2017年07月08日

東京R不動産のセミナーに参加してきた話。

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少し前の話ですが、東京R不動産さんが主宰する「人気が出る物件のつくり方」という

セミナーに参加してきました。もはや10日以上前の話ですが、とりあえず備忘録として

ブログネタにさせていただこうと思います。



東京R不動産。不動産投資を始める前・・・社会人になりたての頃くらい?だったか?

とにかく昔から好きな不動産サイトです。どっからこんな面白い物件見つけてくるの?

家賃ちょっと高いから手が届かないけど、いつか住んでみたい!みたいな気持ちで

ワクワクしながらサイトを拝見していたものでした。



今でもたまにチェックしているのですが、そんな中で今回のセミナーの告知が出ており

興味津々で申し込ませていただいた次第です。けっこうお金かかる本格的なリノベを

しないと、R不動産に掲載してもらうのって難しいのだろうなあ、なんて思っていたので

その辺の話も聞けるのかなと期待して。



今回のセミナーは参加費は無料。どこで収益を取るのだろうと興味があったのですが、

家主に対して「うちにリノベの相談を是非してください」というPRをしたいというのが

意図だったようです。なるほど、販促活動の一環ってことですね。無料であることに

納得した次第です。



セミナーの内容は・・・



・どちらが人気物件でしょう?

 2枚の写真を並べてどちらが人気があるか説明。

 例えば2DKより1LDKの間取りの方が人気があるとか、色を使いすぎていない

 落ち着いたトーンの部屋の方が人気があるとか、収納がある方がいいとか。



・賃貸住宅を取り巻く社会背景の把握

 空き家は増え、人口は減り、それでも新築は相続税対策や生産緑地指定解除などの

 背景があるために建ち続ける。



・不動産賃貸業で負けないために

 コントロール権が自分にあることを理解し、パートナー選びを間違えないこと。



・人気物件の作り方

 →家主にとっては「長期に渡って競争力を持つ物件」が重要だが、ハウスメーカーは

  今の数字が大事で、建築家の方は自分の作品を世に残したいという欲求が多少なり

  あるという、家主とのスタンスの違いを理解しなくてはならない。



 →クレームを避けるために採用される、ウレタンコーティングされた画一的な

  リスクヘッジ建材による供給者目線での部屋づくりから脱却すべき。



 →奇抜なデザインで差別化するのではなく、住んでいてストレスなく心地よい生活を

  送れる部屋を提供する。素直な間取りに本物の建材、陽当たり、眺望・・・。

  デザイナーズで差別化する場合も、基本的な住みやすさは確保した方がいい。



 →「打ち放し風」「レンガ調」などの偽物はNG、偽物感が強く印象付けられる



 →無垢材を用いた本物の素材は、古くなったり傷がついたりしても、それが味になり

  100点を超える風合いを出すこともある。ワックスややすりなどで修繕することも

  可能である。



 →一気にお金をかけなくても、現状回復に+αして少しずつ良いものにしていくことも

  考えることができる。



 →レトロな味わいやヴィンテージな雰囲気を持っている物件であれば、あえてそのまま

  貸すという選択肢もある。逆に新建材でリフォームすることで雰囲気を壊す可能性も

  考えられる。



 →コストをかけたくないからDIY可とするのはNG。その賃貸住宅に住む人の年収と

  その物件に人が住めるようになるまでにかかるコストのバランスを考えて、無理の

  ない範囲での費用となるよう、家主側で基礎的な修繕は必要。



・「体感」ベースで考えよう!

 →専有面積=体感面積ではない。人が通るスペース(=物が置けないスペース)と、

  そこに立った人の視野の広がりが考えられた間取りであることが重要。表記面積と

  体感面積の差が大きいほど決まりにくい。



 →間取りと賃料から、そこに入ると思われる入居者様の属性を想像し、保有する家具が

  レイアウトできること、衣類などの物量も収まること、など検証する。内装レベルが

  想定入居者イメージに対して過剰/不足ではないか?なども考慮する。



・人気物件の事例集



そんな感じの構成でした。

ちなみに「難しいと思ったら何なりと東京R不動産にご相談ください」とのことでした。

リノベに悩んでいる方はお問い合わせしてみてはどうでしょうか。特に間取りの決め方は

どのスタッフも熟知しているので、いい回答が出せると思う、ということでした!

(素敵な無料セミナーだったのでちょっとくらい宣伝に貢献します・笑)



私が勉強になったなーと思ったのは、「体感ベースで考えよう!」のくだり。

確かに、間取りの良し悪しは考えることはありましたが、より具体的な方法論を

学ぶことが出来たのは大きかったです。間取り図に対して人間の動線になる箇所を

プロットしていき、余った空間にどのように家具を配置するの?と検討するとか。

そこまでの検証は私もしておりませんでした。



シンプルな1DKとか、振り分け型の2DKであれば、そこまでの検証をする必要は

ないのかもしれませんが、長屋型の変則的な物件とか、メゾネットとか、普通の間取りで

収まりきらないものに関しては、体感面積と表記面積にズレが生じている可能性が

あるだろうなと感じた次第です。そういうズレがなかなか決まらない物件を生み出す。

納得のいく話でした。



私自身は新建材かどうかにそこまでのこだわりは必要なのか?とやや懐疑的に思って

しまう感度の低いところがあるのですが、高級物件だったり、それなりの収入のある方を

見込める場所であれば、そういうところにこだわる必要もあるのかなと思います。

他ではない体験ができて、毎日飽きが来ない物件であれば、必然的に空きもなくなる。

そんなところではないでしょうか。



ただ、あくまで賃料が取れる都心部のマーケットだからできる話だというのもあるはず。

札幌の家賃帯(1DK3万前後)で同じことができるか?と問うならば、ノーです。

リフォームにかけたコストを回収するのに時間がかかりすぎてしまうためです。



R不動産の方は、賃料でいつリフォーム代を回収できるのか、という観点を持つべしと

いう話もされていたと思います。その辺、確かに重要な目線だと思います。



トータルとして、ためになるセミナーだったと思います。

東京5棟目に関して、今の入居者様が退去されることがあれば相談してみようかな。

主宰された東京R不動産様、ありがとうございました。



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posted by ひろ* at 09:46 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月07日

金融機関さんから融資の内諾が本部も含めて出ました(相変わらず金利は高いけど)。

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札幌の築古アパートの件、どうにか本部も含めた内諾を取ることが出来ました。

ただ、金利が高くて期間が当初想定より短くされたという難点あり・・・。どうする!?



以前のブログで書いていた札幌の築古木造アパートの融資の件、本部も巻き込んで交渉が

続いておりましたが、ようやく回答が来ました。結果としては、支店レベルでOKして

貰っていた30年の条件を20年に減らされてしまいましたが、金利は4%前半という

ことになり、ス〇ガ超えより少し落として貰えそうです。まあそれでも高いけど。



正式な内諾はリフォームの見積を見てその内容が妥当か確認してから、ということですが

とりあえずある程度固いところまで持ってきてくださったので、よかったです。



今回の物件は余裕で耐用年数をダブルスコアで超えていますので、土地としてしか

見ることはできないと思います。それでもここまで融資金額が出るのであれば、

ある程度の高金利も致し方ないかなとは思っています。



この金利と期間で本当に持ちこたえられるのか?少しシミュレーションしてみます。



今回の物件、ターゲット通りに生活保護の方にガッチリ入っていただけるのであれば、

表面利回りとしてはフルリノベーション後で16%以上になります。

ただ、そういう客層の方ばかりではなく、学生さんなど一般的な方も入れていくと

もうちょっと利回りは落ちて15%前後になります。



少し余談。



私、ブログ上ではあまり利回りの話は書かない主義なのです。だってそんなに安く

買ったものをそんな利回りで売り出すんかい!とか思われるの嫌じゃないですか。

そういう世界であり、ババ抜きである以上仕方ないのですが、なんとなく最初から

仕入額相当のものを見せるのもどうかなーと思うので、普段はあまり書かないように

しています。



お金儲けしたくてやっているのに、そんなとこで綺麗ごとを言ってどうするの?と

言われてしまえばそれまでですが、レストランで「このランチは1000円ですが

食材の原価率は250円で人件費が150円・・・」とか公開されても困りますよね。

利回りはいわば仕入れ値みたいなものと捉えていますので、公開していません。



ただ、あまり書かないで「いやー最近買いまくりでーウヘヘー」みたいなことを書くと

この価格帯でも買っていいのかという勘違いを誘発しかねないなという気持ちもあり、

今回はあえて利回りを明記してみました。まだ妄想段階だからズレるだろうと思うし、

最後は壊して新築だなと思っているので、中古で売り出さない可能性が高いこともあり。



このご時世でも買っていいというよりは、このご時世でも工夫して高利回りになる

物件を探したり作り出したりして購入している、というのが私のスタンスです。

その辺の新築7%とか中古9%とか買ってるわけじゃありません。

不動産投資歴が浅い方にそれを伝えたくて、今回利回りを書いてみた次第でした。



個人的には、不特定多数に自分の保有物件の利回りを開示する意味がある人は、

集客したいコンサルタントや不動産業者さんくらいだと思っています。

しかも利回りなんて、大規模修繕前提でも大規模修繕前の利回りとか開示して

おれスゲーダローとかすることもできますし、想定家賃を適当にモリモリすれば

それもまたある種の事実になるし。開示された利回りを信じるのは自由ですけど

私は開示している段階で「?」という気持ちになります。



余談終了。



売却済の札幌1棟目は、某ス〇ガさんの4.5%で借りていましたが、死なない程度に

回っていましたので、まあそう考えれば今回も問題はないのだろうと思っています。

逆に言えば、ス〇ガさんの高金利で回そうとするなら、本来このくらいの利回りがないと

美味しくないはずなので・・・。昨今の不動産価格高騰の状況であってもス〇ガさんで

ホイホイ買っているという点に関しては危うさを感じております。あれは年数引けるから

何とか成立する話であり、残債が減らないから万が一のことがあっても出口がないです。



今回の案件は、住宅設備に関しては全交換とする予定ですから、その意味においては

一応新築同様と言うことになるはずです。勿論、完全に新築とはいきませんけど。

ですので、修繕に関するランニングコストもそこまではかからないだろうと考えます。

入退去に伴う広告料が一番大きな出費になるかなと考えています。



稼働率を90%、修繕費を実質年間家賃の5%、金利4.5%(仮)、期間20年、

管理費3%、広告料3ヶ月で入れ替わりは全部屋数の25%、あと固定資産税を実額、

その他経費を修繕費と同額計上しシミュレーションしてみました。



結果、利回り16%以上でも利回り15%でも、キャッシュフローは黒字になりました。

悪くない結果だと思います。



ただ、15%の方に関しては、20年で見た場合に最後の数年のキャッシュフローは

マイナスになってしまいます。これはなぜかというと、減価償却が最初の4年で

終わってしまうから。最初の数年は税務上赤字になり、キャッシュフローがまるまる

残るという計算になります。



正直、そこまでしなくていいと思うんですよね。仙台法人の決算書を見ていると。

そこで考えていることが、減価償却期間をもう少し長く取ることです。



減価償却は見積法と簡便法があり、一般的に使われている簡便法だと4年ですが、

見積法だとしかるべき人に判断して貰い、耐用年数を決めることが出来ます。



例えば、今回は新築と同様のフルリノベーションだからということで、減価償却を

見積法に則って20年で取ります、ということにすると、当初数年も含めて一定の

税金を払い、キャッシュフローはずっと黒字という結果になります。



当初にキャッシュを残すことはとても大事なので、木造の築古なら4年で減価償却を

終わらせる方がメリットがある、という高額所得の方もいらっしゃることと思います。

それに対し、長めに減価償却を取るのはリスクヘッジになるのではないかと考えます。

いわゆるデッドクロスの状態を避けることができるし、簿価も急激に下がらないから

しばらく保有して売却しようと考えた際の売却益にかかる税金は圧縮されます。



現時点で猛烈に儲かっていて、税金の支払いを繰り延べしたいという方であれば

短い期間で減価償却を取ることも良いと思いますが、結局それは繰り延べでしかなく、

木造物件や太陽光を買い続けないと税金はいずれ払うことになります。



減価償却期間を長く取ることで、税金を細く長く払い続けるという選択肢もある、

ということは知っておいてもいいのではないかと考えます。



今回は、仙台法人の税務上の利益の現状を考え、長めに取った方がメリットがあると

思うので、見積法で判断していこうと思います。



それほど大きくない案件であることから、流動性もそこまで悪くないでしょう。

この利回りで数千万のロットであれば、最悪売るとしても現金購入いただける価格帯では

あるだろうと思います。これが1億とかだと厳しくなりますが。



その辺まで考慮していけば、まあこの条件でもゴーサインでいいのかもしれない。

そんな考えに至りました。あとは義母がその高金利を納得してくれるか、だけです(笑)

買ってしまえば金利は後から下げることも可能でしょう。借換なり、金利交渉なり。

できなかったとしても回るならいいじゃないか、というところで。



進めていくかどうか、義母と会話してみたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:50 | Comment(2) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月06日

幸先の良い滑り出し?管理会社さんと現状把握の打ち合わせ。

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昨日は札幌6棟目の現状把握について書きましたが、今日は札幌7棟目に関して

管理会社さんと軽く打ち合わせた内容を書いてみたいと思います。



先月決裁した札幌7棟目。3部屋の空室と6部屋の駐車場の空きがある状態からの

スタートと言うことになります。ここだけ見るとけっこう厳しい状況に見えます。

そんなに空いてるの買っちゃって大丈夫?という。



一日も早く埋めてほしいです、と言いたいところでしたが、なんせ前にブログに

書いた通り、残念な前管理会社さんの所業のため、引き継ぎがものすごくタイトだった、

ということもありましたので、あえてあまりそこに口出しはしていませんでした。



今回「ようやく落ち着いてきました」という一言がありましたので、そろそろ本腰を

入れて空室対策を練っていきたいと思っております。



まず、現在の空き状況ですが、1階が1部屋、上層階が2部屋という構成です。

1階への問い合わせが多く、現時点で7件の資料ダウンロードと数件の電話問い合わせが

あるということでした。閑散期としては、1ヶ月未満でこれだけ反響が得られるなら

優秀な数字だと思います。1階の問い合わせが集中しているということなので、

見た目の家賃が安いところが目を引いているのではないかという感じはしました。



広告料は、前オーナーは3ヶ月出していたようですが、2ヶ月に減らしました。

部屋のスペックを考えたら2ヶ月で十分です。前管理会社さんが残念であったために

決まらないのだろう、というのが私の見立てでしたが、ここはその読みが正解だったと

言ってもよさそうな雰囲気を感じました。



家賃設定についても、管理担当さんが実際に部屋を確認し「2タイプの部屋のうち

片方はサブのお部屋の陽当たりが抜群によく、もう片方はあまりよくない」という点を

考慮し、陽当たりが良い部屋の家賃を1000円アップして募集している、と報告を

いただきました。あまり利回りは高くない物件なので、こういう地道なところで少しずつ

家賃を上げていけるなら、その方が助かります。やりすぎると回転が早くなりかえって

費用が出ていくという点は気を付けなくてはなりませんけど。バランスが大事です。



それから駐車場。外貸しを検討して埋めていこうという話を前からしていましたが

早速動いていただいたようです。そして面白いことに、反響としては外のお客様より

「2台目を借りたい」という問い合わせの方が多いのだそうです。良い傾向ですね。

今いるお客様を囲い込めるチャンスだと思います。敷地内に2台借りられる物件は

さほど多くないだろうと思います。引越をしようにも、2台敷地内で借りられるところを

探したくなり、そこがうまく見つからないから引越を断念する、みたいな展開が

期待できるのではないかと皮算用。



私からは、駐車場は残り3部屋の人も使いたいかもしれないから、6台中3台までは

外貸しなり2台目貸しなりで埋めてしまい、残りは新規募集用にキープする方向で

お願いしたいという話をしました。管理担当さんも合意してくださいましたので、

貸しすぎないよう調整していく感じで。



あと、駐車場に関してはきっと区割りを見直したら、もう1区画くらい車を停めることも

可能なのではないか、と考えております。さらに、駐車場が余っているようであれば、

その区画をつぶして戸建なりアパートなり建築したい、ということも考えております。



この辺、管理会社さんに相談しましたが、回答としては「1年待ちましょう」と。

どうやら引き継ぎの時に「建物裏手は雪がすごいことになる」という話を聞いたそうで

実際に1年回してみてからでも遅くない、という感じみたいなのです。なるほど!

敷地はあるけど使えないとかだったら、入居者様にご迷惑をかけてしまいますしね。

というわけで、ここは焦らずにじっくり取り組んでいこうという気持ちになりました。



物件の契約者の特徴として、法人契約もけっこう多いということでした。私の予想では

立地的に地元の方が多いのかなと思っていましたので、これはちょっと意外。ただ、

細かく内容を聞くと、道外からの転勤というよりは、道内の小売店とかの社宅という

話が多かったようですので、ある意味最初の見立ては間違っていなかったのかな?

と思っています。



細かいところに関しては別途まとめて報告するということでしたので、今回の話も含め

現状把握に必要な情報を流してもらおうと思います。



そこまで利回りは高くない物件なので、やっぱり全部きちんと埋まっていてくれる方が

こちらとしては嬉しいです。今後の動きに期待していますし、もし管理会社さんだけでは

難しいところがあるなら、私も積極的に関与していきたいと思っています。



目指せ早期満室!



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posted by ひろ* at 06:13 | Comment(1) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月05日

外壁塗装と室内修繕の完了状況の確認。

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現在10位です。ぎゃふん、なんかポイントめちゃ下がってるorz

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札幌6棟目の工事進捗状況を確認してきました。

なんか、こんなことばかりしている気がする(苦笑)



札幌6棟目について以前触れたブログでは、内装工事も終わり、外壁塗装も6月中には

終わるだろうねーなんて感じで話をしておりました。しかし、現実はそう甘くなく・・・



まず、前述のブログを書いた日に現場を訪問してみたところ、浴室パネルの交換が

まだ終わっていませんでした・・・

リフォーム終わらず

これの出来栄えを見に来たのに、それができてないってどういうこっちゃねん。

管理会社さんに電話で確認したところ「部材の発注ミスで工事がまだ終わってない模様で

申し訳ございません」と。まあミスは誰にでもあることなので仕方ないのですが、

できればこれを見に来るって言っているんだし、事前に終わってないって一言言って

貰えたらよかったなあ、と思いました。そもそも工事がなかなか進まないって言って

気にしているんだし、こっちも。



その後管理会社さんから、今回こそ終わったという話と、キッチンのパネルの色合いを

指定のものと違うものにしてしまったので、確認してほしいという話がありました。

キッチンパネルは真っ白に塗装してしまい、他の塗りと合わせてコストダウンしようと

話をしていたのですが、写真を見るとなぜかダイノックシートが貼られていました。



「指定と違うので業者にやり直しさせます」と言ってましたが、まあこれはこれで

よさそうな雰囲気にも見えたので、とりあえず現地を見て判断するからと伝えました。



そして外壁塗装についても、今回札幌で現地確認するまでには終わっていると思います、

と言っていただけていたので、これで札幌6棟目の修繕関係は全部チェックできそうと

判断しておりました。



さて、そんな前置きがあった上での札幌訪問です。

現場に行ってまず目に入ったのは・・・

外壁塗装終わらず

終わってないやんけー!orz

まったくもって、どうなってんだ。速攻で管理会社さんに電話をかけたところ、

「すみません、天候不順などもありまして・・・」と。

まあしょうがないんだけど(以下略)



内装に関しては、今度こそちゃんと終わっていました。

お風呂完了

お風呂に関しては、側面のパネルを好感してしまったがゆえに、浴室自体の黄ばみが

かえって目立つ結果になってしまいました。これだったらポリパテで埋めた方が

見た目もコストも良かったなあという感じで。



もし今後、同様の事例が発生した場合は、高くてもユニットバス自体を交換すべきだなと

理解しました。また一つ賢くなったよ!



それからキッチン。

キッチン

いや、これはこれで全然問題ないと思います。落ち着いていますし。

業者さんもせっかく貼ったダイノックをはがしてまた塗るとか不毛だと思いますし、

嫁ちゃんにも確認の上、これはこのままでいいということで判断しました。



ざっと見て、外に置いてある灯油タンクがけっこうサビサビになっていましたので

ここは外壁塗装のついでに塗って貰えませんか?ということを管理会社さんに

依頼しました。ある意味、まだ工事が終わっていなくてよかったです^^;



また、内装写真の差し替えができているかをざっくりチェックして、一部仲介業者さんの

サイトの写真が古いままであることに気が付きました。こちらも管理会社さんに伝えて

差し替えを依頼するようにお願いしました。



あと1部屋、外壁塗装と室内修繕の効果が出て決まるといいのですが。



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posted by ひろ* at 08:06 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月04日

火災保険の使い道は意外と広い、という話。

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不動産賃貸業を行うにあたり、欠かせないのが火災保険。

活用していない人もいるかもしれませんが、それはもったいないと思います。



不動産を購入するにあたり、必ず入ることになるのが火災保険です。

不動産を保有していて、その不動産が火災保険に入っていないという方、もし居たら

今日のブログを読んでいただき、是非早めに火災保険にご加入ください。



融資を使おうとするとほぼ確実に金融機関さんから火災保険の証券のコピーの

提出を求められます。金融機関さんにとっても、万が一その物件に何かがあった際に

とりっぱぐれがないよう、保全の意味で火災保険に入っておいてほしい、という

ことなのだと思います。



中にはそこからさらに一歩踏み込んで、火災保険に質権を設定する金融機関さんも。

家裁保険の保険金を請求する権利に対して質権を設定することで、万が一火災などが

あった際にも、確実に資金を回収できるように計らっているのです。



ちなみに質権とは・・・

債権の担保として、債務が返済されるまでの間、物品や権利書などを債務者または

第三者から、債権者が預かり、債務を返済できない場合はそれらを売却等して

優先的に弁済を受けることができる権利、だそうです。

この辺のサイトを参考にしました)



物件に万が一のことが起こらないとも限りません。私も過去に保有していた物件で

火災を経験しており、一部屋復旧させるのにかなりのお金がかかりました。

そのお金も全部火災保険で賄うことができたのですから、優秀だと思います。



また、火災保険の適用範囲は思いのほか広く、え、これも火災保険でOKなの!?

というようなものも火災保険のお見舞金が出たりします。入居者さんが間違えて

壊してしまった共用部の火災報知器のボックスの修繕資金なんてのも過去には出ました。

「突発的に発生した物損を伴う事故」が対象になりますので、覚えておくと意外と

いろいろなケースで保険金が出ることになります。



対象外なのは経年劣化です。例えば、まったく修繕をしていなかった屋根から

漏水が発生した、などの事案はおそらく保険適用の対象外となることでしょう。

これに対し、あくまで経年ではなく雪害や風害など突発的な事故によって漏水が

発生したのであれば、火災保険の対象になります。



また、仮に経年劣化であったとしても、その事故で発生した室内の汚損・破損については

火災保険のお見舞金が出たような記憶があります。漏水で壁紙がブヨブヨになり、

貼り替えが必要とかであれば、その分は保険の対象になったような。



また、火災保険のオプションに「電気的・機械的事故特約」というものもあります。

本来であれば補償されない機械も保険の対象になる特約です。エアコンや電気温水器、

受水槽などお金のかかる機械が設置されている物件であれば、付保しておいた方が

万が一の時に助けてもらえる可能性が高まります。



これ、周りでも入っている人は多いんですけど、具体的な例がうまく出せないんです。

私の理解が足りていないというところでもあるのですが・・・。



例えば、エアコンが落雷で壊れた場合って、おそらく電気的・機械的事故特約がなくても

通常の火災保険で賄えるはずなんです。落雷以外の事故だと電気的・機械的事故特約が

役に立つということなのですが・・・。



ネットで検索したところ、こんなサイトが見つかりました。ここを見る限り、落雷以外は

電気的・機械的事故特約のようですが、では入居者様が誤ってエアコンにぶつかり、

エアコンが故障した場合は機械的事故なのでしょうか?これって、入居者様が備品を

破損させたということで、普通の火災保険のような気もします。



通常は保険対象として認められない事故も対象になるということなので加入してますが

正直なところ私はあまりよくその意義がわかっていなかったりして・・・^^;

詳しい方、その辺の違いを是非教えていただければと思います。



なんか話が脱線しちゃいました。火災保険の話に戻りましょう。



とにかく、思ったよりいろいろな事故に適用できるのが火災保険なのです。

だから、入っているだけではなく、何か問題が発生した時に「これって火災保険で

補償して貰えるのかな?」と考える癖を身に着けると、少し賃貸経営が楽になるかも。



しかも火災保険が素晴らしいのは、どれだけ事故の申請をして保険金を受領しても

次の契約の時に費用が上がらないことです。自動車保険だと、保険を1回使うごとに

3等級くらい下がって保険料が上がるじゃないですか。そういうのが建物に対しての

火災保険ではありません。何度申請しても、値段は据え置きです!



ちなみに太陽光発電の設備の場合は、状況によって保険料が上がる可能性があります。

なんで住宅の扱いと違うのかは私もよくわかりません。お気を付けください。



という感じで、火災保険の素晴らしさを書いてきたわけですが・・・。

入ることの重要性はわかったけど、それが火災保険で補償される事故なのかわからない、

という方もいると思います。そんなあなたは、まず最初に信頼できる代理店さんを

見つけてはいかがでしょうか。



親身になって対応してくれて、大家さん側の味方になってくれる代理店さんを見つけると

「これって火災保険で補償される事故でしょうか」と照会をかければ、判断してくれて

保険会社さんに対しての交渉なども引き受けてくれます。私もそういう良い代理店さんを

見つけることができたため、保険金をいろいろなケースで支払ってもらいました。



火災保険加入時にかかる費用が安いことを重視される方もいるようですし、それも一つの

判断材料と思います。ただ、私の場合はそれよりも事故があった時に自分で交渉せずに

代理店さんがうまく対応してくれることを望みたいので、加入時の費用はあまり気にせず

代理店さんが扱っている商品の中から加入するようにしています。



頼りになる代理店さんの見つけ方ですが、大家さん同士の横のつながりで評判のいい

代理店さんを選ぶといいと思います。インターネットを徘徊していると、有名大家さんや

コンサルタントの方が保険代理店さんを紹介するサービスなんかも展開されていますが

その紹介者には間違いなくバックマージンが入っています。バックマージンが大きいから

クオリティはわからないけど紹介しちゃえ!というパターンも考えられますので、

その点理解の上で利用を検討されることをおすすめします。



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posted by ひろ* at 07:33 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする