2018年09月05日

コールセンターに来る問い合わせがすごい・・・。

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札幌5棟目の入居者様から管理会社さんに電話があったそうです。

その内容がすごかったので、ちょっと書いちゃおうかな・・・。



札幌5棟目ではコールセンターを活用した24時間体制で、入居者様からの問い合わせを

受け付けております。管理会社さんでやるべきこと、コールセンターで対応できることを

きちんと切り分け、仕組み化している良い例ではないかと思っています。



そのコールセンターから、こんな対応がありましたという報告書が管理会社さんに届いて

いるようです。他の管理会社さんはこの情報をオーナーに送ってはいないようですが、

この管理会社さんは面白いことに対応の内容をオーナーに送付してくれます。

日頃、管理会社さんにどんな話が舞い込んでいるのか、その苦労の一端を知ることが

できるので、私は送っていただけるなら興味深く読ませていただきます。



2016年に購入して2年程度経ちますが、その間にコールセンターに来た問い合わせは

10件だったようです。16部屋あって10件ということであれば、だいたい1ヶ月に

1〜2回のペースで問い合わせが来ている計算になります。正直、問い合わせがそんなに

あると思っていなかったので(私自身、賃貸に住んでいた11年間で、管理会社さんに

連絡したのは上の階からの漏水事故の1回だけでした)、思ったより多いんだなという

印象でした。



ついでなので、どんな内容で問い合わせが来ているかを分析してみました。



ジャンルとしては、一番多いのが故障やトラブル(と入居者様が思っている)で5件。

家賃滞納分の支払先確認や解約相談など契約関連の問い合わせが3件。

残りの2件は騒音や放置自転車など人間系のトラブルでした。



滞納額の確認や滞納分の振込先の確認の電話って結構あるんだなあという印象。

金額は通知されるだろうし、振込先も今までと同じだと思うんですけどね。

テンパってしまうのかなあ。



それから、この手の問い合わせは割と特定の人が行う傾向があると思ってます。

10件のうち、同じ人からの問い合わせは4件。4割を占める計算となります。

ゴミ出しマナー云々、故障した(と思い込んでいた)、などバリエーションは

色々ですが、とにかく問い合わせが多いし、筋が通らない話も結構あります。

正直、そんなに不満があるなら退去いただいても構わないのですが・・・・



で、ここまでが前置き(前置き長いなというツッコミは受け付けます)。

今日はこの困った入居者様からコールセンターに届いた最新の問い合わせについて

ブログネタにさせていただこうと思います。



先日、コールセンターの対応報告書の最新版が送らてきました。

ファイルのタイトルを見ると「盗聴器が仕掛けられています」と。と、盗聴器!?



札幌5棟目、工学部か工業高校かというくらい男性比率が高いので、性的な目的で

盗聴するということはまずありえません。では要人が住んでいて盗聴されるかと言うと、

ロフト付き1Kというスペックなので、それもあり得ないと予想します。



なんのこっちゃと思いながら報告書を開くと・・・出たよ、いつものリクエストの多い

入居者様ですよ。以前問い合わせであったのは「TVがつかない」と大騒ぎした上に

20分置きにアンテナを見に来いと怒鳴りつけまくった挙句、JCOMが現地で確認を

したところ、入居者様の設定ミスだったという前科があります。今回もその手の勘違いで

いろいろ言ってるんじゃないか、と色眼鏡で見てしまう私。先入観を持ってはいけないと

思いつつも・・・。



コールセンターの方は、盗聴器が設置されているという問い合わせに対して、どうして

そのような判断をされたかという確認をされていました。それに対して入居者様の回答は

「コンセントの差込み口に跡が付いている」「コンセントカバーを外して中を見たら、

差込み口に何か付いている」ということで、これが盗聴器なのではないか、とのこと。

コールセンターの方が警察に問い合わせるよう促すのですが、なんで管理会社が見て

くれないんだと言って、現地確認を要請していました。



管理会社さんにコールセンターから確認を行い、管理会社さんの見解も当然ながら警察に

報告してくださいという対応でOKという話で合意。コールセンターさんから改めて

入居者様に「盗聴器の件ですが」と電話したところ・・・



「全部外したらなくなっていた」「今はもう大丈夫」



という返答だったそうで、ここでコールセンターさんの対応記録は終了。

いやー、盗聴器なくてよかったですねー(棒読み)



こんな内容にも対応しなくてはならないコールセンターさんのお仕事って大変だなあと。

コールセンターがない場合は、こういう電話を管理会社さんが受けることになります。

管理費数パーセントでこの仕事をやって貰えるんだから、ありがたいと思います。

私だったら、できれば勘弁してほしいなあと思ってしまいます。だから自主管理を

薦められても及び腰になるんですよねえ。やればできるんだろうけど、厄介ごとを

わざわざ抱え込みたくないというか・・・(全国の自主管理派の皆様すみません)。



その反面、こういう連絡を受けることで、その入居者様の状況などがわかるという面では

こういった情報は重要なのだと思います。だって、今回の件なんて、私個人の主観ですが

ちょっと認知症入り始めてないか?と思わざるを得ない内容なんですもの。鍵がかかって

本人が在宅の家に誰かが侵入して分解した謎のパーツだけ持ち去るなんて、かなり低い

確率でしか発生しないわけですし・・・。誰か親族の方がこの話に気づいてくれると

よいのですが。この方、保証会社さんはついているのですが、昔からの契約だからなのか

緊急連絡先がわからないんです。伝えたくても誰にも伝えられない。



とまあ、そんな感じで日常的な報告もありつつ、毎日が進んでいます(謎)



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posted by ひろ* at 08:37 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年09月04日

まさかの展開・・・まだ出会って半年なのに、もう終わりなの?

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非常に残念なお知らせが届きました。昨年から融資取引を重ねてきた金融機関さんの

担当の方が、担当になってからわずか半年で異動となってしまいました。



先週金曜日は私不在の状態で東京9棟目の修繕費の融資実行日でした。

修繕の引渡も終わったので、支払のための融資を実行いただいた次第です。

こちらの金融機関さんは昨年11月から新規取引を開始したのですが、審査は早いし

融通はきくしでありがたいなあと思っておりました。若干エリアが限定されるのですが

エリアをクリアできるなら是非今後もお世話になりたい、と考えておりました。



だって、なかなかこんなに積極的に融資をしてくれる金融機関さんないですよ。

昨年11月に東京8棟目の融資、今年の3月に東京8棟目の修繕の融資、今年の5月に

東京9棟目の融資、そして先日は東京9棟目の修繕の融資。1年未満の関係なのに、

一気に4本も融資取引が生まれたことになります。すごいスピードですよ、これは。



特に東京8棟目がまだ埋まっていない状態で、東京9棟目の融資まで内諾を取ってきて

くれたその手腕には脱帽せざるを得ません。いや、本当にすごいと思います。

この4本の融資のうち、東京8棟目の融資が前任の方、残り3本は今の担当の方でした。

最初の1本よりも残りの3本をまとめる方が大変だと思います。腕の良い担当者さんで、

私は秘かに「融資モンスター」と呼んでいました(さすがに本人には言わないですが)。



だって、すごいんですよ。この担当の方。苦労しているそぶりは微塵も見せずに、

サクサクと融資の内諾を取ってくるんですけど、金消の時とかにニコニコしながら

「保証協会の担当をねじ伏せてきました」「筋が通らないことを言うから久しぶりに

キレちゃいました」などと言うその豪胆さ。そしてうちの嫁ちゃんのことを気遣って

「こちらから書類取りに行きますから大丈夫です」とホイホイ家に来てくれる、

フットワークの軽さ。地域密着型の小さな金融機関さんならではの面倒見の良さと

あいまって、非常に印象の良い担当の方でした。



で、昨日は実行された修繕の分の返済予定表などを取りに、出社前に金融機関さんに

立ち寄ったわけなんです。そうすると、なぜかいつもは一人で出てくる彼が、別の

担当者さんを連れて2人で来るんです。そして今日は9月になったばかり。金融機関の

異動が発表される日です。げ、これはもしかして・・・



担当の方は「えー、この展開で何となく察してはいると思うんですが・・・」と

切り出してきました。ええ、もう勘のいい皆様はお分かりですね。そう、異動です。

別支店に異動の辞令が出てしまった、とのことorz



最初の担当の方が融資実行後3ヶ月で異動になってしまったのは仕方ないことですが、

今の融資モンスターに担当が変更になってからまだ半年です。ちょっと早すぎない?

頼りにしていたのに〜・・・あと2本くらいいけるんじゃないかと思ってたので、

かなり残念なのです。



実はこの担当さん、既に支店への在籍期間が3年を経過しているそうです。

前任の方が異動になった時に後任になっても、せいぜい1年くらいしか面倒を見ることが

できないんじゃないかと気になったけど、まあ1年くらいは担当できるだろうと思って

いたらしいのですが、思いのほか早く異動になってしまった、とのことでした。



デキる営業マンらしく、最後もきっちりとしていました。

前にちらっと、購入するかもしれなくて、もし買ったらどこかの金融機関さんに修繕の

融資をお願いしないとなんですよねえ、でも他の金融機関さんとのお付き合いもあるし、

今回はもし買ったら他かもしれません、なんて話したことがあるのですが、担当さんは

「担当の●●の為にも是非あの案件のお持ち込みをお待ちしています!」と。

いやはや、自分の異動すらもこうして武器にできるんだから、たいしたものです。



是非この方には偉くなっていただきたいなあ、と思いました。

そして本部の融資関係の人になって貰って、私の絡む融資に便宜を図って貰いたい(笑)



とても残念ですが、今までありがとうございました。新天地でのご活躍を祈念します。

そして新担当の方、是非今後ともよろしくお願い致します。



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posted by ひろ* at 08:24 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年09月03日

札幌8棟目の修繕の計画を練る。

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札幌8棟目、共用廊下と共用階段、外壁の補修、そして漏電した照明機器の更新など

冬が来る前にやっつけてしまいたい工事がいくつかあるため、対応を進めています。



札幌8棟目は外廊下で外階段です。札幌の場合、雪が積もるので外廊下・外階段の物件は

あまり好まれません。昔保有していた札幌2棟目も同じく外階段・外廊下で苦戦したので

ゴムチップマットを階段に敷いて、雪が積もった際に滑るのを緩和したことがあります。



今回の物件、前オーナーによって室内はそれなりに改善されているのですが、外壁や

共用部の廊下や階段は手付かず。階段も結構滑り止めが外れていたりで、状態が良いとは

言い難い状況になっております。



今回、民泊するということでお借りになった法人さんがいらっしゃることから、

今後は民泊で宿泊される方もいらっしゃることになりそうです。それらの方のレビューが

今一つだと、結果として法人さんが出ていってしまう可能性があります。家賃も高めに

設定させていただいているので、汚いままというのもまずいよね、と。

そこで、共用部の廊下や階段の防水工事やノンスリップの設置、滑りにくくなるよう

シートの設置などを行うことにしました。



また、あわせて外壁の悪そうな部分だけ補修をすることにしました。

外壁は目立つところはタイル貼りなのですが、見えないところはタイルではありません。

そのタイルでない面が特に微妙な感じになっています。クラックから水が回っていても

おかしくないということなので、クラックの補修やコーキングの打ち替え、打ち増しを

実施することにしました。



あとは先日発生した漏電の件。こちらも共用部の照明が点灯しないと言う状況なので、

入居者様にご迷惑をおかけしております。早期に復旧が必要です。



漏電対応のみ管理会社さん、それ以外はこちらで選定した業者さんに依頼することに

しました。



外壁の工事をしようとすると、普通なら足場を組まなくてはなりません。

足場だけでも結構な金額になるので、とりあえずここだけちょこっとやっといてね、

みたいな工事の頼み方ができないのです。しかし、世の中には足場をかけずにロープで

屋上からぶら下がり、必要な箇所だけ工事を行う職人さんがいるのです。そういう方なら

足場をかけずに部分補修みたいな対応もできるので、今回はそれを頼もうとしています。

たまたま、投資家仲間の方の後輩がぶら下がれる職人さんだということで、ご紹介を

いただいて今回の工事をお願いすることにしました。この職人さんのところを元請にして

共用部の工事など色々やっていただく想定です。



※札幌の人でピンポイントに修繕したいけど足場かけるの高いしなあ・・・

 と悩んでる方がいたら、9月から10月の間でしたら今回お願いする職人さんが

 対応できると思います。工事が複数あると、職人さんの交通費が折半にできるので

 お互い安く仕上げられるメリットがあります。誰か工事したい人がいたらご紹介を

 しますのでお声がけください。私も交通費が下がるとラッキーなので!



漏電への対応については、こちらで選定した業者さんでもさほど値段は変わらないので

「管理会社さんで工事した方がアフターケアや関係構築を考えると良い」と前述の

投資家仲間の方から助言いただきました。素直に助言に従い、ここは管理会社さんに

工事をお願いすることにしました。



そしてその工事の段取りを現在行っています。



いつから始めるのかを確認して、漏電工事が終わった後で共用部工事に入りたいという

業者さんの要望を受けて、その算段でうまく動かせるか両社の調整をして、電気や水道を

どこから借りる(民泊前提の法人がまだ使い始めてないなら、そこを借りてしまおうかと

考えています)か考えて調整して、床に貼るシートの色味を選んで、ついでに交換する

照明が耐雪仕様になっているかを確認して・・・



これらを一つ一つ、管理会社さんや民泊として借りていただける法人さんと調整をして

おります。工事期間中に民泊をOKにするかどうかも確認しておかないとなあ。

借りたのに商売できません、ふざけるな、退去だ!みたいなことにならないように

きちんと調整しながら進めていくべきと考えています。



やることがいっぱいあるため、やってもやってもなかなか終わらない状態が続いてます。

(自分で買付入れて仕事を増やしているのが悪いでしょ、と言われればその通りです)

決算対応も亀の歩みでしか進められていませんし、東京8棟目や富山1棟目といった

稼働率がまだ低い物件へのフォローもできておりません。今週末が勝負だな。



土曜は富山に日帰りで行って、地元の不動産屋さんに営業をしてくる予定です。

帰りにお家大好き会の飲み会だけ参加しようかなと計画中。

日曜は終日事務作業で、決算対応を終わらせて東京8棟目の募集図面の仕上げをしたいと

考えています。



目の前の課題を一つずつ対応する方向で、しっかりとやらせていただこうと思います。



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2018年09月02日

札幌7棟目、申込いただきました!でもちょっとだけぬか喜び。

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札幌7棟目にお申込をいただくことが出来ました!9月に向けて動き始めてます!

残り1部屋も決まればいいな・・・って、思ってたら、想定外のお話が。



何日か前のことです。LINEに札幌7棟目の管理会社さんからのメッセージが

届きました。ここの会社さん、私が何となく履歴をきちんと残して後から検索とか

したがりそうなことはメールで、そうでもないその瞬間だけのことはLINEで

送ってくれるので、すごく助かってます。使い分けの空気を読んでいただけます。



そういえば札幌7棟目、しばらく快音が聞こえてきていませんでした。2部屋空きで

ずるずると来ていましたので、9月のうちに1部屋くらいは決まるといいなあ、などと

考えていた次第です。ただ、私自身が具体的に何かをするかと言うと、それは特には

していませんでした。管理会社さんがキャンペーン打ったり営業してくれたりと

適宜動いてくれているのを知っているので、ここはじたばたせず任せようと考えて

いたところがあります。



私は埋まる前につい次を買っちゃうので、全体で見た場合の空室率が日を追うごとに

高くなっています(苦笑)

好き好んでガラガラのやつを買って再生しているからなのはわかっていますけどね。



そんな中、珍しく札幌7棟目は買ったときからそこそこ埋まっており、その後も

稼働率は割と高いです。決して奇をてらわないけど、普通に使いやすい2LDKで

築11年なりの無難に新しめな仕様が評価されているものと理解しております。

ま、その分利回りは低いわけですけど。



この物件はできるだけ崩れてほしくないです。利回りがあまり高くないことも勿論

ありますけど、金額としては私が保有する物件の中で一番高いからというのもあります。

他の物件は1億に届くものなんて一つもないのに、これだけ余裕の2億超です。

まさにダントツ。だから空きが増えると収入もがさっと減るので、できる限り空きは

減らしたいというところがあります。



ちなみに私が今保有している物件の中で、購入金額が高額な物件トップ3は以下の通り。

1位:札幌7棟目

2位:野立て太陽光

3位:札幌8棟目

次点で東京2棟目が続きます。



逆に、購入金額が低額な物件トップ3はこんな感じです。

1位:富山1棟目

2位:千葉1棟目

3位:東京5棟目

次点で東京3棟目が続きます。富山1棟目はアパート、他は戸建。

アパートの方が戸建より安いんかいと自分で自分にツッコミを入れたくなりました。



話が大幅に横道にそれました。えっと、そうだ、管理会社さんからLINEが来たって

ところまで書いたんでした。



「×××号室に申込をいただきました!」



おー、高い方の部屋じゃないですか!家賃交渉なしですか?想定外だけど嬉しいです。



現在、札幌7棟目は2室募集をかけています。1室は相場よりかなり高いお部屋だけど

細かいところもきちんと直して仕上げています。もう1室は相場なりのお家賃だけど

細かいところは気にせず、コストなりにざっくり仕上げたものになっています。



正直、あまりコストに余裕がないお客様が多い地域なので、高い方に関しては決まれば

ラッキーという程度で考えていました。安い方の部屋が決まったら家賃を下げようか、

みたいな会話をしていたくらいです。それが交渉なしでスパッと決まるとは。



転勤による遠隔地からのお引越案件だった、というのがその理由なのだと思います。

お住まいになる方は札幌より家賃相場が高い地域からのお引越で、現地を見ず即決。

恐らく家賃相場も調べていないでしょうが、今の家より安いというくらいの感覚で

お決めになられたものと思われます。

仲介業者さんも遠方からの紹介のようで、札幌の広告料に目がくらみ、家賃が高い

お部屋で広告料が取れるところを紹介したのではないかと推測します。



無理かなと思っていても、相場より高めの家賃で出してみて良かった(笑)



駐車場を借りる予定がないというのはちょっと残念でしたが、致し方ありません。

とりあえず埋まってくれれば、後は外貸ししたっていいわけですから。あるいは

2台停めたい人に貸したっていいと思います。



これで札幌7棟目も満室返り咲きリーチです。良い傾向。



・・・翌日、管理会社さんから電話がありました。あれ、LINEじゃなくて電話?

なんかちょっと嫌な予感。



「引越が延期になって、入居が11月からになるそうです・・・」



何その微妙なタイミング。10月って聞いてたのに。

転勤がなくなることはないようですが、1ヶ月分ロスすることになります。



相談して、ここはひとつ広告料減額もしくは10月からの契約をお願いしてみよう、

ということになりました。あとは管理会社さんの交渉次第という感じです。

うまいこといけばいいのですが。



ともあれ、札幌7棟目はリーチになりました。なかなか一進一退の攻防が終わらずに

いますが、早く稼働率を90%台に回復させたいところです。



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2018年09月01日

久々に仙台で心躍る物件が出てきた。

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仙台法人は家族経営。最初は私の独断でやってましたが、最近は義母が積極的に

関与してくれるので、何かと意見を聞きながら動かすようにしています。



一昨日のことでした。健美家さんと楽待さんの新着物件の通知メールを受信してますが

基本的に表題だけ見て捨てていることが多いです。でも、なぜかその日だけは仙台市の

とある物件に妙な引っ掛かりを覚え、珍しく開いてURLをクリックしてみたんです。



あれ?これなんか立地良くないかい?ちょっと見た感じ悪くないような気がする。

昔、嫁ちゃんがこの辺住んでた気がします。住所に見覚えがある。若かりし頃、

よく通っていた場所です(笑)



間取りもそんなに悪くないし、室内リノベ済みで手間もかかりません。利回りも

立地の割にはそれなりに取れています。大きな問題があるようには見えないので、

これは久々に仙台で購入したくなる物件かもしれないと色めき立つ私がいるのが

自分でもわかりました。



早速義母と嫁ちゃんが参加しているLINEグループに物件が掲載されている

URLを送付し、どう思うかヒアリングしました。立地の判断は嫁ちゃんが得意ですが、

これは良い立地と判断できるとのことでした。よし、私の見立てに狂いはなかった。



義母は数字を気にしていましたが、20年融資が引ければたぶん回せると思います。

15年だとちょい厳しいので、2割くらいは自己資金を入れたくなります。

なんとか20年引っ張りたいところです。



断片的な情報からいろいろググって、物件名と住居表示は突き止めました。

ストリートビューが入れない場所のようなので、前面道路は狭いのでしょうね。

外壁はやり直しを過去にしている雰囲気はありますが、傷んでいるような印象を

持ちました。あと、デジキーとかついてたので、たぶんそれなりに頑張っている

大家さんなのだろうなと推測。



気になるのは、レインズに登録されてからけっこう時間がたっていることです。

この立地でなんでこんなに売れ残るんだ?それがよくわかりません。何かとんでもない

瑕疵でもあるのではないか、と気になりました。



自分で元付調べて問い合わせても良かったのですが、最近時間にそこまで余裕もないので

今回は東京の管理会社さんに片手で入ってもらうことにしました。元付に突撃した方が

確率が上がるのはわかりますが、今ある空室を埋める作業も必要です。これで縁が

ないなら、元々買うべきではんかったということだろうと捉えることにしました。



問い合わせして貰った結果、まだ普通に残っているとのこと。そして難がある箇所も

ある程度理解できました。仙台の不動産仲間にいろいろヒアリングした結果、地元の人は

立地が良くてもこれだったら買わない、という感じになりそう、という感じだそうです。

私はよそ者なので、このくらいの難ありだったら許容できそうだという形で考えることに

しました。やっぱり立地が良ければ、後でどうとでもなると思いますから。



並行して、義母に現地調査をお願いしました。義母が現地を見てきた感触は、隣地の

がらくたが汚いとか、境界が不明瞭とか、やっぱり外壁や鉄部が劣化しているとか、

そういう気になるところは出てきています。ただ、賃貸付に不利な要素ではないので

このまま進めていいだろう、という判断は義母と私で一致しました。



というわけで、その難ありな箇所の詳細や、これまでの問い合わせ状況、指値幅など

管理会社さん経由で確認していただき、本日買付を入れる予定です。ただ、築古なので

融資をどうするかは問題です。融資取引はないけどお付き合いのある仙台の小さめな

金融機関さんに義母がお電話をして、こんな案件あるけどどうですかと伺ったところ、

そんな古い物件だと融資は難しい、という感じでした。



とりあえず一番手を確保して、融資付に走ろうと思います。



また案件を増やしてしまった・・・・・・

現在の取り組み中案件は以下の通りです。



△札幌巨艦RC中古(融資の打ち手がなくほぼ絶望)

〇札幌幹線道路沿い築古木造中古(某政府系金融機関で内々諾に近い内容が出た)

×北海道某地方都市リノベ予定築古木造中古(某政府系でNGで諦めリリース)

△北海道某地方都市RCファミリー中古(指値交渉の結果待ち)

△都内幹線道路沿い木造中古(厳しい指値を入れて様子を伺い中)

△都内築古狭小借地権木造中古(資料すら来ていない・笑)

×都内築古借地権木造中古(地主さんが賃貸NGとのことで玉砕)

△都内築古狭小所有権木造中古(資料受領、買付入れるか微妙)

△某県融資セット築古木造中古(私が融資審査の土台に載るか確認中)

△都内築古難あり借地権S造中古(動きなし・私の資金調達次第)

△仙台難あり築古木造中古(今日書いた通り)



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