現在１２位です。から揚げって何でこんなに美味しいんでしょう（デブ）。
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東京１１棟目も家賃交渉をすることになりました。管理会社さんからご提案を
いただいたので、乗っかることにしました。
ここまでの物価高になってしまうと、家賃も同じように上げないわけにはいかない、
というのが現状だと思います。何度もブログで書いていますが、物価高を理由にした
便乗値上げというわけではなく、本当に経費がどんどん増えてしまっており、
家賃を上げないわけにいかない、という現状があります。
物価上昇に伴い、リフォーム代・火災保険・固定資産税が上昇。
国の政策の影響もあり、金利が上昇。
加えて家賃は非課税なので、消費税の上昇分の影響をダイレクトに影響を受けています。
（少し前の８％→１０％の変更で単純に２％損をしている）
食料品は今でも８％の軽減税率があります。また、食料品の消費税を０％にするという
議論が進んでいます。それができるなら、家賃も非課税ではなく、課税対象とした上で
税率０％のような形で扱って貰いたいものです。そうすれば、仕入消費税の還付などの
税務的なメリットを大家も充分に受けられるのに・・・。
今は経費の消費税を払うだけで、国から１円も戻ってこないので、実質的に大家が
その増税分を全て自腹で被っている状態です。
（消費税に詳しいわけではないので、変なことを言ってたらすみません）
家賃を上げるべき理由は上記のような環境変化に伴う経営の持続可能性向上が
主たる理由ですが、それ以外にも、入居者様の質を維持するという観点があると
思っております。
近隣の家賃相場が上昇しているのに、自分の物件だけは現状維持が続くことにより
相対的に家賃が安い物件になります。あくまで一般論であり、十把一絡げにするつもりは
全くありませんが、家賃が高い物件と安い物件では入居審査や支払能力の点などで
入居時のハードルが変わることになります。後者の方が簡単に入居できるわけです。
安くて品質がいいなら何も問題ないじゃない、と思うかもしれませんが・・・。
世の中一般の傾向として「安いものは代替品があるから雑に扱いがちになる」心理、
ありませんか？これは住まいでも同じで、家賃設定が下がりすぎると、どうしても
物件そのものが雑に扱われやすくなるというリスクが高まります。
家賃が安すぎると、共同生活のルールが守られにくくなる可能性が高まるわけです。
トラブルも増えて、入居されている方の快適性も損なわれる可能性が高まります。
結果として、管理の難易度が上がることになります。
新規募集に関してはわかるけど、既に住んでいる人には関係なくない？と思うかも
しれませんが、そうでもないと私は思っています。そして入居者様ご自身にとっても
マイナスの面があるだろうと想像しています。
本来、住居とはライフステージに応じて柔軟に変更するべきものだと思います。
現在のようなインフレ基調の場合、健全な賃料の変化がないと、家賃は相対的に
相場より安くなります。いざライフステージに合わせた引っ越しをしようとしても
賃料の高さがネックになり、現在の家に住み続ける以外の選択肢がなくなります。
そうなると、本当は引っ越したいけど渋々住んでいる状態が生まれ、物件に対する
愛着もなくなり、扱いが徐々に粗雑になっていく可能性も否めません。
家賃が安い家に住み続けられるということは、一見すると入居者様にとっては
良い面しかないように見えますが、上記のような面を鑑みるに、良いことばかりでは
ないのではないかと私は思っております。
家賃改定のお願いをして既存入居者様の家賃を相場同等に変更させていただく。
ビジネスの持続可能性を高めるという点が主たる理由にはなりますが、その一方で
入居者様の健全なライフステージの変化の支援という観点もあるのではないかと
考える次第です。
ということで、明らかに安すぎる家賃の方についてはこれまで家賃改定のお願いを
してきたわけなのですが・・・今回は管理会社さんからの進言でそれを行うことに
なりました。
舞台は東京１１棟目です。ここは確かに若干安いかなと思う入居者様がいたのですが、
それより大きく目立って安い方が他にいたことから、管理会社さんに対しては家賃交渉を
お願いせず、現状維持でいいやと思っておりました。
しかし、管理会社さんの方から「契約更新の時期なので家賃の見直しを検討しても
いいのではないでしょうか」という発言があったのです。あら、普段ならむしろ
管理会社さんの方が慎重なのに、珍しい。
ご提案としては、今の家賃より２０００円ほど上げることをお願いしてはどうか、
という内容でした。２０００円でも年間にしたら２４０００円です。私としても
入金が増えるのはとてもありがたいです。とはいえ、入居者様からしたらそれだけの
負担が増えるわけです。
前述の理屈で言えば、２０００円の差というのは極端に安いわけでもなく、
入居者様のライフステージに合わせた変化を阻害するほどのものではありません。
なので、改定の相談をするつもりはなかったのですが・・・。
管理会社さんから提案してくださっているのだし、プロの目線や感覚を頼って
乗っかってもいいかなと思ったのでした。
ということで、悩んだのですが、管理会社さんにそのようにお願いしますと依頼。
最終的には、そりゃまあ収入が増えた方がいいよねという経営者としての判断と
管理会社さんのプロとしての提案を採用するという判断をしました。
退去になるくらいであれば現状のまま改定で構いません、と伝えております。
果たしてどうなるか。結果を見守りたいと思います。
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