現在２６位です。ポケモン散歩してる人の人数が多くてびっくり。
応援クリックよろしくお願いします→
「おれ、この物件を買って手取りのキャッシュフローが月１００万を超えたら、
サラリーマンをリタイヤするんだ・・・」
そんな死亡フラグバリバリの発言をしている人はいないと思いますが、実際問題として
キャッシュフローがいくらあれば安全に辞められるのでしょうか。
以下、個人事業主の場合を想定します。
キャッシュフローの計算自体はそれほど難しくありません。家賃と物件に関係する経費を
ピックアップして、足し引きしていけば自ずと算出されます。ただこれはあくまで、
税引前キャッシュフローであり、ここから税金を考慮しないといけません。
確定申告所でどこに税額を落とすかによると思いますが、所定の税率から算出した税金を
納めた後の金額が、はじめて自由に使えるキャッシュフローとなります。
例えば税引前キャッシュフローが１２００万あったとします。確定申告上の所得を仮に
８００万とした場合、税率は８００万×２３％＝１８４万となります。１２００万から
１８４万を引いて、８１６万が税引後キャッシュフローとなります。
そしてここに、国民年金と国民健康保険がかかってきます。私もここから先はあまり
詳しい分野ではありませんので、いろいろ調べてみました。
すべての自治体に適用できるわけではないのかもしれませんが、国民健康保険の
計算方法についてはこちらのサイトに細かく書かれていましたので、ご参考までに。
国民健康保険の上限金額があるというのは知りませんでした。また、自治体間で金額に
割と大きな差が出ていることもわかります。札幌市とか仙台市とか、けっこう高いです。
もし私がリタイアするとしても、住民票は東京都のままがいいのかも・・・。
以下、ご紹介した計算サイトの計算式に沿って、個人事業主の確定申告の所得金額の
合計が８００万の場合にどうなるかを試算していきます。
所得割額の計算
８００万−３３万＝７６７万（基準金額）
１．基準金額×６．４５％＝４９４７１５
２．基準金額×１．９８％＝１５１８６６
３．基準金額×１．５０％＝１１５０５０
１＋２＋３＝７６１６３１円（所得金額）
均等割額の計算（加入者を仮に４０歳以上の夫婦のみの２名とします）
５．加入者数×３３９００＝６７８００
６．加入者数×１０８００＝２１６００
７．加入者数×１４７００＝２９４００
５＋６＋７＝１１８８００円（均等割額）
所得金額＋均等割額＝８８０４３１円
国民年金については、このような計算サイトがありました。便利ですね！
このページを見る限り、国民年金は収入に関わらず定額のように見えます。そうなの？
私、収入に応じて変わると勘違いしてました（理解が違ったら教えてください）。
厚生年金の方が支払額は多いけど、会社負担分もあるし、将来の支払額は多い。
国民年金は誰でも同一の金額で、支払いも同一（もらう時期が同じなら）。
こんな感じだということと理解しました。
先ほどの確定申告上の年収が８００万とした場合は、１９５１２０円でした。
年収に関わらず、金額は同じということみたいですね。
ここまでの内容を合計しますと・・・
税引前ＣＦ１２００万−所得税・住民税１８４万−国民健康保険８８万−国民年金２０万
その計算結果は９０８万ということになりました。
税引前キャッシュフローが１２００万あっても、諸々計算していくと真のて残りは
９００万くらいになってしまいます。もちろん、この９００万をまるまる個人の生活に
充てていいわけではなく、その中から修繕積立金や突発的な経営リスクに備える引当金を
準備しなくてはなりません。
思ったより安全な水域じゃないよね、というのが個人的な感想です。
もちろん、確定申告上の数字からサラリーマンの所得が抜けますので、所得が８００万に
なるわけないでしょという方もいるかと思います。うまく経費計上して、所得金額自体を
減らしていけば、負担額はより小さくなることでしょう。やりようはいくらでもあると
思っております。ただ、知らなければこんな感じになるのかなというイメージです。
以上、個人事業主の場合の試算でした。
法人で不動産投資をしている場合は、上記とまた勝手が違います。
細かくわからないのが、自分たちで設立した法人で社会保険や厚生年金に加入せざるを
得なくなった場合の計算方法です。
今後、マイナンバーが本格的に運用されると、おそらく社会保険の加入が必須になると
思われますので、その場合の会社負担と自己負担の比率とか、どのくらいの金額増に
なるのかといったところを確認しなくてはならないと思います。
このサイトを見たところ、社会保険には労災保険、雇用保険、健康保険、厚生年金保険の
４種類があるそうです。雇用保険は法人の代表者は加入することができないとのこと。
そして負担額は、会社側も給与所得を得る側も、ざっくり給与の１５％程度ということに
なるみたいです。
時間の都合もあるのでこの辺はまた今度試算してみることにしますが、個人に出す
給与所得と、会社が負担する社会保険なども加味して、手元に残る金額の試算をする
必要があると思います。
今年はこういった社会保険関係の簡単な試算もできるようになりたいと思っていました。
本日のブログネタを書く中で自分自身も勉強になりました。間違い等あれば是非ご指摘を
お願いいたします。
最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。
↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓
お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。
