2018年07月04日

また空室が増えてしまった・・・orz

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一進一退の攻防・・・と言えば聞こえはいいのですが、単になかなか空室が埋まらず

埋まったら別の部屋が退去する状況に苦戦しているにすぎません。



現在、東京は東京4棟目が1部屋、東京6棟目が1部屋、東京8棟目が6部屋、

東京9棟目が3部屋(リノベ中)という空室の状況です。先日東京2棟目の空室

無事に埋まり、東京5棟目の空室も埋まって満室になり、更に東京8棟目にも望んだ

形とは少し違うものの駐車場を含めて入居申込をいただくことができました



この1〜2ヶ月は閑散期に近いイメージなので、その中で3部屋決まればまあ上出来。

この調子で他もどんどん埋まればいいなと思っていましたが、そうは問屋が卸さない。

まだ入居して半年ちょっとの東京3棟目のお部屋で退去予告が発生してしまいました。

三歩進んで一歩下がる、的な・・・。



しかし半年で退去ってのはちょっと早すぎないかい?本当にどうしたよ?という感じ。

確か母子家庭の方で、お子様二人の学区の関係で1LDKでも構わないということで

3人でお住まいになっていたはずです。やっぱり狭かったのかしら・・・。

物件そのものの問題だったら困るので、管理会社さんにお願いして何が悪かったのか

退去の理由を確認していただくことにしました。



そして、管理会社さんからその件に関して本人と連絡が取れたということで報告を

いただきました。理由はどうやら近隣とのトラブルが発生しかねない状況があったため

先手を打って事を荒立てないように引越を決意した、ということみたいです。



具体的なトラブルの内容は明記を避けますが、あまり良い気分はしないだろうなと

容易に想像できる内容でした。その行為を仕掛けてきた旧来の住人の方も、購入当初

ご挨拶に行った際には、そんな雰囲気はなかったのですが・・・。



管理会社さんも「近隣の方とも協議を行った方が良いのかもしれない」ということを

仰っておりました。これはその通りだと思います。なんでそういう行為に至ったのかを

把握して、同様の問題が以降発生しないように配慮をしなくてはなりません。

事前に近隣の方と話をして、その理由となった行為を行わないよう次の入居者様にも

事前に指導しなくては、同様のトラブルが発生する可能性が再び発生して短期退去に

なってしまうかもしれません。せっかくお住まいになっていただくのに、その整備を

せずに不幸な結末を作ることは私の本意ではありません。近隣の方も入居者様も、

皆が満足して住むことが出来る環境づくりをするのが大家の仕事だと考えます。



というわけで、この件に関しては具体的な不満が何なのかをヒアリングすることに

したいと思います。まず会って話さなくてはわからないことが多すぎますから。



しかし、少しずつ埋まってきたのに退去になるのは痛いなあ・・・



現在の空室状況

東京3棟目 1室(退去予告)

東京4棟目 1室(即入居可能)

東京6棟目 1室(即入居可能)

東京8棟目 6室(即入居可能)

東京9棟目 3室(リノベ中)

札幌7棟目 2室(即入居可能)

札幌8棟目 3室(即入居可能)

富山1棟目 6室(即入居可能・・・なように工事が終わるはず)



合計 23室



98室中23室が空室なので、76.5%程度の稼働率というさんさんたる状況です。

東京8棟目と富山1棟目はちょっと別格扱いとして、個別に対策を練っていますが、

それ以外だとまずは東京の細かい空室からつぶしていくのがいいのかなとも思ってます。



地域別に見ると・・・

札幌 49室中5室空室 稼働率89.8%

仙台 7室中0室空室 稼働率100%

東京 33室中12室空室 稼働率63.6%

千葉 1室中0室空室 稼働率100%

富山 8室中6室空室 稼働率25%



全空からの再生が目論見通りのスピードで動いていない東京8棟目と富山1棟目がある

東京と富山の数字が悪いのは納得ですが、札幌も思っていたより良くなかったです。

札幌9棟目を12部屋中3部屋空室の状態で購入したのがまだ埋まっていない、という

ところが地味に影響していると思います。



東京3棟目、東京6棟目、札幌7棟目はきっと放っておいても埋まることでしょう。

東京8棟目、富山1棟目は個別に対策を練っています。東京9棟目はまずリノベが

終わらないと動きが取れません。札幌9棟目はもしかすると追加の対策を必要と

しているかもしれないので、ここも気にして見ていきたいと思います。



ここに追加で都内の小さなビル(全空)が入る予定なのですから、更に稼働率は

下がってしまいます。「買うより埋めなさいよ」という声が聞こえてくるのも

ごもっともです。ごもっともなんだけど、良いと思った物件が出てくるタイミングって

決して待ってはくれないので・・・^^;



