2018年05月13日

関東→札幌の大家会の勉強会、今回は実地研修(?)

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昨日は関東→札幌の大家会の勉強会で、都内某所をさんざん歩き回りました。



関東地方に住んでいながら、札幌をはじめとした北海道各所をわざわざ購入している

オーナーさん同士の互助会として発足した当会。今流行りのキラキラ大家さんも

共食い大家さんもいませんし、キックバックもありません。純粋な互助会として

7年くらい運営できているのも、会の皆様に恵まれたおかげだと思います。



当会、サラリーマンを卒業する方がだいぶ増えまして、3割くらいは専業大家さんじゃ

ないかなと思われます。そして北海道だけでなく、全国に買う人、東京に買う人、

全く別のエリアを買う人など様々な方が出てきており、そういった人の話を伺うだけでも

気づきになり、刺激を受けることが出来ます。



昨日はそんな会の中で、たまたま都内某駅の近所に物件を最近購入した人が3人も

いたので、初の試みとして現地視察しながらの勉強会というものを行いました。

バリエーションも豊富で、巨艦RC中古物件、築古リノベーション再生物件、

建売アパート用地の3つを一日かけて歩いて見て回り、それぞれの物件に関して

出会いや運営方針などオーナーから話して貰うという試みでした。



私も東京8棟目を見学していただき、取りまとめた資料を使ってミニセミナーを

開きましたが、それに対して「プライベートトリミングサロンのような商用利用も

許可したらより募集の幅が広がるのではないか」など、参考になるご意見をいただく

ことができました。



巨艦RCは利回り8%前半で残耐用年数が20年くらい。間取りはファミリーで

需要は底堅いだろうと思われましたが、やっぱり都内だとこのくらいの利回りに

落ち着いてしまうのだなあということを感じました。私にはまだ手が出せないです。

頭金も1割くらい入れているようですが、その頭金だけで私が今度購入するボロ物件を

買えてしまうくらいです。とはいえ、私自身の感覚も、過去は数十万で考えていたのが

今は数百万で考えられるようになりました。将来的に規模が大きくなっていくにつれて、

数百万が数千万の感覚になっていくのかもしれません。



新築用地は、まず建築会社さんを決めて、そこにうまくはまる土地を探して貰ったと

いうことでした。劣化等級3級を取るから、木造であるにも関わらず金融機関さんで

35年の融資期間を取ることができるそうです。なるほど、残債は減りにくいけれども

運営時のキャッシュフローはうまく出そうです。固定資産税が安いですからね、木造。



「遠隔地だから頻繁に来れないので建築会社さんを選ぶことを優先にした」というのは

なるほどと納得しました。確かにその業者さんの腕前は大事な要素だと思います。



低利回り・低金利な今の時代、高利回り・高金利な過去の時代。

時代なりに工夫を凝らして物件を買ったり売ったりしている人の話を聞くことは

とても参考になることだと私自身は思っています。変に有名講師を呼んで勉強会を

開くよりは、身近な人の身近な体験をリアルに聞く方が身になることがあるはず。

今後もその姿勢を関東→札幌の大家会では維持したいと思います。



昨日の勉強会にご参加いただきました皆様、お疲れ様でした!



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posted by ひろ* at 08:14 | Comment(0) | 関東→札幌の大家会 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月12日

施主支給することのデメリットも理解するべき。

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昨日のブログに書いた施主支給の話ですが、良いことばかり書いてもいかんと思うので

それに対するデメリットもちゃんと書いておこうと思います。



一応、前回のブログにもデメリットとして以下の内容を書きました。

・発注先の利益を奪い取る行為なので失礼に当たる

・管理の手間がかかる



それ以外に、私が認識できていなかったデメリット&認識してたけど書ききれなかった

デメリットについても、情報発信しておきたいと思います。無責任に施主支給いいよーと

言っているように見えるのも困っちゃうので。



記載する内容の中には、Facebookのコメントでご指摘いただいた内容もあります。

いろいろと助言いただき、ありがとうございます。この場を借りてお礼申し上げます。



まず、品番を間違えるリスクがあります。伝えられた品番を勘違いしてしまうと、

安かったはずの部材が買いなおしになって高くつくというオチになります。

私は管理会社さんに事前に楽天のURLを送って、この部材で間違いないですよねと

確認した上で発注をさせていただきました。



次に、部材が正解だったとして、その取り付けに別の付属部品が必要だったケース。

その部材は誰がどう調達するんだい?という点がややこしくなること請け合いです。

私はこのケースは想定できておらず、そうなったらどうしたものかと考え中です。

まあそこは現場で調達いただき、その分私に請求してくださいということになるのだと

思いますので、事前にそう伝えておこうと思います。



それから、発注した部材を誰が現地で受け取るのか、という問題もあります。

私もどうしたものか悩みましたが、素直に(図々しく?)管理会社さんに相談して

現地で受け取ってもらう形にしました。こういう手間をかけさせる心労を考えると

遠隔地での施主支給って、あまり気持ちのいいものじゃないなあと思います。

さすがに受けとるためだけに私が富山に行くわけにもいかないですからね・・・。



あと、施主支給した部材に関しては、普通であれば施工後の保証がない状態になる、

というご指摘もありました。なるほど、そうなると後々になってから悲しい展開に

なることも予想されるわけですね。うーむ。これは想定していなかったです。



施主支給にはそういった罠がいろいろと仕込まれているようですので、それらの

リスクを理解した人が利用するのが好ましいのでしょう。私のようにリフォームに

精通していない人間(一応クロス貼ったりダイノック貼ったり水栓交換したりしたことは

ありますけど、友人が見て「・・・貼りなおしておきます」と苦笑いされるレベルです)

が活用するにはハードルが高いのだなということは理解しました。



今回に関しては、管理会社さんの温情もありまして、なんとかたまたまうまくいきそうな

雰囲気はありますけど、施工段階に入ったらトラブルもあるかもしれません。

それらに対して労力を割く時間と、実際に浮いたコストと、どちらの方が効率がいいのか

よく考えてから施主支給をするかどうか判断すべき、ということなのだと思います。



職人さんのようにご自身で作業できる人だったら、おおいに活用することができるのかも

しれません。私自身も、発注をしたものの納期調整など面倒くさいなあと思ったので、

今回やってみて「よほど効果がない限り無理にやる必要はないな」と感じた次第です。

特に、小さな工事で数万浮かせるくらいの話なら、無理はしない方がいいと思います。



特に私が反省しているのは、管理会社さんに無用な手間をかけさせてしまっていること。

管理会社さん、皆さん人がいいので、私が施主支給でコスト削減したいという話を

(きっとめんどくさいこと言い出したなと思っただろうけど)温かく受け止めていただき

現地での荷物の受け取りや、こちらで手配したエアコン業者さんの工事も「心配だから」

とわざわざ現地まで見に来てくださったり、とても申し訳ない気持ちになりました。



その分のコストをお支払するわけでもないのに、人を動かしてしまっていることが

自分の中で気持ち悪く、とても落ち着かない気持ちになります。

そういう意味でも、あまり施主支給向きの性格じゃないんだなと自覚した次第です。



義理や恩があると思うなら、何も文句を言わず高くてもスパッと任せる。

施主支給などと中途半端なことはせず、最初から安い業者さんを探す。

そんな動きにした方がいいなと私自身は思った次第です。



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posted by ひろ* at 08:34 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月11日

施主支給を活用してコスト削減。

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施主支給で少しでもコストを落としたい、ということで実践しました。



富山1棟目に関しては、色々な工事がまだ残っております。

・配管の漏水事故対応のリフォーム

・プロパンガスへの切り替えに伴う給水管の刷新

・購入時に計画していた賃貸募集するにあたって必要な問題への解決

・外壁塗装



外壁塗装以外については今回一気にやってしまう予定です。ただ、正直なところ、

想定していた予算よりはるかに高い金額が出てしまっているのもまた事実です。

管理会社さんの工賃はちょっと高めだと言うのは地元の方から聞いておりましたが

実際に色々お願いしてみて、確かに高いと思いました。クロスが平米1100円って

札幌でお願いしているところの1.5倍くらいの値段です。地域差があるとはいえ、

全体的に高い印象はぬぐえません。



でも、管理会社さんは管理会社さんとして日々の対応に尽力してくださっているし、

漏水の時も一次対応を適切にこなしてくださっております。そういう点も含めて

考えると、工事が高いの一言で管理会社さんに一次対応いただいたのに修繕は頼まない

というのも失礼な話だと思います。そこは管理会社さんが動いてくださった分に対しての

感謝の気持ちを込めて、値段にガタガタ言わず発注するのが筋かなと思っています。



ただ、そうは言ってもやっぱり高いものは高いです(苦笑)

3万とか5万の工事ならいざ知らず、100万どころじゃない工事を発注するのに

何も交渉無しというわけにもいきません。



管理会社さんに何か不要な工事はないのかと確認をして、プロパンガスの業者さんから

指定があった「点検口の新設」については、大家の意向としてコストダウンを図りたいと

話をして、不要ということでまとめていただきました。これで30万くらいは工事費が

削減できましたが、それ以外で減らせる要素はないという管理会社さんの工事部門の方の

見解でして・・・



そこで、本来なら管理会社さんの利益を削る行為になってしまうので微妙なのですが、

今回は総額が大きすぎるからということで先に断りを入れて、施主支給にチャレンジを

してみることにしました。



見積の材料の部分には型番が書いてありますので、その型番で楽天などのサイトを

調べてみると、だいたい楽天の方が安いものを売っているんですよ。



例えば以下の商品。

[商品価格に関しましては、リンクが作成された時点と現時点で情報が変更されている場合がございます。]

カクダイ 173-071 サーモスタットシャワー混合栓
価格:15460円(税込、送料無料) (2018/5/11時点)






サーモスタットシャワー混合栓ですが、このショップですと税込15,460円です。

管理会社さんのお見積では、税別30,900円でしたので、33,372円。

その差は実に17,912円です。これが4台必要なので、71,648円の差が

出ることになります。



かつ、楽天ポイントやクレジットカードのポイントもこちらで総取りできます。

昨日は楽天カードのポイント5倍デーでしたし、割とヘビーな楽天ユーザーの私は

ポイントが常に7倍つく状態です。それに加えて、楽天カードのポイント5倍デーで

付与される2倍のポイント(5倍と言うけど、これは複合させると実は5倍にも7倍にも

楽天の基本ポイントや楽天カードの基本ポイントの話が含まれていますので、計算すると

2倍でしかないのです・・・楽天はこういう罠が多いのはいただけない)をあわせると

購入金額の9%は還元されてしまうのです。素晴らしい。



こんな調子で、施主支給できるものはどんどん施主支給するようにして、エアコンも

工事はこちらでネット激安系の業者さんに手配をかけたりしました。リサイクルと

取り外しは管理会社さんに頼んだら割安だから、必要な部屋は先にエアコンを外して

貰い、そこからこちらで依頼した激安業者さんに基本料金のみで済むように調整して

設置に行って貰う、という流れを取ったり。



これによって、楽天ポイントを抜きにしても、18万円のコストダウンを図ることが

できました。楽天ポイントも加味したら、更にその削減率は高くなるものと思います。



ただ、良いことばかりではありません。管理が煩雑になります。どの材料がいつまでの

現地に届いているべきかを管理会社さんと調整して、現地で受け取っていただくのか、

それとも管理会社さんや職人さんに直接発送するのか、という調整を行ったり、

エアコンの取り付けの際に鍵をどうするとか現地で立ち会うとかの指示出しを

こちらで行ったりという手間が発生します。これが想像していたより面倒でした。

他にもいろいろやることがある中で、この調整をする必要があるというのは意外と

負担になったので、高い効果が見込める時以外はちょっと面倒だな、と。



手配する相手も企業なので、サラリーマンの仕事をしている時間と調整をする時間が

どうしてもかぶってしまいます。その辺がしんどいなあと思う一因だったのかも

しれません。サラリーマンやってなければ、割と余裕だったかなとは思います。



あとは、管理会社さんの利益を削る行為であるということを認識することでしょうか。

何も考えずに施主支給だとコストダウンになるからと言って、やみくもになんでも

施主支給にすると、管理会社さんとしては第三者が発注する部材のために労力を費やす

ことになりますし、そもそも自社で仕入れた方が儲かるはずです。なんでもかんでも

コストダウンして相手の利益を根こそぎ奪う行為は、かぼちゃの馬車の販売業者さんが

大家さんにしていた仕打ちと何ら変わりがありません。相互に適切な利益を得られる

関係を持っていなくてはならないと考えています。



今回はあまりに予算オーバーだったこと、管理会社さんもその点について理解を示して

くださったことから、施主支給を行いました。そうでなければ行っていないと思います。



これである程度コストが下がりましたので、あとは管理会社さんに頑張って貰います!



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posted by ひろ* at 07:36 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月10日

初期費用の低減を検討する。

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東京8棟目に関して、募集条件の見直しをかけてみようかなと思っております。

管理会社さんからの報告があったので、少し考えてみよう、と。



東京8棟目に関しては、現地にチラシを置く話とか、ちょっと変わった賃貸募集の

サイトへの登録をする話とか、現場にテプラで貼り付けていただいていた部屋番号と

募集図面の部屋番号がずれていたという話とか、落ち葉問題で定期清掃のお見積を

お願いしたいとか、近隣の方からのご指摘事項に関してどうしたものか悩んだりとか、

なんだかんだと色々なやりとりをしております。



そんな中、昨日来たメールには、賃貸担当者が仲介業者さんから聞き出した募集条件に

関しての懸念点の説明がありました。こういうの、特にこちらから要求しなくても

自発的に書いてくださるのはとてもありがたいです。これから閑散期に入るので、

もう少し条件緩和してでもある程度埋めないといけない時期に来ておりますから。



その内容としては、初期費用を軽減してはどうかというご提案でした。



現在の募集条件は、ペットを飼うことが前提であることから部屋が劣化するリスクが

高いことや、ある程度属性がいい人に入ってほしいということ、コンセプトに特化した

物件なので初期費用が高くても入りたいニーズはあるだろうということなどを勘案して

敷金2ヶ月、礼金1ヶ月という設定にしております。かつ、ペット2匹まではこの費用で

良しとしていますが、3匹目以降は1匹ごとに追加の敷金をいただく形にしています。



例えば、ペット多頭飼いということで興味を持ってアクセスいただいたとします。

ペット3匹飼いたい方だったとして、敷金3ヶ月、礼金1ヶ月、前家賃1ヶ月、

仲介手数料、火災保険、保証会社の保証料など諸々ひっくるめて考えると、

一人暮らしにしてはかなり負担の大きい金額になってしまいます。



管理会社さんとしては、この点を少し改善して、初期費用の低減を図ってはどうか、

ということを仰ってくださいました。例えば以下のような案です。



・礼金をゼロに削減

・敷金の追加上限を設ける

・入居時の敷金は2ヶ月に固定、ただし全額償却



確かにこの辺を設定することで、初期費用のハードルが下がり、コンセプトに合った

多頭飼いをしている方を取り込みやすくなるのかもしれません。先日引越をするという

ことで相談してくれた友人は、2人暮らしで初期費用50万以上になるのを見て

「ちょっと高いんですよ」と言ってました。それを考えると、単身で50万という金額は

かなりの負担になるのだろうなということは納得です。



ペットを飼っているお友達(30代独身女性)にも一般的な感覚をヒアリングしました。

やっぱり50万は高すぎて手が出ないということで、初期費用分割払いとか礼金ゼロとか

そういう形での低減ができる物件を優先的に探すと思う、とのことでした



よし、低減の方向で考えましょう。

では、どうやって低減するかです。



多頭飼いを推奨ということにしていますが、多頭飼いになるとその分建物劣化の

リスクが高まるのは事実です。だから、飼育頭数に応じた従量課金(?)という

概念は、入居されている方の間での公平さを期するためにも維持したいところです。

となると、敷金の追加上限という案は難しいかな、と。

上記考えからすると、入居時の敷金を固定するのも公平性を欠く考え方なので

やや悩ましいところではあります。



オーソドックスなのは礼金ゼロというプラン。

しかしそれだけだと、仮に5匹ペットを飼いたい人がいたら焼け石に水。



そこで、従量課金の考えを維持しつつ、よりお手頃な価格でご入居いただくために

私の考えたプランは以下です。



・敷金1ヶ月、礼金1ヶ月でペット2匹まで飼育可能

・ペット1匹追加ごとに敷金0.5ヶ月追加

・ただし敷金は全額償却とする



敷金を全額償却とする代わりに、1匹1ヶ月の考えを1匹0.5ヶ月に改める。

これによって、初期費用は軽減できますが、こちらは償却となる敷金を確実に

原状回復に充当することが出来ます。



この内容だと、3匹飼いたい人の負担は、敷金1.5ヶ月、礼金1ヶ月、前家賃1ヶ月、

仲介手数料、火災保険、保証料ということになります。1.5ヶ月分の初期費用低減と

なるので、ハードルが低くなると思うんです。ペットを増やしたい時の費用負担も

軽減されるので、長期的に見て悪くないかなと。敷金償却なので、平準化すれば

普通に敷金を取ったり取らなかったりする時と変わらないと思いますし。



あとは、初期費用を家賃に織り込むか、分割払いにするかというオプションも

つけてみようかと思います。



これらの内容を管理会社さんに相談して、形にしてみようと思います。



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posted by ひろ* at 08:41 | Comment(1) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月09日

東京9棟目(仮)の決済に向けて準備を進める。

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東京9棟目(仮)の購入に向けて、着々と準備を進めております。

先日は金融機関さんに行って正式な借入申込書を記入してまいりました。



東京9棟目(仮)のおさらい

1.何年も辛抱強く物件をご提案いただいている業者さんから都内土地値案件が

  出てきたので、買付を入れる


2.東京8棟目の融資をいただいた金融機関さんにて融資の内諾があっさり出る

  (しかも金利は前回借入よりも下がり、2%を切る)

3.出張前に売買契約を締結、問題点もそれなりにあることは認識

4.決済の準備中(火災保険が高くてびびる



決済日は私の都合から逆算して5/21になりました。月曜日の朝が私自身が一番

動きやすい、金融機関さん的にも申込→金消→決済の準備をするのにそのくらいの

期間があると余裕が出る、売主さん的には1日も早く現金化したい、ということで

三者の都合を合わせるとそこになった感じです。



その間に、私自身は司法書士さんの見積と火災保険の見積を依頼しておきました。



司法書士さんは今までお付き合いがあったもののお仕事を依頼できていなかった

先生が何人かいらっしゃるため、その中の一人にお願いをさせていただきました。

しかしこれもまたすんなりいかず、見積を取ったものの売主さんから「いつも依頼を

している先生より高い」と言われ、金融機関さんには「抵当権設定登記はうちの指定の

先生を使っていただきたい」と言われてしまいます。その旨正直に相談した結果、

抹消登記は売主さん指定の金額に近づけていただき、所有権移転登記と抹消登記のみを

対象としていただくことで話がまとまりました。無理を言ってしまい申し訳ありません。



余談ですが、この辺の話のどさくさに紛れて、さりてなく「所有権移転登記もお安く

お願いします」と図々しくぶち込んでしまった私です・・・先生、すみません^^;



そして今週に入ってから、金融機関さんに行って融資の正式な申込をしてきました。



今回は東京法人で購入します。代表は嫁ちゃんで、借入の連帯保証人に私と嫁ちゃんが

入ることになります。よって、嫁ちゃんにも書類を書いて貰う必要があるのです。

嫁ちゃんは「買うのはいいけど銀行行くのは面倒」と言うので、サンマルクでコーヒーと

チョコクロおごるから、などの条件交渉をして承諾して貰いました^^;



しかし、訪問当日に嫁ちゃんが体調不良を起こしてしまいます。後で病院に行って

わかったのですが、首のヘルニアが悪化して痛みが辛くなり起きられなかったとのこと。

金融機関さんにお電話して、事情を話してとりあえず私一人でやれるところだけやる、

ということにして訪問してまいりました。



こちらの金融機関さんでは、東京8棟目の外構工事の借入も並行して進めています。

そちらの件で、個人所有の最新の謄本を出してほしいと保証協会さんから言われたと

いうことだったので、それらの情報を持参しました。こちらはこちらで話を進めておくと

いうことです。



そして本題の法人での借入申込書。個人情報の取得の同意書など、いくつかの書面に

ゴム印を押していきます。連帯保証人となるため、個人としての個人情報取得の同意書も

署名押印しました。あとは法人として出資金を納めます。今回の取引先は信金さんなので

融資取引をする際には出資金を出して信用金庫の組合員になる必要があります。

(これが意外と利回り良かったりするんですよね・・・年利3%とか)



融資条件に「据え置き期間を設ける」ということで交渉しておりましたが、本部から

中古で既に入居者さんがいるからダメと言われるかもしれない、ということでした。

うーん、まあそれはそれで仕方ないですね。残念だけど。



嫁ちゃんの分は、嫁ちゃんの体調が回復したら嫁ちゃんから担当さんに電話して貰い

行くなり家に来てもらうなりで調整して貰うことにしました。



あとは納税証明書です。他人が取りに行くには委任状が必要だとか、納税している

税務署に行かないと取得できないとか、その辺が納税証明書ってややこしいんですよね。

だからつい後回しにしてしまっておりました。でもいよいよ担当さんから「早めに

取ってきてくれないと上に書類を回せない」と言われてしまい、重い腰を上げて

税務署まで取りに行ってきた次第です。8時半からやってるので、取得した後会社に

行っても余裕なのが嬉しいところです。



こうして取得した納税証明書、本日金融機関さんに朝一番で持参する予定です。



これであとは、金融機関さん提携の司法書士さんの見積金額を把握することと、

決済当日の時間を売主さんと調整すること、売主さんと抹消の司法書士の先生を

つなげること、くらいでしょうか。



東京9棟目は久々に全空ではない状態での取得になります。東京1棟目と東京2棟目は

ある程度稼働した状態で購入していますが、それ以降は全部全空の再生案件ばかりです。

なんかもう全空なのが当たり前くらいの感覚になっていたので、今回とても久しぶりに

すぐにキャッシュが生まれる物件を購入することができて幸せです(笑)



さぁ、決済に向けて粛々とやるべきことをやっていきましょうか。



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posted by ひろ* at 07:24 | Comment(0) | 東京9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする