2017年03月13日

各部屋の稼働状況を把握し、空室対策の方向性を考える。

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現時点での各部屋の稼働状況を整理して、満室を目指す行動をとりたいと思います。

そのための現状把握!(ブログで全世界に向けて頭の整理をするなって言われそう)



稼働中部屋数/全部屋数 稼働率

という形で、全物件について触れたいと思います。



【札幌3棟目】

稼働状況 15/16 93.8%

一時期3部屋の空室がありましたが、家電付きプランが好評で最後の1部屋まで

たどり着くことができました。一番条件がいい陽当たりのいい部屋に、小物や棚など

管理会社さんの協力で簡単な飾り付けも行っています。リフォームも完了しているので

部屋作りの面では(家賃の割には)しっかりしたものができていると思います。



この物件は直接営業と初期費用低め、審査緩めが効果が高いことがわかっています。

前回営業した後も、1ヶ月くらいは大家直接の連絡がちょいちょいありました。

最近それが少なくなっているので、営業効果が薄れているのだろうと想像しています。

できればどこかの平日で営業をしてきたいところですが・・・ちょっと時間取りづらい。

土日ならいけますが、それだと仲介業者さんも忙しくて対応してくれる余裕がない。

ちょっと悩ましいです。



ターゲットしている客層が低所得者・社会的弱者ということもあり、繁忙期を逃しても

比較的年中動きがある物件でもあります。あまり焦って変な決め方をすることはせず

営業などのやれることを淡々とこなして、埋めていければと思っています。

営業に行くタイミングを考えよう。



【札幌4棟目】

稼働状況 15/15 100%(退去予告1)

売却を想定した動きを取っていたため、家賃を下げたくないという思惑が強く働き

一時は5部屋空きまで空室が拡大しました。広告料をドバっと投入した結果、無事に

5部屋とも埋まって満室化しました。



先月の送金明細は広告料の関係でズタボロでしたが、今回はいっぱい入ってくるに

違いない。そんな期待を胸に、管理会社さんから送られてきた送金明細を見ると・・・

ん?なんか備考のところに違和感のある文字が。



昔から入っている入居者様のところの備考に・・・



「3月31日解約」



ぅおーい!なにそれ!一言も聞いてなーい!



まあここは家賃あげられるお部屋だから、退去自体はさらなる利回りアップの機会と

捉えれば、前向きに受け取れるというのはあるんですけど。これ、送金明細ベースで

よく見ないで見落としてたら、気が付いたら空室があったってパターンになります。

いいことも悪いこともこまめによろしくねと前に伝えていましたが、まだその意識は

根づいていないようです^^;



退去理由などの詳細がわからないので、また確認のメールしとこっと。

募集条件自体は、こちらで依頼していた家賃アップの状態で募集されていました。

諸条件どう出しているのか確認しておこうと思います。



【札幌5棟目】

稼働状況 16/16 100%(退去予告1)

購入から半年経過、その間満室状態が静かに続いておりましたが、ここにきてついに

退去予告が来てしまいました。3月末で退去、原因は転勤ということでした。

致し方ない理由なので、受け入れて粛々と募集を開始したいと思います。



こちらは募集条件等についてはすでに煮詰めてあります。あとは様子を見るだけ。

反響を見ながら、大家自身の営業が必要か、条件をどこまで緩和する必要があるかを

見極めていこうと思います。あとは細かい退去日がいつになるか、ですね。

まだ一度も部屋の中を見ていないので、日程をあわせて札幌に飛ぶつもりです。



【札幌6棟目】

稼働状況 2/4 50%

リフォームのプランニングがほぼ終わったのですが、最後の詰めの部分がまだで

着手できておりません。今回初めて管理をお任せする管理会社さんなのですが、

見積が出てくるまでに時間がかかる印象を持ちました。



先日、札幌で現場を見てきた際に、やっぱりニス塗りだけじゃ和室を洋室に変えた感が

ぬぐえないから、その部分は壁紙と同じような色で塗装したらどうかということを

伝えました。どうせ塗装にするなら、安くあがるようにできるところはすべて塗装に

してしまった方がいい(例えばクロスを貼る予定だった天井も塗りにするとか)、

という形で見積を作り直してくださっているようです。



早くリフォームに取り掛かりたいので、部分発注でもいいから進める方法はないかと

聞いたのですが、塗りにする範囲が広くなるので、やっぱり塗りの見積を確定させないと

発注をすることはできない、と。なんか余計なこと言ってしまって機会損失を作ったか?

という気持ちになってきました^^;



まあもう仕方ないので、じっくり構えてやることにします。

3月末退去の部屋も2つあることですし、それらと合わせて動きを取る方向で。



あと、この物件はデザイナーさんに頼んで物件看板の新調と外壁塗装の色選定を

行っていただいております。こちらも雪が溶けたら本格的に動き出さないと。



【東京1棟目】

稼働状況 3/3 100%

安定していて無風状態です。ありがたいことです。

というわけで、特にコメントもなし。



【東京2棟目】

稼働状況 5/5 100%(退去予告1)

先日ブログに書いた通り、一度撤回された退去予告が3月末という一番嫌な時期に

戻ってきてしまいました
。しかも一番家賃が取れる部屋です。あーあ、なんだかなあ。

まあ愚痴っても仕方がないので、どんな状態で部屋が戻ってくるのかを確認した上で

次の募集の作戦を練りたいと思います。



【東京3棟目】

稼働状況 2/2 100%

東京1棟目と同様、無風状態です。

物件のロットが小さいからトラブルが少ないというのもあるかもしれません。

リノベして新築同様になっているから、設備トラブルも少ないですし。



【東京4棟目】

稼働状況 3/3 100%

これまた無風状態です。東京は安定しているなあ。



【東京5棟目】

稼働状況 1/1 100%

こちらも無風状態です。素晴らしい。



書かなさすぎるのもあれなので、先日あったちょっとした話など。



物件の外壁に某政党のポスターが貼ってあったのを見つけまして、管理会社さんから

入居者様に聞いてもらったところ「貼ってないし、貼っていいとも言ってない」という

ことでした。管理会社さんがその政治家の方の事務所に連絡を取って話したところ、

事務所側で事実確認すること、および即ポスターを撤去することを約束いただきました。

実際、すぐにポスターが撤去されたので、ひとまずよかったです。



物件の壁に政党ポスターがペタペタ貼ってある家や駐車場があるなあと思ってましたが

あれは誰も何も言わないから、関係者が勝手に貼ってるのかもしれない・・・。

政治にこだわりがある人が家主だと思っていたのですが、そうじゃなかったようです。

逆に言えば、ブツ上げのターゲットになるのかも?(オーナーがあまり物件に興味を

持っていないからそういうことが起こるのだと思います)



【仙台1棟目】

稼働状況 6/7 85.7%

先日、退去立会と原状回復のお見積の依頼をしました。見積もすぐあがってきたので

早速発注して工事にかかって貰っています。しかし終わるのが3月後半。さすが繁忙期。

仕方がないので、仲介業者さん各社に終わる時期の目途を伝えました。



3月も中盤になりましたが、今のところクリーンヒットはまだなし。

これもまたテコ入れが必要な案件になっているような気がします。

法事で仙台に戻る時期があるので、そこで少し営業する時間を設けるか・・・。

義母こと社長もたまに仲介さんに連絡を取って依頼してくれているようですので

私も頑張らなくては!



【合計】

稼働状況 69/73 94.5%

退去予告:3



相変わらず褒められた成績ではありません。それに、3月末退去が3部屋もあるのが

地味に痛い。まだまだ空室対策、手は抜けないようです。しばらく完全満室になって

いないので、いい加減ここらで一発達成したいところです。



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posted by ひろ* at 08:42 | Comment(0) | 成績 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月12日

次の融資はいつから可能?金融機関さんの動向を探る。

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昨日、新千歳空港から羽田空港に戻り、駅に向かって早歩きで進んでいく最中に

「東日本大震災の犠牲者のために、これから30秒の黙とうをささげます」という

館内放送が流れました。時計を見ると14:46直前。あの日、東北地方の皆様とは

比べ物にならないまでも、関東地方の私たちも大変な思いをしました。先日はまだ

余震が続いていることもわかり、過去にしてはいけない話だと認識を新たにしました。

歩みを止め、私も黙とうをさせていただきました。なにとぞ、安らかに。



それはそれとして、今回のブログは全然別のテーマです。

札幌で決済が終わった後、金融機関さんとの関係づくりのための動きを取ってました。



まず、決済の前に、不動産仲間から紹介してもらった某金融機関さんにアポイントを取り

ご挨拶をさせていただきました。田舎新築の件で相談に乗って貰っておりました。

エリア的には大丈夫だけど、取得ペースが早いからという理由でNGになったのです。



今回訪問したのは、電話でしか話していなかったからということでのご挨拶に加えて

いつくらいになれば「ペースが早い」と言われなくなるのか?を伺うためでした。



結局、その質問に対する回答は明確には出してもらえなかったものの、法人としての

評価は問題がないので、また何かあれば持ち込んでください、というスタンスなのは

確認できました。面白いものがあれば持ち込んでみようと思います。



なお、あわよくば口座作れないかなと思って、色気を出して話を振ってみたのですが

はぐらかされてしまいました(笑)

私的には、この金融機関さんの持っているエリアに魅力があるのと、仙台に支店が

ないので札幌の支店さんで口座を作るしかないというところから、作れるなら作って

既存取引先風な顔をしておこうと思ったのです。目論見は外れましたが、今後も

良好な関係を作れるように動いていきたいと思います。



決済を挟んで、次は札幌4棟目と札幌6棟目の融資をしていただいている金融機関さんへ

お邪魔してきました。札幌6棟目の融資を相談している時に、審査が有利になるよう

定期預金くらい作りますよという話をしておりました。今回、平日に来れましたので

ここで作ろうと思った次第です。



担当の行員さんからは、4月になればもうちょっと有利な定期預金商品ができること、

今はそれほど有利な商品がないので、4月の平日に来れるならその後でもいいですよ、

ということを言っていただきました。そうやって気を遣っていただけるのはすごく

ありがたいと思った次第です。



私「その有利な商品にすると、金利差ってどのくらいになるのでしょうか?」

行「・・・大きくは変わらないです・・・」

私「・・・じゃあ今作るってことで構いません、金利目当てじゃないですから」

行「ありがとうございます(汗)」



お気遣いをいただいたことに感謝したいと思います。



そして帰る前におずおずと、札幌4棟目を売りに出していることを伝えました。

行員さんは「売却している方が最近多いんですよ」と。こちらも残高を通告なしに

減らすのは申し訳なかったので、事前に言うことができて良かったです。

売却益の一部を口座に残すなどの配慮はする、ということはお伝えしましたので

先方に対して信頼を失うようなことをせずに進めていきたいと思います。



打ち合わせが終わった後は、札幌5棟目の融資を受けた金融機関さんへ。

こちらでは積金を作ってきました。融資取引と預金取引の両輪で取引した方が

小さな金融機関さんは喜びます。お金が先方口座に貯まったら、銀行さんから見た

実質的な金利が上がるから、先方としては嬉しいのです。



逆にそれは、こちらが金利交渉する際に「実質金利高いでしょ?」と話をする

武器にもなるという側面もあります。だから、現金を強制的に積み立てておくのは

こちらにしても悪い話ではないと思います。



実質的な金利の話については、赤井さんの健美家コラムに詳しく書いてあります

読んだことがない方は参考にされるとよいと思います。



こちらの金融機関さんからは、担当の方が3月末をもって退職になってしまうことを

先日連絡いただいておりました。たまたま訪問した日に辞令が出たようで、支店に

残留することが決まった別の行員さんが次の担当になってくれることになりました。

その方とも顔合わせしてご挨拶。札幌1棟目、札幌3棟目の管理会社さんも取引があり、

新担当の方はそこの担当もしているということでした。これは良い雰囲気です。



話の中で、次の融資はいつ頃から取り組めそうか聞いてみました。先日案件を

持ち込もうとしたときは「ペースが早い」ということでNGになったものですから。

こちらもあまり明確に先方から回答しようとはしなかったのですが、こちらから

決算書を持ち込んだタイミングくらいならどうでしょうと振ってみたところ、

そのタイミングならやりやすいです、との回答。これでタイミングは見えました!



もうちょっと突っ込んで、仮に他行さんで物件を買っていた場合、ペースが早いと

言われてしまうの?というところも確認しました。そこは自行のみで判断するようで

他行で買った分は気にしないという話でした。いい回答です(笑)



そんなこんなで、今後の融資姿勢やタイミングに関して、情報を収集することも

札幌出張の間にこなしてきた次第です。一度行ったら時間は無駄にしません!

たまには観光くらいしたい気もしますが、時間がもったいなくてできません^^;



いずれこれらの動きが実ることに期待したいと思います。



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posted by ひろ* at 10:25 | Comment(1) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月11日

売主と買主さんとで飲み会ですと!?札幌1棟目売却・その日を迎えて。

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札幌1棟目、売却完了しました。お金が増えて物件が減りました。

いろいろな思いが去来します。



3月10日、私は早朝の飛行機で新千歳空港に降り立ちました。目的はただ一つ。

本日の決済を見届けること。私の手から離れるところをやっぱり見届けたいのです。



決済前日に書いた内容の通り、この物件はこの市況でなかったら売るという選択を

考えることはなかったかもしれません。収益性という観点では少し小ぶりだったけど、

立地だって良いですし、初めて購入した物件という思い入れもありました。



しかしそれだけではないです。別にそれだけだったら行かなくてもいいと思ってます。

今回は両手仲介だったので、仲介業者さんから聞いた買主さんのプロフィールが面白くて

私自身が興味を持ってしまったから、というのもありました。どんな気持ちで何を考えて

札幌1棟目を買ってくれたのだろう。ちょっと話をしてみたいなと思ったのです。



仲介業者さんと買主さんは10年以上の旧知の仲と聞いています。私は興味本位から

突飛な提案をしてみることにしました。買主さんと仲介業者さんと私で当日の夜飲みに

いきませんか、という提案です。仲介業者さんは面白そうだとすぐセッティングして

くださいました。



というわけで、委任状等全部司法書士さんに送ってあるのでいく必要がない売主ですが

ノコノコと現場に顔を出すことにしたのです。売買の決済の時8割以上の確率で欠席を

している私が、この決済のために飛行機に乗って札幌へいく、と。自分で言うのも

あれですが、とっても珍しいです。



決済の場所が買主さんが融資をつけた金融機関さん。札幌のはずれの方の支店さんで、

新千歳空港⇔札幌くらいしか使ったことがなかったJRを乗り継ぎ、えっちらおっちらと

北上していきました。降りる駅を間違えたりしたので、到着した時はもうほとんどの

手続きは完了。あとは私が着金を確認して、領収書に署名押印するだけでした(笑)



手続きが終わった後、買主さん・仲介業者さん・
売主(私)でお茶でもしましょうかと

いう話になり、買主さんの別宅(と言っていいのか微妙だけど、便宜上そう書いておく)

に移動して、コーヒーをいただきながら雑談。この別宅がまたセンスにあふれていて、

男のロマンのガレージをまさに体現するような素敵な空間でした。



その買主さんは、しっかりとお金をかけて部屋の中をリノベーションして、付加価値を

上げて家賃も上げて保有したい、将来前面の戸建を買い取れたら、そこも含めて

建て替えて、カフェでもやりたいんだ、という話をしてくれました。夢がある話です。



室内にお金をかけるところまでは私のお財布事情的にはありませんでした。報告ネット

山岡さんに依頼して、1部屋だけお金をかけてリノベーションしたことがあったけど

家賃はあまり上げることができず、私自身はその道は諦めてしまっていました。

どんな結果になるのかとても興味があります。



私自身もこの建物はローンが終わるまで持ってもいいように、しっかりとお金をかけて

維持管理をしてきた自負はあります。大きな工事があるとしたら、水道管から赤水が

出た頃に管の交換をするくらいのはず、と伝えました。それ以外にも、入居者の方の

プロフィールで私が知っている限りのことは売主さんに直接お話をした次第です。



買主さんはバンドも過去にやっていて、その関係で今度札幌市内にライブができる

カフェをオープンされるのだとか。私も学生の頃は音楽に入れ込んだ過去があります。

この間、それこそ10年近く久々にDJをやってきたりもしました。機会があれば

是非そのお店にも顔を出してみたいと思います。



その後一旦買主さんと別れ、仲介業者さんとも飯を食って売り物件を視察してから別れ、

いくつか用事を済ませた後また懇親会で合流。こちらも楽しく飲ませていただきました。

終始、仲介業者さんと買主さんの他愛もないお話が面白くて笑ってばかりの時間でした。

仲がいいんだなあこの二人、というのがよくわかりました。



買主さんは収益不動産に近い仕事を前はしていたけど、ご自身で買うのは初めてだという

ことでした。他にも仲介業者さんが持って行った物件はあったようですが、その中で

私の物件を買うと決めてくれたのは、場所がいいとかそういう理由以外に、実際に現地を

見に行ったら「暖かさを感じた」ということもあったみたいです。



収益物件って、オーナーから見捨てられたようなボロボロのやつとか、なんか管理が雑な

やつとか、いろいろなものがあると思います。他方、自分で言うのもアレですが、私は

きちんと物件と向き合い、どこに出しても恥ずかしくないように補修やバリューアップを

しております。



買主さんも、物件の状態からそれを理解してくれたようです。その暖かさが良かった、と

言っていただけたことが私に取っても嬉しく、それだけで札幌に飛んできた意味があると

いうものでした。物件に何かあったら相談してくださっていいですからね、とお伝えした

ことは言うまでもありません。



私としても、手塩にかけた物件が良い人に引き継がれたことをとても嬉しく思います。

そして、そのような幸運を生んでくれたのは、今までこの物件に関わってくださった

皆様のおかげにほかなりません。



SPECIAL THANKS

毎月巡回報告をして、大家目線で問題点の報告をしてくださった報告ネットさん

クオリティの高い定期清掃に、周辺家賃相場比較やリフォームアドバイスなどの

付加価値をつけて物件の競争力維持に寄与してくださったフリースタイルさん

(コジローさん、ホームページはリニューアルしたほうがいいんじゃない?笑)

長きにわたり管理面でサポートしてくださった旧管理会社さん

短い間ながら管理面でサポートしてくださった新管理会社さん

物件看板や外装イメージを提案してくださったデザイナーさん

低価格で高クオリティ(でも仕事は遅い・笑)の外壁塗装をしてくださった職人さん

様々な事故に対して、保険会社さんとの保険金交渉を一手に引き受けてくださっていた

保険代理店さん(やべ、そういえば札幌1棟目の火災保険の解約するの忘れてる!)

火災保険で屋根の修繕ができるというちょっと怪しいスキームや、ゴニョゴニョした

交渉などを引き受けてくださった保険コンサルさん

物件購入の仲介をしてくださった業者さん(その数ヶ月後に倒産したけど・・・)

物件売却の仲介をしてくださった業者さん(未遂の方も含めた皆様にも感謝)

購入時に融資をしてくださったカタカナ金融機関さん

そして、札幌1棟目に縁あってご入居いただいた入居者の皆さん



皆様が一人でも欠けていたら、今の私はなかったと思います。

きついことがなかったかと言えば嘘になりますが、収益物件を持つということの楽しさも

この物件で学ばせていただきました。関わった全ての方が、この関わりで利益を得る

ことができたなら幸いです。もちろん、私自身もしっかりと利益を得ました!

本当にありがとうございました。



札幌1棟目と私の物語はここで終わりました。札幌1棟目の次の物語も、私の次の物語も

良いものになりますように。



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posted by ひろ* at 10:17 | Comment(0) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月10日

一度は撤回された退去予告が最悪な形で戻ってきてしまった。

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東京2棟目、結局退去予告が改めて入ってしまいました。しかも最悪な時期に。



東京2棟目、以前より退去するしないでくすぶっていたお部屋がありました。

ちょっと前に入居したばかりの方なのですが、入居早々何か気に入らないことが

あったようで(?)、すぐに退去すると言い出したことがありました。



近隣トラブルもあったようなので、なかなか引き止めづらかったということに加え、

この時は1月中に退去ということを仰っていたので、まあそれならそれで仕方ないと

考えておりました。2月のうちに内装を終わらせられれば、3月には埋まるはずという

感覚でしたから。繁忙期を外さないならそれでいい、と。



しかしこの時は事情は不明ながら、退去を撤回されました。それならそれで嬉しいけど、

やっぱり期が変わって退去するわというパターンにならないかが心配でした。そうなると

一気に繁忙期を外して苦しくなります。決まるはずだった家賃で決まらない、などの

弊害も生まれてくるに違いありません。



管理会社さんに相談された際には、退去を撤回すること自体は構わないんだけれども

そうするのであればできれば7月あたりまでは住んでほしいということを伝えるように

お願いしました。まあどれだけ効力があるかはわかりませんが、気休め程度にはなって

くれればいいなと思ったわけです。



しかし結局このタイミングでの退去になってしまいました。退去予定日は3月末。

今年は繁忙期の開始が早かったので、終了も早いのではないかと危惧しております。

そんな状況でこの退去。痛いです、ほんと。



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札幌5棟目、東京2棟目と比較的安定していた物件が3月末退去に見舞われる。

売却がうまくいきそうな分とか、そういういいことと対をなすように、神様がバランスを

とろうとしているのかしら?なんて思ってしまいます。



退去の理由は実家に戻るということでした。なんとなく、それは方便なのかなという

感じは受けております。やっぱり近隣とのトラブルが根底にあり、ここに住むことが

嫌になってしまったのだろうと思います。大人なので追求はしないことにします^^;



短期での退去につき、そこまで補習などにお金はかからないでしょう。速やかに募集に

かかり、まだ繁忙期の残り香がある4月で一気に勝負を決めてしまいたいところです。

ファミリー間取りなので、転勤需要とか見込むなら絶対3月の方が引き合いが強いけど

退去が3月末になってしまったものを覆そうとしても難しいわけです。であれば、今の

カードでどこまで勝負できるか、やってみるしかない。



今日は決済なのですが、決済前に軽くケチがついてしまいました(T−T)

ま、仕方ない。気を取り直して頑張りますよ。



これで空室は・・・

札幌3棟目:1室

札幌5棟目:1室(3月末退去予告)

札幌6棟目:2室

東京2棟目:1室(3月末退去予告)

ということで5室に拡大してしまいました。完全満室が遠いですorz

がんばります。



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posted by ひろ* at 06:28 | Comment(1) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月09日

売却前日に札幌1棟目のことを振り返る。

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初めて購入した物件を手放す日がいよいよ明日に迫ってきました。



いきなりあれなんですが「売るぞ」と決めてから売却が決まるまでのスピードは

本当に早かったです。それまでも「売れたら売るぞ」ということでは考えてましたが

価格が高めに設定されていたこともあり、そう簡単に売れないよねえと自分自身が

売却志向に歯止めをかけていた部分があります。しかし、そうではなく本当にこの物件を

売ろうと決めてからは、たまたまかもしれませんがとても早かったです。

心がけで変わる部分もあったのかもしれません。



初めて購入した物件ということもあり、それなりに思い入れは深い物件です。

一番勉強させていただいたのは売却済みの札幌2棟目なのですが、札幌1棟目も

札幌1棟目と比較する形でいろいろと学びがあったと思います。



今から思えば、不動産賃貸業のことも札幌のことも間取りのことも何もわかっていない

状態で業者さんから提案され、利回りが出ているなら大丈夫だろうと購入したわけです。

今考えると恐ろしい買い方です。偉そうなことを他の人に言えません。



買ってみてわかったこととして、1Kなどの間取りと比較して、2DK仕様の生活保護が

入れるレベルの家賃帯の物件は入れ替わりも少なく安定しているということが

よくわかりました。1K仕様の札幌2棟目は年間で22部屋中10部屋が入れ替わって

うんざりしたこともありましたが、2DK仕様の札幌1棟目は年間を通して退去が

2年で1組いるかいないかという感じでした。5部屋中2部屋は保有期間中入れ替わりが

ないという素晴らしい成績です。



他方、ロットが小さいと大きな儲けにはならないのだなということも学びました。

木造で固定資産税が少なく、利回りだって15%弱はありました。融資も金利こそ

高いものの、20年引けたので悪くない条件だったと今は思っております。

それでも、一年を通して何もない状態でも、手元に残ったCFは100万に満たない

金額でした。なぜか?もちろん、ロットが小さいからです。仮に借入が1億だったら

キャッシュフローは350万〜400万くらいあがっていたことと思います。



また、地方のファミリー物件は、賃料収入に対する運営費がかさむことも学びました。

2DKのお部屋が退去した時の原状回復って、室内が玉砕している場合は50万以上

平気でかかります。他方、キャッシュフローは100万弱しかありません。これだけで

半分以上キャッシュフローが吹っ飛ぶ計算になります。



この点をもう少し掘り下げてみましょう。

同じキャッシュフローを出す東京23区内物件と札幌市内物件があったとします。

両方とも1DKで1500万の小ぶりな物件、キャッシュフローは年間60万ほど

出ているものとします。



違いは部屋数と家賃です。東京23区内物件は2部屋で一部屋あたり家賃70000円、

札幌物件は4部屋で一部屋あたり家賃35000円だったとしましょう。

最終的な利回りや家賃収入は同じです。



ここで退去に伴う修繕が発生します。札幌でも東京でも工事の単価はそこまで大きく

変わりません。1DK仕様であれば、まあ玉砕の手前くらいなら20万程度でしょう。

東京の場合は家賃3ヶ月分くらいのお値段ですが、札幌だと家賃6ヶ月です。

ほら、家賃に対する固定費、高いでしょ?



え、でも部屋数が多いからリスクは分散できている?2部屋中1部屋空室と4部屋中

1部屋の空室だったら、後者の方がいい?なるほど、確かにその理屈はわかります。

でも、退去する割合って日本全国層変わらないと思うんです。仮に退去率50%としたら

札幌は2部屋退去することになります。そしたら修繕費は倍になりますから!



退去率50%の場合、札幌では2部屋、東京では1部屋退去です。キャッシュフローを

計算してみると、札幌のキャッシュフローは20万、東京のキャッシュフローは40万。

家賃が高ければ高いほど、固定費の比率は下がる、というわけです。



運営改善にも積極的に取り組みました。敷地内に駐車できるくらいのスペースが

余っていたので、そkもちゃんと駐車場として整備し、白線を引いて家賃を取るよう

改善しました。3台〜4台置けるところを1台も駐車場代を取ってなかったんだから

前のオーナーは太っ腹だったと思います。購入後に多少家賃が下落したものの、

駐車場の分が増えたことで、トータルで見れば家賃収入は増えたと思います。



外壁塗装、屋上防水もやりました。共用部も汚なかったのを清掃し、ゴミを片付けて

駐輪場をここにしましょうというガイドを出し、整備しました。草も刈りました。

境目のブロック塀も塗装しなおしました。館名も変更し、看板も新たにデザインして

設置しました。今後もずっと保有する前提で手をかけてきた物件です。



思い出深い物件は、明日私の手元を離れていきます。投資という観点では、良い時期に

手放すことができてお金をしっかり残してくれた孝行息子な物件だと思います。

でも手放すことの寂しさもあります。そういった思い出的な部分を考えると。

なんでしょうね、子離れできていない親の気分なのでしょうか、これが。



これまでありがとうございました。新しいオーナーさんのもとでも、しっかりと

利益を生み出す物件として稼働してくれますように。



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posted by ひろ* at 08:05 | Comment(0) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする