2017年04月04日

岡本公男さんの「初めての不動産投資1年生」を読みました。

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懇意にさせていただいている方が著者になったり協力したりしている書籍を読んだので

今日と明日はその感想など書かせていただこうと思います。



本日はジェービルこと岡本公男さんの新刊「初めての不動産投資1年生」です。






顔が広くて面倒見が良く、人格者で大家さん仲間にも大変慕われている岡本さん。

かつてはブログも精力的に更新されており、不動産投資人気ブログランキングでも

常にトップ10をキープされていた有名大家さんです。元々は某メガバンクさんで

バンカーをしており、そこからビル管理の仕事を経てサラリーマンをリタイヤした後は

台湾の方向けに日本の不動産を販売する業者さんとして活躍なさっております。



岡本さんとの出会いがなかったら、今ある不動産関連の人脈のうちの重要な何割かは

恐らく作られていなかったものと思います。特にプロ系の方とのコネクションは

岡本さんの影響で参加したコミュニティで培われたものです。この点に関しては

感謝の気持ちを忘れてはならない、と思っています。



ですので、そんな恩義ある岡本さんが新刊を出版し、しかもそれを献本までいただいたと

あれば、当然感想を書かなくてはならない、ということになります。

献本いただいた時期からだいぶ遅れてしまいましたが、ようやく読了しましたので

感想を書いていきたいと思います。



まず、これから不動産を始めようと思っている人にとっての良書であることは

間違いありません。基本的なことから多少細かいことまで、一通り網羅されています。

「不動産投資ってなに?」から始まり、「資産管理法人・資産保有法人を活用しよう」

まで話が進んでいきます。網羅する範囲は広いなあと感じました。



初心者の方向けには、今この高い相場であっても、小規模な不動産を購入して

運営の実績を積むことは大事だと書いてありました。高いから買わないという

スタンスだと、本当に買い場が来た時に金融機関さんからの支援が得られない、と。

元銀行員の立場での理論なので説得力があります。そして私もこの考え方には

同意します。金融機関さんには実績を見せておきたいので、確定申告なり決算なりを

黒字で積み上げて、事業をきちんとやれる人だということを証明した方が融資は

受けやすいと自分自身の経験からも思っています。



小規模不動産で経験を積むことは、決算書を作る以外にも、本当に自分が不動産賃貸業に

向いているのか?という点を確認するという意味もあると私は思っています。

「こんな時間かけてちまちま稼ぐ商売は割に合わない」「やってみてわかったけど

不動産賃貸業はあまり自分に向いていなかった」という感想を抱いている人も

私の周りに少しばかりおります。ただ、始めてしまったらすぐに止められないので

小さな不動産で本当に自分にはこの仕事が向いているのか?という確認が必要です。



岡本さんの著書の中でも「最初は、小さな失敗を重ね、そこから学び、経験を積むことで

リスクを減らすことができるのです」と書いてあります。リカバリーできないような

大きな失敗は避けるべきですが、最初は小規模な不動産でリカバリー可能な失敗をして

経験値を積んでいくのがいいのではないかと思います。



勿論、だからと言って無駄に高いときに儲からない不動産を買うことを煽るつもりは

ないのですが・・・。最初から億単位の物件をポンポン買って失敗すると、どう考えても

リカバリー不能です。リカバリーできる範囲での失敗にとどめられるよう、小さい物件を

最初は選ぶといいのではないかと私は思います。



初心者の方が不動産を購入する前に読む手引書として、優秀な本だと思います。

別な本を読んで不動産をやろうと気合が入ったところで、岡本さんの著書を読むと

いい感じに知識が入ってくるのではないでしょうか。

裏を返せば、不動産投資をやるぞー!と心に灯をともしてくれるタイプの本では

ありません。やるぞ!という思いが既にある人が読まないと、眠くなるかも・・・。



↓興味のある方はこちらから購入できます↓






↓ついでに前作も↓






明日は別の著作を紹介したいと思います。



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posted by ひろ* at 07:42 | Comment(1) | 書籍紹介 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月03日

稼働率90%を切ってしまったので、気合を入れなおさないと。

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物件売却もあり、雰囲気が変わりました。

今の時点での稼働率などを整理していこうと思います。



そろそろ抜け番が増えてきたので、売ったものは以下ですよという一覧を提示します。

それ以外のものについては保有しているので稼働状況報告対象です。



札幌1棟目 2017年3月売却

札幌2棟目 2013年4月売却

札幌4棟目 2017年3月売却



【札幌3棟目】

稼働状況 15/16 93.8%

一番条件のいいお部屋が1部屋空いている状況です。あと、駐車場も1台空きです。

募集に関しての戦略としては、これから生活保護の世帯が動いてくるはずですので、

そこにあわせて優遇プランをぶつけていけばいいかなと思っています。

雪が溶けたので、駐車場も現地でのぼりとか設置して募集をすることができます。

この辺、積極的にやっていきたいと思います。



【札幌5棟目】

稼働状況 15/16 93.8%

3月末退去がありました。転勤ということで退去時期をずらすこともできませんでした。

ここは初めての募集なので、ちょっと様子を見ている感じです。家賃を今までよりも

1000円アップして様子を見ていたのですが、子の家賃でも手ごたえはありそうという

管理会社さんの声が聞けました。もう一枚化けさせることができるかもしれません。

原状回復のお見積が来て、その中でうへーっと思うことがありましたが、その件はまた

後日のブログで書こうと思います。



【札幌6棟目】

稼働状況 2/4 50%

1月に買って、まだリフォームが終わっていません。私ももたもたしていたところが

ありますが、管理会社さんもちょっと仕事遅いんじゃない?という感じはあります。

入居中の2部屋のうち1部屋の家賃が全く入ってこないのも気になるところです。

どうも入院しているのではないかという疑惑もあり・・・。



早いところ工事を終わらせて募集に取り掛かりたいです、はい。



【東京1棟目】

稼働状況 3/3 100%

特に変わったこともなく、平穏無事に家賃が入ってきます。

生活保護のおじいさんが2度目の更新をしてくれました。ほくほく。

そのままずっと入っていてくださいね!(期待)



【東京2棟目】

稼働状況 4/5 80%

一番賃料が高い部屋の方が退去されました。階下の方との騒音トラブルで居心地が

悪くなってしまったようです。痛いです。



60平米くらいあり、立地がいいので、外国人シェアハウスの運営会社さん

シェアハウス化できないか相談したのですが、改装コストがかなりかかるということで

難しいと回答が来てしまいました。残念。



募集の旬を逃してしまったのが痛いですが、早いところ内装や不具合のある設備の

改修を終えて、募集を開始していきたいと思います。



【東京3棟目】

稼働状況 2/2 100%

満室になってから1年経過しました。一度も現地に行ってません(汗)

でもそのくらい安定しています。書くことがなにもありません。



【東京4棟目】

稼働状況 4/4 100%

こちらも半年以上現地を見に行っておりません。再建築不可物件ということもあり

本当は頻繁に近所を回ってご挨拶して、関係を作っておきたいのですが・・・

そういうことが全然できていないので、それはそれでまずいなという感じがします。

久々に行ってみようかな。



【東京5棟目】

稼働状況 1/1 100%

家の近所なのでよく前を通ります。先日、某政党のポスターが外壁に貼ってありまして

これはないんじゃない?と管理会社さんに相談。どうやら貼ったのは入居者様ではなく

その政党の関係者の方だったようです。許可もなしに何してんだよ(怒)

当然撤去していただきました。

でも事件と言えばそのくらいです。それ以外は何もなく、これまた順調。



【仙台1棟目】

稼働状況 6/7 85.7%

繁忙期が終わりましたが、1部屋残ってしまいました。まずいです。

先日の事務処理用問い合わせも、その後音沙汰がないので不発だったのでしょう。

まずいなあ。営業をもう一度かけにいかないと。法事で仙台に戻る時があるので、

そこでもう一度ローラー作戦仕掛けるか。



【合計】

52/58 89.7%

9割を切っています。こりゃダメだ!気合を入れなおさないと。

確かに3月末退去が2件あったのは不幸でしたが、2部屋はリフォームが遅くなって

機会損失しているだけにすぎません。手が回る範囲のことはきちんとやらないと。

反省して、空室対策に力を入れていこうと思います。。。



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posted by ひろ* at 14:29 | Comment(0) | 成績 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月02日

第三の目が鋭く指摘する「4月以降に動く客層」向けPR。

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気候的にはそんな感じはしませんけど、暦の上では春が来ました。

賃貸業的には繁忙期が終わり、決まらなかった部屋をどうするか頭を抱える場面ですが

札幌ではむしろここからがハイシーズンとなる属性のお客様もいらっしゃいます。

それは誰かと言いますと・・・・



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さて、その正解は「生活保護」です。例年そうなんですよ。もう何年も同じ経験を

していますので、ほぼ確実な経験則であるとわつぃは思っています。

毎年、札幌3棟目(および過去所有していた札幌2棟目)は3月末までに退去が出て

4月〜5月でそれが決まるというサイクルが繰り返されていました。これらの物件は

生活保護の方や場合によってはそれ以下の方を視野に入れた募集をしておりましたので

4月からがむしろ勝負!と毎年思っていたのです。



なぜそういう動きになるのかは私もよくわかりませんが、家賃が高い繁忙期を避けて

動いているのだろうということと、転勤などの期日が決まった事情があるわけでは

ないのであろうという点から、雪が降っている間は無理に動かないという気持ちが

あるのではないか、という予想をしています。



今年は札幌3棟目が1部屋まだ空室のままになっています。札幌3棟目の中では

一番条件がいいお部屋になっております。しかも、12月〜3月の成約は基本的に

期待できないかなと思っていた中、3部屋中2部屋が繁忙期前半で決まったという

成功体験もありましたので、例年の法則を打破してもっと引き合いあるかなと密かに

期待をしていた私もいました。しかし残念ながらその期待は実らず。まあでもこれが

毎年恒例の既定路線ということで、気にしません。



4月から気持ちも新たに!というところで何か作戦を考えようかなと思っていた時、

ひょいと清掃業者さんからメールが届きました。私が札幌3棟目で依頼している

清掃業者さんは、元々大手不動産会社さんで管理や仲介もやっていた人で、清掃中に

気が付いたことがあれば仲介目線で助言してくれるし、賃貸の人が見る募集図面も

定期的にチェックして、不備や改善があれば提案してくれます。ありがたいのです。



そんな彼ですから、今回も何か見つけてメールしてきてくれたに違いありません。

どれどれと開封してみると、生活保護の方向けのプランを前面に押し出して募集を

かけてみてはどうか、という提案でした。



彼の認識の中でも4月は生活保護が動く時期だということです。やっぱり私の見立ては

間違っていなかった、とまずここで一安心。生活保護の方は初期費用が基本的には

あまりないから、初回保証料を負担するプランを出してはどうか、ということでした。

役所が認める引越であれば、敷金や礼金をいただくことができるはずなので、ここで

彼が言いたいのは役所が認めていない自腹の引越をする生活保護の方を取り込むという

意味なのでしょう。



生活保護の方は家賃の支払は基本的には安心な属性のはずです。だって国が家賃を

払ってくれるんですから。そりゃあ中には保護費を使いこむ輩もいますし、途中で

保護を打ち切られる人だっています。でもそれは例外だし、そもそも普通にご入居される

人の中にも、滞納する人や会社をクビになる人だっています。そういった例外ケースを

ここで論じる意味はないと考えます。



生活保護は得意なセグメントですので、積極的にやらせていただきます。

ということで、提案はまるっと呑みました。決めてきてくださいねー!



あと、札幌の業者さんが見るサイトで、状況が内装中のままになっているから、

それも直した方がいいですよと助言いただきました。これまた助かります。

気づく術がないですからね、私・・・。勿論この話、管理会社さんにも展開済みです。



基本的に、私も含めて人間はミスをする動物です。管理会社さんだっていうつもの物件を

一気に面倒を見なくてはならないのですから、多少のミスが出るのは仕方ありません。

だからこそ、私自身もしっかり物件に興味を持ってチェックしなくてはならないですし、

私が見きれないところは第三者にチェックしてもらう体制が必要と思っております。



そういう意味では、こちらの清掃業者さんは私の第三の目として活躍して貰っており

とてもありがたいビジネスパートナーさんです。ええ、前々からブログにちょいちょい

リンクは貼ってますが、コジローさんの会社です。最近ブログサボってるみたいだし、

あんま宣伝っぽいこと書くのもしゃくなんですけど、実際助かってるから仕方ない。



普段、あまり私が使っている業者さんへのリンクって貼らないようにしているんですが

コジローさんに関しては私の中では苦楽を共にした大家さん仲間というカテゴリなので

仲間意識でまあいいかなと(笑)



ここの社員の方の書いているブログもけっこういい感じのリフォーム事例とか出てるので

私も参考にするために読んでます。興味のある方は見てみてくださいませ。



札幌物件に関しては、第三の目を入れて物件の状態が適切であるか常に確認しながら

遠隔地で会っても良好な状態を保ちつつ、満室経営を目指してまいります!



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posted by ひろ* at 08:47 | Comment(1) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月01日

札幌4棟目売却。物件と金融機関1行を失い、人脈と思い出とキャッシュが残った。

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札幌4棟目の売却が完了しました。離れるときはとてもあっさりです。



3月の終わりとしては肌寒い朝。いつもと変わらずに会社に行く準備をしていました。

今日は札幌4棟目の決済です。しかし、決済するのに誰も集まることはありません。

売主(私)も会社の期末で休んでいられないし、買主さんもご多忙な方のようで

決済には立ち会わない、と。そんな話を司法書士さんから聞きました。



札幌4棟目との出会いのきっかけは6年くらい前にさかのぼります。あの頃はまだ

札幌3棟目を買い終わってしばらくしたくらいでした。サンタメ系業者さんとしか

お付き合いしたこともなく、融資はいつもカタカナ銀行さんでした。



そんな折に、食べ物ブログにコメントしてくださった地元の大家さんとご縁があって

お会いすることになり、その時にあまりに私が良い業者さんとお付き合いをしていない、

ということを心配してくれたその方が、私に紹介してくれたのが札幌4棟目の企画を

してくれた新築系業者さんでした。



それから何年かはご紹介をいただいた社長さんとたまにお会いして、いいものがあれば

是非お願いしますと言う話をしておりました。ただ、なかなか具体的な話には落ちず、

落ちたとしても新築の融資をどこで受けていいのか・・・というところがあり、なかなか

先に進めずにおりました。



その頃、関東→札幌の大家会のメンバーが、某金融機関さんの札幌支店で東京在住で

あるにもかかわらず融資を受けた、という話が出ました。私も尻馬に乗っかるように

その金融機関さんを紹介していただき、何か案件があれば検討しますというお話に

なりました。



その時頭に浮かんだのが、前述の業者さんです。相談したところ、他の人に出している

案件だけど、こんなのありますよと新築の情報を出してくれました。駅からの距離も

申し分ないし、駅力や立地もいい感じです。これならよさそうと思い、二番手を承知で

金融機関さんに持ち込みました。



イレギュラーなケース(札幌の支店で東京在住の個人で融資を出す)だったので

融資は難航。結局3ヶ月も審査にかかりましたが、なんとか内諾を取り付けてきて

くれました。その間、1番手の人も某都銀さんで今一つ融資がうまくいかず、もたもたと

していてくれたという幸運もあり、私はとうとう札幌4棟目となる新築RCを手にする

ことができたのでした。



業者さんを紹介してくれた大家さん(いつの間にかFBのお友達から消えていたので

何か悪いことしちゃったのかな?と未だにお礼ができていないのが心残りなのです)、

金融機関を紹介してくれた大家さん、そしてもちろん業者さんと金融機関さんにも

多大なる感謝の気持ちを持っております。この場を借りてお礼申し上げます。



竣工間際に購入となったので、客付関係が一切できていない状態でのスタートでした。

札幌の新築は一般的に初回満室まで満室保証を付けてくれます。この物件も満室保証は

ついていたのですが、そこはチャレンジャーな私がそれで終わるわけがありません。



仲介業者さんから提示された家賃は微妙に設定が納得いかなかった部分があり、

社長と話して「家賃をもっと上げる代わりに満室保証はいらない」ということに

させていただきました。我ながら無茶してるよなあと振り返って思います。



嫁ちゃんと二人で仲介業者さんをローラー営業し、報告ネットの山岡さんのつてを頼り

仲介業者さんとの飲み会をセッティングしていただいたり、メールでの営業をしたりと

いろいろとしました。10月後半から動き出し、繁忙期中になんとか満室まで持っていく

ことができてほっとした記憶があります。この話があったからこそ、今回の売却の利益が

しっかりとれたものと思います。だってこれで利回り0.5%以上上がりましたから。



その後も、管理担当さんとか仲介担当さんとか、この会社のいろいろな方とお付き合いを

させていただきました。皆さんいい人ばかりで、一緒に仕事をしていて楽しかったです。

現場の方とも何度も一緒に飲みに行き、遅い時間までいろいろと話をしたものでした。

(その分社長と飲みに行く機会は減りましたが・笑)



私が売却した札幌2棟目の仲介をして、管理を引き継いだのもこの会社さんです。

管理担当の人が恨めしそうに「ひろ*さんの印象が強すぎて全然埋まりません(涙)」と

飲み会で恨めしそうに言われたこともありました(笑)



稼働率も新築ですから当然悪くなく、キャッシュフローもそれなりに産んでました。

大きな物件を買うと、その物件から生まれるキャッシュフローって大きいんだなと

実感したのもこの物件のおかげです。



思い入れもいっぱいある物件でしたが、今回嫁に出すことにしました。

このご時世で短期譲渡でも売却益がしっかり出ること、そろそろ新築当初の家賃を

維持するのが辛くなってきたこと、などを総合的に考慮した結果です。



我ながら、絶妙なタイミングで売却できたと自画自賛しています。

市況的にも、今が最高値じゃないか?なんて。



指値は入れられてしまいましたが、まあそれでも仕方ないかと思えるくらいの利益は

出すことができました。充分満足です。

嫁いだ先でも愛情をもって接してもらえるといいのですが・・・。



また是非新築やりたいと思ってますので、いったん関係が切れてしまうものの

今後も情報交換をしながら、この業者さんとはお付き合いしていきたいと思います。

金融機関さんからも売却が早期すぎると怒られて出入り禁止になりかかっていますが

なんとか関係を立て直していきたいと思います。



今までありがとう、札幌4棟目。元気でね。



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2017年03月31日

マル経融資に対する区の利子補給が実行されました。

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現在9位です。いよいよ本日札幌4棟目の決済です。さらば・・・。

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かつて受けたマル経融資ですが、区の金利補助の優遇で少しお金が戻ってきました。



マル経融資は商工会議所が公庫に委託して行っている融資です。金利も安いので

なかなか使い勝手は良いものになっています。条件として商工会議所に入会して

半年の経営指導を受ける必要がありますから、興味がある人は公庫のページなり

商工会議所のページなりを見て内容をチェックです。



当時私がマル経を受けた時のブログは以下となります。よろしければあわせてどうぞ。

申込編

稟議編

承認編



で、返済は順調に行っているのですが、ある日急に商工会議所の担当の方からメールが

届いたんです。何かと思ったら、私の住んでいる区でもマル経に対しての利子補給制度が

開始されました、と。ですので、その利子補給の手続きの書類を送るから、記入して

送り返してくださいというお話でした。



いいですね、利子補給。魅惑的な響きです。だって利子を補給してくれるわけですよ。

まあ借りた金額も利息もたいしたボリュームではないので、返ってくると言っても

たかが知れた金額です。とはいえ、一度払ったものが戻ってくるってのは素直に嬉しい。

断る理由はありませんので、必要事項を記入して返信させていただきました。



それから3ヶ月くらいの月日がたち、すっかりそんな話があったことを忘れていた

私のところに、急に区役所から書類が送られてきました。何だろう、税金の滞納は

していないはずですけど!?(それだったら税務署から来るって)



封筒を開けてみると、どうやらこれはそのマル経の利子補給の承認の封書でした。

無事に承認されていたようで、昨日付けで振り込んだよというご連絡の用紙でした。

そっか、役所の年度末にまとめて一年分振り込まれるってことか。なるほど。



紛らわしかったのがこの書面のタイトル。

「○○区小規模事業者経営改善資金利子補助金交付(却下)決定通知書」

と書いてあるので、え、却下されたの!?何か悪いことした!?とびっくりしました。

「交付もしくは却下の決定通知書」という意味だったようです。私は「補助金交付が

却下された決定通知書」だととらえて、なにごとかと焦ったのでした・・・。



払った利子の金額がそんなに大きくない(金利も低いし金額も少ないから)ので、

まあそれほど大きな金額ではありません。それでも、普通に飲み会に何回か参加できる

程度の金額が戻ってきています。ありがたいことです。



利子補給するということは、それだけ優遇するから頑張って区の経済成長に貢献してねと

いうメッセージだと思います。私も順調に事業展開をして、地域貢献できるように

頑張っていかなくては、と気持ちを新たにしました。けっこう地元近隣で物件も

購入しているし、そういう意味ではしょぼい個人という枠組みで考えれば、地域貢献は

そこそこできていると思うんですよね。今後も地元近郊狙いで頑張ります。



最近は日本政策金融公庫が不動産賃貸業向けの融資を縮小し始めているという話を

ちらほらと耳にします。そういう流れの中で、公庫から直接お金を借りるのが難しく

なっていく可能性は高いですが、商工会議所はまたそれと別な考え方になっていると

推察されます。同じ公庫から借りる形なら、マル経で借りた方が今後は借りやすいかも、

とか思ったりした私でした。表のドアは閉じても、裏口から入れます、と。

年数は10年が限界なので、購入にはあまり向いていないんですけどね・・・^^;



資金調達でも、いろいろな引き出しがあった方が事業は有利に進められるはずです。

この辺、しっかり考えて情報収集しながら今後も進めていきたいと思います。



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