2018年02月09日

着実に改善しているものの、入居に結び付かないジレンマ。

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富山1棟目、一応前よりはだいぶ良い感じになっているようなのですが・・・

相変わらずまだ快音は聞こえてきません。



2回の営業活動を経て、認知度は確かに上がっていることを確認した富山1棟目。

あとは決まるのを待つばかりと思っていましたが、1月は残念ながら成約0件。

2月に入ってもまだ成約したよという嬉しい声は聞こえず、入居は1件のみという

残念な状況が続いております。



本当は現地に駆けつけて更なる営業したいところなのですが、繁忙期の週末なんぞに

まともに話を聞いてくれるとも思えないので、とりあえず様子を見ている次第です。

ほんとはそれでも行きたいと思うのですが、管理会社さんにお付き合いをいただく必要が

あるため(雪道を運転するのは怖いので車を出して貰いたいのです)、そちらの状況も

慮る必要がありまして・・・。



では、せめて現状どうなっているのかだけでも確認しなくては、というところで

お電話で状況の確認をさせていただきました。



管理部門と仲介部門の両方に連絡したところ、仲介部門でいつも営業に同行してくれる

営業マンの方が自社での客付における反響状況を教えてくださいました。



メールベースながら、問い合わせ自体は増えているようです。具体的に検討されている

お客様も何組かいるということでした。ただ、まだ内見に至っていないという話です。

本当は内見の予定もあったということでしたが、昨今の大変な大雪で内見は延期になって

しまったということでした。



そうか、今年は記録的な大雪があって、多少客足が鈍くなっているのかもしれない。

だからと言って、8部屋中1部屋しか稼働していない今の状況のままでいいわけじゃ

ないんですけどね。



他社さんからの問い合わせや内見の履歴を見ると、営業した中で有力と考えていた

県内で客付能力に定評のある仲介業者さんからも問い合わせが入っている状況という

ことでした。管理会社さんだけだと客付能力にやや疑問があったので(物件のある地域に

店舗を持っていないという点がネックと考えていました)、他社さんの協力を得られて

いることがきちんとわかっただけでもOKかと思います。



こちらとしては、もしモデルルーム化とか広告料UPとか、客付に効果があるものが

あるならやりますので、提案してくださいと申し出るにとどめました。管理担当と

話をして、必要があれば提案するということで話はいったん終了。



なかなか客付がうまくいかず焦ります。ただ、借入を返済するという観点で言えば

あと1部屋埋まっていればとりあえず借金とトントンにはなります。せっかくの

高利回りが絵に描いた餅なのは残念なので、ちゃんと埋めたいところですが・・・

まずはもう少し推移を見守ってみます。



ポールさんがナンパしまくって人口900人の陸の孤島アパートを満室にしようと

している時に、こっちはそれよりだいぶ前から持っている物件が一部屋も埋まらない。

努力不足だと思いますが、雪道の運転リスクを考えると、今できることはどうしても

限られてしまいます。とりあえず見守ること・・・ですね。

雪が溶けたら、近隣のアパートにポスティングでもしてこようかな?



また、プロパンガスに切り替えるために必要な工事として、給水バルブの修繕が

必要になります。入居申込があった時に対応すればいいやと思っていましたが、

この大雪で手配が遅れるのではないかという不安も。ですので、まとめて発注して

作業を進めようと考えました。



その旨管理会社さんに伝えたところ、懸念していた通り水道業者さんが水道管凍結への

対応でパンパンになっているそうです。なので、緊急性がない工事は3月でお願いしたい

という話になってしまいました。まあそうね、仕方ないです。工事しなくても入居できる

部屋はありますし。ただ、プロパンガスへの変更がなされていない状態での入居になる?



私が購入した後設置した融雪装置は、当初あまりうまく動いておりませんでしたが、

その後管理会社さんにて調整した結果、なんとかきちんと使える状態になりました。

今回の大雪にどこまで対応できているのだろうかという不安は残りますが、いったんは

無事に動くようになったということでOKにしたいと思います。客付にも良い影響を

与えることと思います。



入居付けがどうしても弱いようなら、アパートの外壁を塗装してイメージを一新するのも

一つの手かなと思っています。イメージを変えて内見者の印象をよくする効果と、

単純に傷んだ建物の補修をして寿命を延ばす効果、そして各仲介業者さんに対して

今度のオーナーはアパートに手をかけているなあという印象を与えることの効果が

期待できます。でもやるとしても雪が溶けてからだな・・・。



なんとか繁忙期で稼働率50%くらいまでは持っていきたいところです。

管理会社さんが抱えている確度の高いお客様に期待したいと思います。



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posted by ひろ* at 07:51 | Comment(2) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月08日

融資の引き締めを破談で感じる今日この頃。

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融資のハードルが徐々に上がっていることを感じている今日この頃であります。



先日のブログでちらっと書いた札幌の新築利回り8%オーバーの案件についてです。

基本的には買わないスタンスなのですが、金融機関さんの融資情勢は刻一刻と

変化しているので、そこについていくためには定期的に案件を持ち込むことが肝要と

思っております。



その観点から、今回いただいた案件に関しても脈がありそうな金融機関さんに対して

持ち込んでみた方がいいだろうと考えました。



札幌の新築を購入するのに適切なのは、仙台法人でお付き合いしていて札幌に支店がある

いくつかの金融機関さんとなります。4行くらい候補はあるのですが、今回はその中でも

3ヶ月くらい前に札幌の物件に融資できるよと言っていた都銀さんに軽く声をかけて

融資姿勢の状況をヒアリングすることにしました。



担当の方に電話して、こんな案件あるんですよと簡単に概要を説明。この間持ち込んだ

案件より小ぶりですが、新築なので評価しやすいのではないかと期待していました。

ただ、駅から徒歩13分は遠すぎるからなあ。引っかかるとしたらそこかなあ。



「距離の問題がありますね」



あ、やっぱり。駅から遠いですもんね、これ。



「いえ、駅からの距離ではなくて支店からの距離です」



な・・・なんだと!?



え、距離?と面喰う私に、担当の方は説明をしてくださりました。融資に関して

もう一段厳しくなる通達が上からあったようで、取引視点からの距離が遠い案件は

審査が厳しくなってしまったということです。



東京の支店も同様なのかはわかりません。都内の支店なら全国への融資に慣れているし

そういうニーズが大きいだろうから、話は変わるのかもしれません。しかし少なくとも

仙台の某都銀さんはそういうことを仰っておりました・・・。



あと、新規取引先にもやや厳しくなったみたいです。前回借りることができていれば

ちょっと違ったのかもしれないんですけどねえ。うーん、残念。



ただ、まったくダメになったわけではなさそうなので、あの手この手で勝率の雰囲気を

聞いてみました。名言はしてくれませんでしたが、たぶん勝率3割くらいだろうなと。

うーむ、ほんの数ヶ月でこれだけ姿勢が変わるとはねー。



ま、融資姿勢がコロコロ変わるのは仕方ないです。逆に緩くなるケースだってあると

思いますから、そういう時を狙っていくしかないでしょう。



他の3行についても、同様に調査をしてみようと思います。



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posted by ひろ* at 07:22 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月07日

千葉1棟目(仮)の売買契約締結。

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千葉のテラスハウス(=千葉1棟目(仮))の契約をしてきました。



千葉1棟目(仮)に関してのおさらい



千葉県西部の某市にあるテラスハウス

駅からは遠くPもないけどショッピングモールっぽいものが徒歩圏にある

利回り18%

店子さんは引き続き賃貸でお住まいになる意向



エリア戦略的に、今の私の考えからはちょっとハズレてますが、18%の利回りなら

少額だしまあいいかな?という感覚だったこと、あとは元付業者さんが恩義のある

不動産屋さんで、そこで今までも管理をしていること(引き続き管理委託契約想定)など

考慮して、取り組んでみようと決めました。



ただし、今年はちゃんと無理な資金計画にしないことを目標にしておりますので、

「融資つかなかったから現金か適当な短期の借入で」ということはしたくなかったです。

なので、ちゃんと融資の筋道を立ててから正式に買付を入れようと思っておりました。

その間に誰か他の人が買うなら、それはそれで縁がなかったものと考えよう、と。



本当は東京法人で購入したいところですが、某政府系金融機関さんとの関係もあったので

仙台法人で融資の審査をして貰うことにしました。そしてほどなくして、審査OKの

連絡
があり、晴れて買付を入れることになりました。幸いにして、誰もまだ買付を入れて

いなかったため、一番手を確保してすぐに契約に取り掛かることができました。

ちなみに金利がかなり安くてびっくりしました(ちょっと自慢気に)。



さて、手続きを進めていかなくてはなりません。

手付金振込、契約、融資手続、火災保険、司法書士選任、決済日決定、管理委託契約締結

などを行う必要があります。



今回の取引は、元付業者さんと仲介業者さんの2社があります。両方とも不動産投資を

始めてしばらくした頃に某コミュニティを通じて知りあった業者さんです。

窓口になって提案してくれたのは仲介業者さんです。



まず、この仲介業者さんの勧めに従い、急いで手付金を入金することにしました。

融資の内諾を得た時点でまだ買付は入っていなかったものの、某ポータルサイトには

掲載したままだったことから、権利を早く固めてしまおうということで手付金をまず

入金してしまえ、と。付き合いが長い業者さんでなかったら、契約前に手付金を

入金するなんてできませんが、今回は売主さん以外全員知っている人だからということで

振込をさっさとしてしまいました。



並行して融資の手続きです。某政府系金融機関さんは、融資承認後は郵送でのやりとりで

完結する便利な金融機関さんです。義母のところに契約書類が届いたので、記入して

返送して貰いました。今回は抵当権も設定しないので、もう少ししたらお金が口座に

振り込まれることでしょう。



そんなことをしているうちに、業者さんから売買契約書と重要事項説明書の案が

届きましたので、ざっと目を通します。特に問題はなさそうなので、OKとしました。



そして日程を調整して契約へ。最近また地方出張が多くなっておりますので、東京に

いられるタイミングが少ないこともあり、会社に出社する前に朝一番で仲介業者さんの

事務所を訪れ、契約させていただきました。この時も契約そのものより最近の事例や

こちらがどんな感じの物件を欲しているか、などの話が多かった気がします。



それから、決済に向けて司法書士の先生を選任しなくてはなりません。

今回の業者さんとお知り合いになった時のコミュニティの中に、高校の先輩にあたる

司法書士さんがいますので、皆さんと相談の上でその先生にお願いすることにしました。

共通の知り合いの方が安心できるよねということで。抵当権設定はないし、融資金も

先に振り込まれているので、仙台に行って何かする必要もないから、東京にいる

先生にお願いしても問題ないはずです。仲介業者さんから先生に依頼していただき

現在必要書類を待っているところです。



ちなみに、売主さん・買主共に「決済日は早めで」と言っております。いつ決済可能かは

司法書士の先生がどこまで早く動けるか次第という感じになってまいりました。



それから火災保険ですね。こちらはたまたま別件で保険代理店さんとお会いする予定が

ありましたので、お会いする数日前にこの保険をお願いしますと無茶ぶりしました。

ささっと見積をまとめていただいたので、その内容でさくっと火災保険の契約締結。

ついでに札幌3棟目の施設賠償責任保険と孤独死保険の解約の手続きもしてきました。



だいたいやることは終わったかな〜。

あとは仲介業者さんから管理委託契約書の案が送られてくるのを待つとか、出張から

戻ったら届いているはずの司法書士の先生から来た書類に署名押印することとか、

その辺が終わればOKのはずです。たぶん来週のどこかでは決済できることでしょう。

決済日が決まれば当日の精算金額もおのずと決まります。



今年一発目の決済を楽しみにしておこうと思います。



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posted by ひろ* at 07:42 | Comment(0) | 千葉1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月06日

段ボールの処遇をどうするべきか・・・。

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札幌7棟目はエントランスが割と狭いのですが、それゆえにちょっとだけ悩ましい

問題が発生しています。



満室になってからは静かだった札幌7棟目。先日、管理会社さんから久しぶりに

連絡がありました。段ボールに関する問題です。



まずは管理会社さんから送られてきた写真など。



エントランスに段ボール



エントランスに段ボールが置かれている、ということです。

そういえばたまに清掃報告でもこんな写真があった気がします。

その段階で気にしていればよかったのですが、余裕がなく・・・



なぜたまに段ボールが置かれるのか。どうやら毎月古紙回収業者さんが来てくれて

いるのだそうです。これが民間業者なのか行政なのかはよくわかりませんでしたが、

私がお金を払っているわけではないので、そこは今回は気にしないことにします。



札幌7棟目はオートロックがあるので、古紙回収業者さんが中に入って回収していく

わけにもいきません。ですので、どの家庭でもオートロックのない玄関先に段ボール等を

置いておかざるを得ない、ということになるようです。

この回収方式は私が購入する前から続いているということでした。



マンションの管理状況を疑われる、放火されたら困る、少ない時はいいけど多い時は

通行の邪魔になる可能性もある、など弊害が多いのですが、入居者様の立場からすれば

段ボールが回収されるのは良いことだと思います。置くなとは言えません。



オートロック対象ではない部分は決して広くありません。前に宅配ボックスの導入を

考えたこともありますが、管理会社さんと確認した結果「置く場所ないですね」と

いう結論に至りました。裏を返せば、それくらいのスペースしかないということです。

そんなところに大量に段ボールを放置されたら、歩行に支障が出かねません。

(多い時は写真の正面扉くらいまでは段ボールで埋まるのだとか)



管理会社さんとしても、本当は古紙回収ボックスとか設置したいと考えているようですが

ボリュームとエントランスの狭さが災いして、なかなか良いアイディアが出せません。

外に置くと雪との戦いになるので、これまたあまり好ましくありません。



管理会社さんも「何かできることはないか考えてみます」と仰ってくださいましたが

実際のところどうするべきなんだろうか?と私も解が出ずにいます。



良いアイディアがある方、是非コメントください!(と丸投げして本日のブログ終了)



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posted by ひろ* at 08:01 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月05日

売却に向けての準備を粛々と進める。

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札幌3棟目の売却に向けて、調整や申し送りなどを行っております。

来週には決済になるので、その準備を抜かりなく。



年末に買付を受領した後、年明けしばらくしてから買主様の融資が固まりました

これで売却は確定。売買契約も締結した状態です。



借入元金融機関さんにて、売却の売買契約書の原本が必要という話がありました。

ただ、今回原本は買主様が保有しており、私はそのコピーだけです。2通売買契約書を

作成せず、1通として私がコピーを持つという内容にしているためです。

業者さんに依頼して、売主さんから原本を預かり、借入している札幌支店さんに

届けてもらうという形で対応をしました。



これによって、売却の日取りは2月8日以降で確定しました。今回売却先を見つけた

仲介業者さんがそのまま管理をするということなので、その引継もあるということ、

あとはまた金融機関さんが気が変わるようなことがあってもいけないということで、

余裕を見て2月15日に決済することにしましょう、と提案されましたので、承諾。



当日、私は仕事があるので立ち会うことが出来ません。そして場合によってはですが

決済時はお客様と会議の真っ最中かもしれません。そうなると着金確認もできません。

その旨を業者さんと話をして、とりあえずショートメールで送金完了の連絡をすること、

連絡ができない場合は業者さんの判断で先に進めることなどを確認しました。

ま、最悪は会議中にトイレということで抜け出し、スマホで入金があったかだけを

確認するようにすればいいかな・・・。



さて、売却に向けて、私もやることがぼちぼち出てきました。



・定期清掃の解約

管理会社さん紐づきの清掃ではなく、個人で清掃業者さんと契約しております。

こちらの解約が必要なので、社長と担当さんに連絡をしました。



・巡回報告の解約

報告ネットさんによる月1回の物件巡回報告業務を契約しておりますので、こちらも

解約の手続きを取りました。



・各種保険の解約

火災保険と地震保険は、この物件だけはいつもの代理店さんではなく、元々の保険を

そのまま継続しております。条件が良かったので、切り替えない方がいいと代理店さんい

進言いただいたためです。こちらはサービスセンターに電話して、火災保険を解約したい

旨を伝えました。本日昼休みの時間に担当さんから折り返しがあるそうです。



施設賠償責任保険や孤独死対応の保険などについては、いつもの代理店さんで契約を

しております。そちらはメール一本で話が済みました。楽でいいよね〜。



・自動販売機の契約移行

物件に自販機を設置しています。収入と支出(電気代)はトントンですが、無断駐車を

防止する意図では役に立っています。また、入居者様から自販機があればいいという

リクエストをいただいていたので、その対応としても良い感じです。



こちらは仲介業者さんに伝えて、手続きをそちらで取れるか確認して貰う形にしました。

私が動かないとダメなら、そのように指示して貰う予定です。



・プロパンガスの契約移行

オーナーチェンジに伴い、プロパンガスの貸与契約も変更しなくてはなりません。

しかし、契約書の原本がどうしても見つからず・・・(汗)

途中で部分的に変更した分の契約書だけは見つかったんですけど。

たぶん部屋のストーブが壊れて、業者さんに貸与で交換して貰った時の個別のやつ。



とりあえず、その部分的な契約書だけ仲介業者さんに送付しました。

もし必要があれば、私から先方に電話して原本を取り寄せるしかないですね。



・通信関連の移行

物件にはCATVとNTTのフレッツ光が引き込まれています。

いずれも入居者様が契約する形態のものなので、料金の支払などは移行不要の認識です。

ただ、フレッツに関してはフレッツの機器の電気代相当の金額が毎年振り込まれて

いるので、移管する必要があります。



この辺も仲介業者さんにお伝えして、手続きを進めてもらうことにしました。



札幌1棟目の時に比べてやることが多い気がするのはなぜだろう・・・^^;



ともあれ、こちらでできることは一通り終わらせた認識です。

あとは決済を迎えるだけ。手元資金ができたら大事にしたいと思います。

(とか言いながら早速東京8棟目の地主さんに支払いをする予定がありますけど)



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posted by ひろ* at 08:08 | Comment(0) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする