2018年10月30日

給湯機の設備貸与をプロパンガスの会社さんに依頼する。

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昨日のブログの続きです。給湯器の故障というお話に対して、コストダウンを図るべく

何を行ったか、について本日のブログで記載したいと思います。



おさらい

給湯機が故障したとの連絡が管理会社さん経由で入る

修理するのにどうするのが一番コストがかからないか考える

ガスの供給はプロパンガスで、給湯器は以前のオーナーが自前でそろえている



・・・昨日一日のブログの内容が三行で終わってしまった(汗)

ブログに無駄な装飾をつけてだらだらと書いているのがばれてしまった気もしますが、

ここはそんなこと気にせず先に進みたいと思います。



さて、プロパンガスと言えば設備の貸与をしてくれるイメージが強いと思うのです。

しかし今回の場合は設備貸与をしていないということ。じゃあ自分のものなのだから

自腹で修理しなくてはならないのか?と考えるのが普通の思考回路ではないでしょうか。



これに対して、私は「これを機会に設備貸与にして貰えばいいんじゃないか」という

発想を持ちました。入居者様は設備の変更で新しい給湯機になれば故障が解消されて

嬉しいはずだし、オーナーである私は設備修繕の費用を捻出しなくて済みます。



プロパンガスの会社さんだけ一方的に損をしているのでは、というのも少し考えましたが

前からの契約である程度利益は得ていると思いますし、ここでその費用をケチることで

私が別のプロパンガスの会社さんに切り替えてしまう方が損失が大きいと思われます。

設備貸与くらいは織り込んでいると思うので、切り替えが発生しないという点においては

損はしないだろうと思うので、極端に自分本位な要求ではないはずだ、と想像しました。

(ここはガス業界の中の人じゃないと真実はわかりませんけど)



そんなことを思っている矢先に、FBで昨日のブログを見た大家仲間の友人から

メッセージが届きました。曰く、給湯器の交換はガス会社さんに負担して貰えば良い、

難色を示すようなら別のガス会社さんに切り替えると言えば対応してくれるだろう、と。



彼は元々石油業界にいた人なので、ガスの供給などにはとても詳しいです。その彼から

おおむね私が考えていたのと同じ方法でいけるはずと助言のメッセージをいただいたのは

心強かったです。



というわけで、プロパンガスの業者さんに連絡をして、状況の説明と貸与への切り替えを

依頼しました。重要事項説明書に書いてあった電話番号に電話すると、オペレーターの

方が電話に出ましたので、かくかくしかじかで設備貸与に切り替えて貰えないかと伝達。

私の説明の仕方が良くなかったのでしょうが、理解して貰うのに少し時間を要したものの

最終的に「担当の者から折り返しで連絡させます」ということになりました。



どうも私、説明があまり得意ではありません。自分の頭の中で組み立てた内容を

再構築せずにいちから話してしまう傾向があります。結局何の話をしたいのかが

相手に伝わらないケースが結構あります。考えていることを全て一気に話すのではなく

その中で最初に伝えるべき要求はなにか、その前提条件は何か、などを整理した上で

順序を決めて話すべきなのですが、その整理がうまくないようでして・・・^^;

伝わりやすい話し方を一度勉強した方がいいんだろうなあ、と思ったりします。

今度そういう本を探してみるか。



ちょっと話がそれましたが、ほどなくして折り返しのお電話と思われる電話帳未登録の

携帯電話から着信がありました。仕事中だったので後で折り返したところ、やはり

プロパンガスの会社の担当者さんでした。本当の担当さんはお休みしているということで

代理の方から連絡をいただいた次第です。



事情を改めてお話したところ、まずは現場を見させていただくとのことでした。

そもそも交換可能な状態にあるのかは現場を見ないとわからないということでしたので

それはまあそうだなと納得。



現場を見て社内で検討した上でないと正式に回答できませんが、という前置きの上で

先方からは「貸与で大丈夫だと思います」という回答を得ました。特に難色も示さず

切り替えをちらつかせる必要もありませんでした。ありがたいことです。これで当方の

費用負担は特に発生せず、給湯器を新品にすることができます。



この日は仮の結論だったので特に話をしませんでしたが、本当に貸与が決まった際には

ガス会社さんに「供給単価の据え置き」「設備貸与の縛りは10年で行う」という2点を

依頼しなくてはならないと思います。前者は入居者様に設備供給の費用を転嫁されない

ように楔を打つことが目的、後者は不当に長い契約の縛りを回避する目的です。



千葉県のプロパンガスの単価は相場は、ネットで調べると基本料金1500円、

従量料金280円〜で10立方メートル使うと4300円ということでした。

こちらのサイトを参考にしました)



相場より若干高いくらいだったらまあいいのですが、明らかに高いとなると入居者様の

定着率に問題が発生してしまいます。給湯器を交換したらガス代が高くなったから

退去します、とならないようコントロールする必要がありますし、今の立米単価が

高すぎるようなら妥当なところに少し落としていただくことも相談しなくてはならないと

思われます。この辺、今まで放置していたので入居者様の定着化を促進するためにも

価格は把握しておかなくてはならないと思います。いい機会なのでそこも確認します。



また、プロパンガスの業者さんも営利企業ですので、貸与と言う形で設備投資すると

それを時間をかけて回収する必要があります。そしてその期間は契約期間という形で

表現されると理解しています。今まで見てきた契約だと、ガスを切り替える際に発生する

買取コストは貸与設備の契約残存年数で決まっているように見受けられました。であれば

早めに減価償却が進んだ方が、将来ガス会社さんを切り替えようと考えた際に買取価格が

安くなり、切替先に対しての交渉が容易になるだろうと考えます。



これまでに何回かガスを切り替えていますが、都市ガス→プロパンガスの工事を行った

仙台1棟目は設備の貸与に対して回収に時間がかかるということで15年ということに

してほしいと言われましたので、その時はその内容を呑みました。工事が大掛かりなので

初期投資が大きいと推察されるので、回収に時間がかかるのだろうと思ったためです。

しかし、それ以外は見ていると10年というケースが多いので、今回も10年でお願いを

しようと思う次第です。



この「契約」ですが、正直なところきちんとはわかっておりません。今までの経験からの

推測にすぎないので、解釈に誤りがあるかもしれませんが、そこはご容赦ください。

とにかく、何かしら設備貸与の関係で契約が必要で、その契約期間内に切り替えを行うと

違約金のようなものが発生している、その違約金は賃貸物件であれば切り替え先の

ガス会社さんに負担いただいている、という理解をしています。



ともあれ、そんな感じでうまく交渉がまとまりそうです。良かった良かった。

プロパン業者さんにも一定の利益が残るラインであればよいのですが・・・

自分なりには配慮したつもりですけど、業界の人じゃないので本当にバランスの取れた

内容になっているかは不安です。ま、受けてくれたんだから大丈夫なのだろうと

思っておこうと思います。



助言いただいた皆様、どうもありがとうございました。

プロパン星人さんがコメントで「今日のブログでこの話を取り上げる」と書いて

くださっていましたが、それを読む前にスピード解決してしまいました^^;

プロパン星人さん、お気持ちだけありがたく受け取らせていただきました。



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posted by ひろ* at 06:47 | Comment(1) | 千葉1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年10月29日

給湯機故障の悲報が届きました。

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千葉1棟目、久しぶりに管理会社さんより連絡がありました。戸建だから連絡が来る時は

退去予告か設備の故障のどちらかだと思いましたが、案の定設備の故障でした。



購入した時点で割と長期でご入居されている入居者様付のオーナーチェンジ案件である

千葉1棟目。このまま、こちらの入居者様がご退去なさるまで、何事もなく無風状態で

進むのだろうなと思っておりました。



購入直後にちょっとした漏水事故が発生したものの、それ以降は何事もありません。

まだ1年経っていないので普通と言えば普通ですが、所有していることを忘れるくらいの

状態であり、ありがたいと思っておりました。



そんな千葉1棟目ですが、今回管理会社さんから連絡をいただきました。なんとなく

嫌な予感がします。退去じゃなければいいのですが・・・。駅から遠めの物件なので

一度出ると決まるまでに少し時間が必要になりそうな気がしています。

恐る恐るメールの内容を見ると・・・



「給湯器故障の連絡が来ました」



退去じゃなくてよかったけど、設備故障か〜・・・アイタタタ。



キッチンとシャワーはお湯が出るものの、お湯はりのみ出来ない上京とのことでした。

入居者様ご自身は意外と急いではいないようですが、寒くなってきたのでお湯張れたら

嬉しいな・・・みたいな感じだそうですので、ここは全力で復旧にかかろうと思います。



普通の管理会社さんなら、ここで見積を取りに行って手配をかけるところと思いますが

こちらの管理会社さんはちょっと珍しいことを仰っていました。曰く「給湯関係の

取引業者がないので、オーナー自身で手配いただけないか」と。たぶんですが、

あまり管理業務主体の会社さんではなく、管理や修繕で利益を取ろうとしていない、

というところがあるのだろうと思います。管理はあくまで次の売買を見越して繋がりを

作っておくため、という位置づけなのだろうなと。



そうか、じゃあこちらで手配しようか、と思ったのですが、ふと気が付きました。

ここの物件ってプロパンガスじゃなかったっけ?だとしたら設備の貸与があるのでは?



家に帰って売買契約書を見直すと、やっぱりプロパンガス会社さんでした。

となると、もしかしたら設備貸与だったりしないか?と思ったのですが、重説を読むと

「屋外設備配管等の所有者はプロパンガス会社」となっております。この文言だけ見ると

果たして給湯器はどちらの所有なのかがよくわかりません。



管理会社さんは売買にも絡んでいますから、たぶん所有者はオーナーなのでしょう。

でもそこは確認したいところなので、まずは管理会社さんに設備の所有についての

確認をさせていただきました。



また、その確認をしている中で気が付いたのですが、プロパンガスの会社さんとは

特に契約など行っていないような気がします。プロパン物件のオーナーチェンジだと

ガス供給の契約みたいなやつ(お題目がそれであってるか自信ないですが)を締結する

印象がありますが、今回それをやった記憶がありません。仙台に書類が届いて、義母が

対応していたりするのかな?義母に確認してみるか。



返答を待って、見積や手配の作業に入りたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:20 | Comment(1) | 千葉1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年10月28日

不動産投資家から事業家になったお二人のお話を聞いてきた。

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昨日は天野真吾さんと佐藤元春さんのセミナーを福岡で拝聴してきました。

不動産投資家から事業家にシフトした方々のお話、集中力を削がれることもなく

夢中になれた5時間のセミナーでした。



誰の発信した情報で、そう思った理由は何かなどの細かい感想は今回は書きませんが、

自分にとって共感できたところを順不同にピックアップして書きたいと思います。



・節税せずにきちんと支払う

突き抜けている方は、過剰な節税などはしていないように見受けられました。

税金を気持ちよく納めたら、その分次の利益が返ってくる、と考えているのだと

想像します。確か極東船長もそんな話をセミナーでしていた記憶があります。



・変化を恐れない、積極的に変化する

ここは自分が出来ていないところだと思います。言い訳でしかないけど、圧倒的に

時間が足りないので、サラリーマンの余暇はある程度勝手がわかっている不動産賃貸業に

特化しています。いずれ会社を辞めて時間ができたら、そこからが本当のスタートかな。

でも東京8棟目みたいに不動産賃貸業の枠の中では変化しようと取り組んでいるので、

そこは多少は頑張っていると自分では思います(まずは自己肯定から)。



・闇雲に挑戦するのではなく、最悪の場合の逃げの一手は考えておく

これは当然ですね。ただ、そのリスク分析が甘いと、後が厳しくなります。

私も甘い方なので自戒の意味を込めて。



・相手への最高の復讐は、自分が幸せになること

憎しみや妬み・嫉みは同様の感情を引き寄せるだけ。自分にとってプラスにならない。



・好奇心旺盛であれ、謙虚であれ

後者は私も意識しています。できているかは別にして。

そして好奇心も割とある方だと思いますが、その好奇心が今は不動産にしか向いてない、

ということは意識しなくてはならないと思いました。会社員と不動産でキャパシティを

オーバーしている自覚はあるので、不動産以上に興味があるものが出たら不動産活動の

歩みを止めることになるかもしれません。あるいは会社を辞めて不動産ともう一つの

何かに全力投球するという手もあるのかな、と。



別の友人に「学ぼうとしていない」と言われたことがありますが、それをふと

思い出しました。何となくですが、自分より上のステージに到達した人から見れば

まだ広い世界が広がっているのに、不動産という一つの島で満足するのは勿体ない、

と言われているような気がしました。



・危機感を持つ

現状に満足していると、それ以上の成長は望めない。

不動産を保有し、不動産だけで食っていけるようになり、不動産一本に絞る。

満足してしまい、それ以上の成長を望まなくなる。

現状維持をすることは、時代とともに成長できていないことを示す。

それはもしかすると緩慢な死に向かって歩んでいるということなのかも。



・空室対策はしない

デザイン/写真/コンセプトで差別化を図り、ライバルのいない物件を作る。

オリジナリティを出せるところは出す。



・サラリーマンよりリタイヤした大家の方が偉いという風潮は間違い

サラリーマンとして給料を貰っている以上、サラリーマンの仕事に全力投球するべき。

仕事をさぼって物件情報を探すなど、業務外のことをするのはもってのほか。

自分が経営者の立場で、その勤務態度を見たらどう思うか?

会社は従業員のために社会保険を半分負担し、採用や教育にお金をかけている。

そのお金に見合った成果を出すのがプロのサラリーマンというもの。



これに関しては心から同意しました。私も仕事中に物件情報の検索をしたり、

不動産関連の作業を行うことは絶対にしません。基本は昼休みに全て行いますし、

会社のパソコンでそういったことをすることもしません。どうしても緊急のことがあれば

少し中座して電話したりはしますが、それも最小限にとどめています。



かつては私も物件情報を検索したりゲームをしたりしていた時期がありました。

でも、いつからかわかりませんが、それは会社に対して誠実な行動ではないと反省し、

その後一切そういう行為は止めました。



自分が管理する資産管理法人でも、義母に給与を出そうとすると、社会保険が重く

のしかかります。自分がサラリーマンで勤める会社の経営者であったら、それだけの

負担をしている社員が業務外のことをしていたらどう思うか・・・失礼な行為ですよね。



・取引会社の悪口は言わない

大家の会でネガティブ情報も共有するケースは多いが、不満なことがあったとしても、

それは双方の行き違いという側面もあり、一方的に相手が悪いケースではないかも。

自分自身も、その会社から「あのオーナーは・・・」と言われているのかもしれない。

そういった側面をわからず、この会社はダメと吹聴することは果たして如何なものか。

本当に自分に落ち度がなかったのか、客観的に見る必要があるのではないか。



私もネガティブ情報を出す時は自分にどんな落ち度があったからこうなったかという

点もあわせて伝えるよう意識はしているつもりなのですが、果たして全てのケースで

そうできているかというと、何とも言えません。今後はネガティブ情報を共有する時は

そうなった理由が自分にないかをよりしっかり考えたいと思います。



サラリーマンの会社でも、リーダーの仕事の進め方がどうとか、同僚のやり方が

おかしいとか、そんな愚痴めいたことを言う場面に遭遇します。自分もそう思って

しまうことがあるため、会社でも同様に自分のふるまいに悪いところはなかったかと

自問自動する一呼吸を持つことにします。



・不勉強のまま、新しいことに手を出す

好奇心は旺盛であるべきだが、勢いで新しいことを始めるのは別。

例えば海外不動産。自分の地元ですら川上情報を得る機会は少ないのに、海を越えた

海外の川上お得情報を得られると本気で思っているのか?



・・・耳が痛いです(汗)



・自分の幸せだけでなく、周りの幸せも考える

本物の富裕層は周りの人も幸せにしようと私財を投げうって奉仕する。

自分のことばかり考えて、自分の幸せを最大化しようとしていないか?



心当たりあります。ていうか、同じようなことを私よりステージが高いと思われる

友人から言われたことがあります。どうしても、自分の周りのことしか考えられない

自分がいるんです。



ただ、最近その「自分の周り」が徐々に広がっているような気がしています。

以前なら自分の幸せだけだったのが、妻の幸せを考えるようになり、親族の幸せを

考えるようになり、友人の幸せ、自分が関わる地域の幸せのことを考えられるように

なってきたと感じています。たいした額ではありませんが、関わりのあった地域が

災害に見舞われれば、そこに寄付金を躊躇なく送るとか、そういう形で周りの幸せを

少しずつですが考えて行動できるようになってきている気がします。

小さいながら、少しステージがあがったのかな?と思います。



・比較からブレイクスルーは生まれない

融資額、所有物件戸数、利回り、成長速度などを他人と比較するばかりであれば

そこに絶対的な価値は生まれない。相場を作る、新しい価値を作るといった行為には

繋がらない。



私自身に新しい価値を作るほどの能力があるとは思っていないのですが、他人との比較は

意味がないことというのは昔から思っています。他人に興味がないだけなのかも

しれませんが・・・。



しかし、自分の総戸数をブログで公開しているあたりは、もしかすると潜在的に

そういう比較を求めていたり、称賛してほしかったりするのかもしれません。

自己紹介の一環で、規模とかわかった方が話のとっかかりになるかな?という気持ちで

書いているつもりなんですけどね。

自分でも自分のことをちゃんとわかっていない気がします。



・give and takeという言葉の通り、まず与えることから

takeを期待するならまずgiveが必要。しかし、takeは返ってこないことも多々あるので

究極的にはgive and giveでも仕方ない、自分がそうしたいからそうするという領域に

達することも必要なのだろうなと思いました。



giveをすることで相手が笑顔になってくれること。相手が喜んでくれるのだから、

それで目的は達せられる。そんな考え方が必要なのだろうと解釈しました。



・付き合う人間がステージで変わる

そのステージに合った人間がその人の周りに集まる。

周りの友達のレベルがその人のレベルを決める。



一つどころか、大きく上のステージに到達しているお二方のお話を聞くことで

自分が見えていない世界のことを少しだけ垣間見せてくださった気がします。

こういう方と定期的にお話をすることで、自分自身が見えていない別の何かに

気づかせてくれるのかもしれません。



周りにそういう人を増やせるよう、私も活動を強化していかなくては。

たぶん、今と違う領域でそういうのを増やす必要があるのでしょうね。



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posted by ひろ* at 13:23 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年10月27日

不動産賃貸業を楽しんでいる、ということなのだろうと思います。

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楽しいことをしてお金を稼げればそれが一番なのかなあと思っている私です。

多少忙しくなっても、楽しいことであれば頑張れますから。



不動産投資は本来そんなに自分自身の力を割かずに所得を得られる仕事なのですが、

どういうわけか私はいつもバタバタしております。いや、どういうわけかじゃなくて

理由はわかっているんです。自分から忙しくするように仕向けている傾向があります。

欲張ってやることを増やしているだけ。



買わない方がお金が増えるのに、つい目の前にちょっと面白そうなのが出てくると

買付に走ってしまうし、普通に募集していれば普通に埋めるところを、コンセプトを

入れたり変わったリフォームをしたりして、自分が少し営業やマイソクに工夫をする

必要ができたり(勿論その分高く決まります)。



時間効率を重視する人であれば、やらないのではないかと思います。時給を考えたら

あまり効率のいい作業ではないような気もするし、購入だって諸経費や頭金などの

お金はかかるし、再生系ならリフォーム費用も掛かります。お金を貯めるという目的に

特化するなら、無理に買わずに資金を貯めた方が良いケースだって大いにあるはず。

私は買いすぎで自転車操業です(笑)



つい忙しく予定を入れてしまうので、メールの返信がなかなかできなかったり。

専業大家だったらこのくらいの作業量はどうということはないのでしょうけれども、

私はまだサラリーマンをやりながらの兼業大家さん。かなりしんどい時もあります。



自分からつい自分を追い込んでしまうのはなぜなのか。

貧乏性で目の前の利益機会を遺失したくない気持ちが強いのだということの他に、

不動産投資ではなく不動産賃貸業という事業を楽しいと思っているからなのでは

ないかと考えております。



不動産を割安で購入すること。金融機関さんとのプレゼンテーション対決を制して

資金を用立てて貰うこと、創意工夫を凝らして価値ある物件を作り出すこと、

家賃設定など自分で考えた内容がハマって入居が決まること、ご入居いただいている

入居者様に喜んでいただけることなど、そのすべてが楽しいと思えるからこそ、

多少しんどくても推進してしまうのだろうなあと。



本当に効率よくお金を稼ぐなら、もっと違ったやり方もあるのだろうと思います。

でも、そうではなく好きだからという理由で不動産賃貸業を選んでいるのだと思います。



だから、不動産投資という言葉でくくられると違和感を感じてしまいます。

不動産賃貸業という事業であり、投資じゃないんだよねえ、と。

楽しいことを仕事にしている感覚です。



他の事業と違うなと思うのは、自分が働かないという選択肢を持てること。

不動産賃貸業は、仕事を楽しむ観点で手間暇をかけたり物件を買ったりすることで

仕事量を増やすこともできますし、意地に徹することで仕事量を減らすこともできます。

仕事量を減らしても入ってくる金額は現状維持とすることができます。

その余った時間を家族との時間に充てることもできますし、他の楽しいことをする

時間とすることもできるでしょう。一般的な他の商売だと、自分が働かないとお金が

入ってこないので、仕事量を減らすと収入ダウンに直結することが多いと考えます。



ワークライフバランスを調整しやすい仕事が不動産賃貸業だと私は思っています。



そして不動産賃貸業は一般的には孤独な仕事ですが、インターネットが発達した

今であれば、孤独どころか仲間との和を作りやすい職業になっていると思います。

SNSやブログなどの情報発信をする、情報発信している人とコンタクトを取る、

セミナーや懇親会で気の合う仲間を作るなど。そして皆さん同じように時間を

コントロールできるので、行動を共にする際の調整が容易ではないかと。



不動産賃貸業のみならず、類似する事業に進出している大家さんも中にはいます。

そういう人に刺激されると、自分の中の何かが動き出し、より刺激のある人生に

なるような気もしています。望むなら、不動産賃貸業以外の事業の世界に飛び出す

こともできることでしょう。



今日もそんなセミナーに参加するために、今まさに福岡に向かっています。

明日は家族の都合があるので弾丸ツアーになりますが、そういう楽しみ方ができるのも

不動産賃貸業の魅力の一つではないかと思います(ここは私の趣味嗜好ではないかと

言われるとそうかもしれないので、一般的な話ではないかも)



いずれにせよ、私がこうしてふらふらできるのは不動産賃貸業のおかげです。

良い仕事を見つけたと思いますし、サラリーマンとの両立もできるので、

しばらく不動産賃貸業でギチギチに詰めていきたいと思います。



もしサラリーマンを辞めることがあれば、それ以外の事業や投資を勉強したいですね。

そうなる日はいつなのやら。



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posted by ひろ* at 07:13 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年10月26日

また軽いノリでノールック買付入れてみたよ(真似しないでください)。

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そんなに気持ちが盛り上がる物件ではないものの、お手頃な戸建を見つけたので

ただいま指値交渉を行っております。



いつものように新着メールを眺めていると、東京都内某所の借地の戸建の情報が

流れてきているのに気が付きました。なんとなく高くはなさそうな印象を受けたので

詳細を見ると・・・あー、やっぱり借地なのね。再建築不可か借地だろうと思った。



借地って安いですよね。借地料を払わないといけないというのも理由の一つですが、

銀行融資が難しいと言うのも大きな理由であると思います。銀行さんとしては、

地主さんという不確定要素が増えることを嫌うのだろうなと想像します。私自身も

東京8棟目で少々めんどくさいことがあったので、積極的に借地を検討するのは

止めようと思ってしまっていました。再建築不可の方がまだ気楽な感じがします。



今回見つけた借地物件、写真を見る限りでは内部が既にリフォームしてありました。

価格もお手頃。とはいえ、家賃相場があまりわからない地域です。全くわからないという

ことではないのですが、まああまり把握していない地域であることは間違いないです。

15年以上前に、その地域に賃貸住宅を借りて住んでいたことはあるので、その当時の

家賃と比較することはできますが、もうだいぶ前なので相場も変わっていることと

思われます。そういう意味ではあてになりません。



とりあえず資料を貰おうということで、詳細資料を請求しました。

1階が大きくて2階が小さい間取り。うーん、これだと戸建→アパートへの転用は

難しい案件です。面積に差が出すぎて、狭い方が競争力のない部屋になってしまう。

戸建として貸すのが無難と見ました。



謄本を見ると、業者さんが買取再販をかけているようです。毎月地代を払っていることを

考えると、早めに回転させて次の案件に行きたいだろうと予想します。指値交渉は

多少聞いてくれそうな印象を持ちました。



リフォームは内装について通り一遍やってあるようです。部屋の写真を見る限り、

綺麗になっていることはわかりました。すぐに客付できるだろうと思われます。

外装は手を入れていないということなのですが、写真を見る限り状態は決して

悪くなさそうだなと感じました。



借地の場合、銀行融資を使おうと考える時に確認しなくてはならないことがあります。

地主さんが承諾書に押印してくれるかどうか、です。金融機関さんは「金融機関に

断りなく借地契約を解除しない」など、建物の担保保全に必要な覚書を地主さんと

取り交わさないと融資をすることができません。建物だけの権利って弱いんですよ。

地代を3ヶ月対応したら、借地権はその効力を失ってしまうわけですから。



で、この承諾書に押印してくれない地主さんも結構多いようです。押印しないとなると

金融機関さんとしては融資をすることができない、という結論になります。



この点確認したところ、今回の地主さんは押印してくれるということでした。

情報を入手した時点で、メインバンクさんには借地の戸建は検討可能か確認しており

検討可能だと言う回答を得ております。それであれば、価格が折り合うなら検討しても

良いかと思います。



ちなみに、今回の地主さんもお寺さんでした。

東京1棟目、東京3棟目(一部)、東京8棟目と3件の借地物件を保有しておりますが

いずれもお寺さんが地主さんをしています。たまたまとはいえ、お寺さん地主率の

高いことで・・・。



気になるところとしては、道路の幅が狭いところでしょうか。私道に接道しておりますが

途中が妙に狭いんです。再建築可能となっているようなので、セットバック前提で

位置指定道路になっているのかな?と思われます。ここ、そういえば業者さんに確認して

なかったので、後で確認しよう。



さて、そんな感じで検討して、買付を入れることにしました。

現地は見ておりません。ノールック買付です!(良い子は絶対に真似しないこと)



戸建なので多少しくじってもたかが知れているし、内装リフォーム済みで業者さんの

買取再販ということなら、業者さんは瑕疵を問われないようある程度きちんと直して

販売しているだろうというところもあります。買取再販って結構責任重大ですから。



そして数日後。



「難しいかと思われます。金額を上げていただけないでしょうか?」



ダメか―!でもこの回答だと、もうちょっと価格を上げれば通りそうな気もします。

とはいえ、ここで勢いで動いちゃいけないです。もう一度家賃相場を見直したり、

リフォーム済みの状況を確認したりする必要があります。ノールックで動けたのは

その価格ならリフォームがダメでもやり直せばいいと判断できたから。買付額を

上げる以上は、費用が掛からないことを確認しなくてはなりません。



とりあえず、管理会社さんに資料を送って、家賃査定をして貰うことにしました。

あわせて、内覧できる日を調整しようと思っていますが、時間取れるかなあ・・・

会社に行く前にささっと済ませるか。それしかないな。



交渉の行方は次回に続く。

※明日は書きませんよ!結果が出てからね。



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