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最近冴えないことばかりの不動産賃貸業でしたが、久しぶりにいいニュースです。
家賃交渉をしていた東京６棟目で交渉が無事成立し、１万円の家賃アップとなりました！
ここ最近の不動産賃貸業のイベントごとは、どうにも冴えない内容ばかりでした。
以下、だらだらと列挙していきます。
水面下で進めている新規取得案件は方向性こそ悪くないものの細かいところが微妙で
膠着状態になっており、どこか１箇所が進まないとどこも進まない状態になっている
ような感覚を持っております。大きく見ればいい話なのですが、小さなところを見ると
あれこれとうまくいかない要素が転がっている感じですね。
除雪関係も今年の大雪のせいで例年より厳しい状態が続いております。
札幌７棟目では例年発生しなかった敷地からの排雪作業が必要になりました。
札幌８棟目もここにきて猛烈な雪で外階段や外廊下が雪まみれ。前面道路の除雪も
なかなか入らないようだという話が出ておりました。
極めつけは札幌６棟目でしょう。前面道路の道路付けと庭の位置、雪が落ちる位置の
絶妙な組み合わせが悪い方向にばかり作用し、とにかく除排雪が発生した時にお金が
やたらめったらとかかります。今年はいよいよ１棟まるまるの家賃１ヶ月分に除排雪費が
高騰してしまい、まるで除排雪をするために賃貸経営をしているような状態になって
しまっております。例年なら１回で済んでいますが、今年はかなりの積雪のため
２回目があるのではないかとびくびくしております。
入退去に関しても、全体的な稼働率は悪くないものの、札幌８棟目の１部屋で退去予告が
出てしまっています。ここは前管理会社さんのお話によれば「汚部屋」になっていると
いう話でした。家賃が安いお部屋なので賃料アップが狙えるかもしれないという期待感は
あるのですが、三点ユニット１Ｒという劣悪仕様につき、そもそも埋まるのかという点が
不安です。そして既存の空室に関しては今のところ快音は聞こえてきません。
新規にリノベした２部屋アパートの東京１７棟目では、入居した２部屋とも電気の
契約を切り替えておらず、私のところに請求がガンガン届くという事態も発生しました。
ようやっと最近鎮静化させられましたが、これに付随しての電力会社さんとのやり取りで
だいぶ時間を浪費させられました。金銭的被害よりも面倒さがきつい案件でした。
ホテルは物品の故障が目立つし、全体的な宿泊料の相場下落の影響を受けてしまい、
収益がパッとしません。稼働は維持できていますが、単価が１万円くらい下がっており
昔に比べて微妙だなあという印象がぬぐいきれないです。
そして一番大きな修繕といえば、今まさにやらなくてはならなくなっている札幌８棟目の
汚水桝の交換です。たぶん１００万単位のお金がぶっ飛びます。ついでに東京２棟目の
分電盤故障で１６万くらい吹っ飛んでいきます。
とまあそんな感じで、いいニュースがあまりなく、テンションが上がる話と言えば
注文住宅で新築している自宅の進捗がそこそこ出てきていることくらいでしょうか。
まあそれだって、収入を生まない浪費という観点で考えたら、特にいいことでは
ないという話にもなりますが・・・（苦笑）
そんな具合で微妙な感じが続いていた私なのですが、昨日は久しぶりに明るいニュースが
飛び込んでまいりました。
冒頭でも書きましたが、東京６棟目で１万円の家賃アップ交渉が成立したのです。
わーい。
東京６棟目は２部屋×２棟の４部屋で構成されるリノベ物件です。珍しく、出来あいの
リノベ物件を購入しました。普段はいつもの工務店さんでリノベして貰うんですけど
売主さんが不動産屋さんで、リノベ済での引渡というパターンになりました。
３５平米前後のお部屋が２つと、２０平米強のお部屋が２つ。入れ替わりが激しいのは
２０平米強のお部屋です。こちらは頻繁に入れ替わるため、コロナ禍ではきっちりと
家賃が下がり、最近は持ち直してまた家賃が上がっています。他方、３５平米前後の
お部屋はほとんど入れ替わりがありません。
大きなお部屋の方は、２部屋とも契約は平成の時代です。平成３０年と平成３１年。
平成３１年は令和元年とほぼ同義ではあるのですが、いずれにしても８年以上お住まいと
いうことになります。単身物件としては長いですね。
コロナ禍においては、家賃相場が落ち込んでも関係なく埋まっていて助かったのですが
コロナ禍が終わって家賃上昇期に入っている今となっては、もうちょっと家賃が取れても
いいんじゃないの？という物足りない印象にはなってきておりました。
家賃相場が上がっているから上げたいというのはあくまで副次的な理由です。
賃貸経営にかかる経費全般が上がってしまっていること。それが一番の理由です。
火災保険は倍以上に上がり、リフォーム代も上がっています。固定資産税も上がるし
消費税も上がりました（家賃は非課税なので単純に経費が２％増えただけです）。
他にも光熱費など細かいところでいろいろと上がっており、このまま放置していると
将来的には適切な管理をするための原資すらなくなってしまうかもしれません。
なので、入居者様には申し訳ないのですが、家賃の値上げは必要なのです。
管理会社さんに相談して、広いお部屋の２部屋に関しては家賃を上げさせてほしい旨を
相談していただくよう、９月末くらいにお願いをしました。
あれから４ヶ月くらいが経過。そういえばどうなったかなあという状態だったのですが
昨日管理会社さんより連絡があり、片方のお部屋で家賃１００００円アップに合意を
していただけたとのこと。おー、素晴らしい！久しぶりの朗報に心躍りました。
管理会社さんに感謝しつつ、それで進めてくださいと回答しました。
思わず条件反射でお願いしますと言ってしまいましたが、果たして相場と比べて
どうなんだろう？そんなことを思って、生成ＡＩさんに家賃相場を確認したところ
プラス３万くらいいけんじゃね？というご意見。むむむ、ちょっと早まったか？
まあでもしょうがないかなあ。一気に家賃をドバっと上げるとなると、入居者様にも
苦しい思いをさせてしまうかなあと思いますしね。
ということで、久しぶりに嬉しい話題が届いて、これまでのささくれだった心が
少しだけほんわかしたのでした。引き続き、ほんわかする話題をお待ちしています！
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