とにかく、目の前の空室を片付けることをしっかりやりたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:22 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年07月03日

こんな対応をされたらイラっとするなあと思った件。

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この間、ちょっと面白そうな物件が新着情報に出てきたので、問い合わせをしたものの

なんかすごくイラっとする対応をされてしまいました。人の振り見て我が振り直せ、

ということで振り返ってみたいと思います。



某大手の不動産業者さんのサイトから、再建築不可で風呂無しながら利回りが高い案件が

新着情報として配信されました。利回りだけ見て飛びつき、立地を見てさほど悪くないと

判断し、そこから過去の経験を基にどう活用するかを机上で検討しました。



風呂無し1Rが4部屋で、現状4部屋中3部屋埋まっています。風呂無しでも意外と

埋まるものなのですね。今はそれでいいのですが、将来的に見るとやはり風呂無しは

引きが悪いので、最終的には狭い2部屋を1部屋にくっつけて、風呂ありの1DKに

変更するプランがいいだろうと考えました。



幸いにして、2部屋を1部屋にするのにもまあそこまで苦労しなさそうな間取りの

形状だったので、描いた青写真通りで何とかなりそうだなと判断。コスト的には過去の

経験からこのくらいだろうと予想をして、だいたいどのくらい指値を入れたら12%の

利回りが取れるかを計算しました。念のため、いつもリノベをお願いしている建築士の

先生にも、こんな計画で考えていますという話をしましたが、割といい線だと思うと

お墨付きをいただきました。よし、じゃあこれは問い合わせしよう。



早速その元付の大手さんにお電話しました。担当は外出しておりますので、折り返しで

よろしいでしょうかと聞かれ、よろしいですと回答。電話をしたのがお昼前くらいだと

記憶していますので、まあ本日中には何かしら連絡が来るだろうと思っておりました。

しかしその日は連絡来ずじまい。



翌日、改めてお昼ごろに電話をかけてみました。折り返しいただけるとなっていたけど

折り返しがない旨も勿論添えて。受付の方は申し訳なさそうにしておりましたが、

その方が資料を送ることができるわけではないようで、やっぱり担当さんからの

折り返しということでした。



そしてこの日も結局折り返しの連絡はなし・・・。

既に買付が入っているとかにしたって、連絡は必要じゃないの?



そして翌日。電話してみると、定休日でしたorz

その翌日も定休日でしたので、資料が来る見込はなし。まる4日ほど放置プレイ。

それだったら定休日になる前に資料を送るのがビジネスマンとして正しいんじゃない?

という気持ちに。



定休日明けの営業日。午後になっても相変わらず折り返しの連絡はありません。

もうさ、売る気がないならネットに載せないでおくれよと。どんだけ忙しいとしても、

どんだけ額が小さくてやる気にならないにしても、一応は問い合わせしてるわけだし

ちゃんと返答くらいはしましょうよ、というイライラした気持ちに。フィリピンだったら

このくらい当たり前かもしれないけど、ここは日本ですから・・・。



もうこの段階でこの物件への興味は失せました。どうせ再建築不可だし、無理して

購入する類のものでもないです。融資つけるのもややこしい感じになるだろうと

予想していたので、もう手を引こうと思いました。



でもこのイラっとした気持ちを他の人が味合わなくて済むよう、そのことが不愉快で

あったという事実だけは伝えよう。そう思って、もう一度電話をかけて、資料が

待てど暮らせど来ないのはおかしいのではないか、もう物件自体興味はないから

資料も連絡もいらないけど、不愉快であることを伝えておく、と電話しました。

相変わらず担当の人はいないみたいで、受付の人が申し訳なさそうにしてました。



受付の人経由でこちらの不愉快さが伝わればそれでいい、他の人の問い合わせで

同じようなことを繰り返さないようにしていただきたい、というところでしたので

言うだけ言ってすっきり。私の中ではこの話は終わったものになりました。



その日の夜は打ち合わせを兼ねた飲み会だったのですが、なんか夜の8時半ごろに

着信がありまして。打ち合わせ中だからと放置しましたが、後で見ると知らない

電話番号からで、留守電も入っていました。



留守電を聞いてみると、その営業マンですよ。もう今更興味ないんですけど・・・。



「連絡が遅くなってしまい申し訳ありませんでした」と冒頭で一応一言ありましたが、

声のトーンが申し訳なくなさそうな感じで、しかも物件に関しては「1部屋滞納が

1年以上あり、立ち退きの裁判を始めたところなので、あまりお勧めできません」

「それでもよろしければご連絡いただければと思います」とか言うんですよ。



自分で仲介している商品を「おすすめできません」とか言わない方がいいだろうし

何より相手が怒っているのをわかっていながら、夜の8時半という時間に電話を

かけてくる神経がわかりません。その事実が分かった段階ですぐ電話するとか、

いっそ電話しないとか、なんかもうちょっといい打ち手があったでしょうに。

少なくとも、人によっては夜の8時半に電話されたら怒る人もいるのではないかと。

せめて「夜分にお電話してしまい大変申し訳ないです」の一言くらいはあった方が

いいと思うんですけどねえ・・・。



私が細かいことを言いすぎているのかもしれませんが、少なくとも個人的には今回の

対応はおおいに疑問符でした。この人と信頼関係を作るのは難しいよねえ、という

気持ちになりました。そういう人から無理に不動産を買う必要はない、と。



でも本当にいい物件が出てきたら、そういったことに目をつぶって購入するだろうなあ。

不動産は基本1点モノなので、それを扱っている人を選ぶことが出来ないのが苦しい。



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2018年07月02日

そのシールの意味をわかっているのか?と問い詰めたい。

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札幌5棟目のゴミ問題とコバエ問題、一応収束する?方向ですが、結局こちらで

ある程度対応をする羽目になってしまいました。



ゴミ問題のおさらいは、前々回のブログおよび前回のブログをご参照ください。

今回はこの話の続きとなります。



管理会社さんにて、該当のリクエストが大変多い方への対応に関しましては、

「のらりくらりとやり過ごす」という選択肢を取ってくださっているようです。

ここに関して明確な報告はありませんが、便りがないのは良い知らせということで

理解したいと思います。



そうなれば、あとは放置されている粗大ゴミとコバエの問題に集約されます。

その後再度状況の確認をしてくださいましたところ・・・



管理会社さんにて、この人が怪しいとにらんでいる(分別されてないゴミの中から

身元が分かるものが出てきたようです)お部屋に電話で対応を促しているものの、

そもそも電話に出てくれない状況が続いているため、現地訪問をしてきたそうです。

しかし、不在のため名刺だけ置いてきたということでした。



そしてその時現地を確認したところ・・・まだ粗大ゴミが片付いておりません。

シールは貼ってあるのに、なんでなんだろう?と管理会社さんが札幌市に電話して

確認してくださった結果・・・



「回収の届け出がされていません」



シール貼っただけで回収されると思ってたのか、この捨てた人はー!orz



そしてさらに、一部のシールが貼ってある家電については、家電リサイクル法があるので

行政では回収できません、ということでした。もー、なんなんですかほんとに!

シールを貼って回収して貰おうというところまで考えるなら、ちゃんともう少し調べて

正しい出し方をしてほしいものです・・・。



結局、私の方でお金を出して回収して貰うことにしました。

また余計な出費が出てしまった・・・。管理会社さんも、もしその入居者様に連絡が

取れたら、今回かかったお金はそちらに請求すると言ってくださいましたので、

連絡が取れることに期待したいと思います。



あとはコバエですね。コバエは訪問した際に気にならない程度に減っていたようです。

まだ多少飛んではいるものの、このくらいなら許容範囲じゃないか?という数まで

減っていたということですので、まずは良かったです。

継続して、コバエ取りは定期的に入れ替えて設置しようと思いました。



かかった費用の回収という面ではまだ話は片付いておりませんが、とりあえず物件から

粗大ゴミが消えて正常化されたという点では大きな進歩だと思います。

札幌で唯一保有している単身物件。単身はどうしても出入りが激しくなりがちですが

この物件は割と安定しているので、今回のゴミ騒動が終わればまた落ち着いた日々が

戻ってくるに違いないと思います。札幌7棟目、札幌8棟目の空きを何とかしないと

いけないので、札幌5棟目はこのまま落ち着いていてほしいものです。



ゴミ問題の連載、これにて完結〜(となればいいな)



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2018年07月01日

初めてのレジデンスもの以外の買付が通りました。

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昨日書いた「ちょっとした融資の打診」をした物件の価格交渉をしていたのですが、

昨日無事に価格交渉が成立。想定より若干高かったけど、ゴーサイン出しちゃいました。



昨日は朝一番で建売業者さんの提案を聞いて(どんなものか話を聞いてみようかなと

思ったもので・・・)、嫁ちゃんの買物にお付き合いして、美容室に行って・・・

という不動産とはあまり縁がない一日を過ごしておりました。本当はここまでの領収書の

整理をしようと思っていましたが、それは今日の仕事にしましたので、昨日はオフ気味。



そんな気が抜けた状態で、ぷらぷらと美容室帰りに歩いていると、見知らぬ電話番号から

着信履歴が残っていることに気が付きました。しかも留守電が入ってます。聞いてみると

買付を入れていた不動産屋さんの担当の方からで、稟議が通ったのでその価格であれば

購入可能というお知らせでした。



この案件、FBで知人の方が「なんかすごいの売りに出てる」と投稿していた記事を見て

なんか面白いなあと思って問い合わせを入れたものでした。まず元付さんを探り当てて

直接問い合わせをしました。この案件は不動産屋さんが自社で保有しているものでして、

レインズに載せていたのは元付さん自身。でもあまり積極的に自社で販売している

わけではなかったようで、詳細資料を要求した際には販売図面がありませんでした。

売主ポジションで仲介は任せる、みたいな感じだったんでしょうね。



ちょっと特徴のあるビル案件で、スケルトンの状態で3フロア全空でした。

立地は一般的に見たら駅近とは言い難く、最寄駅から10分弱。レジものとしては

悪くないですが、ビルものとしては微妙な感じです。たぶん、倉庫としての需要なら

あるだろうなと思います。



癖があるのでそのまま当てはめられないとは思いつつ、近隣のオフィスの坪単価から

だいたいこのくらいの賃料で1棟貸しできるだろう、もしくはフロア単位で貸せば

このくらいになるだろう、みたいな感じで相場を類推。ある程度指値をすることで、

収益性が見込めるという判断をしました。また、最悪レジに変える場合の想定も

建築士さんと机上で練って、このくらいの予算を見ておけばいいだろうというところも

算出。どちらの面から攻めても損がないような価格帯で買付を入れようと考えました。



今回はノールックではなく、事前に現地を見てきました(笑)

屋上防水はいい感じに仕上がっていましたが、他は特に何もしていない状態でした。

まあでも、今すぐ対応が必要と言うレベルでもありませんので、これはこれで良し。



買付を入れたほうがいいか、金融機関さんの内諾を得てきた方がいいか、どちらの

進め方が好ましいかを担当の方に伺ったところ、先に買付で融資特約での契約で

構わないということでしたので、想定している着地点よりちょっと厳しめの価格で

買付を入れました。ある程度押し戻されることは想定しての金額です。



ほどなくして、先方から返答があり、その金額では難しいとのこと。担当さんが言う

「このくらいの金額なら可能性がある」という金額は、私の想定より若干高めでしたが

まあ収益性から見ればギリギリでOKかなという金額でした。で、改めて指値を入れて

買付を入れたところ、稟議が下りたということで冒頭の電話に繋がるわけです。



これまでメールでしかやり取りしていなかった担当さんと初めて電話で会話しましたが

別にそんな感慨もなく、普通に契約日をいつにしましょうかというやりとりのみ(笑)

私がどうしてもスケジュールがつきにくい人なので、会社の仕事の様子を見ながら

再来週のどこかで契約しましょう、ということにしました。



今回の買付、割と勝ち目はあると思っていました。ある種確信していた部分もあります。

根拠は以下の通り。



・業者さんが1年以上前に購入してホールドしている案件(そろそろ売りたいはず)

・業者さんが売主(最初から最安値で出すわけがないから、指値前提で値付けしてる)

・現状全空(持っていても意味がないからある程度指値は通ると予想)

・抵当権設定無し(返済という価格下限の制約がない)

・懇意の業者さんから買取目線での価格を聞き出している

 (買取再販屋さんよりちょっと高い価格なら通るはず)



読んでいた金額より若干高い価格での成立でしたが、まあ悪くはないと思います。

純粋に収益で回すだけでない楽しみ方もしようと思っていたので、まあこれはこれで

良いということにします。



ここまで読めるようになったのも、先人が惜しげなく情報をブログやSNSにて開示して

くださること、周りの皆様に支えられてご指導ご鞭撻をいただいているからです。

今回のような価格の読み方は、狼旅団長のブログに書いてあった知識だったと思います。

間違いなく自分一人の力ではありません。支えてくださる皆様、ありがとうございます。

私もそういった先達と同じように、自分の持つ知識は惜しみなく開示したいと思います。



あとは昨日書いた融資が固まれば、この物件がめでたく節目の東京10棟目になります。

小さな物件ばかりなので、巨艦物件1棟にも満たないくらいの小規模な話にコツコツと

手間をかけてアホなんじゃないかと思われる方もいらっしゃると思います。実際に、

私もそう感じることがありますし^^;

でもまあこれはこれでコツコツやっているから良いということで・・・



融資の成約に期待したいと思います。



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posted by ひろ* at 10:20 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年06月30日

若手社長の会に加入した甲斐があった・・・のか?

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今後お付き合いを深めていきたい金融機関さんの「若手社長の会」に入会しました。

そのついでにちょっとした融資の打診をしてみたりして。



つい先日、今頃!?というタイミングで請負工事契約を締結した際に「融資が〜」という

ことを書いたと思います。その金融機関さん、何年も前から積金をしていたのですが、

なかなか相性の良い担当さんが出てこず、融資取引に繋がらないからもういいやと

諦めモードになった頃にひょっこりと良い担当者さんが出てきてくださいまして、

そこからは少額ながら個人も法人もリフォーム資金の借入をすることが出来ました。



今も担当の方は「是非融資させてください」と言っていますが、不動産賃貸業だと

運転資金ではなく設備資金でないとやりづらいと言う話もあり、かといって私の好きな

築古木造系になると「10年しか融資出せないです」と言われてしまい、使い勝手が

今一つ良くないなあ・・・という感は否めないものの、新築なら是非やらせてほしいとか

他社との提携商品もあり、そちらなら築古でもいけるとか、いろいろと言ってくれるので

なにかと相談をさせていただいております。



で、冒頭に書いた若手社長の会です。



この金融機関さんとお取引をしている友人の不動産投資家さんがおりまして、

彼はこの金融機関さんの取引先向けの組織である「若手社長の会」に入会しています。

イベントがあると、各店の支店長さんがこぞって接待してくれるので、融資に有利に

なるかもしれないということで入会されてよかったと思っているようです(憶測)。



積極的な担当さんに、そんな会あるんだってね、うちの友人の社長が参加してるよという

話をしたところ、その参加している友人が取引してる支店の支店長と、私が取引してる

支店の支店長さんが中が良いみたいで、この間「●●支店の●●社長と面識があると

聞きました」と支店長から切り出してきました。で、もし興味があればひろ*さんも

入りませんか、と。うん、これは決して悪い流れじゃないですね。むしろ乗るべき。

良い担当さん、良い支店長さんも2〜3年すればいなくなります。次の方にも同じように

かわいがっていただくには、こういう組織に籍を置いておくのは有効です。

年会費3万なんて安いものです。



そんなわけで、お誘いいただいたので早速入会の手続きを取りました。家まで書類を

取りに来てくれるということですが、手ぶらで帰らせるのも申し訳ないなあ・・・



あ、アレ見て貰おうか。アレ。

ちょっと前にFBで知人が情報をシェアしていた変な売り物件。

収益がべらぼうに出るような案件ではないのですが、ある種の芸術性を感じるし

割と管理しやすい場所にあるので、これはこれでありかなと思っていた物件。



前に元付さんから資料を取り寄せて現地調査をしておりましたが、その後融資の目処が

特になかったので、リフォーム費用見積もってから考えますと言って放置してました。

そこまで手が回っていなかった、という感じです。



せっかくいらっしゃるんだし、この案件に融資ってどうですかということでぶつけて

みたところ、事業計画や物件の情報など一通り持ち帰って検討してみるとのことでした。



そして昨日電話があり「担保評価額●●万でした」という返事がありました。

ただし期間は10年。ま、この物件に関しては純粋な収益と言うよりは他の目的も

あるので、そういう意味ではキープできるなら返済比率が高くてもOKとします。

金額も1000万に満たない物件になりますので、絶対的な金額としては全体で見れば

大きな影響はないでしょう。



というわけで、早速「若手社長の会」に入会した効果があったのかもしれません?

初の有担保取引に期待したいと思います。



ちなみにその売り物件、まだ業者さんとの価格交渉は終わっておりません(苦笑)



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