不動産投資 問わず語り

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一昨日書いた大規模修繕の話で最後に記した入居者様の看板の件、施工業者さんが

超速攻で直してくださいました。素早い対応にめちゃめちゃ感謝です！



結局まだ大規模修繕の結果を見に行けてない私・・・。一昨日、昨日はテレワークで

会社が終わった後反対サイドに用事があったのでそこまでは行ったものの、東京２棟目の

ある方には迎えずじまい。今日もしくは明日の会社の帰りに見てこないと、そのまま

海外に出かけてしまうので、確認に行くのがすごく後になってしまいます。

できればそれは避けたいところ・・・。暗い時間に見るのはどうかと思いますけど、

行けるときに行かないと。条件とか気にしてる場合じゃないわ。



こちらの物件、買った当時は「利回り１０％とか大丈夫なのか・・・？：と不安を

抱えておりましたが、その後の不動産市況の伸びがそんな不安を帳消しにして

くれました。家賃は高くなるし、売買価格も高くなるし。何を心配していたのかと

いうくらいに安心できる物件になりました。



入居付けも順調ですし、既存の方が退去しないので入れ替わりも少ないです。

むしろ家賃が安い人は入れ替わってもいいと思うくらいの贅沢な気持ちすら

あるくらいです。家賃が安いので利回りが伸びないし、割安になってしまって

いるので退去もしない、という感じになっているように思います。

ありがたいような困ったような（嬉しい悲鳴）



そして、今仮にこの物件を売ったとしたら、相当儲けが出るであろうと思われるのも

嬉しいところです。実際、買い手には困らないであろうと推察されます。立地は

いいところですので。地上げ屋さんやブツ上げ屋さんも頻繁にやってきます。



ただ、今のところ地上げが成功する雰囲気はありません。隣の人が売る気がないようで

いつもそこで話が終わっています。あそこが代替わりしない限りは、地上げはきっと

成立しないだろうなあ。



地上げがどうこうとかいう夢や妄想を語る前に、今いる入居者様が漏水で苦労されて

いらっしゃるので、それを直さなくてはということで、重い腰を上げて大規模修繕を

実施しました。前回やってから１０年経過したので、今なら実施してもいいだろうと。

１０年以内に２度目というのは避けたかったので、粘って１０年まで引っ張りました。

１０年ひと昔というくらいなので、１０年経っていれば気持ち的にもやむなしという

感覚になるので、実施するなら今このタイミングかな、と。



そして無事に工事が終わって足場がとれたのですが、足場がとれた際にテナントさんから

看板の文字が取れてしまったという報告を管理会社さん経由でいただき、施工業者さんに

有償でも構わないので対応してほしいとお伝えしたのでした。

ここまでが一昨日のブログの話です。



業者さんに報告したところすぐに監督と話をしてくださったようで、文字を直す工事を

実施いただけるということになりました。そしてそこから２日後、社長から修繕が

終わった旨のご連絡をいただくことができました。はやっ！報告写真も拝見しましたが

バッチリでした。超迅速なフォローで本当に助かりました。



管理会社さんにも報告をさせていただき、これで本件対応は完了です。よかった。



これでまた１０年〜１５年は安心して建物を使えるようになりました。

次の大規模修繕はもうないだろうなー。自分で建て替えるか地上げ屋さんが周囲を

まとめて再開発するかのどちらかになるでしょう。それまでしっかりと稼いで

いただきたいと思います。



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ようやくメインバンクさんが本格的に動き始めたようです。買付を入れてた借地物件の

事業計画書など必要な書類を出してくださいという連絡をいただくことができました。



かれこれ会話し始めてから２ヶ月以上が経過、買付が通ってから１ヶ月半くらいが

経過するのに、未だ融資が確定していない東京の借地案件。借地の収益に融資つけるのは

ハードルが高い話なので、メインバンクさん一本足打法になりがちなのですが、今回は

そのメインバンクさんが別件融資でアップアップ状態になっているため、相談ができる

タイミングがかなり後になってしまうということでした。なので、久しぶりに他行さんで

並行して融資相談をしていますが、やっぱり渋いですねー。しょうがないんですけど。



とりあえず、ここまでの分の過去ブログのリンク先をまとめましたので、ご参照を

いただければと思います。



その１

その２

その３

その４

その５



さて、サブバンクさんに関しては３つほどご相談をしております。うち２つは

既にＮＧの回答が出ています。１行はプロパーでやれず保証協会さんなどを活用する

スタイルになってしまったため、十分な融資期間が確保できませんでした。

もう１行は道路付けの悪さがネックになったという話をされておりました。



現在、あと１行打診をかけております。こちらは事前に資料を送って、金曜にでも

直接お会いして会話してこようと思っています。借地案件である東京８棟目に

２０年融資をつけてくださった実績はあるので、制度上はやれるはずなのですが

最近の融資動向がいつも渋めなのであまり期待はできないかなあという印象です。

担当の方もお電話でお話をしただけですが、若い方のようでしたので、上層部の方針に

逆らってまで話をまとめられそうな印象もなかったです（汗）



そうなると、やっぱりメインバンクさんが頼みの綱になるわけで・・・。

早く多忙モードが終わって身動きがとれる状態になってほしいです！



仲介ポジションの借地管理人さんにも状況は逐一報告しております。借地の融資は

難しいということをここにきて先方も理解してくださったようで、時間がかかっても

待ちますので頑張ってください、地主さんはトラブルが起こることを懸念しているので

ここまでトラブルがないという実績のある私に売りたいので、というモードに

なってきているようです。私としては大変ありがたいことです。



んで先日、別件でちょっと会話した際に、支店長にほんのりうっすらとプレッシャーは

かけてみたんです。あまり遅くなると、３月末までに足場や解体作業が間に合わなくなり

確認申請など必要になってしまい、収支が合わなくなる可能性がある、と。



来年４月から、大規模なリノベーションにも確認申請が必要になるという話があります。

本当にそうなると、大きなコストアップ要因になってしまいます。今の買付価格だと

事業が成立しなくなる可能性があると思うので、１月末までには何とか決済を

終わらせたいところです。



支店長もその話を聞いて「ようやくうちも落ち着いてきたんで・・・」と仰っており

そろそろ審査もできる状態になってきたのかな、と想像したのでした。あと担保不足は

懸念されるので、（私から軽く振ったのですが）東京１５棟目の掘削承諾書を取得して

くれれば、そこも担保として考えられるので助かる、みたいな亜ｈなしが出てきて

おりました。



この件、東京１５棟目の売買仲介をしてくださった業者さんにお問い合わせしてみた

ところ、時間的に厳しいと思うという話でした。土地家屋調査士さんにお見積を

取ることはできるけど、同じ人に別の案件をお願いしているが半年経ってもまだ

終わっていないので、時間がかかるだろうと思われる、と。このルートは難しいなと

判断したのでした。



その旨支店長に報告したところ、そこは理解したとのことでした。そして事業計画書を

出してほしいというご連絡も。お、ようやく動き始めましたね、本格的に。

年内には方向性がでて年明け決済くらいに調整できればいいのですが。



ということで、今日はこの後出社まで事業計画書の作成に入ろうと思います。

それが理由で、いつもより早起きしてブログを早く書き上げたわけです。



・事業計画書の作成

・メインバンクさんに事業計画書の送付

・サブバンク１さんに物件概要書と事業計画書を送付

・メインバンクさんのところに持っていく東京３棟目の保険証券の準備（質権設定）

・メインバンクさんのところで大家の会の口座の記帳をする準備

・サブバンク２さんに小口資金の融資に必要な資料の準備、送付

・猫の餌やり、洗濯機を回す、皿洗い



これだけやらないとなので、結構忙しいですが・・・頑張ります。



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東京２棟目の大規模修繕が終わりました！結局現場を一度も見に行かないままに

終わってしまいました。そして足場が外れた際にテナントさんからご連絡が・・・。



以前、東京２棟目の大規模修繕をやりますということをブログに書いたことがあります。

その後の続報を全く書いておりませんでしたが、施工業者さんからは１１月くらいに

スタートできるように調整する、というお話をいただいておりました。

管理会社さんにはその旨お伝えして、連携を取っていただくようお伝えしました。。

施工業者さんにも同様に連携を取るようお願いしておきました。



で、１１月になったわけですが、１１月はとにかく東京にいないことが多かったです。

サラリーマンの会社の出張で九州に２回、不動宇山系の出張で石垣島に１回。

月の前半は咳が酷くて家から外に出ることを嫁ちゃんから止められておりました。

（飲み会をキャンセルしてご迷惑をかけてしまった皆様、すみませんでした）

家に元気でいる日が少なかったこともあり、そういう日ができれば家の用事を

優先しておりました。また、サラリーマンの会社も前半の体調不良でテレワークを

多用していたので、後半は出社する日を増やして帳尻を合わせたのでした。



そんないろいろなことが重なり、１１月はあまり活動ができずじまいでした。

ゆえに結果として、大規模修繕がスタートしていることにもあまり意識が向いて

いなかったように思っております。



１１月のある日、そういえば大規模修繕ってスタートしてるのかしらと気になり

管理会社さんに確認を取ったところ、連絡がありスタートしているという話でした。

始まっているならよかった、どこかで現場に行かないとだなあ。そんなことを

思っていたのですが、体調不良や多忙などもあり失念した状態になっておりました。



そして先日いただいたご連絡が「明日大規模修繕が終了します」というお話・・・。

やべ、結局現場に一度も行くことなく大規模修繕が終わってしまった・・・。

さすがにいくら私が丸投げ主義だとはいえ、一度も見に行かないのはいかがなものかと

思ってしまいます。そのくらいの心は残っています（笑）



なんで見に行かなかったんだろうと思って振り返った結果、前述のように多忙と

体調不良が重なってしまったことが原因であったんだな・・・と自分自身の行動に

納得をしたのでした。これは近々見に行ってこないとだなあ。



そんなことを思っていた矢先に、管理会社さんから２点ほど連絡がありました。



まず１件目が、家主滞在型民泊をやっているお部屋の入居者様からでした。

曰く、今回の大規模修繕でカビや水の染みこみがなくなるのであれば、今カビが

生えてきている壁紙も貼りかえて貰えないか、とのことです。



・・・なんかむしろそんな状態で住まわせてしまっていてごめんなさい（汗）

我慢強い入居者様が多くて恐縮しております。速やかに貼替の方向で管理会社さんに

依頼をさせていただきました。



もう１件のご連絡が、テナントさんからのご相談でした。大規模修繕が終わって

足場がとれた状態で確認した際に、店舗の看板が一部欠損していたとのことです。

足場をかける前はそうなっておらず、足場が取れたらそうなったいたとのことでした。



状況証拠でしかないという話はありますが、大規模修繕が全く影響していないとも

言いづらいなと判断。仮に施工業者さんが対応できないなら自腹で対応しようと思いつつ

まずは施工業者さんにご相談した結果、修復対応していただけるとのことでした。

ありがたい！



ということで、これらの対応が済んで、かつ私が現場の確認を終わらせられれば

大規模修繕は完了になります。あとは支払ですが、大規模修繕に対して融資したいと

言ってくださっている金融機関さんがいらっしゃいますので、そちらの会話が

済んでからの支払ということでお願いをさせていただきました。



とりあえずこれで安心してあと１５年使い倒すことができます！よかったです。



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東京１５棟目の民泊で乾燥機の調子が悪いという話があり、修理業者さんをお呼びして

昨日直して貰いました。直ってよかったけど、時間がかかったのでヒヤヒヤものでした。



東京１３棟目と東京１５棟目の２棟で民泊（無人ホテル）を運営しております。

あがりはそこそこ悪くなく、今後もいいものがあれば増やしてもいいなという気持ちに

なるくらいには儲けが出ています。でも、備品の故障とかその辺の対応が超絶めんどいと

思っているので、あまり大量に増やしたいとは思っておりません。



備品故障の例として、以前のブログにめんどくさいなあと思うことを書かせて

いただいておりますので、ご興味があればご一読いただければと思います。



で、この時に書いた乾燥機の修理の対応を昨日やってきました。やってきたと言っても

私は立ち会ってお金を払っただけなんですけどね。偉そうに作業したような雰囲気を

醸し出してみましたが、勿論そんなことできる能力はありません（笑）



今回は購入して１年経過していないので、メーカーさんに修理をお願いしました。

症状としては「稼働時に異音がする」「奥にある網が破れた」の２点となります。



まず、ホテルの予約状況尾横目に見ながら、メーカーさんのサイトで修理の依頼を

できる日を探します。ホテルのチェックアウト日、メーカー修理可能日、私が現地で

立ち会える日を満たす日程を探します。探した結果、昨日がそれを充足することを

確認しました。



事前に運営会社さんにこの日に修理ということで申し込む旨をお伝えし、清掃チームに

情報連携いただくよう依頼。その上で、メーカー修理の予約を実施しました。

訪問時間は当日にならないとわからないとのことでした。１０時〜１７時の間と

いうことでしたので、チェックイン時間の１６時以降にも作業という可能性が

残ります。その旨、運営会社さんにもお伝えして、最悪の場合はゲストとの調整も

お願いしたいということで伝達しました。



当日朝、業者さんからお電話がかかってきまして、訪問時間は１５時〜１７時の間と

いうことになりました。前の修理がどのくらい時間がかかるかによるので、時間も

直前の修理が終わってから、今から行きますという形でしか連絡ができないとのこと。



運営会社さんにそのようにお伝えして、最悪チェックイン後になるかもしれないので

ゲストと調整してくださいとお願いをしました。運営会社さん、ゲストにそのように

メッセージはしてくれたものの、ゲストから返答がないとのことでした・・・。



１５時半頃、現場に到着した旨のご連絡が修理業者さんからありました。

出発時間を知らせる電話もしてくれてたみたいでしたが、私がバタバタしていて

気づいておらず、大変失礼いたしました。鍵の開け方をお伝えして、修理に取り掛かって

いただくよう連絡。私はそこから運営会社さんに業者さんが到着した旨を伝達した上で

チャリに乗って現場に移動。



・・・と、移動前に清掃の方のご報告用ＬＩＮＥグループに本日の清掃の報告が

あがっておりました。ゲストが既に到着して荷物を置いていかれたようです。

ちなみに運営メンバーはこの件把握しておらず・・・（笑）

まあ仕方ないと思います。分業でやらないととても回せないでしょう。



運営チームは、メッセージをゲストに送っているけど回答がなく困っている状態との

ことでしたので、ひとまずゲストは到着してしまっているけど、どこかに出かけて

いるようなので、作業をしている間は戻ってこないでねと連絡するように依頼しました。



現場に到着すると、業者さんがすでに作業に入っております。この時点で１６時。

業者さんに確認すると、いずれも部品交換で直る、網だけ実費が発生する、交換は

あと３０分くらいで終わる、という話でした。１６時半に終われば、その後の予定も

問題なさそうだな・・・うん。



しかし、ここからその想定で逆算して動き始めたのですが、修理が終わらない・・・。

修理自体も結局そこから４５分かかりました。修理が終わったと思ったら、今度は

報告書をシステム入力するのにやたら時間がかかっています。なにをのんびりと

入力してるのかと思ったら、なにやらシステムトラブルが発生していたようで、

修理明細が出ないとか選択肢がないとかいろいろ困っていたみたいです・・・。

こちらも後の予定があるし、ゲストにも戻ってこないでと制限をかけているので、

こちらもかなり困ってます・・・（汗）



運営会社さんやこの後の予定の主催者の方などに連絡を取りつつ待っていると、

ようやく明細書が出る状態になったようです。この時点で１７時を過ぎていました。

運営会社さんに修理完了のご連絡をして、ダッシュで家に戻り次の予定に向かいまして

なんとかギリギリセーフで到着できました・・・。どっと疲れた。



結果オーライではありましたが、あちこちに連絡・調整をしたのでくたびれました。

これだから民泊の運営はめんどくさい（苦笑）



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東京３棟目に他の家に届かせる送電線を張らせてほしいという話が届きました。

空中戦だと何が何だかわかりませんでしたが、写真と図解でなるほどと納得。



ある日、嫁ちゃんから連絡がありました。

「なんか○ー○ン○ウスが訪れてきた」と。

謄本を見せられて金具がどうこう言われたけど全然わからないから対応して、と

先方の電話番号と謄本の写真を送ってきました。



謄本を見ると東京３棟目です。業者さんの名前からすると、建売現場があって

何かしらうちに影響があるのだろうなと言うことは予想がつきました。

しかしそんな現場あったっけ？いまいちピンときません。測量とかではないようなので

隣接地ではないのでしょう。そもそも隣接地が建売になる気配もなかったですし。



いろんなクエスチョンマークが浮かんでいましたが、嫁ちゃんがうちにもう二度と

来ないようにちゃんと対応してとギャーギャーいう姿が目に浮かぶので、こちらから

建売業者さんに電話してみました。



電話で話をしましたが、どうもやっぱりピンときません。現場のイメージが

作れていないことがその原因なのだろうと思っていますが・・・。暗黙知が違いすぎて

話が空中戦になっているような印象が強いです。わからん。全然わからん。

ただ、とりあえずうちの壁面に電線を引っ掛けさせてほしいと言っているのは

わかったので、それは承諾するから仮に売却した時とかにちゃんと引き継げるよう

覚書でもなんでもいいから書類を書いてもらいたいということをお伝えしました。



それから数日。建売業者さんから連絡があり、電力会社さんから現場の説明を

して貰おうと思うので電話番号を教えてもいいかと確認がありました。むしろそれは

ありがたいので是非お願いしますと回答。



その後、電力会社さんからも連絡があり、直接対面で説明しますということで

昨日わざわざ家にきてくださり、ご説明をしてくれました。



この説明でようやくわかりました。何の話だったのかが。







近所の建売現場で電柱を今の場所から敷地内に移設するそうです。

その影響で、東京３棟目のお隣の家にダイレクトに電柱から電線を延ばそうとすると

手前の家が邪魔になって延ばせないので、東京３棟目の壁面を介して電線を延ばしたい、

という話だったとのこと。



東京３棟目に電線を引き込むために元々設置されているフックを使わせて貰って

奥の家に電線を延ばす形をとりたいということでした。なるほどねー。

写真を見せられてようやく理解ができました。言葉だけの情報伝達は難しいです。



元々設置されているフックに相乗りするだけだったら、別に書面も何もいらないので

好きにやっちゃってください、ということで回答をさせていただきました。



空中戦はアカンですねーほんとに。イメージが湧かなさすぎます。

自分の常識は相手の非常識。自戒も込めて。



手短ですが、今日は図を書くのに時間を要したのでさっさと終わりにします（笑）



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