2017年05月15日

超高利回りで激しくボロいアパートに買付入れてます。

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現在、買付を入れているものが3つほどあります。

うち2つについては先日のブログに書いた札幌築浅RCと東京再建築不可です。

もう1件は、今まで購入したことがない北陸地方の高利回りアパートです。



ゴールデンウィーク中に出張した北陸地方で、何社かご訪問させていただいた

業者さんがありました。そのうちの1社がなかなか良い感じの情報を抱えておりまして

いくつかの購入候補となる物件の現地調査をさせていただきました。



特に気になったのは、新築アパートを建築できる土地と高利回りボロアパートの2件。

まだ媒介契約を締結できていないからということで、もし媒介契約を締結したらすぐに

連絡します、ということになっておりました。



先日その業者さんより連絡があり、ボロアパートの方の媒介契約がそろそろ取れそうで

その契約形態と価格などについての想定の説明がありました。価格が思っていたより

さらに安くなりそうなので、その安い方の値段だったらすぐ買います、という話をして

現在状況を追いかけているところです。



さて、このボロアパートはどんな物件かと言いますと・・・



・8戸の小ぶりなアパート

・とにかくボロくて雨漏りとかしている

・入居率は衝撃の25%

・市全体としての人口は少なく減少傾向

・アパートの立地もさほど良いわけではなさそう

・駐車場は全戸分揃っている



という感じで、あまり見るべきものがない(失礼)物件になっております。

売主さんが高齢になり、管理するのが面倒になったから売却する、というお話なので

価格がかなり安い、というところくらいでしょうか。メリットと言えるのは。

ただ、その安さが尋常ではなかったので、これだったらいいかなと思った次第です。



その地域については正直よくわかりません。だから、大きな物件だったら取り組んでは

いないと思います。小さな物件で超高利回りだから、多少失敗しても借金を返すには

支障はないだろうと判断しました。死なない程度の傷で済むのがわかっていれば、

多少チャレンジしたって問題ないと思います。



もし購入するとなれば、雨漏りなど建物がひどい状態になっているので、大規模修繕を

行う必要があるでしょう。電気温水器などもおそらく死んでいるだろうと思われるため

プロパンガス会社さんに協力してもらい、いろいろやり直しが必要になると思います。



幸い、仲介業者さんもリフォーム事業を営んでいるということでしたので、だいたい

いかほどになるか聞いてみたところ、こちらが想定している範囲で十分収まりそう。

全部やり直しをして、かなりの高利回りアパートに持っていけるのではないかという

算段が立ちました。



現在、元付になる仲介業者さんにて、媒介契約を先方と締結しようとしているところで

締結が完了したらすぐ買付、購入という流れで進めていこうとしています。

時間をかけたら相手の気が変わってしまった、なんてことは極力避けたいので。



購入後に某政府系金融機関さんあたりで修繕の融資でも引こうかな?手元資金が

札幌築浅RCにけっこうもっていかれちゃうので、少し補充しておきたい気持ちです。



うまく進んでいきますように。



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posted by ひろ* at 07:40 | Comment(1) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月14日

