現在１２位です。ブログを書き終わったら猫のトイレのお掃除です。
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東京２棟目、別の階でホテルを運営している方に借りていただく交渉をしていましたが
無事に家賃が折り合い、入居確定となりました。これで利回りが更に良くなりました！
引っ越し先の家が快適で嫁ちゃんがニコニコしている日曜日。本日は結婚式１８周年の
お祝いの日です。そんなお祝いムードの日なのですが、新居に必要なものを買い出しに
行きたいというリクエストでコストコに行くことが決まりました。そうなると晩ご飯は
コストコのデリになるのがいつものルート。お祝い感がないなーとつぶやいたら、
コストコのサーモン祭りにしたら少しはお祝い感が出るんじゃない？とのこと。
まあいいか、それで（笑）
この週末は病院に行ったり美容室に行ったり焼肉を食べに行ったりコストコに行ったり、
その合間で家の片づけとオーディオ周りの設定をしたり、猫のお世話をしたり、
仙台法人のレントロールを作ったりしなくてはなりません。意外と忙しい私です。
多少忙しいくらいの方が私も性に合っているので全然いいんですけどね。
むしろ暇だと死んでしまいます（笑）
なんだかんだと色々なことをやってると、あっという間に時間は過ぎていきます。
一日一日を無駄にしないように生きていきたいものですね。
最近はようやくいい話がちらほらと舞い込んでくるようになりました。
空室に問い合わせが入ったり、具体的な交渉があったり。ようやくかって感じです。
現在の空室の状況はこんな感じですね。
東京２棟目１室、東京３棟目１室、東京６棟目２室、札幌７棟目２室、札幌８棟目２室、
仙台１棟目２室、富山１棟目３室
合計１３室で稼働率は８７％（ホテルや売却予定を母数から除く）です。
このうち、具体的な話が出てきているのが、東京２棟目１室、東京３棟目１室、
仙台１棟目１室、富山１棟目１室の４室です。全部決まれば９１％まで回復なので
ちょっと安心できます。
そして実際に決まったのが、今日ブログネタにする東京２棟目です。
これにより空室は１２室に減り、稼働率は８８％に改善します。
本日はその東京２棟目のお話です。
こちらの物件はＳ造の好立地物件で、テナント２部屋と２ＤＫ２部屋、２ＬＤＫ１部屋の
５部屋です。２ＬＤＫのお部屋でホテルを営んでいる方がおり、１階は全部テナント、
２階は古くからお住まいの入居者様が２組という構成でした。
このうち、２階の片方の入居者様が退去されることになりましたので、３階を借りている
ホテル運営の方に借り増しを打診した、という状況です。
この話、ブログで前に書いたと思っていたのですが、オファーを出す前の記事しかなく
そんなに長いこと書いてなかったかな？どっか別のカテゴリに間違えて入れちゃったか？
などと思っております。過去に読んだことがあるかもしれませんが、ご容赦ください。
さっくり書くと、交渉に際してはまず私は現在の借りていただいているお部屋の坪単価を
計算し、そこに２階プレミアムを加味した家賃を提示しました。
２階プレミアムって何？という感じだと思いますので、補足を。
エレベーターのない３階建の物件で、１階から２階に登る階段より、２階から３階に登る
階段の方がなぜか急なんです。でかいスーツケースを抱えて登るのも大変ですので、
必然的に人気は落ちます。よって、３階より２階の方が評価が良くなる可能性が高いと
私は思っております。これを勝手に２階プレミアムと呼んでいます。
そういうことで、その賃料でオファーを出しましたところ、近隣相場から鑑みるに
その値段はあり得ない、せいぜいこのくらいがいいところである、という話を
返してきました。事業者として安く借りたいと考えるでしょうから、そりゃまあ当然
そのような返しがあるだろうと思ってはおりました。
過去にも家賃交渉をしたことがあり、その時はお互いの出した価格の中間点が
結果となりました。おそらく今回も先方がカウンターオファーしてきた金額と
私が最初に提示した金額の中間点くらいが妥結ポイントになるでしょう。
ただ、意味もなくそこに寄せるのも違うと思います。交渉はロジックが大事。
きちんとした根拠を見出した形で提案をしたいと思っております。
今回は、入居者様が出してきた数字の中に、３階の面積がこれに対して２階の面積が
こうだから、その賃料だと高いのでは、みたいなことを書いてある箇所がありました。
ここで書かれていた面積が、実際はもっと２階が広かったので、面積比で賃料を
考えた時にはもっと高くなるんだよな、と判断。その点を指摘し、もっと高い金額に
なりますよということ、およびご希望の金額だとリスクを勘案すれば普通賃貸で
貸すことも視野に入れた金額になってしまうので、なかなか受け入れづらいですよ、
と返答しました。返答の際、若干は家賃を下げた提案にしたかもしれませんが、
この時はほとんど数字は変えていません。
その後、入居者様からは、こちらの想定する普通賃貸は高すぎる、実際のところは
もっと安いから普通賃貸よりはオファーを出した金額でもメリットはあるということを
仰っておりました。ただ、こちらが出している現状の坪単価に引き直すとこのくらいだ、
というところには一定の理解をいただくことができまして、それをベースに交渉が
進むことになりました。
正直、坪単価であれば、まあ納得はできなくないこともないかなと思います。
そこで、先方から指摘のあった普通賃貸で貸した時の賃料の相場について、もう一度
管理会社さんに見直していただきましたところ、私が考えていた賃料は少し強気すぎで
あるということを認識しました。ということで、その分は差し引いた家賃設定にして
改めてオファー。２階プレミアムで乗せた分を少し削った形です。
ここまで来たら、あとは落としどころの探り合いですね。先方からは初期費用もかかるし
フリーレントをつけて貰えないですか、というお願いが届いたので、じゃあそれはＯＫと
こちらも返して、決着させることにしました。３階と同等の坪単価程度にはなったので、
安く借りたい借主さんと、高く貸したい貸主がお互いに歩み寄れる妥当なところに
着地できたものと思います。
ということで、無事に賃料の調整が終わり、７月中盤から借りていただけることに
なりました。少しずつ空室を埋めていく活動を進めて行ければと思います。
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