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東京の水面下案件の契約が今週末に決まりました。準備を進めていきたいと思います。
やるべきことはやりましたので、つつがなく進むはずです。
先日、無事に新築の建築資金の融資を固めることができた、水面下案件。
私史上初の土地から新築案件です。今まで新築として東京１棟目、札幌４棟目、
札幌１２棟目を購入していますが、いずれも企画ものでした。土地を購入して、
そこに新築のプランを入れて建てるという経験が初めてなので、楽しみです。
そして法人で購入ＯＫと言っていただけたため、長期保有前提なので助かります。
融資はメインバンクさんでアレンジしていただきました。
利回り６％前半の木造新築に対して、自己資金２５％、期間３０年、金利３％という
条件での実施となります。金利は２％台で何とか、という話をしておりましたが、
結局本部がどうしてもＯＫにならず、３％で決着となりました。
余談ですが、最近はどこも金利が上がってきているようですね。信金さんや信組さんは
普通に２％後半スタートになっているという話もちらほら伺いました。属性が良かったり
実績があったりする方は別かもしれませんが、私くらいのレベルの大家はどうしても
このくらいの条件でもやむを得ないのかなぁ、という感じです。
融資が決まったので、諸々の手続きを進めていくことになります。
まずは仲介業者さんに融資が確定した旨を連絡し、契約の準備を進めていただきました。
売買契約書、重要事項説明書のドラフトを作成いただき、内容について確認させて
いただくと共に、契約をどういう形で進めるのかについて、先方の仲介業者さんに対して
調整を進めていただきました。
今回、新築で確定したので、土地建物の売買契約ではなく、土地の売買契約という形で
進めてはどうかというご提案を仲介業者さんからはいただいております。
土地の売買契約にすると、建物登記の登録免許税および司法書士さんの報酬が不要に
なること、古家の固都税の建物日割り分がかからなくなることがコストメリットとして
挙げられます。建物の滅失登記に関して、売主さんに委任状を書いてもらう必要が
あるということでした。
ＡＩとかで概要を調べてみると、土地は所有権移転登記をするけど建物はそれをせず、
建物を取り壊すことを契約書上にて明記し、各種委任状を貰っておくことで、
実務上は買主側で取り壊しや滅失登記を行うことができるようになるそうです。
今回は新築にするので確実に壊しますから、その進め方で問題ないなと判断。
土地売買契約で進めていただくようお願いをしました。
後日送られてきた売買契約書や重要事項説明書もその形で作られておりましたので
細かな誤字脱字や土地建物売買契約でしか有効ではなさそうな特約の削除などを
お願いして、こちらとしては準備完了となりました。
次に契約です。契約は持ち回りだろうと私自身は思い込んでいました。個人的には
持ち回りの方が合理性があっていいかなと思っています。なんせ今は引越の準備とか
仙台法人の決算だとかでバタバタしております。サラリーマンのお仕事も新たな期が
始まったばかりで、やれ目標だのなんだので騒がしいです。多少の時間であっても、
できるだけ空けておきたい気持ちが強いです。
売主さんも割と遠方にお住まいで高齢の方だと伺っております。わざわざ契約のために
ご足労いただくのも恐縮ですし、ご負担になるのではないかなと。それであれば
持ち回りが合理的でいいんじゃないかなというイメージでした。
そんな私の期待とは裏腹に、売主さん側の仲介業者さんからは「対面での契約」を
指定されてしまいました。売主さんがそうしたいということであれば、私としては
そのように対応させていただくしかありません。
契約日は今週末です。手付金は持参してほしいと言われていましたが、できれば
ネットバンクで当日振り込みでお願いできないかと相談。こちら側の仲介業者さんからは
先方に着金しない可能性もあるし、原則は現金だし・・・と難色を示されましたが、
そこを何とかとお願いして、当日振り込みの形でお願いさせていただきました。
ちなみに、買い側の仲介業者さんは仕事が早く、うちの義母のようにすぐやる課に
所属されているレベルの方です。あくまで相対的な話ではありますが、売り側の
仲介業者さんは買い側仲介業者さんから見ると、ややゆったりしたペースで仕事を
されているように見えているみたいです。連絡がこない、メール見てない、みたいな話が
ちょいちょい出てきており、買い側の仲介業者さんストレスで髪の毛真っ白に
なっちゃわないかな？と心配でした。
（むしゃくしゃして金髪に染めてくるとかならファンキーで面白いかも・笑）
一通りの準備はできたと思いますので、これで当日に臨みたいと思います。
並行して、いつもの工務店さんに融資承認が出たので図面書いてほしいですと相談。
工務店さんからは近隣や自宅工事の工程表を求められましたので、ヒアリングして
それぞれについて回答。それを前提に工事日程を検討してくださることになりました。
そしてしばらくして図面が登場。１フロア４０平米〜６０平米で１フロア１室。
間取りは２ＬＤＫを確保していますが、採光の関係で１部屋は納戸扱いになるそうです。
要望通りきっちりおさめてくれた工務店さんはさすがだなと思っているのですが、
納戸にしかできないとなると、２ＬＤＫとしてポータルに掲載できない気がします。
１ＳＬＤＫ＝２ＬＤＫと判断してくれるポータルサイトはいいのですが、そうではない
サイトもあるようです（とＡＩが言ってました）。
その意味では、戦略自体を検討し直す必要があるのかもしれません。
まだこちらは時間があるので、ＡＩと壁打ちしたり、仲介業者さんや管理会社さんに
ヒアリングしながら、実際のところどんな形に微調整していくのがいいのかを
考えてみたいと思います。
ということで、次は契約です！
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