日、原本一式を持ってメインバンクさんにお邪魔し、決済に向けた

段取りを進めていこうと思います。



関係者の皆様、どうもありがとうございました。引き続きよろしくお願いいたします。



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東京の水面下案件の契約が今週末に決まりました。準備を進めていきたいと思います。

やるべきことはやりましたので、つつがなく進むはずです。



先日、無事に新築の建築資金の融資を固めることができた、水面下案件。

私史上初の土地から新築案件です。今まで新築として東京１棟目、札幌４棟目、

札幌１２棟目を購入していますが、いずれも企画ものでした。土地を購入して、

そこに新築のプランを入れて建てるという経験が初めてなので、楽しみです。

そして法人で購入ＯＫと言っていただけたため、長期保有前提なので助かります。



融資はメインバンクさんでアレンジしていただきました。

利回り６％前半の木造新築に対して、自己資金２５％、期間３０年、金利３％という

条件での実施となります。金利は２％台で何とか、という話をしておりましたが、

結局本部がどうしてもＯＫにならず、３％で決着となりました。



余談ですが、最近はどこも金利が上がってきているようですね。信金さんや信組さんは

普通に２％後半スタートになっているという話もちらほら伺いました。属性が良かったり

実績があったりする方は別かもしれませんが、私くらいのレベルの大家はどうしても

このくらいの条件でもやむを得ないのかなぁ、という感じです。



融資が決まったので、諸々の手続きを進めていくことになります。



まずは仲介業者さんに融資が確定した旨を連絡し、契約の準備を進めていただきました。

売買契約書、重要事項説明書のドラフトを作成いただき、内容について確認させて

いただくと共に、契約をどういう形で進めるのかについて、先方の仲介業者さんに対して

調整を進めていただきました。



今回、新築で確定したので、土地建物の売買契約ではなく、土地の売買契約という形で

進めてはどうかというご提案を仲介業者さんからはいただいております。



土地の売買契約にすると、建物登記の登録免許税および司法書士さんの報酬が不要に

なること、古家の固都税の建物日割り分がかからなくなることがコストメリットとして

挙げられます。建物の滅失登記に関して、売主さんに委任状を書いてもらう必要が

あるということでした。



ＡＩとかで概要を調べてみると、土地は所有権移転登記をするけど建物はそれをせず、

建物を取り壊すことを契約書上にて明記し、各種委任状を貰っておくことで、

実務上は買主側で取り壊しや滅失登記を行うことができるようになるそうです。



今回は新築にするので確実に壊しますから、その進め方で問題ないなと判断。

土地売買契約で進めていただくようお願いをしました。



後日送られてきた売買契約書や重要事項説明書もその形で作られておりましたので

細かな誤字脱字や土地建物売買契約でしか有効ではなさそうな特約の削除などを

お願いして、こちらとしては準備完了となりました。



次に契約です。契約は持ち回りだろうと私自身は思い込んでいました。個人的には

持ち回りの方が合理性があっていいかなと思っています。なんせ今は引越の準備とか

仙台法人の決算だとかでバタバタしております。サラリーマンのお仕事も新たな期が

始まったばかりで、やれ目標だのなんだので騒がしいです。多少の時間であっても、

できるだけ空けておきたい気持ちが強いです。



売主さんも割と遠方にお住まいで高齢の方だと伺っております。わざわざ契約のために

ご足労いただくのも恐縮ですし、ご負担になるのではないかなと。それであれば

持ち回りが合理的でいいんじゃないかなというイメージでした。



そんな私の期待とは裏腹に、売主さん側の仲介業者さんからは「対面での契約」を

指定されてしまいました。売主さんがそうしたいということであれば、私としては

そのように対応させていただくしかありません。



契約日は今週末です。手付金は持参してほしいと言われていましたが、できれば

ネットバンクで当日振り込みでお願いできないかと相談。こちら側の仲介業者さんからは

先方に着金しない可能性もあるし、原則は現金だし・・・と難色を示されましたが、

そこを何とかとお願いして、当日振り込みの形でお願いさせていただきました。



ちなみに、買い側の仲介業者さんは仕事が早く、うちの義母のようにすぐやる課に

所属されているレベルの方です。あくまで相対的な話ではありますが、売り側の

仲介業者さんは買い側仲介業者さんから見ると、ややゆったりしたペースで仕事を

されているように見えているみたいです。連絡がこない、メール見てない、みたいな話が

ちょいちょい出てきており、買い側の仲介業者さんストレスで髪の毛真っ白に

なっちゃわないかな？と心配でした。

（むしゃくしゃして金髪に染めてくるとかならファンキーで面白いかも・笑）



一通りの準備はできたと思いますので、これで当日に臨みたいと思います。



並行して、いつもの工務店さんに融資承認が出たので図面書いてほしいですと相談。

工務店さんからは近隣や自宅工事の工程表を求められましたので、ヒアリングして

それぞれについて回答。それを前提に工事日程を検討してくださることになりました。



そしてしばらくして図面が登場。１フロア４０平米〜６０平米で１フロア１室。

間取りは２ＬＤＫを確保していますが、採光の関係で１部屋は納戸扱いになるそうです。

要望通りきっちりおさめてくれた工務店さんはさすがだなと思っているのですが、

納戸にしかできないとなると、２ＬＤＫとしてポータルに掲載できない気がします。

１ＳＬＤＫ＝２ＬＤＫと判断してくれるポータルサイトはいいのですが、そうではない

サイトもあるようです（とＡＩが言ってました）。

その意味では、戦略自体を検討し直す必要があるのかもしれません。



まだこちらは時間があるので、ＡＩと壁打ちしたり、仲介業者さんや管理会社さんに

ヒアリングしながら、実際のところどんな形に微調整していくのがいいのかを

考えてみたいと思います。



ということで、次は契約です！



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水面下案件の融資が固まりました。

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水面下案件の融資が固まりました。正直、あまりいい条件ではないのですが、

いろいろと事情もあるのでこの内容で進めることになりそうです。



以前よりたびたびこちらのブログでもお伝えしております通り、私自身は今年すごく

ライフイベントが多くなります。注文住宅で建築している自宅の引渡、現自宅の売却、

現自宅からの引越、義母が住む街中のマンションの決済とリフォーム、義母の引越、

義母の現自宅の売却という形で、購入および引越が上半期に集中します。



まず、義母の新自宅の決済が明日に控えており、義弟が本日より仙台に行きます。

私も本当は同行した方が良かったのですが、どうしてもサラリーマンの仕事が

抜け出せなかったり、土曜から札幌に行く用事があったりで、仙台に移動することが

叶わず、任せることにしました。



次に、義母のリフォームプランの決定が控えています。ここは義母が納得いくように

やってくれればいいので、あまり私が関わることはないのですが、嫁ちゃんは

個人的にいろいろと相談を受けているようです。なので、当面嫁ちゃんの負荷が

若干高まるかなと思っています。



そして５月末に、注文住宅で建てている終の棲家の引渡を受けることになっています。

これに合わせて、５月末に引越を予定しており、今は不要なものを片づける作業を

粛々とやっています。どこかで荷造り作業も開始しないとでしょうね。熱帯魚の

ベタを飼っているので、それの引越が一番大変そうです。新しい家に水槽をセットして

水を作っておいてから引越するのがいいかなーとかいろいろ考えるところはあります。



そして６月末に義母の引越が行われます。なんせ今の家は広いから、荷物がたくさん

あります。これを片づけるのを義母一人でやるのはかなり大変だと思いますので、

私たちも手伝いに行かなくてはならないだろうなと想像します。ただ、猫がいるので

二人とも家を空けるのはどうなのかなと。義弟にペットシッターをして貰うか、

どちらかが家に残るか。いずれにせよ、やることはいっぱいあるだろうなと思います。



それと並行で動くことになりますが、私たちの自宅と義母の自宅の売却活動も

行わなくてはなりません。うちの自宅に関しては、先日旅館業法の許認可の申請が

無事に終わり、あとは検査を待つばかり。検査は引越をしないとできませんので、

できれば引越までに買付が入るといいのですが・・・旅館にするなら融資がネックに、

自宅にするなら金額がネックに、という感じで今は推移しているようです。

義母の方は１件確度まあまあの内見が入っているようですが、価格がネックになりそうと

行ったところで、予断は許しません。



そんな感じで、ライフイベントが満載になっており、夏くらいまでは「予定に余裕を

持たせておいてほしい」という嫁ちゃんの要望に従うことになりそうです。

付き合いが悪くなる可能性が高いですが、ご容赦いただければと思います。



さて、そんな多忙の折ではあるのですが、水面下案件の融資付も進めておりました。

案件の詳細は決済するまであまり話はできませんが、木造新築をするかリノベをするか

そのままで貸すか、という三択で動いておりました。きれいな古家付き土地であり、

融資がどうなるかによって方向性を決めようという算段でした。



紆余曲折を経て、メインバンクさんは新築前提で稟議を進め、サブバンクさんは

土地のみ購入の形で稟議を進めておりました。サブバンクさんの方が先に、支店長が

区の制度融資を使って土地をおさえる融資なら出せそうだと言っている、というご連絡を

くださいましたので、あとはメインバンクさんの新築の方向性がどうなるかによって

決めようというイメージでした。



私としては、第一優先は新築だったのですが、そこには迷いもありました。

メインバンクさんの融資が基本的に「長プラ連動」ということが一番のネックです。

長プラは今の不安定な相場や金利上昇局面では大きく上振れする可能性が高く、

結構怖いです。今までは多少金利が暴れても、そもそもの利回りが高い中古リノベが

中心だったので気にしていませんでしたが、新築になるとイールドギャップが

小さくなるため、その意味でもキャッシュフローに不安が残ります。



本音で言えば、短プラ連動の融資が出るところが新築をＯＫしてくれれば一番具合が

よかったんですけど・・・（と、メインバンクさんにも直接伝えたりもしました）。

あいにく新築で検討してくれるのがメインバンクさんだけとなってしまったので、

本当に進めていいのか悩んでおりました。



しかし、アメリカとイスラエルがイランを攻撃したことで、更なる物価上昇のリスクも

出てきました。今より建築資材が高騰したら、本当に新築なんて建ててられなく

なりそうです。資材高騰で利回りがガッツリ下がってしまうことも避けたいので、

それを考えるとやっぱり今建てるべきか？と思うようになりました。

金利リスクに関しては、最悪物件売却して自己資金をぶち込めばいいかな、と。



水面下案件は「保有している土地の隣地」という私にとってどうしてもおさえたい要素が

含まれていますので、多少収益性が低くても買わないわけにはいかないのです。

たぶん長期保有になるだろうと思っておりますし、多少無理してでも買いたいわけです。

そのために他の物件を売却して自己資金を作ることもありです。



保有するだけなら別に普通に持ってればいいんですけど、やっぱり一度くらいは

土地から新築ってやつをやってみたい。そんな思惑もあり、メインバンクさんが

融資を出すと言ってくれるなら、新築をやろう！という気持ちを固めたのでした。



そして先日、メインバンクの支店長さんから「本部承認取れました」という連絡を

いただきました。賽は投げられた。イールドギャップは低いし、長プラ欄同という

ちょっと怖い形態だけど、新築の融資が決まりました。自己資金２５％程度で、

期間３０年、金利３％（泣）です。金利上昇局面の今なので、まあ若干高いくらいと

言えるかもしれませんが・・・利回りが低い新築案件なので痺れます。



ただもう腹はくくったので、これで進めていきたいと思います。



施工業者さんに連絡して、新築で進める旨をお話して、どう手続きを進めればいいか

確認するのと並行で、仲介業者さんに連絡して契約・決済に関してどう進めるかを

打ち合わせています。



新築になったのであれば、土地建物の売買契約ではなく土地売買契約にした方がいいか？

と仲介業者さんから連絡がありました。土地建物売買契約に比べて、建物滅失登記を

売主さんに任せられるので、建物登記の登録免許税や司法書士さんへの報酬が削減でき

多少のコストカットになるとのことです。売主さんとの調整が必要になるようですが

ご提案いただいた通り土地契約で進めていただきたいと回答しました。

金融機関さんにも念のためそれでいいよねという確認をしておきましたが、特に

問題はないと言うことでした。



今のところ、４月初旬に売買契約して、５月末に決済予定で考えていると仲介業者さんに

話を伺っております。すぐに工事に着手できるわけでもないですし、問題はないかと

思います。



ちなみにメインバンクさんで自宅の住宅ローンも受けているわけなのですが、

結果的に自宅も水面下案件も５月末決済予定になるかもと伝えたところ、可能であれば

同じ日にして貰った方が都合がいいという話をされておりました。細かいことは

あまり時間がなかったので確認はしませんでしたが、その方が都合がいいのであれば

それを前提に進めましょう。



東京１８棟目（仮）として話が進むことになり、まずはよかったです。



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東京の水面下案件、有力な融資の選択肢が２つに絞られる。

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水面下案件、融資の可能性は（今当たっている範囲では）二択に絞られました。

その一方で、このご時世で多額の融資を受けることにいささかの不安もあります。



収益という意味ではあまり動きはない、というか自身の注文住宅だの義母の終の棲家だの

マイナスのキャッシュフローに当たるものばかりやっている昨今の私なのですが、

それでも何のかんので年に１棟ペースでの購入はできております。



今年もブログ上では「水面下案件」と呼んでいる案件が動いております。

取得の経緯が水面下であり、その詳細は決済前には公に書かない方がいいだろうと

判断しており、水面下案件と呼ぶことにしました。別に違法だったりすることは

ないのですが、万が一関係者の方がこれを読んだ時、心情的に複雑な気持ちになることが

予想されたので、表立って書かないことにしています。



この案件、儲かるけど儲からないんですよね。禅問答みたいなことを言いましたが

ちゃんと説明すればなるほどと思っていただけるはずです。でも今はそれを説明する

予定もなく、なんとなく儲けが出ない案件をやってるんだなくらいに思って貰えれば

いいんじゃないかと思います（汗）



古家付き土地を購入する予定なので、活用の方針としては「そのまま賃貸する」

「リノベーションして賃貸する」「壊して新築を建てる」という３つのパターンが

考えられます。



私が一番有力な選択肢として考えていたのが新築です。今回の水面下案件は長期保有を

前提にするので、新築にすべきかなと思っていました。融資も長期で組めますし、

グロスの金額が大きくなるのでレバレッジがきいて実入りも大きくなります。

土地から新築ってやったことがないので、そのワクワク感もあります。

その一方、この金利上昇局面でそんなにガツンと借入して大丈夫？という不安も

なくはありません。特にメインバンクさんが長プラ連動なので怖いです。



次善の策として考えていたのがフルリノベーションして二世帯住宅のような形で

アパートっぽくしてしまうという案。これも家賃は伸びますし、今までの私が東京で

やっていた手法に近いことや、融資金額も小さくなることから、現実的なところに

なるかもしれないと思っていました。ただ、今までの延長戦でしかないので、

ワクワク感や手残りキャッシュに関しては微妙なところです。



究極にお金をかけないのであれば、今のまま貸すという選択もなくはないです。

これは一番手残りが少なくなりそうですが、自己資金投入額も少なく、堅実です。

面白みは正直ありません。



正直なところ、新築だったら割とどこの金融機関さんも相談に乗ってくれて、

すんなり決まるんじゃない？と思っていました。でもね、意外とそうでもなかったです。

５行持っていって、２行はゼロ回答、１行は図面がないと審査できないけど、

図面があっても最長２２年で自己資金３割は必要、そして１行は自己資金８割（笑）

新築ならさくっと融資が出ると思い込んでいましたよ・・・。



そんな状況の中、概算見積だけで頑張って審査してくれているのはメインバンクさん。

ただここも人手不足が慢性化しており、審査のスピードが上がりません。そこに加え、

支店長の定年退職に伴う引継も発生しているそうで、少ない人数で回している支店さんは

パンク状態になっているのだとか。「急いで進めますんで」と言ってくれてはいますが

状況はあまり変わっていないようです・・・。



あと気になっているのが、条件があったとしても、金利負担の面で大丈夫かということ。

メインバンクさんは今どき珍しい長プラ連動なので、金利の上がり方がエグイです。

ただでさえ実入りが少ない新築で、そんなにバカスカ金利が上がった日には・・・

考えただけでも恐ろしい。



そんな中、新築としての融資は難しいとした金融機関さんが、別のアイディアを

持ってきてくれました。曰く、個人での購入が前提になるけど、区の制度融資を使って

土地購入金額の８割くらいは無利息で融資できるということでした。

支店長決済でいける額なので、支店長が「それでいいならすぐやるんだけど」と

言っていたそうです。



金利ゼロとはいえ、制度融資なので年数はとても短いです。それを考えると、

キャッシュフローはほぼゼロ。でもとりあえず土地を抑えて、分割払いで購入したと

考えれば、そこまで悪い話ではないようにも思いました。むしろ金利上昇リスクを

抑えることができるからいい可能性すらあります。



ただ、その一方で懸念されるのは、建築コストの上昇。今建てないと、来年は

ほぼ間違いなく更にコスト上昇の波が来るのではないかと考えております。

国際情勢はますます不安定ですからね・・・。イランの件もいつ終わることか。

長期化すれば物価上昇は免れないでしょうし、そういう雰囲気が醸成されたら、

事実と異なったとしても物価が上がる可能性は大いにあります。



今借りて物価上昇を防ぎ金利上昇に目を瞑るか。

後で借りて物価上昇に頭を抱えるか。



たぶん将来借りても金利は上昇しているんだろうね・・・。

そう考えると、今借りちゃった方がいいのかなという気もしております。



今のところ、この２つの選択肢が有力。新築でゴーが出るなら新築でもいいかなと

思いますし、もし出てこないなら諦めて制度融資で土地を抑えればいいか。

購入の目処はとりあえずは立ったと思うので、その意味では安心できる状態に

なったのだろうと思います。



新築、どうなるかなー。建てられるなら建てちゃいたいところ。

何卒、融資が出ますように。



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土地家屋調査士さんに現況測量図を作って貰おうとしています。

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水面下案件の現況測量の調整に入っております。３月にならないと対応できないと

いうことでしたので、早々に測量ができたとしても図面は３月半ばになるんだろうなあ。



先日より、水面下で昨年から動いていた案件の現況について書き始めました。

あまり詳細に書くと、関係者が見たら特定される可能性があるため、詳細を書く時期は

かなり先になると思います。交渉が終わり、取得に向けて動き出すところになったので

ここからの詳細はある程度書くことができると思います。



若干不本意な金額にはなりましたが、買付は無事に通りました。融資をつける段階に

きております。新築パターンとリノベパターンの２つで融資を打診しております。



今回の物件、かなり奇麗なので、無理にリノベとかしないで現況で貸すという

選択肢もあると思うんです。リフォームもあまりやらずに貸すことができそうだし、

そのまま貸してもそこそこの家賃で貸せるだろうなと思っております。

利回りで言えばこれが一番固い、という気もします。



ただ、利回りってのはあくまで仕上げるために必要とした価格に対しての収益性です。

分母となる総事業費が大きくなれば、利回りが多少低くても手残りは増える可能性が

あります。



今回の案件だと、そのまま貸したら利回り９％くらいは取れそうなのですが、

新築に建て替える場合は利回り６％〜６．５％程度に下がってしまいます。

その一方、賃料による売上高は新築の方がそのまま貸すより２．５倍多くなります。

全部手元に残るわけではありませんが、それでも手元に残る金額はそのまま貸すより

多くなることでしょう。



総事業費が増えるということは借入も増えるということですので、金利上昇局面では

不安になることも多いです。その不安と、手元に残るお金の多さのどちらを取るか。

今のところ、新築を目指しておりますが・・・果たしてこれが正解かはわかりません。

でも土地から新築をやってみたいなあという好奇心が今はちょっと上回ってます。

手堅くいくなら今のまま貸すのが一番安全な気はしますけどね。



新築を考えるということで進めていますので、やっぱり図面は必要になります。

その図面を作っていただくには現況測量図が必要。そして現況測量図を作るのは

買主の仕事であり、土地家屋調査士さんに測量をお願いしなくてはなりません。



私は土地から自力で新築をやったことがなく、建売新築しか経験がありません。

なので、土地に買付を入れてボリュームを出して、みたいな作業は詳しくなく、

図面を書くために現況測量図が必要とか、融資審査の時に図面が必要とか、

そういうのを全然知りませんでした。お恥ずかしい。



その辺の無知さ加減をさらけ出したブログ記事がこちらにあります。

９日前までこんな状態でした（笑）



現在、現況測量図を作るために、土地家屋調査士さんに依頼をしております。

お友達のプロの方にご紹介いただいた先生で、共通のお友達もいらっしゃいます。

今お願いしている仲介業者さんも仕事で絡んだことがあるということでした。

知ってる人も多いようだし、自発的に測量を頼んだ経験がないので土地家屋調査士さんの

知ってる人も多くないことから、そちらの先生にお願いすることにしました。



ちなみにこの先生、後で共通のお友達から聞いたのですが「マイペースな職人気質」の

先生だそうです。仲介業者さんが窓口になって土地家屋調査士の先生に仕事を頼んで

おりますが、仲介業者さんたぶんかなりイライラしてると思います（苦笑）

メールしても返事が来ない、電話しても電話に出ない、みたいなことが多いようです。



少し前には連絡が取れない旨の報告があり「今回までのお金をお支払いして別の先生を

探しますか？」みたいなことを仰っていましたから。仲介業者さんご自身がすぐやる課の

タイプなので、余計に相性が悪いんだろうなあと想像しております。

今回は全く絡みませんが、仙台法人の社長である義母もすぐやる課なので、この先生とは

相性が悪いだろうなあ。ずっとイライラしてる気がする。



でも今更他の先生を探すのもどうかと思うし、お友達曰く価格は安いという話だったので

そこを信じて引き続きお願いをする方向でやっています。私から「連絡が取れないとの

ことで、体調など崩していないかとても心配です」と連絡したら、すぐに返事が

届きました。お忙しい状況になると目の前の仕事をこなすことに精一杯になってしまい、

メールの返信などができなくなってしまう。私もちょっとその傾向があるので、

気持ちはわかるような気がします。自分がどういうメールには急いで返信するかを

想像して書いたことが功を奏したのかもしれません。



そんなこんなで、融資の関係もあり割と急いでいるということで相談している

水面下案件の現況測量なのですが、土地家屋調査士さんからお返事がありました。

２月中は他の仕事が詰まっていて対応できないので、３月になってしまうと思う。

測量が終わった後、１週間程度で現況測量図を渡せる。お見積は翌日には提示する。

そんな内容でした。３月に入っていつ頃測量して貰えるかにもよりますけど、

早めに測量に入ったとしても３月前半の遅めくらいにはなってしまいそうです。

そこから施工業者さんに展開して図面を起こして貰うと、またそこで時間がかかり

早くても３月半ば、下手すると３月後半になりそうです。



なお、この連絡をいただいてから３日が経過しますが、まだ見積は届いてません（汗）



ま、もうしょうがないか・・・これで進めるしかないわ。

図面がなくても審査してくれるところから優先して話を進めるしかないでしょう。



融資は今のところメインバンクさんが頑張ってくれていますが、不安もあります。

長プラ連動であるがゆえに、当面金利変動が激しいのではないかということです。

メインバンクさんで１年前に借りた東京１７棟目の今年の分の返済予定表が手元に

届きましたが、０．５％も金利が上がっていました。スタートから高いってのに、

１年で０．５％も上がられたら本当にたまらんです。それを大きな金額でやったら

変動額も激しくなりますからね・・・。その意味で今回メインバンクさんに借りるのは

ちょっと怖いと思う気持ちはあります。



まだしばらく水面下案件のことでいろいろ考えてしまいそうですが、なるようになるしか

ありませんので、話を進めていきたいと思います。



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