2017年11月09日

未成年からの申込、しかも猫付き。

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富山の話を今日は書こうと思っていましたが、せっかくなら私が楽しい話題の方が

書いてて楽しいので、昨日入った入居申込があった旨のお話を先に書こうと思います。



最近またサラリーマンのお仕事で出張が多くなり、終日お客様のところにいることも

少なくありません。お客様のところにいると、昼休みであってもうかつに不動産の電話を

かけることもできませんので、いよいよ電話での対応ができなくなっております。

最近は親しい担当の方はFacebookやLINEを使って連絡してきてくれますので、おおむね

問題はないんですけど、金融機関さんとかはちょっと困っちゃいますね・・・。



で、昨日もお客様先にいたので、いろいろ電話来ていたけどほぼ出られませんでした。

こちらからかけるのも厳しい感じでした。いろいろやらなきゃいかんこともあるんだけど

自由がきかないのはしんどいです。



そんな日の昼休み。お客様先の食堂で昼食を食べた後、席に戻ってLINEを見てみると

仲の良い札幌3棟目の管理会社さんの担当の方からメッセージが入っておりました。

なんと、札幌3棟目にお申込が入ったという内容です!おおー、素晴らしい!



内容もそこまで悪くなく、むしろその内容ならなんでうちの物件を選んだ?と

聞きたくなるくらいです。19歳で会社員(しかも正社員さんですよ)という段階で

うちの物件的には「おぉ、ちゃんと働いてる人だ!」となります(笑)

しかも保証会社も通っているみたいです。保証料も自分で支払えるとのこと。

なんという高属性!(基準がおかしい)



お母様がいらっしゃるものの、お母様は生活保護ということで連帯保証人にはなれない

状況のようです。緊急連絡先として名前を連ねてもらうことになるでしょう。



気になる一言が「猫一匹」という単語です。どうやらこの19歳、猫を飼っている模様。

猫のしつけとかその辺が気になりました。過去に猫を飼っていたお部屋で原状回復が

30万オーバーになったケースが2回あります。あの時の悪夢が頭をよぎりました。



でも待てよ、今回は保証会社さんがついてると言ってたよね・・・

もしかして原状回復まで面倒見てくれる保証会社さんですかと確認したところ

「原状回復オプションついてます」という素晴らしい回答!それなら安心です。



この間のおじいさんが入居できていれば、一気に満室だったんだけどなあ。

でも、80歳生活保護と19歳会社員だったら、後者の方が圧倒的に良い属性です。

(生活保護の方が収益性は良いですけど・・・家賃を・・・ごにょごにょ)

結果として良い方向に流れたという風に思っておこう。うん。



というわけで、文句なしで契約に進めてくださいとお伝えしました。

これで札幌3棟目は残り1部屋。2階の日当たりのいいお部屋が残りましたので、

比較的決めやすいのではないかと期待しております。



雪が降る前に1階を決めることが出来て良かったです。札幌の木造の1階寒いから

内見していただいても成約する確率は低いし、そもそもうちのような低家賃帯の物件は

内見に来る人自体が極端に減ります。1月〜3月の繁忙期が一般的ですが、札幌の

低家賃の物件は雪が溶けた4月〜5月くらいが繁忙期ですから(過去の経験から)。



これで札幌の空室は残り2部屋になりました。札幌3棟目1部屋、札幌5棟目1部屋。

気持ちよく年を越せることに期待したいと思います。



明日こそ富山の話題を書きます。不幸な話題の方が読者の方は盛り上がるでしょう(笑)



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posted by ひろ* at 08:03 | Comment(0) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月08日

満室返り咲き!東京3棟目はこれで落ち着きました。

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東京3棟目、この間ブログにあと一部屋だと書きましたが、実は既に申込が入って

