2017年05月10日

金融機関さんの反応良好な築浅RC、追加で求められた資料は・・・?

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札幌の築浅RCを打診していた金融機関さんから、前向きに取り組みたいので

いろいろと追加資料が欲しいということを言われました。



4行ほど打診しているのですが、うち1行は昨日の段階でやっぱり本社が北海道に

ない場合は融資は難しい、というお話で終わりました。

最初に言ってよー!と思いましたが、大人なので我慢しました(笑)



1行、けっこうやる気に満ち溢れている金融機関さんがおりまして、一昨日も昨日も

私のところにいろいろと電話が来ております。話の内容を聞く限り、担当ベースでは

この案件を何とか成就させたいという思いが伝わってきます。嬉しいですね。



追加で求められた資料は以下の内容でした。

・太陽光発電所の年間収支内訳

・社長プロフィール

・固定資産税の支払額がわかる資料



太陽光に関しては、単体できちんと回っていることを確認したいということでした。

こちらもいい機会なので、昨年の実際にかかった費用などをいろいろな資料を

引っ張り出して計算してみましたが、売上額が当初想定より不足していることや、

借入期間が実質的に短くなっている(15年融資で計算したものの、据え置きの

1年を含めた期間で15年なので、返済額は14年で計算されている感じ)ことなど

いくつかの要因で当初想定を下回っておりました。



当初事業計画、ちょっと盛ってたから、そこを差し引けばまあこんなもんかという

数字ではありますが、それでももうちょっと利益出てると思ったんだけどなあ・・・。

思ったより利益が出ていなかった(とは言っても勿論単体で利益はだしてます)ことに

少しがっかりしました^^;



まあでも、金融機関さんには「単体でキャッシュフローは出ています!」と言えるので

これはこれで良しということで送付しておこうと思います。



代表者プロフィール・・・これは義母の紹介ということになります。

昨日慌てて情報収集して、簡単な紹介資料をパワポで作りました。



固定資産税評価額も、義母から実際いくら払ったかを情報収集。

何とか必要な情報を集めて、今朝ブログを書く前にだーっと資料を作って金融機関さんに

FAXで送り、ほっと一息ついたところです。



この金融機関さん、「まだ担当者レベルですが」と前置きした上で、条件面などに

ついてもいろいろと質問してきました。事業計画書に書いた金利・金額・期間でないと

融資を受ける気はないか、などです。



どうやら腹案として、ここまでの金額ならCF的にも問題なく、かつ本部の手続きが

簡略化できるというところで融資額を確定させたい思いがあるようでした。私も今回は

自己資金ゼロって言うのはきついかな、多少売却益を入れないとかな、と思っていたので

ある程度は譲歩できますという話をしました。



話から類推する限り、期間は30〜35年、自己資金1割、金利は1%台変動という

水準で組み立てようとしてくれているようです。金額はもうちょっと伸びると嬉しいけど

それにしたって悪くはない条件です。



後は本当にこの条件で話が進んでくれるか、というところでしょうか。

是非この流れで他行さんも続いてほしいところです。



あ、そういえばこの案件、昨日仲介業者さんから電話がありまして、レントロールに

間違いがあったということでした。聞いた時はどきっとしましたが、話を聞いてみると

元々のレントロールに掲載されていた駐車場の台数が少なかったということで、かえって

利回りが上がる結果になりました。ラッキー!この勢いで進んでほしいです。



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posted by ひろ* at 08:51 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月09日

都内と札幌の2案件に関して金融機関さんに融資打診中。

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GW前GW中に種まきしておいた金融機関さんへの融資相談。GWも開けて本格的に

動きが出てきました。



現在動かしているのは、23区内好立地再建築不可と札幌市内築浅RCの2件です。



再建築不可は安定のノンバンクさんでGW前に審査の依頼をしました。

無担保分の返済比率が高いので、その点がネックになり前回別の物件の審査では

弾かれてしまったわけですが、今回は物件売却で有担保分の借入が減ってますから

状況はだいぶ変わっているものと思います。手元資金も増えていますので、その点を

考えれば審査の内容も変わってくるのではないでしょうか。



そんなこんな考えていたら、ノンバンクさんから昨日電話がありました。曰く、

無担保分の返済予定表を送ってほしいとのこと。ある意味ノンバンクさんって

厳しいです。事業性云々より、今の借入の返済と収入のバランスを機械的に見るだけで

手元にいくらお金があるとかそういう要素はあまり気にしていないというか。

だから、実は私にとっては意外とハードルが高いんです。ノンバンクさん。



案の定と言えば案の定ですが、前回審査してもらった再建築不可の物件に対して

その修繕でこんなに借りてるんですか、みたいな雰囲気はぷんぷんと感じました。

まあけっこう借りましたからね〜^^;



金融機関さんの方が定性評価とかも踏まえてみてくれるので、私にとってはやりやすく

ノンバンクさんやアパートローンで型にはめこんだ審査しかできない金融機関さんは

定量評価でしか見ないので、私にとってはやりづらいのです・・・。



借りているものはできれば借りっぱなしにしたいですが、ここでどうしてもということに

なるならば、繰り上げ返済も考慮しますということはノンバンクの担当さんに伝えて

おきました。あとはどうなるか審査を待ちたいと思います。



札幌市内築浅RCに関しては、メインバンクさんにまずは話を持ち掛けていたのですが

4月から本部の担当が変わり、仙台の法人が札幌物件ばかりに偏って審査を依頼するのは

果たしてどうなのか?みたいな論調になってしまったようです。原則として、支店が

担保物件の管理をするわけだから、仙台の支店が札幌の物件の面倒を見るのは大変では?

そんなに札幌物件に注力するなら、いっそ札幌支店に支店替えしては?というような

趣旨のことを言われてしまったのだとか。



私も支店替えまでしてどうこうするつもりはないので、それであれば仙台の案件を

いくつか挟んでから札幌の審査を持って行った方がいいね、ということになりました。

ただ、仙台も結局自己資金を入れた新築くらいしか持っていけるものがないので

難しいのは難しいんですよねえ・・・。使いづらくなってしまいました。



この状況で「他行さんでこの案件は審査してもらいます」と言えば、さすがに

メインバンクさんもダメとは言えません。というわけで、別の金融機関さんにて

融資を行っていただくべく開拓を開始しました。メインバンクさんだと金利が安くて

助かるんですけど、まずは仕方ないです。



そんなわけで、GWの谷間の平日に札幌に渡り、いくつか心当たりのある金融機関さんに

相談をしてきた次第でした。3行お邪魔して、2行は取り合ってくれるということに。

また、回らなかったものの、以前いろいろ相談した某地銀さんの仙台支店さんからも

審査可能と言う返事をいただきましたので、この3行で進めていくことにしました。



GW中に一通りの資料を送付。物件概要、法人紹介、事業計画書の三本柱です。

一通り送付したので、届いているか各行に確認の電話をしてみました。

いずれの金融機関さんもちゃんと届いているということで、安心しました。



仲介業者さんは「足が速い物件だと思うので、今週いっぱいは一番手を確保する」

「それ以降は楽○などのポータルサイトに出す」と言っている、ということは

各行さんにも伝え、支店レベルでいいから取り組み可否を今週中に出してほしい、

という話をしました。各行さんともに了承していただけました。



うち1行は、まだ精査中だからと前置きしつつ、自己資金や共同担保の可能性、

連帯保証人の有無、事業計画書に記載している期間や金利へのこだわりなどへの

ヒアリングをしてきました。このご時世だから、確かに今時なら悪くない物件だけど

単体で見たらやっぱり弱いところがあるから、という話でした。



私自身も、そこに対しては率直に話をして、事業計画書には一番厳しい条件設定

(すなわちオーバーローンで金利も安い)記述をしているので、そこに満たない場合は

どこまでならできるか応相談で話を聞く、ということを伝えました。



あわせて、本音を言えばこの物件は5年なり10年なりで一度目途をつけて売却に

回す可能性もある、35年持ち切る前提の場合は繰り上げ返済など何かしらの手段が

必要になるから、ということも伝えちゃいました。銀行さんの建前上、融資期間の間

保持してくださいということになるだろうから、これは本部には内緒ですよ、と。

担当さんも逆にそう考えていることに安心しているような雰囲気でした。



今週末あたりには、どちらの案件も一通りの結果が出るものと思います。

札幌築浅RCはここがダメなら基本的には検討終了、23区再建築不可は自己資金で

建物を決済して、リノベ資金を金融機関さんから調達(最悪自己資金で払う)という

道で考えていくことになります。

今進めている話がうまく転がってくれるのが一番なので、そうなることに期待します。



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posted by ひろ* at 07:56 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月08日

ブツ上げする側になってみるかも!?(妄想編)

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札幌6棟目の隣地に関して、ブツ上げをする方向で動き始めました。



ブツ上げ。聡明な読者の皆様ならご存知の通り、本来売り物ではない物件に関して

謄本などを頼りに所有者とコンタクトを取り、あの手この手で説得して売り物に

変えてしまうという業者さんが使う技です。私は区分を持っていないので実際に体験は

していませんが、区分マンションのオーナーさんなんかはこの手の業者さんからの

お電話を受けることが多いと聞いています。



で、なんすか唐突にブツ上げって、という話です。

要は私の保有している物件の近隣の土地を所有者様を説得して購入し、土地の価値を

高めようではないかというお話なのです。



元々、札幌6棟目を仲介してくれた業者さんは、このブツ上げが得意な業者さんです。

札幌6棟目もブツ上げで情報を入手しています。年間でもかなりの棟数のブツ上げを

扱っており、先日もいろんな物件情報を持ってきておりました。

「うち、結果としてほとんど両手しか扱ってないんです」と堂々と言ってのけますから

社長自体もブツ上げには自信を持っているんだと思います。



購入する前後くらいから「前面の戸建を買えれば土地の価値は高まりますよ」とか

「けっこういいRC建つんじゃないですかねえ」とか、ブツ上げしてもいいんじゃない?

というオーラをまとった発言をしておりました。なるほどとそこでは納得はしたものの

結局そのブツを購入する資本力がないと意味がないよねと思い、特に行動には移して

おりませんでした。



しかし、それから数ヶ月経って状況は変わりました。札幌1棟目と札幌4棟目の

売却によって、資本力は増強されました。今なら多少の資金的余力もあります。

前面戸建をブツ上げしてもらって、いっそRCに建て替えてしまえば・・・ムフフ。



そういう目線で前面に建っている戸建を見ると、直近での大規模修繕をしている気配も

特にないし、人が住んでるのかもよくわからない感じでした。相続で持て余している

実家だったりしたら、現実的に売って貰える可能性も考えられます。



思い立ったらそこからはテンポよく進めたがる私。ひとまず、先日札幌に行った際に

札幌6棟目の管理会社さんの社長と急きょアポを取り、バーで打ち合わせを持ちました。



ブツ上げするにしても、いくらまで出すかなどの予算感も決めておかないといけません。

こちらからは、やみくもにブツ上げしてもしょうがないから、ブツ上げした後の土地に

どのくらいのRCが建つのか、そのイメージを作ってからでないと買取可能金額が

出せないよねということを伝えました。



社長はそれに対し、じゃあまずはお抱えの建築士さんにどのくらいのボリュームの

RCが入るか概算を出させましょう、と。その作業が終わった後、そこから得られる

収益、今の土地のローン残高、建物のざっくりした費用などを考慮し、土地の仕込みに

いくら使えるかを計算しよう、ということになりました。



簡単に書きましたが、当然ハードルは高いと思います。



札幌6棟目は小さいとはいえ今もRCなので、解体の費用も木造に比べたら多めに

見積もっておかないといけないし、今の入居者様に対してどう補償するかなどの話も

ありますから、そんなに簡単に建て替えができるとも思っていません。



また、入居者様への補償なども必要になってくると思われます。長年お住まいに

なられた方や高齢の方もいらっしゃいますから、そういった方が建て替えにどこまで

理解を示すか、いくら包めばいいのか、みたいなところもハードルになると思います。



現実的には、前面の戸建が購入できたら、とりあえずそこは賃貸で回しておいて、

どこかのタイミングで業者さんにRC用地として売却するのかなあと考えます。

勿論、いけそうなら建て替えコースを狙っていきますけどね!



プランが出てきて、買取可能価格を提示できたら、そこからいよいよ業者さんにて

謄本をあげて交渉をする、という展開になります。長丁場になると思いますけど、

初めての経験なのでちょっと楽しみです。



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posted by ひろ* at 07:15 | Comment(2) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月07日

今の市況で安全に買うために意識しなくてはならないこと。

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今時っぽい案件(札幌築浅RC利回り8%)を検討してみて改めて感じました。

今から不動産投資に参入するのって、5年前と比べてハードル高いわ・・・と。

今の利回りを前提とした投資法を考えないと、うまくいかないと思います。



過去を振り返って懐かしんでも意味はないのですが、5年くらい前の札幌の市場は

新築ですら利回り9%〜10%出ていました。築5年から10年で利回り10%で

出口を取ろうと売却に出ている物件を「これ買ったらハズレだよねえ」という感じで

冷ややかに見ていたものです。



築古のRCに対してはさらに厳しいことを言ってました。

「平成初期築RC単身で利回り13%以下は広告料がかさみすぎて経費倒れする」とか

平気で言ってましたから。今そんなこと言ってたら何も買えません^^;



耐用年数超過の木造なら15%超は当たり前。カタカナ銀行さんもかつてはそういう

木造に融資をしていた時代がありました。私もそういう物件を借りて不動産賃貸業に

デビューしたものです。



そんな時代のことを知っている人からすると、今の相場は狂気以外の何物でもないです。

まあ私もその狂気にあてられ、札幌4棟目を短期譲渡になってでも売るという決断を

したのですから、それに対してどうこう言うことはできませんが。



不動産の相場には波があるので、今の価格が続くとはとても思えません。

バブル崩壊からの冬の時代を経て、2006年〜2007年くらいにはプチバブルが

到来しました。そしてリーマンショックを経て再び冬の時代に。それが今は2007年を

ゆうに超える不動産バブルが到来しています。



今後もこの調子で価格は上がり続けるのか?それは誰にもわかりません。

ただ、不動産は金融政策や世界情勢などにも左右されるものですし、どこかでまた

冬の時代は到来するのではないかという気はします。投資するならそこがベスト。



でもそれまで待てないという気持ちもよくわかります。私も(他の保有物件があるからと

いう後ろ盾があるからですけど)目線を下げて、今の時代の中では割のいい物件を

探して購入しています。



では、今の時代に今の基準で買った場合に、過去と違って何を気を付けるべきなのか。



全ての案件に当てはまるわけではないですが、購入しやすく融資がつきやすい物件は

かつて1億あたりのキャッシュフローが200万くらいは出ていたと思います。

他方、今の案件は1億当たり100万くらいしか出ないものが多いようです。

ただ、金利は今の方が低いため、元本返済を利益と考えれば、過去の市況と比較しても

もう少しその差は縮まることでしょう。



元本返済を有効な資産に変えるには、売却するより他にないだろうと思います。

返済予定表と築年数をにらみながら、今の相場ではなく5年前の相場であれば

その築年数だとどのくらいの利回りで売れるかを予想し、その築年数+利回りを

残債が下回るポイントを見つけます。そのタイミングが売り時です。

それまでに家賃下落があるならそれも織り込み、大規模修繕が入るならその分の

キャッシュアウトも計算に入れます。そこまで試算して、売却できるタイミングが

あるなら、それは今の時代でも比較的手堅い投資になることでしょう。



表面的なキャッシュフローが半分になってしまうと、大規模修繕などの時に苦労を

するのは目に見えています。キャッシュフローを蓄積しろと言われても、おそらく

次の物件の頭金などに消えてしまうという現実もあることでしょう。蓄積できないなら

大規模修繕をきちんとしてある、もしくは売却時にしてくれる物件を選びましょう。

あるいは、大規模修繕時に借入しても耐えられる物件にする、など。



何も考えずにキャッシュフローだけ考えて購入していればよかった時代に比べれば

これらの戦略をシビアに実行するのは大変かと思います。金融機関さんとの関係も

意識しておかなくてはなりません。長期にわたって貸付をすることを前提にしている

わけですから、短期で売ったら心証は良くありません。いかにそのマイナス印象を

与えないように売るか、ということも意識して、金融機関さんとの日常のお付き合いを

考える必要があります。



それに、そもそものキャッシュフローの額が少ないということになると、マイナスへの

耐性が低くなるということですから、何かあった時の資金の手当ても必要です。

フルローン・オーバーローンで買って、薄いキャッシュフローを集めたとしても

突発的な事故で数百万吹っ飛べばパーになります・・・。

1棟から得られるCFが少ないからと大きな物件に走ったりすると、こういう事故に

遭遇する可能性が高くなります。



個人的には、いつの時代でも、不動産投資を始めるなら最初は小さい物件にしておいて

運転に慣れてきたら大きなものを買った方がいいと思っています。確かに小さい物件は

レバレッジがききづらいのであまり大きな儲けにはなりませんが、損失も小さいです。

まず死なないことを最優先にするなら、小さいものの方が安心感はあります。



大きな物件を買うってのは、小さな物件に比べて設備が多かったりして難易度が

多少高い傾向にもあります。事故の際にかかる金額も大きいです。車だって初心者の頃は

ゆっくり走ったり安全な道を選んだりすると思います。不動産投資も初心者の頃は安全な

ところからスタートした方がいいと思うのです。

※「危なっかしいお前に言われたくない」というツッコミは甘んじて受け入れます



あとは金融機関さんの評価が出にくいけど利回りが高い物件を追い求める、というのも

一つの選択肢だとは思います。



私はいつでも利回り重視でブレていませんでしたが、それだと大きなロットの案件に

取り組みにくいことや、札幌4棟目の売却を経て流動性の重要性も理解したという

ところがあり、利回り重視案件と流動性重視案件の二本立てで攻めることにしました。

目線を変えていくことも必要なのだな、と思います。周りのお金持ちの方を見ていても

低利回りだけど流動性が高く、自己資金を入れればちゃんと回って、売却時にも

金額が落ちにくいものを買っているようです。ああいうものもポートフォリオの中に

組み込んでいく必要を感じています。



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posted by ひろ* at 11:08 | Comment(1) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月06日

ノールック買付(良い子は真似しないように)案件のこれまでの軌跡。

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現在10位です。今日は不動産活動はしないぞー!(メールの返信はあるけど)

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昨日は以前ブログに書いた焼肉食べながら見ないで買付を入れた城南地区の再建築不可

現地調査に今更ながら行ってきました。

買付入れる前に行けって?いやー、おっしゃる通りです(汗)



こちらの物件の概要です。



・木造築古物件

・再建築不可

・山手線徒歩圏内(!)

・築年数不詳(概要書に書いてない)

・リノベーション工事後引き渡し

・利回り10%以上



ここまで、城東地区&城北地区の物件ばかり購入してきた私が、いよいよハイソな

城南地区、しかも山手線に歩いて行けるという素晴らしい立地に物件を購入する

チャンスが巡ってきた!と小躍りしました。



物件情報が来たのはGWに入る前日の金曜日。たまたまコンビニに飲み物を買いに

行くべく、オフィスの外に出た際になにげにFBのメッセンジャーを見ると、

東京の各物件の管理会社さんからメッセージが。わけあって一部の顧客にのみ

出していますという触れ込みで上記物件が出てきました。

(たぶんブログ読んでる一部の方のところにも行ってる情報だと思います)



なんでも、ブツ元がデザインリフォームをやっている会社なので、再建築不可物件も

きっちりデザインリノベして引き渡しをしてくれるとのこと。なるほど、いいですね。

でも再建築不可ならもうちょっと利回りほしいよねー、なんて返答をしたところ、

これからリノベだから交渉は可能かもしれませんよ、と。



立地を考えると間違いなく外すことはないでしょう。山手線の外側なのがちょっとだけ

残念ですが、そうは言っても今までの私の保有物件と比べたらかなりの好立地です。

JRが通っている物件、5件中1件しかないんですもん(笑)



そんなわけで、これは検討に値すると判断。再建築不可なので資産性は今一つですが

周囲の状況次第では再建築可能になるかもしれません。とか言いながら、公図も

住宅地図も謄本も何もついていない状態なので、その確認もできないんですけど。



もうちょっと指値できませんかねえと相談したところ、これからリノベする案件だから

リノベの質を調整すれば聞いてもらえる可能性はあるかもしれない、という見解。

勿論ダメな可能性もありますけど、交渉はしてみますということでしたので、

そこそこの金額で指値を入れられる方向なら検討してもいいかなーと考えました。



現金で購入できないこともない金額だったのと、なんとなく割と早めに蒸発しそうな

気がしたのとで、情報を貰って1時間後には口頭で買付の意思表示をしました。

そしてその日の夜、お会いして焼肉を食べながら正式に書面作成(たまたまその日

その業者さんと焼肉を食べる約束をしていたもので・・・笑)。

指値は割合で言えば2割に満たないくらいの金額にしておきました。

ずうずうしい指値だなおい、というツッコミは受け付けません。



そんな感じで、結局物件を見ないで買付を入れてしまいました。

全部リノベーションして引き渡しをしてくれるということや、信頼できる業者さんで

あったこと、なんとなく足が速そうだったことなどがその理由として挙げられます。

勿論、マネすることはあまりお勧めしませんし、マネして失敗しても自己責任です。



買付を入れて、早速某ノンバンクさんに融資相談。先方的にも債務が減って現金が

増えたから、少し審査もやりやすくなっているんじゃないかなと思います。

以前、東京4棟目の後さらに借りようとしたら、もうちょっと待ちましょうと

言われてしまったので、今回でその制限が解除されればいいのですが・・・。



で、そんな準備をしている間に、元付業者さんから指値に関しての回答がありました。

「リノベ会社なのでリノベはきっちりやらせてほしい」と。そりゃそうですね^^;

ただ、満額ではないにせよ、一定額の指値はOKしてもらったので、それであれば

いいかとOKすることにしました。



ノンバンクさんがNGだったら、リノベと土地建物に分けてもらい、土地建物については

現金決済、リノベ部分は取引行さんに融資してもらう方向で考えたいと思います。

ノンバンクさんなら25年とか普通につけてくれるので心配は特にないのですが、

土地現金+リノベ融資だと最大10年でしょうから、キャッシュフローが出る程度に

現金を投入しなくてはならないです。その辺の試算もしておかないと。



この辺まで話のイメージが固まってきたところで、ようやく現地調査にいきました^^;

前置き長いですね、すみません。



まず、再建築可能にはほぼ間違いなくできないなということはわかりました。

接道しているところまでかなり遠く、何件もその間に家があります。あれを全部

片っ端から購入しないと再建築可能にはならないので、まあ無理だろうなと。

相当な財力がないとキツイ感じです。前面道路狭いから大きいの建たないでしょうし。



建物は外壁が一部朽ちているところもありました。ここも含めてリノベ渡しだろうと

楽観していますが、念のため元付業者さんに確認した方が良いでしょうね。まさかの

内部だけで外部は原状渡しというオチも考えられなくはないですし。

まあそうなったらいつもの某イケてる一級建築士の先生にお願いして、外壁だけ

やってもらうことになるでしょう・・・。そのくらいの費用が出る程度に指値は

通ったと思いますし。



場所は良いけど自転車置場が確保できないのはちょっと気になりました。

再建築不可だから前面道路も狭く、自転車置いたら邪魔だろうなと思います。

かといって、部屋の中も図面を見る限りそんなに広くないから、土間を広くして

自転車も置けますとかにするのも厳しそう。可能なら売主さんとも会話をして、

どんな感じでリノベするかアイディアを共有したり提案したりできるといいですね。

元付業者さんにそういうアプローチが可能かヒアリングしてみようっと。



中はまだ見られないということで外観だけ見てきましたが、まあこの感じであれば

入居付けも問題ないだろうと思います。悪くない感じでした。

全面的にリノベが施されるということで、新築同様でありながら高利回りと考えれば

決して悪くない案件だと思います。



おそらく次の動きはノンバンクさんでの融資の可否の速報でしょう。

座して待ちたいと思います。



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