2017年07月03日

不動産を購入するリスクもある。

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先日物件をいっぱい仕込んでいますという話をブログに書きましたが、購入することで

逆にリスクを抱える側面もあるよね?ということにも言及しておこうと思います。

買うだけが全てじゃない。



まず、購入するときに残債利回りや減価償却の期間などについてシミュレーションせずに

購入してしまうと危険だと思います。



必ず物件を売却しなくてはならないということではないのですが、実際に私もここまで

3棟の売却をしました。購入した物件を必ず持ち切らなくてはならないわけではないし、

売却して資産の組み換えをすることでBSの評価が上がることもあります。売却して

その投資をクローズできるなら、するに越したことはありません。



では、そのクロージングがいつできるか?ということを考えるのに必要なのが、

残債利回りの考え方だと思います。残債と同額で売却した場合の利回りが残債利回りで、

要は手出しなしでその物件を処分でき、ここまでのインカムがその投資で得られた

収入と言えるにはいくらで売ることが出来るか、というお話になります。

※売却時も諸経費はかかりますし、キャピタルが出れば税金もかかります。

 その分も加味して計算しましょう



購入前に収支シミュレーションをして、3年後、5年後、10年後の残債をチェックし

家賃収入にもストレスをかけてだんだん下落させていく、その状態においていつの時点で

どのくらいの利回りで売却できるかを知っておくこと、市況の流れは常に上がったり

下がったりしているので、その残債利回りで売れるようになるのはいつなのかを把握し

そこに備えることは重要だと思います。そういったことが出来ずに買っている人は

やや危ないかなと思います。



次に減価償却です。

借入をする不動産賃貸業において、勘定合って銭足らずに陥ることはしばしばあります。

なぜそういった事態が発生するかと言えば・・・



元本返済:お金は出ていくけど経費にならない

減価償却:お金は出ていかないけど経費になる



この2つの金額がずれるからよくわからないことになります。



減価償却費と借入期間が合致しない。

減価償却額と借入の元本返済金額が合致しない。



新築RCであれば、減価償却は47年です。対して借入は最大35年が多いでしょうから

期間はずれてしまいます。



土地と建物の両方を購入するということで借入が発生します。元本返済は土地と建物を

合算した金額に対して発生、対して減価償却は建物のみに対して発生します。

だから、金額は元本返済の方が大きくなりがちです。



この辺で勘定合って銭足らずな状況が発生します。それも帳簿上の利益の方が実際の

キャッシュフローより多く、課税額が増えて余計キャッシュフローが減るという

負のスパイラルに陥るケースがあるのはなんとなく想像できます。



この辺をうまく考えて調整していけるか。そういったところがコントロールできないまま

今の市況(決して収益物件は安くない)で買い進めることは危ないように感じます。

今よりさらに相場が落ち込んだら?残債利回りで売れない状況で、何らかの理由で

賃貸付けがうまくいかなくなったら?



あと、これもまた長期でお金を借りておいて言うのもアレな話なのですが・・・

長期間物件を保有することによる期間リスクもあると思います。



時代はめまぐるしい勢いで変わっています。10年前にはインターネットで気軽に

動画を見たり、ツイッターが炎上して国政レベルも動いたりする時代が来るなんて

想像できていた人はごく少数ではないでしょうか。EUからイギリスが離脱したり

トランプ大統領が誕生するだなんて考えていた人もほぼいないだろうと思います。



不動産賃貸業だって、いつどこでどんな変化があるかわかりません。

想像しやすいところでは大規模修繕の発生や自然災害、事故などの不確実性があります。

あるいは近隣工場や学校の移転など、集客に影響する突発的な事案もあることでしょう。

シェアリングエコノミーの発達によって、賃貸という概念すらもなくなっているかも

しれません。



そういった時代に生きる以上、もしかすると今の賃貸経営と言うスキーム自体が

成り立たなくなるリスクもはらんでいるのではないか、とも思います。

そんな中、30年とか35年とかの長期の借入をして、その期間の間ずっと安定して

保持できるのか?ということもネガティブ要素として考えないといけないと思います。



仙台なんかも、東日本大震災に翻弄された地域です。

震災後は閑散としていたのが、1年後には復興特需で家賃がどんどん上がり、空室を

探す方が大変という状況になりました。そして今、その復興特需がひと段落して

家賃は元の水準に戻っております。家賃が高い時期に購入した人は、今の相場を見て

何を思っているのだろう・・・と。



上記のようなリスクはいろいろ考えられますが、私はそれでも購入を進めています。

手掛けている案件が全て格安に購入できていて流動性も高く、買ったらすぐ転売して

利益になるものばかりなら良いのですが、そんなものは業者さんがいったん買って

市場価格で転売をかけるに決まっているので、何かしらの難はあります。それを

許容できるか、そのリスクとリターンを天秤にかけて検討し、購入しています。



残債利回りを見て、減価償却は建物割合が低かったり期間が合わないようであっても

なんとか持ちこたえられるかを判断し、立地もいろいろあったとしても何とかなると

思える、あるいは利回りが高いから期間リスクを取らずに投下資本を回収できる、

(札幌7棟目のような例外はあるけど)5000万以内の小ぶりな物件をあえて選び

現金で買っていただける方をターゲットにできるようにして流動性高める、などの

判断を一応はしております。



とはいえ、市況は水物ですし、将来のことは誰にもわかりません。

不動産賃貸業が衰退産業になることも当然考えられますから、その時は売れないわ

貸せないわの物件を抱え、借金を返せずに破産する可能性もあると思います。



ただ、100%うまくいくものなんて世の中にはないんだから、自分が努力して

改善できる余地がある不動産が一番成功する可能性が高い、と思って購入してます。

それより金融商品や事業投資の方が上手な方であれば、そちらを選ぶ方がいいかも

しれない、という感覚もないわけではありません。私は苦手である自覚があるので

やるとしてもポートフォリオの一部に加える程度とは思いますけど。



いつもイケイケ、不動産を買うことこそが正義!みたいな感じでブログを書いて

しまっていたので、たまには違う目線から書いてみたつもりです。

何かの参考になれば幸いです。



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2017年07月02日

修繕の小口借入が気が付くと完済になっていた。

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先日、北陸物件の融資相談で某政府系金融機関さんをお邪魔したのですが、その際に

ちょうど6月の返済をもって最初に借りた修繕費が完済されていたことを把握しました。



時は2010年までさかのぼります。



あの頃は、札幌2棟目が全く埋まらずに大苦戦をしている頃でした。

今だからこそ、何かとネタにさせてもらっていますが、あれはほんときつかったです。

利回りの高さに目がくらんで購入しましたが、3点ユニット・18平米・外階段の物件は

札幌では全くニーズがなく、1月に購入して繁忙期が終わる時点で1部屋しか埋まらず。

購入時は22部屋中5部屋しか埋まっていない状態でローンで購入している状況ですから

このまま順当にいけば間違いなく破産という危機的な状態でした。



その後、現地に泊まり込んでDIYや仲介さんへの営業をしたりで、必死でリカバリーを

かけていった結果、ぼつぼつとではありますが埋まってきました。ただ、稼働率が6割を

超えたあたりで、更なるテコ入れが必要と判断し、資金需要が必要と認識しました。

小口の修繕などの取引であれば某政府系金融機関さんがいいよという話を聞き、まだまだ

ひよっこの私は右も左もわからぬままに融資相談に行ったものでした。



審査はとんとん拍子に進み、無事に修繕費の貸付が実行されました。よくもまあこんな

素人にあっさりと貸してくれたなあと思うくらいでした。そしてその資金のおかげもあり

札幌2棟目はその後も稼働率が向上。定着率が悪く、80%〜90%をうろうろして

おりましたが、1年以上かかってようやく満室になりました。



札幌2棟目はその後も保有していましたが、1年で4割が入れ替わり、年間収支を

計算すると利回りの低い木造の方がキャッシュフローが出ているという事実に愕然とし、

損切りにならない程度の価格で売却してしまいました。しかしその時も手元の資金を

某政府系金融機関さんの借入の返済には回さず、そのまま借りたままにしておりました。



だいたい7年弱・・・確か80回払いで借りていたはずです。なんか中途半端だなと

思った記憶があります。ちょうどその最終回が先月の返済だったみたいです。

なんとも感慨深くあります。完済っていい響きだわ。ほんわかとした気持ちになります。

そして来月からの支払がちょっと減るという嬉しさも(笑)



ここまでどうにか不動産賃貸業をやってこれたのも、こういった金融機関さんのご支援の

賜物であり、そういった金融機関さんがあるよということを教えてくださった周囲の

皆様のおかげだと思います。ありがとうございます。感謝いたします。



最近、融資姿勢がとみに厳しくなった某政府系金融機関さんですが、たぶんこういった

返済の積み重ねがあるからこそ、今回も話を聞いてくれているのかなと思われます。

実績って大事ですね。



他の小口借入はまだ返済完了には至りませんが、それもきっと気が付くと返済が終わり

少しずつ楽になっていくのかなー、などと思いました。

次の完済の快感を味わうまで、死なずに不動産賃貸業が続けられますように。



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posted by ひろ* at 07:01 | Comment(1) | 札幌2棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月01日

今年の活動量が自分で見てもすごいレベル・・・。

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積極的に買付に走っておりますが、現在どのくらいの案件抱えてるの?というのが

自分でもわからなくなってきているので、ちょっと整理してみました。



今年に入ってからの私の動きは以下の通りで、我ながらけっこう激しいです。



・札幌6棟目購入(1月)

・札幌1棟目売却(3月)

・札幌4棟目売却(3月)

・札幌7棟目購入(6月)

・北陸1棟目購入予定(8月)

・東京6棟目購入予定(8月)

・札幌8棟目購入予定(不明)

・東京7棟目購入検討(不明)



売却に伴って債務が軽くなったのが大きかったのかもしれません。

売った後いろいろ状況が好転している雰囲気があります。

次に売るとしたら仙台か東京か・・・でも東京もまだまだ短期譲渡だし、ロットも

小さいので、今はまだ微妙かもと思う今日この頃。仙台を売ると仙台法人なのに

仙台の物件がなくなるので、これも微妙ですが、売るなら今だよなー。うん。



まあ売った話はここではいいでしょう。買う方の話です。



札幌6棟目は12月に資金のあてがないのに融資特約無しで買付を入れた案件

なんとか融資がついたので良かったのですが、ひやひやしてました。

ようやくリノベが一通り終わりますので、残り1部屋しっかり埋めたいです。



札幌7棟目は売却の自己資金をかなりつぎ込んだ案件。

土地が広くて建蔽率を全然消化できていないので、うまくプランニングしてもう1棟

敷地内に建てられないかを検討しようと思っています。



北陸1棟目は超高利回りの築古木造アパート。現金購入する予定ではありますが、

手元資金を減らしたくないので、某政府系金融機関さんでの融資を検討して貰ってます。

リフォームも想定以上に費用がかかりそうですが、最初にしっかり作りこんでおくのが

大事かと思うので、もう仕方ないと割り切っています。

こちらは売買契約までは締結しており、8月決済予定。



東京6棟目は再建築不可の好立地アパート。契約がいろいろややこしく、仲介業者さんに

迷惑をおかけしているのですが、何とかいい形でまとまりそうな見込になってきました。

私の持っている物件の中で一番の好立地になり、利回りも二桁確保。某ノンバンクさんで

30年で対応すると言ってくださっている状況ですので、返済比率も低く抑えられそう。

孝行息子に育ってほしいです。こちらはリノベ後渡しで売買契約済、8月末決済予定。



ここから先はちょっと確度が低い案件です。



札幌7棟目として検討しているのは、札幌の木造の築古物件。

内装ボロボロなので全部屋リフォームが必要です。再生させるくらいだったら壊して

新築にしてしまった方がいいような気もしますが、あえて再生する方向にしました。



売主様との価格交渉も済み、金利がやたらと高い信用組合さんで一応支店レベルの

内諾は得たものの、本部に持っていったら年数が長いとかいろいろ言われているようで

本当に大丈夫?とややいぶかしんでおります。

ダメなら次を早く探さないとなので、結論はさっさと出してほしい・・・。

今週中って言ってたけど、長引いてるようでまだ連絡は来ません。



ここの購入が確定したら、プロパンガスの切り替えを行います。内諾をいただいている

ガス会社さんがあるので、そちらで対応いただく予定。



ここから先はさらに確度が低い案件です。



東京7棟目として検討しているのは、再建築不可のそこそこいい立地の物件です。

シェアハウスに改装して利用する予定です。



物件価格の交渉も現在行っているところではあるのですが、それにも増して悩ましいのが

融資の部分です。物件自体は先日ブログ記事にした某金融機関さんでなんとなくOKな

雰囲気になってきていますが、それだけだとまだ足りません。リノベはお願いをする

業者さんの提携ローンで片づけるからいいとして、残りの部分をどう引っ張るか。



再建築不可だし一番抵当は入るしで、物件担保のローンは難しい状況であります。

そうなると、無担保のローンを引く必要があるのですが、取引のある信組さんとかに

ヒアリングしても、10年が最長と口をそろえて言うのです。それだと回らない〜。

返済比率がかなり高くなり、あまり面白くないんですよねえ。



何かいい方法はないのだろうかと思うものの、妙案も見つからず。

某政府系金融機関さんも15年はもう出してくれないという話だし、困りました。

何かいい感じのノンバンクさんとか信販会社さんのローンはないものか!?

いっそ住宅用のリフォームローン商品とかの方がいいのかもしれない・・・。

でも見ている限り、事業用に転用できるものはなさそうです^^;



何か良いアイディアがある方、ぜひコメントかメールフォームでご助言ください!



そんな感じで、だらっと現在の状況を書いてみた次第です。

全部購入できたらすごいなー!(まるで他人事のように言うんじゃありません)



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posted by ひろ* at 11:37 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月30日

新規購入予定物件のリフォームや客付、管理、融資などについて検討。

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来月決済予定の北陸の物件について、なんだかんだと動きが出てきています。

決済までにまだ時間があるので、丁寧に一つ一つ対応していきたいと思います。



【決済日】

当初この辺でと見込んでいた日程は7月中盤でした。確定測量の終わる時期がだいたい

その辺であろうという話だったためです。ていうか、安い金額の案件なのに確定測量も

してもらえるなんて、ほんとありがたい話です。



そしてその件で仲介業者さんからお電話がありました。曰く、近隣との立会の日程が

調整つかず、予定していた7月の日程は難しそうということです。まあそれであれば

仕方がありませんので、8月にリスケということになりました。ちょうど8月初旬に

別件で富山に行く予定がありましたので、そこに合わせてもらうということで調整。



【リフォーム】

見積があがってきたので、それに対してやり取りを進めております。

以下の話の前提として、以前のブログを最初に見ていただいた方が話がわかりやすいかと

思われますので、よろしければご覧ください。



プロパンガスへの変更ではなく電気温水器の交換で見積もっていただいた件に関しては、

再度どういう考えでそうしたか確認をしました。結果、コストと言うよりは、通路巾の

法規上の問題があるためにプロパンへの変更は不可という判断だったそうです。

それであれば仕方ないか・・・。電気温水器、高いけど仕方ない。

交換して、故障する前に売りぬくか・・・ぼそぼそ。



エアコンは施主支給でもいいということでしたので、こちらで通販で購入しようかと。

施工だけお願いする形で若干のコストダウンを図ることにしました。



融雪装置については、売買仲介の担当者さんが売主様と少し話をしてくださり、全額では

ないものの一部費用を負担してくれることになりました。売主さんにいろいろ甘えて

しまっていて申し訳ないなあと思います。何か手土産持っていこう・・・。



また、融雪装置の改善として、今は駐車場の一面にしか装置が届いていないので、

全面に届くように水栓を追加してはどうかと言うご提案もありました。賃貸管理の

側面からすれば、確かに今コストをかけて雪対策をしておいた方が、ランニングコストは

落とすことが出来ると思うので、賛成です。見積もってもらったところ、水栓の追加を

2箇所に行うことで20万くらい。ま、仕方ないですね。効果を考えれば悪くない。



【管理】

売買仲介してくださる会社さんと、もう1つ別の管理会社さんを比較検討しています。

先日、売買仲介の管理会社さんは具体的な管理プランと家賃査定をしてくださったので

もう片方の管理会社さんにも同様に家賃査定を依頼しているところです。ただ、まだ

こちらの返信は来ておりません。



それと並行して、地元大家さんにヒアリングをかけていってます。評価としましては

売買仲介してくれる管理会社さんの方が管理の仕事は丁寧、客付に関してはもう1つの

管理会社さんの方が優位性あり、という感じみたいです。



今回購入する場所は、地元に店舗を出している業者さんでないと客付が難しいという

話があったので、その点ではもう1つの管理会社さんが優勢でした。売買仲介を

してくれる管理会社さんは、客付をどうやっていくか具体的な話が出てくれば、

安心してお任せしようというモードになるんだけど・・・という感じでした。



で、先日その売買仲介に入ってくれる管理会社さんから連絡がありました。

なんと、フライング気味だけどいつも家探しを依頼してくれる法人さんから、

ちょうど私が買う予定のエリアの賃貸を探しているというお話をいただいたとのこと。

うちの物件を紹介して決めてもらおうと思います、と話してくださいました。



そして数日後、きちんと申込書を持ってきてくださるという素晴らしいお仕事っぷり。

「今回の客付の件もありますし、是非当社に管理を委託いただければと思うのですが」

と言われたら、勿論お任せしますとしか言いようがありません。決まりですね、管理。



「決まった部屋の電気温水器の発注だけお願いします」ということでしたので、

そちらは先だって対応してもらうことにしました。



【融資】

リフォームの見積が出たので、ようやく融資相談に行くことができました。

持っていく先は、最近厳しくなったと噂の某政府系金融機関さんです。

融資引けなくても別に現金で処理できるのですが、手元資金を減らすのも微妙なので

借りられるなら借りよう、ということで行ってきました。



不動産賃貸業に対しての貸出は最大10年ということでしたので、それだったら

物件担保を取らないで対応してほしいという話と、今は空室が多く、大規模修繕して

貸し出すので、据え置き期間を設けてほしいということを申し述べました。



こちらの希望としては、購入+リフォームの全額融資が理想だけど、難しければ

リフォーム分のみでも良いということをお伝えしております。

10年で引っ張っても十分回り利回りなので、全額引いても問題なしです。

こちらの状況も引き続き注視していきたいと思います。



ちなみに、昨日のブログネタにした新規取引開始金融機関さんからも、北陸であっても

他社との提携で1000万まで5年で貸せる商品があるという話をされておりましたので

まあそっちでもいいのかな、なんて。でも10年借りられるならそっちの方がいいか。



北陸物件、そんな感じで動いています。決済まで頑張ろう。



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posted by ひろ* at 12:05 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月29日

小口融資実行完了!新規取引金融機関さんの開拓完了。

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修繕で申し込んでいた小口融資が実行となりました。祝・新規取引金融機関さんの追加!



前回のブログで無事に事前の内諾が出たので本申込をしてきた、というところまで

書かせていただきました。その後数日たって、無事に本承認が出たという連絡もいただき

ほっと胸をなでおろしたところです。



こちらの金融機関さんとの取引は初めてです。初取引の金融機関さんが増えるのは

基本的にはいいことだと思っています。メインバンクあってのサブバンクということには

なると思うんですけど、東京ではまだメインバンクの位置づけにある金融機関さんが

そこまで定まっていません。比較的、東京3棟目と東京5棟目の2棟をやってくれている

家の近所の金融機関さんがそれに近いような気はしますが・・・。ですので、メインと

なってくれる金融機関さんを探していろいろなところと取引している感じです。



今回は、もうかれこれ5年ほど積金しているのに、一向に融資取引が始まらずに

もう撤退しようかなと思っていた金融機関さんとの初の融資取引となりました。

異動で着任された担当さんがとても積極的で、あいさつ代わりの小口取引という感じで

スピード実行になりました。



承認の連絡の後、印鑑証明書とか諸々準備して当日を迎え、さくっと金銭消費貸借契約。

そのまま午後には実行されます、ということでした。そのまま振込まで対応して

いただこうと思い、振込伝票も書いておきました。でも窓口での振込って高いよね。

ネットでやったら108円〜324円がせいぜいなのに、864円も取られます。

この辺、何とかならないものなのだろうか。



担当の方からは「次は法人での取引ですね」という前向きな発言がありました。

社交辞令的な話かもしれないけど、そうやって言っていただけるのは大変嬉しいです。

先方も取引は拡大したいことでしょうし、利害は一致している、といったところです。



ん?なんか行員さんがかばんをごそごそしてる?



「当行、来月キャンペーンがあるのですが・・・」



積金でした^^;

まあ確かに、法人で積金しておくのも悪くないか・・・。

キャンペーンが来月だそうですので、ここはお付き合いで積金やっときますかね。



こちらの金融機関さんも、耐用年数超過でも対応できる保証協会とタイアップした

商品を持っているということでしたので、それらもぜひ活用させていただきながら

今後の賃貸経営のパートナーとして動いていただこうと思います。



しかし、金融機関さんってほんとに異動で一気に姿勢が変わりますからねえ。

過剰に一つの金融機関さんとべったりくっつくのは危険だと思いました。

今は担当さんがいい人だから、いろいろと面倒を見てくれていますが、今までは

全くそんな雰囲気はなかったですからね。



今回は良い方向への変化ですが、悪い方向へ変化することだって考えられます。

実際、仙台法人のメインバンクさんはちょっと微妙な方向に変化してしまいました。

支店長のカラーとかもありますし、担当さんとの相性もあると思います。



メインバンクさんを見つけて、そことまず取引を深めていくのはとても大事です。

既存取引先になれば、多少融資姿勢も緩んでいくところがあると思っています。

でも、メインバンクさん一本やりではダメで、そこが姿勢が変わった時に詰みます。

サブバンクさんの開拓も継続して行っていかないといけないです。



サラリーマンに優しい金融機関さんばかり使っていると、この辺の感覚ってあまり

ピンと来ないかもしれませんが、ある一定額以上になるとサラリーマンメイン系の

金融機関さんは頭打ちになります。やっぱりそれだけじゃダメで、事業者として

金融機関さんを開拓しなくてはならないフェーズが来るはずなのです。



そうなった時に、自分を事業者としてみてくれる金融機関さんを見つけておくこと。

メインバンクとサブバンクを抑えておくことは大事だと思います。



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