不動産投資 問わず語り

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東京２棟目で室内の修繕をやらなくてはなりませんが、価格がいささか高めで

躊躇しています。やらないわけにはいかないし、高い理由もわからなくはないんだけど。



すっごい端的に言えば「やるしかない工事をぐずぐず文句言ってる」というだけの

構図でしかないので、とっととやれの一言に尽きてしまう話ではあるのですが・・・



話は１年前くらいに遡ります。



東京２棟目は漏水問題に悩まされておりました。前回の大規模修繕から１０年以上経過、

当時の私の知識のなさが招いた施工箇所不足が原因で、もう何年も同じ症状に

悩まされておりました。



原因となっている箇所はおそらく斜線制限の関係で斜めになっている壁麺だろうと

予想していたのですが、そこだけ工事となるとどうしても割高になります。

どうせ足場をかけて工事をやるなら全面的に大規模修繕してしまった方がいいなと

いう気持ちもあり、前回の大規模修繕から１０年を超過するまで我慢しておりました。



私が我慢するというのもありますけど、どちらかと言えば入居者様に我慢を強いていた

ことを反省した方がいいだろうと私自身も思っています。漏水が起こるので、室内の

壁紙にカビが生えてくるんです。特定のお部屋だけだったのですが、その方も辛抱強く

カビが生えたクロスを１〜２年に１回張り替えてくれればいいということでしたので

ずっとそれに甘えておりました。



しかし１年前くらいに、どうもその上の部屋でも同じような問題が起こり始めたらしく

さすがにもう大規模修繕をするしかないぞということになりまして・・・。

以前よりお見積をお願いしていた業者さんに、本格的に対応をお願いしたのでした。



晩秋の頃合いに、無事に大規模修繕が終わりました。これで今後は漏水問題は

起こらなくなるはずです。問題だろうと思っていた箇所もしっかり施工して貰ったので

安心できる状態になったと思われます。



さて、ここでその、最近になって壁紙にカビが生えるようになったお部屋の方から

管理会社さんに要望が入ったのです。今後はもうカビが生えることがないのであれば

今カビが生えている壁紙を何とかしてほしい、と。



こちらの入居者様は家賃を少し高めに頂戴している代わりに、家主滞在型民泊を

やることを許容しております。カビの生えた壁紙だとレビューにも影響があるので

早く直してほしいというお話だったようです。



私も民泊をやってるので、そりゃまあそうだなと納得です。なのでこれは対応しなくては

ならないよねという気持ちになりました。ですので、管理会社さんにお見積を

お願いしたのですが・・・なんか思っていた以上にかなり高くてびっくりです。

これまでもう片方のお部屋で対処療法で壁紙を張り替えていただいていた分に比べて

４倍〜５倍くらいのお値段でした。



理由としては、今回ご連絡をいただいたお部屋に加えて、元々被害のあったお部屋の

２部屋に対処をしなくてはならないという点。それは確かにそうですね。

それから、今回連絡をくださった方のお部屋は少し制約があるということ。

具体的にどんな成約かまでは確認しておりませんが、施工上の何かがあるのでしょう。

そして、今までの対処療法と異なり、今回は恒久対策になるため、荷物を動かしながら

まとまった作業をすることになるので、お値段が高くなっているということでした。



単純に２部屋分と考えると、２倍くらいなら普通に納得はできます。そして恒久対策で

今までよりもう少しやることが増えるというのもわからなくはありません。

とはいえ、４〜５倍はなかなかワイルドな金額ですね・・・。



とはいえ、やらないという選択肢はあり得ないでしょう。それはわかっております。

工事の内容がおかしいから値引をして、みたいな話をする根拠もありませんし、

ボッタクリをするタイプの管理会社さんでもないので、妥当性のある話なのだろうと

頭ではわかっております。



うーん、でもなんかモヤモヤする〜。単に私がドケチというだけなんですけど。

管理会社さんに何か問題があるとは１ミリも思っていませんが、私の中でちょっと

過去に比べて費用が割高で躊躇してしまいます。

あと、東京２棟目に関しては今あまり工事をしたくない理由が他にありまして、

それも相まって悩ましく感じております。



管理会社さんに更に突っ込んで確認をすると、すぐにでもやってほしいと言ってるのは

家主滞在型民泊のお部屋だけで、元々発生していたお部屋からは現時点では特に

声が挙がってきていないとのこと。そうすると、いったん今回はリクエストのあった

お部屋だけ対応して、もう片方のお部屋は改めて要求があり次第対応するというのも

ありなのでしょうか！？



管理会社さんにその旨ご相談すると、少し割高になるかもしれないけど相談は可能と

思われるので、お見積を取ります、ということを仰っていただけました。

そのお見積を見て、どのくらい割高になるかで決めるのかなあ。そんな気がする。



ということで、内装工事が高くて悩ましいというお話でした。



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仙台１棟目で退去が発生してしまいました。昨日が退去した日だったようです。

気を取り直して次の募集をしないとですね。そしてその段取りは全て義母が対応済。



以前、義母より近々退去があるかもと聞かされていた仙台１棟目。現在のところ

元オーナーズルームの１階のお部屋が空いてますが、それ以外にもう１部屋単身間取りが

空いてしまうようです。



このお部屋は義母と仲良くしてる不動産屋さんが別宅として借りてくださっていました。

仕事が忙しくて家に帰れない時に宿泊するお部屋として活用していたとのことです。

ただ、その業者さんも転職などで使う用途が減ってしまったとのことで、退去すると

いう話になったようです。



近々退去かもという話は聞いていたものの、その後の続報がなく状況がわからずに

おりましたが、どうやら退去予告も貰って退去になっていたみたいです。



昨日、仙台２棟目の管理をやっていた管理会社さんと義母と私のグループＬＩＮＥに

義母が「これから仙台１棟目に向かうから電話出れないかもみたいなメッセージが

送られており、その後も断続的にあれこれとＬＩＮＥが飛び交っておりました。

その途中で私個人のＬＩＮＥに「☆☆☆号室空室になりました」とだけ送られてきて

ああそういうことねと理解。退去立会もしくは原状回復のお見積を業者さんに

手伝って貰ったのか。



仙台１棟目は自主管理で、賃貸付けとかは自分で頼むスタイルです。

義母が頼んだか、業者さんが頼んだかはわかりませんが、義母と業者さんで退去の

立会やリフォームをやって、募集の元付風なことも頼むって感じかな。



こちらの業者さんは独立して日が浅く、いろいろとタマが欲しい時期だと類推します。

ＬＩＮＥのやり取りを見ていたら、資料を業者さん向けサイトにアップロードするのは

自分たちでやりたいけど、他の業者さんがそれを見て決めたら広告料はそちらに

差し上げるという話だったので、募集の元付みたいなことをしたいんだろうなと。

あの業者さん意外といろんな物件抱えてるなあと他の業者さんに思わせたいのかも

しれません。



義母は義母で、日常管理とかは自主管理でやるけど、別にＤＩＹとかやりたい

わけじゃないし、募集だって自分で回らなくて済むならその方がいいでしょう。

お互いのいいところに着地させたんだな、ということで納得した次第です。



募集条件を見てましたが、なんかもうちょっと家賃強気にできるんじゃないかなあと

いう気もしつつ、まあ義母がそれで納得してるならいいかと思ったのでした。

仙台にも家賃上昇の波は多少なりとも届いているはずなんだけどねー。

まだ仙台１棟目のレンジには来てないのかな。



奇麗に使ってくださっていたようで、リフォームはちょっとしたことだけでよさそうな

雰囲気のＬＩＮＥのメッセージが流れていました。オーナーズルームでべらぼうに

お金がかかるので、今ここでお金がかからないのは助かります。



私がいなくても仙台１棟目は回っていく、ということがますますわかったので、

これはこれで良いことですね。ありがたいので、どんどんその調子でお願いします。



義母にはまた「年寄りをこんなに働かせて」とブツブツ言われるんだろうなー（苦笑）



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札幌６棟目の入居者様がエアコンを設置するとのことです。築古物件にまでエアコンの

波がやってくるようになったか・・・。経緯からすればわからなくもないけど。



昨日は晩ご飯の後、嫁ちゃんが見たがっているアニメを見ながら領収書の整理を続け、

残りのカードが３枚のところまで持ってこれました。そのうち１枚がメインの

カードなので、こいつの照合が大変なんですけどねー。なんとかこれを今日終わらせて

ある程度気持ちに余裕を持った状態になりたいものです。



昨夜はそれ以外にも、大家の会の運営の対応をしたり、金融機関さんに確定申告書を

メールで送ったり、電話したり、いろんな会合の準備を進めたり、札幌９棟目（売却済）

の家賃保証の分の振込をしたりと、慌ただしい時間を過ごしておりました。

あまりいつも忙しいＰＲをするのもいささか恥ずかしいのですが、ブログを読んでる方の

中にも今まさにやり取りをしている人がちらほらといるので、返事が遅いと思っている

皆様に言い訳をしたいんです。許してください（苦笑）



そんな中、札幌９棟目の家賃保証は今月も振り込む必要があるのかを管理会社さんに

確認した際に、先方から札幌６棟目に関する報告・確認がありました。

なんでも、今度ご入居される方より「エアコンを自費で設置したい」という相談が

届いているそうです。



ここで札幌６棟目のご紹介です。

築年数にして５０年弱、２ＬＤＫですが設備は古く、家賃は生活保護の母子家庭

（お子様２人想定）の方向けに設定しております。

端的に言えば「生保の方狙いの築古物件」です。



とうとうそんな物件にまでエアコンの話が出てくる世の中になってしまったか・・・。

札幌で不動産を購入したのはもう１５年以上前のことです。あの頃は夏に行っても

涼しくて、エアコンなんて一切いらなかったんですが・・・。今や昔って感じです。

それでも本州に比べればじめじめしておらず爽やかな気候なので、相対的には

かなり涼しいと思っていますけどね。



しかし、さすがに３０度を超える気温が続くようになると、夏はエアコンをつけないと

辛いというのはわからなくもありません。こうして、これまでエアコン設置がなかった

札幌にもどんどんエアコン設置物件が増えてきております。



札幌８棟目の稼働率が悪かった頃、対策としてガス会社さんにご協力をいただいて

全部屋にエアコンを設置しました（今となってはこれも昔話ですね、ガス会社さんの

貸与が基本的に禁じられてます）。築古物件でエアコン設置は珍しかったのか、

管理会社さんを変更して満室にした後は全く退去がありません。入居促進に関しては

管理変更の効果だと思いますが、定着率が向上したのはエアコンのおかげなのかなと

勝手に思っております。



しかし、この家賃帯の物件でエアコン設置となると、初期費用を入居者様は出せるのか？

という疑問が浮かんできがちです。普通ならそうです、生活保護の方をターゲットに

していますから。



ただ、今回はたぶん大丈夫なんだろうと思っております。なぜなら、今回の入居者様は

ご自宅を売却しての住み替えというパターンの高齢の方だからです。



今の札幌はかなり土地の相場も高騰していますので、昔に比べれば高い値段で

売却ができただろうと予想します。つまり、お金には余裕がある方です。

エアコン本体の購入・設置くらいはどうということはないのだろうと思います。



エアコンの初期費用を払うことで、温度変化の少ない快適な生活を獲得できて

寿命も延びるのであれば、とてもいいことだと思います。



私としても、できるだけ長生きしていただき、長く住んでいただきたいですからね。

快適に過ごすための設備投資を自腹でしたいということなら、喜んでご協力します。



ただ、札幌６棟目は毎年雪に悩まされる物件です。雪によって室外機が壊れるなどの

トラブルは考慮しないといけないと思います。その辺の対処が漏れていると、

誰も幸せにならない結末が訪れそうで・・・。



この点を懸念していることを管理会社さんにお伝えしたところ、そこは考慮しており

設置時に気を付けるよう伝えてあるのと、管理会社さんご自身も現地確認をして

問題なく設置できるよう配慮するという返事がありました。素晴らしい〜。



今の担当の方は、フットワークも軽くてコミュ強、どちらかというと仲介の方が

向いてるんじゃないかと思うキャラですが、責任感も強くて仕事もできる人です。

前職の関係で住設にも強いし、申し分がありません。

今回もきちんと押さえるべきところを押さえてくれているので安心です。



是非末永くお住まいになっていただきたい、と思う私なのでした。



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結局、週末である程度やっつけたかった領収書の話は片付かずじまい。遊んでたわけでは

ないのですが、雑務を対応していたら着手が遅れた感はありますね・・・。



有給休暇を入れて４連休にした先週末。やらないといけないことをブログに書きだして

みたわけですが、結局領収書の整理は完全には終わらず、というかだいぶ残しました。



とりあえず、やったことを。



アメックスに電話→完了

発送完了になっているということでしたので、再発行の形で送ってもらうことに。

ついでに発送先の住所を自宅に変更して貰いました。これで今度こそ届くでしょう。

３月末の予定納税に間に合うといいのですが。



通院→完了

定期通院です。整形外科と耳鼻咽喉科。耳鼻咽喉科の次回予約をネットで取りましたが

予約一覧に情報が出てこなくて重複予約にあんってしまっていたようです。なんなんだ。



現場確認→完了

予定はしていなかったですが、通院先から自転車で数分のところにある物件なので

ついでに顔を出して進捗状況をしてきました。腐っていた壁が奇麗に直ってました。

いつもありがとうございます！



大家の会の運営対応→完了

これが思ったより時間がかかってしまいました。Ｚｏｏｍの設定、次回勉強会の具体的な

企画の合意形成とタイムテーブル作成など。



一部通帳の記帳→完了

これも予定はしてなかったのですが、最近前より歩く歩数が減っていると感じたので

ウォーキングがてら行ってきた次第でした。



保険代理店さんに連絡→完了

だいぶ前ですが、生命保険や医療保険がクレカ払できるようになったという話があり

ずっと気にはなっていたのですが、ここで重い腰を上げて保険代理店さんに連絡をして

生命保険等のカード払いの手続きを依頼しました。アメックスの法人カードの

キャンペーン達成に向けてちょうどいいかなというのもありまして。

カードが届いたら改めて連絡して、必要な手続きを行う予定です。



クレジットカードの切替→完了

ＡＮＡスーパーフライヤーズダイナースを発行して貰ったので、これに伴い用が済んだ

ＡＮＡアメックスゴールドを解約する予定でした。しかしそこに切替キャンペーンの

お知らせが届きまして・・・達成できそうだったし、年会費の分を含めてもなんとなく

達成してお得になるような気がしたので、切替を実行しました。

こっちも何かの支払でカード使わないとだなー。



金融機関さんと電話→完了

金曜日にメインバンクさんとサブバンクさんから連絡が来ていたので、それに対応。

確定申告ができたら送って、くらいの内容でした。たいした話じゃなかったです。

なので、税理士生成に銀行提出用をはよくださいというメールをしておきました。



補助金関係の事務手続き→完了

過去に受けた補助金の条件となっていた事業から離脱可能な期間が来たということで

お手紙が届いていましたので、離脱しますという連絡をメールでしました。



情報交換会メンバー検討→作業中

いくつか予定があるので、参加してほしいなと思った人に声をかけてみたり、

ちょっと出張するので現地でお会いしませんか的な調整をして予約をしたり、

あれこれとやっておりました。



領収書整理→作業中

最新のカードの明細のダウンロードは無事完了しましたが、まだ締作業前だったり

締作業中中で落とせないカード会社さんも２社ばかりありました。それらについては

また別途やらないといけないですね。



カードの明細との照合に関しては、２つばかりは終わりました。

ただ、肝心の大物のカードがまだ全然手つかず。一番時間がかかるものが未着手なので

実質的にはまだ半分くらいしか終わってないかなと思っています。



・・・今週末お出かけする前に何とか終わらせないと。晩ご飯の後ちまちまと作業を

続けなくてはならないですね。



太陽光定期報告→未着手

仙台法人で保有している高圧太陽光発電所の定期報告もやらなくてはなりません。

これは始めてしまえばそんなに時間はかからないのですが、他のことをやってたので

結局忘れてしまっておりました。これもどっかで対応しておかないと。



今週なんとか領収書を終わらせようと思います。頑張りますー。



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東京１７棟目の外壁を何色にするかで悩んでいます。今週中に決めないとなので、

もう勢いで決めるしかないかなと頑張りました。嫁ちゃんにも手伝って貰って。



確定申告がようやく終わって一息ついて、あれこれと雑務をこなしているのですが

その間にも次から次へとやることは降ってきます。この先の沖縄とか富山とかの

出張予定も調整しないといけないし、東京１７棟目関係でお金集めたりもしないとだし

２月末決算の仙台法人の分の申告準備もしないとだし、家族サービスもしないとだし、

大家の会の対応なんかもしないとだし、銀行さんからの要求にも応えないとだし、

結局いつになっても暇なときは訪れず、超忙しい時と忙しい時の２種類しかないのだなと

自覚する今日この頃であります。



前は家族サービスの時間を削って不動産に時間を割いていましたが、人生もそんなに

長いわけではないので、家族との時間も大切にしないとなあと思うようになりました。

ただでさえ出張が多い人なので、余計にそう感じています。



喫緊で対応しなくてはならないのは、やっぱり東京１７棟目の仕様に関するところ。

私が宿題として持っているものは、外壁の色決めと壁紙やＣＦの仕様決めです。



ユニットバスやキッチンの面材、建具については同系色の木目調のものを選んでいます。

内装はそれに合わせればいいと思っております。



お世辞にもセンスがいいとは言い難い私は、普段ならインテリアコーディネーターさんに

外注するのですが、今回は「防臭・抗菌仕様」という縛りがあるため、そもそも選べる

壁紙の種類が少ないと思っています。なので、ここはそんなにこだわらなくても

素直に白い壁紙でいいのではないかなと。なのでＣＦだけ面材とのバランスを考えて

決めればいいと思ってます。ＣＦも防臭・抗菌でツルツルしてないものということで

考えるなら、種類はさほど多くないです。前回打ち合わせでそれに相当するカタログの

ページを全部写真に撮ってきたので、選ぶだけ。



脳内で平面を立面にするのが苦手だという嫁ちゃんと、なんとなくイメージはできるけど

センスが欠如してる私。二人で考えた結果、オフホワイトっぽい木目調のＣＦを

選ぶことにしました。あとは撮影したカタログの写真のサンプルがいい感じだったので

これパクれませんかと施工業者さんに相談を投げかけることにしました。



あとは外壁だけですね。さて、これが一番悩ましい。

素人が考えると色が濃くなりすぎるんですよ、狭いサンプルでいいと思った色って

往々にして広い範囲に塗ると濃くなりすぎる傾向があります。うちの実家がそれで

両親が選んだ色でいざ塗られてみたらすんごい黄色い家が出来上がりました（笑）



その失敗を知っている私は、基本的に外注するか業者さんにある程度任せるかに

しております。その方が確実です。変な悩みを抱かなくて済みます。



内装も含めて仕様の指定をして貰う時はインテリアコーディネーターさんにお願いを

するようにしています。東京１３棟目でお願いしたコーディネーターさんがいい感じで

祖茂後も継続してお仕事をお願いしております。



今回もそうするかと思ったのですが、今回は内装に使えるクロスやＣＦの種類が少なく

インテリアコーディネーターさんが腕を振るうのが難しそうだなと思ったのでした。

そうなると、自分で外壁の色も選ばなくてはなりません。



選択に自信がないところもあり、他のことで忙しかったというのも重なり、選択を放置し

ここまで来てしまったのですが、いよいよ業者さんから今週末決めてくれないと困るよと

最後通牒が届き、不安だらけの色選び大会を開催したのでした。



嫁ちゃんに相談すると、こういう時はインスタでいろいろ見るといいという助言。

嫁ちゃんがいろいろと調べてくれました。最近、自宅を将来的にどうするかという

テーマで、住宅設備やら何やらを調べることが多いので、女性目線の流行とかを

把握してくれています。こういう時はとても心強い。



今どきはグレーの外壁が流行っているそうです。グレートベージュの間くらいの

グレージュという色が特に今どきの色合いだそうです。

私はどうも色の名前を覚えるのが苦手で、グレーとかベージュとか言われても

パッとどの色なのかがイメージがつかないんですよ・・・。グレーじゃなくて灰色って

言ってほしいと常に思っております。ベージュなんて言わずに薄黄色でええやん、と。

世界史も苦手だったし、カタカナを覚えるのがあまり得意じゃないのかもしれません。



とりあえずヒントは貰ったので、あとはそのヒントをもとにネットでそれらしき画像を

検索しまくります。最初はグレーってそんなにいいかなーと思っていたのですが、

検索を進めていくうちに意外と悪くないかもと思うようになりました。単純です（笑）



できればツートンカラーとかアクセントカラーを入れたいよね、という気持ちもあり

感じのいい画像を探しました。満点ではないけど、まあこれにイメージが近いかなと

思えるものがあったので、そちらの写真を施工業者さんに送信。こんな感じでやろうと

したら、色ってそれらしいものありますかねーと聞いているところです。

一旦、ボールは投げ返したので、最低限の責務はこれで果たせたかな？



ということで、これで何とか決まるかなあというところです。

いや、決めないとまずいよね。締切寸前なわけだし。



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