いたようです。そしてもうすぐ契約ということが確認できました。



先日のブログに書いた1LDK30平米くらいのお部屋に小学生の息子さん2人と

お母様の3名で住む
という形で問い合わせをされてきた方。どうやらこの方が申込を

してくださっていたようです。



先日、管理会社さんから電話がありまして、東京3棟目と東京6棟目の契約条件は

こんな感じになったけど、そのまま契約を締結して良いか、という確認がありました。

東京6棟目は申込が入ったことは把握していたのですが、東京3棟目は聞いておらず

寝耳に水な感覚でした。ちなみに東京6棟目もブログに書いた人はキャンセルで、

別の人が最終的に申し込んできたそうです。



話を聞いていると、東京3棟目はどうやら背実のブログに書いた3人入居の方と

いうことのようです。普通なら1LDKに3人入居はありえないだろうと思って

想定すらしていなかったのですが、子供の学区の関係もありここがいいということを

仰るので、騒音とか気を付けてくださいみたいな話をしてOKを出しました、と。



確かに、前に問い合わせが来た時には、私としては近隣にご迷惑をかけずに静かに

常識をもって過ごしてくれるなら別にいいですよ、と言いました。その通りの条件で

管理会社さんは申込を受け、今回の成約に至っているものと思われます。



それであれば、断る理由もありません。むしろありがたいことです。こんなに狭いのに

それでも住みたいと言っていただけるなんて。



この間、自分でお客様の案内に行った際に思ったのですが、確かにこの部屋いいよねと。

玄関は広めでシューズボックスも大容量、使いやすい1LDK間取りで収納もしっかり

あるし、独立洗面台でお風呂もそれなりのサイズ。閑静な住宅地の奥に位置しており

人通りも少なく、静かに過ごせます。



最初にこの物件を購入すると決めた時は、そこまで利回り取れないかなと思ってました。

しかし、今回の家賃(当初想定より7000円UP)で2部屋とも決まると仮定すれば

ざっくり11%弱だった利回りも12%まで上がるということになります。嬉しい誤算。

今回も家賃をだいぶ上げた割には1ヶ月ちょっとで決まったし、悪くないねと思って

おりました。



東京は価格設定とかいろいろ間違わなければ、引き合いはいただきやすい印象です。

札幌みたいに広告料を盛らなくていいし、家賃相場も地方に比べて割と高いです。

東京で購入しているのが、新築1棟、中古マンション1棟、中古表層リノベ戸建1棟、

中古フルリノベ3棟という内訳ですが、だいたい何かしら不具合やトラブルが起こるのは

中古マンションです。他は今のところトラブルはあまり起こっておらず、運営が楽です。



それに比較すると、札幌の中古アパートはけっこうトラブル発生していますし、

家賃も安く広告料も高い、競争も厳しいです。東京に比べたら楽ではないです。

勿論、その分利回りが高いというメリットがあるので、あちらはあちらでうまくやれて

いるものとは思っていますけど。



東京3棟目と東京6棟目が確定になりましたので、残る空室は札幌が53室中3室、

東京が21室中4室(いずれもまだ募集開始できない状況なので募集可能な分は満室)、

仙台が7室中0室、富山が8室中7室です。



東京6棟目の2室のうち1室はそろそろ募集開始できるはず、もう1室は12月くらいに

ずれ込みそうなので、繁忙期の序盤で決まればいいなという感じです。

東京7棟目はやんごとなき理由にて何もせず転売しちゃう方向にしたので、募集は今は

行いません。ここはそういう意味ではノーカウントにしたいところ。



やっぱり一番大きな問題は富山だと思います。まあ安く買ってるからどうとでもなると

思ってはおりますが、いざ蓋を開けてみると想定していた修繕をする以前のところで

不具合がぽろぽろ出てしまっています。この辺を解決していかなくてはなりません。

この話は明日のブログにて。



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posted by ひろ* at 07:43 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月07日

個人→法人への売却、運営面から見ても売却しなくていいと判断。

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ブログのコメント欄に質問があったり、FBでその観点でのコメントがあったりしたので

売却益ばかりでなく運営の面でどうだったのか、個人→法人売却の判断を書いてみます。



先日のブログ記事では、個人→法人の所有権移転を止めた理由は売却時に個人の方が

有利になりそうだから、ということを書きました。では、売却することを前提ではなく

あくまで運営し続けるという観点で、法人への移転を検討しなかったの?ということを

書いていませんでした。



私の場合は、個人で保有しているのが築古木造物件が多いため、現時点で税率がさほど

高くないという事情があります。RC物件が多いと減価償却がさほど取れないことから

税率が非常にあがり、負担感が出てくるものと思います。今のところ、私はそういう

状況にないため、喫緊で動く必要がないということが挙げられます。



税務対策として行っているのは、個人として東京法人に管理委託を行っていることが

挙げられますが、これもさほど大きな管理費を取っているわけではありません。

管理会社さんには日常管理や入金管理、滞納督促を依頼しており、東京法人には

入居募集に関する営業行為や客付に有効な企画の立案、テナントリテンション、

管理会社さんに対しての一次対応(個人に成り代わって)を依頼している形をとって

おります。実際、東京法人の人として、現地の仲介業者さんに営業に行ったりも

していますので、この切り分け自体は現実に即していると思っています。



単に儲かっていないだけという話もあるとは思うのですが

・木造物件主体なので減価償却が割と取れている

・法人に対して管理費を計上している

・なんだかんだで購入しているので諸経費がそれなりにかかっている

といったところが、個人の税率を上げずにやっていけている要素かなと思います。



では、今はいいけど将来はどうなの?という点について。これもここ数年であれば

私はさほど問題ないだろうと楽観視しております。



今年は札幌1棟目と札幌4棟目を売却しております。売上ベースで言えば、札幌4棟目は

新築RCで家賃収入が多かったため、昨年末であれば全体のうちの3割を占めてました。

他に売った札幌1棟目を合わせると、総売上の4割近い金額になっていました。



今までより売上が4割ダウンした状態で今年はスタートしています。

そして今年、個人名義で購入しているのは、札幌6棟目と東京6棟目。

(東京7棟目も個人名義ですが、すぐ転売するつもりなので計算には入れません)

この2棟の家賃収入を合算しても、札幌4棟目の65%程度にしかなりません。

しかも両方築古なので、減価償却は新築RCに比べてしっかり取れます。



そう考えれば、昨年まで何とか税率が安く済んでいたわけだし、今年も問題はない、

という結論が導き出されるかと思います。ですので、急いで東京2棟目の所有権を

移転させる必要もないでしょう、という考えになりました。



将来的には、減価償却が終わってしまうことで苦しい事態が訪れる可能性はあります。

それを見越して、私も全ての物件で最短としているわけではなく、取得時の状況に応じ

減価償却を見積法に則って判断し、長めに取ったりすることもあります。そうやって

できるだけ今の税率に収まる範囲での黒字を目指しております。赤字にすると次の

融資に響くので、黒字はキープ。でも利益が出過ぎないようにはしてもらってます。



本当にどうにもならなくなる時期には、不動産の規模も更に拡大されているか、

売却なども行いつつそれなりに不動産だけで食っていけるようになっているでしょうから

会社員を辞めて収入を減らす、という選択肢も取れるかもしれません(笑)



そういった点を考え、今回はどちらかというと仮に売却した時の売却益に着目をして

法人に移すことを止めた、ということになります。



もし物件がRCで大きいものだったりするなら、私も運営側のメリットを考慮して

売却時の税務と関係なしに動いたかもしれません。建物比率の大きいRCであれば、

消費税還付なども活用して諸経費を打ち消すことができると思います。



というわけで、個人→法人の移転に関しての補足の記事でした!



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posted by ひろ* at 07:32 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月06日

現時点での稼働率整理・・・要テコ入れは富山1棟目。

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現在の保有物件の稼働率など公開してみようと思います。



【札幌3棟目】

稼働状況 14/16 87.5%



先日、お申込を1部屋いただいたと書きましたが、残念ながら入居キャンセルとなって

しまいました。病院からの意見書が出なかったため、引っ越し費用を捻出することが

できずじまいだった、ということです。まあもう、これは仕方がないことですね。

引き続き募集をしていきたいと思います。



スペック的には狭めの1Rということもあり、募集は楽ではないのですが、引き続き

今回みたいな一般的には嫌がられそうなお客様に対しても門戸は開いていかないと

うまく満室に持っていけないだろうと考えます。引き続き対応していく予定です。



【札幌5棟目】

稼働状況 15/16 93.75%



先日、募集条件を変更しました。オールゼロと銘打ち、初期費用が一切かからない

条件
としております。この形での打ち出しに対して反応してくる客層って、大家から

見ると決して良い属性ではありません。どの物件でもやっていいというものではないので

その物件でそういう作戦を打ってもいいものか、という点は一度立ち止まって考えると

いいのではないかと思っています。



札幌5棟目は狭い間取りと広い間取りがあり、空室になるのは狭い間取りばかりです。

たまたまかもしれませんが、部屋の広さって大事だなあ、と。



【札幌6棟目】

稼働状況 4/4 100%



購入時は稼働率50%でしたが、全室きれいにリフォームを行い、緩めな条件で募集を

行ったところ、若干属性に難ありなファミリーがご入居くださり、無事満室稼働へ。

直近で決まったのはかなり高齢のご夫婦です。まあ夫婦でお住まいであれば、孤独死は

免れるであろうと思うので、なんとかなるでしょう。



「駐車場があれば、もう少し良い属性の人を狙っていけるんですけどね・・・」

というのが管理会社さんの弁でした。うん、確かにそうだと思いました。

満室経営と言う意味では、なかなか抜けなさそうな入居者様が集まったと思うので

保有していることを忘れるレベルで安定するのではないかと期待しております。



【札幌7棟目】

稼働状況 17/17 100%

こちらも今年購入した物件です。購入時は3部屋の空室がありましたが、管理会社さんの

頑張りもあり、先日最後の1部屋にお申込をいただき、満室が確定的になりました。



購入前より広告料を下げたのに埋まったというのは、いかに前の管理会社さんが

良い形で募集をかけられていなかったかを示していると思います。管理会社さんの

選定って、本当に大事だなと思います。



こちらの物件は敷地が広いので、駐車場の外貸しなども考えようと思っております。

ただ、雪がどのくらい積もるのかがよくわからないので、この冬いっぱい観察をして

外貸ししていいのか、それとも雪捨て場として空けておいた方がいいのかを考えたいと

思っております。外に貸した結果、除排雪の費用がそれ以上にかかったとなっては

本末転倒もいいところですから。



【東京1棟目】

稼働状況 3/3 100%



無風状態。満室を保っております。

この物件はひとたび空室が出ると、かなり募集がしんどいので、このまま順調に

満室キープでお願いしたいところです。

築浅なので、建物のトラブルも当面は発生しない想定。



【東京2棟目】

稼働状況 5/5 100%



こちらも入居してもうだいぶ長い方が多い物件で、動く要素は見えません。

そのまま安定稼働してほしいと思っております。



ここ1年くらいであったトラブルらしいトラブルと言えば、2階のお部屋で発生した

雨漏り問題
でしたが、こちらも先日の台風連発で問題が発生しなかったところを見ると

適切に修繕されたようです。良かった良かった。



【東京3棟目】

稼働状況 1/2 50%



先月、退去が出てしまいました。転勤と言うことで致し方ない内容です。

約1年半前に募集した時の設定家賃が安すぎたという反省のもとに、今回はそこから

更に強気の7000円アップでの募集としていますが、反響は上々です。

申込を1組いただいていましたが、こちらは残念ながらキャンセルとなりました。

今は30平米のお部屋に3人で住むというお客様が検討をしてくださっております。

また、嫁ちゃんの友人も引き続き検討してくださっている状況です。

引き合いはあるので、まあここは心配しなくても埋まるでしょう。



【東京4棟目】

稼働状況 4/4 100%



目立った問題もなく、粛々と満室経営が続いています。今年の繁忙期が、現在入居を

されている方の更新時期に相当しますので、ここでどれだけ退去が出るかが気になる

ところです。



【東京5棟目】

稼働状況 1/1 100%



戸建ですが、こちらも特に動きはなく満室経営が続いております。

今度退去になったら、床の傾きの調整とか、もうちょっときちんとやろうと思ってます。



【東京6棟目】

稼働状況 2/4 50%



募集できる状態の部屋は2部屋とも申込をいただき、満室になりました。

残り2部屋、前オーナーが民泊をしていたお部屋があり、そこのゲストの予約がまだ

残っているため、募集できない状況です。うち1部屋はそろそろ募集開始できるという

話があったようですので、徐々に埋まっていくことでしょう。私の保有物件の中でも

ダントツにいい立地ですし、部屋も広いです。特に心配はしておりません。



【東京7棟目】

稼働状況 0/2 0%



リノベーションしないと住める状態ではありませんので、そもそも募集をしていません。

しかも今は(購入したばかりですが)売却を考えております。土地として売る想定なので

当面入居募集はしない予定です。売れなかった場合はリノベして入居募集する予定。



【仙台1棟目】

稼働状況 7/7 100%



空室が出るとやや長期化する傾向にある仙台1棟目ですが、今は空室もなく安定稼働中。

売却すると割と大きな含み益が出るのはわかっていますが、共同担保大作戦という手も

使えることがわかり、いったん落ち着いて考えようということになりました。



【富山1棟目】

稼働状況 1/8 12.5%



購入から1ヶ月半が経過しましたが、動きがなく現状維持になっております。

まあ確かに、決して立地がいいとは言い難い場所ですし、間取りもありふれた1Kです。

その分賃料を下げて対応していますが、反響が少ないという話を管理会社さんから

伺っております。



設備に少しお金をかけて、家賃の割にいいねえと思ってもらうことも必要でしょうし、

募集のやり方をもう少し考えてうまく客付して貰えるよう、管理会社さんに動いて

いただく必要もあるのかなと思っています。



前々から、ちょっとのんびりした管理会社さんだということは周りの不動産仲間から

聞いてましたし、ここまでの動きを見ていてその通りだなという印象もあります。

こちらからアプローチをかけて、うまく動いてもらえるようにしないといけないですね。

まだまだこれからです。



【合計】

稼働状況 76/89 85.4%



富山1棟目が大きく足を引っ張っています。テコ入れすべきは富山1棟目であることは

明白ですので、管理会社さんとももう少しまめに連絡を取り合いながら、対応を進めて

いかなくてはなりませんね・・・。

あとは高額家賃の東京3棟目と東京6棟目がちゃんと決まれば、収入と言う面では

費用対効果よく高められるかなと思っています。その辺がフォーカスポイントです。




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posted by ひろ* at 08:40 | Comment(0) | 成績 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月05日

個人→法人への売却、やっぱやーめた!

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法人に売却する件、やっぱり止めました。下手すると払う税金増えちゃうなあ、と。

具体的にアドバイスをいただいた2名の某税理士さん、ありがとうございました。



先日、個人から法人に物件を売却することを書きました。ただ、本人としてもやや

迷いがありまして、素直にそうしていいのかわからない、という感じでブログにその旨も

恥ずかしげもなく書いてしまいました。アホまるだし。



何名かの方はFBなどでコメントをくださいましたが、法人に移さない方がいいんじゃ?

という意見の人も多かったので、ではどうかと思って試算してみることにしました。



以降出てくる物件価格など諸々の数字は仮のものです



簿価 5000万

残債 5000万

固定資産税評価額

土地 2000万

建物 1000万

5年以上個人で保有

残債分だけ肩代わりで借入



まず、個人から個人で借り換えをする場合を考えます。

これは単純で、抵当権設定抹消と、抵当権設定の登記が必要です。



抵当権設定の費用は安いので誤差の範疇とします。

抵当権設定は債務の0.%+報酬+消費税となります。

報酬はここでは考えないことにします。すると、以下の金額になります。

5000万×0.4%×1.08=216000円



個人の場合、これで費用は終了です。

きりのいい数字にしたいので、報酬も3万ちょっと入れて25万が経費です。



次に、個人→法人に売却した場合です。



まず不動産取得税。

土地の固定資産税評価額×3%と、建物の固定資産税評価額×4%となりますので

土地:2000万×3%=60万

建物:1000万×4%=40万

合計して100万かかることになります。



次に保存登記。

土地の固定資産税評価額×1.5%と、建物の固定資産税評価額×2%となりますので

土地:2000万×1.5%=30万

建物:1000万×2%=20万

合計50万+報酬+消費税となります。報酬と税で10万として、ざっくり60万。



最後に抵当権設定登記。

これは個人でやるのと同じです。

5000万×0.4%×1.08=216000円→報酬を加味して25万



合計すると、かかる諸経費は175万ということになります。

個人の場合25万なのと比べて、だいぶ差が出てきました。



150万のハンデがある状態で運営スタート。

その後、仮にこの物件が7500万で売れたとしましょう。

簿価と残債は計算がややこしくなるので、両方4500万としておきます。



利益は3000万で、残債を返した手残りもとりあえず3000万になります。



個人の場合、これに20%の分離課税なので、税金は600万で確定。

2400万が手元に残る計算になります。



法人の場合、便宜的に35%(実際はもうちょっと少ない)の総合課税なので、

そのままでいくと税金は1050万。手元に1950万が残る計算になります。

更に、ここから個人と法人の初期費用差150万を差し引くと、1800万。

個人に比べて600万も税金が多くなります。



ここで私は「総合課税だから太陽光とか共済とかいろいろ使えば、個人と同額くらいに

税金を落とせた上に、含み益が残せる状態が作れるのではないか」と考えていました。

ただ、それは漠然とした概念で、ざっくりとしか数字に落としていませんでした。



仮に600万を節税しようとすると、600万だけ節税をすればいいわけではないです。

35%で割り戻してあげないといけません。よって、1700万ちょっとの節税が

必要になります。これ、けっこう大きな数字ですよね。



経営者セーフティー共済(倒産防止共済)、小規模企業共済などの共済は全額損金で

計上できますが、前者は年間240万、後者は年間84万が限度です。324万では

35%の法人税と考えたら113万ちょっとしか節税できていません。初期費用すら

到達しない程度です。



では、数年前に流行った太陽光発電の即時償却はと言いますと、今年は恐らく全量を

売電する場合は除外ではないか、という考察がなされております。

検索して出てきたこちらのサイトなんかにそんなことが書いてありました。



他にも風力とかあるのかもしれませんが、それを購入するにしても借入が必要です。

借入した上で収支がトントンになるからメリットあるじゃない、という考え方も

勿論できますが、即時償却できないと意味はないです。

(調べれば商品はあるのかもしれませんが、ここではそこまで調べません)



それに、法人に移した後、売却するまでの間に、その制度が残っているかも不明です。

太陽光だって数年前までは即時償却できましたから。それができなくなったからと言って

話が違うと怒っても、誰も責任は取ってくれません。



あとは生命保険とかになるのでしょうけど、知識があまり深くないので本当にそれが

有利な節税商品になるのかもわかりません。そういった部分を諸々考慮していくと、

果たして本当に法人に移すのが正解なのか?という点が疑問に思えてきます。



顧問税理士さんにも相談してみましたが、ただでさえ今年は物件の売買が多いんだから

できるだけ税務はシンプルにした方が間違いがないのではないか、という意見でした。

これ以上ごちゃごちゃした仕事を増やさないで、というオーラを感じました(苦笑)

何か税理士さんにアイディアがあればと思ったのですが、それも特になさそうです。



そう考えていくと、無理に法人に移す必要はないかなと思うようになりました。



金融機関さんに確認してみたところ、まだ本部にあげてないから変更は間に合う、と。

それなら個人に変えたい、と申し出たら「わかりました」とあっさりOK。ふう。

個人で本部にあげてもらうことになりました。



イメージで考えず、実際に数字に落としてみないとダメですね。

今回は勉強になりました。売却することがあれば、おとなしく個人で税金払います。

(今のところ立地がいいので売るつもりはないですが・・・)



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posted by ひろ* at 10:24 | Comment(2) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする