現在６位です。サラリーマンのお仕事、少し落ち着けばいいんだけど。
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仙台１棟目、お問い合わせは一応きているようです。ただ、家賃相場に比べると
高めになっているようで、どうしても価格交渉が入ってしまうようです。
繁忙期後半戦ですが、なんとなくまだ中盤戦くらいの感じがしております。
引っ越し業者さんの確保ができない問題もあるようで、今年の繁忙期は後ろに
ずれているような印象。４月まで人が動くのではないかと想像しております。
繁忙期の成績は、退去予告２件（札幌８棟目、富山１棟目）に対して入居申込は
１件（東京８棟目）で、若干負け越しています。空室は全部で６室に拡大。
札幌７棟目１室、札幌８棟目１室、札幌１３棟目１室、仙台１棟目１室、富山１棟目２室
という内訳になっております。
東京は入居１件、退去０件で完全満室となり好調なのですが、それ以外の地域が
少し調子が微妙です。札幌に関しては元々札幌７棟目の１室退去が予定されていたことや
札幌１３棟目が１年以上経過しても決まらないこと（リフォームケチったからと予想）に
加えて、私が購入する前からお住まいだった札幌８棟目の狭小三点ユニット１Ｒ
退去になってしまうことになりました。ここは確か前の管理会社さんが「かなり汚い
お部屋です」と言っていた気がします。今から恐ろしい・・・。富山も空室が増えて
しまい、仙台はやっぱり４ＳＬＤＫの大きな部屋が決まりません。
まだ繁忙期も中盤だと思えば、ここから巻き返しを図れるはずという気持ちです。
特に札幌。札幌は雪が溶けた頃合いにも動きが見込めますので、ＧＷくらいまでは
希望を捨てずに見ていることができます。特に札幌１３棟目はいい加減そろそろ
決まって貰いたいところ。１年半空室のままとかになるとさすがに目利きを誤ったと
悲しくなるところなので、是非管理会社さんには頑張っていただきたいところです。
札幌以外の空室があるエリア・・・富山と仙台に関しては、今は様子見のつもりです。
富山１棟目は先日家賃を改訂して値下げしました。２部屋空くとなると、欲張らずに
家賃を下げた方がいいだろうという判断です。管理会社さんからも募集家賃を下げる
相談がありましたので、それに応じた形です。仙台は元オーナーズルームという
やや特殊な物件のため焦っても仕方ないだろうということでじっくり構えています。
そのじっくり構えている仙台１棟目ですが、たまにお問い合わせがあるような話しは
耳にしております。ただ、絶対額が高いのでなかなか決まりません。
仙台に住む一般的なファミリーが払える家賃に比べて、坪単価で考えて算定した家賃は
一般ファミリーの支払能力を超えてしまっているのだろうなと考えております。
なので民泊などを志向する層を狙うのが妥当であろうと思っていましたが、なかなか
そこにはまる方も今は出てきておりません。
では家賃を下げる？ということも考えなくてはならないと思うのですが、私としては
焦って下げなくても民泊利用の方を待てばいいんじゃない？という気持ちです。
なので特に対策は打っておりませんでした。
その一方、義母は決まらないことに対して少し焦れてきているような節があります。
義母的には、その物件のためにかかる支出は借入行の口座で対応するべきと考えてます。
札幌７棟目だけがサブバンクさん、それ以外はメインバンクさんという形になるため
一番実入りが多い札幌７棟目だけ独立採算みたいになっています。そして義母的には
近くにＡＴＭがあるメインバンクさんが使いやすいので、メインバンクさんの口座から
物件に紐づかない支払をしています。そうなると、メインバンクさんの口座の出入りが
激しくなります。結果、いつもお金がないという感覚になっているみたいです。
確かに、１５万の家賃は決して小さくない金額でアリ、半年放置すれば９０万です。
９０万あればやれることはいろいろあったかもしれませんね・・・。
そんな伏線も今回話題にする出来事の中にはあったのかもしれません。
義母から昨日、仙台１棟目の空室について管理会社さんから相談があった、という
ＬＩＮＥを受け取りました。そういえば私のところにも仕事中に電話がかかって
きてたので、隙を見て折り返したけど入れ違いになってました。結局話ができてないけど
恐らく義母からのメッセージの内容なんだろうなと想像。
６人で住みたい、家賃を安くしてくれ。
とてもざっくり言えば、そんな問い合わせだったようです。
管理会社さんとしては、これは下手をすると滞納のリスクがあるなと感じたようです。
しかも家賃は減額交渉を受けているという状態。まあ相談したくなりますよね。
ちなみに減額の幅は３万円。１５万→１２万でというお話だったようです。
義母はどう考えるんだろうというのが気になったので、私に意見を求められたにも
関わらず、社長的にはその賃料はＯＫなんですか？というのを逆質問しました。
義母的には、１２万でも決まればいいかなあ、とのこと。前述の口座のお金問題が
気になっているのだろうと思います。あけておくより少しでもお金が入る方がいいと
考えたのでしょう。
仙台１棟目は義母に基本的には任せています。私が管理している、という自負が
義母にはあるようなので、あまり私が口を出しすぎるのも気分が良くないだろうと
想像しているので、意図的に義母に任せるようにしています。
なので今回も、義母がその家賃でいいならそれでいいか、と思うことにしました。
管理会社さんは滞納リスクを感じているようですが、そこは保証会社さんがＯＫであれば
オーナーサイドのリスクはなくなります。私はむしろ、家族６人でできるだけ安い場所を
探している客層だと、原状回復リスクの方が高いような気がしました。
これはあくまで一般論なので個別性までは考慮しておらず、すべてのそういう層の方が
当てはまると言っているわけではありません。ただ、一般論としては、家賃が安い
お部屋の方が、お部屋を汚くする可能性が高いと経験則から感じています。
特にファミリーで家賃が安いところは、お子様がいるというのも一つの要因かと
思うのですが、落書きや汚破損による原状回復が多く発生しがちだな印象があります。
今回の方がそうだというつもりはないのですが、４ＳＬＤＫとなると全面的な
リフォームをしたら２５０万とか平気で到達してしまいます。汚された上に滞納されて
速攻で退去になったら、それこそ大赤字です。
管理会社さんが考える滞納リスクと、私が考える原状回復リスク。
今回のお客様、値下げしてまで入居させていいのかなというと・・・微妙そうな予感。
義母曰く、管理会社さんは断ったっぽいと言ってましたので、断っているなら
安心できるんですけどねー。でも管理会社さん、ハードモードのお客様を好き好んで
入れてる節もあるからなあ（言い過ぎ）
何にせよ、経緯を見守りたいと思います。
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