2018年02月04日

自己資金を最大限有効に活用することを意識する。

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札幌で新築RC利回り8.5%のお話が出てきましたが、駅から遠いので見送りました。

去年の自分だったら買ってたかも・・・。



今年のテーマは無理なくキャッシュフローを積み上げることなので、その投下した

自己資金を繰上返済に使った場合に、どちらがCFの増強に有利かを見極めながら

物件購入をするスタンスに変えていこうとしています。先日購入の決断をした

千葉のテラスハウスは、フルローンで融資を引くことができたので、それを確認してから

正式に買付を出しました。融資が出ずに自己資金となった場合に、他の短期の借入を

繰上返済した方がCF改善には有利に働くと判断したためです。



そんな基準でやっているので、新規の案件が来た時も自己資金の投下がどの程度になり、

その投下した資金に見合うだけのCFが得られるのか、という点は注目しながら

購入対象とするかどうかを判断することになります。



先日、懇意にしている業者さんからご提案を受けた札幌の新築RCなんかも、数字の

条件は良かったのですが、自己資金をどれだけ入れることになるかというところが

わからなかったため、すぐに買付を入れることはせず、保留にしております。

(それ以外に、駅から遠いという点を考慮して保留している部分もありますが)



5年くらい前の札幌の新築は、部屋の広さが35平米〜40平米くらいの4層EVなし

1LDKのRCというのが主流でした。利回りは9%〜10%くらいです。

部屋が広めなので不動産取得税もかからず、当初5年は固定資産税も減免されるので

投資対象としては決して悪いものではなかったと思います。5年後に10%で売却して

出口を取る、という作戦でそこそこ利益を残せる形になっていました。



私の買った札幌4棟目もそんな感じでした。融資が25年しか出なかったので、

キャッシュフローはさほど出なかったんですけど、4年で売却した結果、かなりの

利益を残してくれました。ただ、それも私の実力云々ではなく、現在の相場の高騰も

あって、購入時よりもかなり低い利回りで売却することが出来た、というだけです。

市況の流れがたまたまラッキーな方向に吹いていたということにすぎません。



翻って、現在の札幌の新築のトレンドです。

土地の価格も建築費も高騰しており、新築RCの利回りは7%台が主流になりました。

部屋の広さも30平米前半が多く、普通に不動産取得税がかかってしまう水準です。

お付き合いしている業者さんに話を聞いても、だいたいそんな数字が多いですね。



銀行融資が閉じてきているので、徐々に価格は下がると思いますが・・・

それでもたぶん昔のような9%や10%で仕込める時代はなかなか来ないか?

などと想像しています。



そんな中、先日久しぶりに新築で8%を超えて、不動産取得税もかからない広さの

案件をご提案いただきました。ただ、駅からとにかく遠い。10分以上かかります。

札幌の徒歩10分は東京の感覚だと徒歩15分〜20分。なぜなら冬は雪が降るので

吹雪になったり積雪で悪路になったりします。そんな中を10分歩くのは大変。

P有のファミリー物件とかならありかもしれませんが、単身はきついです。



去年までの私でしたら、それでも5年後に8%で売却できればいいかなあとか、

札幌の事情を知らない人なら買ってくれるかもしれないなあとか、そんな甘い目測で

購入していたかもしれません。買うのって楽しいですから。



でも、昨年はそうやって節操なしに買い進めた結果、せっかく売却で得た自己資金が

全部別な物件に化けてしまったわけです。別に無駄遣いしたわけじゃないんですが、

そこはもう少し考えて手元資金を残すなり、より効率よくお金を使うよう動けばよかった

と思っているところです。



仮に、1億の物件を購入しようとしたとしましょう。自己資金1割+諸経費で7%なら

1700万の自己資金が必要になります。



利回り8%とすると、家賃収入は800万です。月収は66万としましょう。

金利1.5%、期間30年、9000万の借入として、返済は月31万です。

年間にすると372万。返済比率は50%を切っているので、一見悪くなさそうです。



固定資産税を家賃1ヶ月分くらいとすると66万、管理費は5%で40万、

稼働率90%とすると80万を差し引きすると186万が経費。他、修繕なども

あるでしょうから、仮にそれらを合計して経費が200万とします。



800万−200万−372万=228万が1億の物件を購入した時の税引き前CF。

(税引き後だとまた変わりますが、とりあえずそれはここでは考慮しません)

1700万の自己資金に対して、月19万を稼いでくれることになります。

自己資金に対する利回りは13.4%。8年かけて自己資金を回収します。



裏を返すと、これより効率がいい自己資金の回し方があるとするならば、無理に不動産を

購入しなくてもいいんじゃないの?ということになります。



例えば、私の場合は修繕のための短期の借入がいろいろとあります。

500万くらいの借入残で、月7万〜8万の返済をしている借入を、この物件に投入する

自己資金で完済してしまったとしましょう。物件を購入するよりも自己資金に対する

利回りは高くなるのではないでしょうか。500万で7万の返済をなくせるとすれば、

1500万あれば21万の返済をなくせます。この時点で、空室やリフォームなど

不確実性が高い不動産を購入するよりも、より堅実に確実に運用できることになります。



これが不動産が底値だったら、不動産を買うことによる将来の値上がりなどの

良い方向のリスクもあることでしょう。ただ、今の市況は恐らく今後下がるだろうと

思う人が多いわけですから、悪い方向にリスクが顕在化する可能性が高いと思います。

それだったら、不動産購入と比較してリスクの低い繰上返済を悪くないのでは?



これは私が置かれている状況がそうさせるだけなのかもしれません。そんなに短期の

借入をいっぱいしている人は世の中多くないでしょうから^^;

ただ、私はサラリーマンの立場があるから、別に不動産は楽しく購入してそこそこ

儲かればいい、みたいな甘い気持ちでやってたところがあります。なので、困ったら

とりあえず借りておこう、そこまでCF出なくても会社を辞める頃には年金替わりに

なっているだろう、みたいな意識がありました。



今年はそれを止めて、自分が考えうる中で、何にお金を投下することが良いのかを

もう少しちゃんと考えてやっていきたいと思っています。だから8%超のRCも

自己資金1割と言われるだろうから見送ろうと思っています。



・・・フルローンやオーバーローンで買えるなら買いますよ!買うの好きだから(笑)

そこはもう趣味みたいなものということで・・・。



というわけで、今年はもう少し自分を律し、自己資金を最大限有効に使うということを

強く意識しながら購入や繰上返済を進めていきたいと思います。



はいそこ、いつまで続くやら、どうせすぐ買うよ、ってニヤニヤしてるでしょ!

でも、そこは今までの行動からしたらそう思われるのは仕方ないです(笑)

行動の蓄積が人のイメージを作るから、そこは甘んじて受け入れます!



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posted by ひろ* at 11:04 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月03日

保証会社の審査に無事通過しました。

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仙台1棟目の微妙な申込、保証会社の審査は何とか通過した模様です。良かった。



先日お申込をいただいた仙台1棟目。退去立会をする前に申込が入るというミラクルが。

正直、私の方がびっくりしてしまいました。仲介業者さんがうまいこと紹介をして

くださったおかげなのだろうと思います。ありがとうございます。



しかし、前のブログに書いた通り、属性的に大丈夫かい?という感じの申込書でした。

ご本人は奨学金を貰い、若干の仕送りをすることで何とかやっていくようだという

ことでしたので、確かにまあ何とかなるんだろうなとは思いましたが・・・



でもやっぱりこの内容だと不安しか抱けないので、保証会社は必須だなという判断に。

保証会社の申込を入れていただきました。しかし



しかし、3日経っても4日経っても全然返答が来ません。

その間に、別の仲介業者さんから「申込があったという仲介さんが仙台1棟目の空室を

新着情報として登録していますよ」というタレコミまでいただきまして・・・。

もしかして、審査うまくいってないんじゃね?という不安が大きくなってきました。

実は審査落ちしていてるけど、それを大家には言わずに一番手をキープしつつ、

しれっと次のお客さんをつけてしまおう、とか・・・?



・・・いや、そんな器用なことが出来るタイプの仲介さんじゃないな。うん。

きっと手続きミスとかだろう、と信じることにしました。



しかし保証会社さんの審査は普通1日もあれば終わると思うので、これはきっと

何かが引っかかっているのではないかという不安も。義母に依頼して、進捗状況を

確認して貰うことにしました。



しばらくして義母から連絡があり「審査通ってるって言ってた」というオチ。

通ってるならそっちから連絡しろー!(苦笑)

でもまあ、通ってよかったです。これで契約さえすれば入居確定ですね。



ただ、義母曰く、今このタイミングになっても「洗濯機置けるんですか?」と

仲介業者さんが質問してきているらしいです。仙台1棟目は洗濯機置場がありません。

入居者様はお風呂場に排水のホースを出すなどして工夫されております。

そのことは何回も説明しているはずなのに・・・^^;



なんか、土壇場でキャンセルもありそうな気がするので、契約締結するまでは

募集を継続しておこうと思います。契約するまで安心できないパターンだ、これ。



さて、それと並行で、今の入居者様の退去立会も行っていただきました。

退去連絡が来たのもこのお客様を客付した仲介業者さんだったので、そのまま

退去立会もお願いしました。お付き合いもそれなりに長い業者さんですので、

変なことはしないという信頼感もありますから。



立会の結果、特に大きな問題はありませんでした。ハウスクリーニングのみで賃貸可能。

そりゃー事務所で半年しか使ってないのにドロドロになってたら、どういうことだよと

言いたくなりますから、そんなことはないですよ、ええ。



仙台1棟目は昨年繁忙期を逃して苦戦したのですが、今年は繁忙期中にうまいこと

決めることが出来て良かったです。あとはキャンセルがないことを祈るばかり。



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posted by ひろ* at 08:52 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月02日

2月頭での稼働率の集計を行いました。

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昨日の時点での各物件の稼働率の集計をしてみました。



【札幌3棟目】

稼働状況 15/16 93.8%



この物件、繁忙期に差し掛かると急に客足が途絶えるんです。例年の傾向です。

年末までに決まらないと、次はだいたい4月以降になります。たぶんこの価格帯の

家を探している地元の人は雪が降ってる季節に家探しをせず、雪が溶けて値段が

こなれてきた頃合いを狙って家探しをするから、そういう流れになるのかな?と。



売却が決まったからと言って、募集の手を抜くつもりは全くないのですが・・・

このままでいくと引渡までこの稼働率のままで終わりそうな気がします。

ちなみに引渡日は2月半ばに決まりました。



【札幌5棟目】

稼働状況 16/16 100%(退去予告1件あり)



年末の怪しい入居申込に関しても、保証会社がOKを出したので入居いただきました。

これで無事に満室返り咲きとなったのですが、今度はメゾネットタイプの部屋で

退去予告
が発生。不動産賃貸業の宿命です。いやなら売るしかないです。



退去日は2月中盤頃。メゾネットタイプの募集は初めてです。家賃はどのくらいに

設定したらいいものか。管理会社さんのおすすめする家賃より2000円ほど高くして

募集を開始してみましたが、果たしてどうなることか。うまく見つかればいいのですが。



【札幌6棟目】

稼働状況 4/4 100%



相変わらずの無風状態です。この物件、今度札幌3棟目を売却してくれる業者さんから

購入した物件です。札幌1棟目も売ってくれましたので、かなりお世話になっています。



札幌6棟目の管理はその会社さんにお願いしています。管理会社の担当さんが

退職に伴い交代になったんですけど、その新しい担当さんとはまだ挨拶のメールを

交わしただけで、打ち合わせも電話もしていない状態です。何もないということの

裏返しだからいいんだろうけど、それはそれでいいのだろうかという疑問が・・・。



【札幌7棟目】

稼働状況 17/17 100%



ここも満室になってから動きは特になし。平和なものです。

除雪のシーズンなので、駐車場の雪のたまり具合を確認しておかなくては。

余った敷地になにか建てられないか考えてみようと思ってます。



【東京1棟目】

稼働状況 3/3 100%



相変わらず何もありません。静かなものです。

家の近くなので、できるだけ散歩して状況を見るようにしていますが、築も浅いので

せいぜい落ち葉が気になるかなというくらいです。



【東京2棟目】

稼働状況 5/5 100%



東京の物件は総じておとなしいです。大きな動きはないし、動きがあってもそれなりに

すぐにサクッと次が決まる傾向にあります。



東京2棟目は借り換えでキャッシュフローが改善しました。収益性上がってます!

よきことかな。



【東京3棟目】

稼働状況 2/2 100%



1LDKなのに3人で入居。お子様の学区のためということなので、しばらくは

退去はないだろうと思いたい。そんな入居がありましたので、1階は安定でしょう。

2階も退去のそぶりは今のところありません。むしろ退去したら家賃を上げられるので

それはそれでOK。こちらの物件も特に問題はなさそうです。



【東京4棟目】

稼働状況 4/4 100%



一気に3部屋が更新を迎える東京4棟目。まあ全空から同じタイミングで募集を

開始したということもありますので、それは仕方ないことでしょう。

管理会社さんの見立てでは、1部屋は更新してくれそうということでしたが、

残り2部屋はまだどう転ぶかわかりません。できれば事前に当たりをつけておきたい、

ということは前に伝えたのですが、果たして結果はどうなるか・・・。



退去があるなら2月中にできるだけお願いしたいところです。



【東京5棟目】

稼働状況 1/1 100%



自宅至近の戸建なので、ちょいちょい前を通りがかりますが、何もありません。

外国人のご家族がお住まいで、たまに3人で仲良く歩いていく姿を見かけます。

末永くよろしくお願いします。



【東京6棟目】

稼働状況 4/4 100%



強気家賃で全室満室になりました。もっといけるかな?(欲張り)

最後の一部屋は友人の社長に借りてもらうことになりました。家賃も若干ながら

想定より上がった形でスタートです。ターミナル駅徒歩圏の好立地なので、今後も

募集には苦戦せずに安定することでしょう。じっくり保有して、周りの売却による

再建築可能化を目指したいところです。



【東京7棟目】

稼働状況 0/2 0%



土地として売却することになっていますので、募集をしていません。



【東京8棟目】

稼働状況 0/7 0%



リノベーション工事中につき、募集をしていません。

ペット共生型コミュニティアパートにする予定です。

ご入居にご興味がある方はメールフォームからお問い合わせいただければ、

物件のホームページをご案内いたします。



【仙台1棟目】

稼働状況 6/7 85.7%(入居申込1件)



わずか半年未満での退去予告をくらいましたが、募集開始後すぐに専門学校に進学する

学生さんの入居申込
を得ることができました。



退去された方は短期解約の違約金やら2ヶ月前予告やらいろいろついて、結果的に

3月末までの家賃を貰っている形になります。専門学校の方は3月入居になるので

実質的には空室期間ゼロ。それどころか、若干の期間は二重に貰うことになります。

まあ本当は募集した時の広告料の分とかを加味しないといけないのですが・・・



新しい借主さんの方は、保証会社付でなら契約するということにしました。

現在、某審査の緩い保証会社さんで審査をしてもらっているところですが、

なんか結果が出るのが遅くてどうしたかな〜とやきもきしています。

結果が出るまでは募集は継続しております。



繁忙期を逃すと時間がかかるけど、繁忙期中なら割とさくっといけるということが

今回わかったのは収穫でした!



【富山1棟目】

稼働状況 1/8 12.5%



この2ヶ月、知名度向上のための仲介店回りとか、ポータルサイトの記述内容の

変更
とか、そういう形でテコ入れを図りました。テコ入れの結果、仲介店さんや

管理会社さんへの直接の問い合わせなどが増えていることは確認できました。

現場の仲介業者さんも「この間紹介した」みたいな声が聞こえてきておりますので

知名度は上向いていると思います。



ただ、まだ結果には結びついてないというところが悩ましいところです。

正直、1部屋くらいは決まるかなと思っていましたが・・・^^;

敷礼ゼロゼロにしてるし、地域最安値だし、インパクトはあると思うんですけどね。

更に何かテコ入れできるか、管理会社さんと相談してみようと思います。



【合計】

稼働状況 78/96 81.3%

売却予定の東京7棟目、募集不可の東京8棟目を除くと89.7%まで向上します。

更に、仙台1棟目の入居申込をカウントすると79/87となり、90.8%まで

回復する計算になります。



相変わらず富山1棟目の稼働率が足を引っ張っています。

超高利回りで買っているから別にいいと言えばいいんですけど、やっぱり稼働して

くれないと良くないので、テコ入れを頑張りたいと思います。




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posted by ひろ* at 07:00 | Comment(0) | 成績 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月01日

とんでもない融資が信販会社さんから出ることに。

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前にブログに書いた信販会社さんへの追加融資の申込の結果が出ました。

なんか想像していた結果のはるかかなたに飛び出しちゃいそうな結果になりました。



昨年、購入した時は信販会社さんも含めたフルローンで賄おうと思っていた東京8棟目。

年初に設定した今年の目標や、信販会社さんでリフォーム全額融資を引くことの難しさを

考慮して、自己資金をある程度入れようという結論に至っていたのですが・・・



前回のブログに書いたように、施工業者さんから「信販会社さんでもう少し相談に

乗ってくれそうだよ」というご提案をいただいておりました。昨年、購入段階で

相談していた内容が「全額融資引きたいんだ〜☆」という形だったので、それなのに

自己資金をこんなにいっぱい入れる羽目になるなんて・・・と哀れに思ってくれた

施工業者さんが、信販会社さんにもう一声融資できないかと相談してくださったのだと

思います。ありがとうございます。



その後、信販会社さんからの申込書類が届きましたので、指示があるままに記載して

返送しました。信販会社の営業さんともその時若干やり取りはしましたが、金額に

ついては特に触れられることもありませんでした。



その後、サラリーマンの仕事や東京8棟目絡みのトラブル(落ち着いたらブログに

書こうと思います)に忙殺されてしまい、信販会社さんのことは頭の中から

完全に飛んでおりました。



そんな中、施工会社の社長からひょっこりとメッセージが届きました。



「とんでもないお知らせです。」



・・・この時点でブログに書けないトラブルの話が進行していたので、もしかして

そっち関係のお話か?と身構えたのですが・・・



「信販会社さんが満額の融資を通しました。おめでとう!」



え、マジですか!?そんなのかなり無理だと思うばりの雰囲気で言ってたのに!

何があったのかは全くわからないのですが、施工業者さんが出してくれていた見積が

満額融資に化けてしまいました。あわわわわ。



信販会社さんとは言え、金利は1.9%です。普通に物件の借入より安い金利です。

自己資金を入れようと思っていた分の資金調達ができてしまいました。



これはあれか、自己資金がその分手元に残るから、厳選した不動産をその資金で

購入するのか、あるいは細かい借入で返済比率が高くなる要因のものは全て返して

しまうべきなのか。ともあれ、やれることがとても増えたような気がします。

選択肢が増えることはいいことです。



ただ、年初の目標としていた年間40万のキャッシュフロー上積みに関しては、

この融資で発生するマイナスのキャッシュフローを差し引きしないとですね。

まあこれはむしろ嬉しい悲鳴ということで別に構いません。あの辺とこの辺を

やっつけてしまえばどうとでもなるという算段はあります。



昨日書いた千葉県のテラスハウスのフルローンの条件といい、今年も融資に関しては

今のところ好調を維持しています。このまま好調が続くことを祈りたいと思います。



ただ、無理して買い進めることはしません。昨年まではとりあえず購入しちゃえと

勢いで買ってました。それは自分に目標がなかったから、刹那的に目の前に来た案件に

食いついていたのだと思います。今年は目標を立てて、その目標に合致するかを精査して

購入するかしないか判断する、というスタイルを貫きたいと思います。

(昨年までが昨年までなので誰も信じてくれませんけど・笑)



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posted by ひろ* at 07:30 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年01月31日

金利安くてびっくり!借入条件の提示を受ける。

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提示のあった金利にびっくりしました。借入金利が高めな私としては、こんなに安い

金利は初めて見ました。義母と二人でびっくり。



先日融資の承認を某政府系金融機関さんで得た千葉県のテラスハウス

業者さんに融資の承認が出た旨を伝え、契約・決済に話を進めようとしています。



まず、手付金の振込。本来なら契約した後で振り込むことになると思うのですが、

まだ収益物件の販売サイトに情報が掲載されているというところを踏まえて、

より確実に順番を得るために先に振り込んでしまえ、ということになりました。



今回は長いお付き合いの業者さんなのと、そもそも物件価格が安いので手付金も

少額だからまあいいかというのもあり、要請に従って契約前にさっさと振り込んで

しまいました。物件価格の1割。金額にして数十万です。最悪何かあったとしても

泣き寝入りでも問題ない金額ですしね。



その後、業者さんは売買契約書と重要事項説明書の準備に入りました。

融資条件について重説に記載したいので、金額、期間、金利を教えてほしいと先方から

要請があったものの、金利についてはまだ金融機関さんからお知らせをいただいて

いない状況だったので回答できず。



また、司法書士さんをどうするかという話もありました。仙台で金融機関さんとの

連携を取らなくてはならないなら、仙台の司法書士さんを使っていただきたい。

しかしそうでないなら東京の司法書士さんでお願いしたい。そんなリクエストを

受けました。



申込時には期間10年なら無担保無保証でお願いしますと伝えていたので、おそらく

抵当権設定はないはずだから、東京で司法書士さんを探しますと回答しておりますが

本当に無担保無保証でいけてるのかな?というところはまだ裏取りができていない

状況でした。



ちなみに司法書士の先生は、この業者さんと私との共通の知り合いである先生に

依頼しようかなと思っています。仕事をお願いしたかった司法書士の先生も何人か

いらっしゃるのですが、またの機会で・・・。



そんな感じで・・・

業者さんから質問されている金額、期間、金利、抵当権設定。この辺は金融機関さんから

融資決定のお知らせを貰わないと何とも言えないね、という状態になっていました。

近々その書面が来るだろうと思って、まずは待ちの一手・・・



そして昨日「書面が届いた」という連絡が義母からありました。

内容を早速送っていただきましたが、かなりの好条件でした。



期間:10年

金額:フルローン相当

金利:0.86%

条件:無担保



金利が強烈に安い水準でびっくりしました。いやほんと、私、金利は高いんです。

世の中にはTIBORで当たり前のように借りる凄腕大家さんもいらっしゃいますが

私はおおむね2%台での借入ばかりで、安くて1%半ばくらいがせいぜいという

しょぼしょぼな大家です。それが突然0%台ですから、びっくりしました。



政府系金融機関さんなので、放っておいてもその法人にとって一番安い金利で

ご提案してくれるということは把握しておりましたが、今回のは本当に安かったです。

その前に東京法人で富山1棟目を購入する時に借入した分が1.66%だったので、

そこから見てもなぜ同じ金融機関さんなのにこんなに違う!?とびっくりしています。

仙台法人がたまたま低金利を引き出しやすい状況だったということなのでしょうか。

謎です。



連帯保証人に義母が入ることになっていましたが、多分これは金利は少しでも安い方が

いいと考えた義母が、金融機関さんから保証人どうしますかと聞かれた際に保証人に

なりますと答えたのかもしれません。こちらの要望は無担保無保証という形にして

おりましたし、東京法人で借りた時も面談で「無保証だと金利が0.1%上がりますが

保証人つけますか?」と聞かれ、金利上がってもいいので無保証でお願いしますと

回答をした記憶があります。



物件には抵当権を設定しない無担保の形で借りることが出来ましたので、今回購入した

物件を共同担保として活用することもできます。借入の有無は別にして、抵当権が

設定されていない物件がじわじわ増えてきました。富山1棟目と千葉1棟目(仮)、

そして東京7棟目。東京7棟目は売却しますが、それ以外は当面保有です。



期間は10年。最近のこの金融機関さんのアッパーです。前は15年出してくれて

いたんですけど、アパートローン引き締めのあおりを受けて短くなってしまいました。

金額は希望通りのフルローン。10年でフルローンでも回る利回りの物件って素敵です。

返済比率は56%程度。10年という期間を考えれば、十分許容範囲でしょう。



というわけで、戸建と言うことでロットは小さいものの、条件的には大変いい感じに

仕上がりそうです。入居者様も当面退去しない意向を示しているようですので、

手間はかからずに稼いでくれることは間違いないでしょう。

年初目標のキャッシュフロー積み増し40万に一歩近づけそうです。



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