2018年11月04日

太陽光発電所を囲うフェンスの保険的な観点での扱い。

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昨日は義母(仙台法人社長)と保険代理店さんと私の3名で会食を昼やりました。

その中で、へーと思ったことがあったので、書いておこうと思います。

全ての保険会社さんでそうかはわからないですが、私が契約している保険会社さんは

こういう動きと認識なんだよ、ということで参考までにお読みいただければ幸いです。



「これは保険会社の社員も代理店の私も誰も知らなかったのですが・・・」と

前置きしてから、保険代理店さんはこう言いました。



「太陽光発電のフェンスは、太陽光発電設備そのものの保険の補償対象外なのです」



な、なんだってー!?



そういえば、補助金の申請をした時も、本体代金にフェンス代は含めないという

取り決めがあったような気がします。それと同じ考え方なのでしょうね。



でも、うちの太陽光発電所のフェンスが倒れた時、保険金出ましたよね?

(過去ブログその1・過去ブログその2をご参照ください)




「あれは救済措置で、本来は出ないはずですけどそのように話をしていないので

 出しているんです」



そうなんですね・・・。知らなかった。そりゃ代理店さんも保険会社の社員さんも

知らなかったことなんだから、私が知っているわけないか。



で、今後はこの状態を是正する方向で保険会社さんとしては動いているようです。

本体部分以外にフェンス部分の保険を別途締結する、という形です。

コスト的にはやや上がってしまいますが、やむを得ないかなと思っています。

補償がない状態で放置し続ける方が怖いので。



保険代理店さんにお見積を依頼したところ、本体の火災保険の補償額からフェンス代を

差し引くことと、改めてフェンスの分で契約を締結することで、だいたい3万くらい

足が出る結果となりました。ただ、足と言っても、契約期間の違い(本体は5年契約で

もう3年近く経過しているが、フェンスは新規5年契約)などもありますので、

厳密にどのくらいコストが発生しているのかはわかりません。



ま、細かいことは気にせず契約しようと思います。

いつもこうして適切なタイミングで適切な情報を提供してくださる保険代理店さんに

あらためて感謝したいと思います。ありがとうございます。



皆様の太陽光発電、フェンスも補償対象になっていますか?

不安がある方は一度確認された方がいいかもしれません。



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posted by ひろ* at 08:59 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年11月03日

ちゃんとルックして改めて買付を入れる。

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昨日は出社前の朝一番で借地の戸建を内見して、改めて買付を入れてきました。

今回はノールックじゃないよ!(威張って言うことではない)



前回報告したノールック買付案件、さすがにその金額じゃ厳しいと言われましたので、

もう少し金額を上げて検討できるかを考えました。



今回の案件は借地権ですので、(賃料収入−借地料)÷購入金額が10%を超えないと

旨みがありません。そしてこれは、融資が20年引ける前提での数字なので、借地の

契約が現況を継続するのではダメで、新規巻きなおしが必須となります。



また、リフォーム等で余計なお金がかからないことも前提にする必要があります。

初期のリフォーム代がかかってしまうと、結果として購入金額が増えることになり、

美味しい案件とは言えなくなるためです。



前回ノールックで買付を入れた際の金額は、リフォームがかからない、もしくは

かかっても最低限というところを意識しました。これが通らず増額を要求されると、

じゃあリフォームは本当に何もしなくていいのか?というところを確認する必要が

出てくるわけです。



というわけで、増額可能か判断するために現地を見に行く、ということになります。

ノールックではなく、ここでルック。むしろモアルック(?)。



というわけで、業者さんに内見の依頼をしましたが、なかなか双方のタイミングが

あわずに、ようやく昨日内見してくることができました。



今回の案件は業者さんの買取再販ものなので、リフォームはきちんとやってある、

ということは一尾いう理解しています。なので、まあ見に行って追加で何かやる必要が

あるかどうかという観点でチェックすればいいのかなと思っていました。

ていうか、リフォーム前の案件の方が好みなんですけどねー(笑)



そして昨日、物件視察へ。狭い前面道路を抜けていくと、その物件が見えてきました。

そこまで古い印象はなさそう。でも外壁は今すぐじゃないにせよ、どこかでやらないと

まずいだろうなと思われる粉の吹き具合。



中は一通りリフォームされており、お金のかかるお風呂やキッチンがやり直されていて

そこそこ悪くない感じでした。トイレが無駄に2つあったりするので、やっぱりこれは

リフォームする前の素材の状態で買い取って、ニコイチアパートに転用したかった。



お金のかかるサッシも一部新品になっていたし、窓も一通りチェックしたけど

開きが悪いところはありませんでした。悪くなさそうです。

ベランダがちょっとお粗末な感じだったことくらいでしょうか。



内見に同行いただいた業者さんと話をしたところ、借地は新規20年とのこと。

明確に確認はしていないけど、一般的なところで承諾料は売主様持ちと考えられます。

未登記の増築部分があるようですので、銀行さんにその部分の登記を要求されるかもと

伝え、費用負担については応相談ですねと言う形にしました。



これならすぐ賃貸に出せるので、リフォーム分を考慮して保全していた部分のお金も

購入代金に含めてもいいだろうと判断。少し増額した金額で買付を入れました。

多少押し戻される可能性もありますが、その時は増築の登記費用などの面で便宜を

図ってもらうことにしてもいいかと思います。あとは指値を通すために特約無しに

してもいいよということを伝えました。メインバンクさんに案件を持ち込みたいから

今回の買付を入れている、だから融資特約は金融機関さん向けに必要、でも別に

現金でも買えるから、という流れのハッタリです(笑)



業者さんにどのくらい投資してるのか聞かれたので、だいたいこのくらいですと実績を

お話して、東京だと普段はリフォーム前のボロを買い取って再生しているということを

伝えました。今回の業者さん、他にも癖のある物件を抱えていそうな気がしたので、

何か出てきたらいいなという下心も当然あります。



業者さん、やや考えた後「再建築不可でも買いますか?」と。もちろん買いますと

伝えたところ「弊社でリフォームしようか迷っている案件がありまして」と。

ああもう全然検討しますんで、よろしければ資料くださいと伝えておきました。

よし、なんとなくそういうニオイがしたのでカマかけてみたけど正解だった。



今回の買付がどうなるかはわかりませんが、面白い業者さん(免許番号1だけど)を

見つけたかもしれません。今回のがどうあれ、引き続きコンタクトを取ろうと思います。



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posted by ひろ* at 08:01 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年11月02日

境界確定の立ち合いを依頼されました。

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測量をするということは、不動産が何かしら動くということ。

あわよくば・・・と思う気持ちがないわけでもなく。



昨日、家に帰ってきてポストを見ていると、封筒に切手が貼られていない郵便物が

入っておりました。私の名前が書いてあるので、うち宛で間違いはないようです。

しかも、封筒自体がビニールに入れられており、そこには便箋も一緒に入っています。



便箋を見ると「先ほどはありがとうございました」という書き出しから始まるお手紙。

先ほど何もしてないけど・・・?というか、先ほど以前に一体何者!?

疑問符ばかりついている状況です。



家に入って便箋の中身を読もうとしていると、嫁ちゃんがよこからそれをのぞき込み

「あ、さっきの人のお手紙か」と言います。あれ、知ってるの?ということはお手紙の

「先ほどは・・・」のくだりは、嫁ちゃんに向けて書かれたものみたいですね。

家の前でその家の人に声を掛けられ、境界確定したいので立ち会ってほしいと依頼を

されたので、よくわからないけど快諾したといったところのようです。



読むと、どうやら境界立ち合いをしてほしいようです。道路を挟んで反対側の家ですが

こっち側との間に道路があるから、うちとの境界確定が必要とは思ってませんでした。



添えられた公図を見ると、やはりその家と自宅の間には地番がない道路があります。

地番がないということは公道ということなのだと思いますが、それが間に挟まってるから

境界確定をうちとの間でしないといけないのかしら?今一つよくわかりません。



日程は私が立ち会えない日で、嫁ちゃんは「私が立ち会う」と言ってました。

声を掛けられたのが嫁ちゃんなので、自分で対応しようと思っているようです。



「うちの土地が小さくなるような結果だったらOKしちゃだめだよ」と伝えたところ

「そんなのわからないじゃない」と困っておりましたので、境界石がなくて今回の

測量結果を受けて境界石を新規設置したいと言われたら要注意だよとだけ伝えました。

(他、助言したことが良いことがあればコメントください!)



境界確定の対象になる家は、アパートのようです。けっこう築古のニコイチアパート。

家の前のアパート・・・廉価で売りに出るなら欲しいなあ・・・。測量するということは

何かしらその物件に関して動きがあると言うこと。売却もしくは相続と予想します。

なぜ測量するのか、嫁ちゃんに確認しておいてもらおうっと。



もし売却だったら、価格次第では購入したいと最初から話をしてしまった方が

いいのかしら?それともさりげなく聞き出すだけにとどめた方がいいのかしら。

欲しい欲しいオーラを出すと足元見られそうですから、ツンデレ風(?)にアプローチを

かけた方がいいのかなとは思いますけど。



・・・とりあえず謄本だけはあげておこう。所有権っぽいし。

自宅の対面の築古アパート、何かあったら動けるように準備したいと思います。



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posted by ひろ* at 07:42 | Comment(2) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年11月01日

雪が降り始める前に工事を終わらせたい。

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札幌8棟目、地震保険が無事に出たので、降雪前のギリギリのタイミングで次の修繕を

やろうと企画しております。



今年の6月に購入した札幌8棟目。この物件、築28年のRCなので出口の取りようが

ないと思われることから、しっかり修繕してまずは長期使用に耐えうる状況にしないと

いけないと思っています。なんせ、前のオーナーさんが室内は修繕しているものの、

外構は一切何もしていないから、近々ガタがくるのは間違いない、という状況でして。



取り急ぎ、外階段なので雪の季節が心配というのもあり、まずは共用部廊下の防水措置を

行いました。長尺シートを共用廊下に敷いて、階段もノンスリップ付きの長尺シートを

全部敷いて、と工事しました。機能的には少し雪にも強くなっただろうと思います。

昔持っていた札幌2棟目も外階段で雪に苦労したのですが、あの物件も似たような対策で

ゴムチップマットを階段に敷いたものでした。



これでさぞ共用部廊下の印象が良くなっただろう・・・と思いきや、意外とそうでも

ないんですよねえ。なんか相変わらず汚らしい印象。何が悪いのかっていうと、

外廊下でドアと反対側にある腰壁くらいの高さの壁。こいつが汚いんです。

たぶんこれを塗らないとリニューアル感は出ないだろうなあ。



一応、来年一年かけてこの物件の修繕を行う予定でしたので、地震保険の申請を

ご支援いただいた施工業者さんに、発注を前提とした調査を行っていただくよう

お願いをしておりました。



その結果、今回「汚い」としていた外廊下の腰壁の部分が、恐らく水も回っていて

状態が良くないから、可能であれば今年雪が降る前に工事をしてしまった方が良い、

という提案をいただくに至った次第です。



その他、階段の塗装、パイプシャフト扉塗装、タイルと塗装部分の取り合いコーキングの

工事あたりをできれば年内にやっておくといい、という話でした。やれることはまとめて

やった方がコストが下がるのは間違いないので、冬に入る前にこれらは進めていただく

ことにしました。



この物件、民泊運用の業者さんも借りていることから、できれば民泊で来た人の印象を

良くするような、ちょっとしたバリューアップをしたいと思っております。例えば

エントランスに何かおしゃれな造作をするとか。エントランスに相当する部分に

装飾するといい感じに見える効果があるのは間違いないです。



いつも色々お願いしているデザイナーさんにその話をして、館銘板と一緒にいい感じの

提案をしてほしいという依頼をしました。そういったデザインはあまり専門ではない、

ということで、デザイナーサンのネットワークで詳しい人にいろいろ聞いてくださった

ようです。現場も見ていただく中で、館銘板デザインとそれにまつわるバリューアップや

大規模修繕時の色合いの助言などいただくことになりました。



施工業者さんからは「腰壁に塗る色を早く決めてください」とせっつかれています。

カラーリングについては管理会社さんにも助言いただき、長尺シートと同じような

色味にしようかということで気持ちを固めました。業者さんからは白系の色合いを

提案されていました(今と同じ色です)が、汚れが目立ちそうなので・・・。



あと、札幌8棟目はダストボックスをつけてくれと町内会から要請を受けている(?)

ようで、管理会社さんから早く設置させてほしいと言われています。今計画している

バリューアップの全容が決まったら、それにあわせて設置しようと思っております。



デザイナーさんがこの辺がいいんじゃないかと言う場所と、管理会社さんがここでないと

設置できないと言う場所とにずれがあるのですが、私としてはデザイナーさんが言う

場所につけてくれた方が美観を損なわなくていいなと思っています。

とりあえず管理会社さんにどんな感じで設置するイメージなのか、資料を作成いただき

それを見て場所を確定させようと思っています。



いくつかの話が並行で進んでいるので、頭の中が整理しきれずややこしい感じは

あるものの、ちゃんと進めていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:47 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年10月31日

え、引渡が済んだのに美装がちゃんと入っていないって!?

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札幌8棟目で民泊前提で4部屋のうち、2部屋の美装が不十分ではないかという

確認がありましたので、事実関係の確認を行いました。



札幌8棟目は購入時に3部屋の空室がありました。1部屋決まったものの、1部屋で

夜逃げが発生し、更にもう1部屋退去があったので、一時は空室が4部屋まで拡大して

しまっておりました。



そのピンチを民泊が救ってくれました。民泊運営代行も行っていて、少し前から

面識がある不動産会社さんが「民泊前提で良ければ全部屋借りる」というお話になり、

一気に満室になった次第です。しかも今後も空室が出たら借りるというお話をして

くださっており、空き部屋の空室対策を当面しなくてもよさそうという嬉しい状況に

なっています。



今後も借りていただけるかも、というところもあるので、借りてくださった業者さんとは

歩調を合わせて、こちらもできることは積極的に協力しております。各部屋を消防の

求めるレベルに適合させるために、防災業者さんにこちらでも見積を取ってみたり、

自動火災報知器の導入をどうやってコスト負担を下げて行うことができるかを一緒に

検討したり、といったところで共に歩んでいる感じです。



先日、共用部廊下のバリューアップ工事を行った際にも、資材置場として1部屋を

お借りして、そこで職人さんが休憩したり各種資材を配置したりしておりました。

勿論、その間の家賃はこちらからお支払しております。この段階でまだ民泊稼働は

していなかったので、実費を家賃から差し引きでお支払した形です。

そのくらいのことは気軽にお願いできる程度の関係は作れていると思います。



そんな中、冒頭に書いた美装事件が起こります。



あれは先週の金曜日のことでした。仕事中に携帯が着信を示すバイブレーションの

動きを見せます。仕事中は電話に出ない主義なので、とりあえず放置しました。

だいぶ遅い時間に会議が終わり、そこから携帯の着信履歴を確認すると、札幌8棟目の

管理会社さんの固定電話からでした。携帯じゃないってことは、事務系の担当の方からの

着信だろうと予想。もう時間が遅いのでかけ直してもダメだなと思いながらメールを

見ると・・・あ、事務の方からメールが届いてる。たぶんこのメールの件だな。



メールを見ると「職人さんの資材置場に使った部屋のトイレや浴室に使用感があり

このままでは民泊利用できないから美装を行って貰えないか、という連絡があった」

という内容でした。



あれ、おかしいな。職人さんからは電気とガスが止まっていたとかそんな理由で、

お風呂は一切使っていないという話を聞いていたのだけれども・・・。

(ていうか職人さん、電気止まってたなら早く言ってよ〜と思った記憶がある)



そしてその後、また別のメールが事務さんから届いていました。

「職人さんが使っていなかった部屋も水垢残り等気になるので、そちらの部屋も

 あわせて美装を行っていただけないか、と要請がありました」とのこと。

むむむ?これは職人さんと全く関係がない話ではないかい?



よくよく調べてみると、美装のお金は送金明細から差し引かれておりません。

あれ、じゃあ美装に入ってないのかな。なんかよくわからなくなってきました。

管理担当の方に電話してみたものの、連絡取れず。困ったなあ。



で、こちらもメールは読んだものの返事をすることができておらず・・・

色々やってるとメールを書く時間が取れずに放置になってしまう傾向があります。

LINEやFBだと、携帯からサクサクと隙間時間で返信できるのですが、メールは

パソコンに向かって「さぁ、書くぞ!」と意気込まないと、なかなか書けないんです。

パソコンの前にいる時間が少ないと、どんどんメールの返事が遅くなるという。



放置していると思われるのも問題だと思ったので、借りてくださっている法人さんに

直接連絡を取り、どのくらいの水垢だったのか写真を送っていただけないかと依頼を

させていただきました。まず事実関係の把握から。



昨日少しだけ時間ができたので、昼休みを使って管理会社さんの事務担当の方に

まず電話をして状況の確認をすることにしました。うまいこと電話に出ていただくことが

できましたので、そもそも美装しているのかという点を確認しました。



「入居までに美装に入れず、スタッフが美装して引き渡したとのことです」

「ですので、オーナーにその分の請求はしておりません」



お、おう・・・そういうことか。札幌8棟目の管理会社さんはアットホームな雰囲気が

ありまして、良くも悪くもマニュアル化されておらず、ゆるい感じがありました。

管理より売買が中心だからというのもあるのだと思いますが、24hサポートという

便利なサービスがあることも知らず、社員が交代で入居者様からの連絡を24時間

受け付けていたらしいですし(汗)



その緩い感じが、いろいろと融通が利いていい方向に進むことも多々あるのですが、

今回はちょっと良くない方向に進んでしまったようです。



事情がわかったので、それであれば再度美装を入れる方向で進めたいと伝えたところ

「オーナーの方で美装業者さんの手配できませんか?」と。管理会社さんが入ると

手配が遅くなってしまいそう、ということを心配しての発言だったように感じましたが

その真意は不明・・・。でもまあこちらで手配ということでしたら、そのように

動いてみます。



定期清掃をお願いしている業者さんにすぐ電話して、最速で美装に入れる業者さんを

探してくださいと伝達。しばらくしてから、来週中で対応できる美装屋さんを見つけて

くださいましたので、そのスピード感でいいか法人さんに確認の上、あとは直接その

法人さんと美装業者さんでやり取りをして貰うよう手配しました。これで一安心。



美装の費用が差し引かれていない段階で私がこのことに気づいていれば、もう少し

早い段階で美装に関しての確認を借りてくださっている法人さんにできたのかも

しれません。昔は送金明細を穴が開くほど見ていましたが、物件数も増えてきて

あまり真剣に送金明細を見ていない自分がいるのも事実です。もっとしっかりと

送金明細を見る、送金明細の違和感を見つけたらすぐに確認。心がけることで、

今回のような事故を減らしていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:11 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする