2017年03月08日

制度融資と築古耐用年数超過案件の親和性。

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制度融資を活用して、本来融資で購入できそうにない築古木造などの物件を購入する。

そんな取り組みができそうな金融機関さんを見つけました。



耐用年数を超えた融資を得ることって、やっぱり難しいなと思っています。

サラリーマンに優しいSOS系のところだと楽勝なのだと思いますが、それ以外で

壁を超えるのって意外と大変だということを札幌築古RCの件で思い知りました。



これまで、意外とその壁を感じずにここまでやってこれた自分がいました。

東京3棟目、東京4棟目、東京5棟目。これら全部耐用年数超過の物件です。

東京4棟目は再建築不可につき、ノンバンクさんでしたが、それ以外は小さな

金融機関さんで思い切り耐用年数を超えた融資をしていただいております。



札幌6棟目も耐用年数が残り8年しかないところ、15年融資を引くことが

できておりました。しかもつい最近の出来事ですからね、これ。



そんなこともあり、耐用年数なんて言うけど、なんだかんだで何とかなるんでしょと

軽く見ていた自分が、この間の札幌築古RCへの買付に走らせたのだと思います。



しかし、こうやってみると、耐用年数超過でクリアできているのはいずれも少額の

案件ばかりです。高額の耐用年数超過案件に関しては、もう少し慎重に考えないと

いけないな・・・と思うようになりました。



逆に言えば、ある程度価格がこなれているものになれば、取り組める感じはします。

札幌のある金融機関さんは、自己資金を2割程度入れてくれれば検討可能ということを

仰っていました。億越えのような大きな案件でなく、数千万単位のものであれば、

この条件を満たして購入することは可能かなと思っています。



また、先日札幌の投資家さんからご紹介していただいた金融機関さんは、仙台法人で

札幌に支店がある(常駐する人はいない)という条件でも、何とか取り組んで

貰えそうでした。こちらは制度融資の活用などで、支店内で決済に持ち込めれば

本部に話がいかずに耐用年数超過でも問題なく融資できる、ということでした。



例えば札幌市であれば、札幌みらい資金という制度があります。札幌市の未来に対して

良好な結果を生み出すであろうジャンルについては、積極的に支援しますという

内容になっております。上限2億円なので、この制度融資を使えば理論上は先日

見送った築古RCでも融資は出たのかもしれません。現実的に、億を超えるとさすがに

やりにくいようでしたが・・・。5000万前後くらいが目安ですかねえ、きっと。



こういう制度融資を積極的に取り扱ってくれる金融機関さんを見つけることができれば

築古でも融資をしてもらうことができるかもしれません。ただし、ある程度小さな物件に

限り、かつ利回りも15%くらいは到達していないといけない、ということになるので

それなりにハードルは高いです。20%とかゴロゴロしてたあの頃だったらなあ。



そんな状況を整理していくと、やっぱり小さな物件という選択肢ばかりになります。

結局大きな物件にはいつになっても取り組ませてもらえないのね・・・と残念がる私。

早くバブルがはじけて、物件がお手頃価格になってくれないだろうかと。ええ。

値段が下がれば手も出しやすくなるのです(利回り的にも総額的にも)。



今度、札幌4棟目を売却することになりますので、そうなるとますます私の保有物件は

小粒になっていきます。億超えの物件がなくなり、野立て太陽光が一番借入が多いという

なんだかよくわからない状態になります。ダウンサイジングも有効な局面なので、

これはこれでいいのだと思いますが・・・市況がまた割安にふれてきたら、蓄えた

自己資金で大きいのを買ってみたいよなあという気持ちにもなる私です。



とまあ話は少し逸れましたが、耐用年数超過案件は大きいものではなく小さいものを探し

大きいものに関しては新築とかで探していくことにしようと思います。あとは制度融資を

もう少しきちんと調べて、それらを使って新たな金融機関さんの開拓を考えたいですね。



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posted by ひろ* at 07:51 | Comment(0) | TIPS | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月07日

札幌築古RCはNGで断念、住民票がそんなに偉いのか!?

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札幌築古RC、最終的に融資が得られず断念しました。

きっと天から買っちゃダメって言われているのでしょう。残念ですが諦めました。



けっこう大きめなRCの築古物件で、耐用年数は残り10年ちょっとでした。

ファミリー間取りで駅から近く、土地も大きいという点に魅力を感じておりました。



耐用年数を超過して融資を引くことに対しては、そこまで厳しいと思ってなかったです。

メインバンクさんもやる気を見せてくれていたし、札幌6棟目も耐用年数を超過して

融資をつけてくれたところがあったわけですから。利回りも高いし、それなりに

何とかなるだろうと思ってやっていた次第です。



しかし、メインバンクさんからはかなり引っ張った挙句に梯子を外されてしまい

(悪気があったわけではなく、本当に何とか頑張ろうと努力してくれた結果だったから

 そのことには不満はありません)、一気に苦しい展開に。その後もいくつか

当たってみた
ものの、いずれもあまり良い返事は得られません



東京の案件だと、信金さんや信組さんで耐用年数を超過した融資を汲んでもらったり

できるのですが、札幌だとそれがなかなか難しいのです。できなくもない金融機関さんは

いくつか把握しているのですが、今回の案件に関してはうまくはまりませんでした。

初回なので自己資金最低2割とか、前面道路が狭いから資産価値が云々とか、前回の

購入からそんなに期間が空いていないからとか・・・。



いろいろと友人のつてを頼り、札幌は支店だけという状態で、話を聞いてくださる

金融機関さんがないかあたってみたこともあります。しかし、信金さんや信組さんは

ちょっと厳しい感じ。某金融機関さんで制度融資の枠内で金額が小さければ、築古でも

挑戦しますよと言ってくれたところはありますが、今回の築古RCはロットが大きすぎて

そこだと対応しきれないということになってしまいました。



耐用年数を超過しようとすると、やはり信金さんや信組さんのような小さいところに

アタックしていく必要があります。しかし、そういったところは地域貢献を社是として

動いているわけですから、遠方から来た人に対して融資をするなどという離れ業には

なかなか対応してくれません。住民票があれば取り組めるのですが、という声は

割とあちこちで聞きました。



とある友人の投資家さんは、住民票を実家に置きっぱなしにしているそうです。

そのため、ご自身が住んでいるのは東京なのだけど、実家のある地域の信金さんとの

お付き合いをすることができているとか。そういうの聞くと、やっぱり住民票って

大事なんだなあと思います。



じゃあ気軽に住民票移しちゃって融資引いてみる?なんてことも頭をよぎりますが

今住んでいる区の制度融資も使っているので、なかなかそういうわけにもいきません。

行政ルール上、住んでいるところに住民票を移すのは義務になっておりますので、

あまり大っぴらに「住んでないところに住民票移しちゃいました!」と言うのもねえ。



住民票がそこにないと不便なのは、役所との手続き関係が全部住民票をおいている

地域になることでしょうか。印鑑証明ひとつ取るにしても大変です。昔、実の母は

私が一人暮らしで親元を離れた時も「住民票を汚す必要はない」と、実家に置いたままに

させられていました。そのせいで運転免許の試験を受けるために実家まで戻ったことが

あります。あれは面倒くさかった・・・。



でも、実際に2拠点生活とかしている人は、どちらか片方にしか住民票はおけないわけで

そのような実態があり、しょっちゅう行くから別に問題ないよというなら、物件を

購入したい地域に住民票を移すというのもありなのかもしれません。



その場合、今お付き合いしている現住所の金融機関さんとの関係はどうなるの?

という点が気がかりですが、一度口座を開いてしまえば、その後そのことに気付くのは

次の融資を受ける時(印鑑証明がなぜか自治体違いになっている、とかで)です。

それが原因で貸しはがしということもないでしょうし、まあどうとでもなりそうな

気はしております。



サラリーマンしている間は、あまり気軽に住民票を移すことはしたくないのですが

サラリーマンを辞めたら札幌と東京の2拠点生活はありだと思います。その時は

住民票は札幌に置いちゃうという手もありますね。東京は法人で購入していき、

代表は嫁ちゃんなのでそのまま東京に住民票をおいてもらえば・・・美味しいとこを

取れるような気もします。



読者の皆様の中で、住民票を移したりして融資を狙ったことのあるつわものの方が

もしいらっしゃれば、移すことによるデメリットがどれだけあるのか、参考までに

教えていただけると嬉しいです。



またよさそうな物件を探して頑張ります。



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posted by ひろ* at 07:45 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月06日

確定申告、わかっちゃいるけど事前に動けず、溜め込んで大変なことに。

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確定申告の準備、進んでますか?私は残り4ヶ月分ですが、終わらずヒーヒーしてます。



法人で買っている方は別として、個人だと必ず通らなくてはならないのが確定申告。

この時期は税理士さんも超繁忙期ということで、大変な状態になっていると聞きます。



私は領収書を送れば帳簿も含めてつけていただける形で税理士さんと契約しておりますが

その領収書もけっこうな量になるので、これが何の用途、飲み会の場合は誰と飲んだ、

など全部説明を書いてから送らないといけないので、けっこうな手間になります。



さらに、私は独自にExcelで収支の情報をつけておりますので、そちらへの転記も必要に

なることから、さらに作業は膨大になっていきます。独自につけてるならそのまま弥生に

帳簿つけちゃえばいいじゃないという話もありますが、あくまで独自Excelは物件ごとの

キャッシュフローを見るためにつけているので、物件に帰属しない共通費(税理士さんの

費用とか)はつけません。当然、懇親会の費用とかも明確に物件に帰属しない場合は

入れないので、やっぱり作業量は減るわけです。



今年は法人に管理費を支払うようにしたこともあり、また小さいながら個人でも物件の

購入をしましたので、利益はそこまで大きく出ないはずです。8月くらいまでの情報は

既に送ってあり、その中で出てきた成績で言えば、それなりに税金は抑えた形での

着地になりそうというところが見えています。



今のところそんなに税金に苦しんでいないというのは、(偶然もあると思いますが)

それなりに税務対策がうまくいっているのか、それともそもそも儲かってないのか。

なんか自分でもその辺よくわからないところがあります^^;

何かと外食が多いところもあり、会議費や交際費は毎年けっこうな額になっています。

あと、旅費なんかも札幌やら仙台やらちょくちょく行ってる関係で多いですね。



税理士さんに領収書を送付するまでの私の作業内容は以下のような感じです。

1.領収書を月ごとに分け、カード控えがあるものはそれと領収書をホチキス止めする

2.それぞれの領収書に使途を記載する(会合の場合はお会いした人の名前も)

3.個人、仙台法人、東京法人のいずれに属するか区分けする

4.カードの明細と照合して、カード明細側にも同じことを記述する

5.レターパックにまとめて郵送する



これ以外に、銀行の通帳やら明細やらをPDFでスキャンして送付したり、購入した

物件の契約書などもスキャンして送付したりします。基本、領収書以外はメールでの

やり取りをしています。



この辺って、皆さんどういう風にやっているんでしょう?

あまり効率よくないやり方をしているのか、たまに心配になります。

昨日も領収書と格闘していましたが、思いのほか時間を取られてしまいました。

もっと効率よくやるために方法があるのか・・・もし思うところがある方がいれば

是非ご助言いただけますと嬉しいです。



ともあれ、領収書の整理は結局まだ終わっていません。2の作業を残り4ヶ月分について

やっているのですが、なかなか終わらず難産しています。



そんな事情もあり、本日ブログちょい短めに切り上げて、また領収書の作業に戻ります。

ギリギリにならないと夏休みの宿題が始められない私らしい状態です。税理士さんにも

「ひろ*さんが一番最後です」って毎年言われています・・・。

確定申告、皆さん頑張りましょう!



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posted by ひろ* at 07:25 | Comment(1) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月05日

ガス会社さんとの交渉が成立し、共用部のバリューアップに着手可能になる。

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札幌5棟目のプロパンガスの会社さんとの交渉ごとが少し進んできたようです。

ようやく具体的な金額が出た、と管理会社さんより報告がありました。



前にブログに書きました通り、プロパンガス会社さんの変更を検討しておりました

方針を切り替え、今のガス会社さんに協賛金の形で何かしら依頼するということで

動き始めております。得られたお金を用いて、TVドアホンなど既存のお客様の満足度を

上げていくことを考えようとしております。建物の付加価値を向上させるのは、

先はどうなるかわからないとはいえ、悪いことではないと思っています。



現在供給してくださっているガス会社さんは、残念ながら動きがあまり良くないです。

10月に購入して、3月になったのにまだ進展なしという。まあもちろん、こちらの

進め方が「切替前提」だったところを、途中から「今のガス会社さんから協賛金」に

切り替えた、というところがあり、交渉開始が遅れたというのも一つの原因ですが。

ただ、それを差し引いても回答がとても遅いのは否めません。



管理会社の担当さんからは、たまにこの件に関して報告は来ておりました。

既存のガス会社さんにのらりくらりとかわされているいる状況、ようやく戸あたり

ゼロではない回答が引き出せそうな雰囲気になってきた状況、そこから上の稟議云々で

なかなか進展しないので、少し強めに言ってみようと思うといった状況・・・。

とりあえず、このガス会社さんに次にどこかの物件のガス供給を任せようという判断は

できないなあと思います。スピードって大事だと思いますから。



札幌タイムだと思って、ゆったりと構えるしかないねーと割り切ってから数ヶ月。

先日、ようやくガス会社さんから回答があったと管理会社さんから連絡がありました。

結果として、全戸をTVドアホンに変更することも可能じゃないか?と思えるくらいの

協賛金を出していただけることになりました。



このお金は入居者様や建物に還元できるように利用するつもりです。

ガス会社さんが経費として出してくれたわけだから、それはガスの売上にも貢献できる

内容に対して使うべきです。共用部の照明を増やすとか、TVドアホンにするとか、

共用部の再塗装とか、駐輪場の整備とか。このお金を別の形に転用してはいけません。

それは協賛という趣旨から外れてしまいます。



どういった形で使うのが一番良いか、管理会社さんとも相談して決めたいと思います。

どうせなら一番効果が高い形で使いたいものだと思いますから。



春に向けて、この物件も少し考えなくてはならないことが出てきました。

冬の間募集できずにいた駐車場を、外貸しに向けてどう募集していくか。

協賛金を得られたので、そのお金をどう建物に反映させていくか。

管理会社変更に伴い、保証会社の契約を引き継げなかった人に対する再契約手続。

ケーブルテレビを建物に通してアンテナ不要にする話。

その他、入居者様との兼ね合いで保留になっている話がいくつか。



所有した物件のバリューアップを行い、収益の最大化を進める。オーナーが一方的に

搾取する形ではなく、オーナーも管理会社さんも関連業者さんも入居者さんも皆が

ハッピーになれる形での最大化。入居者様には気持ちよく長く住んでもらえるように、

管理会社さんや関連業者さん(今回ならガス会社さん)は稼働率向上による手数料や

販売収入の最大化、オーナーも稼働率向上や家賃アップによる収益力の向上。



そんな良いスパイラルを作っていけるように、いろいろと知恵を絞ること。

私も決して優秀なタイプではないので、時にはバランスを維持しているつもりで

全然維持できていないこともあるかもしれません。ただ、意識としてそういう気持ちは

持ち続けたいと思う次第です。



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posted by ひろ* at 11:35 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月04日

金融機関さんと深い関係を作るためにしていること。

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小さな金融機関さんと、地道な関係づくりを行っております。



3月に決済することが決まっている札幌1棟目の売却にあわせて、札幌に行ってこようと

予定を調整しております。ほとんど決済に顔を出したことがない私なのですが、今回は

長年お世話になった札幌1棟目ということもありますし、仲介業者さんには札幌6棟目の

購入でもお世話になったということも勘案し、顔を出すことにしました。



どうせ平日に行くなら、現在取引している金融機関さんとの親睦も深めたいところです。

そう考えて、当日の行動予定を組むことにしました。



まず、札幌4棟目と札幌6棟目を融資していただいている金融機関さんです。

ここはまだまだ取引を拡大していきたい金融機関さんです。個人として札幌の物件に

融資してくれる貴重なところであると共に、仙台法人が新規に取引できそうなので

その両面から攻めていくことができると思っております。金利が安くないのは難点ですが

非力な私としては、大事にしなくてはならない金融機関さんです



先日、札幌6棟目の決済の時に、決して強要とか融資条件ではないのですが、今後

融資以外の取引もぜひ検討してほしいということを仰っておりました。その意図を汲んで

売却益の一部を定期預金にすることにしました。預金ノルマもあるでしょうから・・・。

担当さんに電話してその旨連絡すると、大変喜んでくださいました。



裏話的なところで言うと、本当は別の金融商品とかをお願いしたかったらしいのです。

そっちのノルマの方がきついのと、本部からの評価が高いのでしょう。たぶんですが

カードローンとかそういうものだと思われます。しかし、私が札幌に住民票がないため、

本部側が札幌の支店が地元にいない人にそういった商品を勧めるのはいかがなものかと

難色を示したらしく、預金取引に落ち着いた、ということみたいです。



この辺は同じ支店さんで取引している友人とか、前任の行員さんの話からの類推につき

あまり詳細なことは覚えていない&そもそも多少事実誤認もあるかもしれない、という

ことでご容赦ください。



それから、札幌5棟目を融資してくださった金融機関さんともコンタクトを取りました。

こちらは3月末をもって現在の担当さんが退職されることが確定しているという事情も

ありまして、退職前にご挨拶に行かなくてはと思っていたというのもありました。



こちらは先ほどの金融機関さんに比べてさらに小さいところですので、積金などをすると

喜んでもらえることは知っています。ですので、家賃収入の一部を積金として口座に

残すということ自体はとても喜んでもらえました。



あわせて、両方の金融機関さんに、取引行を開拓したいと言っている友人をご紹介。

別にそのこと自体が私に利益を生むわけではないのですが、金融機関さんに対して

「この人にはお世話になった」と思われることが大事なのだと思います。それはいずれ

別の形で私のところに返ってくるに違いない、と。



金融機関さんとの付き合い方のコツとして、金融機関さんの規模によって、先方に

喜んでもらえる取引というのは変わってくる、というものがあります。



メガバンクさんや地銀さんだと、投資信託などの金融商品を購入する方が関係を作れる。

買うことで担当が固まるので、あとは融資についてその人と相談していけばよい。

市中調達金利が低いため、預金はそれほどほしいわけではない。



信金さんや信組さんだと、積金や定期預金が有効。特に積金は継続的な関係が作れる。

投資信託などの販売にはそれほど積極的ではない。市長調達金利が高いので、預金で

貸付の原資を作っている。そのため、借りたいならまず預けることが大事。



このノウハウを教えてくれたのは、元メガバンカーの先輩大家さん、ジェービルこと

岡本公男さん
でした。何かの勉強会でそういうことをお話されていたので、実際に

意識して会話してみたところ、確かに地銀さんクラスは投資信託やカードローンなど

預金以外の取引を求めることが多く、信金さんや信組さんは定期預金や積金などお金を

預ける行為を大変喜んでくれました。



私が得意なのは信金さんや信組さんといった小さいところですから、取引したいと

思ったところには必ず積金をするようにしています。小さなところから始めて、

徐々に拡大する。そんな流れで進めています。



この間事業計画書勉強会をやった時も「ひろ*さんの事業計画書は小さいところには

有効だと思う」「メガだと金融資産とかそっちを重視されるから、細かく書いても

定量評価をひっくり返すほどの定性評価はしてもらえない」という旨のご意見を

いただきました。言われてみればそうかもなー、と自分でも思った次第です。



小さい金融機関さんと良好な関係を作りながら、難易度が高くて収益性のある物件を

購入していくのがこれまでのスタイルでした。このやり方、どうしても大きな物件は

購入できないため、小さいものをちまちまと買い増していく形になります。収益が

爆発的に増えるわけでもない、歩みが遅い、売り相場の時に売れない、といった点が

難点ではありますが、持ち続けて困るものは買ってないつもりです。



なんかこう、話が脱線しまくってますが、とにかく金融機関さんとのおつきあいは

この商売の生命線です。しっかり関係を作っていくようにしたいと思います。



最後に、本文中に出てきたジェービルこと岡本公男さんが新刊を発売なさいました。








ご本人曰く「初心者向けですが、マニュアルや手順書の類にならないよう、不動産投資を

進める上でのコツや注意点を多く盛り込みました。銀行の融資に対する考え方や

ロジックなど他の不動産投資本にあまり書かれていなことも掲載しており、中級者でも

参考になる内容です。」という説明をいただきました。

今しがた、上の方に書いたようなお話も、もしかしたら書いてあるかもしれませんね。



確定申告前であまり時間的余裕がないため、拝読するのは少し遅くなるかもしれませんが

必ず読ませていただきます。楽しみです!



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posted by ひろ* at 10:44 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする