不動産投資 問わず語り

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東京１０棟目の隣地の物件が大規模修繕？をするらしく、私のところに足場を

越境させてもいいかというご連絡がありました。お互い様なのでＯＫとしました。



東京１０棟目・・・サラリーマンを辞めたらオフィス的に使おうかなと思って

遊びの要素を入れてリフォームしたものの、結局サラリーマンを辞めていないという

オチで遊ばせている物件です。



本当に遊ばせているわけではなく、１階は賃貸で貸しており、２階と３階の２フロアを

レンタルスペースとして貸し出しております。正直、レンタルスペースの収益は

微々たるもので、賃貸で貸す成績には程遠いです。駅徒歩１０分のレンタルスペースは

需要はそんなにないのはわかっていますので、想定の範囲内とは思っています。

遊ばせておくくらいなら小銭稼いできてね、くらいのノリ。



少し前に、レンタルスペースの宣伝をビルの道路面に貼り付けるなどのテコ入れ策を

やってみたのですが、目に見えて増えたような感じはしませんでした。Ｗｉ-Ｆｉの

契約の手続きを忘れてしまい、契約が切れてしまっているのも早く直さないとだなと

思っているのですが、収益があまりにも小さいのでそこに労力をかけるのが面倒に

なってしまい、二の足を踏んでいる状態です。



惰性で流しててあまりやる気が出せていない状態であることは明白ですね・・・（汗）



事務所としての利用もあまりできておらず、レンタルスペースとしての稼働も芳しくない

東京１０棟目ですが、せっかくの趣味で購入した物件ということもあり、もう少し

持っておこうと思っています。そもそも売れるスペックでもないですし。



そしてその東京１０棟目に関して、隣地の方からひょっこりとお問い合わせが。

それも管理会社さんではなくレンタルスペースの運営会社さんからです。



運営会社さんの担当さんから私のところにメールで「隣のビルが大規模修繕工事を

行うとのことで、足場を越境させていいかどうか」の問い合わせがあったとご連絡を

いただきました。ビルと言ってるけど、たぶん裏手のマンションだろうなあ。

騒音が発生する工事で、外壁〜下地までドリルを使ってガッツリ工事するそうです。



足場の越境に関しては、運営会社さんでは回答できませんので、私の方で回答を

しなくてはなりません。基本的には問題ないと思うのですが、やはり概要などは

聞いてからの方がいいよねという気持ちはあります。とはいえ、私もそんなに

時間に余裕があるわけでもないしー・・・。



ということで管理会社さんにご相談をしたら、管理会社さんが代わりに現地で

話を聞いてきてくださるということになりました。お手を煩わせてしまい恐縮です。

ありがとうございます。



先日、管理会社さんからご連絡があり、東京１０棟目に対して振動が発生するような

工事は行わないということがはっきりしたということでした。それはよかったです。

足場は多少越境しても近隣と悪くない関係が作れるなら問題はないでしょう。



ということで、足場は貼っていただいて構いませんということで決着。

これにて一件落着・・・のはず。



たまには事務所として使わないとなー、東京１０棟目・・・。



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富山１棟目に入居申込が入りました！よかったー！これで満室返り咲きです。

客付に強い管理会社さん、助かりますー。ありがとうございます！



富山１棟目。私がメインの賃貸のエリアとしているのが札幌と東京、その次に

規模があるのが仙台。富山はどちらかというと飛び地のような感じになっています。



ちなみに「富山」とは言ってますが「富山市」ではありません。もっと小さな市、

しかもその中でもその地域の人が見ても「田舎」の場所にあります。なので、富山の

有名大家さんと同じ土俵で戦っているとは思わないでいただきたいです。

前管理会社さんから「田舎で遠いから管理効率悪いので管理辞めさせてくれ」と

言われるレベルですからねー・・・（もっと柔らかい言葉で書かれていましたよ、勿論）



確かに富山市にはサラリーマンのお仕事で２年くらい住んでたようなものですので

土地勘はあります。金融機関さんを開拓して融資相談をしたこともありますし、

富山市内で新築アパートや中古アパートを購入しようとしたことだってあります。

（住民票がなかったのでうまくいかなかったですけどね）



ただ、今持っている富山１棟目はそういった知見が活かされている案件ではなく、

単に紹介された物件の中に異常に安い物件があったので買った、というだけです。

別に富山県でなくても、どこでも買ったと思います。



なので、私の中では富山１棟目と千葉１棟目は、コアになるエリアではないけど

たまたまご縁があったので買った、というエリアなのでした。安いということは

基本的に田舎です。千葉１棟目は駅からこそ遠いものの商業施設も近所にあって

割と生活は便利そうですが、富山はガチのド田舎です。裏手と右手が田んぼで

遠くには果樹園が見えるし、立山連峰もよく見えます。左隣には農業用水が流れてます。

手前の駐車場の先にこそ多少住宅がありますが、とにかく田舎です。



そんな田舎なので、客付も容易ではありませんでした。いい線まではいくのですが

最後の一押しが埋まりません。満室になったと思ったら退去が出たりして、安定稼働が

難しい物件という認識でした。



ただ、管理会社さんが変わってからは、そこには改善の兆しが見えてきています。

客付に強い管理会社さんなので、空いてもそれなりのスピードで埋めてくれます。

前の管理会社さんなら半年以上かかったのが２〜３ヶ月に短縮、くらいの時系列ですが

それでも倍以上のスピードで埋めてくれてるので、その点は本当に助かります。



管理会社さんが変わってから、満室になるようにもなりましたし、満室が維持される

期間も増えました。ものすごくありがたいです。



なのですが、４月くらいに退去が発生してしまい、しかも募集をしていなかったという

ことが発覚。管理会社さんの中で担当が細分化されており、リフォームした後の募集を

担当する店舗の方にその話が伝わっていなかったように見受けられました。



それに気が付いて募集を開始したのが７月。そこから２ヶ月ちょっとが経過した

先日のことでした。賃貸募集を担当してくれている店舗の店長さんからメールがあり

無事に申込をいただくことができたそうです。あの立地で募集開始から２ヶ月ちょっとで

埋められるなら大変御の字。入居開始は１０月からとのこと。ありがとうございます！



ただ、それ以上の情報が何もなかったので、参考までに入居申込書を見せてほしいと

お願いしました。別に保証会社さんが審査ＯＫとしてくれているなら、それを断る

理由はないので、そこまで知る必要もないのかもしれませんが・・・ブログネタとして

何かもう少し書いておきたいなというだけの気持ちで（笑）



確認したところ、既に保証会社さんの審査は通過しているとのことでした。

申込書を見る限り、コンビニ経営をされている方のようです。管理会社さんからは

実家に住んでいるが勤務地が遠いので勤務地の近くに引っ越したいという理由だ、

というコメントでした。コンビニ経営云々には一切触れられておりませんでした。

うーん、違うのかなー？まあいいか。よくわからんこと、かつそんなに大事では

ないことについて悩む意味はないです。



ともかく、これで富山１棟目は満室に返り咲きです！よかったー。

満室物件なので誰か高く買ってください（笑）



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東京８棟目でＩＨコンロの交換依頼がありました。リノベしてからなんだかんだで

６年近くが経過しています。ぼちぼちそういうトラブルも出てくるんだろうなあ。



世の中一般で言われている理論（？）として「成長曲線」なる考え方があります。

成長曲線は正比例の直線にはならず、踊り場と有成長を繰り返す曲線になる、

というものです。



ネットで「成長曲線」を素直にネットで調べると、子供の成長に関する記事が

いっぱい出てきます。でもここでいう話はそれではなく、人間が何かを学んだ時に

伸びる時期と停滞する時期がある、という話です。



ざっと検索してみた感じ、こちらのブログとかが比較的簡易にまとめてあって

いいかなーと思いました。成長曲線はＳ字カーブでアリ、成長を踊り場を繰り返します。



私の場合、今振り返ると踊り場を脱したのが２０１７年だったのだろうと思います。

２０１７年に６棟、２０１８年に６棟購入しました。２年で１２棟。これは私の中では

最高記録の購入棟数です。例年１棟〜２棟くらいは購入出来ていますが、これだけ

まとめてドバっと購入できたのは珍しいです。



あの時、これが成長曲線における踊り場を脱した状態なのかな？などと思ったのでした。

あの時以外常に踊り場にいるような気しかしないですが（笑）



あの時に買った物件の中に札幌９棟目があります。先日、長期譲渡のタイミングに

なりましたので、売却して利益確定させました。まあまあいい感じに儲かったので

ありがたかったです。



・・・ということは、あの成長期に購入した物件はいずれも５年以上経過して、

売却にも適齢期になっているということですね・・・。ふむ・・・。時が経つのが

早すぎて、あっという間におじいさんになってしまいそうで焦ります。



そして裏を返すと、タイミングが悪ければそろそろあの頃リノベした物件に関しても

設備の故障が見え始める頃合いだということですね。考えたくないですけど。

リノベした東京の物件は新築同様でトラブルフリーなのがいいところでしたが、

いつまでもそんな状態が維持できるわけではありません・・・。



そしてその第一弾がやってきてしまいました。舞台は東京８棟目です。

今持っている物件では、初のリノベ物件の東京３棟目の次に古いリノベ物件です。

東京４棟目は売却、東京５棟目は未リノベ、東京６棟目は別業者さんのリノベ再販

東京７棟目は黒歴史（リノベにお金がかかりすぎるので損切り）ですので。



東京８棟目の入居者様から、管理会社さん宛に入居者様からＩＨコンロの調子が悪いと

連絡があったそうです。大きい鍋だと加熱できるが、小さい鍋だと加熱しないという

謎の症状であるとのことでした。私はＩＨコンロの構造はよくわからないので、

なんでそんな現象が起こるのやら・・・という感じですが、起こっていることは

事実なので受け止めなくてはなりません。



管理会社さん曰く、修理より交換の方が安上がりではないかということでしたので

ご提案いただいた通りに交換でお見積をお願いしました。



その後お見積を受領しましたが、５万円弱。工賃含めてその価格は良心的かなと

思った次第です。材料２．５万、工賃１．５万、諸経費１万と考えれば、ね。



とはいえ本気で頑張る人から見れば割高でしょう。もっと安いのをネットで購入して、

自分で設置するなどでコストは削減できると思います。でも私はそこまで頑張らずに

管理会社さんとも利益を分かち合った方がいいだろうと思っています。更に言えば

自分が超絶不器用なので施工は絶対に自分でやりたくないです。その嫌なことを

外注できるのだから、それだけでも十分にありがたいのです。



ということで、交換工事を依頼しました。これで問題は解決するはずです。



そういえば、それ以外にも残暑の盛りに別の入居者様から「エアコンの調子が悪い」

というご連絡を受けたことがあります。まだまだエアコンがないと過ごせない季節に

この連絡には肝を冷やしました。すぐに交換ができる時期でもないし、エアコン自体

まだまだ高いしで、ちょっと困ったなあと思ったのでした。



何日かしたら「また冷えるようになった」という連絡が管理会社さんにあったようで

修理の人が来るまで持ちこたえられそうでほっとしました。そういえばあの修理は

どうなったかな。管理会社さんに確認しておこう。



そんなこんなで、あの成長期に仕込んだ物件がそろそろ怪しい感じになってきたので

気を引き締めて覚悟をしなくてはならないなと思います。



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東京１６棟目の給湯器の死活確認をしてこようとしたのですが、思わぬトラブルがあり

結局確認できずじまい。この三連休のどこかでもう一度現場に行かないとです。



東京１６棟目のお見積内容も固まり、いつ工事に入るかという状態になっております。

工事にあわせて駐車場の許可など取りに行かなくてはならないなと考えています。



ただ、それに先立って、給湯器やエアコンなどの設備が使える状態かを確認しなくては

なりません。これらが動いていない状態だとすると、購入しなおす必要があるためです。

それによって工事の内容が変わります。そこんとこ、大事です。



家から近い現場なのですが、１つ隣の駅が最寄駅のため、自宅と同じ最寄駅の物件と

比べると、現地に行くのがめんどくさいなあと感じてしまう贅沢病な私。

なので、電気も水道も管理会社さんに開通の手続きをお任せしてしまったのですが、

ガスだけはそういうわけにもいかず・・・なぜなら現地での立ち合いが必要だからです。



ガスの立ち合いも誰かにお願いしたかったのですが、管理会社さんは今ちょっと人員が

少ないからなのか、できれば現地立ち合いだけは別の人に対応をお願いできないか、

というトーンの回答。施工業者さんも、確認するのであれば万が一壊れていた時に

給湯器の手配が間に合うように、工事に入る前に確認しておいてよ、という回答でした。



しょうがない、自分で行こう。



いやね、今週と来週は出社が多くて、テレワークがあまりできないんですよ。

いろいろと会社の仕事の都合もありまして。なので、時間の融通が利かないんです。

しかもその数少ないテレワークのタイミングで通院もしないといけないし。

決算対応もしないといけないし。



なので、できれば外注したかったのですが、諦めて自分で行くことにしました。

昨日が今週〜来週で唯一のテレワーク日だったので、管理会社さんにお願いをして

この日に開通の手続きをして貰うことに。会社には私用で中抜けしますと連絡して

ありますので、サボりではありません（謎のＰＲ）



ということで、昨日所定の時間に東京１６棟目の現地に向かいました。

９月も半ばだと言うのになんだこの暑さは、早いところ現地に到着してエアコンの

確認がてら涼みたい、などと思いながら現地に到着。早速ブレーカーを全部上げて

電気を・・・あれ？電気つかないよ？



いろいろ試したのですが電気がつきません。え、電気開通してないの！？

開通手続きしたって言ってたのにー。それか私がブレーカーの使い方を間違えている？



汗をだらだらかきながら現場であたふたしていると、ガス会社さんが到着。

ブレーカーを見て貰いましたが、これなら電気通りそうですけどねーという感じでした。

ガスの開通作業を進めていただく傍ら、私は管理会社さんにお電話して、電気が

通電していないような挙動になっていますと報告。管理会社さんもそんなバカなと

いう感じでしたが、急いで電力会社さんに連絡して状況確認してくださるとのことです。



その後、ガスの開通は無事に完了。メーターが動くことを確認して、ガス会社さんは

帰っていきました。さてどうするかなー。とりあえず近所にある東京３棟目の

ガスメーターにツタが絡まってたので、それを取り除く作業なんかをしていたら、

管理会社さんより着信が。メーターの番号を聞かれたので、回答しました。

電力会社さんとやり取りをしている最中だったようです。お忙しいところお手数を

おかけいたします・・・。



そしてそこからもう少し経過して、管理会社さんより再度のご連絡がありました。

開通の手続きはできたが、電気が通電するまで最大３時間かかるとのことです。

・・・スマートメーターとはいったい（白目）



管理会社さんによると、不動産業者さん用のネットで開通手続きができる仕組みがあり

そこで申込を済ませていた、特にエラー等出ていないので問題ないと認識していた、

今回の問い合わせを受けて電力会社さんのコールセンターに状況を確認したものの、

不動産会社向けの申込サイトのことはコールセンターではわからない（縦割り・・・）

ということだったので、その電話をもって開通の手続きをした、ということでした。



結局何がどう悪かったのかはわからずじまいでしたが、ともかくこれで電気は開通すると

思われます。結果としてはそれが確実になったので良しとしましょう。ただ、現地での

給湯器の死活確認はできずじまい。テレワークを抜け出してきているので、さすがに

３時間も現地で待つわけにはいきません。ましてやエアコンもないわけですし。



三連休のどこかで改めて現地確認してくるかー。りあえずお湯が出ることを確認できれば

安心できますので。お湯が出なかったら・・・いや、その想像はしたくないな・・・。



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東京２棟目は耐用年数も切れ、修繕の依頼がぼちぼち増えてきております。

適当なところで打ち止めになればいいのですけど。



東京２３区内、観光地至近、Ｓ造３層、利回り１０％強で購入したのが現在１１．８％。

建蔽率８０％、容積率６００％。ただし前面道路が狭いのでそんなに建たないですが、

すぐ裏手に幹線道路が通っているので、裏手（というかうちが裏か）か横を買えれば

どーんと１０階建くらいは建っちゃう。地上げの相談もちょろちょろとある。



こうやって見ると、かなりのお宝物件ですね、東京２棟目。購入する時は利回り１０％で

本当に回るのだろうか、などと不安を感じておりましたが、今の相場観からすれば

お前は何を言ってるんだという状態だったと思います。私が持っている物件の中で、

一番儲けが出そうな物件です。



できれば大手マンションデベロッパーさんに地上げされて、ファミリータイプの

区分マンションを３部屋くらい等価交換でもらって、１部屋売却、１部屋賃貸、

１部屋自宅とかにできると最強だなと妄想しております。お隣のお店が代替わりしたら

本当に実現しそうな気もするので、今はそれまで保有のつもりで考えております。



建物自体はそこそこ年季が入っていますので、設備の交換だったり修繕だったり

いろいろと発生はしております。でも、そんなことは将来の利益を考えれば何ら

問題はありません。維持する以上は多少の出費はやむを得ないと思いますし。



設備が・・・と書きましたが、よくあるエアコンとかそういう話と、外壁のどこかから

水が染みてきているという問題が発生しているのが直近であった問題でした。

大規模修繕で漏水は止まる予定だし、エアコンは先日無事に交換が終わっているはず。

今後また設備の老朽化で何かしら問題は起こるかもしれませんが、まあそれはそれ。

淡々と受け止めて対処するのみです。



あと最近多いのが、東京２棟目にお住まいになっている方からのリクエストでしょうか。



この方はコロナ前の第一次民泊ブームの時に、家主滞在型民泊をやっておりました。

そこからコロナが発生し、一度は民泊を辞めたのですけど、今年になって再び民泊を

はじめることにしたということでした。民泊やる人向けの少し高めの家賃にすることを

条件にＯＫを出しました。あの立地は民泊儲かると思うのよねー。自分でやりたい（笑）



こちらのお部屋が民泊を始めた頃くらいから、他の部屋も含めてリクエストが多くなって

きております。



購入前からお住まいの方から、玄関の鍵が空回りするとか抜きにくくなるとかで

何とかならないかとご相談がありました。鍵交換で２万程度ということでしたので

管理会社さんに交換の手配を依頼しました。



次に、家主滞在型民泊をやってる部屋の方から、玄関外にある玄関灯をセンサーライトに

してくれないかというご相談がありました。このお部屋、ペントハウスみたいな感じに

なっているので、ゲストが来た時に暗くて落っこちて怪我をされたりしたら困ると

考えたのかもしれません。



ただ、これは設備の老朽化ではなく新規のリクエストなので、お見積金額見合いで

考えることにしました。後日、４万程度ということで連絡があったので、それだったら

やってあげてください、ということで依頼しました。



その次は管理会社さんからです。おそらくセンサーライトの見積でお邪魔した際に

業者さんから指摘があったのでしょう。居室内の火災報知機や煙感知器も同時に

交換をした方がいいというご提案をいただきました。民泊やってるというところも

ありますし、人命にかかわる話なので、やりませんというわけにもいかないやつです。

これも交換を手配しておきました。



その次はエアコンの故障です。これはブログに前に書いたかもしれませんが、

テナントさんのエアコンが故障し、営業ができない状態となったとのことでした。

これは一大事なのですが、メーカー修理の方が割と早めに入ってくださったおかげで

応急処置はできました。こちらは予防修繕の観点で交換工事を行った次第です。

出費が激しい〜。



そして最近は、家主滞在型民泊をやってるお部屋の方から、浴室に物干しバー等を

設置して貰えないかという相談があったそうです。だんだん不具合ではなく単純な

要望になってきているような・・・（汗）



管理会社さんもちょっとそういう風に感じているのか、珍しくちょっと冷たい感じで

「浴室乾燥機があるなら物干しバーはあるべき、というような論調でした」

「ひとまずは引渡時の状態が全てであり、オーナー様に相談しても了承していただけない

　可能性はある」ということを伝えているそうです。要求が図々しいと感じているように
　
言葉の端々から感じたのでした。



今後も修繕ではなく要望が来たらどうするかは考えますが、家賃も高めにしているので

まあ今回はサービスしてもいいかなと思ったので、対応していただいて良い旨を

回答した次第です。



地味に最近手間がかかっている東京２棟目ですが、ドル箱なので今後も大切に

メンテナンスしていきたいと思います。



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