現在５位です。今日は仕事の後ヘッドスパに行ってきます。肩こり対策。
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水面下案件の現況測量の調整に入っております。３月にならないと対応できないと
いうことでしたので、早々に測量ができたとしても図面は３月半ばになるんだろうなあ。
先日より、水面下で昨年から動いていた案件の現況について書き始めました。
あまり詳細に書くと、関係者が見たら特定される可能性があるため、詳細を書く時期は
かなり先になると思います。交渉が終わり、取得に向けて動き出すところになったので
ここからの詳細はある程度書くことができると思います。
若干不本意な金額にはなりましたが、買付は無事に通りました。融資をつける段階に
きております。新築パターンとリノベパターンの２つで融資を打診しております。
今回の物件、かなり奇麗なので、無理にリノベとかしないで現況で貸すという
選択肢もあると思うんです。リフォームもあまりやらずに貸すことができそうだし、
そのまま貸してもそこそこの家賃で貸せるだろうなと思っております。
利回りで言えばこれが一番固い、という気もします。
ただ、利回りってのはあくまで仕上げるために必要とした価格に対しての収益性です。
分母となる総事業費が大きくなれば、利回りが多少低くても手残りは増える可能性が
あります。
今回の案件だと、そのまま貸したら利回り９％くらいは取れそうなのですが、
新築に建て替える場合は利回り６％〜６．５％程度に下がってしまいます。
その一方、賃料による売上高は新築の方がそのまま貸すより２．５倍多くなります。
全部手元に残るわけではありませんが、それでも手元に残る金額はそのまま貸すより
多くなることでしょう。
総事業費が増えるということは借入も増えるということですので、金利上昇局面では
不安になることも多いです。その不安と、手元に残るお金の多さのどちらを取るか。
今のところ、新築を目指しておりますが・・・果たしてこれが正解かはわかりません。
でも土地から新築をやってみたいなあという好奇心が今はちょっと上回ってます。
手堅くいくなら今のまま貸すのが一番安全な気はしますけどね。
新築を考えるということで進めていますので、やっぱり図面は必要になります。
その図面を作っていただくには現況測量図が必要。そして現況測量図を作るのは
買主の仕事であり、土地家屋調査士さんに測量をお願いしなくてはなりません。
私は土地から自力で新築をやったことがなく、建売新築しか経験がありません。
なので、土地に買付を入れてボリュームを出して、みたいな作業は詳しくなく、
図面を書くために現況測量図が必要とか、融資審査の時に図面が必要とか、
そういうのを全然知りませんでした。お恥ずかしい。
その辺の無知さ加減をさらけ出したブログ記事がこちらにあります。
９日前までこんな状態でした（笑）
現在、現況測量図を作るために、土地家屋調査士さんに依頼をしております。
お友達のプロの方にご紹介いただいた先生で、共通のお友達もいらっしゃいます。
今お願いしている仲介業者さんも仕事で絡んだことがあるということでした。
知ってる人も多いようだし、自発的に測量を頼んだ経験がないので土地家屋調査士さんの
知ってる人も多くないことから、そちらの先生にお願いすることにしました。
ちなみにこの先生、後で共通のお友達から聞いたのですが「マイペースな職人気質」の
先生だそうです。仲介業者さんが窓口になって土地家屋調査士の先生に仕事を頼んで
おりますが、仲介業者さんたぶんかなりイライラしてると思います（苦笑）
メールしても返事が来ない、電話しても電話に出ない、みたいなことが多いようです。
少し前には連絡が取れない旨の報告があり「今回までのお金をお支払いして別の先生を
探しますか？」みたいなことを仰っていましたから。仲介業者さんご自身がすぐやる課の
タイプなので、余計に相性が悪いんだろうなあと想像しております。
今回は全く絡みませんが、仙台法人の社長である義母もすぐやる課なので、この先生とは
相性が悪いだろうなあ。ずっとイライラしてる気がする。
でも今更他の先生を探すのもどうかと思うし、お友達曰く価格は安いという話だったので
そこを信じて引き続きお願いをする方向でやっています。私から「連絡が取れないとの
ことで、体調など崩していないかとても心配です」と連絡したら、すぐに返事が
届きました。お忙しい状況になると目の前の仕事をこなすことに精一杯になってしまい、
メールの返信などができなくなってしまう。私もちょっとその傾向があるので、
気持ちはわかるような気がします。自分がどういうメールには急いで返信するかを
想像して書いたことが功を奏したのかもしれません。
そんなこんなで、融資の関係もあり割と急いでいるということで相談している
水面下案件の現況測量なのですが、土地家屋調査士さんからお返事がありました。
２月中は他の仕事が詰まっていて対応できないので、３月になってしまうと思う。
測量が終わった後、１週間程度で現況測量図を渡せる。お見積は翌日には提示する。
そんな内容でした。３月に入っていつ頃測量して貰えるかにもよりますけど、
早めに測量に入ったとしても３月前半の遅めくらいにはなってしまいそうです。
そこから施工業者さんに展開して図面を起こして貰うと、またそこで時間がかかり
早くても３月半ば、下手すると３月後半になりそうです。
なお、この連絡をいただいてから３日が経過しますが、まだ見積は届いてません（汗）
ま、もうしょうがないか・・・これで進めるしかないわ。
図面がなくても審査してくれるところから優先して話を進めるしかないでしょう。
融資は今のところメインバンクさんが頑張ってくれていますが、不安もあります。
長プラ連動であるがゆえに、当面金利変動が激しいのではないかということです。
メインバンクさんで１年前に借りた東京１７棟目の今年の分の返済予定表が手元に
届きましたが、０．５％も金利が上がっていました。スタートから高いってのに、
１年で０．５％も上がられたら本当にたまらんです。それを大きな金額でやったら
変動額も激しくなりますからね・・・。その意味で今回メインバンクさんに借りるのは
ちょっと怖いと思う気持ちはあります。
まだしばらく水面下案件のことでいろいろ考えてしまいそうですが、なるようになるしか
ありませんので、話を進めていきたいと思います。
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