2018年06月29日

入居申込をいただいたものの、やや不本意な気持ち。

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東京8棟目にお申込をいただくことができました。

しかし、やっぱりコンセプトからは程遠い感じの方なのです。



何日か前に管理会社さんからご連絡をいただいておりました。

東京8棟目の申込用紙をくださいという問い合わせがあった、ということです。

どんな感じの方ですか?と確認すると、ペット多頭飼いの素敵なアラサー女子・・・

ではなく、建築業者さんが法人として事務所利用したいというお話でした^^;



一番条件が良くて家賃が高いお部屋を借りたいと言ってくれており、しかも駐車場も

借りたいと言う、金銭的には申し分のないお申込なので、未だ全空状態の私としては

いつまでも武士は食わねど高楊枝と決め込んでいるわけにもいかないよなあ・・・

と思ったりしてもいます。



ただ、1部屋そういうゆるみを作ると、なし崩し的にどんな人でもOKの普通の

賃貸住宅が出来上がってしまうことが懸念されます。長期的に見て、普通の住宅は

築年数が古くなるごとに家賃が下がり、他の新築物件との家賃下落競争に巻き込まれる

レッドオーシャンになります。そこに巻き込まれないための尖った賃貸住宅を作る、

という実験でもある東京8棟目。そこを崩して良いのか?という自問自答はあります。



そんなところを踏まえながら、今回の申込の内容を見てみます。



・建築会社さんが2年間だけ借りる(たぶん近隣の現場があるのでしょう)

・昼間のみ利用、夜は誰もいない

・出入りは確定ではないけど5名程度

・ペット多頭飼い賃貸物件なのでワンちゃんの鳴き声等うるさい可能性があるのは

 特に問題はない



・・・部屋が6部屋に減った、と思えばいいか?

少なくとも、残り6部屋がうまく成約した場合に、この事務所利用の法人さんが

コミュニティがしらけるようなことを言う可能性は低いと考えます。



これから作られる予定のコミュニティに悪影響を与えないということであるならば、

1部屋は貸してもいいのかなと言うのが、いろいろ考えた上での結論でした。

銀行さんに対しても、いつまでも空室のままで置いてあると印象が悪いのです。

なので、この法人さんにはとりあえず貸すことにします。



さて、残り6部屋になりましたが・・・少なくとも今のままでは今後も入居がスムーズに

見込めるとは思えません。テコ入れが必要です。では何をテコ入れするか?ですが・・・



まず、家賃が高いのは間違いありません。自分でも自覚はあります。

家賃を下げればあっさり解決する問題です。しかし、それを行うことは、目先は良くても

将来にわたっての不安を抱えることになります。



となると、募集の方法を改善する必要があるだろうという方向性になります。

本格的に募集を開始してから2ヶ月で、これまでのお申込は2件。そしてその2件は

シングルマザーと事務所利用ということでした。これは、本来届いてほしい場所に

情報が十分に届いていないということの現れだと思われます。つまり、今の募集方法では

ターゲットとしたお客様が集まらないということです。



ペットショップや動物病院にチラシを置くということも試みていますが「ペットの

飼い主さんはまずペット可の物件を決めてから、近所の動物病院やトリミングサロン等を

探すのが順番的には王道」というコメントを過去にいただいており、確かにそうかもと

思いました。不動産業者さんにもエンドユーザさんにもこの物件の持つメッセージが

伝わっていないということなのであろうと考えます。



先日、そんなコンセプト型賃貸物件の募集に知見のある方から募集のコツみたいな話を

伺うことができましたので、そこをまずは改善してみたいと思っています。

それによって、入居申込が増えるのか?というところを確認するつもりです。

そんな改善を積み重ねているうちに繁忙期も来ることでしょう。知恵を絞りながら

じっくりと考える。そんなスタイルで引き続きやっていきたいと思います。



いざとなったら家賃を下げれば決まるという安心感はあります。

下げたって利回り10%は確保できる物件ですから、下げてしまってもいいんです。

あと、別な観点で言えば、時間を掛ければ今の家賃でも埋まるってことも言えます。



それだけの余力があるなら、ここでしかできない実験を今は続けてみたいです。

今ここで苦労をすることで「待ち行列ができる賃貸物件」のノウハウが集まれば、

その投資以上のリターンがあることは明白です。



まずは1部屋決まってお金が多少入ってくるようになったぞ、ということで、

残りはちゃんとコンセプト通りの方にご入居いただけるように引き続き頑張ります。

そして法人さんが入れ替わった時には、待ち行列が作られている状態になるように

募集の改善を続けようと思います。



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posted by ひろ* at 08:33 | Comment(1) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年06月28日

着工から4カ月経過の今のタイミングで請負工事契約を締結。

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富山1棟目の工事の契約を行い、着手金を支払ってきました。

そこ、今更?なんて言わないの!



富山1棟目は重篤患者のようにトラブルが起こっているので、これを機に一気に

トラブルを解消してしまおうと考え、提示のあった見積金額で対応を依頼しました。



・冬の寒波による水道管凍結の被害からの復旧リフォーム

・一次給水管のバルブなど不良個所の整備

・給水管の全交換

・各部屋の設備不良個所の交換

・電気温水器→プロパンガスへの変更



この辺を一気に片付けてしまうということで、作業を進めていただいております。

なんせ、不具合がない部屋がどこにもなく、本当の意味で完成したお部屋が一つもない

状態になってしまっていたので・・・(1部屋あったけど漏水事故で内装が死亡・・・)



3月くらいに着手いただき、とりあえず1部屋完成させて内覧可能にしてください、

その部屋を営業の方が案内できるようにして貰いたいので、という依頼をして

おりましたが、未だ「一部屋完成しました」という連絡は受けておりません(汗)



そんな状態ですが、ここまで2部屋申込をいただいており、全空は脱して稼働率は

25%まで回復しております。私が保有してからの過去最高タイ記録です。これでも。

なんで部屋が完成していないのに決まるんだろうと思っていましたが、とにかく安い

お部屋を探している法人さんが、見ないで決めているみたいです。なるほどねえ。



で、いつになったら8部屋全てが仕上がるのかは未だ不透明。1部屋出来上がるのが

いつなのかもわかりません。でも不思議と、入居が決まるとその部屋だけは何とか

仕上がるんですよ(笑)



こうやって書くと、とてもいい加減な工事をしているかのように思われがちですが、

この業者さん、工事は真面目にやってくれています。柱がなかった事案についても、

ちゃんと柱を入れてくださり、かつサイディングを貼った後に、周りと同じような

劣化具合に見えるように塗装までしてくださって、それでいて追加請求はほんの数万。

しかも私が自分で発注して設置したエアコンについても「心配だから」ということで

現地に管理担当の方が行ってくださったりと、人柄も温かいのです。

仕事の品質は日本クオリティなのに工期はラテン系な管理会社さんです(笑)



その管理会社さんから、このタイミングで「請負工事契約書を作成した」という

連絡がありました。そうだった、この管理会社さん、工事になると契約書を作って

着手金を入れてくださいと言われるんだった。前の融雪装置の時もそうでした。



リフォーム融資が実行されたのが3月末。確か2月終わりか3月頭くらいから

工事には着手してくださっています。その契約書を今締結しようというのんびりした

感じが、東京や札幌に比べてのんびりしているなあと感じます。

ちなみに融資いただいた資金は通知預金として固めてある状態です。



全額融資で賄いたかったのですが、3月の段階ではまだその見積が出ておらず、

この時金融機関さんにお見せした見積は漏水被害からの復旧の分だけでした。

だいたい総額の3分の1程度です。



工事が膨らんだ旨を金融機関の担当者さんにお話しましたが、金融機関さんからは

「できれば保証協会に出した見積と同じ金額を振り込んで貰い、その金額で領収書を

 発行していただきたい」というコメントをいただきました。そして管理会社さんからは

3分の1程度着手金をいただきたいと言われています。ああ、じゃあちょうどいいから

銀行融資分を着手金としましょうか。その形で管理会社さんと調整をしました。



こうして、工事から4ヶ月が経過したこのタイミングで、ようやく着手金の支払が

完了した次第です。工事完成はいつになるんだろうか^^;

先に1部屋作ってくれるという話はどうなったのかも含め、もう一度担当の方に

最終納期の確認をしなくてはなりませんね・・・。



今月はもう時間がないので、来月どこかで富山1棟目見に行かないとだなあ。

出来ればその時に管理会社さんと懇親会をやりたいところです。



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posted by ひろ* at 07:02 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年06月27日

原状回復、空室対策、室内修繕・・・やること盛りだくさん。

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札幌8棟目に関して、購入から1ヶ月が経過しました。まだ空室が埋まる気配は

ありませんが、地道にコツコツやっていきたいと思うところです。



まず、購入する直前くらいに退去予告が入ってしまっていた件につきまして、

先日とうとう退去となってしまいました。まあ退去予告が出ていたのですから、

当たり前のことなんですけど・・・。



札幌遠征の時に見てくればよかったのですが、時間がなくてそこまではできず。

管理会社さんに確認して貰ったところ、美装だけで募集できそうということでしたので

ちょっと安心しました。



ただ、設備面で言うと、ロスナイがついていないという点はひっかかりました。

この物件のシリーズ、結露が多いことで仲介業者さんに有名な物件なのです。

だから購入と同時に名前を変えて、その印象を払拭するようにしています。

印象だけでなく本当に結露対策も必要ですし、前のオーナーさんも空室が出ると

ロスナイを入れていたということですので、それに倣って私もロスナイは導入を

していきたいと思っています。と言うわけで現在管理会社さんにて見積中。



今回退去になったお部屋、実は家賃がちょっと安かったんです。だから今募集中の

お部屋に合わせて、少し家賃をアップさせました。ただ、リフォームの状態や階数などに

差があるので、同じ値段で決まるかは正直わかりません。反響を見ながら調整していく

必要があるだろうと考えております。



なお、この物件は昔、法人の寮として使われていたお部屋だったようで、その頃の方が

まだ数名お住まいになっています。この数名のお部屋が更に家賃が安いので、退去が

あれば利回りは更に向上する可能性があります。でもそういうお部屋に限って、このまま

住み続けることになるんだろうなあという気はしますけど^^;

ま、それもまたよし。安定するし、広告料を出さなくて済みます。



次に、既存のお部屋の空室対策です。



初期費用軽減や募集賃料の調整などを行って、現在様子を見ているところですが、

どうやらこのエリア自体があまり物件が動いていない雰囲気なのです。

その辺は清掃業者さんが定期的に業者さん向けのサイトを見て、物件数を定点観測して

くださっているので、こうして判断できるのです。



清掃業者さんと管理会社さんがダイレクトに連携を取る形に運用を変更できましたので

この辺の情報が私と管理会社さんにすぐ伝わるのはありがたいところです。



まだ賃料変更して1ヶ月経っていないので、ガチャガチャと賃料をいじりすぎるのも

仲介業者さんが覚えづらくて面倒と感じると思います。今はこの賃料はいじらずに

もう少し様子を見たいと思います。



あと、清掃業者さんから「内見した時の印象が暗い感じなので、明るい照明を入れて

置いた方がいい」という助言をいただきました。対応の為、シーリングライトを

楽天で購入して管理会社さんに送付し、設置していただきました。




快く引き受けてくださった管理会社さん、ありがとうございます。

これで内見時の印象が上がればいいのですが。



それから、残念なお知らせとして、既存のお部屋で「お風呂のドアが壊れた」という

報告がありました。昔、似たような間取りの札幌1棟目でも同じようなことが

ありましたが、その時は確か同じサイズのドアがなくて、特注で5万くらいかかった

記憶があります。今回もきっとそうなるんだろうなあ・・・^^;



でもこれも中古物件を保有するものの宿命です。やらないわけにもいきません。

きちんと対応したいと思いますので、管理会社さんに見積の依頼をしました。



あとは、もしどうしても埋まらない時のために、民泊での運用が可能かというところを

札幌遠征中に確認して貰っています。エレベーター無しの物件の3階という点は

マイナスですが(荷物が大きいので階段は大変)、建具を外してベッドを置けば

多分大丈夫であろうということでした。埋まらない場合は民泊も選択肢の一つとして

考えたいと思います。



札幌は元々繁忙期と閑散期の差が激しく、180日稼働に限定されたとしても、

その分参入者の現象による単価アップで取り戻せるのではないか、という見解が

割と多いような気がします。私もその説は大きく間違っていないような気がするので

保有物件での民泊参入も視野に入れたいと思います。

(札幌の3点ユニット、なかなか埋まらないんですよね〜・・・)



札幌8棟目も少しずつ動いています。12部屋中9部屋の稼働と言うちょっと寂しい

状況をいかにして早期に打破できるか。これもまた気合の入れどころです。



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posted by ひろ* at 08:13 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年06月26日

金融機関さんで積金の手続きと融資動向の雰囲気伺い。

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いろいろなことが並行に動いていて、自分でもどれをどう動かしていいかがややこしく

なってきていますが。。。とりあえず昨日は不動産活動として積金の手続をしました。



私は規模の小さい信金さんや信組さんと主にお付き合いしております。面倒見が良いし

そういったところの方が私の身の丈には合っているんじゃないかと思うためです。

地銀さんや都銀さんで低金利で融資を受けられるなら、それに越したことはないのですが

どうしても私自身の好みが「綺麗で安定した低利回り」より「難易度の高い高利回り」

になるため、そういうのに付き合ってくれるのが信金さんや信組さんだけだというのも

事情としてはあったりします。



大口小口問わず、東京法人/仙台法人/個人事業主問わず、ノンバンクや信販会社さんも

含めると、私が融資取引をしている金融機関さんの数は14行です。

内訳は地銀3行、信金2行、信組4行、政府系1行、ノンバンク1行、信販会社3社。



地銀さんは主に仙台法人で取引しているところが多いです。仙台法人は比較的融資が

つきやすいRC物件が多いため、都銀さんもまだ視野に入れることができる状態です。

個人でも1行取引していますが、これも札幌物件にご融資いただくケースが多いので

都内での購入には使っておりません。



信金・信組さんは主に都内物件の購入の際に使っています。借地、耐用年数超過、

リノベーション資金、修繕の少額貸付など、これはこれで様々なパターンでの借入を

している状況です。融通が利くので、私好みの変な物件によく融資をしてくださります。



ノンバンクさんは再建築不可の物件の時に利用します。収益性が良い物件であれば、

ノンバンクさんの金利でも問題なく購入できますしね。



信販会社さんは業者さん提携のパターンが多いです。リノベーションであったり、

設備の割賦払いであったり。そういう時に使うことが多いです。



それぞれ、どんな風にお付き合いすればいいかというところもちょっとずつポイントが

異なるので、好まれるような形でお取引を続けることに関しては結構意識しています。



好まれる取引として、信金さんや信組さんと実績を作るのに一番簡単なのは積金です。

信金さんで積金すれば、それ以降は既存顧客の扱いをしてくれますし、毎月きちんと

支払っているという実績が出来れば、返済も同じようにしっかりやってくれるだろうと

いう信頼感も得られることになります。



そんな積金ですが、だいたいの金融機関さんは「期間MAXの5年でお願いします」と

依頼してくるのですが、1行だけ「期間1年」で依頼してくるところがあります。

そして1年で終わった分を定期にしてほしい、と言われます。



恐らく顧客との接触回数を増やすための作戦なのだろうと思います。そして金額が

さほど大きくないから、なんとなく定期にしてよとお願いしても受け入れて貰いやすいと

思っているのでしょう。なるほど、これも一つの作戦だなと思った次第です。



で、昨日はその金融機関さんから、積金が満期になっているから手続きをお願いしますと

言われておりましたので、合間を縫って行ってきました。



こちらでは、小口の取引を個人で1口、法人で1口やっています。

最近、新規での取引がなかなかできず、ちょっと微妙だなと思っているのですが、

金融機関さんはどこでどう姿勢が変わるかわからないので、辛抱しながらお付き合いを

続ける方向です。



せっかく行くのだからと思って、都内で売れ残っていてちょっと気になる案件の

資料を取り寄せて、持ち込んでみることにしました。どうせ行くならやっぱり一粒で

何度でも美味しく効率がいい進め方にしたいですしね。



そして当日。金融機関さんにお邪魔すると、担当さんが登場しました。この担当さんに

変わってから、まだ一度も融資が成立していないんですよねえ。ちょっと微妙な感じ。



彼に変わってから積金の手続きは初めてでしたが、いつもの通り新規契約と定期の話を

こちらからしたところ「あ、そうなんですね」みたいな感じ。今までの担当の方だと

あちらから「今回も同じように継続で・・・」と言ってくるんですけど、そういうのが

全然なかったです。まあ良く言えば欲がないのでしょうけど・・・。



そして物件情報を出してみました。正直、かなり濃い物件なのでやりづらいのは

よくわかります。だから最終的に無理って言われるのは仕方ないと思うんです。

これまで持ち込んだところでも、検討したけど土地の形が厳しいという話でNGに

なったところ、評価は出したけど雀の涙程度なところなど、あまり良い返事は

得られていません。



こちらの金融機関さんの担当者さんの評価は・・・審査自体お断りでしたorz

うーん、なんかやっぱり前の担当者さんに比べて積極性がない気がする。

他のところは一応話くらいは聞いてくれて、一旦持ち帰るところまでは対応して

くれていたのですが、持ち帰りすらなかったです。



担当さんが変わるまでは新規取引は難しいのかもな〜。

そんなことを思いながら、粛々と手続きだけ済ませる私でした。



全体的に融資は締まってきている雰囲気はありますが、既存取引先であればまだ

融資の扉は開かれることがあります。そして担当者さんや支店長さんの姿勢が

その支店の姿勢と一致していることも多いので、情報交換は定期的に行っておいて

損はないと思います。



借りたら借りっぱなしではなく、定期的に接触を図ってみてはいかがでしょうか。



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posted by ひろ* at 08:25 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年06月25日

気のおけない仲間と札幌に行き、視察を楽しむ。

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関東→札幌の大家会のイベントで、札幌の視察をメンバーと共にしてきました。



結成して8年を迎えるこの大家の会。互助会としてお互いに助け合おうと言う趣旨で

ここまでやってまいりました。そしてここ数年は、年に一度くらいは皆で札幌に行って

お互いの物件を見たり地元の大家さんや業者さんと交流したりすることをしようという

趣旨で、6月に札幌に皆で行く企画を入れております。



今年は先週の土日がその日に当たりましたので、有志10名で札幌に入り、勉強会や

物件見学など、いろいろと活動をしてきた次第です。



土曜日は会としてのオフィシャルなイベントの日と銘打って、事前に企画をしていた

いくつかの活動を参加者全員で行ってきました。



・会員さんの紹介でその方がお付き合いしている業者さんのオフィスで会社説明や

 売買の査定方法、管理の工夫などのお話を伺う

・会員さんの保有物件を実際に見に行って、購入時の価格や現在の運営状況などの

 実例をご説明いただく

・法整備された合法民泊に関しての勉強会を開催し、札幌での民泊の今後の可能性を学ぶ

・お付き合いのある業者さんをお呼びし、懇親会を開催する



だいたい上記のような活動をしてきました。



業者さんによる売買や管理の説明は、その内容そのものより、業者さんの考え方が

参考になりました。不動産業界だと誰もやっていないけど、他の業界から見たら

ごく当たり前のこと。そういうことを見つけ出して、ITを駆使して現場の仕事に

落とし込む。そんなことに常に取り組まれている業者さんだなと思いました。



これまでの不動産業界の悪しき慣習の洗礼を浴びて、その世界に染まっている人より

まだ染まってない他業種の人を採用して育てる方が、そのような新しいことをやろうと

するには良い、ということも納得のいく説明でした。

その志がいいなと思ったので、いつか是非お取引させていただきたいと思った次第です。



会員さんの物件見学として、今回は4棟ほど見てきました。



4〜5年前に購入された好立地で仕様も悪くない築浅巨艦RCは、当時としては決して

良い利回りとは思えない物件であったものの、相場が高騰した今となっては大変良い

物件に化けたなと感じた次第です。去年の勉強会で極東船長が言っておりました。

「いつどんな時代だって、良い物件は高いと思うものである」と。高くてもきちんと

運営して高稼働率で回せるということであれば、多少高いと思っても購入しておけば

いいのかもしれませんね。



別の会員さんの物件は、生活保護の母子家庭の方が退去された後の原状回復が未了の

物件でした。しかしこれがとにかく汚い!壁には大きな穴が3つも空いているし、

キッチンはあちこちに何か投げつけられたような跡。そして壁中にデコレーションの

シールが貼ってあったようで、その跡がくっきり残っています。ヤニかと思いましたが

タバコの臭いは全然しなかったので、お香なのか?とにかく酷い状態でした。

過失による事故で火災保険の支払対象にならないか、確認した方がいいでしょうね。



その他、新築で8%前半のファミリー物件だったり、利回り20%台の超高利回りな

ボロ木造を見せていただいたりと、色々な種類の物件を見学させていただきました。

見学OKとしてくださった皆様、ありがとうございました。



それから、民泊の勉強会。札幌は元々繁忙期にびっしり予約が入り、閑散期はスカスカと

いう状況が続いていることから、民泊の180日規制もさほど影響はないのではないか、

という見解を今回お話を伺った業者さんは持っておりました。コールセンター業務の

アウトソース、予約システムと清掃の完全な連動、Airbnbだけではなく自在家など別の

民泊サイトへの掲載も自動連係でき、いざと言う時に現地対応をすることができる体制が

組まれているということで、いい感じな予感がしました。合法化されているという

こともありますので、私も現在の空室をその業者さんにて民泊にすることを検討して

みたいと思います。



懇親会はここまでお話を伺わせていただいた業者さんに加え、比較的近しい関係にある

各業者さんにもお声がけをして、総勢20名程度で盛大に行わせていただきました。

楽しいひと時で、業者の皆様との距離も縮まったと思います。

今後ともよろしくお願い致します。



最後まで残ったメンバーが解散したのは午前3時半でした。すすきのの夜は長い(笑)



翌日の日曜日は、それぞれの会員さんが自分の予定を入れていたので特に集合で何かを

するということにはしなかったのですが、ある会員さんが売り物件の現地視察をするから

ついてくる人募集という呼びかけがあり、結局6人集まって終日行動を共にしました。



ランチして、会員さんの繋がりで民泊を運営している方に民泊の実際の部屋の見学を

させていただいたり、売り物件を見に行ったり(その会員さん、買付入れてました)、

別の売り物件(先日私が融資を付けられず断念したベニヤ板物件)を見学させて

いただき、そこに別の会員さん懇意のリフォーム業者さんをお呼びして工事が必要な

箇所を確認していただいたり、私がちょっと狙っている物件(でもたぶん融資つかない)

の現地調査をしたり、前述の業者さんが持っていた物件情報の中で気になったものを

見に行ったり、札幌8棟目のワンルームで民泊可能かを民泊に強い方に見ていただたり。



二日目はより実践的な内容になったと思います。そして私自身も、ちょっと悪くないなと

思う物件が出てきたので、検討をしてみようかなと考えている次第です。



明日も滞在する人がほとんどで、札幌で夜はパブリックビューイングに行って

サッカーを観ようとか楽しそうな話をされていました。しかし私はサラリーマンの

身分もあるので、日曜の夜の飛行機で帰京。もうちょっと皆さんと一緒に楽しんで

いたかったなあ。



こうやって、同じ感覚を持っている仲間と一緒に出掛けることが出来るのって、

とても楽しいですね。勉強になる上に楽しいなんて最高じゃないですか。

札幌にいるのに、観光も夜のお店の活動もせず、物件を見まくっているあたりが

我ながらストイックだと思いますが、それを楽しめるならそれでいいのだと思います。



来年も是非やりたいと思います!



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