現在１０位です。自室の荷造り、もうちょいで第一段階の分は終わるかな？
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東京２棟目のテナントさんの更新時期が近づいてまいりました。申し訳ないですが
さすがに相場と乖離してしまっているので、少し家賃交渉をさせていただく予定です。
最近、何もかも物価高で憂鬱ですね。いよいよラーメンは１０００円の壁を突破し
もやしも１０円値上がり（１０円上がっても３割以上の値上がり率）しました。
宴会も最近は５０００円コースだとしょぼくて、７０００円とか８０００円出さないと
昔の５０００円コースの満足度が得られない状況です。
リフォームもだいぶ高くなりました。昔はクロスが平米単価１０００円を超えたら
高いなあという印象だったのですが、今は１０００円オーバーが当たり前です。
あらゆる材料が高くなり、あらゆる人工が高くなる。これで給料も同様に上がるなら
正常なインフレする世界がやってきたということになりますが、果たしてそこは
どうなるのか。上場企業などそれなりの規模の会社は５％平均くらいで賃上げが
進んでいるようですが、中小零細企業までその波は行き渡るのでしょうか。
きちんとしたインフレであれば、それは歓迎すべきことなのだろうと思います。
デフレが進みすぎると、外資から割安と見られて日本の産業が買い叩かれる恐れも
あります。ただでさえ円安基調なので、外国から見たら日本はバーゲンセール。
外資が悪いと言うつもりはないですが、文化の異なる国が進出してくることで、
文化や経済の変化が発生する可能性があるという点を考慮すると、急激すぎる
変化は負担になりそうだなという気はしております。
少し意味が違うかもしれませんが、経済安保の観点からも、急激かつ過度な外資の流入は
怖いなと思う部分はあります。特定の地域や水源、インフラなどが、公共の利益や
安全保障上の配慮なく取引されるリスクに対してです。
これは外資・国内を問わずの話ですが、土地や資源は本来その土地のルールや
法的枠組みの中で公平に扱われるべきものです。どうしても海外の法的枠組みは
日本と異なる部分があるため、そういった暗黙知の差を考えると海外の方の方が
少し警戒感が強くなります。とはいえ国内にも無法者はいるでしょうから、
国籍だけの問題ではないと思っております。
私は、地域のコミュニティにおいて、共通の価値観や法的予測可能性が担保されて
いることが、安心して暮らすための大前提だと考えています。経済安保という言葉は
日常生活とはかけ離れた遠い場所にある単語、極論を言えば戦いのような文言に
聞こえますが、結局のところ、自分たちが大切にしてきた当たり前の生活・文化を、
自分たちの手で守り続けたいという単純なことを言っているだけではないでしょうか。
日本が好きで日本に来てくれる外国の方はいい人が多いですし、私が海外に行った時に
接してくれる外国人の方も皆さんいい人が多いです。個人個人としてどうこうは
全くないのですが、最低限の国の形を守るための自衛は必要だろうと考えています。
・・・物価高から全然違う話になってしまいました。脱線しすぎですね。
適切なインフレなら歓迎すべきという話からぶっ飛んでしまいました。戻します。
健全なインフレということであれば、家賃だけ取り残されるわけにはいきません。
物価高の中で自衛するには、家賃も交渉して上げていく必要があります。
家賃が上がらなくてはならない理由は山ほどあります。
ベースにあるのは物価上昇だと思いますが、それをきっかけにしたもの、してないものと
ありますけど、不動産賃貸業にダイレクトに影響する経費が上昇しているためです。
前述したとおり、物価上昇に伴うリフォーム代の高騰はまず挙げられるでしょう。
関連する部分で言えば、土木・建築業界にも働き方改革の波が押し寄せており、
現場作業もきっちり９時〜５時で終わるところが増えています。昔に比べて工期が
長くなるため、職人さんの拘束時間が長くなり、リフォーム代の高騰に拍車をかける
結果になっております。
大家として結構ダメージが大きいのが火災保険です。特に私の場合は築古木造の
共同住宅が多いため、１０年前の２倍・３倍が当たり前の世界になっております。
自然災害リスクを鑑み、保険会社さんがこういった形で保険料をあげていることと
物価上昇が相乗効果を生んで、ガンガン高騰しているような印象です。
国の施策に影響して高騰しているのが金利です。日銀の政策金利の上昇であったり、
国債の利回り上昇であったりに起因し、金利はどんどん上がっております。
金利が上がれば当然ですが銀行さんへの借入返済も増えます。これもまた不動産賃貸業を
営む上での手残りの低下につながっております。
お国つながりなのか物価上昇つながりなのかは微妙なところですが、固定資産税も
上昇しております。これは売却時にはメリットになりますが、不動産賃貸業という
保有前提の事業にとってはむしろマイナスです。出費ばかりが増えていきます。
もう一つ、お国つながりとして挙げられるのは、消費税でしょう。
元々、家賃は非課税取引です。消費税が８％から１０％に上昇したとしても、
仕入の負担だけが増えて売上には転嫁できない構造になっております。
そうなると、可能であれば仕入消費税の上昇分だけ家賃に転嫁したいと考えるのが
自然な発想になります。誰だよ、家賃は非課税って言ったやつは！
ということで、家賃を上げないとどうにもならない理由が山ほどあることから、
借主様には大変申し訳ないのですが、やはり賃料は上げさせていただく方向で
考えなくてはならないと私は思っております。
東京２棟目に関しては、そろそろ１０年くらい借りてくださっているテナントさんが
いらっしゃいます。数年前に借りていただいた同じ広さのテナントさんの賃料と比べて
３割以上安い金額になっています。さすがにこの状態だ隣のテナントさんとの価格の
不公平さも出てきてしまうので、家賃を上げる話をしなくてはならないな、と。
管理会社さんには、以前よりどこかのタイミングで賃料を上げる交渉をお願いしたいと
伝えておりました。ちょうどそろそろ更新の時期が来るので、ここで交渉をすることを
提案いただきました。
本来なら３０％以上の賃料アップにしないと隣のテナントさんと釣り合わないのですが、
一気に３０％以上アップとなると相手方も辛いだろうということもあり、およそ
１５％程度の賃料アップで交渉してみてはどうか、とのことです。
いいんじゃないかなと思いましたが、念のためＡＩにも市場データや物件情報を与えて
セカンドオピニオンを確認。その結果、ＡＩ提案も１５％アップくらいではないかと
いうことでしたので、管理会社さんの提案が妥当なものであるという裏付けを得ました。
よって、ご提案の通りに進めていくことでお願いをしました。
一応、難色を示された時のことを考えて、更新料で帳尻を合わせる提案もありだと
いうことは管理会社さんにお伝えしました。あとは現場でうまく交渉をしてくださるよう
動いていただきましょう。
ということで、賃料交渉が成就することを祈りたいと思います。
いやほんとに、金利がガンガン上がってて賃料上昇させないと追いつかないんです・・・。
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