2017年11月04日

連続で申込!札幌3棟目、例によって属性は・・・

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札幌7棟目の申込に続いて、札幌3棟目にも申込が入りました!まだまだ流動的な要素が

あるのでぬか喜びになるかもしれませんが、こうしてご紹介をいただけることに感謝。



札幌3棟目は2部屋の空室があります。ストーカーで退去の部屋と夜逃げで退去の部屋。

ん?札幌3棟目はそんな部屋ばっかりだなって?返す言葉もございません^^;

札幌3棟目は単身間取りで部屋も狭く、バストイレこそ別とはいえ、お風呂はマス風呂。

決して優れているとは言えないスペックなのは否めません。それゆえに、創意工夫と

他の人が受け入れたがらない人を受け入れる戦略で収益を出してきました。



昔のように、自分で仲介店を回って営業するようなスタイルでやることは減りましたが

今でもたまに仲介店さんに顔を出すと、3店に1店くらいは知った顔の人がいます。

おー、久しぶりですねー!なんて声をかけあったり。そんなコミュニケーションも

楽しいものです。やってる頃は必死でそんな余裕なかったですけど(苦笑)



最近はなぜ営業をしていないか。それはこの物件の審査が緩いということが既に

区域内で知れ渡っているからというのと、管理会社さんを切り替えた結果、客付能力が

少し強くなったというところがあると思います。あまり営業しなくても、それなりに

決まるようになってきましたから。しかも滞納督促も以前より強化されているように

感じていますし。前管理会社さんも悪くはなかったけど、切り替えは成功だったため、

私の負担が少し減ったということでしょう。



さて、2部屋空いている空室のうち1部屋にお申込をいただいた件に話を移します。



昨日、札幌7棟目のお申込の連絡と同時に、札幌3棟目も相談したいことが、と

管理会社さんから連絡を受けておりました。それが今回紹介したいというお客様。

管理会社さんの担当の方と懇意にしている仲介業者さんからの相談と言うことです。



内容は・・・80歳のおじいさんだそうです。おっと、80歳ですか。人生もかなりの

終盤に入ってきている年齢です。その年齢の一人暮らしとなると、その方の属性次第で

「孤独死」というものを嫌でも意識せざるを得ません。



幸いにして、息子さんが近所にお住まいで面倒を見ているということでしたので、

それでしたら頻繁にそちらで回っていただくことでOKとしようか、みたいな話を

しました。いっそ定期借家にして、特約で息子が回ってこなかったら再契約しないとか

書いてみます?なんて言ってみたところ「他人をあてにするのは厳しいから、私が

回った時に確認するようにします」と管理会社の担当さんが。なんか申し訳ないです。

でもありがたい。



後でわかったのですが、この案内してくれる仲介業者さんは、管理会社さんの担当の方が

仲良くしている方だそうです。なるほど、そんな繋がりで案内の依頼があったのですね。

こういう横のつながりが持てている人は、人間としても信頼できます。



そして昨日、連絡があり「お申込いただきました!」と。生活保護を受給されていると

いうことで、家賃も生活保護相場になりました。普通に決めるより生活保護の方のほうが

家賃が高いってのも、なんかこういろいろ間違っている気がしてなりませんが、制度上

そうなんだから仕方ないですね・・・。



条件面では、保証会社+連帯保証人(息子1)+緊急連絡先(息子2)、敷金1ヶ月、

保証料入居者様負担という形になりました。札幌3棟目でこれだけの条件でいけるのは

破格と思いますので、文句なし。



ただ、病院から診断書が出ないと引越の費用が市からでないという状況らしく、今はその

診断書が出てくるのを待っている状態です。これが出たら確定ということになります。

頑張れ病院!空気読んでね病院!



残る空室は・・・



札幌

札幌3棟目1戸、札幌5棟目1戸。築古単身ばかり残りました。ここからが大変か?

広告料マシマシ、初期費用ナシナシで攻めてとっとと満室にしてしまいたいところ。



東京

東京3棟目1戸、東京6棟目2戸。東京6棟目はこれから募集開始なので仕方ない。

東京3棟目は検討している人もいるし、申込もちらほらあるので、ゆったり構えて

待ってみようと思います。



富山

富山1棟目7戸。昨日管理会社さんに進捗を聞こうと電話しましたが、三連休だからか

誰も電話に出てくれませんでした。まあ仕方ない、都心部や政令指定都市と同じ感覚で

接してはいけないんですよ、きっと。



まだ12戸も空室があるダメ大家です。反省して頑張ります。



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posted by ひろ* at 09:32 | Comment(0) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月03日

満室確定!札幌7棟目、はじめての満室へ。

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札幌7棟目、満室確定しました!昨日最後の1部屋に無事にお申込が入りました。

キャンセルされないことが前提ですが、無事に通れば満室となります。



購入から4ヶ月半程度かかりましたが、無事に満室に持っていくことができました。

まずは、購入時の目論見がそこまで外れなかったことを素直に喜びたいと思います。



この物件、私が物件概要書を見せていただいた際の見た印象は「なんで3部屋も

空いているんだろう?」でした。立地はやや微妙だけど、ファミリーで全戸P付だし、

広告料も多いし、築年数もそこそこ新しい。特に問題になる要素がないように見えたので

管理会社さんの質の問題だろうと判断。私が懇意にしているところに管理を切り替えて

募集をすれば埋まるはずだと考えました。



そして購入。前管理会社さんが引継にやや非協力的で、まず管理を落ち着かせることに

集中していただきました。最初の1ヶ月くらいはその時間に費やしたんじゃないかと。

管理会社さんは、その辺の苦労は私には話をしませんが、たまに聞こえてくる話から

想像するに、かなり大変だったに違いないと思っています。ありがとうございます。



募集を本格的に行いはじめてから、ほどなくして一番安い1階のお部屋が埋まりました。

やや訳ありの生活保護の母子家庭で、CFの色のセンスがないのにそのまま入居OKと

言ってくれたので、喜んでご入居いただきました。



続いてそこから1ヶ月くらいで、法人契約のお客様にご入居いただくことができました。

意外とこの物件、法人契約の需要もあるみたいで、17部屋中4部屋だったかな?

そのくらいが法人契約です。まあ法人契約だからいいってわけでもないとは思いますが、

法人さんの社宅として選んでもらえるくらいのグレードだという意味では悪い話では

ないだろうと思っています。



そこから少しだけ時間がかかりましたが、今回無事に最後の1室が決まった次第です。

今回は個人のお客様で、小学生のお子様がいる普通のファミリーです。ガテン系の

会社のチーフの方が契約者。引越の理由が「木造だと周りに音が響かないか気になる」

という感じだったようで、RCを探していたそうです。



この方、お子様の関係でおそらく同じ学区限定で探していたものと思われます。

隣接する町の住所からの引っ越しだったので、そう判断しました。

こういうお客様はなかなか引っ越さないような気がして、わくわくします。

法人契約の場合は転勤による転居とかも気にしておかないといけないので・・・。



これで居室部分は満室がほぼ確定しました。あとは駐車場だけです。

3台の駐車場がまだ決まっておりません。1戸につき1台の駐車場に加えて、

数台分余計に駐車場があります。敷地にも余裕があり、外部に貸したりすることも

問題ないだろうと思っています。



本来なら外部貸しをしたいのですが、今は止めています。まだ保有して半年ですので、

まだ札幌の冬を迎えておりません。そうなると、この駐車場にどのくらい雪が降るのか

(ロードヒーティングがないので)除雪や排雪のためにどのくらいのスペースが必要か、

などが見えてこないのです。



それなりに雪は降る地域だと思いますから、除排雪にはお金がかかると考えてます。

排雪は特にお金がかかるので、物件の敷地内に除雪した雪を置いておくことが可能なら

その分コストは下げられます。そのため、今年は積極的に外部に駐車場の募集をせず、

空いている区画に雪を捨てられるようにしておこう、という計画です。



どのくらいお金がかかるか見えれば、来年は駐車場の外部貸しや駐車場の区割り変更を

検討して、より収益性をUPさせる方法がないかを検討します。駐車場の区画を増やす、

外貸しする、あるいは建てられるスペースを作れれば建てる、など。



何にせよ、今は満室達成を喜びたいと思います。やったー!



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posted by ひろ* at 08:51 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月02日

え、その部屋にその人数ですか!?

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東京3棟目に申込をいただいた件を前に書いたのですが、その方残念ながらキャンセルに

なってしまいました。募集を再開しておりますが、その中でなにやら問い合わせが。



管理会社さんからお昼前くらいに着信がありました。昼休みを見計らって折り返し、

何がありましたかと確認したところ、前向きに申込を検討しているお客様がいる、と。

ほほぅ、それは大変ありがたいお話です。でも、こうやって電話してくるということは

たぶん何かしらややこしいところがあり、大家に確認を取らないといけないという

ことですよね。さて、今回のお悩みは?



「小学校高学年のお子様2名とお母様の合計3名が入居されたいとのことです」



・・・ちょっと思っていたのと違う方向だけど、確かに確認撮りたくなりますね、それ。

だって1LDK30平米くらいのお部屋ですよ?しかも同じ家賃出せばボロ系になるけど

2DKとか余裕で住めちゃいますよ?なんでそんな狭い部屋にわざわざその人数で?



管理会社さんが聞き出した範囲によれば、どうやら学区を変えたくないというのが

一番大きな理由で、それに引きずられてなかなか良い家が見つからないのだそうです。

細かい話は聞きませんでしたが、おそらく離婚か別居か何かでしょうね、これは。

良い家が見つかるまでの仮住まいなのかな。でも初期費用だって馬鹿にならないし、

更新くらいまでは住むつもりなのかな。一時的なものなのか、恒久的な別れなのかも

気になるところです(離婚と勝手に決めつけてます)。



ただ、子供が2人とも小学校高学年とかなのに、30平米の家で本当にいいのか!?

というのは気になるところです。ご入居いただいたものの「やっぱり狭かった」と

出て行かれるのは辛いです。



子供がそこそこ大きいので、騒音とかそちら系のトラブルは発生しないでしょう。

やっぱり、住んでみて想像以上に狭くてすぐ退去、というパターンが一番のリスク。

あとはよりを戻して退去とか?



私としては、もっと強烈な人は札幌でよく入れてますので、このくらいの話なら

特に問題はありません。先方が気に入ってくれていて、入居したいということなら

こちらとしては受け入れます、ということをお伝えしました。



不動産を持つと、いろいろな人生に遭遇します。

滞納で退去する人、夜逃げする人、逮捕される人、住んでる途中で夜の世界に

足を踏み入れてしまう人、住むところができて社会復帰する人、神経質すぎる人、

いつも世間話をしてくる人、こっそりペットを飼っちゃう人、などなど。



私たち不動産賃貸業者は、ご入居いただいている入居者様から頂戴する家賃を使って

借金を返したり貯金したり生活したり再投資したりしています。巷では不労所得と

言いますが、じゃあその原資は何かと言えば、入居者様がその家に住むという選択を

なされ、その入居者様から頂戴する家賃です。その家賃を稼いでくる方の人生が

そこにはあります。



人生の一部を担っている仕事。常日頃から常にそういう意識を持っているわけでは

ないのですが、ふと立ち止まった時にその意味を考えてみるのも悪くないことだと

思います。そして、そんな入居者様がどうしたらより快適にお住まいになって

いただけるのか、お金をかけるかけないは別にして、大家としてやれることはないか、

みたいなことを考えてみても良いのではないかと思います。



ちょっと変わったお客様に遭遇すると、一つ一つの部屋にそれぞれ人生があることを

改めて認識させられます。いろいろな方の人生の一部を担う仕事ですから、それなりに

責任を持った対応をしていきたいものですね。



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posted by ひろ* at 08:08 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月01日

札幌築古単身物件の募集条件を変更する。

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やっぱり札幌って、選ぶ物件によっては楽じゃない市場だよなあ、と思います。

というわけで(?)札幌5棟目の募集条件を変更しました。



札幌5棟目で退去が発生したのが9月半ば。1ヶ月半ほど空室が続いたことになります。

ありふれたロフト付き1R物件なので、募集は決して楽ではありません。しかも今の時期

あまり人も動いておりませんし・・・。ヒアリングしていただいた結果、札幌5棟目の

ロフト付き1Rに相当する条件で探しているお客様は、1週間に2〜3人しかいない、

と言っている店舗さんもおりました。



このスペックだと広告料も相対的に厳しくなります。

札幌の仲介業者さんは、一回の取引で8万以上は稼ぎたいと考えております。

家賃5万円のお部屋なら2ヶ月でいいけど、家賃3万円のお部屋なら3ヶ月、

家賃2万円のお部屋なら4ヶ月、みたいな感じにしないと、引合が悪くなります。

だから札幌ではファミリー物件の方が儲かる、と思っています。



今回の物件でも広告料は3ヶ月つけました。他方、ファミリー物件である札幌6棟目や

札幌7棟目は2ヶ月でも十分客付できております。家賃が高い方が相対的に修繕費の

比率が低くなる(家賃2万のお部屋で換気扇が壊れると家賃1ヶ月分ぶっ飛びますが、

家賃6万の部屋なら家賃の33%で修繕できたということになります)ので、札幌では

基本的にファミリー物件を購入すべき、と私自身は考えています。

※ただしファミリー物件だと原状回復の費用は重たいので、そこでやられる恐れあり。



じゃあなんで札幌5棟目を買ったのよと問われると、利回りが高かったから経費が

かかっても実質利回りを期待する基準で維持できると思ったことと、30平米以上の

メゾネット間取りが半分あったから、広い部屋だと競争力が保てると思ったためです。

ある意味目論見が当たり、保有1年経過しましたがメゾネットの間取りは空きが出ず

1Rばかり入れ替わっております。

あとは金融機関さんとの初取引ができそうだったから、というのもありますね。



さて、それはそれとして・・・

空いてしまっている以上、とりあえずお部屋を埋めることを考えなくてはなりません。

管理会社さんと会話した中で「初期費用を軽減する」という手を使ってはどうか、

というご提案をうけました。



賃貸契約の初期費用は以下の項目から成り立っています。

・敷金

・礼金

・仲介手数料

・火災保険料

・初月家賃

・保証会社費用(利用する場合のみ)

・鍵交換料(交換する場合のみ)

・退去時清掃料



家賃が安い物件に住もうとする人は、得てして初期費用もさほどありません。

そういう方に響くよう、初期費用をとにかくかからない形にする、というものです。



まあでも、既に敷金と礼金はゼロ円だし、初月家賃もだいたいフリーレントの

交渉が来てしまい、OKしちゃうからあまり関係ないんですよねー^^;

ついでに、札幌は競争が激しく、仲介業者さんは入居者様から仲介手数料を取れないので

これもどっちみちゼロ。そうなると、実質的に必ずかかるものでゼロ対象になるのは

火災保険くらいなんです。火災保険は1万円台なので、まあもうここまできたら誤差。

とはいえ、2万円台の家賃の物件だとそれなりに痛いんですけどね。

あと、退去時清掃料は退去時に貰うという話にすればいいと思います。



ということを考えると、オールゼロで募集して早く決まるなら、とっととオールゼロで

動いてしまった方がいいだろう、ということになります。というわけで、その条件で

募集してください、ということを管理会社さんに伝えました。



こうやってみると、札幌の安い単身物件、終わってますねえ^^;

勿論、新築とか築浅なら話は別ですけど、築古の単身はやっぱり楽じゃないです。

よほど立地がいいとか、間取りに優位性があるとかでもないなら、あまりお勧めは

できないなあと思います。築古物件を低利回りで買ったりしちゃうと、後々の運営が

きついと思いますので、運営費の面をよくよく検討しないとですね。



条件変更なども行いました。早く決まってくれますように。



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posted by ひろ* at 08:05 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月31日

売却せずに含み益を享受することもできる。

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物件価格がここまで高くなる前に購入した物件、その価値は素晴らしかったです。



仙台1棟目。2012年に復興バブルに入る直前に駆け込みで購入できた物件です。

その後復興バブルからの全国的な不動産価格向上で、とてもこんな利回りでは

購入できない状況になりました。義母に自主管理で運営して貰っております。

間取り的にはちょっと微妙なところはあるものの、立地がいいのできちんと稼いで

くれている物件です。



この物件、たぶん今売れば購入した時よりも高い値段で売却できるだろうとみています。

義母は「売却したい」と言ってましたが、借入しているのがメインバンクさんなので、

まあそう言わずに少しタイミングを見ましょう、ということを話しておりました。

とはいえ、私も次に売るならこの物件かな?という感覚はあったんですけどね。



しかし、今期に入って不動産融資が厳しくなり、売るタイミング的には今決断しないと

たぶんもう高くは売れないだろうなあ、というところがありました。幸か不幸か、

メインバンクさんがかなり消極姿勢に転じたこともあり、今なら売ったとしても

あちらも多少負い目があるだろうし、そこまで文句は言われまい、と考えてました。



そんな折、別件で某都銀さんに仙台法人の評価をしてもらっておりましたが、

思わぬ形でこの仙台1棟目が脚光を浴びることになります。



以前書いた通り、ちょっと面白そうな物件を試しに都銀さんにぶつけてみましたところ

金額は足りないものの前向きに融資を検討してくれました。その説明を昨日改めて

聞いたところ、この仙台1棟目の持つ価値に気が付いたのです。



金融機関さんの担保評価は以下のようなものでした。

・物件単体だと販売価格の8割程度

・仙台1棟目を借り換えして共同担保に入れると3000万追加



私は最初「3000万で残債を返すのであれば、実質的に金額はあまり増えないな」と

理解しておりました。しかし、昨日説明を聞いたところ、これは「某都銀に借り換え」を

事前に実施し、その借り換えが完了した後、改めて共同担保として差し出すことにより

融資額が3000万増える、という話でした。つまり、残債+3000万の価値を

某都銀さんは仙台1棟目に見出してくれていることになります。



・・・これって、下手に売るより全然美味しい話じゃない?

普通に売って残債を払っても、3000万の現金はさすがに手に入りません。

某都銀さんの目線に合う不動産の購入に限ってという限定された場面になりますが

キャッシュフローを得たまま自己資金が一気に増幅される結果になります。



仙台1棟目に関しては、こちらもいろいろな経営努力はしております。

購入時の想定家賃より高い金額で貸すようバリューアップと家賃設定変更してみたり

前のオーナーさんが女性専用とか言ってたのを取りやめ、募集の門戸を開放してみたり

大規模修繕を実施してみたり。復興バブルと言うラッキーな事象こそあったものの、

購入時に想定していた家賃よりもだいぶ多い家賃を得ることが出来ております。



そして15年融資のうち5年が経過し、そこそこ残債も減ってきています。

たかが5年、されど5年。残債は順調に減っていっております。



いろいろな積み重ねが、今回の仙台1棟目の評価につながったものだと思われます。



これはメインバンクさんには悪いけど、借り換えのタイミングかもしれません。

だって、RCですら35年から築年数を引いた年数しか融資できないって言うんですよ?

それでどうやって不動産を購入しろと言うのかと・・・^^;

ここまでお世話になってきているのですが、札幌はダメ、仙台でもそれなりのものを

持っていったつもりが全く合わないときたら、もうこれ以上義理を重んじても仕方が

ないように思います。太陽光の分の残債はたっぷり残っているし、仙台1棟目だけは

他行さんに切り替えても、こちらとしては十分我慢したと言えるのではないか、と。



不動産の含み益を得る方法って、売るだけではないんだな、と思った一件でした。



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posted by ひろ* at 08:03 | Comment(1) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする