2021年05月13日

仙台法人の決算は無事に黒字にできました。

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仙台法人の決算結果は黒字でした。そして太陽光発電所を購入したことにより、

消費税還付も発生しております。経営セーフティー共済も使い、節税も行いました。



仙台法人は2月末決算なので、4月末までに決算を確定させて納税する必要があります。

前期は節税をあまりできずにそれなりの額を納税したことを思い出し、今回はもう少し

節税になるような動きを取ろうと決めておりました。



とはいえ、不動産賃貸業でやれることもそんなに多くありません。目立ったものと言えば

経営セーフティー共済への加入でしょうか。節税を考えると真っ先に顧問税理士の先生に

勧められるやつです。



東京法人は売却益のことを考えて加入しておりましたが、恒常的な売上や税額は

明らかに仙台法人の方が上です。入らない理由がありません。むしろなぜ今まで

入っていなかったのか、という感じです。



ということで、2月末に翌期分をまとめて払う手続きを遂行。

今期もおそらく同じことをしなくてはならないでしょう。札幌5棟目の売却益が

入ってくる計算になりますから。



そしてこの処理ですが、以前ブログのコメントで頂戴したご助言をもとにして、

損金ではなく別表4で加算する形にして貰いました。この方が決算書上の見栄えが

良いのです。損金にすると利益が削られているように見えて融資の時不利です。



あとはこまごまとしたことなので割愛。要は、たいしたことはやれていません(笑)



といったところで、今期の利益は前期と比べて少し減りました。賃貸収入は増えましたが

節税を意識したことで経費も増えたので、トータルの利益は昨年より少し減少。

黒字を確保しつつ納税額を少し減らせたのは良いと思います。



それから、こちらは私自身も想定していなかったのですが、低圧太陽光発電所を

購入したことで、消費税還付となりました。



元々、高圧太陽光や民泊を持っていたこともあり、課税売上がけっこうありました。

民泊は完全撤退したので、課税売上減少したからもう還付とか無理だろうと思って

いたのですが、先生が計算したところ、還付できるというお話に。



これにより、今期は納税は均等割りの分だけで、あとは還付という結果になりました。

大変ありがたいです。太陽光買ったのがこんなところで活きてくるとは思わなかった。

嬉しい誤算です。



なお、それゆえに、消費税の計算方式を手間のかかる「個別対応方法」にせざるを得ず

決算料を少し上乗せさせてください、という依頼もありました。もちろんOKです。

こちらはそれ以上のメリットを得られているわけですから。



というわけで、昨年までは東京法人とか個人ばっかり見てて、仙台法人の決算を真剣に

考えることができていなかったのですが、今回はそこそこ考えてそこそこの数字に

落とすことができたと思います。来年もこんな感じでちゃんと考えようっと。



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posted by ひろ* at 07:53 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年05月12日

東京8棟目になじみの業者さんから問い合わせがありました。

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東京8棟目に内覧が入ることになりました。お友達の業者さんで、ペット多頭飼いという

