2017年04月09日

原状回復のための現地把握と打ち合わせ。

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札幌5棟目に初めての空室が出たので、現地を確認してきました。

やっぱ、同じ現場を見て会話しないと、何をすべきか正しく理解できないのです。



札幌5棟目は1階と2階がメゾネット形式の1LDK、3階がロフト形式の1Rです。

購入して半年ずっと満室で来てましたが、ここにきてとうとう退去が発生。1R間取りの

お部屋の退去でしたので、今回は現場を見てみないとと思いました。



札幌6棟目の時も、現場に来ないで写真と見積とメールだけで済ませようとしたのですが

本当にそれ必要?というところがやはり実物を見ていないとイメージがわかず、結局

札幌に行くことにしたという経緯があります。であれば、札幌5棟目は先にそれを予見し

見に行く予定にしてしまおう、ということで計画しました。



管理の担当の方も本来は土日休みですが「初めての退去になるので、私も行きます」と

現場確認を休日返上で対応してくださいました。ありがたいです。感謝。



さて、どんな感じなんだろうと現場に入ってみると、これが思いのほか良かったです。

ロフトへ行くのは普通はハシゴですが、階段を前のオーナーさんが作っていたようで。

しかもなかなかおしゃれです。



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おおー、これいいね!なんか雰囲気いいし、おしゃれだし。

ロフトから落ちないように壁が作られているのもいいし、その微妙な穴開き具合もグー。

おしゃれだと思いました。やるなー、前のオーナーさん。

このお部屋の作りなら、思っている以上に更に家賃上げられるかも。

でも、最初だから欲張らずにちょこっと家賃UPくらいにして様子を見るか・・・。



ただ、弊害もありまして、この階段を作る時におそらくキッチンの換気扇を撤去して

しまったみたいなのです。前入居者様は「料理する時はお風呂場の換気扇をつけて」と

前管理会社さんから言われていたとか。いやそれは無理があるんじゃないかい?

管理会社さんは「換気扇の設置が必要だと思います」と。うん、まあそりゃそうだ。



他にも建具の木部が剥げてたり、トイレのCFは張替が必要だったり、照明が古くさい

タイプだったので変更した方がいいだろうというのがあったり(また壁にスイッチが

ないパターンだったので、リモコンの照明買わないと)、浴室も壁面がぶよっと

膨らんでいたので、上から樹脂パネルを増し貼りしなくちゃいけなかったり。



見積の中で、シャワーヘッドの交換は施主支給、カーテンレール交換は無しという形で

少しコストは落としましたが、その分キッチンのしょぼさが目についてしまい、

ダイノックシートをキッチンパネルに貼るということを追加でお願いしたり。

換気扇の設置を除いても10万コースになってしまいました。



工事の内容を考えたら仕方ないところですが、家賃の安いお部屋(25000円とか)で

10万の修繕、あと広告料を2ヶ月とか3ヶ月とか出したら、回収に1年近くかかって

しまいます。この辺が地方低家賃の難しいところです。利回りの高い物件を買っても

修繕が山ほどあるような物件だと、経費倒れしてしまうリスクがあります。

これから地方の単身物件を検討される方は、その辺気を付けてみてください。

東京と同じ利回りで購入してしまうと痛い目を見ると思います。



ひとまず、今回ので物件の雰囲気は理解できました。次回以降はいちいち現地に

来なくても、ある程度の判断はできるかな?と思っています。そういう意味では

札幌に飛んできた甲斐がありました。あとはどこまで食いついてもらえるか、ですね。

管理会社さんはリーシングの営業を済ませたと言っているので、期待したいと思います。



共用部のバリューアップの打ち合わせや、駐車場の外貸し募集の会話もできました。

いろいろと進んで良かったです、はい。



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posted by ひろ* at 11:56 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月08日

旧管理会社さんとの久々のコンタクトは、管理時代の滞納家賃が理由でした。

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どうしたもんかなーと思案していることがあります。札幌3棟目の滞納家賃です。



札幌3棟目は、昨年の11月に断腸の思いで管理会社さんを切り替えました。

特に対応に不満はなかったのですが、やんごとなき理由があって、ここにこれ以上

管理は任せられないという気持ちになってしまったためです。



この時、旧管理会社さんと新管理会社さんの間で引き継がれた内容として、切替前の

滞納家賃の回収は旧管理会社さんで行う、という話がありました。あ、そこ引き継がずに

そちらでやるのか・・・と意外に思ったものです。新管理会社さんの担当の方も

「そっちでよろしくkって言われると思ってたんですけどねえ」と仰ってました。

旧管理会社さんのそういった誠実さが好きでしたので、できれば切替などしなくて

済んでいれば良かったのですが・・・。



さて、その回収すると言ってくれた滞納家賃なのですが、当初は順調に回収されており

2ヶ月くらいは送金されておりました。しかし、ここ数ヶ月ちっとも送金されてきて

おりません。状況どうなんでしょうかと問い合わせてみたのですが、その時は返信なし。

もう一度メールしたらようやく返事が来ました。



滞納して退去した人に関しては、1ヶ月に1回きちんと分割金が払われているが、

少額なので振込手数料を考えるとある程度まとまったところで送金した方が良いと

思ったので、送金していない状況とのことです。現在居住中の方で旧管理会社さんの時に

滞納していた人については、連絡が取れず支払って貰えていないということでした。



支払ってくれないし連絡が取れない方に関しても、新管理会社さんになってからの分は

ちゃんと払ってくれています。支払先が2社になって、よくわからなくなっているだけ?

という気もしましたので、ここは新管理会社さんにもちょっとご助力いただこうという

判断に至りました。



新管理会社さんには状況をお伝えして、現時点で前管理会社さんで滞納がある方について

コンタクトを取る機会があればまだ滞納がある旨を伝えてほしいということと、最悪の

場合は滞納の回収を引き継いでほしいということをお願いしました。面倒なことを

お願いしてしまいましたが、快く引き受けてくださりありがたく思っています。

やっぱり人に恵まれてるなあ、私。自分だけだったらただのポンコツですが、周りの方に

助けてもらうことで何とかここまでやってこれています。



ところで、一般的に、管理会社さんを切り替える時って、滞納家賃の回収業務は

新旧どちらの管理会社さんにて行うものなのでしょうか?あまり変更の経験が

多くないものですから、一般常識としてはどちらが標準なのかよくわからないのです。



オーナー的にはどちらでもいいのですが、債務者側からスムーズに回収するという

観点で考えると、旧管理会社さんで引き続きやってもらうのがいいのかなという

気はしています。新管理会社さんが引き継ぐとなると、それまでの経緯もわからず、

いちからのスタートになってしまいますから。特にすでに退去してしまった方への

督促に関しては、完全に面識がない状態でスタートなので、払ってもらえる可能性が

きわめて低くなるように感じます。



もし一般的な事例でその辺詳しい方がいれば、向学のために教えていただければと。

よろしくお願いいたします。



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posted by ひろ* at 07:38 | Comment(1) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月07日

メインバンクさんから業者さん紹介の打診をいただきました。

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仙台法人のメインバンクさんからお電話がありました。はて、何だろう?



仙台法人は昨年いろいろと購入に取り組みました。そして購入を検討するたびに

メインバンクさんのところにお伺いを立ててまいりました。しかしその結果はあまり

芳しいものではありませんでした。



札幌市内・地下鉄徒歩圏の木造中古・・・耐用年数超過は扱えないということでNG

札幌市外の新築・・・支店は乗り気でしたが、本部がエリア外というからNG。

札幌市内・地下鉄徒歩圏の小ロット築古RC・・・ロットが小さいということでNG

札幌市内・地下鉄徒歩圏の大ロット築古RC・・・耐用年数内しか出せないのでお断り



結局、仙台法人では木造中古をメインバンクさん以外で購入するにとどまりました。

こちら、15年融資なので返済比率はそこそこ高めになっていますが、今のところ

お金はきちんと生んでくれているので、まあよしとします。



そんな感じで、昨年はメインバンクさんとはあまり良いお取引ができずじまいでした。

定期的にお邪魔して情報交換はしているのですが、なかなかその先に進んでいきません。

要は新築がいいんでしょうけど、そんなにいい新築はぱっと出てこないですもん・・・。



札幌だって仙台だって、今は新築8%あれば利回り高いって言われる時代です。

8%だったらRCで35年引けば確かに回るけど、木造で25年とかだったら

とても回るとは言えない数字です。それってどうなのさ?と思ってしまいます。



札幌はRC主体だけど、仙台は建築費の兼ね合いもあり、利回りを出すには木造です。

木造25年で8%じゃねー・・・。基本的に自己資金は入れたくない人ですから、

まずそもそも数字的に回りません。



メインバンクさんから情報をいただいたこともあるのですが、新築で利回り7%台だと

さすがに私には購入できません、とお断りせざるを得ませんでした。



耐用年数超過の案件を土地としてみて取り扱ってくれるなら、仙台でももうちょっと

よさそうな物件はあるはずなんですけどねえ。なかなか難しいです、はい。

なんとなく口座だけあって取引ができていない信金さんが耐用年数超過でもなんとか

対応してくれる雰囲気を醸し出してくれているので、今度、仙台も築古木造系の情報を

きちんと探すようにしないとなあ・・・。



っと、なんか話が逸れました(いつものことだけど)。

金融機関さんからのお電話の話でしたね。



久しぶりにメインバンクの担当さんから着信がありまして、留守電にメッセージが。

金融機関の方って、留守電に具体的なメッセージは絶対残さないんですよね。

録音を保存されて言質をとられるのがいやなのだろう、と勝手に思っています。



というわけで、具体的な要件はわからないので折り返しをしました。

担当の方から出てきたのは、業者さんの紹介をしたいというお話でした。

支店としてお付き合いしている業者さんがいるから、そこを紹介する、と。

それはありがたいお話です。



基本的には新築の企画をやっている業者さんのようでして、前回ご提案いただいた

仙台の新築もこの業者さんから出てきた情報なのだとか。どれも7%台だったので

お断りしちゃったのですが、結局あのくらいの利回りの情報しか出てこないなら

あんまり意味ないのかなー、なんて思ってみたりもしたものの、せっかくご紹介を

いただけるということであれば、それを断る必要もないかと思いなおしました。



メインバンクの担当さんも、前回私が利回りでNGを出したことは覚えているので

「どのくらいの利回りの目線であれば考えますか?」なんて聞いてきたりします。

立地が良ければ多少利回り低くても考えるし、そこはケースバイケースですねえと

回答しておきました。実際そうとしか言えないわけですし。



今は札幌4棟目や札幌1棟目を売却して、多少は自己資金があります。

これはいいねという立地なら、その自己資金を多少入れることだって考えます。

でも、そうしないと回らない収益性の案件を無理に買う必要もないよねという

思いもあり、なかなか複雑な感じになります。



ファミリー物件であれば、若干利回りが低くても定着率がいいからというのはありますが

これだって面積が広くて原状回復が大変とか、そういう悩みもあるわけですしねえ。



何にせよ、せっかく紹介すると言っていただけているので、ぜひお願いしますと

伝えて、日程の調整をしました。ちょうどおじさんの一周忌で福島に行く用事が

ありますので、その前後ならいいですよという形にしました。



さて、これが新たな出会いになるのか?それともメインバンクさんの顔を立てただけで

終わることになるのか?注目していきたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:42 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月06日

まだ終わっていなかった関東圏中古RCの最後っ屁。

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実はまだ最後の1行が首の皮1枚程度で生きてるんです、関東圏の高利回りRC。

もうとっくに終わったと思ってたでしょ?話題にもしなくなってたし、この市況の間は

あまり大きな物件は買わない宣言も出していたし。私もすでに積極的に検討するつもりは

なくなっていますが、残っている分に関してまでこちらから止めるつもりもないのです。



最後に残った金融機関さんは、某不動産仲間からご紹介を受けた方です。耐用年数以内の

融資しかしないということで、年数が短いのがネックですが、検討いただいております。



もう1つの金融機関さんがNGを出したのと同時くらいに資料が出ていき、内容を

読んだ上で質問事項を面談形式でぶつけさせてくださいと言われてから2週間くらい

経過。面談のめの字もありません(汗)

気になってこちらから電話するも、携帯は出ない、お店にもいないという。



ようやく連絡が取れたら開口一番「なかなか厳しい回答なんすよー」と。

え、面談もなにもないまま終了っすか!?どうやら本部では難点その1が引っかかり

担保評価が出ないようなんです。結局他の金融機関さんと同じか〜。



しかし、この担当さんは「もう少し粘ってみたい」「本部と交渉するので、時間は

まだあるか」ということでした。元付業者さんに確認したところ、他もまだそこまで

具体的に進んでいないということなので、引き続きお願いしますという話をしました。



金融機関さんが嫌がったのが、裏に崖があること。その崖が崩落危険区域的なものに

指定されているから、崩れたら何を担保にしていいのかわからない、と。

それに対抗する武器も必要だろうと考え、火災保険の代理店さんに保険見積を

お願いして、損害がいくらまでなら保険で担保できますよという資料を作り、

金融機関さんに提出しました。



その後、またしばらく音沙汰なし(笑)

何回か確認の電話をして、ようやくつながりました。

「いや、本部厳しいんすよー」「火災保険は担保にできないって」

いやいや、質権でもなんでも取ればいいのに・・・



結局本部は説得しきれなかったようですが、その中で次以降につなげようと思って

いろいろ会話していく中で、そういえば売却の話ってどうなりましたか?と質問を

いただきました。はいはい、無事に2棟ほど売れて残債がこのくらい減ってて残りが

このくらい出ましたよ、という話をすると「え、それはだいぶ属性変わりましたね」

「今までの属性でもうちはオッケーだったんですけど、それもっとやりやすいです」

「ちょっとその属性の話をもう一度本部に持っていっていいですか」と。



なんかいいですね、この担当の人の粘り腰。妙に親近感を覚えます。でももう少し

武器はきちんと作っていった方がいいと思いますけど・・・(竹槍でB29感満載)

あとしゃべり方が軽いのも改善した方が・・・(笑)



今年の確定申告と、売却した事実が分かる通帳のスクリーンショットやスキャンした

データをメールで送り、再度交渉をしてもらうことになりました。とはいえ、

工員さん本人も「あまり期待しないでください」「確率は低いと思いますんで」と

前置きしている状態なので、まあそんなに過剰な期待はしていません。

買えちゃったらラッキー、ってくらいです。



ちなみに元付さんに聞くと、なんか売主さんがあまりに売れないので諦めて媒介契約を

4月末でいったん終了し、友人に安く売るみたいなことを言っているらしいのです。

多少減額でもいいから融資が通れば、更に安く買える可能性があるのでは・・・。

取らぬ狸のなんとやらですし、流動性に乏しい物件は危ないという認識もあります。

無理して追いかけない程度に、もうちょっとだけ追ってみようと思います。



あと、この担当さん面白いので、今回の案件がダメだった場合は東京2棟目の修繕の

借入の相談をしてみようかなと思っています。既存取引行になっておこう計画。



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posted by ひろ* at 08:36 | Comment(1) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月05日

「お客さま、そのクレームにはお応えできません!」

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本日も最近読ませていただきました書籍の感想など書きたいと思います。

今回はその感想など書かせていただこうと思います。



昨日はジェービルこと岡本公男さんの新刊「はじめての不動産投資1年生」でした。

良書であり、比較的教科書っぽいところのある本だったと思います。

(昨日書いたご紹介のブログ記事はこちらです




今日はもうちょっと読み物として軽いタッチで読めて、それでいて不動産投資って

大変なんだなあと理解できる本「お客さま、そのクレームにはお応えできません!

を紹介したいと思います。






管理会社さんで働く店長さんやスタッフの方と、お客様(=入居者様)とのやり取りを

小説形式で書いた本です。思わず目が点になるようなクレームがいっぱい出てきますが

全てこの店長のモデルになった方が体験した実話に基づいた構成になっているとか。



かつては隣人同士で勝手に話し合って解決していた騒音トラブルなんかも、直接の

やり取りではなく管理会社さんを挟んで会話するようになった時代です。物件の

付属設備が増えたとか、お客様は神様なんだから何言ってもいいだろうみたいな

日本の奥ゆかしさを失った方からの意味不明なクレームなどで、管理側の仕事は

増える一方。



そんな管理会社さんのスタッフが実際に受けた「ほんとにそんなのあるの!?」という

トラブルの話が山ほど掲載された本です。こんなすごい話あるの?ありえなーい!

みたいな話が続出です。



・排水口とディスポーザーの区別がつかず、排水口に生ごみを入れて詰まらせて

 「排水が流れない」と苦情を入れてくる

・管理しているマンションから吸い殻やゴミが投げ込まれると隣家から何度も苦情が

 来たが、監視カメラを隣家も映る方向に変えたらクレームが一切なくなった

 (マンション建築時に隣家は反対運動をしていたとか・・・)

・カラスがバルコニーの物干しざおにかけてある針金ハンガーを盗んでいって困る

・119番通報を受けて救急隊が駆けつけたら、ゴキブリの駆除をしてほしい言われた

・どこかの猫が僕のBMWの上でいつも寝ている。汚れるから何とかして。

・壁から女の腕が出てくるからどうにかしてほしい。



いやいや、何言ってるんですかって言いたくなるような話ばかり。でもこれもまた

管理会社さんの日常だということです。恐ろしい・・・。



一つ一つのエピソードは短くまとまっており、テンポよくあっさりと読めると思います。

普段あまり読書をしない人でも、さらっと読めるボリュームです。それでいて、

滞納、自殺、ペット、逮捕、盗難といった話もあり、賃貸物件のオーナーとしても

気になるネタや、入居審査のコツなどちょっとしたTIPSも盛り込まれており、

読んでて面白かったです。



また、最近の入居者様の傾向なんかもつかむことができるのではないでしょうか。



一例として「排水口の高圧洗浄をしようとして排水口の蓋を開けた作業員さんから

『作業がやりやすいよう、住人の方が排水口を掃除してくださってました!』と

驚愕する」というなんだか悲しくなるようなワンシーンまで出てきます。

そこは自分でやるのが普通だろと・・・。でもそれが今時の入居者様なのでしょう。

そういう方にサービスを提供し、満足いただく代わりに家賃を頂戴する。そういう

お仕事なのだと理解する必要があるのです。



同業者さんは「あるある!」と膝を叩き、大家さんは「管理会社さんの仕事を自分は

分かって無かったと反省しました」と反省の弁を口にする。そんな書籍になっています。



私、この本を読んだら「自主管理するぞー」とは言いたくなくなりました^^;

(いや、元々自主管理する気は全然ないんですけど、改めて思ったってとこです)

管理会社さんに支払っている管理費も適切な額だと思います。これを無駄な経費だと

値引いてしまうと、それこそお住まいになっている方の顧客満足度が下がりそうです。

(前から管理費の値引き交渉はしたことないですけどね)



読み物として気軽に読めるので、業界にかかわる人のみならず、入居者として

暮らしている人も自分の生活スタイルを改めるチャンスになる(?)かもしれません。

値段も安いし、一読の価値はあると思います。




ちなみにこの本の滝山店長のモデルになった方とは仲良くさせていただいておりますが、

モデルの方は人当たりが良く性格もマイルドであることを補足させていただきます。

「もう少し世間にもまれてから来いよ」「天災は予測不能だから、私たちにはどうにも

できねえよ」なんて言ったりするキャラじゃないですから。ね、Tさん!



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posted by ひろ* at 08:15 | Comment(0) | 書籍紹介 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする