東京１８棟目（仮）および住宅ローンの融資実行に関して司法書士の先生にご連絡。

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自宅の引渡時の住宅ローンへの切り替え、および東京１８棟目（仮）の決済に向けて、

司法書士の先生に連絡を取り、一定の段取りを整えました。



繁忙期後半からここまで、あまり不動産に関しては良い兆候がなく、むしろ悪いことが

多かったです。空室はぐいぐい拡大していくし、新規の申込は全然来ないし、

一部申込があったもののキャンセルになってしまうし、原状回復は地獄のような金額で

萎え萎えになるし。控えめに言って悲惨な繁忙期でした。



ここにきて、ようやく若干の明るい動きが見え始めます。東京２棟目は前向きに

借りるか否かについて別フロアで民泊・ホテルをやっている方が検討をしてくれてます。

札幌１３棟目も民泊・ホテルでの稼働に目処が付きそうだということで、本当に

申込の動きが出てきそうです。東京６棟目も内見の動きが出てきているとのこと。

あとは東京２棟目のテナントさんの家賃交渉が成立して１割以上の家賃アップに

なったこと。売却の方も、現自宅の売却に関しては昨日初めての内見がありました。



主たる事業は不動産賃貸業なので収入自体はそんなに大きく変化はしませんが、

それでも客付の動向などについてはその時期の市況の影響を受けがちです。

ビジネスに波はつきもの。悪い時期ばかりではありません。今回の繁忙期は厳しい波に

さらされましたが、ここから先は巻き返していけるはずです。



あっという間に５月も中盤を迎えてしまいました。ＧＷ気分もさすがにもうなく、

淡々と日常のお仕事をこなしていく日々が戻ってきています。私もいい波に乗るために

気持ちを切り替えてしっかりやっていかないとなあ、と思うのでした。



そして、そろそろお仕事モードというところは、不動産屋さんも同じだったのかも？

昨日、東京１８棟目（仮）の仲介業者さんから「決済の準備を進めたい」ということで

連絡をいただきました。



決済は５月末で、新自宅の引渡および住宅ローンの実行と一緒に、東京１８棟目（仮）の

土地の決済を行う流れとなりました。両方とも同じ金融機関さんから融資を引くので、

同日にまとめてくれた方が助かるというのが金融機関さんのリクエストだったためです。



この決済のうち、今回の仲介業者さんは東京１８棟目（仮）に関して担当します。

土地の決済を伴うため、会議室を借りて関係者を一堂に集め、送金の手続きをしたり

司法書士の先生による本人確認などを行う必要があります。



住宅ローンの方は今までのつなぎ融資を実際の住宅ローンを実行することで完済させる

ことになります。特に不動産仲介の方が出るところはなく、施工した工務店さんと

金融機関さん、保存登記と抵当権設定登記を担当する司法書士の先生が登場人物です。



両方に共通して出てくるのが金融機関さんと司法書士の先生です。今回は金融機関さんの

指定の司法書士の先生に依頼する流れとなりました。割とここまで、地主さん指定の

司法書士の先生とか、私が懇意にしている司法書士の先生とかに頼む機会が多かったので

たまには金融機関さんの顔を立てる意味で、金融機関さん指定の先生にお願いする場も

作った方がよかろうという判断です。メインバンクさんなので、お付き合いも長いです。

金融機関さん指定の司法書士の先生とも何回か取引をしており、どこかの金融機関さんの

交流会みたいなところでお会いしたこともあります。知らない中ではないですし、

私の自宅の近くの先生なので、たまにはお願いした方がいいでしょう。



さて、今回仲介業者さんからご連絡をいただいたのが「司法書士の先生と打ち合わせを

したいので連絡先を教えてほしい」という内容でした。確かに、そろそろ段取りを

決めておかないといけないですよね。先生の身体も予約しておかないとですし。



ということで、金融機関さんにお電話して、先生に連絡して打ち合わせを進めていいか

確認をさせていただいたのですが・・・

なんとまだ先生に連絡もしておらず、日程の確保もしていないということでした。

え、結構のんびりしてないかい？



３月末で前任の支店長が勇退され、４月からは新支店長と次長さんが対応する体制に。

恐らくまだ忙しい時期なんだろうなとは思うので、もしかしたら後手に回っている

可能性もあります。あるいは、先生と連絡して対応する時期にまだ至っていないという

可能性もあります。



しかし、４月の中盤か後半くらいには決済が決まっていて、先生にお願いすることも

わかっていたわけなので、連絡くらいは取っていると思っていた私。あ、そんな感じ？

といささかビックリはしました。



金融機関さん曰く、金融機関からは連絡はしてないけど、連絡して打ち合わせなど

進めていただいていいですよ、という回答。ただ、そうは言われても、当日の決済が

２本あることなどは仲介業者さんに説明しておいてと言うのも無理筋な話です。

なにもフォローせずに打ち合わせしてもらって、後から住宅ローンの話が出てきた時に

先生も混乱するんじゃないかなと心配になりました。



ということで、今回は私から司法書士の先生にご一報を入れることにしました。

今までならメインバンクさんに任せていたのですが、今回は打ち合わせをしたいという

仲介業者さんの話とか、複数の対応があってややこしそうとか、金融機関さんも

耐性変更で忙しいのだろうとか、その辺を考慮して私が連絡してしまった方がスムーズと

判断した次第です。



ということで、昼休みの時間に先生にお電話して案件概要を説明。東京１８棟目（仮）に

関しては、土地売買契約であることについて銀行の稟議が通っているということに

少し意外そうな反応をされていましたが、詳細は銀行さんおよび仲介業者さんと

確認してくださいとしました。住宅ローンの方は表題登記をやった土地家屋調査士の方と

一度連絡を取りたいということだったので、私から連絡先を送ることにしました。



先生と会話した内容を、金融機関さんおよび仲介業者さんに連絡し、別途私から

ちょうどその日工務店さんから送られてきた、表題登記が完了した旨の資料を

司法書士の先生にお送りしておきました。これで段取りが進むことでしょう。



気がつけば、もうあと２週間くらいで決済です。今の家に住むのもあと少し。

そして東京１８棟目（仮）の新築プロジェクトも動き出すこととなります。

本日は東京１８棟目（仮）の件で施工業者さんと打ち合わせをしてきます。

既に当時の見積からドンと上がってしまっているのはわかっているのですが・・・

物価高怖いです（泣）



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東京１８棟目（仮）の確定測量と滅失登記の依頼をする。

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東京１８棟目（仮）の確定測量の手配をお願いしました。まずは当日の委任状の

準備からスタートです。ここをしっかりやることが最大のポイントかも。



日々、慌ただしく過ごしている私。とはいっても、昔システムエンジニアの最前線に

いた頃に比べれば、普通に余裕のある生活だと思います。あの頃は本当に忙しくて

２２時とかまで仕事するのが当たり前だったし、その後不動産関係の作業をしたり

調整してもう少し早く終わらせて飲みに行ったり、よくあそこまで過密日程で

過ごせたよなあと我ながら感心します。



まあそうは言っても、忙しさなんて相対的なものなので、それが当たり前の環境なら

どうにかなってしまうものです。今も忙しい忙しいと言ってますが、睡眠時間は

きっちり６時間とか７時間とか取れています。家で嫁ちゃんにお付き合いして

アニメやら何やらを見る時間も取れています。削る気になればもっと作業する時間は

取れるのでしょう。でも今の私が許容できる忙しさの範疇だと、今くらいでも充分

忙しいと思ってしまいます。昔の自分であれば、何をこいつは生ぬるいことを

言ってるんだと呆れるでしょうねえ。加齢による許容度の減少もあるのでしょう。



昔と比べてあれができないこれができないと言うのはあまり意味がないですが、

昔に比べてこれはできなくなったけどあれができるようになったなあ、みたいな

振り返りは別に悪くないと思います。私もきちんと自己資金が出せるようになりました。

とても成長したなと思います（笑）



成長したと言えば東京１８棟目（仮）です。小さいとはいえ、東京で土地から新築を

やれるなんて。しかも自己資金を２５％も入れてしまえるなんて。過去の自分が見たら

お前そんなにお金入れられるんかとびっくりするのではないでしょうか。

そう考えると、昨日散々お金がないだの成長してないだの書きましたが、一応お金も

回っているし、成長もしているということなのでしょうね。



ただ、これも昨日ＳＮＳで書いたんですけど、とにかくお金が回転していくんですよ。

２０年近く前に購入した自宅を売却すると、何千万と手元に残ります。いやーこれで

しばらく楽できるぞと思ったのですが、東京１８棟目（仮）の自己資金と、自宅を

共同担保に入れてる分の内入れの金額とを合わせたら、たぶん手元に何も残りません。

なんでそうやって都合よく、お金ができるとそれと同じくらいのお金がかかる話が

発生するのかなー・・・。なんだかなあって感じです。



まあそんな愚痴（？）をこぼしつつ、今日はその東京１８棟目（仮）の話です。



こちらはあまり細かいことは話せないのですが、土地が相場より安く購入できることに

なっております。正直なところ、即転売した方が確実にもうかるのですが、これがまた

いろいろと事情があり、どうしてもそれができないんですよ。なので、次善の策として

新築アパートを建てることにしました。



しかし、ここにきて中東情勢の関係でまたいろいろと資材が値上がりすることになり

当初の見積よりも高くなってしまうことが確定。頭が痛いです。施工業者さんからは

再度見積するので連休明けに打ち合わせましょうと言われております。つらみが深い。

でもしょうがないですねー。土地売買契約の形にしてしまったので、建物は壊すしか

ありませんから。



ということで、建物を解体して滅失登記する準備をしなくてはなりません。

あとは確定測量ですね。やっぱり新築をやるなら確定測量はしておきたいです。



ということで、土地売買仲介の業者さんからその辺どうするのと確認されたので

現況測量図を作っていただいた業者さんにそのままお願いすることにしました。



こちらの土地家屋調査士さんは職人気質でマイペースな方ですが、仕事の品質は良いです。

クオリティの割に費用が割安、友人の不動産屋さんや士業の方とのつながりもあり、

信頼できる方であると思っているので依頼しております。



そういった方なので、引く手あまたなのでしょう。他の仕事との兼ね合いもあるものと

思われますが、お願いした締切を超過したりすることもたまにあります。

先日はこの辺りまでに現況測量図が欲しいとお伝えしてご承諾をいただいていたのですが

実際にご提供いただいたのは締切の数日後でした。クリティカルな仕事の場合においては

そういった側面も考慮する必要があるのだろうなと思った次第です。



今回は急ぐ仕事でもないと思ったので、その点は問題ないだろうと判断しました。

締切として確実に守っていただかないといけないのは、滅失登記の委任状を売主様に

署名押印いただくところ。つまり、東京１８棟目（仮）の決済日が最初の関門です。

まだ１ヶ月以上あるので、問題なく書式をご提供いただけるだろうと判断しました。



ちなみにその次の関門は、滅失登記の時期となります。建物解体の時期はまだ

確定しておりませんが、その時期から１ヶ月以内に滅失登記の手続きをすること。

まあこれも手続きだけなので問題はないだろうと想像しております。



確定測量に関しては、まあいつでもいいやと思っています。お手すきの時にでも。

現況測量図は出来上がっているので、あとは近隣の方にハンコを押して貰えばいいだけ。

ここはまあ問題なく終わることでしょう。



ということで、土地家屋調査士さんに電話しましたが、お忙しいようで電話に出ず。

折り返しはいただいたのですが、今度は私の方が都合がつかず会話できずじまい。

メールでお仕事の内容をしたため、決済日までに委任状が必達であることを添えて

お仕事を受けていただけるか相談し、快諾いただきました。



その後ショートメールで決済日の前に委任状が欲しいので、できればＧＷ明けに

書面がほしいということをお伝えし、ご了承をいただきました。該当の家屋の

家屋番号の確認もいただきましたので、動き始めたと考えてよいでしょう。

まずは一安心。



一つ一つ、しっかりとお仕事を進めていきたいと思います。



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土地売買契約の場合、解体する建物に火災保険は必要？

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東京１８棟目（仮）の今建っている古家の火災保険をどうしようかと思案しています。

たぶん特にかけなくても問題ないだろうと思っていますが、果たして正しいのか！？



水面下案件こと東京１８棟目（仮）です。先週売買契約を締結してきました。

新築アパートを建てるということで融資は固まっております。施工業者さんにも

新築でやりますということは伝えております。やるのかやらないのかよくわからん状態が

続いていたので、ちゃんとやりますということをお伝えしました。



第三者が建てている隣地のアパートがあります。施工業者さん曰く、東京１８棟目の

敷地が旗竿なので、工事するにも隣地のアパートの建築が終わってからがいいという

話は受けておりましたので、しばらくは着手できません。７月には工事が終わるという

ことでしたので、それが終わったら着手可能ということになります。



そうなると、建物の解体が始まるのは早くても８月。お忙しい施工業者さんのことなので

そんなにすぐに着手できるとは思えません。先日情報交換会でお会いした際には、

ユニットバス問題については８月着工分まで全部発注済という話をされていましたので、

さすが引く手あまただなあと思ったのでした。



しばらく解体に着手できなさそうだとすると、次に気になるのは今の古家の存在です。



今回、仲介業者さんのご提案で、土地建物売買契約ではなく、土地売買契約という形を

取らせていただきました。通常の土地建物売買契約であれば、土地と建物を両方とも

所有権移転します。しかし、土地売買契約の場合は土地のみ所有権移転をして、建物は

解体することを前提に登記をしないというやり方になります。建物の解体費用は買主が

もちろん負担し、滅失登記の費用も買主が負担します。売主さんにはそれまで所有して

いただき、決済時に滅失登記の委任状を貰う形でこちらが残りの処理を行います。



短期であればあまり気にしなかったのですが、ここでちょっと気になったのが

火災保険をどうするべきなのか、ということです。



一般的には、どんなに短期で解体する物件であっても、火災保険はかけておくのが

無難であると思っています。しかし、今回は所有権が私にありません。それであれば、

別に私が火災保険をかけておかなくてもいいのでは？



とはいえ、こういったケースがそもそも初めてなので、本当にそれでいいのだろうかと

わからなくなっているのも事実。それであればと、保険代理店さんに意見を伺いました。



結論としては、保険代理店さんも特に火災保険をかけなくてもいいのではないかと。

まあそれもそうですよね。他人の所有物に私が保険をかける必要性があるのかと

問われれば、特にないでしょうという回答が普通ですよね。



建物が道路に面しているのであれば、万が一通行人の方に建物の不具合で事故を

起こしてしまうと、責任問題が発生します。施設賠償責任保険への加入は必須です。

しかし、今回の案件は旗竿なので、そこにわざわざ入ってくる人は住んでいる人だけ。

なので、その備えも特に必要ないんじゃないかと考えています。



そういった点をお伝えしたところ、保険代理店さんも無理にかけなくてもいいような

気がしますね、とのこと。一応、どうしても心配なら、他人が持っている物件に

保険をかけていいのかを検討の上でお見積を出すことはできます、という話でした。



まあこれだったら不要かなあ、と思いながらも、念のためＡＩの意見も聞きました。

ＡＩも同様に不要であるというスタンスでした。ただ、売主さんが責任を持つ必要が

あることを認識していない可能性もあるから、そこはきちんと念押しした方がいい、

というアドバイス。



確かに、今回の売主様は素人の方ですので、もう売ったんだから関係ないでしょと

思う可能性は極めて高いなと思いました。この点はフォローが必要だと判断し、

仲介業者さん経由で、売主様に火災保険を解体の日まで継続するようお伝えすることは

対応した方がいいと思ったので、まずは買い側の仲介業者さんにその旨をご連絡して

お伝えするかどうか相談したいと思います。



今までにやったことがない形態での契約だったので、たぶんこうだろうという方向性は

考えていたものの、最後の一押しが少し心配でした。こういう時に相談できる人が

周りにいるのはとてもありがたいです。感謝しております。



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東京１８棟目（仮）の売買契約が終わりました。

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水面下案件こと東京１８棟目（仮）の売買契約を締結してきました。

決済は１ヶ月半後の５月末。自宅の引渡と東京１８棟目の決済が同日です。



住み替え用の注文住宅の引渡を５月末に控え、この週末も家ではいろいろとイベントが

ありました。土曜日は洗面台やトイレが設置されたと聞いて、嫁ちゃんと一緒に

現場に行って状況の確認。その後病院に行って定期健診を受け、荷物を受け取ったり

必要な品物の発注をしたりして、夕方からは嫁ちゃんのお友達のお客様をお迎えして

ホームパーティーをしつつ自宅や東京１８棟目（仮）の猫仕様に関してご相談。

（ペットと一緒に住むことに関して複数の資格を持っている方なのです）

日曜は午前中で２社から引越の見積をいただき、即決したらめちゃ値引けるという

条件が出てきたので３社目をキャンセルしてその場で決めました。その後ランチを

食べてから東京１８棟目（仮）の売買契約を締結。家に戻ってから、そのうちやる予定の

棚に置いてあった書類の整理、今週分の領収書の整理、新しい返済予定表をスキャンして

顧問税理士の先生に送付する作業などを行っておりました。



引っ越しの一括見積を今回活用しましたが、確実に相見積であることが相手に伝わるので

遠慮なく価格をぶつけて最安値を引き出すことができます。普段だったら気が引ける

行為なのですが、そういうビジネスモデルであると誰もが認識している状態なので、

これはこれでそういうものだと思って対応を進めました。不動産系の工事のお見積で

こんなやり方をしたら、長期的な関係は構築できないと思います。引越業界は

少し異質な業界なんだろうなあ、などと思ったのでした。もしくは私のように

他の人の見積金額をぶつける手法が苦手だという方が少数派なのか？（汗）



猫物件を作るにあたって、嫁ちゃんのお友達の有資格者の方からのアドバイスも

色々と助かっております。東京１８棟目（仮）も猫賃貸にできればいいなと考えて

おりますので、その時に使えそうな技を聞かせて貰ったり、今建てている注文住宅で

ここに猫が乗りそうだから気を付けて、みたいなことも教えて貰いました。

自宅の方は、早速工務店さんに相談しているところです。



皆様との会合の予定も入れず、いろいろと引越や賃貸経営に関する作業を頑張ってます、

というＰＲでした（笑）



さて、この週末のメインイベントは売買契約でした。東京１８棟目（仮）となる

水面下案件と呼んでいるやつです。



この案件、あまり細かいここに至る経緯を書くことができません。見る人が見れば

なんとなくわかってしまうところがあるためです。ご興味がある方はお会いした時に

聞いていただければと思います。



話を決着させたときの経緯的に、売主さんが微妙な感情を抱いていないかな？というのが

一番心配なところでした。なので私としては持ち回りで契約を済ませたかったのですが、

売り側の仲介業者さんが対面を指定してきたため、売主さんとご対面をせざるを得ない

状況になってしまいました。



手付金は振込を希望したのですが、売り側仲介さんからは現金という指定あり。

日曜日の契約となると、手元に現金を事前に用意しておかなくてはならないため、

ちょっと抵抗がありましたが、ご希望であれば仕方ないか・・・。



買い側仲介さんが、売り側仲介さんに連絡をした時の反応（スピードや回答内容）から

どうも買い側仲介さんとの相性が今一つのようだという印象を受けており、当日は

スムーズに進むのだろうかと少し懸念をしておりました。



まあ、あくまで買い側仲介さんのフィルターを通した話しか聞こえてきませんので、

実情がどうなのかは何とも言えませんけどね。話は両サイドから聞かないことには

真実は見えてこないと思っております。決めつける気はありません。



売買契約書と重要事項説明書は事前に送付いただいていたので、気になるところは

一通り修正依頼をしておりました。説明も事前に受けていたので、当日はできるだけ

サクッと終わらせたいなと思っていました。



余裕を持って家を出て、嫁ちゃんとランチしている時に、売主さんは２名だったなと

気がつきました。買い側仲介さんに人数を確認すると、２名いらっしゃるとのこと。

手土産１つしか持ってないや。ランチの後、慌てて追加のお土産を調達しました。

そしてもう一度手荷物の確認。法人印鑑、身分証明書のコピーを持ったので問題なし。

ということで、嫁ちゃんの買物に付き合った後、嫁ちゃんだけ家に帰して私は契約へ。



契約の場に到着すると、まだ売り側仲介さんのみでした。ご挨拶して席に座ってから

大変なことに気がつきました。



手付金持ってきてない！！！



嫁ちゃんにＬＩＮＥして、ごめんけど手付金持ってきて！と依頼。３０分後くらいに

届けてくれたので事なきを得ましたが、家から遠い場所だったら終わってたな・・・。

つくづく、大事なところが抜けている私です。



手付金を届けて貰う手続きをしているうちに、売主さんと買い側仲介さんも到着。

売り買いの両仲介さんにだけ手付金の件を話しておきました。



契約スタート。買い側仲介さんが名乗らず話始めた結果「あなたは誰ですか」と

売主さんに聞かれたり、机の上に宅建士のカードを出してなかったりで、どうしたのかと

思ってましたが、後でお話を伺うと「売り側仲介さんと全く打ち合わせができてなくて

名刺を渡したり名乗ったりしていいのかもわからずああなった」と。



片手取引の場合、確かに相手側の仲介業者さんが自分のお客様と接触するのを嫌う

パターンはあります。私も購入時に売り側の仲介さんのご挨拶も何もなかったことが

ありました。お客さんを取られる、みたいな感覚で嫌がる人がいるというのは

理解しております。買い側仲介さんはどっちかわからなくて気を遣った結果ああなった、

というオチだったようです。



重説を読み始めたのも買い側仲介さんでしたが、これも打ち合わせナシだったようです。

売契と重説を作ったのが買い側仲介さんだったので、読むことになるんじゃないかと

ある程度思っていたみたいではあったようですが・・・。



買主や売主に見えないところで、仲介業者さんも苦労されているのですね。

お疲れ様です。



ところで、懸念していた「私は売主さんに嫌われているのでは」という懸念でしたが

取り越し苦労だったようです。私はそこが心配だったので、手土産は持参しましたし

折半で支払う予定だった印紙代をその場のアドリブで「売主さんの分も私が負担します」

として、売主さんの心証がよくなるように振る舞いました。少し遠方からいらっしゃって

いるのは知ってたので、印紙代をこちらで負担すれば交通費くらいにはなるだろうと

思った次第です。印紙代は１万円。折半なので５０００円負担のところが１万円に

なりましたが、このくらいの金額の負担で、売主さんが気持ちよく取引を終えて

くださるなら安いものです。



あとはハンコを押してる時にティッシュをさっと出したり、重説を聞いている時に

売主さんが確認したそうな雰囲気を出しているけど買い側仲介さんが気がつかずに

先に進めようとしている時に少し立ち止まっていただいたり、私の中ではかなり

気を遣って接しました。その甲斐もあってか、契約後のコピー待ちの時間の時は

今回買う物件のお話や今お住まいの地元が私が過去に住んでいた町に近かった話など

スムーズに会話が進んでくれました。とりあえず悪い印象は持たれていなかったか

払拭できたかのいずれかになったと思います。よかった。



決済日も、ある種こちらの都合で指定してしまいましたが、売主さんも調整できそうな

感じでしたので、これで確定するんじゃないかと思います。



波乱やトラブルもありましたが、契約は無事に済んでよかったです。



今日もしくは明日、原本一式を持ってメインバンクさんにお邪魔し、決済に向けた

段取りを進めていこうと思います。



関係者の皆様、どうもありがとうございました。引き続きよろしくお願いいたします。



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東京１８棟目（仮）の売買契約と間取り図。

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東京の水面下案件の契約が今週末に決まりました。準備を進めていきたいと思います。

やるべきことはやりましたので、つつがなく進むはずです。



先日、無事に新築の建築資金の融資を固めることができた、水面下案件。

私史上初の土地から新築案件です。今まで新築として東京１棟目、札幌４棟目、

札幌１２棟目を購入していますが、いずれも企画ものでした。土地を購入して、

そこに新築のプランを入れて建てるという経験が初めてなので、楽しみです。

そして法人で購入ＯＫと言っていただけたため、長期保有前提なので助かります。



融資はメインバンクさんでアレンジしていただきました。

利回り６％前半の木造新築に対して、自己資金２５％、期間３０年、金利３％という

条件での実施となります。金利は２％台で何とか、という話をしておりましたが、

結局本部がどうしてもＯＫにならず、３％で決着となりました。



余談ですが、最近はどこも金利が上がってきているようですね。信金さんや信組さんは

普通に２％後半スタートになっているという話もちらほら伺いました。属性が良かったり

実績があったりする方は別かもしれませんが、私くらいのレベルの大家はどうしても

このくらいの条件でもやむを得ないのかなぁ、という感じです。



融資が決まったので、諸々の手続きを進めていくことになります。



まずは仲介業者さんに融資が確定した旨を連絡し、契約の準備を進めていただきました。

売買契約書、重要事項説明書のドラフトを作成いただき、内容について確認させて

いただくと共に、契約をどういう形で進めるのかについて、先方の仲介業者さんに対して

調整を進めていただきました。



今回、新築で確定したので、土地建物の売買契約ではなく、土地の売買契約という形で

進めてはどうかというご提案を仲介業者さんからはいただいております。



土地の売買契約にすると、建物登記の登録免許税および司法書士さんの報酬が不要に

なること、古家の固都税の建物日割り分がかからなくなることがコストメリットとして

挙げられます。建物の滅失登記に関して、売主さんに委任状を書いてもらう必要が

あるということでした。



ＡＩとかで概要を調べてみると、土地は所有権移転登記をするけど建物はそれをせず、

建物を取り壊すことを契約書上にて明記し、各種委任状を貰っておくことで、

実務上は買主側で取り壊しや滅失登記を行うことができるようになるそうです。



今回は新築にするので確実に壊しますから、その進め方で問題ないなと判断。

土地売買契約で進めていただくようお願いをしました。



後日送られてきた売買契約書や重要事項説明書もその形で作られておりましたので

細かな誤字脱字や土地建物売買契約でしか有効ではなさそうな特約の削除などを

お願いして、こちらとしては準備完了となりました。



次に契約です。契約は持ち回りだろうと私自身は思い込んでいました。個人的には

持ち回りの方が合理性があっていいかなと思っています。なんせ今は引越の準備とか

仙台法人の決算だとかでバタバタしております。サラリーマンのお仕事も新たな期が

始まったばかりで、やれ目標だのなんだので騒がしいです。多少の時間であっても、

できるだけ空けておきたい気持ちが強いです。



売主さんも割と遠方にお住まいで高齢の方だと伺っております。わざわざ契約のために

ご足労いただくのも恐縮ですし、ご負担になるのではないかなと。それであれば

持ち回りが合理的でいいんじゃないかなというイメージでした。



そんな私の期待とは裏腹に、売主さん側の仲介業者さんからは「対面での契約」を

指定されてしまいました。売主さんがそうしたいということであれば、私としては

そのように対応させていただくしかありません。



契約日は今週末です。手付金は持参してほしいと言われていましたが、できれば

ネットバンクで当日振り込みでお願いできないかと相談。こちら側の仲介業者さんからは

先方に着金しない可能性もあるし、原則は現金だし・・・と難色を示されましたが、

そこを何とかとお願いして、当日振り込みの形でお願いさせていただきました。



ちなみに、買い側の仲介業者さんは仕事が早く、うちの義母のようにすぐやる課に

所属されているレベルの方です。あくまで相対的な話ではありますが、売り側の

仲介業者さんは買い側仲介業者さんから見ると、ややゆったりしたペースで仕事を

されているように見えているみたいです。連絡がこない、メール見てない、みたいな話が

ちょいちょい出てきており、買い側の仲介業者さんストレスで髪の毛真っ白に

なっちゃわないかな？と心配でした。

（むしゃくしゃして金髪に染めてくるとかならファンキーで面白いかも・笑）



一通りの準備はできたと思いますので、これで当日に臨みたいと思います。



並行して、いつもの工務店さんに融資承認が出たので図面書いてほしいですと相談。

工務店さんからは近隣や自宅工事の工程表を求められましたので、ヒアリングして

それぞれについて回答。それを前提に工事日程を検討してくださることになりました。



そしてしばらくして図面が登場。１フロア４０平米〜６０平米で１フロア１室。

間取りは２ＬＤＫを確保していますが、採光の関係で１部屋は納戸扱いになるそうです。

要望通りきっちりおさめてくれた工務店さんはさすがだなと思っているのですが、

納戸にしかできないとなると、２ＬＤＫとしてポータルに掲載できない気がします。

１ＳＬＤＫ＝２ＬＤＫと判断してくれるポータルサイトはいいのですが、そうではない

サイトもあるようです（とＡＩが言ってました）。

その意味では、戦略自体を検討し直す必要があるのかもしれません。



まだこちらは時間があるので、ＡＩと壁打ちしたり、仲介業者さんや管理会社さんに

ヒアリングしながら、実際のところどんな形に微調整していくのがいいのかを

考えてみたいと思います。



ということで、次は契約です！



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