不動産投資 問わず語り

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なにやら義母が物件を見つけてきて買付を入れると言っております。仙台の木造物件で

新築です。場所は悪くないですし、利回りもまあ今どきであれば・・・？という感じ。



先日、あまり成績が芳しくなかった仙台２棟目を売却して、多少身軽になった仙台法人。

義母としては「儲からない」と思っている物件が切り離せて満足しているようです。

手元資金もちょっと増えましたし、属性が悪いとか埋まらないとかで義母が悩むことは

なくなったので、その意味ではよかったのかなと思います。義母にはストレスなく

長生きしていただきたいと思っております。



売却は義母が自分で動いて完了させてきました。ちょこっとアドバイスをしたくらいで

ほとんど義母自身で動いています。私だったらそこでこういう動きはしないだろうなー、

と思うところもなかったわけではないのですが、義母の自主性を尊重しようと思って

あえてコメントはしませんでした。そして最後まで自分で終わらせてくれたので、

私としては売却の実感は全然ありませんでした（笑）



最近ずっと「手元にお金がない」とブーブー言ってたので、これで手元資金も少し増えて

落ち着いてくれるかなと思っています。利回り１５％弱で買ったものを利回り１１％強で

売りましたので、保有中儲かってないと義母が散々文句を言っていたものの、それを

差し引いても十分儲けは出ただろうということで。



そしてこの売却で義母はしばらく落ち着くかなと思ったのですが、不動産屋さんとの

繋がりができてしまったがゆえに、案件の話がそちらから入ってくるようになったようで

この物件を買いたい、という話を私に持ち掛けてきました。おっと、そうきたかー。



今回の仙台２棟目を売却した相手の方は大阪の方と聞いています。それ以上のことは

把握していなかったのですが、どうもその買主さんは業者さんのようで（？）

買主さん→仲介業者さん→義母のルートで情報を持ってきてくれたそうです。



新築案件で、場所は平地。大学需要も見込める場所です。パッと見た感じ、場所は

悪くないように見えます。利回りは６．３％です。６．３％ですかー。うーん。

食指が動かない。しかも木造でしょ？札幌のＲＣだったらまだしもねえ。

木造なんて耐用年数２２年だから融資もよくて２０年でしょ？劣化等級とかとれば

別かもしれませんけど。



義母は取り組みたさそうな雰囲気を出していますが、まずは銀行さんに話を聞いて

融資年数とか頭金とかの想定を把握し、手元資金をどのくらい出す必要があるかとか

整理してみた方がいいと思います、みたいな回答をしました。この時点で私はあまり

この案件に興味なし。



すると義母から、家賃が安すぎるようだから相場の家賃で引き直したら７％まで

利回りは上がるみたいだと仲介業者さんが言っていた、と言うのです。ほー。



それを言われてもうちょっと資料に目を通す気になり、どれどれと見てみました。

１ＬＤＫ３０平米弱の間取りは単身の方には十分かと思います。



家賃相場を見てみましたが、他に新築は見当たらず、築古物件の４平米くらい広い

１ＬＤＫが６０００円くらいうちの物件より高く出ていました。

駅徒歩１０分圏内の新築が他にないなら、家賃を多少上げても確かに客付はできるかも。

ここは第三者の意見を聞いてみたいところです。



でも木造だから融資条件とかねー。そんな気もしたので、その辺の情報を待ったのですが

今どきの融資情勢を私は正直なめておりました・・・。



義母が聞いてきた情報によると、メインバンクさんは３０年融資可能とのことです。

おいおいマジですかいな。あれか、それだけ利回りが下がっているから、そのくらいの

条件にしないと融資もできないってことですか。いやこれ強烈だな・・・。あの銀行さん

割と固いってことで有名だったのに。



そういえば、札幌の仲良くしている業者さんも、今あの銀行さんは確変状態で、

イケイケで融資してくれると言ってました。ビッグウェーブが来てるのかも。



そしてサブバンクさんです。こちらはなんと・・・３０年もしくは３５年で良いと！

しかも３５年の場合は（諸経費全額ではないけど）オーバーローンで検討すると！

３０年でもほぼフルローンで対応するようです。

・・・大丈夫か？逆に不安になってきました（汗）



義母が取り組みたそうな感じをすごく出しているので、その条件でいけるのであれば

ゴーサインを出してもいいのかなと思いました。情報を持ってきてくださった

不動産屋さんが若干あおってる感じもなくはないのですけど、場所が悪くないので

まあ攻めちゃってもいいような気もしてきた次第です。



ということで、義母が買付を出すことになりました。仙台で新築かー。全然考えて

いなかった展開なので、果たしてうまくいくのか。ま、ご縁があれば買えるでしょう。

売却の時の出口が取りにくいかもしれませんが、まあ何とかなるでしょう（楽観主義）

そもそも本当に融資が通るかもわかりませんし。



元銀行員さんが始めた不動産屋さんで売り１件、そして今回の買い１件。

該当の銀行さんとのお取引は結局できませんでしたが、思わぬ副産物でいいことが

あったなという感じです。



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消耗品がどんどん壊れていくのは仕方のないことなのでしょう。東京１３棟目で

ドライヤーが故障したという話で、新しいものを調達してまいりました。



昨今の民泊ブーム。私の中では第二次民泊ブームと勝手に呼んでおります。



第一次民泊ブームはコロナ前の数年間でした。まだ民泊という言葉もなかった時代から

徐々に法整備され、それなりに一般化してきた頃合い。言葉もなかった時代から比べると

爆発的な利益は望めなくなったものの、そこそこの収益を出すことができるように

なった時代でした。



そこからコロナ禍が始まり、民泊は一気に死滅。苦しい時代に入りました。

私自身は転貸でいくつか民泊をやっていたのですが、それらは偶然にもコロナ禍の前に

全部譲渡して一旦フリーのポジションになっていたので、特に被害はありませんでした。

ただ、民泊目的で賃借人さんに貸していた物件はは軒並み退去となり、一気に空室が

１０部屋くらい増えて焦ったことは覚えております。



そんなコロナもなんとか収束し、今はコロナ禍の悲惨な民泊のことなどなかったような

大盛況の民泊需要。今が第二次民泊ブームと私の中では考えております。



私自身は東京１３棟目をオリンピックの瞬間風速の需要を当て込んで民泊として

運用を開始しました。あれはたしか２０２１年だったはずです。しかし、まさかの

無観客開催となってしまい、運営費はかかるけど賃貸に出していた方が儲かるんじゃ

ないかという状態で推移しておりました。



ただ、その間のレビューが効いていたようで、コロナ禍が明けてからは一気に爆発。

がっちりと儲けが出るようになりました。耐え忍んでいた分がここで爆発って感じです。

これに味を占めて東京１５棟目も民泊にしましたが、こちらもいい感じに稼働してます。



ただ、２０２１年から稼働しているということは、もう３年が経過しているということ。

家具・家電類が故障したり劣化したりしてくる時期でもあります。



先日は東京１３棟目でドライヤーの故障があったと運営会社さんからご報告を

いただきました。



運営会社さんはなかなか優秀で、よく使う消耗品は事務所に在庫を置いておいて

故障したという報告がゲストからあれば事務所から補充の品を持参しています。

（この時出張費はかかりますが仕方ない）

そしてホストには同じものを購入して事務所に配送するよう依頼があります。

なるほど、このやり方ならゲストの満足度も高まるし、備品の補充や精算の手間も

省けますね。頭いいなあ。なるほどと膝を打ってしまいました。



今回も仕事中だったのでＬＩＮＥは見てなかったのですが、故障の報告から交換の予告、

交換実施と代替品の事務所への送付などについての一連のＬＩＮＥが届いておりました。

私が自主運営していたら、ゲストの要望にすぐに応えられずに満足度も激落ちになった

ことでしょう。運営会社さんさまさまです。



私みたいに特にこだわりのない人であれば別にいいのですが、このやり方だと、

内装や備品にこだわりを持っている人だと、運営会社さんの標準装備にどんどん

切り替わっていってしまうという難点はあるのかなと思いました。

私は気にしないから全然オッケーですけどね。



今月は楽天のお買い物マラソンが３回もあったので、うまくそれに当て込んで

ポイントバックもきっちりもらいながら購入することができました。よきよき。



民泊は全体的に使い方が荒いのか、家具家電類の故障の話はよく聞こえてきます。

交換には至らないものの、テレビにヒビが入っているとか、乾燥機のフィルターを

取った後ろの網みたいな部分にちょっと穴が開いたとか、自宅で使っていたら

まずありえないようなトラブルの話がちらほらと入ってきます。

だいたいは様子見で済ませていますが、こういった小さな問題の積み重ねにより

経費率が上がっていくのだろうなあと思います。



民泊やるなら収益性大事。そういうことなんだろうなあ。



そんなわけで、面倒ごとも多い民泊ですが、得られる果実もまた大きいので、

今は一つの手段として活用していますというお話でした（？）



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東京１６棟目に早くも入居申込をいただくことができました。外国籍の会社員の方です。

近隣の外国人アレルギーが少し気になりますが、基本ＯＫで進めようと思います。



東京１６棟目は２３区内の借地の狭小戸建です。率先して購入するつもりはそんなに

なかったのですが、指値も通ってリフォーム代込みで表面利回り１０％くらいで

フィニッシュできそうかなといったところだったので、購入に踏み切りました。



５〜１０年後には売却のゴールが見えていることも購入に踏み切った要因の一つです。

隣地が高齢のおじいさんで、いずれは売却になるのは目に見えている状態です。

そうなった時、借地管理人さんとしては逆サイドの隣地の更地と３区画を２区画に

区割りしなおして、戸建の建売業者さんに売却することを考えているそうなのです。



保有中にインカムがある程度稼げて、多少の売却益が出てくれれば、そんなに失敗は

しないだろうと思って購入を決断した次第です。



リフォームはきちんとやろうとしたら１００万オーバーになるところでしたが、

和室→洋室変更を断念、エアコンも給湯器も既存を活用することにしました。

これで工事を６０万円台まで削ることに成功。目標にしていた５０万円台には

届きませんでしたし、エアコンはリモコンが１台分ないとか給湯器も異音がする時が

あるとか死んでたリモコンを中古のリモコンに変えてしのいだとか、いろいろと危うい

ところがある中での話にはなってしまいますが・・・。



家賃に関しては管理会社さんの査定よりも３０００円アップの家賃でスタート。

管理会社さんは責任のないことを言えない立場なので固めの査定をするのは理解して

おります。なので、いつも管理会社さんがおっしゃる家賃のもう少し上を狙って

家賃設定をしております。今回も査定額の３０００円アップで進めることにしました。

引きが悪ければ家賃を下げればいいだけのこと。高い家賃を得ようとするなら、

高い家賃で募集をしないことには始まりません。３０００円高く決まれば、利回りも

表面で１０％に到達しますしね。



リフォームが終わる前から募集だけは開始しておりましたが、問い合わせは結構

あったようです。ただ、その大半が民泊利用可否の問い合わせだったとのこと。

民泊できるなら自分でやってますって（笑）



ただ、そうではなく普通の問い合わせもそれなりの件数あったようですので、

あながち無茶な家賃設定でもないのかなと思った次第でした。

リノベしてるかしてないかの違いはありますが、近隣の東京３棟目よりも家賃は

１割近く安いですからねえ。安くて広いとなれば興味を示す人もいるはずです。

私なんかモロにそのパターンなので、社会人なりたての頃築年数が古いアパートで

広いところに住んでましたから。新しさとかオートロックとかより広さとコスパを

重視する人はいるはず。



そんな私の読みが的中（？）しまして、昨日管理会社さんから入居申込をいただいた旨の

ご連絡を頂戴することができました。思っていた以上に早かったなあというのが

当座の感想です。



お申込をしてくださったのは、アジア系の外国籍の男性です。日本の会社に就職しており

仲介業者さん曰く日本語でのコミュニケーションは可能という報告を受けております。

年収など諸々の条件に問題は特に見受けられず、単純に外国籍であるというところを

どう評価するか、と言うだけみたいです。



普段の私なら問題なくご入居いただくのですが・・・東京１６棟目の借地管理人さんが

近隣クレームを恐れていること、実際に東京３棟目を購入した時に近隣挨拶をした歳

賃貸にすると説明した際に開口一番「外国人は困るのよね」とぶっこんできた方が

いらっしゃることもあり、躊躇してしまいました。



日本語でコミュニケーションが通じて、日本の会社で働いているというところを考慮し

近隣とのトラブル・・・ゴミ出しとか騒音とかでクレームが発生したら、ご退去を

いただかなくてはならない、ということを念入りにお伝えした上でご入居いただくことを

考えようかなと思った次第です。



幸いにして、元々この物件はどこかで取り壊すことが見えているので、定期借家契約で

進める予定でした。クレームがあれば３６４日の定期借家契約なので１年以内に

再契約しないと言う形で出ていっていただくことができます。



万が一近隣の方に何か言われたら、そのように説明して理解を得るって感じかなあ。



管理会社さんとはそんな感じで打ち合わせました。仲介業者さんに上記をお伝えいただき

先方がＯＫしたら本格的に入居に向けて話を進めるイメージです。



管理会社さんに「３０００円アップで決まりましたね」と振ってみたところ、

無責任なことは言えないので固めに提示しますが、今後はもう少し価格設定を

強気にした方がいいかも、みたいな感じで少し反省をされているようでした。

昨今の家賃上昇を加味した数字にしてもいいのかもしれませんね。

管理会社さんがやらずとも、私が加味して強気の家賃に変えちゃいますけど（笑）



というわけで、おそらくこれで東京１６棟目は満室になってくれることでしょう。

ご尽力いただきました管理会社さん、リフォーム対応いただいた施工業者さん、

大変お世話になりました。ありがとうございました！



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金曜日から月曜日まで札幌出張でした。お友達の物件を見たり、お取引先各位との

会食をしたりと有意義に過ごしました。そして胃に負担をかけた出張でした・・・。



今年最後になるかもしれないし、ならないかもしれない札幌出張。

雪が降っている間は機動力が下がるのであまり行きたくないと思うこともあり、

１２月〜３月は出張しないことが多いです。そして１１月は既に予定が詰まっており

行けたとしても１泊２日くらいがいいところ。

もう一度くらい札幌に行っておきたい理由としては、札幌１３棟目のリフォームの

結果を確認しておきたいという気持ちがあるからなのですが・・・弾丸で行くかー？



とまあいきなり次回の出張のことを考え始めてしまいましたが、今はそれよりも

今回の出張の総括ですね。



メインのお仕事としては、札幌１３棟目のテラスハウスのリフォーム進捗状況の確認と

問題点があるならそこの協議といったところでした。



札幌１３棟目の管理会社さん経由で施工業者さんにリフォーム工事を発注しました。

かなり安くやってもらってるので、工事が多少のんびりでも一切文句を言う気は

ありません。安く仕上げるというのはいろいろな不都合を許容して初めて成立します。

安い早い美味いは飲食業界はあるかもしれませんが建設業界にはたぶんありません。



工事を依頼して３週間ちょっとですが、事前に管理会社さんからは「そこまで

進んでないですからね」と念押しはされておりました。大丈夫です。これしか進んで

ないやんけーなんて言うつもりはありません。



現場に行くと、塗装工事が終わったところでした。配管もある程度終わったのかな？

クロスやＣＦが終わってなかったので、大きく変わった印象はありませんでしたが

天井は奇麗になっていたし、建具も塗装されておりました。



建具の色が思ったより赤くなってしまって・・・ということを管理会社さんが

気にしておられましたが、ゆるふわな私はまあいいんじゃないでしょうかと適当な

ことを言ってしまいました。多少建具の色が変でも生活保護の方は気にしないでしょう。



１１月中には完成するということでしたので、現場に行けるとしたらこの辺という日付を

お伝えしておきました。本当に行くかはやや微妙なところですが・・・。



この担当さんとはその後ランチもしまして、諸々の情報交換もさせていただきました。

先日転職したばかりだけど、約束と違うことが多すぎるので再度転職を考えていて

古巣に声をかけて貰っているという話があるとのこと。転職するなら管理もそこに

ついていくことになりますね。続報お待ちしております。



今回はそれ以外だと大家さんのお友達に会うことが多かったです。

タワマンを買ったお友達にタワマンを見せていただいたり、倉庫を建てたお友達の

内覧会があることを別のお友達から教わってお邪魔したり。まったく別方向の

ベクトルでしたが、どちらも刺激のある場でした。最近こういう内覧とかあまり

してなかったので、もっと動かないとだなあと思ったのでした。



あとは関係者との懇親会ですね。ランチからディナーからいろいろとこなしました。

特に札幌９棟目の売却をしてくださった管理会社さんのスタッフの方に対して

感謝の気持ちを込めた懇親会を開催できたのはよかったと思います。

そしてすすきのの夜らしい展開が続いたせいで、お酒で胃が荒れた気がします（苦笑）



そんな状態なのに中華料理とか韓国料理とか辛いものばかり食べてしまい、余計に胃が

おかしくなったような・・・。でも帰宅して体重計に乗っかったところ、思ったほど

太ってなかったのでほっとしました。



札幌はお世話になっている業者さんや大家さん仲間が多く、１回行ったくらいじゃ

とてもじゃないけどお会いしきれないです。お付き合いいただける方がいることに

感謝しつつ、また是非お会いしましょう。



今回の出張でお世話になった皆様、ありがとうございました！



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少し前に書いた東京３棟目、東京１６棟目と同じ地主さんの借地権案件について

３回目の指値で仲介業者さんが売主さんに話を持っていってくれることになりました。



今年は小さい物件を２つほど購入しました。札幌の築古テラスハウスと、東京の

築古狭小戸建です。購入は２棟２室。これに対して、売却したのが札幌９棟目と

仙台２棟目で２棟２７室。差し引き２５室のダウンサイジングとなりました。

返済比率を下げる、債務償還年数を下げる、手元資金に余裕を持たせる、みたいな観点で

進めてきたことなので、そんなに悪くない結果のはずと思っております。

（本当に数値がちゃんと計算していませんけど・・・笑）



特に急いで購入を進める必要はないと思うのですが、それでもやっぱり購入案件は

気になります。物件を購入するのが好きという困った病気だからです（苦笑）

ましてやそれが、多少のご縁のある方からのお話であればなおさらです。



前にブログに少し書いた案件ですが、今回ここでいう「ご縁のある方」は、とある借地の

借地管理人さんです。お寺の借地を管理されている方で、地代の話などをこの方と

することになります。



東京３棟目を購入した時に、このお寺さんの土地の借地契約がついてきました。

全部借地権というわけではなく、接道部分だけ借地権でした。この借地がないと

再建築不可になってしまうのです。



購入時と今では借地管理人さんが後退しております。前の借地管理人さんはそんなに

フレンドリーなタイプではなく、ややとっつきにくい印象がありました。必要最小限の

やり取りしかなかったと記憶しております。



この方が亡くなって、弟さんが借地管理人さんとなりました。弟さんは先代に比べて

とっつきやすく、コミュニケーションをとりやすい印象を持ちました。



初めてお会いしたのは東京３棟目の地代の話でしたが、私が不動産投資をしていると

理解すると、これまでトラブルなく運用している実績を買っていただき、同じ借地の

案件を優先的に紹介してくれるようになったのです。その結果購入に至ったのが

東京１６棟目でした。



ご縁がご縁を紡いでいく。そんな形でやれることが増えていく。割と理想的です。

こういう良い関係をあちこちで作っていければいいなと思っています。



で、今回は同じ地主さんの借地で別の案件が出てきたということで、借地管理人さなｋら

ご連絡をいただくことができました。１発指値を入れるも借地管理人さんのレベルで

ＮＧとなり、プランを再検討して新たな指値をいれようというところまでは過去ブログに

書いてありますので、そちらをご参照ください。



今日はその続きです。



管理会社さんから返答があった賃料査定は私が考えている溶離は渋いものでした。

渋い理由は築年数だとのことです。内装がフルリノベであっても、築年数で割り引かれ

同等の広さの築浅アパートに比べると高い賃料にはならないのでは、ということでした。



管理会社さんは安全ラインを想定して出してくるので、私がリスクを取れるのであれば

もう少し値上げした賃料で攻められるだろうと思っております。それを差し引いても

１０万の家賃はチャレンジ案件になってしまいそうだと判断。９．５万で計算して

指値をすることにしました。



結果として、前回の指値より１００万の買いあがりで再度借地管理人さんにぶつけて

反応を伺いました。結論としてはこの指値もＮＧだったのですが、前回と比べると

ゴールが近づいたのかなと感じる返答でした。



前回の指値の時は、この段階で前回はその金額では無理ですという回答だったのですが

今回は売主さんに債務があるので債務を残すわけにはいかない、大規模修繕となると

増改築承諾料が地主さんに対して発生する、その金額はおおむね売買金額の５％である、

今回は過去の実績を考慮して増改築承諾料を取らないようお寺に便宜を図ってもらうよう

相談するので、その分を売主さんに還元してあげてくれないか、という内容でした。



・・・これはゴールが近いとみていいですよね？暗にこのくらいの指値なら受けられると

仰っているように感じました。手ごたえありと見ていい気がします。



ただ、前回も大規模修繕はしたものの、増改築承諾料なんて取られなかったよね・・・。

そこはツッコミを入れたかったけど、やめておきました。藪蛇になっても困ります。



ということで、更に５０万の上乗せで３回目の買付。今回は借地管理人さんからも

この価格なら売主さんと交渉できます、という回答をいただきました。おそらくですが

これで買付は成立するのでしょうね。売主さんの説得は頑張ってくれると思います。



結局、利回り９％前後まで落ちてしまいましたが、まあもうしょうがないですね。

家賃を頑張ってあげられるよう間取りや仕様を工夫しましょう。そして今後の

家賃上昇に期待しましょう。



ひと昔前だったら借地で利回り９％とかあほらしくてやってられないレベルでしたが

時代は変わったものですね・・・。怖いわー。



ここまで来たので、私はメインバンクさんに融資のご相談。借地権の案件なので、

メインバンクさん以外で通すのが骨が折れるからという理由でメインバンクさんに

つい持ち込んでしまいます。



メインバンクさん、今案件が立て込んでて忙しいみたいです。なので急いで審査を

進めてくれと言われると対応しきれないということでした。この点、事前に売主さん側に

伝えておかなくてはなりません。



とはいえ、メインバンクさんも謄本とか確認申請とか必要そうな書類を見繕って

早めに頂戴と仰ってくれているので、できる範囲で頑張ろうとしてくれているのは

伝わってきます。ありがたいことです。



買付の成立を待つ、融資の審査を待つ。

それでご縁があれば購入できることでしょう。

購入できるなら購入したいなと思っているので、できることをやろうと思います。



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