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東京１２棟目の家賃を変更することにしました。変更後の家賃は２０００円下げます。
それでも前の家賃よりは少し上がりますので、この辺が妥協のしどころですね。
ここにきて、賃貸の方がちょっと動いてきています。いい方にも悪い方にもですけど。
３日前のブログに書いた時に比べて、状況が目まぐるしく変わってきております。
札幌６棟目１室、札幌１２棟目（キャンセル）、札幌１３棟目１室（家賃下げた）
東京８棟目１室、東京１２棟目１室（家賃下げた）、東京１７棟目１室（１室申込あり）、
仙台１棟目１室
富山１棟目１室（退去予告貰ってしまった）
合計８室（賃貸利用１０２室中９４室稼働：稼働率９２．２％）（１室空室増えた）
ブログネタにしてない富山１棟目については、また後日ネタにさせていただきます。
とりあえず今日は、もう１つ報告していない東京１２棟目の家賃変更について
触れておきたいと思います。
東京１２棟目の家賃がちょっと高いのでは、という話は以前よりくすぶっておりました。
似たような広さの東京１４棟目と比較してもやや割高感があるなあと思ってました。
賃料を決めたタイミングとか、前回の賃料がどうだったとか、その辺の違いもありまして
ちょっと割高な状態になってしまった次第です。
少しチャレンジ家賃で攻めてみよう、という志向だったのもあると思います。
ちなみにGoogleのＡＩであるGeminiさんにこの物件の賃料を聞いてみましたところ、
私が出している家賃よりもだいぶ高い評価額が出てきました。ＡＩの家賃査定の精度は
比較的高いと思っていますが、個別に見るとまだまだなところはありそうです。
ちなみに実際の募集家賃が評価よりかなり低いのに全然決まらないんですよということを
ＡＩに伝えて、そのまま壁打ちを続けましたところ
・１フロア１室という魅力を伝えきれていないのではないか
・陽当たりが悪いことが敬遠されている理由なのではないか
・募集サイトの写真のクオリティに問題はないか
・初期費用が高いのではないか
・収納が足りていないのではないか
・家賃を下げる前にフリーレントをつけてみてはどうか
といったアドバイスをして貰いました。なるほど、確かに収納はちょっと小さいので
充分とは言えないですし、１階で陽当たりは少し悪いかなという感覚はあります。
募集サイトの写真も普通でしたし、１階１室のみという構造的に騒音問題が起こりにくい
環境であることをよりＰＲしてもいいなと思いました。参考になりました。
ＡＩの話はこの辺にして、本筋に戻りましょう。
ライバルとなりそうな東京１４棟目には申込が入っているので、比較対象がいなくなり
少し引きが良くなったかな？と思って様子を見ておりました。
先日、管理会社さんにあの物件の状況どうなりましたかと確認してみたのですが・・・
反響は１週間に５件〜１０件程度あるようですが、直近の週は２件と少なめだった、
とのことです。反響の中に内見が含まれるかは管理会社さんからは明示されていませんが
あまり反響が多いとは言い難いようです。
管理会社さんからは、２０００円家賃を下げて、礼金もゼロにしてみてはどうか、
というご提案をいただきました。競合物件と比較して検討した結果とのことです。
築浅で２０平米前後の物件よりは安いけど、１５平米とかのワンルームがより安い
お値段で出てきているので、その間で埋没してしまっている可能性があるようです。
別に今の家賃が高すぎるということはないと思う、というのが管理会社さんの
見立てでした。ただ、早めに決めるなら、周りの物件に合わせて礼金をゼロにして
家賃も少し減らしてみては、という感じです。
家賃を落としても、前回の募集家賃よりは若干高い金額になっておりますので、
まあ今回はこの辺で妥協してもいいかなあという気持ちにはなっております。
稼働率が９０％前半なので、できるだけ稼働率を高めたい気持ちがあります。
ということで、管理会社さんのご提案通りに家賃と初期費用を下げることにしました。
その上で、ＡＩの言っている差別化様子をはっきりさせるＰＲを入れて貰うように
お願いをしました。１フロア１室という点をより強調してください、としています。
これでスパッと決まってくれればいいんですけどねー。期待したいと思います！
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