コンセプトに対していろいろな助言をしてくださった業者さんです。決まるといいな。



現在2室の空室を抱えている東京8棟目。内覧はそこそこありますが、入居申込という

結果が出てこないのでやきもきしております。ただ、ここは「ペット多頭飼い」という

コンセプトがあり、かつ「大家が積極的にコミュニケーションを取る」スタイルですから

焦ってコンセプトから外れる方を無理に入居させても仕方ないだろうと思っています。



先日、大家直接募集のサイトからのご入居が決まり、もうすぐご入居ということに

なっております。これで残りの空室は2部屋。ただ、先日詳細はまだ不明ながらも、

1室退去予告が入ったという話があり、結局空室3部屋に戻りそうです。一進一退。



この物件は、その尖ったコンセプトを武器にして、最終的には空き待ちを作り出すことを

目標にしておりましたが、今のところそれはまだ実現できておりません。SNSとか

うまく使ってあげればいいのではないかと思っていますが、そこは今まさに試行錯誤中。

一番有効なのはTwitterじゃないかと思って、物件用のアカウントを作ったり

しています。ワンコ系アカウントをフォローし、たまにフォローされて、いいねを

つけたりしています。ここからコメントなどでお付き合いを深め、物件に関することを

ワンコ好きな人の間にリツイートして貰える関係を作れれば、というのが先々の

SNS活用に関する目標です。



ホームページも作っていますが、なかなか更新するのも骨が折れます。不動産ブログは

完全に習慣化しているのでいいのですが、物件に関してのホームページにあるブログを

そんなに頻繁に更新する機会があるかと言われると・・・。いや、そこはネタを作って

無理にでも更新しなくちゃいけないんですけどね。それはわかっているのですが・・・。

習慣化されている状況には程遠いです。



さて、この物件のアイディアを出してリフォームを行い、最初の募集をしている頃、

興味を持っていただき様々なアドバイスをしてくださった不動産業者さんがいます。

ご自身でもいくつもコンセプト型賃貸物件をプロデュースされており、その知見から

マイソクの作り方、コンセプトの打ち出し方など勉強をさせていただきました。



この業者さんとお知り合いになれたのも、不動産投資仲間が紹介してくれたからです。

人とのつながりは大事なこと。そしてそのご縁をくださる周囲の皆様に深く感謝。



その業者さんから先日ひょっこりと連絡がありました。

曰く、自社で運営しているサイトで東京8棟目に問い合わせがあったので、空室状況を

教えていただきたい、と。



こちらの業者さんは様々なコンセプト型物件を紹介するサイトを作成されており、

東京8棟目も取材して貰って掲載いただきました。その記事を見た方から問い合わせが

あったということです。おおー、それはなんか確度高そうなので期待が持てます!

きちんとした紹介ページを見て問い合わせてくださっているわけですから、コンセプトは

気に入ってくださっているはず。あとは物件や周辺環境を実際に見ていただいて、

そこが問題なければかなり申込の確率は高くなるのではないかと思っています。



不動産業者さんからは現在の空室状況を確認されましたので、空き部屋はこことここ、

あと無料インターネットを導入したのでそれもPRしておいてください、ということで

依頼をしております。



できることなら私も同席したかったのですが、あいにく都合がつかず・・・。

うまいこと案内・申込をいただければ嬉しいなというところです。祈。



なかなか調子よく空室が埋まってくれず、苦しい展開が続いておりますが、腐らず淡々と

募集活動を続けていきたいと思います。東京8棟目はこういう「横のつながり」とか

「大家直接募集」とかみたいなので決まることも他物件に比べたら多いので、

種まきは大事なんだなと思う次第です。今後も変わった募集をいろいろ試してみて

少しでも成果を積み重ねていければ、と思います。



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2021年05月11日

共用部の契約アンペア数を短期で変えることはできないらしい。

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コストカットして共用部の基本契約を極限まで落としているのですが、一時的に

契約を変えるようなことはできないらしいです。がーん。



以前のブログで、共用部に高圧洗浄をしようとしたら、契約アンペア不足で途中で

進められなくなってしまった話を書きました。業者さんには無駄足を踏ませてしまい

大変申し訳ないことをしたと反省しております・・・。



この反省を活かして、今度は利用する日だけ基本契約を変更する、みたいなことが

できないかと思い、電力会社さんに確認してみました。リフォーム中のお部屋だと

リフォーム中だけ電気の契約をするとかが可能になっているので、それと同じ感覚で

共用部も必要な日だけ契約アンペア数を変更するという形にできないかと思ったのです。



次に東京2棟目に高圧洗浄をかけられる候補日を業者さんと調整して、それが近づいたら

電力会社さんに電話。この日だけ工事をしたいので契約を変更する形で、とお伝えした

ところ・・・



「大変申し訳ありませんが、そのような対応は致しかねます」



的な回答。え、マジで!?ちょっと面喰ってしまいました。



なにゆえにダメなのかをより詳しく聞くと、基本料金というのは長期に利用してもらう

ことを前提にした料金設定であり、短期で変更する想定はないとのことでした。

最低でも1年はその料金で利用してほしいということです。



各居室では、リフォームの時一瞬だけ契約するようなことができるのに、共用部も

リフォームの時一瞬だけ契約を変えることができないというのは辻褄があってないように

感じます。そう言ってみましたが、申し訳ありませんと言われるだけで融通を利かせた

対応はしてくれない模様。



余計なこと言わないで、アンペア変えてくださいって言って、作業終わったらもう一度

アンペア変えてくださいって言ってしまえばよかったのかなあ・・・。いやいや、

そういうのは逆の立場になった時やられたら困るだろうから良くない。



コールセンターの方にそれ以上言っても仕方ないので、じゃあアンペア変えるのは

止めますと言って電話を切りました。



正直、契約を変えたところでそこまで大きなコストアップにはなりませんから、

変えてしまえばよかったのかもしれません。自分の中で納得感がなかったから、

なんとなく突っ張ってしまった、という感じです。



さて、突っ張ったのはいいけど、じゃあどうするのよ?という話です。

管理会社さんに相談して、当日どこかのお部屋から電気を借りることはできないか

相談してみていただきたい、とお願いをしました。テナントさんの中に店舗が

ありますので、そこから借りるのが一番自然かなと思ったためです。

しかし管理会社さんは普通にお住まいの別の部屋からまず聞いてみるとのこと。

水道の絡みとかで管理会社さんには管理会社さんなりのロジックがあったようなので

お任せすることにしました。



第一候補になっている部屋から電気を借りて、清掃作業に支障がないかを事前に

清掃業者さんに確認。問題なさそうでしたので、管理会社さんにて電気を借りる交渉に

入っていただきました。そして管理会社さんが第一候補としていたお部屋で交渉成立。

ありがとうございます。



というわけで、本日改めて高圧洗浄を仕掛けてくることになりました。

共用部階段とかだいぶ汚れていたので、いい感じにきれいになると思います。

テナントリテンションになりますように。



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2021年05月10日

排水口の口径が小さいがためのトラブル。

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東京5棟目で排水口に関するトラブルが発生したとの連絡がありました。

管理会社さんにて現地に急行し、少しだけ事なきを得たとのことです。



東京5棟目。特に何もない無風状態が続く、都内の戸建です。戸建の相場が上がる前に

購入できたので、今思えば安く買えたなあという感じの価格で調達した物件です。

リフォームまで含めた利回りは12.6%くらいですね。最近だと10%にのせるのも

一苦労な案件ばかりなので、この数字は素晴らしいです。

(当時は「ちょっと利回り低いなあ」とか思ってましたけど・・・時代は変わるものだ)



最初にご入居なさったのがアジア系外国人の方。1年くらいで仕事場に近いところに

引っ越すということで退去になりました。きれいに使ってくださってはいたのですが、

最初は「部屋の傾きは直さないでそのまま募集」としたため、内見はあれど決まらない

という状態に陥っておりましたので、原状回復に加えて傾きの補正をする工事を実施。

その結果、次はすんなりと日本人のシングルマザーがご入居なさることになりました。

今もお住まいで、家賃を滞りなく支払っていただけております。ありがたいです。



家の近所なので、たまに遠目に様子を見たりしますが、家の前は自転車やボールが

所狭しと置いてあり、生活感が感じられます。自分の所有する物件で、誰かがこうして

生活しているのを実感すると、ちょっと嬉しくなりますね。

ただ、前面道路は狭い道なので、もうちょっと車の邪魔にならないように自転車や

ボールを置いてくれると、もっと嬉しいんだけど・・・(苦笑)



そんな入居者様も、一度の更新を経て丸三年が経過しようとしています。

こうして安定してお住まいになっていただけることに感謝しなくてはなりません。

ありがとうございます。



そんな東京5棟目で、先日ちょっとした設備トラブルがありました。

管理会社さんからの連絡によれば、洗濯機の排水口から水が漏れて近隣から苦情が

入ってしまったという連絡を入居者様から受けたとのことです。



東京5棟目は室内に洗濯機置場があるのですが、そこから地中に配管は落ちておらず

コンクリで軽く囲ってあり、排水口がある地面に水が落ちます。そこから排水口に

洗濯機の排水が流れていく仕組みです。



イメージ写真

雰囲気としてはこんな感じですね。



ここに流れた水が、排水口に流れずにあふれてしまい、近隣の方の敷地に排水が到達。

それによって、近隣の方からご指摘を受けたということのようです。



管理会社さんが一報を受けて現地で確認したところ、排水の量に対して排水管の

口径が小さく、加えて目皿があることで排水のスピードが追い付かずにあふれてしまって

いるようだ、とのことでした。



目皿を外して排水のスピードを上げることで対応としたとのことです。



最初、この話を聞いた時、外の排水溝と言われたので「あれ?洗濯機置場は室内だった

はずなんだけど・・・」と混乱しました。でもどうやら、室内洗濯機置場から外部の

排水口に水を出しているだけだったようです。たぶん、昔は洗濯機置場が外だったのを

室内に新規設置したので、コストダウンの結果こんな中途半端な仕様になっていたので

あろうと推察されます。古い物件をリフォームして延命しながら扱うと、こういう

ちぐはぐな仕様になることはままありますよねえ。



一番心配なのは、現代の洗濯機は水量が多くなっており、昔の洗濯機の排水口だと

流量に対して小さく、目皿を外してもあふれてしまうというオチにならないか、という

ところですが、おそらく管理会社さんがこれでOKとおっしゃっているので、そこまで

確認しての対応なのかなと想像します。



もしこれでもあふれるとなったら・・・排水管の口径を大きくする工事になるのか?

うー、それはお金かかりそうだからできれば避けたいところです。今回の対応で

うまく解決してくれることを祈るばかり。



こんな小さなトラブルはたまにありますが、おおむね無風で推移する東京5棟目。

家からも近く、優良物件と思います。今後もぜひそのままでお願いしたいところ。



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2021年05月09日

都市ガス→プロパンガスへの切り替え、ようやく着地点が見えてきた。

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仙台2棟目のプロパンガスへの交換の件、少し進展ありました。具体的な条件が

出てきて、一部の部屋で抱えていた問題もクリアできそうな見込みが立ってきました。



プロパンガスへの切り替え案件。築43年もののRCとなると、配管の事故が

いつ起こってもおかしくないです。これを避けるためには配管の刷新が必要です。

ただ、RCだと配管を変えるにもコンクリをハツって作業する必要があるかもしれず、

費用面でかなりの負担になることが想定されます。



なので、その部分をできるだけコストをかけずに対応しようとした場合、都市ガスから

プロパンガスに切り替える手法が候補として挙がります。ガス代は上がってしまうので

そこはデメリットなのですが、別物件で同じことをした際には、既存入居者様については

ガス会社さんの企業努力で都市ガス同等価格にしていただいたことがあります。

それと同じ対応をいただければ、少なくとも既存の方にはご迷惑はかけなくて済むはず。



配管の刷新、あわよくば浴槽の刷新も狙っての依頼でしたが、すんなりとは進んで

くれませんでした。



最初に躓いた問題は、一部の部屋に給湯器が設置できないという問題です。

ガス会社さんに見てもらったところ、一部のお部屋だけは足場を設置しないと

設置できない箇所に給湯器を設置せざるを得ないから、切り替え自体が不可という

形になりかねない状況がありました。



ここは窓口になってくださっている仲介業者さんがいろいろと対応をしてくださり、

また、関係者が現地確認した際に「この吊り戸棚を外して設置してもいいのでは」という

アイディアが出たこともあり、最終候補に残った業者さんに関しては何とか設置ができる

方向で動いていただいてます。室内に給湯器を配置することに関しては、本部の許可が

必要という業者さんも一部には残っているので、そこを考慮すると完全にクリアできたか

まだ微妙なところですが・・・。



そして今回候補に残っているガス会社さんが出してくださった条件が以下でした。

・配管、ガス給湯器、エアコン貸与(ガス会社さん責任でメンテナンス)

・入居中の部屋に限りガスコンロ貸与

・入居中の部屋に限り都市ガス料金、それ以外は標準料金



有償として出てきたのは以下です。

・給湯器の追い炊きへの変更

・バランス釜のお風呂の給湯タイプへの変更

・台所の電気温水器を給湯器から接続に変更

・モニター付きドアフォンへの変更

・シャワー暖房付き便座への変更



仲介業者さんがエアコンは絶対入れたいと思って交渉してくださったようです。

確かにエアコンが古いと微妙だし、メンテナンスも必要になるでしょうから、

そこをガス会社さんが持ってくれるのはありがたいです。

懸案の配管も刷新できるので、悪くないです。



有償分に関しては、仙台2棟目のグレードを考えれば不要なものがほとんどでしょう。

家賃も安い物件なので、TVドアホン、ウォシュレット、追い炊きは不要とします。



バランス釜を給湯タイプに変更する工事はやむを得ないと思います。3部屋で50万。

安い金額ではないですが、ここは大家負担で進めるつもりです。



問題が電気温水器です。現在の構成が、台所は電気温水器で給湯、お風呂は都市ガスで

給湯という形になっています。プロパンガスへの変更で、お風呂はプロパンガスの

給湯器でお湯が出るようになりますが、給湯は電気温水器のままという想定のようです。

これをプロパンガスの給湯器からお湯を出すようにする工事が意外と高く、全部屋に

対して施工すると、余裕で150万オーバーになります。



打ち合わせの結果、ここについては「電気温水器のまま当面は運用」「入退去の

タイミングで別途工事する」という方向かな、という話をしました。確かにちょっと

不便ですが、致命的ではありません。お湯は出ますから。電気温水器だから嫌ですと

入居付にマイナスになることはないでしょう。



・・・それから数日後、ガス会社さんを探してくれている仲介業者さんから連絡が

ありました。前回打ち合わせで懸念していた電気温水器の件について、業者さんに

電気温水器も貸与にできないかと交渉をしている、ということです。なるほど!

それは確かにナイスアイディアです。実現するなら、こちらとしてもすっきりと

これでいきましょうという話ができると思います。話が通るといいな。



なんとなく着地点が見えてきたかなという感じがするガス会社さんの切り替え作業。

義母の意見も聞きながら、最終結論を近々出せるようにしたいと思います。



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posted by ひろ* at 12:04 | Comment(0) | 仙台2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする