現在７位です。あっという間に３月も終わりだなあ。こわ。
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仙台１棟目で退去予告がありました。最近は退去予告が多くて入居申込が少ない
悪い繁忙期になってしまっているようです。なんとかお願いします！としか言えない私。
今回の繁忙期は空室が増える方向に動いてしまっている、ちょっと残念な繁忙期でした。
いやまだ総括するには早いんですけど、現状がそうなっていることは否めません。
今回のブログネタにする仙台１棟目の１Ｋのお部屋の退去により、空室はいよいよ
１０部屋となってしまいました。
東京２棟目１室、東京６棟目１室、札幌７棟目１室、札幌８棟目２室、札幌１３棟目１室
仙台１棟目２室、富山１棟目２室で、合計１０室の空室です。１００室中９０室稼働で
ぴったり９０％の稼働率（母数からホテル２室と売却中２室を除く）。
東京は３２部屋中２部屋で稼働率は９３．８％（除・ホテル利用２部屋）
札幌は５２部屋中４部屋で稼働率は９３．５％（除・売却中２部屋）
仙台は７部屋中２部屋で稼働率は７１．４％
富山は８部屋中２部屋で稼働率は７５％
といったところなので、仙台と富山が母数が少ない割に稼働率が低めだなと思います。
立地や間取りなどやむを得ないところもあるのはわかっているんですけどね。
どの部屋から決まるにせよ、稼働率をこれ以上減らしたくないなあという気持ちは
大いにあるので、私にできることを何とかやっていければと思っている次第です。
条件の見直しとかもしっかり着手していった方がいいでしょうね。
全体的な話を書いた上で、この後は仙台１棟目退去予告の話を書こうと思います。
元々、仙台１棟目は１室の空室がありました。長らく店舗の社員寮として使われていた
４ＳＬＤＫの広いお部屋が、店舗の閉鎖に伴い退去になりました。広すぎるがゆえに
なかなか埋まらず、賃料のボリュームゾーンももう一声安いレンジだったこともあり
空室は長期化。民泊や旅館業狙いで申込を入れてくる人もいましたが、保証会社さんの
審査落ちで実現せず、という状況が続いています。
それに加えて、今回新たな空室が生まれてしまいました。海外から来ている技能実習生の
入居者様からの退去予告が入ってしまったとのことです。
義母が自主管理をしていた頃は、いくつかの客付業者さんに分散して募集をかけており
割と一般的な属性の入居者様が多かったように思います。義母の自主管理の終盤くらいに
その中の１社がぐいぐいと決めはじめたのですが、一般的な仲介店では成約までの
ハードルが高いと感じられがちな幅広い居住ニーズを持つ入居者様の成約事例が増え、
今は半分くらいそういうタイプの方のような気がします。
これには仙台２棟目という伏線もあったと思います。仙台２棟目を再生させるために
照会してくださった仲介業者さんにそのまま管理会社さんをお願いしました。
元々この管理会社さん兼仲介業者さんは、できる限り可能性を捨てずにあらゆる方を
ご紹介できるようにしたいという思いが強く、成約までのハードルが高いお客様も
様々な努力をした上で入居を決めるという動きを取っておられました。
その流れで義母もその辺のハードルが低くなり、かつその時の付き合いが
あるので全体的に両者の距離が近くなったのではないかと私は想像しております。
ただ、少人数でやっているがゆえに、多忙にて連絡が遅くなったり、作業を後回しに
しがちなところもありまして、すぐやる課所属の義母はそこに関してはちょいちょい
不満を申しております（苦笑）
今回の仙台１棟目の退去の話も、最初に私が知ったのは義母と管理会社さんと私の
ＬＩＮＥグループでした。なんか退去っぽい話を義母がしているので、電話か訪問で
退去予告の報告を受けたっぽいなと判断。義母に確認したら、技能実習生として
日本に来ている人が退去になるとのことでした。
この時、２月から既にこの話を聞いているのに、３月半ばになっても退去日が
決まらないのよとぶつぶつ文句を言っておりました。まあ退去日が決まらなくても
家賃は貰えるんだからいいんじゃないのかなと私自身は思っていたのですが、
義母はイライラしているようだったので、なんかよくわからないですねと相槌を
打っておきました。
ちなみにこの時、それ以外の業務の進め方について、義母からかなり厳しい指摘が
入っておりました。概要を義母から聞きましたが、不動産管理の根幹に関わる
事務手続き上の不手際があり、これは今後もパートナーとしてお付き合いするにあたり
看過できないお話だなと認識。私からも管理会社さんにすぐにお電話して注意喚起を
させていただきました。
他の管理オーナーさんに同じことをしたら、信頼を失う可能性がある話と思います。
管理会社さんとは今後とも良いパートナーでありたいと思うからこそ、そういった
リスクを認識していただいた方がいいだろうと思ってお話をさせていただきました。
ミスは誰にでもあります。ただ、そのミスに対して今後どう対策を取るべきか。
環境やシステムのせいにするだけでなく、そういった制約のある環境の中でいかにして
より確実に業務を遂行できるようにするか。それを考えるのが経営者の仕事だと
思っております。翌日、義母から連絡のあった内容を聞く限り、周りのせいにして
自分は悪くないと考えているようだ、と義母は感じているようです。
直接的な原因は環境のせいだとしても、じゃあどうしたらその制約の中で適切に
業務遂行ができるかを考えて対策してほしいなと思う私でした。
ちょっと脱線してしまいましたので、本題に戻ります。
その後、退去日が決まらないことに相変わらずイライラしている義母。いつもの
せっかちさがイライラする原因なのかなと思っていたのですが、昨日ちょっとこの件に
関して話をした時に、なんでイライラしているかがわかりました。管理委託したのに
今まで通り自分でリフォームの手配をしようとしていたからだったのです。
リフォーム屋さんの予定を組めないからイラついていた模様。
でも「（退去予告が来たかは）管理会社さんに聞いてください」と言ったそばから
「１７日にやっと２４日立会すると知らせてきました」と言い出したりしていて、
結局ちゃんと連絡を貰っているのか貰っていないのかよくわかりません。
もうここはこれ以上深入りするのはやめよう・・・。
そもそも、管理会社さんを入れたのに、なんで未だに自分でリフォームの手配を
しているの？任せちゃえばいいんじゃないの？と勧めたのですが、義母としては
「安いところにしたいから」と。それ、管理会社さんとしては微妙なパターン。
管理だけで儲かるかと言われれば微妙なので、そこに客付の広告料であったり
リフォームだったりで売上を増やしていきたい思惑があるはずです。その儲けの源泉を
奪ってしまうのは、いくら目の前の経費が安くなったとしても、長期的に見れば
管理会社さんとの信頼関係を損ねる可能性が出てきます。
義母としては、元オーナーズルームが埋まってないのでとにかく節約したい、
見積を比較すると、クリーニング代をはじめとして全体的に金額にかなり差がある、
管理会社さんのビジネスモデルは理解しているが、今はどうしても節約をしたい、
管理会社さんともそういう話はしているので理解はしてくれていると思う、
面白くないと思っているかもしれないけど、今はコスト削減のために自分で手配したい、
とのことでした。
わかった上で交渉してやっているなら、私としてはこれ以上の口出しはしない方が
いいなと思いました。ただ、今後もずっと自分で手配を続けるようであれば、
どこかで管理会社さん施工に切り替えた方がいいですよ、ということは伝えようと
思います。多少の金額差なら手間賃として出してあげればいいじゃない、そこから
管理会社さんの社内の中で、私たちの優先度が上がっていくのだからというのが
個人的な理屈です。
今起こっていることをあまりどうこうしてもしょうがないので、とにかく今は早く
入居が決まって落ち着いてくれることを祈りたいものです。
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