2019年03月04日

札幌で打ち合わせや現地確認など諸々こなす。

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土曜日にセミナーに参加する為に札幌入りしていたので、翌日の日曜は札幌関連の

打ち合わせや現地確認をしておりました。



セミナーの興奮の余韻を残した翌日。安定の深夜稼働を予想して昼からのスタートに

しましたが、予感は的中でそれでもギリギリの時間になってしまいました。



ちなみにセミナーの感想に関しては、フン様のブログがキーワードをきちんと拾って

書かれているので、参考になりました。二回目聞いてもちゃんとこれだけ吸収されて

いるのは素晴らしいことだと思います。私もその姿勢で聞かなくてはならなかったです。

衝動が足りないとか言ってる場合じゃなかった。



あと、夜のガチホモ画像は安定のポールさんのお仕事でした(笑)

うまく役割分担してるよね、この二人。



管理会社さんが宿泊先まで迎えに来てくれるということでしたので、お言葉に甘えて

しまいました。いつもありがとうございます。せめてもの感謝の気持ちということで

お土産を個人的に担当さんに渡しておきました。



ランチを食べながら札幌10棟目のリフォームについて打ち合わせ。この物件は

できるだけ安く表層リフォームだけで終わらせ、安い賃料で貸してしまう作戦を

取ろうとしています。外壁や屋根などの外回りに関しては、雨漏りが現在進行形で

1ヶ所見つかっているので、その原因を煙突だろうと仮定。煙突から雨水が吹き込まない

ような工事を行い、プラスアルファで屋根を一通り塗る?というところで見積を依頼して

いる認識です。



ここからは管理会社さんの報告。

煙突の補修をしてくれる業者さんが少なく、煙突をやれると言うところから全ての工事の

見積を取得したが、私が求める予算をだいぶオーバーしている状態だそうです。

ここまでは不要だろうと思える部分は外し、あまりコスト的に安くないと感じられる

部分は、その部分だけまとめて別の業者さんに見積をかけているとのことでした。

また、目標予算を考えると、お風呂はプロパンガス屋さんで費用をもってもらわないと

厳しいだろうということでした。



こちらから目標予算は提示しているので、何とかそこに合わせようと頑張ってくださって

いることがよく伝わってくる話でした。ありがたいです。



プロパンガスに関しては、管理会社さんや懇意にしている業者さん経由で、お風呂改修の

費用負担をいただく前提での供給依頼を行いましたが、各社ともにNGでした。

ここで諦めかけていましたが、某プロパンな星からいらっしゃった方からコメントで

「横のつながりを使ってもう少し頑張った方がいいんじゃない?」とご指摘をいただき、

確かにそうだねと思ってもうひと頑張りしたところ、友人が管理委託している会社さんを

経由して、1社検討してくださるところが見つかりました。札幌9棟目と抱き合わせが

条件になりましたが、その辺は柔軟に対応します。



ただ、この交渉がなかなか進まなくて・・・。

私→友人→友人が委託する管理会社さん→プロパンガス業者さん

という流れで伝言ゲームをしていることもあり、状況がダイレクトに伝わってきません。



基本的にはやりたいということで進んでおり、2週間前くらいにはガス会社さんの

営業担当が札幌10棟目の現場確認をしたい、と友人を通じて連絡をしてくださって

いるため、札幌9棟目と札幌10棟目の管理会社さんの連絡先と担当の名前を

お伝えしました。その後、札幌10棟目の管理会社さんには連絡が行ったようですが

札幌9棟目の管理会社さんには未だ連絡なしです。



お風呂のことが決まらないと内装にも着手できないということもあり、どうにも

煮え切らない打ち合わせになってしまった感じは否めません。

もう一度友人を通して聞いて貰おうかなあ。



とりあえず、お互いに今は進められることを進めましょう、ということでまとめて、

残置物の撤去が終わった現場へゴー。残置物が撤去されたので、だいぶ広々とした

空間に感じられました。最初は狭いなあという印象でしたが、たんすや家具がなくなると

それもだいぶ広がった印象です。



床は傾きが感じられるものの、レベル調整すればどうにかなるでしょう。

(レベル調整、見積に含まれていたっけ・・・?要確認)

表層リフォームして3DKで作りこむか、少し予算をかけて2LDKに間取り変更を

かけるかは思案のしどころですが、駐車場がないので3DKのままで安く仕上げて

生活保護の人に入って貰う方がいいのかな?両パターンで見積もって、予算見合いで

検討する形にしようと思います。



この日の札幌は昼間けっこう陽が出ており、屋根に積もった雪が溶け、雪解け水が

屋根を伝ってバシャバシャと落ちていました。この状態でも雨漏りはどこからも

していなかったので、やっぱり煙突の可能性が濃厚と判断できます。安心材料ですね。



その後、札幌7棟目の管理会社さんと軽く打ち合わせをしました。

満室なので特に話題もなく、この春〜夏にかけて修繕やりますという連絡のほかは

最近の賃貸の動向などについての情報交換に終始。管理担当の方と「ずっとこの調子で

満室続いてほしいですよね〜」と言い合って帰ってきました。



あとは札幌8棟目の各種工事(館銘板設置、共用部電灯交換)の確認をしました。

看板自体はいい感じに出来上がって設置もされていました。ただ、管理会社さんの

看板がそのおしゃれな雰囲気をやや損なっているなあ、とも。この看板、設置作業を

依頼した際に場所の変更を依頼しており、管理会社さんもそのこと自体は快諾して

くださっております。工事完了の連絡の際に写真が送られてきておりましたが、

その時に管理看板が移動してなかったので、これの移動はいつですかと質問を

していたのですが・・・。もう一度確認しようと思います。



この移動の間、札幌10棟目の管理会社さんは「僕もそっち方面に用事ありますので」と

運転を買って出てくださいました。大変ありがたいと思うと共に、少々申し訳ない

気持ちにも。今度飲み会やっておごらなきゃなあ。



というわけで、毎度おなじみ弾丸札幌出張でした!



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posted by ひろ* at 07:51 | Comment(2) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月03日

札幌で不動産賃貸業仲間と交流を深めてきました。

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昨日は極東船長プレゼンツ、佐藤元春さんと天野真吾さんのセミナーに参加しました。

健美家さんに近い系統の方が山ほどいらっしゃり、楽しく過ごさせていただきました。



セミナー自体は、天野さん1時間・元春さん1時間・質疑応答や座談会で1時間という

感じの構成でした。天野さんは福岡セミナーの内容をベースに新規事業の状況を

アップデートしたバージョン、元春さんは福岡セミナーの内容を凝縮した内容でした。

質疑応答は事前に参加者の皆様から募っていた質問と、途中からは天野さんが

元春さんに対してインタビューする形式?みたいな雰囲気で進んでいきました。



2度目ということと、時間が短かったことがあり、正直なところを言ってしまうと、

福岡セミナーで受けた衝撃よりは衝撃度は小さかったです。でも今回初めて受講した

友人は「すごい内容だった」と感動していたので、初めて聞いた人は私が福岡で感じた

衝撃や熱さを感じていたのではないかと思います。



懇親会では、久しぶりにお会いする方、ちょいちょいお会いしている方、初めて会う方も

含めて皆様と楽しく交流を深めさせていただきました。ホテルでの開催と言うこともあり

ビュッフェの料理も手抜きなし。こういう懇親会では料理の質が微妙なことが多いですが

そういうことが一切ないのが船長のホスピタリティだと思います。

そして私自身も、友人から「この人はすごいから是非紹介したい」と何人かの凄腕の

大家さんをご紹介いただきました。こういう形でつながりが増えるのって嬉しいです。

ありがとうございます。



二次会では夜のすすきのから強引に引き戻されたフン様のふんどしの舞、そして

フン様とポールさんのガチホモ疑惑を助長する安定の二人でジャグジーイン。

(写真は自主規制させていただきますが、そのうちポールさんのブログに載るでしょう)



結局5次会の〆のラーメンを終え、防人1号さんと固い握手で再会を約束して別れたのが

3時半とかそんな時間でした。一日よく頑張った、自分。



最近はサラリーマンの仕事が大変なのもあり、セミナーには参加できておりません。

特に無料セミナーなんてもう久しく参加していないです。でも、時間がなかったとしても

どうしても出たいと思えば無理やり調整するのだと思います(それもできないことは

当然ながらあるので、泣く泣く諦めるケースも多いですが)。



調整を必死に試みるかどうかは、テーマに対する興味も勿論ありますけど、懇親会付の

セミナーであれば、どんな主催者がどんな意図でそのセミナーを開くのか、という

ところも重要な要素になるだろうと考えています。



自分がそのセミナーに求めるものは、単純にそのセミナーを受けることで知識をつける、

あるいはその主催サイドのサービスを受ける、ということであれば、主催者側の実績や

知識などを見て判断すれば良いのだと思います。

もし知識だけではなく、参加者とのつながりを作ることも重視したいと思うならば、

主催者が参加者同士の交流を願っているか、主催者のレベルやステージ・主催の意図は

何か(これを図ることで、セミナー参加者のレベルがわかるはず)という要素も

加える必要があるでしょう。



今回のセミナーであれば、セミナーの内容はもとより、主催者がそのセミナーで

期待することが自分の欲しいものと一致している(カモを見つけることでもなく、

後進を育成することなので、セミナーや懇親会を通じて成長してほしい意図)ので、

積極的に参加したいと言う気持ちになりました。幸いにして、だいぶ前から日程が

告知されていたので、それにあわせてスケジュールを調整することができました。



今回のセミナーは、知識というより新たな刺激がないか、自分より上のステージの先輩の

考えを参考に整理する場だったと思います。そして全国から集まった精鋭の大家さんとの

交流をすることで、また刺激を受けることになりました。



船長主催セミナーはまた今年も継続して行われるようなので、時間が合う場合は是非

参加させていただきたいと思います。お世話になった皆様、ありがとうございました。



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posted by ひろ* at 12:26 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月02日

