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仙台１棟目の元オーナーズルームで民泊をやるか悩んでおりましたが、地元の方に
相談した結果、自分ではやらずに民泊をしたい人に貸すことにしました。
仙台１棟目。これもいつの間にか古株物件になっておりました。一番古いのが東京１棟目
次が東京２棟目と同じくらいで仙台１棟目のはずです。２０１２年購入なので、もう既に
１３年が経過したことになります。時が経つのは早いですね。
仙台１棟目は１５年融資で借りているので、もうちょっとしたら完済になります。
小さな物件ですが、立地がいいので将来的に建て替えをしたいと思っていましたが
どうも今の法令で建築すると、床面積がかなり減ってしまうらしいです・・・。
このまま持ち続けて、隣が売りに出た時に一体開発するのかなー。
どうするべきなのか、私の中ではまだ解がない状態です。
立地はいい物件なので、賃貸需要がなくなることはないでしょう。
現に、２０平米ない小さい部屋で、かつ室内洗濯機置場もない物件なのですが、
それでも問題なく入居付けができております。普通だったら避けられる物件なのに
結構頑張ってるよね、というのが私の抱いている感想です。やっぱり立地なのでしょう。
不動産は立地を買うのが大事ってことですね。
（昔は立地重視で買っても利回りそこそこ取れたよなあ・・・と遠い目になる私）
このゴールデンウィークはいろいろと事務作業をやりました。だいぶ進んだと思います。
あとは仙台関係のお仕事もかなりやれました。そのうちの一つが、今回書こうとしてる
仙台１棟目の空室で民泊をやるかやらないか、みたいな話です。
購入する前はオーナーさんがお住まいになっていた１００平米超のお部屋があります。
購入した後は賃貸に出し、企業の寮として借りていただいておりました。
しかしそちらのお店が仙台から撤退となったために寮も不要となり解約に。
一般的な賃貸のボリュームゾーンからはだいぶ外れる広さと価格帯のため、
募集は苦戦が予想されておりました。
仙台に行った際にコストダウンをしたことをブログに書きました。
この話をＳＮＳに書いたところ、民泊をやる前提で借りたいとか、民泊に関して
運営代行をやっている会社さんを知っているとか、いろいろな情報を得ることが
できました。何事もとりあえず発信してみるものですね。反応していただいた皆様に
深く感謝申し上げます。
この部屋に関して考えていた選択肢は
１．自分で民泊をやる
２．誰かに民泊向けの高い家賃で貸す
３．普通の賃貸物件として貸す
の３つでした。
１を考えようとした時に、実際に周りで仙台で民泊をしている人がいないため
稼働率がどうなのかとかを判断することができないという問題がありました。
これに対して、ＳＮＳでつながっている方から、仙台で民泊の運営代行をやっている
会社さんを知っているということでご紹介をいただくことができました。
早速コンタクトを取りいろいろと話をさせていただきました。
一般的な話として、仙台の民泊派「週末は埋まる」が「平日は微妙」なのだそうです。
東京みたいに９割とか稼働することはまずないし、滞在も１週間などの長さではなく
せいぜい２〜３日がいいところだとのことでした。７割稼働すれば上出来なのかなと
私自身は認識した次第です。
そんな感じなので、旅館業をコストをかけて取得しなくても、民泊で１８０日回せば
充分じゃないか、というのが運営代行業者さんのご提案内容でした。
６人〜１０人くらいＯＫにして、一泊５万とかで貸すようなプランで考えた場合に、
稼働率５０％で考えると５万×１５日＝７５万となります。経費率５０％で試算すると
３７．５万が手元に残る計算です。
賃貸で貸した場合が１５万と想定しているので、２．５倍くらいですね。
まあ悪い数字ではないのですが、手間暇かけて民泊をやるなら家賃の３倍くらいは
儲けを出したい気持ちがあります。微妙にそこには届かないなあ・・・。
運営代行業者さんも、商売っ気を出すならここで是非やりましょうと言うべきなのだと
思いますが・・・と前置きしつつ、すごくいい数字というわけでもないので、無理して
やらなくてもいいんじゃないか、民泊をやりたい人に貸してもいいと思う、と言って
くださいました。誠実な業者さんですね。仙台人らしい人の好さです。
ということで、１のルートは私の中では微妙だという結論になりました。
さて、ＳＮＳでご連絡をいただいた内容は他にもあります。
お友達の投資家さんで民泊もやってる積極的な方がいらっしゃいます。
その方が、よかったらその部屋を貸してくれないかと申し出てくださったのです。
ご夫婦で投資に取り組まれているのですが、どちらかの実家が仙台にあるので
帰省した時の宿泊先を兼ねて民泊をしたいというお話でした。
賃料も私が想定している割増金額で問題ないとのことです。
いい話だと思いつつ、ちょっと気になったのは元付になってくれている業者さんのこと。
仙台１棟目は自主管理なのですが、仙台２棟目でお世話になっていた業者さんが
独立されて、業容拡大のために仙台１棟目を専任で募集させてほしいような話を
いただいていたのでした。それなのに、そこを抜いて取引を個人間で進めるのは
どうなんだろう・・・というのがありました。
これについては、その業者さんに賃貸借契約に関する取りまとめに入ってもらうのが
いいんじゃないかと考えました。確認したところ、宅建業の会社ではないので
仲介手数料は取らないが、保証会社や保険といったところや契約事務手数料などで
会社に売上を立てることはできそうです。
義母が管理する物件なので、あまりイレギュラーなことをやって混乱させるのも
得策ではないので、その意味からも間に入っていただくのはいいことかなと思いました。
借りたいと言ってくださっている方にもその旨ご提案。ご快諾いただきましたので、
元付業者さんに友人の投資家さんをご紹介し、手続きを進めていただくことにしました。
今週内見していただき、問題がなければお申込になるはず。
ということで、申込に至ることを期待しております。
何の気なしにＳＮＳに投稿しただけで、いろいろと事態が動いてくれてありがたいです。
今後も発信はきちんとやっていこうと思います。
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