事故物件と大島てると資産価値と。

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昨日は関東→札幌の大家会の勉強会でした。

勉強会の中で、物件の価値を下げてしまう心理的瑕疵に関しての話題がちょっとあり

私自身も気になって、自分の物件は大丈夫か確認しなくてはと思ったことがありました。



それは何かと言えば・・・大島てる。



まずは勉強会の話から順を追って書きます。



孤独死が発生するかもしれない入居者様がいるが、果たしてどういう対応を取れば

良いのか、という点を気にしている会員さんがいたので、それならということで

会員の皆さんが実践していることを少しずつ出し合って、皆で対策をとれるように

なっていこう、というテーマでの勉強会でした。



いろいろな話はありましたが、大事なのは自分の物件を事故物件にしないこと。

事故物件になれば当然ですが資産価値が下がります。売却時の価格は安くなるし

賃貸で貸すにも安くなります。何もいいことがありません。



ここで念のためおさらい。

事故物件とは、その物件で何らかの事故が過去にあった物件ということになります。

当然ですが、事故といっても車が塀に突っ込んできたとかそういうことではなくて、

物件内で人が変死した(自殺、他殺、日数が経過した孤独死など)があった物件、

という意味です。



こういった事故が起こると、再度住める状態にまで原状回復するのも大変ですし、

「あの部屋で誰か死んだ」みたいな風評被害が広がり、入居者様の中には気味悪がって

退去してしまう人も出てくるかもしれません。とにかく事後処理が大変ですし、

賃貸経営へのダメージは計り知れないものになってしまいます。



どれだけ気を付けていても、人間はいつか死んでしまいます。大家業を長く続ければ

必ずどこかで人の死にぶつかることもあるでしょう。私自身も、入居者様がお亡くなりに

なったことがあります。その時は病院でお亡くなりになり、娘さんが荷物の運び出しなど

適切に対応してくださいましたので問題はありませんでしたが、必ずこうやって

誰かが対応してくれるという保証もありません。



発生しないように日常管理を気を付けたとしても、それでも発生してしまう可能性があり

状況によっては賃貸経営上の大きな問題に発展する。それが事故物件というものです。

そしてその情報を収集・公開し続けているサイトが大島てるです。



事故物件のリスクは前述の通り

「事故があったことを気味悪く感じ、事故物件を敬遠する」

という人間の感情から発生します。



その部屋で誰かが死んでいたという事実に対して、気にする人、気にしない人、

反応はそれぞれだと思いますが、普通のお部屋より「気にする人」が増えることは

間違いありません。この段階で選んでもらいづらくなるので、家賃を下げざるを

得なくなります。これは経営にとってはダメージが大きいです。



そしてその物件を売却しようとした時にも、その事実がわかれば「気味悪がって

入居が付かない可能性があるから家賃を下げてくれ」という話になりかねません。

トータルで見て、物件の価値を著しく押し下げてしまうわけです。



また、そういった事実が前述の大島てるに掲載されたら目も当てられません。

もし仮に物件を売却しようとした時、大島てるに自分の物件が掲載されていたら?

それが事実であれば、仕方ないところもあります。しかし、大島てるに掲載される情報は

口コミがほとんどです。何かの勘違いで自分の保有物件が掲載されていたら・・・?



私、このブログを書く前にその不安に駆られて、すべての保有物件と現時点で買付を

入れている全ての物件についてチェックをしました。結果、すべての物件において

登録されている状況は見つからずにほっとしました。



大島てるの情報が全て正しいとか全て正しくないとか極端なことを言うつもりは

ありませんが、人間が運営していて、人間が情報提供する以上、何らかの間違いは

あってもおかしくありません。食べログだって点数を店舗が買っている疑惑なども

あったりします。そういうことを考えると、もしかしたら間違いもあるかもしれないと

常に考えて行動する方が理にかなっているのではないかと思っています。



あなたの物件、最近入居率が悪くなってきていたりしませんか?

もしかしたら、大島てるに載ってたりしちゃうかも・・・。



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posted by ひろ* at 10:02 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月13日

滞納解消なるか?借主さんから一部入金あり!

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以前書いた札幌6棟目の滞納案件、動きがありました。

悪い方向の動きではなかったので、ちょっと安心。



購入後に一度も家賃が入ってきていないお部屋があり、そこの対応に管理会社さんが

苦慮しておりました。まさかの滞納だったので・・・。



ドアにテープを貼ったりして様子を見たけど、入室している雰囲気がないということから

払いたくても払えない、例えば入院しているとか、そんな話になっていないだろうか、

というところも心配していました。



しかし、先日の札幌出張中に新たな動きが!

現地で管理会社さんとデザイナーさんと3名で外壁塗装の色合いや施工箇所について

打ち合わせをしている際に、管理会社さんから「テープ取れてます」という一言が。

つまり、物件への出入りが確認されたことになります。



一応補足説明。

滞納者が物件に出入りしているかをチェックするため、はがれやすいテープをドアが

開いたら落ちるような場所に貼り付けておきます。落ちていれば出入りがあった、

落ちてなければ出入りはない、という具合です。



これまでは出入りしていなかったのが、出入りできるようになったということかも。

動きがあったということで、管理会社さんは自社に戻って相談して対応を検討する、

という話でその場は終了。



ここで出入りが確認できていなかったら、安否確認として警察の方に同行してもらい

部屋に入るしかないか・・・と言ってたので、そういう事態は回避できました。



そしてそれから数日後、管理担当さんから「1ヶ月分だけ入金がありました」という

連絡がありました。よかったー、生きててくれただけでも私は嬉しいです。

あと1ヶ月滞納が残っていますが、これで正常化のめどが立ったと思います。

あと賃貸借契約も成立できると期待しています。前回中途半端なところで契約が

泊まっちゃっているので。



正直なところ、今回のゴタゴタは仲介業者兼管理会社さんのハンドリングミスも

あったのではないかと思っています。売買の時に同時に賃貸借契約を結ぶという

話をしていたのもうまくいかず、送金にもミスがあり、売主であり借主になる方の

機嫌を損ねてしまっています。それがこじれて、相手の方も感情的になってしまった

側面があるのは否めないと思うのです。



管理の担当さんなど個人レベルで見たら頑張ってくれる人が多いのはわかってますが

良くも悪くも強烈なパワーを持つ売買担当の社長との連携が取れていなかったり、

社長が全方位外交が苦手な方だったり(人の好き嫌いがちょっと顔や態度に出やすい)

するので、その辺のボタンの掛け違いでこじれた期間が長くなってしまった、という

ところもあるのではないかと類推しています。



とはいえ、どの管理会社さんにもいいところと悪いところはあります。そういうものだと

理解して、こちらが気を付けておけばいいだけのこと。今回だって最終的に回収できる

見込みが立っているわけだし、そもそもこの会社さんがいなかったら札幌6棟目を

購入することはできなかったのですから。トータルで見て良しとするべきと思ってます。



これでようやく、あと1部屋の募集に注力できるぞと言うところになりました。

いや、でもまだリフォーム終わってないんすけどね・・・時間かかりすぎな印象^^;

募集は並行してかけていますが、やっぱりリフォームが終わった状態の方がイメージが

わきやすいので、ぜひ早く終わってほしいと願うところです。どうも今月末くらいまで

かかっちゃいそうなので、ほんとスピードアップでお願いしたい・・・。



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posted by ひろ* at 08:21 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月12日

過去の成功体験に縛られず、マインドセットを時代にあわせて切り替える。

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昨日の予告通り、今回の物件は今までに比べると低利回りな案件ということもあり

自分の今までの買い方と違うなと思うところがあるのです。マインドセットの変化が

必要になる案件だと思っています。



かつて、札幌は新築RCが10%弱くらいで建築できる時代がありました。

今は8%を切って7.5%くらいに落ち着いています。この水準から考えると、

平均して利回りは2%〜3%くらいは落ちているものと考えられます。



中古RCだったら、築20年〜25年くらいで12%〜13%程度が相場なりで

あっただろうと思います。あまり着目してなかったでうろ覚えと言うか記憶がほぼ

ありませんが、流れ的には築10年くらいであれば利回り11%くらいが相場かな?

今から考えるととんでもなく安い時代でした。あの頃の自分にアドバイスできるなら

「今すぐ目の前のでかい物件全部買え!5年後に億万長者だぞ!」と言いたいです(笑)



あの頃の高利回りの頭があるので、どうしても今回のような低利回りに関しては

抵抗があるというのが正直なところです。ただ、それもきちんと数字を分析していくと

確かに収益性は落ちるけど、それなりに戦える余地はあるのだなと判断できます。



低利回りでも死なないようなマインドセットを作るために考えるべきことを

いくつか挙げてみようと思います。



その1

ディフェンシブな考えとして、何年持てば相場で残債無しで売り切ることができるかを

きちんと把握しておくこと。



5〜6年前は「収益不動産は持ち切りできるくらいのものを買う」「売るなんて

破産しそうなやつがやることだ」という風潮も多少あったと思っております。

この部分については、時代が変わって売却も利益確定の重要なプロセスという認識が

世の中に生まれてきた気がします。



多少低利回りでキャッシュフローが残らないとしても、元本返済は進んでいます。

返済予定表を作り、家賃下落のボリュームを想定して、その年数での売却した際の

残債利回りをじっと見ていると、あるところで「この値段なら売れるな」と思える

ポイントがあるはずです。そこを目標にして、家賃の維持を試みる。低利回りだと

思うからこそ、ただ漫然と保有するのではなく、将来計画を見据えておくことが

必要なのだろうと思います。



その際に、今の相場観で売りぬくことを考えてはいけないと思うのです。

5年前のような高利回り時代が来ていることも想定して、どこで売却できるか。

そういう観点で見ていく必要があると私は考えております。



金融機関さんとは上手に話をしておかなくてはならないですけどね・・・^^;

基本は「最後まで持ち切る人に融資をする」が建前ですから。



その2

イールドギャップを考えれば、そこまで低利回りとも言えないことに気付くこと。



かつての市況と違う点は

・利回りが2%〜3%低い

・金利が1%〜2%低い

という2点になると思っています。



イールドギャップという観点で見ると、金利が下がっていることを背景にすれば

実はネット利回りは1%しか変わっていない、ということになります。



金利が安いから、月々の支払が安くなる。だから利回りが下がった分はそこでも

吸収することができる、という考え方を取り入れると良いのだと思います。



今回の物件で計算をしてみてびっくりしたのですが、低利回りであるにも関わらず

(自己資金を1割入れるからというのもありますが)返済比率は50%を切ります。

え、むしろ今まで買ってた高利回り物件より返済比率低いってどういうことなの!?と

びっくりしました。昨日出していただいた融資条件が今までと比較してもかなり良かった

というのがあるのだと思います(35年で1%前半)。



参考までに、札幌4棟目はRCの新築でしたが、25年で2%半ばくらいで融資を受けて

おりました。今回購入予定の築浅RCと比べ、利回りは1.5%以上高かったのですが

返済比率は60%近くになっており、キャッシュフローと言う考え方だと今回の物件に

軍配が上がるという状況でした。融資条件って本当に大事ですね。



(とはいえ25年だからダメということもないと思います。年数が短かったからこそ

 元本返済が進み、売却時に手残りが大きく取れたという側面もありますから)



今や、カタカナ銀行さんですら4.5%ではなく3.5%で融資をする時代です。

洗練された方なら1%も余裕で切っています。私ですら1%台で融資を受けることが

できるのだから、今の金利下落は相当なもの。その分、多少利回りが下がったとしても

キャッシュフローは得られるのだなと理解できました。



なお、これらの前提は金利が上がると破たんするということも頭に入れておかなくては

ならないと思います。インフレなしに金利上昇が起こると思う方は、こういう借り方は

怖いと思うことでしょう。賃料は努力次第で維持できる(勿論それなりにお金もかかる)

けど、日本の金利動向は自分ではコントロールできません。ここにリスクがあるという

指摘に関しては事実だと思います。



私自身は経済や国際情勢には疎いので何とも言えませんが、政府が明日から金利を

上げますと言った時、今の国債の利払いができるのか?ということを考えると、

短期的には金利を上げられないんじゃないかという気がしています。ですので、

あと5年〜10年くらいは低金利時代が続くとみているところもあります。



時代の流れにあわせて、自分自身の考え方も変えていかないと、取り残されてしまうと

思った次第です。しかし、過去の成功体験やノウハウから逃れることもまた難しく、

本当にこんな利回りで買っちゃっていいのかな?をつい自問自答してしまいます^^;

数字を見れば、稼働率が維持できる環境であれば問題ないということがわかるのですが

気持ちはそわそわ。これもまた、自分で超えないとならない壁なのでしょうね。



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posted by ひろ* at 07:54 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月11日

スピード内諾!融資審査のOKがあっという間に出ました。

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札幌の築浅RC、あっさり某地銀さんで融資の内諾が出てしまいました。

まだ支店レベルでの方向感であり、本部への打診はこれからですので、最後まで

何があるかはわかりませんが・・・。それでも築浅だとこんなにあっさりと内諾が

出てしまうのかとびっくりです。



相談したのが5月2日、GW明けに資料が全部届き、5月10日には支店での方向性が

決まるというかなりのスピードで話が進みました。こんなに審査が早いのは初めてです。

昨日のブログに書いた通り、追加資料をいくつか出しまして、それに対するフォローを

昨日電話で行い、午後には支店会議にかけられ、夕方には方向性の確定の電話が

ありました。



今回、私は4つの金融機関さんに打診しており、そのいずれにも「今週いっぱいで

方向性を出してほしい」「方向性は支店レベルでよく、本部には出さないでほしい」

「出そろった条件の中から、定性的・定量的の両面から評価して依頼先を決定する」

「他行の条件をぶつけて更なる交渉などは一切しないで、一発勝負で決定する」

ということを事前に申し伝えておりました。



期間に関しては物件を確実におさえるための策ですが、それ以外は金融機関さんに対して

配慮するための条件となります。金融機関さんの側の立場になってみれば、上記条件を

設定することって大事だよということがわかるはずです。



支店レベルで良いという考えですが、支店で「やる」と決めるということは、それなりに

本部の承認も通る可能性が高いということになります。中には支店レベルでやりたいと

言っても本部でNGになるケースはありますが(例えば昨年断念した某地方の新築とか)

一般的には支店を通過すれば本部はそれなりの高い確率で通過すると思います。



そして、一度本部に出して本部承認を得てしまうと、お断りする時にかなり大変です。

本部からも怒られるでしょうし、支店の面目も丸つぶれ。そして苦労して組成した話が

パーになるとなれば、事業者に対しての負の感情も芽生える可能性が出てきます。

そうなると次回の融資を依頼することが難しくなってしまう、という点が問題に・・・。



だからこそ、他と比較することを先に明言して、支店レベルで検討を止めておくように

伝えることは重要なのだと思います。銀行員さんからしてみれば、ハシゴを外された

状態になることを防ぐことができるからです。



それから、出てきた条件を他にぶつけて更に叩く行為。個人的にあまり好きじゃないと

いうのもあるのですが、そういうことをされるとわかっていれば、その前提で叩かれる

余地を残した条件が提示される可能性があります。



もし相手がそういうことをするという可能性がある状況で、私が銀行員さんの立場なら

最初から全力の条件は出さず、少し条件を緩和する余地を残した提案をすると思います。

そうしないと「ここまで頑張りました」と言えなくなるし。



私としては、先方にそういう発想を排除していただき、最初からとにかく全力で条件を

出して貰った方がいいだろうと判断しました。変な駆け引きしなくて済みますし、

銀行マンもその方がやりやすいだろうと思ったためです。



実際、今回支店レベルでの内諾を出してくださった金融機関さんの担当の方は、

私がこうやって話したことに対して「金融機関側の事情に配慮していただき、

とても助かります」と言ってくださいました。各金融機関ごとに考え方は違うかも

しれませんが、こういった交渉の仕方が有効なケースもあることは確実と思います。



4行のうち1行は支店内諾、1行はNG(本店が仙台だと対象にできないという理由)で

残りは2行です。今日あたり、電話で他行さんの内諾が出たよということを伝えて

状況の確認をしておこうと思います。



ちなみに条件ですが、フルローンにはならなかったものの、物件価格の97%までは

融資で賄えることになりました。ですので、諸経費含めた金額の10%程度を自己資金で

賄うことになります。金利は1%前半、年数は35年ですので、私としては上々の

融資内容であると思います。



頑張っていただいた金融機関さんに深く感謝いたします!



さて、この低利回り物件(保有物件の中で相対的に見て)、今までの私の買い方の流儀と

全く違うので、自分の中でもまだ戸惑っているところや不安なところも多少あるのです。

明日はその辺について書いていこうと思います。



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