2019年03月09日

東京9棟目、無事に満室達成です!

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連日の喜びの投稿になります。東京9棟目の最後の1部屋にお申込をいただきました!

これで東京9棟目は満室。東京は東京8棟目と東京10棟目以外埋まりました。



1月に立て続けにテナントと居室2室にお申込をいただきました東京9棟目。

残るは1部屋の状態でやや足踏みが続いておりました。



残っているお部屋は、東京9棟目のレジものの中では一番高い部屋になります。

3室あった部屋の内訳は・・・



A:シャンドレあり、1DK、23平米、孤独死の為家賃格安

B:シャンドレあり、1DK、24平米

C:シャンドレなし、1DK、25平米



となっており、A<<<<C<Bという感じで家賃設定をしております。管理会社さんが

「面積よりシャンドレの有無で家賃設定を変えた方がいい」という意見だったので、

素直に従いました。



そして決まる順序は、Aが一番最初で、ほぼ同時にCが決まり、Bが残りました。

誰かがFBで「東京でも安い部屋から決まっている傾向がある」と仰っていましたが

うちの物件もご多分に漏れずその傾向を持っているようです。



先日、管理会社さんと打ち合わせをした際に、家賃を下げた方がいいか聞きました。

その回答は「今はまだ良いでしょう」でした。3月に入ってまだ決まらないようなら

検討してもいいけど、今の反響の入り具合ならそんなに心配なく決まると思う、

というお話でしたので、まずはお任せして様子を見ることにしました。



そんなある日、管理会社さんからLINEで「東京9棟目お申込いただきました」と

ご連絡をいただきました。お、来ましたね、Xデー。ちょっと時間がかかった感は

否めませんが、これで東京9棟目は初の満室になりそうです。ありがたいです。



気になるお申込者さんの属性は、4月から新社会人になる学生さんとのことです。

外国籍の方ですが、日本の会社に新卒で入る方なので問題はないことでしょう。

サラリーマンの会社にも最近外国籍の新卒の人がよく入ってきます。皆さん礼儀正しく

いい人が多いので、きっとそれと同じ感じだと思います。



就職が決まって東京に住むということで、当物件を選んでいただくことができました。

都内では比較的家賃が安い地域である割には、それなりに利便性は悪くない場所です。

家賃を少し高めに設定した分、初期費用はゼロゼロにしました。当座かかるお金も少なく

リノベーション済で新築同様ということを考えれば、コスパは良いと思います(自分で

言うのもアレですが)。たぶん良い感じの選択をされたのではないかと思います。



これで、東京は東京8棟目と東京10棟目以外全部埋まりました。あと少しです。

とはいえ、ハードルが高い2棟が必然的に残った感じです。



東京8棟目は私がこだわりを持っているため、なかなか埋まりません。管理会社さんも

一度家賃を下げて全部埋めませんかと提案してくださいましたが、ここまで辛抱したのに

それを捨てて埋めるなんて・・・ということで、ペットに強い仲介さんや、これまで

問い合わせや申込を入れてきた仲介業者さんを重点的にローラー作戦で営業して

いただけないかとお願いをしました。管理会社さんは物件近隣の仲介業者さんを

攻めていたようですが、たぶんターゲットはそこじゃないです。近隣相場よりかなり

高いのだから、近隣では決まらないと思います。コンセプトに共感できる人を

エリア問わず引っ張ってくる必要があります。



東京10棟目は住設が何もないむき出しのビルで超狭小という特殊物件ですので

ハマるお客様が出てくるのを辛抱強く待つしかないです。先日お申込をいただいた

ケースは「民泊の待機所」と言うことでしたので、家賃の安さからそのニーズで

またお客様を引っ張れるのではないかとやや期待しております。



上記のような特殊物件以外の通常賃貸ものはこれで満室。

東京8棟目4室、東京10棟目1室、引き続き頑張ります。

(でもその前に空室の多い地方物件からかな?)

申込ベースで言えば、114部屋中99部屋まで埋まりましたので、稼働率は

86.8%まで回復してきました。退去予告が2部屋ありますが、それを加味しても

85.1%になっています。一時期80%を切っていたことを考えれば、そこそこに

稼働率は戻してきていると思います。まずは90%を回復できるように頑張ります。



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posted by ひろ* at 08:27 | Comment(0) | 東京9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月08日

今度こそキャンセル無しっぽいお申込が入りました!

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繁忙期はまだ終わりません。今度こそキャンセルのなさそうなお申込をいただきました。

対象は・・・富山1棟目だー!



一昨日、富山1棟目の管理会社さんから仕事中に着信がありました。正直、2部屋しか

入居していない物件なので、時期的に入居申込一択だろうと思う自分と、でもこの間は

ように申込キャンセルという残念なお知らせもあったわけだし、この物件は3ヶ月で

退去という悪夢も過去にはあったし、退去の可能性も若干ながら考えられるよなあと

思ったり、どうにも落ち着きません。



昼休みにかけ直してみると、電話をした担当さんは外出しているとのことでした。

ああもう、超気になるじゃないか!と思ったのですが、電話に出たもう一人の営業の方が

「確か富山1棟目にお申込をいただいたという話だったのですが、詳細が本人にしか

 わからなくて・・・」と言うじゃないですか。よっしゃー、申込確定だー!悪い方の

お知らせじゃなくてよかったと心から思いました。



結局その日は担当者さんからの折り返しの電話は無し。賃貸部門の方なので、この時期は

とんでもない忙しさなのでしょう。推して知るべし。



翌日になって、そろそろ落ち着いたかなと今度は担当の方の携帯に直接電話しました。

担当の方は嬉しそうに「やっと決めることが出来ました!」と喜び勇んで入居申込を

いただいたことを報告してくださいました。私、それに対して「申込をいただいたと

言うことだけは電話に出た担当さんから聞きました!」と答えちゃったのですが、

「え、そうなんですか・・・」と、第一報を伝えられなかったことを残念そうにして

いたので、余計なこと言わなければよかったなと少し後悔。そして担当の人の

第一報を伝えたい感、嬉しいしかわいいです(注:担当は男性です)



詳細を伺うと、申込をいただいたのは女性の一人暮らしの方だそうです。まさか

女性が選んでくださるとは夢にも思いませんでした。今回選ばれたお部屋は購入時に

唯一の入居者様がお住まいになっていた部屋ですが、そういえばその方も女性でした。

女性に選ばれやすい何かがあるのかもしれません。



引越の理由は転勤。職場から歩いて通えるところに住みたいということで、徒歩圏に

ある富山1棟目を気に入っていただけたようです。あと、角部屋で家賃が高いお部屋を

選ばれたのですが、その部屋の陽当たりが良いこともプラスになったのだとか。

そうですね、陽当たりはいいですよ。窓のあるのが南面と東面で、南面は用水路と

戸建だからあまりさえぎられないし、東面は田んぼですから。虫は多そうですが・・・。



安定収入の職場ですし、こんなに属性がいい方が富山1棟目にお住まいになるなんて

本当に良いのでしょうかと心配になるレベルですが、大変ありがたいです。



しかも転勤絡みなので、2週間後にはもう住みたいというようなことを仰っていると。

今回はキャンセルはなさそうです。よほど職場で転勤無しとか言われない限りは、

確実な申込になりそうな予感がします。いやー、よかったー。



管理会社さんも「ようやく1つ埋めることが出来ました」とほっとした雰囲気に

なっていました。入居ゼロで繁忙期終了とかになると、管理会社さん的にも立つ瀬が

ないでしょうし、まずはほっとしたのではないかと思います。



ちなみに問い合わせの動きはどんなもんですかと確認しましたが、悪くないとのこと。

地元業者さんからもぼちぼち問い合わせは来ているそうです。それと、本来であれば

一番忙しいはずだった2月終盤が意外と忙しくなくて、今の時期になってもまだ

問い合わせがたくさん来ているということも仰っておりました。引っ越し業者さんが

確保できないとニュースで流れていましたが、その辺の影響もあって繁忙期が若干

後ろ倒しになっているのかもしれません。



まだもう少しチャンスはありそうですね、と管理会社さんに伝えると「そうですね!」と

言うので「じゃああと1室は最低でも決めましょう!」とこちらから言ってみたところ

声が若干ひきつっていたのは聞かなかったことにします(苦笑)



いやでも、1月には「そもそも需要がないからね〜」と言われていた富山1棟目ですから

それなりの問い合わせがあるというだけでも上出来ではないかと思いました。

何回も営業回りはしているので、認知度は高まっていると思います。あとはうまく

ハマるお客様が来ることを祈るばかり、といったところでしょうか。



このペースなので、繁忙期中に満室とまでは言いづらいですが、もう1〜2部屋くらいは

決まって貰いたいところです。願わくば、社宅需要でまとめて借りていただけるなどの

プランがうまくハマることを期待したいです!



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posted by ひろ* at 06:41 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月07日

競争力の弱い部屋だけど、2部屋まとめてお申込をいただきました。

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札幌9棟目にお申込をいただくことが出来ました。しかも2部屋同時の申込です。

これは貴重な申込なので、確実にモノにしたいところです。



札幌9棟目の管理会社さん、新担当の方の動きが良く、私の中で評価が徐々に上がって

来ております。前の担当さんより今の担当さんの方が融通が利くし、次にこれが欲しいと

思うものを察知して、適切に提供する能力にも長けているように感じます。



札幌6棟目と札幌9棟目は同じ会社さんから購入しており、管理も同じ会社さんです。

これまでは管理がもう一歩だなあと思っていたのですが、そこが改善されたのは

素晴らしいです。少し安心して任せられるようになりました。



そんな管理会社さん、札幌9棟目の5室の空室に関しては「意外と問い合わせは

あります」と仰っておりました。家賃はかなり安めに落としているのですが、場所的に

どこまでお客様を引っ張れるかな?と少し不安視していたので、意外とあると言われても

どのくらいなんだろうと数字が気になっておりました。



店舗は駐車場問題があるため、先行きがかなり不透明になっています。

せめてレジ部分がいくつか埋まってくれると嬉しいのですが・・・。

前回札幌に行った時も、この部分を重点的に補強する時間はありませんでした。

ですので、雪が融けたら営業回りしてこないとなあという感じで考えていた次第です。



ところがどっこい、管理会社さん頑張ってくれたみたいで、嬉しい方向で誤算が。

お申込をいただくことができました。しかも2部屋まとめてです。うおー、まじかー!

想定外すぎて超うれしいんですけど!



お申込を入れてくださったのは、貧困者を支援する事業などを行っている法人さん。

今回お申込をいただいたお部屋の用途は、自社で支援している生活困窮者の住まいとして

提供する為だそうです。恐らく、生活保護を受給して貰い、その中の一部を会社の収益と

するのでしょうね。若干貧困ビジネスのかほりもしますが、きちんとしたビジネスで

関係者全体に利益が出るモデルでやってくれているだろうと信じることにします。



さて、そうなると「部屋に住む人」はコロコロ変わる可能性もあり、中には精神系の

病気を患った状態でお住まいになる方も出てくるかもしれません。その点に関しては、

できれば入居者様が変わる前に一度管理会社さんに連絡いただき、そこで簡単な審査を

かけることをした方が安全かと思います。



ただ、この件を相談した人の意見は、審査でガチガチにすると、そもそも借りる意味が

なくなってしまうのでは?というところでした。それも確かに言えるなあ・・・。



管理会社さんに、今回の申込は保証会社さんをつけてほしいというお話をすると共に

今そうやって悩んでいると言うことも伝えました。管理担当さんも同様のことが

気になっていたそうで、うまく交渉しておきますとのこと。



ただ、慎重になりすぎて申込がキャンセルになることも避けなくてはなりません。

相手の法人さんからしたら、審査で時間を取られることに煩わしさを感じるでしょう。

個人的に思うバランスの良い落としどころは、精神系の場合だけ事前に相談してほしい、

というレベルにとどめることかなと思っています。その点も管理会社さんにお伝えして

話を壊さないことを優先に交渉してほしい、と伝えました。



この申込が成立すると、札幌9棟目は12部屋中9部屋が入居中と言うことになります。

家賃2万のお部屋なので大きなプラスではないですし、広告料の分を回収するのに数ヶ月

かかってしまうのですが、それでも空いているのと埋まっているのでは気持ち的な部分で

安心感が段違いです。残るお部屋はテナント1室と1R1室!(3部屋のうち1部屋は

テナントの控室として2室まとめて借りていただく前提としているため)

駐車場問題で引合が減りそうなテナントと、レジの中では最弱の間取りでそう容易には

埋まらなさそうな部屋が残りました。引き続き、反響を取るための作戦を考えたいと

思います。



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posted by ひろ* at 06:00 | Comment(1) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月06日

フィリピン関連の税務処理終了。

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フィリピン2戸目売却の税務処理の整理がようやく終わりました。これであとは

税理士さんから結果が来るのを待つばかりになりました。



昨年損切りを済ませたフィリピン2戸目。こちらは譲渡所得のマイナスになるので

昨年売却した札幌3棟目の益金に対して損益通算できると考えました。

顧問税理士の先生に確認しても、その考えで間違いないということでしたので、

情報を取りまとめて先生に送付させていただきました。



日本と異なり、契約書を見ても土地の持分なんてどこにも書いてありません。

顧問税理士の先生と相談した結果、ここは結果的に減価償却をまだ経常出来て

おりませんでしたので、土地建物比率関係なしで購入金額と売却金額で丸々処理を

行うことにしよう、という方針で合意。



他、売買契約書を見ても契約日がわからないとか、決済日も実はよくわかっていないとか

売主さんの住所がわからないとか、いろいろと困りましたが、それっぽい情報を適用して

何とか税理士さんに情報を送ることができました。売買契約日は公証役場の認証日、

決済日はデベロッパーのインハウスローンの一括返済日(レシートがあったので

日付がわかりました)を適用することにしました。わからないからって税務処理を

しないわけにもいかないですから。



譲渡所得に関してはこれで一応OK。たっぷり損失を出してしまいましたorz



あとは不動産所得。昨年、一時期賃貸に出していた分の経費とかを計上して、

こちらもだいたい完了しました。税理士さんには、社内レートを決めて円換算してから

情報提供してほしいと言われていたので、こちらで金額を決めてそのように処理。



忘れてはならないのがフィリピン1戸目の損切りです。

こちらは売却ではなく権利放棄にしましたので、不動産所得の損失という形で

税務処理を行うという判断をしました。顧問税理士さんに必要な情報を送付して

だいたい完了したつもりです。



昨夜この処理に取り組んでいたものの、疲れからか途方もない眠気に襲われてしまい

これはダメだと早寝。朝4時に起きて今までずっと税務処理をしており、ようやく

まとまりました。これであとは税理士の先生がデータで口座のお金の流れを吸い上げた

いくつかの銀行の分について、その使途が何かをお伝えすれば本当におしまいです。

一応、その情報はなくても一旦申告書の形式までは持ってこれるはずなので、

税理士さんの作業の阻害はしないで済むでしょう。



そんなことをしていたから、今日はブログを書く時間があまり取れなかったのです。

ですので、手短にこの辺で。



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posted by ひろ* at 06:47 | Comment(0) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月05日

また3月末の退去予告が発生してしまいました。

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札幌5棟目で今シーズン2件目の退去予告を受けてしまいました。どちらも3月末で

退去と言うことで、ハイシーズンは逃しそうです。



先日、3月末の退去予告を受けた札幌5棟目。退去の日取りが3/20に確定しました。

退去日が当初は3月末までのどこかと言う形で確定していなかったのですが、

これで割と遅いタイミングの退去と言うことが確定してしまいました。

管理会社さんも早めに退去するよう交渉してくれていたのですが・・・。



「どうせ退去するならもっと早く退去いただきたかったなあ」「この時期だときっと

見積が出て4月頭、修繕の指示だしをして4月半ばくらいになっちゃうんだろうなあ」

「階段タイプのお部屋だったらいいなあ、この間ははしごタイプだったけどサクッと

決まってラッキーだったけど、普通だったらそうもいかないだろうしなあ」などと、

募集の観点からあれやこれや思っていた矢先でした。札幌5棟目の管理会社さんより

新たな退去が発生した旨の連絡を受けたのは・・・。



今回退去予告があったのは、2階のロフト付き1Rです。またここかー。前回も

1K+ロフトのお部屋でした。過去の傾向から見ても、1K+ロフトの方がこの物件に

関しては退去の発生が多いようです。



募集条件などは前回の1K+ロフトと同じで済みそうです。その点を考える必要が

ないのは不幸中の幸いでした(と前向きにとらえておかないと)。



退去時期は3/30.これまた厳しい!引越が手配できずにそうなったのだろうか。

今年は引越屋さんの確保に苦労していると言う話を聞いた覚えがあります。

3月末で単身のお部屋が2つ空くとなると、繁忙期は確実に逃してしまうことでしょう。



そして今回の退去の理由の中に「騒音」という項目があり、ちょっと嫌な感じだなと

思っています。確かに、騒音に関してはコールセンターからの報告書にはたまに

出てきていました。夜中に騒音を出している部屋があるということで、何回か騒音元に

注意してほしいという依頼が届いていました。ただ、コールセンターの方が騒音元と

報告者が考えている部屋に行っても、騒音は立ててないと言われてしまっておしまい、

というオチで終わっていたと思います。それ以前にも騒音という文字は見かけた記憶が

あるので、恒常的にどこかの部屋で騒音が出ているのかもしれません。



定期的に、騒音に関しての注意喚起文書はばらまいているものの、今回の結果を見ると

あまり効果が出ていないのだと思います。そして、今回のように騒音が原因での退去が

他の部屋にも波及すると、けっこうきついなあと思っています。



管理会社さんに部屋の特定をしたいとお願いしたのですが、基本的には木造住宅で

全体に響きやすいから、部屋を確実に特定するのは難しいだろうと言う見解でした。

ひとまず、過去の騒音クレームの履歴を洗っていただけることにはなりましたが、

原因を見つけるのはちょっと難しいんだろうなあと思っています。



同様の問題で退去が続出する展開だけは避けたいですが・・・。さてどうなるか。

でもまずは4月からその2部屋を全力で募集することに気持ちを向けたいと思います。



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