東京１棟目のコーキングが劣化してきている。

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東京１棟目もそろそろ外壁のメンテナンスが必要な時期になってまいります。

コーキングが劣化してきておりますので、対策が必要だろうなあ。



東京１棟目。その通称の通り、初めて東京で購入した１棟ものの物件となります。

１５坪の借地権の上に新築された３部屋の狭小アパートです。



この物件との出会いは、ご近所の散歩の時でした。散歩してたらカラーコーンが

置いてあり、新築アパート販売中・利回り１２％！みたいな文字が躍っていました。

家の近所で新築で利回りそんなに高いの？と思わずコンタクトを取ってしまいました。



利回りが高いのは借地だからだということがわかり、某カタカナ銀行さんは借地だと

対応してくれないからなあ・・・と思ったのですが、家の近所だし融資は頑張れば

何とかなるだろうと考え、買付を入れて融資の打診をあちこちの金融機関さんに

実施しました。しかし借地かつ遠隔地の札幌に築古しか持っていなかった私。

融資は本当に難航しました。４０行以上当たり、最終的に某政府系金融機関さんが

融資をしてくれることになりました。



実績のない、むしろ遠隔地で与信を毀損している人が、借地という難物物件を

購入するのは本当に大変なんだな・・・と実感したのが東京１棟目でした。



ちなみに購入後もなかなか空室が埋まらず、それどころか退去されると新築プレミアムが

剥がれて家賃がかなり下がる、競争力のない間取りでなかなか決まらず一時は全空に

なってしまった、など初期は苦労させられました。路線を変えて生活保護や高齢者などの

賃貸ではあまり受け入れて貰いづらい層をターゲットにしてなんとか持ち直したものの

利回りは１０％まで下がるし、孤独死は２回も発生するし・・・割ときつめな物件です。



そんな東京１棟目も２０１２年購入のため、もう築１４年です。今や私の保有物件の中で

一番の古株になってしまいました。借地だからなかなか売りづらいだろうと思って

売却活動はしておりませんが、２０年で借地権の更新料を払うタイミングでの売却は

悪くないかなと思っています。というか、今売っても別にいいっちゃいいのかな？

借地の築１４年って１０％くらいで売れるのかなあ？駅からはけっこう近い物件です。



あと築１４年っていうと、少し早いかもしれないけど、ぼちぼち大規模修繕なんかも

考えないといけない頃合いが来ているのではないかと思うわけです。



管理会社さんから届く月次の報告書の中に、少し前ですが外壁のコーキングが

劣化して収縮しているという情報が記載されておりました。写真を見ると確かに

コーキングが縮んでいるのがわかります。



外壁はガルバリウムなので外壁自体はまだ大丈夫だろうと思うのですが、目地の間から

水が入らないようにガードする意味合いがあるコーキングが劣化すると、建物に水が

染みこんでしまい、建物自体の劣化を招きます。これは良くないことです。



実際に現場に行って確認してみました。確かにコーキングは少し縮んできておりますし、

爪でぐいっと押すと爪の後が残ります。弾力性がなくなってきている証拠です。

今すぐどうこうというレベルではないものの、どこかでちゃんと手当てをしないと

建物の劣化につながりそうだなと感じました。



管理会社さんとその後会話しました。あれを直そうと考える場合、やはり足場が

必要になるとのことです。小さい建物とはいえ、足場となるとそれなりにお金は

かかっちゃいますね・・・。あまり好ましくはないんですけど、必要そうだなとは

確かに感じます。



どうせ足場をかけるなら、屋根とかも何かやっちゃった方がいいのかなあ。

いやもうそれならいっそ売却の方向で考えた方がいいのかな？悩ましいー。



ひとまず管理会社さんには、コーキングを直す場合のお見積をお願いしました。

金額がそんなでもなければ実施すればいいし、思ったより高いようであれば売却も

視野に入れながらどうするか考えればいいと思っております。



どうするのがベストかはわかりませんが、比較検討しながら現時点でのベストとなる

動きを考えていきたいと思います。



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東京１棟目のシンボルツリーの枝葉が隣地に伸びている件。

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東京１棟目のシンボルツリーが伸びてきて近隣の家にはみ出しているということで、

管理会社さんが枝を落としてくれました。お金は？と聞いたらタダでいいと。恐縮です！



東京の物件は東京８棟目の１室を除いてなんとか申込ベースで埋まりました。

東京８棟目も当然ですが早く埋めたい気持ちはあるものの、コンセプト型の物件なので

あまり無理を言ってもねーという感じはしております。コンセプトに合わない方に

ご入居いただいても、ちょっと微妙な感じがしてしまうと思うので。

なのでここはじっくり待つことになりますから、埋める活動としては東京は小休止です。



となると次は既存物件の維持の話に移ってきます。



東京２棟目　：入居者様リクエスト対応方針検討、家賃アップ交渉

東京５棟目　：家賃アップ交渉

東京６棟目　：家賃アップ交渉

東京８棟目　：自然対策（鳥害、糞害、葉っぱなど）

東京１０棟目：開業祝のお花手配（いつ開業するのかわからないけど・・・）

東京１７棟目：庭の樹木予防措置



細かい話ですが、並べてみるといろいろとありますね。

ちょうど来週、久しぶりに管理会社さんと東京２棟目の件でミーティングになったので

その時にこれらの話もまとめて会話できればいいかなと思ったのでした。

東京の物件は大部分が同じ管理会社さんなので、こういう時話が楽でいいです。



東京で管理をお願いしている会社さんは前述の大部分の物件を管理委託している

管理会社さんと、あと東京１棟目だけお願いしている管理会社さんがあります。

ほかに民泊の管理をお願いしている運営会社さんもいらっしゃいますが、これは

賃貸管理ではないのでノーカウントでしょう。そうなるとこの２社が管理委託先と

いうことになります。



残りの１社は東京１棟目のみ管理をお願いしています。購入時の売主さんで、

町内会も一緒の区域なので、そのまま管理委託をさせていただいております。

正直なところ、管理能力という観点では他の大部分をお任せしている管理会社さんの方が

上なのですが、ご近所のよしみとか、初めて東京の物件を買った時の思い出とか、

あと何より人の好さがあるので、あえて管理を変えずにそのままお願いしています。



家族経営の牧歌的な管理会社さんでアルバイトされているスタッフの方が、

実は近所の行きつけの居酒屋さんのマスターの奥様だったとか、そんな狭い町内の

出来事もあり、このご縁は無理にぶっちぎらない方がいいだろうなと思ったのでした。



今回書く話も、そんな管理会社さんの人の好さを感じさせられる一幕でした。



東京１棟目の管理会社さんからメールが届きました。木の枝が隣地に伸びているため

隣家の敷地に鳥の糞が落ちてしまう状況だ、とのことです。おそらくく隣家の方から

何らかの連絡が管理会社さん宛に届いたのでしょう。ここ１年くらいで隣地が更地になり

建売住宅が建ったのです。なんとなく、もしかしたら建売住宅を購入した人から

樹木に関して何か言われるんじゃないかなという予感はしていたんですよ・・・。

近所を通りがかった時に気の枝が伸びてて隣地にかかってるなあと思っていたんです。

（その時何もしなかった怠慢についてはお詫びするより他にありません）



管理会社さんからは、こちらで枝の伐採をさせていただくということでしたので

何卒よろしくお願いします、かかった費用についてはご請求ください、と返事を

させていただきました。



それからしばらく経過し、管理会社さんからメールが届きました。

伐採した枝葉は燃えるゴミに出すことができたので費用は発生しないとのことでした。

むしろ、先に費用をお伝えできず申し訳ないと謝罪までされてしまいました。



枝を伐採するという人件費がかかっているはずなのに、そこは請求してこないなんて

普通の管理会社さんであればちょっと考えにくい話です。民泊の運営会社さんとかだと

現場出動しただけで時間給が発生します（それが悪いと言ってるわけじゃなく、

対照的な比較ということで書いてるだけです）。それに比べて、あまりにも商売っ気が

無さすぎるのではないかと、むしろこちらが心配になります。



前から管理会社さんのスタイルってそんな感じなんですよね。おそらく管理業務が

コア業務ではないからなのかもしれません。そして普通に社長をはじめとした皆様が

本当にいい人ばかりという、そういうところからも来ているのではないかと思います。



いつも甘えてしまい恐縮ですが、今回も無償というお話をしていただきましたので

申し訳ないですがご厚意に甘えることにしました。今度なんか美味しいお菓子でも

持っていこう・・・。



ということで、東京１棟目で久々に何か起こった件は何事もなく解決したのでした。

管理会社さん、いつもありがとうございます。感謝申し上げます。



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東京１棟目、１年遅れで家賃を是正。

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東京１棟目で過去に孤独死があったお部屋の家賃を戻しそびれておりました。

やってもうたー！でももうしょうがないですね。忘れてたのは私ですし。



東京１棟目は保有して１３年が経過しております。私が保有している物件の中で

いつの間にか一番古くなっていました。最初に買った札幌の３物件を売却したので

古株ナンバーワンに躍り出た感じです。



駅からの近さだけはいいのですが、正直それ以外は難点の多い物件だと思います。

あの頃はそれでも家から近いのでいいなと思って買ったのですが・・・。

駅力はイマイチ、間取りは狭小三点ユニット＋ロフト、借地という感じで

あまり良いところがないなあと振り返れば感じます（笑）

あの頃は新築だったのでそれも良かったんですが、今となっては築１３年の中古物件。

木造の借地なのでリセールバリューも乏しいし、なんとも微妙な感じです。



売っちゃおうかな？などとも思ったのですが、借地なのでそんなに高く売れないと思うし

譲渡承諾料をこっちが払うのも癪だなと思ってしまい、放置プレイになっていました。

まあそれでも、一応利益は出ているので大きな問題はないからというのはありますけど。

私が得意にしている物事を先送りにするスタイルです（汗）



お友達大家さんには「売って頭金作って新築するのがいいんじゃない？」と諭されたりも

していますが、そうだよねーと思いつつ行動が伴わない私です。下手に今キャッシュが

出て回っているから、構造改革をする必要性が乏しいと感じてしまっており、

結果としてそういう行動が伴っていないのかなー？などとも思います。



東京の物件は基本的に全部同じ管理会社さんに集約しているのですが、東京１棟目だけは

購入した時の売主の不動産業者さんに管理委託しております。自宅も近い物件なので、

ご近所のお付き合いも大事だよねと思って、切り替えておりません。



特に管理スキルが高いということもなく、ごく普通の管理会社さんって感じです。

規模が小さいので管理棟数も少なく、私の物件で孤独死が発生した時は、孤独死の処理を

初めて経験すると言っておりました。私の方が経験があったので、管理会社さんに

いろいろとお伝えして対応をお願いしたものでした。



家族経営でこじんまりとしているがゆえに、皆さんとても人がいいです。

不動産業界なんて７割極悪人２割悪人１割普通の人という説があるとかないとか

聞いたようなそうでもないような話がありますが、この管理会社さんは不動産業界に

あるまじき人の好さがあります。人として好ましいので、お付き合いを続けている、

という側面はあるかもしれません。



今回の事件も、そんな感じで管理会社さんとしての未熟な一面と、人としての

誠実さを垣間見ることができたお話だったかなと思います。



ゴールデンウィーク中は銀行さんに提出する資料を作っておりました。おかげさまで

ほぼほぼ完成し、あとは別途作った表をパワポに転記すれば完了となります。

東京のメインバンクさんの支店長から「まだですかー？」とリクエストをいただいて

おりましたので、さすがにそろそろやらないとヤバいということで今回は仕上げることを

優先しましたが、その中でレントロールを整理していて気がついたのです。



孤独死があった部屋の家賃が依然と同じ安い金額で更新されてる！！



孤独死があったお部屋には近所の法人さんの社員の方がご入居されております。

契約の際に、２年経ったら元の家賃に戻すという特約を結んでおりました。

現在３年目でそろそろ契約は４年目を迎えようとしておりますが、送金明細を見ると

家賃は契約当初のままで変わっておりませんでした。



うーむ、これはもしかしてやっちまったか？



管理会社さんが特約を見落として更新の手続きをしてしまった、ということでしょう。

杓子定規に言えば管理会社さんのミスです。



それをそのように伝えて管理会社さんを叱責するのは簡単ですが、それで何かが

良くなることはないでしょう。ではどうするか？



私に至らぬところが全くなかったかと振り返れば、送金明細をもっとこまめに

チェックして、そのような異変に気がつけばよかったのではないかとも思います。

それができなかった以上、全てが管理会社さんの責任とも言えず、私の監督不行届も

当然責められるべきであると考えます。



また、こちらのミスがあるにも関わらず、契約を盾にして一方的に家賃を遡及して

請求されたら、入居者様としてもいい気分はしないでしょう。お前らが忘れてた

だけやんけ！と反発を招くことも必至です。管理会社さんもその後の対応がすごく

やりづらくなると思います。



私が出した落としどころとしては・・・

・できるだけ早めに家賃変更の覚書を先方と巻いていただき、契約に則った賃料に是正

・ここまでの遺失家賃は放棄し、遡及しない

という形かなと思ったのでした。もし先方がまき直しを渋るようであれば、最悪は

次の更新で家賃を戻すということで落ち着かせればいいとも思ったのでした。



早速その旨を管理会社さんにお伝えしたところ、大変申し訳ない、借主さんと

やり取りしてご連絡します、とすぐにお返事をいただきました。



翌日、管理会社さんからご連絡をいただきました。

先方には更新時の処理が漏れていたことを説明し、基本的には対処いただけることに

なったようです。６月の家賃から当初想定の家賃に戻していただけるとのことでした。

更に、再契約時の手数料の支払や敷金の積み増しもご承諾いただけたとのことです。

覚書想定だったので、これはむしろ嬉しい誤算です。上振れに方向で詰めていただき

ありがとうございます。



管理会社さんの人柄が出るのがここからです。

過去に遡っての遡及も相談してくれたようですが、借主様からは拒否されたとのこと。

それはそうでしょうね。私もそこまでは要求できないよねと思っていましたし。



これに対して、管理会社さんは、今回の問題は管理会社として責任ある対処が

できなかったことにあるので、管理会社負担での過不足金の精算を検討している、

ということでした。



いやー、さすがにそこまではさせられませんって。管理費なんて数千円しか払って

いないというのに、１０万以上の賠償をさせるなんて、それだけで何年分の赤字！？

いい人過ぎる管理会社さん、もうちょっと損得考えて動いてもええんやで・・・。



さすがにこの話は私の方から精算不要で回答しました。むしろ私の方が寝覚めが悪く

なってしまいます。そこまでしなくても、今後の分がまき直しできただけで充分です、と

丁重にお断りしました。



１年以上遅れてしまいましたが、無事に家賃が元の水準に戻ってくれてよかったです。

あと、もうちょっと送金明細をこまめに見ような、自分。



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東京１棟目でTVドアホンが故障・・・修理が意外と高かった・・・。

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久しぶりに東京１棟目でトラブルです。ドアホンが鳴らなくなったとのことで、

管理会社さんが対応してくれておりました。



一度空くと苦戦するけど、埋まっている間は持っていることすら忘れるくらいに

何事も起こらない東京１棟目。今は周りの古い家が更地になり、某建売業者さんが

活発に開発をしている関係もあって、境界がどうとかブロック塀を壊すからどうとか

そんな話が飛び交っているくらいで、それ以外は平穏そのものです。



東京１棟目は３部屋の小さなアパートです。近くの中華屋さんにランチに行こうと

道路を歩いていたら、捨て看に「新築アパート利回り１０％超」と書いてあったので、

マジかと思って見に行ったのが出会いのきっかけでした。



近所の不動産屋さんが新築で建てたものを売却するという話でして（想像ですが理由は

恐らく資金繰りだろうと思います）、家からも近いし東京に物件を持つチャンスだしと

かなり頑張って融資付に奔走しました。４０行くらい金融機関さんに電話しましたよ。

しかし民間はどこもダメでした。借地には厳しいんですよね・・・。最終的に応じて

いただけたのは某政府系金融機関さん。１５年融資でキャッシュフローは正直かなり

きつかったのですが、それでもここしか貸してくれないならここで借りるしかないよね、

ということで購入したのでした。



何年か回してから、民間の金融機関さんで借地期間いっぱいまで借り換えで応じてくれる

金融機関さんが現れたので、そちらで借り換えをさせていただきました。

某政府系金融機関さんは民間ができないことをやるスタイルなので、民間に借り換えを

する分にはむしろ歓迎というムードでしたので、それに乗っかった形です。

金利は上がりましたが、年数が延びてキャッシュフローベースでは楽になりました。

（これが正解だったのかは正直なんとも言えませんけど）



新築の頃は若い女性をターゲットに部屋を作りこんだのですが・・・

期待した属性の方が入ることはなく、今は３部屋とも壮年〜高齢の男性がお住まいです。

世の中ままならないものです（苦笑）



全空になってみたり、孤独死が２回発生したり、上の部屋と下の部屋でいさかいが

起きたり、入居者様から対応が悪いと鬼のようなクレームが入ったり・・・

いろいろなことがありました。その中でも、特に孤独死２回はなかなかでした。

１回目は完全に溶けて、２回目は早期発見でした。いずれも孤独死保険で対処が

できたので不幸中の幸いでした。故人のご冥福を心よりお祈り申し上げます。



２月に空室に入居していただいた以降、何事もなく平和に推移していたのですが、

今回久しぶりに管理会社さんから連絡をいただく事態になってしまいました。



管理会社さん曰く、ＴＶドアホンが故障してしまったとのことです。

入居者様からドアホンが鳴らないと連絡があり、現場で確認したところ確かに

鳴らなかったため、工事を手配したとのことです。調査の結果、３部屋中２部屋が

鳴らない状態だったので、それぞれ修復工事を実施したとのことでした。



おしゃれに作ってあるため、ドアホンはドアと離れた場所に配置してあり

地中を這わせて各部屋に接続している状態です。普通の配線に比べて特殊なので

多少は仕方ないのかもしれませんが、届いた請求書は６万円後半。高いなー。

明細を見るとドアホン自体は材工で大した金額ではないのですが、地中配線とか

諸経費がちょっとかさんでいるように見えました。



できれば、この金額クラスであれば、一声かけて実施可否を聞いてほしかったなあ。

なんだったらＴＶドアホンをワイヤレスにしたら、地中配線とかしなくて済むし。

コストダウンのやりようがあったように思えます。そんなに家賃が高いわけでもないから

１部屋分の賃料以上のお金が吹っ飛んだことになりますしねえ・・・。



ま、そうは思ったのですが、もうやっちゃってることでもあるし、仕方ないかなと。

これはこれで了解して先に進めましょう。ということで、管理会社さんには次月の

送金から相殺してくださいとお願いをしておきました。



今は一応、原因を確認中です。もし保険金請求の対象になる事故であれば、

保険金請求の手続きをとりたいと思っています。まあきっと経年劣化でしょうけどね。



ということで、久しぶりの連絡はちょっと残念なお話であった、という一件でした。



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東京１棟目、２件のうちどちらを受け入れるか決めました。

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東京１棟目、法人さんの社宅利用の申込を受けることにしました。

原状回復の負担に応じてくれたことが決め手となりました。これで満室です！



東京１棟目の入居申込の話題、先日から続けております。

ここまでの経緯を振り返ってみましょう。



前入居者様が管理会社さんの対応が悪いようなことを仰って短期退去された後、

なかなか埋まらなかったところに３ヶ月だけの短期入居のお話が入り込んできて、

仕事がばたついててあまり考えずに受け入れてしまったものの、よくよく考えると

３月前半で退去って割と危険じゃない？と気が付き、受け入れなければ良かったと

反省したものでした。



そこから管理会社さん経由で入居者さん（社宅扱いだったので交渉したのは契約名義の

法人さんですね）と会話をしていただき、２月くらいから募集開始すること、

その際に内見の希望があったら入居中であってもご協力をいただきたいことを

許容いただきました。これで一応繁忙期普通に募集できる体制が整ったはずです。



実際に、２月に入ってから物件の前を通りがかると、管理会社さんによる募集中の看板が

掲げられておりました。ネットを見てもアットホームに掲載されており、対応して

いただいているのだなということを感じた次第です。



そんな管理会社さんの地道なご協力もありまして、無事に繁忙期中にお申込をいただく

ことができたのです。しかも２件も同時に。どちらも一長一短あり、悩みました。

細かい話は先日のブログをご参照いただければと思いますが、４月から就業する

http://realestatebusiness.seesaa.net/article/502691704.html

若者と、土木・建築系の法人さんの寮としての利用の２つでした。



オーソドックスに行くなら若者の方がいいような気はします。ただ、どうもこの物件は

若い人との相性が今一つで、２年以上住んでくれた若者がこれまでいないという

記録を持っております・・・。長く住んでいただけるのは、ある程度お年を召した方。

そしてそういう方が孤独死をするという話もあります（過去２回孤独死あり、３部屋の

小さなアパートなのに・・・汗）。



普通の感覚なら若者をとるだろうけど、私はこの辺の物件特性が引っかかったので

法人さんをどちらかといえば主軸において検討をしておりました。



ＳＮＳで皆様からのご意見を伺ってみたのですが、どちらかといえば若者が優勢。

ただ、６：４くらいの割合での優位性だったので、法人の寮を選ぶ人も少数派とまでは

言えないのかなと思いました。



入れ替わりで一番気になる意見は「原状回復」でした。不特定多数が住む場合は

責任の所在があいまいになるし、汚く住んでも自分が払うわけではないという感じで

適当な使い方をされるのではないかというリスクを感じました。今回の法人さんは

職人さんを住まわせるという話でしたので、一般論として荒っぽい使い方をされる

可能性が高くなるかもしれないという懸念（個別性があり、今回の法人さんや

職人さんがそうだと言っているわけではないです）もありました。



逆に言えば、ここをクリアできれば法人さんの入居で決着できるわけですね。

それなら解決する手段を講じてみましょう。



ということで、原状回復を１００％借主負担とする、東京ルールを全く順守しない

特約を盛り込むことはできるか、という相談を管理会社さんからして貰いました。

原状回復として必要と判断した最小限の工事に関して、経年劣化も含めて借主さんの

負担で対応いただく、という形です。



実際にどこまで請求するかはその時考えればいいと思いますが、こういう特約を

つけておけば、先方も奇麗に使うようお住まいになる方に伝えるのではないかなと。

実際のところ、裁判をやられれば負けますし、法人さんが倒産してしまえば無い袖は

振れなくなります。完全にこれで担保できるということではないと思っています。

ただ、抑止力として有効ではないかなと。先方もそういう話をしたという記録が残れば

話し合いはスムーズに進むのではないかという期待を込めて、といったところです。



この条件を提示して貰ってから数日経過。あまり両方の申込を待たせ続けるのも

断る方に対して申し訳ないと思い、管理会社さんに私からメールでその後の状況は

どうでしょうかとお伺いを立てました。進みが悪いようなら若者の方に申し訳ないから

腹をくくって法人さんで決めちゃおうかなと思っていたので。



管理会社さんから返信があり、その条件でＯＫと先方に言っていただいたので、

契約を進めることにしますという回答内容でした。ふー、良かった。



さあ、退去の時にどのくらい汚損されているか。今回のＳＮＳでのご相談の際に

若者がいいと言っていただいた方、めちゃめちゃ汚くなってて特約もごねられて

全部自腹になっていたら笑ってやってください。私も笑いながらブログネタが増えたと

書いていると思います。勿論、諦めの乾いた笑いですからね？（苦笑）



何にせよ、これで満室に返り咲くことができました。管理会社さんの努力に深い感謝を。



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