現在１１位です。本日夜遅くに東京に戻る予定です。そして明日は朝から出張。
応援クリックよろしくお願いします→
東京３棟目、追加でフリーレントを提示することにしました。本当は家賃を下げた方が
いいのでしょうけど、売却も控えているので家賃はできるだけ落としたくないです。
東京３棟目は以前は空いたらすぐ決まる優良物件でした。３０平米程度の１ＬＤＫや
１Ｒでお手頃価格なものがあまりなかったためではないかと考えられます。
しかし、時代が進み、新築ＲＣも結構出来てしまいました。新築ＲＣが供給過剰で
家賃を下げると、どうしても東京３棟目にも影響が出てしまうものと考えられます。
恐らくそういった要因で、今回なかなか決まらないという状況になっているのでしょう。
東京３棟目の空室は１Ｒの間取りの方です。１Ｒというのが検索で引っかかりにくく
ややハンディになっているのだろうと思ってはいますが、それでも内見はちらちらと
あるようですから、めちゃめちゃ相場を外した家賃設定というわけではないと
考えられます。ただ、割安感があるわけでもなく、今のところ成約に至っておりません。
テコ入れが必要だとは思うのですが、こちら満室になり次第売却活動を再開する予定も
ありますので、あまりホイホイと家賃を下げたくないなあ・・・と考えています。
売却するときの価格は家賃収入が高ければ高いほど良いですから。
家賃を２０００円下げると、年間２４０００円のマイナスが発生します。
利回り１０％で売れると仮定した場合、売却価格に２４万円の差がでます。
利回り８％で売れるなら、さらに差は大きくなって３０万円の差が出ます。
空室損が２４万を超えるとあまり意味はなくなりますが、そこまでいかないなら
家賃は下げない方が良い、ということとなります。
こうやって数字で見ると、やっぱり売却価格を考えると家賃は下げない方がいいよねと
思うのですが、その反面個人で持ってる物件なので、高く売れても絶対に２０％の
税金はかかってしまうので・・・そこまで含めて考えたら、どっちの方がいいのかは
何とも言えないのかもしれませんね。早めに埋めて賃料収入を適切な経費処理で
最大化する方が、実は有利だったりするのかもしれません。難しい。
まあそんな余談は置いておいて、東京３棟目は今のところは売却時の収入を最大化すべく
退去された方の家賃より少し高めに募集をかけております。そのせいもあってか、
今のところまで内見はあれど成約にならずの状態が続いています。
先日も内見があったそうなのですが、結局進展がないまま立ち消えになったようです。
１階からの騒音を気にされていたようですので、そもそも木造物件という選択自体が
あまりマッチしていなかったのだろうというのが管理会社さんの見立てでした。
次に内見が予定されているのは片言の日本語しか話せない外国の方だそうです。
その片言を聞き取った結果、古民家に住みたい願望があるようだとのお話でした。
うち、バリバリにリノベしちゃってるので、古民家感ゼロですぜ・・・（汗）
なので、これもあまり大きな期待はできないだろうと思っています。
管理会社さんとは、賃料設定をどうするかという話を少ししております。
例えば、今回の片言の外国籍の方の内見の時、あと一押しでいけそうであれば
賃料の引き下げも検討してほしい、あるいは１２月末までに申込した場合は
数千円の賃料値引をＯＫする、などの案を提示してくださいました。
賃料値引に関しては前述のとおり売却額に影響してくると考えているので、広く告知する
キャンペーンであればフリーレントが望ましい、ということは回答しております。
その上で、今回内見する方があと少し賃料が下がれば・・・みたいな話になるのであれば
そこは家賃の値引も柔軟に考慮する、ということでお伝えしました。
賃料設定って難しいですねえ。そりゃガンガン下げれば決まるのでしょうけれども、
それをやりすぎると地域の賃料相場を破壊しかねません。それは巡り巡って自分の首を
絞めることでしょう。そういうのは良くないので、バランスをとった戦略が必要です。
私の場合、賃料維持バイアスが強めにかかっているようで、あまり賃料を下げずに
初期費用などでその分対応しようとする傾向にあります。自身の傾向を理解し、
本当にそれでいいのか自問自答しないといけないですね。できてませんけど。
目下、東京においては東京３棟目が比較的長期間空室なので、ここを埋めることに
しっかり注力していきたいと思います。その次が東京６棟目だな。
ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには
お帰りの前にこちらをクリックですよ！→
最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。
↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓
お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。