雪庇の被害、おそるべし。

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札幌6棟目、2つのお申込をいただいているお部屋で事故発生です。雪が溶けて

ガラスが割れてしまいました。



先日、管理会社さんから仕事中に電話の着信がありました。それも時間をやや空けて

2回連続で着信です。なんかまずそうな気がするので、仕事が終わったら速攻で電話を

かけ直そうと思っていたのですが、ちらっとLINEを見たらその件についての

報告が届いておりました。



管理会社さん曰く、急激に温度が上がり、雪が溶けて屋根から雪庇が落ちて、空室の

窓ガラスを割ってしまった、とのことです。あ、これがいわゆる雪庇の被害って

やつですか。実は初体験です、雪庇による事故。



知らない人のために軽く説明すると、雪庇は屋根に雪が積もり、その雪がせり出してきて

屋根よりもはみ出した状態になることです。雪の庇なので雪庇。

ググってみたところ、雪庇の写真が掲載されているサイトがありましたので、イメージが

わかない方はこちらをご参照ください。



この雪庇、重みで落ちたりすることがあります。歩行者に直撃したりしようものなら、

下手すると死亡事故になりかねません。雪庇が酷くなったら雪庇を落とす作業をしたり

最悪のことを考えて施設賠償責任保険に加入するなどといった対策が必要です。

たかが雪と侮ることなかれ。豪雪地帯特融のリスクがそこにはあります。



今回は管理側の想定以上に気温が上がってしまった、ということに尽きると思います。。

建物の裏手に落ちたので、歩行者の方や入居者様に対しての被害はなかったのが

不幸中の幸いでしたが、一歩間違えば大惨事だったかもしれません。







で、今回の被害は窓ガラスです。雪が落下して、ガラスに思いきりヒット。その重さで

ガラスが割れてしまったようです。あーそうか、この事故を防ぐためにコンパネが窓の

前に置いてあったんだけど、それを立てかけてなかったわけね・・・。

一応お申込もいただいているわけだし、さっさと直さないと。管理会社さんには

復旧の工事を依頼しました。



そしてこれ、完全に自然災害なので、火災保険の申請も行いました。これがダメって

言われたら、何を火災保険の対象とすればいいのやら、という内容です。きっと問題なく

保険金の支払に繋がるだろうと思います。とりあえず工事してしまい、その費用は

後から保険で回収する想定です。



ともあれ、重篤な被害が出なくてよかったです。雪の被害も侮れませんので、

補償や対策を万全にしたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:12 | Comment(1) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月01日

またまた濃いめなお申込が入ってきましたよ、と。

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札幌6棟目に新たなお申込が入りました。これまた方向性は違えど、濃い申込です。

でも今回の濃い申込の方が嬉しいかな〜・・・。



先日、かなり強烈なお申込をいただいておりましたが、結局この方は保証会社さんの

審査が通らず、今一生懸命保証人を探しているということでした。管理会社さんは

それに対して、見つかったらまた審査するので、一旦募集はオープンにするよと

伝えてくれたようです。ですので、今でもまだ募集中のステータスになっています。



今回、管理会社さんより「別のお申込が入りました」というお電話がありました。

「ただちょっと相談なのですが・・・」あ、またそのパターン?



今回は「グランドピアノを運び込みたい」という要望でした。え、アパートにそれって

重さ的にも騒音的にも大丈夫なの!?重さに関しては現在建築士さん?にアパートに

置いて大丈夫かを見て貰っているそうです。騒音に関しては、防音室のような形に

加工して利用するから大丈夫だということでした。



けっこうお金かかる話してるよね・・・。前に音楽のプロの方と話をしたことが

あるのですが、プロが納得する防音を設けようとすると、500万では足りないという

話をしておりました。やっぱりお金かかりますよね、この手の話。納得できます。

一体どんなマダムなんだろうと思いきや、若い方らしいです。一体何者なんだ。



前回の申込に比べたら断然いいと思います。そこまでお金をかけて、ホイホイと退去は

しないだろうという期待は持てますし、退去したとしても防音の設備が残るのであれば

ピアノ可のお部屋として募集することもできますし。なんならカラオケ練習OKとか

徹マンOKのお部屋という形で募集してもいいかもしれません(笑)



管理会社さんには、ピアノの重さ問題が解消できるなら進めていいですよと伝えました。

最近申込が成立しないケースが多いので、ここはひとつ頑張って決めていただきたい。

そんな気持ちで見守ることにしたいと思います。



しかし、なんでこう癖のある申込ばかり来るんだろうね、この物件。

生活保護、高齢者、ピアノ・・・。オーナーがゆるゆるの募集条件でOKですよと

管理会社さんに伝えているせいなのかも!?(どう考えてもそれが原因です)



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posted by ひろ* at 08:36 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年02月28日

お申込をいただいていたものの、管理会社さんとの連携が十分でなかった。

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東京10棟目に幻のお申込が入った話を書こうかと思います。いろいろ行き違いがあり

結果としては逃してしまいましたが、そういうニーズもあるんだと勉強になりました。



東京10棟目は1部屋が普通に賃貸として利用されており、1部屋は友人の投資家さんに

支店として利用いただいております。支店として利用しているところに関しましては、

私自身も将来的には事務所として活用しようと思っています。実態はともかくとして、

現在はある種のシェアオフィスのような形態で貸しているということになります。



そしてこの契約自体は自分で見つけてきたものなので、管理会社さんは通さずに

自主管理する形になっています。管理会社さんにはその旨お伝えしております。



シェアオフィス風な利用をする想定の部屋については、将来の自己使用も念頭に置いて

家賃にあまり釣り合わないリフォームを実施しました。と言っても、見た目的には

ミニキッチンとトイレを置いただけですが・・・。



こちらの工事が終わって、その先のデザインリフォームをやってもらおうと思った時

事件は発生しました。管理会社さんから連絡があり「東京10棟目にお申込が入った」

という話だったのです。



お申込をしてくださったのは法人さんで、近所で簡易宿泊所を開くから、フロントの

代わりの待機所として借りたいということでした。なるほど、そういうニーズも

あるのですね。何もなくていいから安い部屋をとりあえず抑えておきたいという

需要があることはわかりました。それだったらもう少し家賃強気にしてもいいのかも。



申込を入れたお部屋は・・・あれ?私が住設をつけた部屋の番号になってるよ?

あ・・・自己使用でこういうことをするという話はしていたけど、その時は設備が

なかったので、他の部屋でも良いのでどこか1部屋確保したいって話しかしてなかった。

私の調整ミスです。



住設を設置していない、別の部屋に移動可能か聞いて貰いました。同じ間取りだし

問題ないだろうと思ったら、先方の回答は「この部屋じゃないと嫌です」とのこと。

戸惑いましたが、理由は「部屋の臭い」ということでした。



申込いただいた法人さん曰く「2階は灯油のにおいがする」とのことでした。

施工業者さんに相談したところ、室内に残置物として置いてある一斗缶から臭いが

盛れているのであろうという見解でした。それであればと、私が現場に行って一斗缶を

室外に運びだしました。そしてしばらく窓を開放して換気を行います。後日、

管理会社さんがチェックしにきた際には「臭いは感じられませんでした」という

ことでしたので、その勢いで再度申し込んできた法人さんに別の部屋に移動して

貰えないか相談。しかし回答は「あの部屋じゃないと」という話。明確な理由は

ないようですが、実際にそこで働く従業員さんが灯油臭かったことを気にしていると

いうことがその原因だったようです。



さて、困りました。こうなってしまうと、お断りするか、住設を入れた部屋を貸すかの

二択になってしまいます。もし貸すなら、今と同じ家賃で貸すのはさすがに無理です。

かといって、断りするのも忍びない・・・なかなか難しい物件なので、チャンスは

逃したくない気持ちがあります。



しかも、住設を付けて貸すということは、水道を先方が利用するということです。

この物件、メーターは建物で1つしかないので、水道代は別途回収しなくては

なりません。法人さんからしてみれば、結構な負担増になると思います。



実質的なお断りになっちゃうかな?と思っていましたが、やっぱりそうなりました。

最終的にはキャンセル。理由はそこを使う従業員さんがアレルギー持ちだから?と

いうことみたいです。キャンセルになったものを追いかけても仕方ないと思ったので

そこは深くは聞きませんでした。



今回の反省点

・自主管理と管理会社さん管理が混在する部屋は、自主管理部分の情報提供を密に

 しておかないと、今回みたいな事故が発生する

・残置物はいつまでも部屋の中に置いておかない

・水道代がかかる旨、管理会社さんに連携していなかった



今回の収穫

・ホテルのフロント的なニーズがあることがわかった



次以降に活かしていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 06:24 | Comment(0) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする