不動産投資 問わず語り

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人には向き不向きがあり、その壁を乗り越えようとするとかなりの努力が必要に

なるのだと思います。それを頑張るのか、諦めるのか。それもその人の取捨選択。



私自身はサラリーマンと大家さんの二足の草鞋を今は履いております。

結果としてそうなったという感じです。



元々はサラリーマンを辞める気満々でしたが、辞めようと思っていろいろ騒いだり

根回ししてる中で、辞めようと思っていた二つの理由を両方とも改善して貰うことが

できてしまったため、辞めることを一旦止めました。

６５だとか７０だとかまで勤め上げる気はないですけど、もう少しサラリーマンの仕事を

続けてもいいだろうという判断をしております。



辞めようと思った理由は「時間の自由がきかない」「他の人と比べて給与が不十分」

という２点だったと思います。それぞれ、自分の裁量で有給休暇を調整できる部門に

異動になったこと、昇進して昇給したことを理由に辞めることを止めました。



ただまあ、昇進していろいろと立場が変わった中でなんとなくわかったのですが、

たぶん私は目の前の現場の仕事をやることしか今までやっておらず、組織の中で

広い視野に立って目標を定めて進めていくような仕事の仕方が得意ではないようです。



どうもこう、視野が狭いんですよね。目の前のことをバシバシ片づけることは

嫌いではないし、むしろ得意な方だと思いますが、そこから一歩外れると仕事をうまく

回せないというか。仕事をする中で割と何回も「視野が狭い」「大局的に俯瞰して

物事を見ることができない」という指摘は受けていましたが、役職が上がって

よりそれをきちんととらえて対応しなくてはならなくなったのだと思います。



あとは、相手と会話する時や仕事を依頼する時に、こういう言い方をしたら相手は

どう捉えるだろうか、というような、相手の立場に立って考えた依頼の仕方が

できていないことがたまにあるというのも指摘として受けています。



人事面談でも、この辺はビシビシと指摘されています。一朝一夕に直るものでも

ないと思うので、上司は癖をつけるようにそういう目線での話をいろいろとして

くれます。会社勤めを辞めてしまえば、こういったことができないということにも

気がつかずに過ごしていたのだろうと思います。それがいいか悪いかは別にして。

せっかくの環境なので、ありがたく受け止めながら改善できるよう努めたいと

思ってはおります。



でも、どうにもうまくいかなければ、諦めてスパッとサラリーマンの道を捨てることも

できますので、その意味では気楽に取り組むことができそうです。



ちなみに、今までにいろいろな大家さんとお会いしたのですが、その中には大家さんに

向いてないなと思う方もいらっしゃいました。自分の考えと合わない時に相手にすぐ

怒ってしまうとか、決断ができないとか、いろんなパターンがありました。



でも、会社組織と違って、その大家さんが「自分は向いてない」と察するタイミングって

あまりないのだろうなと思っています。誰かが指摘してくれるわけでもありません。

その意味では難しい商売だと思います。



私はたまたま大家さんに関しては適性があったのだろうと思います。

あくまでストレス耐性とか細かいことを気にせずくよくよしない性格とかが、という

だけであり、儲かるかは別の問題です（笑）



自分で向いてないなあと思う方がいらっしゃるなら、もしかしたら撤退するのも

一つのルートなのかもしれませんね。向いていることに全集中した方がいい結果が

生まれるのではないかと思います。



・・・その理論でいくと私もサラリーマンの適性がないから辞めろって話！？（苦笑）



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札幌８棟目の管理会社さんの管理担当の方が異動になったというご連絡がありました。

売買部門らしいので、むしろ好機ととらえてもいいかもしれません。



札幌８棟目の管理会社さんの話を先日したばかりなのですが、話題にすると不思議と

そこ関係の話が集中する現象ってありません？そんなパターンで札幌８棟目の

管理会社さんから連絡をいただきました。



管理のグループリーダー的な人の中でも一番偉い（と思われる）人が異動になったという

ご挨拶の連絡でした。



こちらの担当さん、元々賃貸の担当をしていたそうで、私が管理をお願いした頃には

管理のリーダーをやっておりました。管理を移管した札幌１２棟目に関しては

主担当として動いていただいておりました。あの頃はお世話になっていました。

家賃をバンバン上げてくれるので助かっていた覚えがあります。



札幌１２棟目を過去の約束を果たすために管理移管した後は、直接の管理担当では

なくなっておりました。管理を移管してしまった時も、今までの感謝の気持ちを込めて

飲み会をやりましょうと言っていたのですが、別件とのダブルブッキングで実現せず

今に至っていたのでした。



そろそろあそこの管理会社さんと飲み会しないとなあと思っていた矢先の異動。

これはますます次回札幌に行った時に飲み会をやらなくてはなりませんね。

（と言いつつ、次回いつ行くかはまだ未定です）



急な移動だったようで、バタバタで各オーナーさんにもたいしたご挨拶もできず

取り急ぎメールやＬＩＮＥで挨拶をしている状態だそうです。

どこの会社も人事異動って急ですよねえ。もうちょっと計画的にやれないものか。



異動先は売買部門とのことでした。それはそれでありがたいですね。

札幌１２棟目を企画・販売したのはこちらの管理会社さんですので、またああいう

いい物件が出てくる可能性もあります。そういうのが出てきたらぜひ教えてほしいと

思ったのでした。



売買って同じ組織でも個人商店状態になったりすることもありますからね。

こちらの会社さんがどういう形なのかはわかりませんが、ブツ上げしてきた人が

そのまま担当をして販売するような会社さんもあるかと思います。そういう場合は

複数の担当さんと関係を構築しておくことは大事ですよね。



売買物件に関しても是非情報ください、と伝えなくちゃー。



サラリーマンの会社でも結構人事異動があったし、取引先も人事異動で昇進した人に

お祝いのメールをしたりと、最近はそんなのも多かったので、不動産界隈でも

人事の話が出てきたかと思ってしまいました（笑）



今回の異動が皆にとっていいものになればいいなあと思っています。

新天地でのご活躍を祈念いたします。



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札幌１２棟目で退去予告が発生してしまいました。珍しく繁忙期中に動きが一切なく

ありがたいなと思っていたのですが、この時期にそれは勘弁してよー（泣）



札幌１２棟目は建売の新築として購入しました。購入したのは２０２１年の終わり頃。

ちょっと間取りが狭くて長期入居にならないのでは、という懸念はあったのですが、

利回り星人の私は８％近い高利回りに目がくらみ、ちょっとヒヤヒヤしながらも

購入の決断に至ったのでした。



仙台法人のメインバンクさんが頑張ってくれたので、融資の条件も私としては

それなりにいいものと思える数字で融資実行にこぎつけることができました。

物件を買うことが半ば趣味の私としては、これはうまくいったなあという満足感で

満ち足りたのでした。



その後、ウクライナ危機が勃発し、資材価格が高騰。更にスタグフレーションが発生し

物価自体が上昇。この一連の流れにより、物件価格の相場は一気に高騰します。

札幌のＲＣは７．５％前後が相場だったのが、一気に６．５％くらいまで上昇。

新規物件を購入するのが辛くなった反面、その直前に購入した札幌１２棟目は

いきなり含み益が出ることになりました。



所属している大家の会で購入前にこの物件の話をしたところ、あまり筋がよくない

気がするとか、ちょっと危ないのではとか、そんな意見も結構聞きました。

皆さん、私が言うことを聞かない人なのは知ってるので、言っても無駄だろうと

思いながらあえて一言言ってくださっているものと認識しているので、その意味では

この歳になってそういう耳の痛い話をしてくれる仲間に恵まれたことは嬉しく思います。



でも結果だけ見たら、完全に私のラッキーパンチがヒットした状態になりました。

これが全てと思ってはいけないけど、こういうパターン多いんですよ、私。

基本ここまで運だけで生きてきてますから。あと周囲の人の助けね。これが一番

感謝していることです。助けてくださる周りの方々に感謝。



で、この物件は出入りが激しいです。最初に懸念していた通りの話ですけど、

案の定って感じでした。もう半分くらい入れ替わってるんじゃないかなー？

（数えてないけど）



とはいえ、遠い昔に持っていた札幌２棟目は１年で半分入れ替わりましたからね。

あれは強烈でした。これは無理だと思って、あの物件を売るという決断に至りました。

広告料もばかにならないですからね・・・半分入れ替わると・・・。

そんな苦難もあった札幌２棟目の話は今日のメインテーマではありませんので割愛。



そんな札幌１２棟目で、冒頭に書いた通り退去予告が発生したのでした。

しかも繁忙期が終わったこの時期に。なんで今なのよー（泣）



今回ご退去になる方は、入居されて１年程度の方です。１階の１ＬＤＫ間取り。

社宅代行会社さんが契約者になっています。ということは退職なのかなあ。



家賃は１階にしては高い価格帯を維持できています。１年前に入居付けをしていますし

そりゃそうだなって感じです。今回更に強気に値上げできるのかは、管理会社さんの

家賃査定の結果を見て判断って感じでしょうかね。しかも時期が悪いし。



まだ詳細はわからないですし、実際の退去は５月半ばなので原状回復の必要性も

どの程度になっているかはわかりません。まあ１年だからそんなにひどいことには

なっていないだろうという期待はありますけど。



退去は残念ですが、気を取り直して募集にかかりたいと思います。



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仙台１棟目の退去になったお部屋の原状回復、どうやら台所の換気扇交換が必要に

なってしまったみたいです。お見積が届きましたが、だいぶ値段上がってました。



目下、２部屋の空室になってしまった仙台１棟目。７部屋中２部屋、しかも一番でかい

旧オーナーズルームのお部屋が空いている状態なので、結構きついよねと思ってます。

長年の努力で利回りをだいぶ上げてきたのと、返済がもう３年くらいすれば終わって

完済になるのとがあるので、そんなに心配はしておりませんけどね。



少し話題はそれますが、旧オーナーズルーム（１００平米超）に関しては、今までは

店舗経営者の方が店舗スタッフの寮として借りてくれてました。しかし今回、店舗自体

閉店すると言うことで退去になってしまいました。



部屋が広いので民泊なんかもいいんじゃないかと思って、民泊をやりたい人に貸すことも

視野に入れつつ、並行で自分で民泊をやるのはどうかということで、仲良くしている

民泊運営会社さんにご相談をしておりました。



しかし、先日それに対して返答があり、仙台の既存のリスティングなどから調べていくと

あまり芳しい収益は得られないのではないか、という感じのようです。

私もそのサイトのことは知らなかったのですが、近隣の民泊のリスティングや稼働状況を

取得し、スコアを付けてくれるサービスがあるようです。そのサービスを業者さんが

使った結果を見せてくれたのですが、１００点満点中１０点という極めて厳しいスコアが

出てきてしまったとのことでした。



どういう基準での分析なのかを把握してからでないと最終的な結論は出せませんが、

地元の大家さんは保守的だからやらないとか食わず嫌いとかではなく、肌感覚なり

数字なりで儲けが出なさそうと感じ取っているのかもしれない、と思ったのでした。



むしろ余談の方が長くなったんじゃないかと思わなくもないですが、今日の本題は

この話ではなく、もう片方の単身のお部屋に関する話題です。

冒頭で書いた通り、原状回復の費用が思わぬ金額になったのです。



退去になったお部屋には、義母が仲良くしている不動産関係の方が別宅として

利用する意図でご入居されておりました。仮眠部屋と当初聞いておりましたが、

仮眠以外にも作業をしたりしていたのではないかと予想されます。



この度、そちらのお部屋が退去となりまして、退去立会からの原状回復のお見積の

流れになっている認識でした。特に連絡もなかったので、順調に進んでいるものと

私はとらえておりました。任せておいても仕事がどんどん進んでいくのって、

すごく助かります。全てをキャッチしきれないというのは出てきますけど、そこはもう

信じて任せるしかないよね、と。こういうのがきっと経営者の悩みなんでしょうね。

（規模は全然しょぼいし、むしろ登記上の経営者は義母なんですけど・笑）



昨日、義母からＬＩＮＥでメッセージが届きました。仙台１棟目の原状回復で

換気扇交換の工事が追加になり、結構高くついてしまった、とのことです。

見積が転送されてきましたが、確かに結構なお値段でした。ただの単身１Ｋなのに

台所の換気扇交換で８万です。おえー。



単身物件の換気扇なんて、１０年前によく札幌で交換してましたが、あの頃は

２万円ちょっとで交換で来てました。なんかすごい高いなあと私も思った次第です。



義母から送られてきたお見積を確認してみたところ、材料が４万円、副資材が数千円、

作業費が２５０００円、あと諸経費で５０００円弱といったところでした。

税別で書かれているので、税込にしたら８万くらいです。



材料に関しては、ネットで調べると２万前半くらいで購入できるようです。

その価格帯のものを採用しなくても、もっと安いやつでもいいんじゃないかなあと

思うのですが、無駄にぼったくるタイプの業者さんではないので、何かしらの理由で

この機種しか利用できない制約があったのだろうと捉えております。



以前、室内洗濯機置場を設置したいという相談をした時ですが、造りの都合で

１０万以上かかるという話が出てきたことがありました。そういう経験もあり、

小さいスペースに無理やり設備を入れて、いじりづらくなっているのかな？

などと思ったりしました。



作業費は１人工で２．５万と考えれば、今このご時世であれば仕方ない気もします。

人件費も人手不足やインフレでだいぶ上がっているように感じております。

２万くらいは覚悟しないといけないでしょう。



そうやって考えると、材料の価格を自分で調達して施主支給にすることで安くするのは

一案として考慮できます。ただまあ、嫌がるでしょうね、業者さんは。現場で万が一の

トラブルがあった時に、本来なら問屋さんに丸投げすればいいところを、施主に対して

こういう状況だからできないと説明して追加料金を貰わなくてはならないわけですから。

施主の立場であれば、万が一のことを考えると、かえって高くつきます。

業者さんの立場であれば、トラブルが起こった時にめんどくさいことになります。

義母にそういった差配をさせるわけにもいきませんので、ここもまた仕方ないでしょう。



前提として、お願いしている業者さんは善人である、というフィルタはかかっているため

甘めに見てしまいますので、シビアな人が見たらもっとコストを落とす余力はあると

思います。ただ、今後ともお付き合いをしていく方だと思っているので、１つ１つに

対して厳しく接するのもむしろ微妙ではないかなと思っています。



ということで、義母にはまあしょうがないでしょうねということを申し伝えました。

義母もまあしょうがないかなという感じでメッセージを入れてきていたので、

私もしょうがないかなと答えれば気持ちを切り替えて発注するだろうと思います。



工事がこれだけ高くなると、家賃に転嫁しないときつくなりますね。

できるだけ高めの家賃で勝負していきたいところです。



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東京１３棟目のリスティング、マットレス交換で改善されたみたいです。

レビューの評価が悪いパターンがかなり減ってくれました。今後に期待です！



スーパーホストになったとか、ゲストチョイスがついたとか、そんな話題が飛び交う

時期になると、そういえば私の物件のレビューってどうなってんの？と急に気にしだす

計画性のないやつ。それが私です。普段から気にしておけばいいのに、それはしない。

思いついた時に見るだけです。普段から見なさいと言われれば返す言葉もないですが

そういうキャラなので仕方ないです（開き直り）。



私の物件、微妙にスーパーホストになれないくらいの評価が続いております。

稼働したばかりの東京１５棟目は最初の頃こそゲストチョイスがついていたのですが

最近見てみたら点数が４．８を割っておりました。ゲストチョイスだった頃は一体

なんだったのか、という感じです。



本当はここでいろいろレビューの分析とかをするのが正しいのでしょうけど・・・

めんどくさいからやらないというのが私のダメなところ。はい、自覚はありますよ。

でもなんかできないんですよね・・・めんどくさくて。



以前、リスティングが停止されていた時もあったのですが、これに初めに気がついたのは

http://realestatebusiness.seesaa.net/article/505093687.html

勿論私ではなく、管理会社さんでもなく・・・私のお友達の投資家仲間の方でした。

他の人が持ってる物件のことをよく把握されているし、民泊のレビューなんかもこまめに

見ているようです。他の人の稼働状況やレビューなんかを見て、自分のところの

改善に役立てようとしているのでしょうね。知らんけど。



東京１３棟目はマットレスに関する悪いレビューが一定期間の中で続いたので、

マットレス交換を実施しました。これが功を奏したはずで、レビューも上向きに

なっていてほしいところです。



ちなみに直近の稼働率で言うと、レビューが微妙だったことやゲストチョイス、

スーパーホストに認定されていないことに関して、稼働率の面でどう影響しているか

見てみました。



東京１３棟目

３月：３１日中２５日稼働／８０．６％

４月：３０日中３０日稼働／１００％



東京１５棟目

３月：３１日中２４日稼働／７７。４％

４月：３０日中２５日稼働／８３．３％



以前はだいたい９０％前後で推移していましたが、ちょっと下がってる気がします。

ゲストチョイスやスーパーホストの物件が優先されて表示される仕様になってそうだし

その辺の影響はきっとあるんだろうなあ。

面倒だけど、レビューをちゃんと見てみないとダメかなー。



・・・などと考えていた私、しょうがないのでちょっとだけ行動してみることに。

前述のお友達にレビューを見て貰いました（自分でやらないんかい）。



お友達から貰ったコメントで判断するに、、レビューは改善されているようだという

印象を持ちました。まず、東京１３棟目のマットレスに関しては特に苦情は出なくなった

ようです。それだけでもかなりほっとしました。お金かけたからねー。効果がないと

悲しいんですよ。



東京１３棟目に関しては、他にウォークインクローゼットがリネン庫として利用され

ゲストに開放されていなかったのを、開放する形で調整したことがありました。

このきっかけになった話のレビューが残っており、それを友人が見つけてきたのですが

未解決と思って調べてくれたようです。結果、ＷＩＣの写真がロッカー設置前と設置後の

２枚掲載されていることがわかり、ロッカー未設置の写真を削除すればレビューへの

対応になる？という確認をしてくださいました。これは気づいてなかったわー。

ありがたいです。



早速運営会社さんに連絡をして、ＷＩＣの写真を１枚削除して貰えないか相談。

すぐに対応してくださいました。ありがとうございます。



となると、レビューの面でできる対応は実施したということで、追加で変なレビューも

出ていない、という理解か・・・。稼働率低下に関してはレビュー以外の問題？



運営会社さんにも肌感覚で何か変わったこととかなかったか、聞いてみようかな。

あとちゃんと自分でレビューを見て、評価が５ではないものを一つ一つ眺めて

確認してみた方がいいかな・・・。少し動いてみようと思います。



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