2017年09月10日

リスク管理ができる投資家さんと、その場しのぎな私。

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わかってはいるんです。私に決定的に足りていないこと。それはリスクを洗い出す癖が

習慣になっていないことだと思います。



この週末は、不動産投資仲間の作った新築物件を拝見させていただきに福岡に来てます。

完成時にお披露目見学会に誘っていただいたのですが、その時は平日のど真ん中であり

会社をそこだけぽこっと休んで駆けつけるのが難しかった、という事情があり断念。

それ以降ずっと見てみたいなあと思っていたので、沖縄視察(その時のブログは

こちらこちらです)の際にそのオーナーさんとご一緒したので、今度見に行って

いいですかと相談し、その場で日程調整をして今回の訪問に至った次第です。

こういう時は勢いがとても大事。



おかげさまで今回ようやく見学させていただくことができました。念願の新築見学。

なんでこの間取りなんだろうとか、なんでここでこうしたんだろうとか、素朴な疑問で

思うことは必ず建築費を下げるための理由がある、ということに驚きましたし、

しっかりと計画を立てて練りこまれた上での新築なんだなと納得した次第でした。



でも、物件そのものの話より、私がすごいなあと思ったのは、そのオーナーさんの

危機管理能力です。そこまで考えてるの!?というところまで細かく考えているのが

凄いと思ったのです。私みたいな雑な人間には到底できないことです・・・。



私は会社の中でも「『だろう運転』じゃなくて『かもしれない運転』をしなさい」と

指摘されることがあります。目の前の仕事をやっつけるのは得意なんですが、先を見通し

「ここでこれをすることで、その後の作業にどのような影響があるか?」を考察する

能力に欠けているなあと思います。



また、プロジェクト全体を上から俯瞰して「ここをこうしよう」とデザインする能力も

かなり欠如しております。パズルを見て「たぶんこれは鳥の絵だからくちばしはこの辺に

くるに違いない」と予想しながら配置するのではなく「このピースに合わせられる柄の

ピースを探そう」という動きを取ってしまいます。



それ以外にも心当たりがあります。



例えば、父が将棋好きで子供の頃よく一緒に指してましたが、何手も先のことを

考えることが不得手で、負けてばかりでした。



例えば、夏休みの宿題はギリギリにならないと始められない性格です。

車の免許の時もギリギリまでさぼりましたが、なんとか既定の時間内に卒業しました。

確定申告や決算対応もギリギリにならないとやれず、税理士さんに迷惑をかけてます。

(ただし、ここまでにやらないとという締切だけは押さえているから失敗はしない)



不動産のやり方もそういうところがあります。

7割まではしっかり考えるのですが、残り3割は「出たとこ勝負だ」「何とかなる」と

考えることを放棄し、とりあえず攻めてしまいます。そういうことをするから、

失敗するんですよ・・・ええ。



今回ご一緒させていただいているオーナーさんは「まずこれは起こらないだろう」と

思うことでも必ず想定してシミュレーションを立てています。そしてそれは不動産に

限らず、人生全てにおいてそうなのだろうと思います。北の将軍様が不穏だから、

家族旅行は仁川空港経由のつもりだったけどチケットをキャンセルして台湾経由に

変更した、という話などはまさにリスク管理だなと思いました。



何か物事を計画する。

その計画に対し、考えられる障害と発生率・影響度を洗い出す。

その計画を達成した時に得られるものの価値を整理する。

達成時の価値と障害の発生率・影響度を精査する。

発生率・影響度ともに小さいものは受容する。

発生率は小さいけど重大な問題を発生させるものや、発生確率が高いものに対して

得られる価値から逆算した「かけてもいいコスト」の範囲で対策を講じる。

対策コストと得られる価値のバランスが取れない場合は、計画を破棄する。



表面的ではありますが、リスク管理ってのはそういう話なのかなあと思ってます。

(リスク管理が苦手な人がリスク管理を語ったところで表面的な話しかできません)



前述の仁川空港の話で言えば、発生率は低いけど、発生した際に家族全員がミサイルに

被弾する重大なリスクがあり、回避するためのコストであるチケットのキャンセルに

かかる手数料は、そのリスクを回避するためのコストとして十分な価値があるものだ、

ということなのでしょう。



たぶん私がその立場だったら、そもそも北の将軍様リスクなんてことは思いつかず、

普通に遊びに行ってしまうと思います。そりゃ目的地がソウルだったら考えますけど、

今回のケースはただの乗り換えで空港滞在時間なんて1〜2時間らしいですから。



ここでそのリスク項目の洗い出しができるかどうか、が重要なのだろうと思います。

洗い出しが出来ていれば、それに対して受容するか対策を講じるか考えられます。

私は少なくともリスクを洗い出すという行為ができておらず、そういう意味では

スタートラインにすら立てていません^^;



サラリーマンのお仕事にせよ、投資活動にせよ、人生設計にせよ、計画立案することと

リスク管理を行うことの癖がつけられれば、さらに飛躍することが出来るのではないかと

考えておりますが・・・どうやって学んだらいいんだろうね。いっそサラリーマン辞めて

福岡で弟子入りすればいいのか?(迷惑だからやめなさい)



この辺がうまくやれていないから、会社でも伸び悩んでいる印象を上司に与えてしまって

いるし、ブログのクオリティも「いつもドタバタしてる人」「失敗が多いイマイチな人」

「失敗について取材するならこの人でしょ」みたいな評価になるんだと思います(苦笑)

まあブログは近況報告と自身の備忘録なので、それでいいやと思っていますけど。

※だからこのブログを真似すると失敗時のリカバリー能力ばかり高くなります・・・

 正直お勧めしませんので、参考にするなら他の人のブログがいいですよ!



人生詰まないよう、こういうところをしっかり考えらえる大人になりたいところです。

こういうのって、何か体系的な勉強とかしたら直るものなのかしら。



不動産を見に来たのに、違うところで自身を見つめなおしてしまった一日でした^^;



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posted by ひろ* at 09:50 | Comment(1) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月09日

都内好立地再建築不可物件、無事購入できました。

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無事に決済してきました。都内好立地再建築不可木造リノベアパート改め東京6棟目。

2棟一括なので厳密にいえば6棟目・7棟目になりますが、ややこしいので今後は

東京6棟目としてまとめて一括りで表現したいと思います。



この案件の軌跡



GW直前

情報を貰ってすぐに書面上だけで買付を入れ、数時間後に仲介業者さんと焼肉食べながら

買付の書面に署名押印

(詳細はこちらのブログ記事をどうぞ)

この時点ではまだ1棟だけ購入の前提

リノベ後渡しなので8月くらいに引渡のイメージ



5月後半

某ノンバンクさんで融資の内諾を得る

しばらく待ちましょうと言われていたのですが、財務状況が改善したとみて貰えた感じ

(詳細はこちらのブログ記事をどうぞ)



7月後半

どうせなら隣も買いませんかと売主さんに言っていただき、ほどほどに指値交渉も

受けてもらうことが出来たので、隣も購入の方向で再度行動開始

金融機関さんと話をして、諸々調整して何とか2棟一括で融資いただく話が成立

金利3.9%、売買金額の8割程度、30年という条件提示を受ける

返済比率は何とか50%を切りそう

(詳細はこちらのブログ記事をどうぞ)



8月前半

追加の1棟の建物登記が誤っていることに関係者が気が付き、更正登記を実施

この影響でノンバンクさんより更正登記が終わるまで決済不可との通知あり

更正登記終了予定が9月後半であることから、決済も9月後半にスライド

売主さんへの謝罪の意味も込め、中間金を8月末に支払うことで決済延期決定

(詳細はこちらのブログ記事をどうぞ)



8月後半

売主さんから保険が切れるから買主にてかけてもらい決済時に日割り精算したいと

申し入れがあり快諾するも、ノンバンクさんより質権設定がある関係でNGと言われ

融通が利かないことにガッカリ

(詳細はこちらのブログ記事をどうぞ)



そして思ったより早く更正登記が終わったので、決済を急ぐ段取りに軌道修正、準備開始

リノベ後の物件の状態も確認、内容申し分なし

(詳細はこちらのブログ記事こちらのブログ記事をどうぞ)



9月前半

金銭消費貸借契約を締結、中間金や残金の振込、保険契約などを済ませる

(詳細はこちらのブログ記事をどうぞ)



9月8日

決済完了!



こうやって振り返ると、4ヶ月に渡る割と長い期間この案件に携わっていたのですね。

1棟の不動産を購入するということがいかに時間のかかることか、改めて感じます。



今回の物件は、山手線のターミナル駅徒歩圏です。ビジネス需要が多い駅なので、

ターゲットは25歳〜35歳くらいのサラリーマンとして名のある企業に勤める

給与収入も割と多めな独身男性としました。昼間は家にいなくて、週末は彼女を呼んでも

いい感じに決まるおしゃれで利便性のいいお部屋に住みたい、都内だから車ではなく

ロードバイクなどで移動する、そんなタイプの方が住みやすい部屋づくり。



壁が朽ちかかっているボロボロの状態でしたが、売主さんがバシッとリノベをして

くださったので、とてもスタイリッシュなお部屋に仕上がりました。ターゲットとなる

顧客にバッチリはまりそうです。



今回の物件、仲介業者さんにそのまま管理を委託するのですが、賃貸として強気の家賃で

募集をかけたところ、早速反響がぽつぽつと来ているようです。うん、良い傾向。

早々に満室になってくれたら伝説が生まれます!



今回はノンバンクさんの都合でいろいろ振り回されたり、契約形態もやや複雑になったり

してしまったため、仲介業者さんは大変だっただろうと思います。それでも辛抱強く

話をまとめるよう動いてくださり、感謝しております。ありがとうございました。



この物件はじっくりホールドするつもりです。融資期間が長いので返済比率が低い反面

残債がなかなか減らないし、そもそも再建築不可なのでキャピタルを取るには時間が

かかりそうな印象があります。立地も良いし、建物もフルリノベしているので当分は

トラブルフリーと考えられますので、売却するなら他の物件を優先させるだろうな、と。

木造の再建築不可なので、固定資産税がかからないこともメリットですし、敷地に対して

びっちりと建物が建っているので、共用部の清掃も特に不要と考えられます。

結果としてランニングコストが小さくなるため、保有しやすい案件です。



物件名も既につけてあります。あ、看板デザインの発注もしなくちゃだ・・・。

まだ札幌6棟目の看板も終わっていないんだよなあ。忙しい方だし、どうしよ。



ともあれ、昨日から新たに仲間入りした東京6棟目をよろしくお願いします!



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posted by ひろ* at 08:43 | Comment(0) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月08日

賃貸併用住宅の物件探しをスタートさせました。

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問い合わせてみたところ、既に終わった案件でした。うーん、残念。



地元の不動産屋さんの壁の張り紙に気になる物件を発見しました。

利回りはそこそこなんですけど、立地が割と良くて間取りもファミリーと店舗です。

そしてなにより、自分で住み替えるにも適しているという。



最近になってですが、自宅になる物件も探しています。自宅は既にあるのですが、

賃貸併用住宅に住み替えることで自分の家賃の支払が減らせるのではないか、

という目論見です。実際のところ、そうそう住み替えたいと思える物件が出てくるかと

言われると、簡単には出てこないんですけどね。だからこそじっくり探す必要がある、

というところです。



ちょうど年齢的に、住宅ローンを35年引けるリミットが近いと思っています。

それもあり、ここ1年くらいでいいものが見つかるなら、それに越したことはない、と。

そして長く住むことを考えると、自宅部分は1階にしたいのです。年を取った時に

階段のある家はできれば避けたいのです。



勿論、今は不動産が高い時期です。焦って買う必要はありません。

ただ、自宅となると場所も吟味したいですよね。だからじっくりと探そうと思ってます。



で、地元の不動産屋さんでたまたま条件にそこそこ合致しそうな家を見つけました。

1階が店舗、2階が賃貸住宅、3階がオーナーズルーム。広さも十分です。

1階という条件は満たせてませんが、店舗さんが退去した後にリノベして引っ越す、

という技が使えそうだなと。立地的にも、今の家の近所です。



この不動産屋さんからは東京5棟目を購入していますので、営業マンとも仲良くして

おります。というわけで、気軽に電話してみました。壁に貼ってあったあの物件、

興味があるんですけど・・・と切り出したところ、残念ながら既に終了していると。

けっこう早めに終わりました、ということでした。うーん、残念。ていうかそれなら

はがしておいてよー。



代わりに土地情報を貰いましたが、ちょっと小さいんですよね。その坪数だと、

上に伸ばすしかないので、今の家とあまり変わらないんですよ。



というわけで、今後地道に探していこうと思います。



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posted by ひろ* at 07:32 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月07日

いよいよ下落相場なるか?金融機関さんの融資姿勢に変化が。

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いよいよ金融庁が本格的に指導に入りはじめました。物件価格、たぶん下がるかも。



札幌に先日行った際に地元の方と情報交換をさせていただいたのですが、札幌の地場の

金融機関さんもだいぶ融資を締めはじめている、というお話がありました。

今年の3月末くらいまでがゆるゆるの最盛期で、その後は徐々に締まってきている、と。



金融庁さんからの指導が大手にも中小にも入っているようです。入ったところは軒並み

融資額を絞ったり、サラリーマン向けの融資を絞ったり、という対応になっていると

いうことでした。



私自身はまだそこまで厳しさを感じていないのですが(それ以前に「仙台が本店で

札幌に支店がある」という構成のせいでなかなか対応してくれる金融機関さんが

少ない、というところで引っかかっています)、複数の方が仰っているのだから

おそらく事実なのだろうと思います。



融資が絞られると、買える人が少なくなります。買える人が少なくなれば、物件の価格は

下がる傾向になります。これまで高止まりしていた物件が安くなる。楽しみである反面、

果たして自分に融資が引けるのだろうか、という不安も抱えることになります。



物件が安くなるこの局面が、心理的にも一番割安に物件を買った気分になれるのだと

思っています。底値安定の時期とか、上昇局面とかだと、実際に買った値段云々ではなく

心理的に「得をしたな〜」と思うことは少ないはず。なぜなら、人間は相対的に物事を

判断するからです。



先日の札幌での勉強会で、なるほどと思うことがありました。

何かというと「物件はいつでも高い」という内容です。



不動産を検討するということは、まずその時の時流に沿った相場があり、その相場から

比較して高いか安いかを判断する、ということになります。その時の相場が高ければ

高いなりにその中で割安なものを探しますし、相場が安ければ安い中でより安いものを

購入しようとします。



今になって振り返れば、なんで5年前に築20年ちょっとで利回り13%の単身RCを

「単身でこの利回りだと怖いよね〜」なんて言ってスルーしていたことが悔やまれますが

これもその時の相場に対してどうだという判断しかしていなかった、ということです。



不動産自体の相場が安いと思うなら(その時の評価基準で)ダメな物件でも購入して

相場が上がるまでじっくり寝かせる、という買い方もありなのかもしれませんね。

でもその観点で言うと、今は絶対に購入には向いていない時期だと思います。



むしろこれから下がり始めた時が地味に危険ではないかというのが私の考えです。

今までの高い相場に慣れた目で見ると「あ、今までより割安だ!」と見える物件が

今後増えてくるはずです。でもそれ、一番高い時の相場と比較して割安というだけで、

不動産全体の波でとらえれば十分高値なのですから。結果、その時はちょっと割安に

見えても、高値掴みをしている可能性はあります。



そんなことを一通り含んだ言葉が「不動産はいつでも高い」なのだと思います。深い。



高値相場でも買ってる印象が強い私ですが、たまにはそんな慎重なことを書いておこう。

そんなこと言いながら、相変わらずちょこちょこと物件を検討はしているんですけどね!

言行不一致な私です。



検討中物件のお話はまたそのうち書きますね。

まだ利回りがわからないけど入居は手堅そうな新築、駅からとても近いので長期保有も

検討していいかなと思う新築、借上がリスクでもありメリットでもある築浅RC、

土地として見たら面白い好立地築古アパート、自宅の住み替えに面白そうな賃貸併用住宅

などが候補に挙がっております。まあだいたい検討している中で話がポシャることは

多いんですけど(笑)



というか、新規の話よりも現在決済待ちで所有権移転が間近な東京6棟目(仮)と

富山1棟目(仮)の空室を埋める活動や、札幌5棟目、札幌6棟目、札幌7棟目、

東京3棟目の空室対策を頑張るべきですね・・・(苦笑)



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posted by ひろ* at 07:00 | Comment(1) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月06日

退去したお部屋の現状回復のお見積が届きました。

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札幌5棟目で先日退去がありました。そちらの原状回復のお見積が出てきたので、

内容を確認しているところです。



退去予告をいただいていたお部屋の退去が完了したということで、管理会社さんから

原状回復のお見積が届きました。こちらの管理会社さん、コストが非常に明瞭でして

「提携業者さんにしてもらった見積+手数料(固定のパーセンテージ)という形で

出てきます。業者さんの取り分と、自分たちでのっけてる分とが明確で、これはこれで

見せ方として面白いなあと思っています。変なボッタクリはしないよということが

わかるので、初心者の方は逆に安心できるんじゃないかな?なんて。



前回の時は、家賃の割に原状回復コストが大きかったのと、私自身まだ内装を見たことが

なかった(満室で購入して初めての退去だったんです)ため、部屋のイメージが写真のみ

だと描けませんでした。結果、見積や補修箇所が妥当なのかどうかがよくわからなく

なってしまいました。



そこで、実際に自分で現地に行き、管理会社さんと一緒に見積を見ながら話し合って

ある程度やらなくていいところを下げる、ということをしたりしました。旅費も

かかりましたが、ちゃんとそこまでやってよかったと思います。



今回のお部屋は前回よりさらに劣化が進んでいるようで、業者さんから出てきた見積は

20万オーバーとなっておりました。家賃はそれに対して25000円前後。広告料を

3ヶ月計上したら、ほぼ1年分の収入が飛んで行ってしまいます。なかなか厳しい!

今はまだ他の物件と総合すればいいと考えられますが、これが1棟目だったら目玉が

飛び出してしまうレベルだと思います。



しかし、この管理会社の担当さん、ちゃんと前回のやりとりを覚えてくれてました!

この金額だと高いと言われると思ったのでしょう。前回より程度が悪いお部屋なので

難儀したような雰囲気を感じますが、見積書のそこかしこに赤色で印がついており、

「赤いところは削除で良いと判断しています」とのこと。こうやって前回のことを踏まえ

やり方を合わせてくれるという姿勢、とても嬉しいです。ありがとうございます。



管理会社さんが「ここはやらなくても何とかなる」としてくれた箇所を全て差し引くと

だいたい10万くらいコストが下がる計算になりました。これで家賃4か月分です。

そう考えると、見積のコストを落とすのってとても大事ですね。特に地方単身物件は

家賃が安いので、相対的に経費率は高くなります。勿論、入居付けに影響があるところを

いじらずに入居が付かないのでは本末転倒ですけど。そのバランス加減は難しいですね。



網戸がないとか、浴室換気扇から異音がするとか、そういう生活インフラにおいて重要な

ポイントに関しては、いくらコストがかかってもやるしかありません。照明器具など

自分で調達できるものは、自主調達してコストを下げることも検討できます。

あとは「あればいい」というレベルのものは対応しない、ってとこでしょうか。



過剰にコストを落としすぎると、入居付けに影響があるだけでなく、管理会社さんの

モチベーション低下にもつながると思います。執拗にねちねちとコストを下げるのでは

なく、コストダウンは一発勝負で、できるだけ後だしじゃんけんをしないこと、自分の

基準を作り、その基準に合致するかしないかを一貫して判断しているように見せることで

相手に「この人はどこまでやれば気が済むんだろう」「付き合いきれない」みたいな

勘定を抱かせることが減るんじゃないかと思います。私は少なくともそういうところは

気を遣っているつもりです。



話がそれた気がしますが、ともあれ見積の内容を早めに精査し、入居付できるように

話を進めていこうと思います。とはいえ、今回はちょっとだけ試してみたいことが

あるので、それが可能かを管理会社さんに確認しているところです。OKであれば、

その準備も必要になるので、少しだけ原状回復の着手が遅れちゃうかも。ま、仕方ない。



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posted by ひろ* at 07:16 | Comment(1) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする