不動産投資 問わず語り

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東京８棟目の屋根に鳩が飛来してくるようになってしまったとのことです。

鳩は対策が難しいんだよね・・・。お見積にある対策費用が高くて吐き気がー。



１室の空室がある東京８棟目。本当ならもっと焦って埋めたいところなのですが、

この物件は「ペット多頭飼い推奨のコミュニティアパート」という一風変わった

コンセプトでやっていることもあり、じっくりとコンセプトに合う方をお待ちする形が

遠回りなようで入居後まで考えると一番安全だったりします。



とはいえ、かれこれもう４ヶ月くらい空室が続いているので、ちょっと焦る気持ちが

ないわけではありません。そろそろ決まってくれるといいなという気持ち。

無理して変な人を入れる必要はない、と頭ではわかっているのですが、経済的な面を

考えると、やっぱりそれだとなあ・・・と思ってしまいがちです。悩ましい。



そしてこの物件、以前よりたびたび書いておりますが、動物に悩まされる物件です。

隣地が雑木林みたいになっているのもその一因だとは思うのですが、まあとにかく

動物関係のトラブルの話が多くて。



猫の糞→整地して対応

アライグマ出没→猫よけ超音波でいなくなった

ネズミが屋根に→忌避剤で対処

やぶ蚊→ぶら下げる防虫剤を配布

虫→ぶら下げる防虫剤を配布、ドアの隙間を埋める



そして今、新たな動物問題「鳩」が生まれております。

１ヶ月ちょっと前に書いたのですが、鳩が大量に屋根の端っこに止まるように

なってしまったとのことです。そのせいで、糞が落ちたり羽が舞ったりして困っている、

というお話でした。このお話に対して、ひとまず防鳥テープをぶら下げることで

対応をして、様子を見ましょうということにしておりました。



防鳥テープは以前別のお部屋で鳥の問題が発生した時にうまくいった対策だったので

今回もそれで乗り切れるんじゃないかなと思ったのですが・・・入居者様からは

効果がないというご報告をいただいてしまいました。そうかー、効果なかったかー。

残念・・・。



管理会社さんとしては、第二の対策として別の鳥の置物を置いて、鳩が近づかないよう

対策を打つ方向で進めようとしておりました。鳥が来なくなれば糞害がなくなる、

ということで考えていたわけです。



これに対して、入居者様はその対策（ベランダや軒先に対する鳩対策）にプラスして

屋根の端っこに集まっている鳩にも何らか対策してほしいということを要請されました。

屋根の端っこにずらーっと鳩が並んでおり、階段通路に糞や羽が落ちるので大変だ、

というお話でした。



屋根かー・・・。管理会社さんからも、屋根は範囲が広いので費用面でも実効性の面でも

ハードルが高くなるという話が出てきております。



ひとまず、端っこにバードスパイクを設置するような形の対策を検討してみたら

いかほどになるのか、お見積をお願いしました。



そして先日、そのお見積の結果が出てきました。その額１４万近く。うわ、たっか！

屋根の端っこに鳥よけシート（バードスパイク）を設置し、共用部階段の手すりには

鳥類忌避剤と吊るすタイプの鳥よけを設置するという内容です。

高所作業になるため、その作業費の方で負担が大きくなっておりました。



それなりの金額をかけて対策を実施するなら、これが入居者様の求めている方向性と

ずれているのではもったいないなと考え、入居者様にこの対策でイメージは合っているか

直接聞いてみました。以前も猫の糞対策で整地したいという話でお見積を取ったところ

真面目にきちんとやるお見積ですごく高くなってしまったことがありまして、その時も

入居者様に相談したら、そこまでやらなくてもこんな感じの簡易的なものでいいです、

というコメントをいただいたことがありました。今回もずれがないか聞いてみて

進めるか別案にいくかを判断すればいいかなと思った次第でした。



結果としては、方向性は合っているとのことでした。



入居者様は入居者様でいろいろと鳩について調べており、安全と思うと仲間を連れてくる

習性があるから、毎日何回も水鉄砲で鳩を追い払っているそうです。でも入居者様の姿が

見えなくなると戻ってきてしまうとのこと。



隣の敷地に雑木林がある以上、完全にいなくさせるのは難しいというのはわかるので

せめて屋根の端っこからは追い出したい、という気持ちでの妥協案だということでした。



できれば屋根にかぶさっている隣地の枝をしっかり短く落として貰いたいという話も。

因果関係はわかりませんが、木の枝や葉っぱが多い方の屋根のあたりによくいるので

はみ出している枝葉がなくなることで、鳩が好む環境ではなくなるなるかもしれない、

という可能性も考慮してほしいと仰っておりました。



入居している方の中に、とにかく鳩が死ぬほど嫌いで恐怖している方がいらっしゃるし、

その入居者様としても鳩との距離が近くて数も多いことから勘弁してほしいと思っている

というお話もありました。鳩が怖いから出ていくとか言われたら大変だなと思った私。

やっぱり対策は必要です。見積額が高いとか言ってられないわ。



ただ、枝を落とす話に関しては、おいそれとＯＫはしづらいです。高所作業なので

費用も何十万とかかりますし、そもそも隣地の方との取り決めは「はみ出た部分は

切っていい」なので、はみ出ていないところまで切るのは約束違反。器物損壊罪に

問われる可能性もあるので、あまりしっかりと切ることができないのです。



その点だけは入居者様にもお伝えしましたが、確かに写真を見ると今は割と枝葉が

はみ出してきているので、このタイミングで一度切った方がいいかなあとも感じました。

両方合わせて対応してくれる人とかいればいいんだけどなあ。管理会社さんにも

相談してみるかー。



ということで、思っていたようなお気楽な解決とはならず、これもちょっとヘビーな

お話になってきそうです。次の対策で何とかなってほしい！



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仙台１棟目で再び滞納発生です。保証会社さんのありがたみを痛感しております。

義母が難儀しているようなので、私が代わりに内容証明郵便を送る手続きをしました。



自主管理の仙台１棟目。当初、義母には管理をしてくれればその分の役員報酬を

渡すという話をしており、仙台１棟目の自主管理が始まりました。幸いにして、

そんなにトラブルもなく安定している物件だったので、大きな問題もなく自主管理を

ここまで継続できております。



ただ、入れ替わりでいい人が退去されることも増えてきており、その分昔に比べると

少し手間のかかる入居者様も増えてきているような気もしなくはありません。

管理の手間もその分ちょっと増えているのではないかなと気にはしております。



そんな折に、長期入居の末に亡くなった入居者様のお部屋がありましたが、

契約解除にはならず、甥っ子さんがそのまま契約を引き継ぐことになりました。

こちらとしては、空室期間がゼロになるし、直接取引になるので広告料なども

カットできるのでありがたいなと思っていたのでした。



しかし入居から１年半が経過した今、滞納の常習犯になってしまっています。

先月も滞納しており、月の半ばとかでようやく支払。しかもどうも本人が払ったわけでは

なさそうという噂です。その前にも滞納騒ぎを起こしていますね・・・。



契約者が変更になる際に保証会社さんを入れておけばよかった、と反省しています。

保証会社さんを入れてあれば、滞納によるストレスもなかったと思うのですけどねえ。

ま、後の祭りです。今言っても仕方のないこと。次にこういうことがあったら、

忘れずに保証会社さんをつけようと思います。



そして今月も滞納しているということが義母からの連絡でわかりました。

うーむ、なかなか厳しいですね・・・。



私も直接滞納督促をしたことがあるわけではありませんが、机上の知識で知ってるのは

お手紙→お電話やＳＭＳ→訪問みたいに順を追って滞納者の方に支払を促すのが

セオリーみたいな話だったと思います。



義母曰く、本人・連帯保証人の叔父さん・契約者の母親のいずれに電話しても

誰も電話に出ない、とぼやいておりました。であればショートメールを打ってみれば

いいと思うのですが、義母は自宅の番号を契約などで出しているので、携帯の番号は

入居者様に教えたくない、と言います。なんでそここだわるんだろう？

正直よくわかりませんが、本人がそう言っているのであれば別の手段を講じるしか

ありません。



そうこうしていると、どうやら義母と連帯保証人の叔父さんが連絡が取れたようです。

連帯保証人さんとしては、退去させる方向で動きたいと言っているようでして、

内容証明郵便にて２０日までに出ていくよう通知をしてくれないかということを

仰っていた、とのことでした。



内容証明郵便かー。遠い昔に一度使ったことがあります。赤い方眼紙の紙に文章を書いて

郵便局にて手続きを依頼した記憶があります。またあの赤い方眼紙を書くことに

なってしまうとは。



義母はどうやったらいいかわからないと言うので、ネットで調べてみました。

・・・郵便局に持っていく以外に、内容証明をネットから出すことができるように

進化しておりました。これは楽でいいなー。



義母がやりたくないオーラを出しているような気がしたので、ネットからでいいなら

私がやった方が早いなと判断。こちらで内容証明を出しておきますよ、と伝えたら

とても喜んでおりました。やはり、やりたくなかったようです（笑）



いきなり出ていけという文章で内容証明を書いたら喧嘩を売ってるように感じるかも

しれないと思ったので、できるだけマイルドに、でも滞納が解消されない場合は

法的措置も辞さないという感じで文章を作成。元オーナーズルームの元付をしている

業者さんに文面のレビューをお願いして、少し手直しして完成としました。



さて、ネットで内容証明を送る手続きを開始します。



まずはWebゆうびんというサイトに新規登録します。新規登録をする途中で、

「Webゆうびん」「電子内容証明」のいずれのサービスを利用するかを選択する箇所が

ありますので、そこで「電子内容証明」を選びます。両方使いたい人は、登録後に

サイトから追加で利用申請するみたいな流れだったと思います。

てか、最初からまとめてサービス開始にしてくれないんかい！と思いました（苦笑）

きっとサービスの生い立ちが別々で、統合できずにこうなっているんだろうなあ、と

想像するＩＴ企業勤務の私です。



登録が終わり、いよいよ内容証明を送ります。Webゆうびんにログインして、

e内容証明の会員専用メニューから送付の手続きを開始します。



ここで、Wordのテンプレートをダウンロードするリンクが小さく出てきたので

見逃さずに押して、開いた先にあるテンプレートをダウンロードします。

なんか「横書き」「縦書き」という選択肢があったのですが、方眼紙の設定とかが

ちょっと違うのかな？私は横書きをダウンロードしました。



ダウンロードしたものを開くと・・・あれ？真っ白だよ？ただの真っ白なWordファイル。

これたテンプレートなの？と戸惑いますが、例の方眼紙にシステムが転記してくれると

いうことなのかな、と思うことにしました。



ＬＩＮＥでやり取りした最終版の文章をペタンと貼り付けてアップロード・・・

「使えない文字があります」というエラーが出てきました。エラーメッセージの中に

この文字がエラーというのが出るカッコ書きがついているのですが、そこを見ると

空白で何も出てきておりません。ちょ、何がエラーかわからないんですけど！



戸惑いましたが、コピペするとよくあるやつで「改行コードの不統一」みたいなやつが

原因かなと予想。テキストエディタに貼り直して、改めてそこからテンプレートの

Wordファイルに貼り付けなおして、これをアップロードしたところ、うまくいきました。

テキストエディタで改行コードを整えるの、大事です。



そこからは指示に従い入力すればＯＫ。文字数制限とかがあるので、そこだけ気を付けて

入力するといいと思います。エラーが出る形式ではなく、制限数以上の文字が入らない

パターンです。私はこの文字数制限の仕様に気がつかず、エラーが出ないからＯＫと

思って進めてしまった結果、最後の１文字が入力できておらず、住所が不完全な状態で

送信手続きをしてしまいまして・・・１通分無駄にしました。安くないのに。



最後に確認画面が出てきます。文書のプレビューが出てくるとのこと。

方眼紙に整形されているのかな？とプレビューを開けてみると・・・



なぬ、方眼紙じゃない！コピペしたWordファイルそのまま送られるのか！



・・・時代は変わったんだね（しみじみ）



そんな感じで、郵便局に行かずに家から内容証明を送ることができました。

便利な世の中になったものです。



まああれですよ、ダラダラとどうでもいいｅ内容証明の手順を書いてきましたが、

・方眼紙じゃなくなっている衝撃

・半官半民らしい不親切なユーザインターフェース

の２点があまりにインパクトが強かったので、書かずにいられなかったのです。

そういうことなんです。ご容赦ください。



とりあえず早く滞納してる分振り込んでほしいです！



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富山１棟目の原状回復のお見積が届きました。併せてバリューアップのご提案も

届きましたので、今回はそれも一部お願いしておくこととしました。



東京８棟目１室、東京１２棟目１室（条件付入居申込あり）、札幌１３棟目１室、

仙台１棟目１室（条件付入居申込あり）、富山１棟目１室の５部屋が現時点での

空室となります。うち２室はどうなるか予断を許さないものの、一応入居申込を

いただいております。なので、今のところ残っている空室は３部屋と考えても

いいかなと思う次第です。



残りの３部屋のうち、一番サクッと決められるかもしれないと思っているのは

札幌１３棟目です。募集開始して１年近く経過しているのに申込がないお部屋を

「決めやすいかも」などと申し上げるのも少々おこがましいのですが、真面目に

決まる家賃で決めにかかれば申込は貰えるだろうなあと思ったので、そう言いました。

ここまであまりこの物件に興味を向けておらず、適当な感じで放置プレイしていたので

真面目に決まる家賃や広告料増額などの施策を打つことで普通に決まるんじゃないかと

思っている部分はあります。管理会社さんとも昨日・一昨日軽くやり取りをしたので

ここからブーストかけていければと思う次第です。



東京８棟目はどうしてもハマるお客様が出てくるのを待つしかないかなと思うので

無理に条件をいじったりはせずに様子見で考えております。コンセプトを捨てるなら

決まるような気もしていますけど、ここまでコンセプト物件としてやってきたので

それも違うよね、と。あくまで「ペット多頭飼い推奨のコミュニティアパート」の条件に

合致する人をお迎えできるようにしたいと思っています。



では富山１棟目はどうなのか、という話ですが・・・ちょうど管理会社さんから

原状回復に関するお知らせが届きましたので、今日はその辺を話題にします。



おさらい



富山１棟目は富山県某市にある築古木造アパートです。所在地は富山市ではありません。

某大御所大家さんから、富山市の案件と誤解されると困るから、富山市の案件では

ないことを明確にするようやんわりと要請があったので、意識しております（笑）



木造築古の８部屋のアパートで駐車場は１室１台ついています。１Ｋの単身間取りで

駅から歩くことはかなり難しい距離です。周りは田んぼや果樹園があり、旗竿のような

通路を通って入っていくわかりにくい物件です。



何でそんなの買ったの？と思うでしょうけど、その理由は「とにかく安かった」から。

頑張って家賃を高めに持っていければ利回り１００％も夢ではなかったくらいに

安い金額で購入ができたもので・・・。そりゃつい買っちゃいますよね？



というわけで、あまり引きがいいとは言い難い物件ではあるのですが、管理変更して

（というかさせられて）客付に強い管理会社さんにお願いしたところ、期待に応えて

満室に持ってきていただくことができ、今に至っております。



こちらの管理会社さん、大手だからなのか、ものすごく担当が細分化されております。

管理担当みたいな概念がなく、原状回復担当、緊急対応担当、満室戦略担当、

リーシング担当、みたいにあらゆるものが分業化されております。



これはこれでいい面もあるのだとは思うのですが、私は正直ちょっとやりづらいです。

担当の方と付き合いを深めていくスタイルなので、仕事ごとに相手する人が変わるのは

正直やりづらいです。



そんなことをリーシングでお世話になっている物件に一番近い店舗の店長さんに

申し述べたところ、じゃあ私が窓口になりますよ、と言ってくださいました。

なので最近はこちらから何かお願いする際には店長に相談するようにしています。

これでだいぶ私としてはやりやすくなりました。店長には余計な負荷をおかけして

しまっていると思うので申し訳ないですが、その分御歳暮や御中元を贈ることで

ご容赦をいただければ、と思う次第です。



富山１棟目では退去予告が出ておりました。最近になって、その退去予告のお部屋が

実際に退去となったようです。原状回復担当の方から、原状回復のお見積のメールが

届きました。



原状回復自体は若干のクロスの貼り直し程度で済んだため、２〜３万とのこと。

お住まいの方が奇麗に使ってくださっていたようで、ほっと一息です。ありがたい。

問題ないので、これでお願いしますという返答をしようと思います。



原状回復担当の方からは、バリューアップのご提案も一緒に届いておりました。

書いてあったのは３点でした。ウォシュレット設置、シングルレバー混合栓への変更、

ＴＶドアホンです。どれも確かにあった方がベターなものばかりです。



普段ならこの手の提案はさらっとスルーしてしまいがちなのですが、今回は原状回復が

そこまで高くないので、こういう時に設備を設置しておくのもいいのかな？などと

珍しく思ったのでした。



過去に複数の空室があった時、今回挙がっているような設備を一通り導入して

少しだけ家賃を上げた部屋と、何もしないで通常家賃にした部屋とを作って、

どっちが先に決まるかを見極めたのですが、結局家賃が安い方のお部屋が先に

決まったのでした。バリューアップより家賃の安さが強いという結論が出ているので

この物件に関しては設備導入にはあまり前向きではないのです。



その一方で、客付側からしたら、設備は充実している方がいいに決まっています。

いくら家賃に対して直接の影響はないにしても、余力がある時に設備を増やして

価値を向上させておくこと自体は別に悪いことではないですよね。

ただ、全部実施するとそれなりの金額になるので、１つだけ選んで実施する方向で

考えておこうかなと思った次第です。



ということで、窓口になってくださっている店長さんに連絡をして、３つのうち

１つだけやるとしたらどれがいいですか？と質問しました。

スタッフの方にも相談した結果「ウォシュレット」がいいのでは、とのことでした。



そう判断した理由も添えられていたのが、この店長さんが優秀だなと思うところです。

当物件は男性のお客様が多いので、ＴＶドアホンやキッチンのシングルレバー混合栓より

ウォシュレットの方が優先ということでいいのではないか、という検討結果を出した

経緯まで添えられておりました。こうやって対応してくださるの、ありがたいです。



ということで、原状回復担当の方にはウォシュレットを追加発注させていただく旨を

返信させていただきました。



これでちょっとでも早く決まってくれればいいなあと思います。

最低限必要な設備が増えただけだからそんなに変わらない？まあそうかもですねー。



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東京１２棟目に入居申込がありました。ただ、ガッツリ指値されてしまっているので

押し返して検討を促しているところです。果たしてうまくいくか！？



以前、札幌２棟目・札幌３棟目といった単身向けの築古狭小物件を持っていた頃は

入居申込時の指値交渉なんて当たり前のように発生しておりました。不動産投資の

ビギナーだった時代なので、そんなに素晴らしい物件情報が来るわけでもなく、

見立ても正直甘くて、あまり引きの良くない物件を購入していたことは否めません。

それゆえの苦労があったよなあ、と今にして振り返ると思うのです。



札幌４棟目で新築を購入したら、そんなよくわからない指値とかは全くなくなりました。

札幌５棟目、札幌６棟目は多少まだそういうきらいはありましたが、それでもかなり

回数は減ったと思います。札幌７棟目以降は指値とかそういう話自体あまり出てこなく

なったように思います。東京の物件は別に指値とかなくても普通に決まっていたので、

いつしか「家賃は指値があるもの」ということ自体を忘れていたような気がします。

これはある種のレベルアップだな、と私としては思ったものでした。



なんでそんな急に指値のことを思い出してしみじみとしているかって？

そりゃああなた、タイトルにある通り久しぶりに指値を食らったからですよ。

久しぶりの話で、えって感じになったんですよねえ。すっかり忘れてました。

私も昔に比べるといい身分になったなあと思った次第です。



むしろ最近は家賃を上げる方向の活動を中心にやっていました。

昔からご入居されている方の家賃を上げようという活動をしているくらいですしね。

そこに逆に家賃を下げる方向の話を振られたので、それもまたムムムと思った要因の

一つかもしれません。



ということで、本題の入居申込と指値の話に移りましょう。



現在、東京の空室は東京８棟目１室、東京１２棟目１室の２室になっております。

あとは札幌１３棟目１室、仙台１棟目１室、富山１棟目１室で合計５室の空室です。

一時期に比べてだいぶ改善されたので、そこはとてもよかったと思っております。

でもまだ２室空室がありますからねえ。そこは早く満室に持っていきたいところ。



とはいえ、東京８棟目はコンセプト型の物件なので、焦っても仕方ないと思います。

東京１２棟目は少し欲張って賃料を上げて募集していましたが、なかなか申込が

ゲットできないので、家賃を少し下げました。しかしそれでもまだ申込がなかったので

まだ賃料が高めなのかな？とぼんやり思っておりました。



仙台１棟目でちょっとワチャワチャしていたのとか、出張準備や旅行帰りの残務処理など

いろいろとやっていた関係で、あまり空室対策に力を入れられていたとは言い難い状態が

続いておりました。なのでほったらかしになっていたのですが・・・



管理会社さんから「入居申込をいただきました」という嬉しい連絡をいただくことが

できたので、その点についてとてもほっとしております。ありがたい！



ただ・・・希望の賃料から５０００円ダウンという厳しめ名指値を食らっています。

以前の入居者様と同じ価格水準になってしまうため、昨今のインフレを考慮したら

むしろ値下げと変わりません。



管理会社さんも、私がこの指値は呑めないだろうと考えたようです。

とはいえ、東京１２棟目の空室も割と長引いてきているため、管理会社さんとしては

せっかくのお申込をなんとか成立させたい気持ちもあるでしょう。



結果、管理会社さんとしては、ある程度の指値を呑んで成約してはどうか？という

ご意見を述べられる方になっておりました。



具体的には、２０００円までなら指値を受け入れて成約としてはどうか、という

ご意見を述べてくださいました。裏を返すと、家賃３０００円アップで成約を目指す、

ということです。うん、そのくらいが私としてもいいかなと思います。



ということで、そのラインで成約できそうならお願いします、と返しました。

申込者の方からすれば３０００円アップということになります。

ダメもとで指値しているのであれば受けてくれる可能性は高いですが、本気で予算が

そこまでしかないなら、他を探すことになるでしょう。果たしてどちらなのか。

仲介業者さん経由の交渉だと思うので、そこまでは管理会社さんもわかっていない

可能性は高い気がします。



何にしても、成約になればいいなと思う次第でした。

成立すれば空室は残り４部屋です。うまくいきますように。



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昨日も引き続き大阪・神戸視察でした。神戸でＤＸ＠母ちゃんの物件を見せていただき

最近の投資方針などいろいろと見せていただいた次第です。



今回の大阪・神戸視察は２泊３日の長丁場です。あれもこれもと話をしていたら

いつの間にか日程が長くなってしまっておりました。まあ三連休だし、来れる人が

ついてきてくれればいいかな、ということで。参加日程は自由ですので、途中参加も

途中離脱も自由です。半分くらいの方が初日と二日目で離脱されていきました。

本日まで残っているのは不動産が好きすぎる奇特なメンバーばかりです（笑）



昨日は神戸でＤＸ＠母ちゃんの物件を丸一日かけて見学させていただきました。

大変お忙しい中、お付き合いをいただき本当にありがとうございます。



ＤＸ＠母ちゃんの健美家コラム

ＤＸ＠母ちゃんのブログ



昨日は母ちゃん所有、もしくは過去に所有していたけど売却した神戸市内の物件を

見学させていただきました。

（ＤＸ＠母ちゃんのブログにも視察のことが書いてあったのでよかったらどうぞ！）



まず神戸の都心部のドミナントエリアで８棟見学。徒歩圏に８棟もあるんかい！

私も自宅近辺にドミナントしている部分はあるのですが、それでも徒歩で１時間とかで

回れる範囲の物件となると、５〜６棟・・・少し拡大解釈したところで７棟が限界です。

うーん、８棟にはちょっと勝てない。なんか悔しい。などと思ったものの、正直なところ

何を張り合ってるのか自分でもよくわかりません（笑）



８棟の内容としては、レジものもあれば路面店がテナントのものもあり、民泊利用の

戸建から中古ＲＣまでバラエティに富んだ内容になっておりました。投資していた

時期なども考えると、少し離れた場所の中古の大型物件から、立地重視の小型物件に

シフトしているのだなということがわかりました。別に大型を買う気がないわけではなく

立地を重視した結果小型の案件が増えていったのだろうなと想像します。



私自身は母ちゃん物件を神戸で何回か見せて貰っているので、あの時の物件が

こうなったのか！こんな物件が増えたのか！といったところを楽しく拝見しながら

視察をさせていただいたのでした。



その後も視察は進み、コラムで読んだことがある物件とか、以前見せて貰った物件とか、

あの物件売却してたのかーという話とか、昔見せていただいた物件も家賃を上げて

調子よく推移しているという様子とか、いろいろとアップデートされていることが

よくわかりました。私なんて全然アップデートされてる感じがしないので困ります（笑）



母ちゃんと言えばたくさんの色や柄を使った尖ったリノベが特徴だと思っていたのですが

今回見せていただいた最新のリノベ案件に関しては、色や柄のトーンを抑えた仕上がりに

なっておりました。なるほど、これはこれでいい感じです。母ちゃん曰く、意識的に

そんな感じにしているとのこと。最近の流行がシンプルなものだから、そちらに少し

寄せているような話をしていた気がします。たぶん。もしかしたら別の話と混ざって

いるかもしれないので、間違ってたらごめんなさい。話半分でお願いします（汗）



レジものの１室が空いたので民泊に転用するということで、民泊向けの形にリフォームを

した案件も見せていただきました。ニッチを作っておしゃれにしたり、ＬＥＤシールを

使ってテレビの裏に間接照明を設けたり。レジものより少しゴージャスな感じに

仕上げられておりました。確かに、普通のレジものとはちょっと違う仕上がりです。



私も半年後くらいに戸建を民泊物件に改装する話が出てくるのがわかっておりますが、

その時はできるだけコストをかけずに転用したいという気持ちが強かったです。

でも、今回の母ちゃんの物件を見て、もう少しお金をかけて差別化を図った方が

いいかなあ？と方向転換しつつあります。お金の調達も考えた方がいいかなあ。うーん。

考えるきっかけをいただけたのは収穫だったと思います。



あと、素晴らしいなあと思ったのが、利益の最大化は勿論考えるけれども、その中でも

きちんとバランスを考えて動かれていること。



リノベして数年持って転売というイメージだ、と言っている中古物件に関して、

外構をかなりいじっていました。より入居者様が使いやすくなるよう、屋根付きの

自転車置場を整備し、そこに向かうスロープをつけるために敷地内の階段の位置や

大きさを変える、駐車場を使いやすくできるように解散を削って配置を変える、など。

外構はお金がかかるものですが、そこをかなりキッチリとやっている物件でした。



正直、私だったらそこまではしないだろうなと思います。

単純にそこまでの資金的余裕もないし、ある程度保有して転売する予定であれば

保有期間を乗り切れればいいという考えになり、今あるものを活用する方向に

舵を切ることでしょう。



そこを「商売が下手と言えばそれまでだけど、入居者さんが住みやすくなるなら

いいのではないかと思って」と仰る母ちゃん。売却する際には仲介業者さんにも

気前よく手数料を出したり、旅行に行けばお高いお土産をポンポン買って配っているのは

存じ上げております。近江商人の「三方良し」の精神とでも言えばいいでしょうか。

自分の利益を最大化するより、全体最適を図る。そしてそれが次の良い取引につながる。

そんな好循環が生まれているのだな、と感じたのでした。

このような姿勢、とても見習いたいと思う私です。



新築を建てようと思ってた土地がひょんなことで建てる前に３倍の値段で売れた話とか

既存物件の隣地を買えなかった話など、いろんなこぼれ話も伺うことができて、

大変満足な一日でした。ご一緒した古参の不動産投資家さんも「すごく久しぶりに

丸一日不動産を見た」「不動産投資を始めたばかりの頃はいつも誰かの物件を見て

ファミレスで熱いトークをしていた」「あの頃の情熱を久しぶりに思い出した」

と、楽しんでおられたようです。視察を企画してよかったなあと思ったのでした。

母ちゃん、皆様、お付き合いいただき、本当にありがとうございました。



ということで、本日は視察最終日。引き続きＤＸ＠母ちゃんの神戸市内以外の物件を

見学させていただきます。



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