現在６位です。朝からのんびりしてしまった。
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水面下案件、融資の可能性は（今当たっている範囲では）二択に絞られました。
その一方で、このご時世で多額の融資を受けることにいささかの不安もあります。
収益という意味ではあまり動きはない、というか自身の注文住宅だの義母の終の棲家だの
マイナスのキャッシュフローに当たるものばかりやっている昨今の私なのですが、
それでも何のかんので年に１棟ペースでの購入はできております。
今年もブログ上では「水面下案件」と呼んでいる案件が動いております。
取得の経緯が水面下であり、その詳細は決済前には公に書かない方がいいだろうと
判断しており、水面下案件と呼ぶことにしました。別に違法だったりすることは
ないのですが、万が一関係者の方がこれを読んだ時、心情的に複雑な気持ちになることが
予想されたので、表立って書かないことにしています。
この案件、儲かるけど儲からないんですよね。禅問答みたいなことを言いましたが
ちゃんと説明すればなるほどと思っていただけるはずです。でも今はそれを説明する
予定もなく、なんとなく儲けが出ない案件をやってるんだなくらいに思って貰えれば
いいんじゃないかと思います（汗）
古家付き土地を購入する予定なので、活用の方針としては「そのまま賃貸する」
「リノベーションして賃貸する」「壊して新築を建てる」という３つのパターンが
考えられます。
私が一番有力な選択肢として考えていたのが新築です。今回の水面下案件は長期保有を
前提にするので、新築にすべきかなと思っていました。融資も長期で組めますし、
グロスの金額が大きくなるのでレバレッジがきいて実入りも大きくなります。
土地から新築ってやったことがないので、そのワクワク感もあります。
その一方、この金利上昇局面でそんなにガツンと借入して大丈夫？という不安も
なくはありません。特にメインバンクさんが長プラ連動なので怖いです。
次善の策として考えていたのがフルリノベーションして二世帯住宅のような形で
アパートっぽくしてしまうという案。これも家賃は伸びますし、今までの私が東京で
やっていた手法に近いことや、融資金額も小さくなることから、現実的なところに
なるかもしれないと思っていました。ただ、今までの延長戦でしかないので、
ワクワク感や手残りキャッシュに関しては微妙なところです。
究極にお金をかけないのであれば、今のまま貸すという選択もなくはないです。
これは一番手残りが少なくなりそうですが、自己資金投入額も少なく、堅実です。
面白みは正直ありません。
正直なところ、新築だったら割とどこの金融機関さんも相談に乗ってくれて、
すんなり決まるんじゃない？と思っていました。でもね、意外とそうでもなかったです。
５行持っていって、２行はゼロ回答、１行は図面がないと審査できないけど、
図面があっても最長２２年で自己資金３割は必要、そして１行は自己資金８割（笑）
新築ならさくっと融資が出ると思い込んでいましたよ・・・。
そんな状況の中、概算見積だけで頑張って審査してくれているのはメインバンクさん。
ただここも人手不足が慢性化しており、審査のスピードが上がりません。そこに加え、
支店長の定年退職に伴う引継も発生しているそうで、少ない人数で回している支店さんは
パンク状態になっているのだとか。「急いで進めますんで」と言ってくれてはいますが
状況はあまり変わっていないようです・・・。
あと気になっているのが、条件があったとしても、金利負担の面で大丈夫かということ。
メインバンクさんは今どき珍しい長プラ連動なので、金利の上がり方がエグイです。
ただでさえ実入りが少ない新築で、そんなにバカスカ金利が上がった日には・・・
考えただけでも恐ろしい。
そんな中、新築としての融資は難しいとした金融機関さんが、別のアイディアを
持ってきてくれました。曰く、個人での購入が前提になるけど、区の制度融資を使って
土地購入金額の８割くらいは無利息で融資できるということでした。
支店長決済でいける額なので、支店長が「それでいいならすぐやるんだけど」と
言っていたそうです。
金利ゼロとはいえ、制度融資なので年数はとても短いです。それを考えると、
キャッシュフローはほぼゼロ。でもとりあえず土地を抑えて、分割払いで購入したと
考えれば、そこまで悪い話ではないようにも思いました。むしろ金利上昇リスクを
抑えることができるからいい可能性すらあります。
ただ、その一方で懸念されるのは、建築コストの上昇。今建てないと、来年は
ほぼ間違いなく更にコスト上昇の波が来るのではないかと考えております。
国際情勢はますます不安定ですからね・・・。イランの件もいつ終わることか。
長期化すれば物価上昇は免れないでしょうし、そういう雰囲気が醸成されたら、
事実と異なったとしても物価が上がる可能性は大いにあります。
今借りて物価上昇を防ぎ金利上昇に目を瞑るか。
後で借りて物価上昇に頭を抱えるか。
たぶん将来借りても金利は上昇しているんだろうね・・・。
そう考えると、今借りちゃった方がいいのかなという気もしております。
今のところ、この２つの選択肢が有力。新築でゴーが出るなら新築でもいいかなと
思いますし、もし出てこないなら諦めて制度融資で土地を抑えればいいか。
購入の目処はとりあえずは立ったと思うので、その意味では安心できる状態に
なったのだろうと思います。
新築、どうなるかなー。建てられるなら建てちゃいたいところ。
何卒、融資が出ますように。
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