2018年07月09日

ペット多頭飼いのイメージ写真撮影が無事に終了しました。

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東京8棟目で快適に暮らすかわいいワンちゃんとその飼主さん、という構図の

素敵な写真が撮れました!



朝8時。日曜日だと言うのに、早起きして車を借りる私がいました。

東京8棟目に(人と犬の)モデルさんを送迎するためです。

そう、昨日は先日ブログに書いたマイソク用の写真を撮影する日でした。



撮影をすると決めた日からの動きは我ながら早かったです。

すぐに、ワンちゃんを飼っていてモデルになって貰える人を探しました。

物件の入居者様ターゲットが20代後半〜30代前半のペットが好きな女性という

イメージだったので、そのイメージに近い女性から順次声をかけていき、最終的に

3名の女子にモデルを快諾いただきました。



並行して、懇意にしているカメラマンの方にも仕事を依頼。前に物件写真を撮影して

いただいたこともありますし、家族のポートレート写真を撮影して貰ったことも

ありますので、ワンちゃんの写真もいけるだろうと考えた次第です。

これまた運よく、私が予定を入れていない日がたまたまカメラマンさんの予定が

空いていたようでして、ドンピシャで一番直近の日付で撮影予定を入れることが

出来ました。



そこから撮影の詳細を詰めます。撮影時間をいつにするか、どういう構図を撮りたいか。



今回は「共用部でペットと共に入居者様同士が楽しく談笑できるスペース」の説明と

「ペット多頭飼い可能」の説明をしたかったので、それがわかる写真を撮影したい、

ということを明確にしました。



それから撮影時間。カメラマンの方から言わせると、良い写真を撮るには、原則として

陽が高い時間を避けるべきだそうです。早朝もしくは夕方16時以降がいいと思うと

ご提案をいただきました。しかしさすがに早朝に集まってほしいとは言い難い。

そのため、夕方で調整していたのですが、アドバイスしてくださっているPM工房社

久保田さんからは「動物は動きが読めない」「理想の写真を撮影するのに時間がかかる

可能性があるから、できるだけ早い時間から始めた方がいい」という助言がありました。



カメラマンさんと改めて相談したところ、写真を撮りたい共用部はどの時間が一番

雰囲気がいいかを確認されました。午前中の方が日陰にならないから午前かなという

ことを回答したところ、それなら午前から開始した方が良いと助言をいただきました。

モデルの皆様にもその旨お願いして快諾いただき、撮影時間も確定。



この暑い季節、あまりワンちゃんを外に出しっぱなしにすると暑さでバテてしまうと

いうことでしたし、ワンちゃんを連れて電車で来ていただくのもなかなか大変です。

それに朝もそれなりに早い時間からお呼び出しすることになってしまいますので、

私が車で各モデルさんの家を回り、ピックアップして物件まで送迎する形にしました。



そんな形で段取りを進め、迎えた当日。西日本は大雨が続いて大変な状況になっていると

伺っている中、東京8棟目は奇跡的に晴天(やや雲は多かったですが)。これもひとえに

モデルさんの日ごろの行いのたまものでしょう。ありがたいことです。



懸念していた「ワンちゃんがちゃんと指示通りに動いてくれないかも」の件については、

これまたうれしい想定外で、みんないい子で言う通りに動いてくれました。今回は

運が良かったようです。天気といいワンちゃんといい、全て順調でした。



撮影風景

撮影風景はこんな感じでした。人がいっぱいで、ワンちゃんも大変だったと思います。

ご協力ありがとうございました。



モデルさんが撮影されている間に、私は先日購入したブロワを使って清掃作業を実施。

砂利の間に入ったゴミを吹き飛ばすことができましたが、電源コードが短いことも同時に

わかったので、何かしら手当てが必要だという認識を持ちました。防水仕様の

延長ケーブルを購入しようかな。






そして昨夜、早速その素材が納品されました!

部屋にいるワンちゃん

うーん、かわいい!イメージがわきやすくなったと思います。



これで写真の素材はできました。次はこれを使った募集図面を完成させる仕事です!

時間作って頑張りたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:25 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年07月08日

融資情勢の変化を見逃さないアンテナが必要。

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昨日は関東→札幌の大家会の勉強会と懇親会でした。

懇親会の中で金融機関さんの姿勢について情報交換しておりました。



・・・と、普段ならここから本文に入るところですが、ちょっとCM挟みます。

頼まれたわけでもないんですけど、勝手に書いちゃう。



いつもお世話になっているおうち大好きさんが主宰する勉強会に、これまたお世話に

なっている波乗りニーノさんが搭乗します。投資スタンスが固まってないとか、

なんとなく借金が怖いとか、一歩踏み出せずにいるとか、目標を見失ったとか・・・

そういう方には良い処方箋になるのではないかと思います。

ご興味ある方は以下のブログをご参照の上、コメント欄に参加したい旨を書くと

良いと思います(申込フォームとかなくてコメント欄で管理してるのがすごい)。



おうち大好き会 シーズン2 第10回

日時 2018年 8月 19日 (日曜日)午後 1時ぐらい〜4時45分

場所 大宮ソニックシティー 602会議室 定員 90名

費用 2500円



でも私はちょっと行けるかわかんないんですよね、この日。夏フェスに参加する

可能性が残っているため・・・。



・・・勝手にCM、ここまで!



で、本日の本題、金融機関さんのお話。



現役でバリバリ買ってる人が多い会なので、融資付は必然的に話題に挙がります。

購入するには融資は不可欠ですからね。



私自身も融資情報は常にアップデートをかけております。特に札幌に関しては

そもそも遠隔地での融資付というハードルの高さがあるため、かなり気を付けて

情報収集を行っている次第です。



同じ金融機関さんでも、支店によって全然反応は異なるようなのですが、そんな中でも

雰囲気として融資は厳しくなっているのは間違いなさそうです。そして、どちらかと

言うと、手あかのついていないサラリーマン大家予備軍や、サラリーマン属性を頼りに

買い進めているサラリーマン大家初心者の方に対しての融資が厳しくなっており、

経験者・事業者として見て貰えるベテランのサラリーマン大家さんや専業大家さん、

自営業との兼業大家さんといった属性の方の方が融資を引きやすい環境になっている

ように感じます。



サラリーマン属性に対して融資をすると言っていた某地銀さんなんかが、そういう融資は

一切止めて事業経験がある人にだけ融資をすると言い出したようですので、この流れは

じわりと全体に波及してくるように思います。おそらく変わらないのはノンバンク的な

融資をしているいくつかの金融機関さんだけではないかと予想します。



私としては、初心者の方が高値掴みをしなくなるので物件価格には下落圧力がかかり、

一応何とか死なずに10年近くサラリーマン大家をやってこれた私には追い風であると

考えております。



それから、頭金を入れなさいという話が非常に厳しく言われるようになっていますが、

その傾向はどちらかというと地銀さんや大きな信金さんあたりに多いように感じます。

小さい信金さんや信組さんなんかだと、あまりうるさく頭金の話をされないような

気がしております。



私がお付き合いしている金融機関さんの話だけで言うと、メインバンク的なポジションの

信組さんは、今のところ相談すればだいたいフルローンで組み立ててくれています。

別の信組さんは、基本的には積算評価額が出ればその分まで融資を組み立ててくれます。

これに対し、最近お付き合いを深めている信金さんは、原則頭金2割と言っています。

まあ、原則なので事業計画の作り方次第でフルローンに持っていくことはできますが、

東京9棟目はそのように組み立てたものの9割が限界でした。



あと、私的にこれは是非相談に行かなくてはと思える素敵な話がありました。

その金融機関さんが置かれている状況などを考えれば、確かに利回り案件であれば

融資が出やすいような気がします。しかもタイミング的にジャブジャブ出る可能性も

あるなあと思ったので、まず適当な物件を持っていって手ごたえをつかんでこようと

考えております。いくつか手頃な案件があるので、ぶつけてみようと思います。

またデキ婚になっちゃったらどうしよう〜(気の早い妄想ヤメレ)



※仲良しの人には教えますので、知りたい人はこっそり連絡ください



あと、以前なら金融機関さんを訪れるには「業者さんからの紹介」が有効だったと

思うのですが、最近はかぼちゃの話なんかもあり、かえって業者さんからの紹介が

足かせになるケースも多いという話がありました。個人で開拓するスタイルの方が

良さそうに感じます。そしてそれは私が大得意とするところです(笑)



刻一刻と変わっている融資情勢。アンテナを張り巡らせておくことが肝心と思います。

これまで買えないと嘆いていたベテランの皆様、チャンスかもしれませんよ。



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posted by ひろ* at 07:34 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年07月07日

信頼できる業者さんからの売り物件情報、買付入れないわけにいかないでしょ(末期症状)

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管理会社さんから物件のご提案をいただき、3分で「買います」と言ってしまった

アホな私の話を聞いていただけますか?え、いつもそんな感じだろって?



あれは昨日のことでした。いつものようにサラリーマンの仕事を会社でしていた私。

仕事の切りが悪かったので、お昼休みまで仕事を食い込ませ、ちょっと遅めにランチに

出ていったのです。そして蕎麦をすすっていると、携帯がブルブルと鳴動するのですよ。

飯食ってる時は電話出られませんよと思いながら携帯を見ると、ディスプレイには

札幌7棟目の管理会社の社長さんの名前が出ています。あれれ、どうした?入居関係だと

管理担当の方から来るし、今は特に社長から電話が来る理由がなかったような。



ともあれご飯を食べてからと思い、折り返しますとだけ伝えて電話を切って、

再びお蕎麦に集中しました。



食べ終わってから電話をかけると、開口一番「いい話です」と。高利回りの売り物件が

出てきたということです。ただ、場所は今まで取り組んだことがない地域でした。

管理会社さんはその場所の管理もやっているので、土地勘や相場観がわかるようで、

大学の近所で入居者さんが入らない場所ではないということを仰っておりました。



木造の耐用年数超過、表面利回り28.8%、現行稼働率16.7%。

外壁塗装など一通りの大規模修繕をした上での引渡ということです。

業者さんが持っている物件で、稼働が悪いのは入居者様に退去いただき全空にして

リノベしてから売ろうかなと思っていたからだそうです。



各部屋はリノベが必要な状況で、一部屋60万は少なく見積もっても見てほしい、

とのことでした。ざっくり計算しましたが、各部屋のリノベが一部屋60万で

終われば、表面利回り20%となります。数字だけ見れば決して悪くない感じ。

しかも札幌7棟目の実績がある管理会社さんなので、仕事は信頼できます。

知らない地方だと色々開拓などから始めなくてはならないという点が辛いですが

その手間がかからないのは魅力的です。



この管理会社の社長さん、基本的に私がイケイケなのに対して割と固めに見るんです。

これいいでしょって物件出すと、ここはどうだろうとかこの辺は引き合いが悪いとか、

割とネガティブ系の意見が多いので、私としてはバランスをとるために意見を聞いて

判断の材料としていつも使わせていただいております。



その社長さんが「自社保有も考えた」と言ってるということは、勝算は高いでしょう。

調子のいいことばかり言う業者さんではないし、これまでに結果もちゃんと出してくれて

いることから、信頼できる方々だと判断しております。



とどめに「売主さんから連絡を貰ったのがうちの会社が最初です」「物件情報を

他にお出ししている人はいません」と言われたら、もうその場で「買います」と

言うしかないでしょう!いつも通りの展開で申し訳ないくらいですが、買付入れますと

口頭で伝えてしまいました。えへへ。



そのまますぐ融資してくれそうな心当たりのある金融機関さんに電話して、融資の検討を

依頼しました。今回の案件は、耐用年数超過しているけどリノベで一新されるという

立てつけになるので、金利は高いけど期間がそれなりに取れそうな金融機関さんに

持ち込むことにしました。担当さん的には割とやる気があるようで、検討したいので

詳細資料を持ってきてほしいと言われた次第です。なんとなく手ごたえがありそうな

雰囲気を感じました。



で、家に帰ってからもうちょっと調査を継続。



地方では駅なんてあまり関係ないと思いますが、一応駅からは5分以内。

駅の周りに何もない無人駅とかではなく、一応それなりに駅の雰囲気ができている

場所でしたので、たぶん市町村合併などで合併された側の街の中心なのでしょう。



近隣にあるという大学は、さほど大規模な大学ではなかったですが、経営は堅調という

情報を入手しましたので、まあそれなりに期待していいのかもしれません。



工場も近所にそこそこありました。その辺の需要も狙えそうな気はします。



市街地からはだいぶ離れているというところは気になりますが、確認してみるとやはり

かつては別の町だったのが合併されており、その町の中心部だった場所のようです。

こういうところは根強く需要はあったりするんですよねえ。



事業計画書だけサクッと作り、あとは果報は寝て待てスタイルでいこうと思います。

空室を埋める仕事の方が今は大事ですし。



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posted by ひろ* at 08:31 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年07月06日

シルバー人材センターさんに定期清掃の依頼をしてみたものの・・・。

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シルバー人材センターさんも人が足りていないような雰囲気です。困りました。

東京8棟目の共用部の清掃をしてくれる人が見つけられません。



東京8棟目は都内にしてはかなり大きな庭がついてきています。この庭を有効に

活用しようというのも、今回の企画であるペット多頭飼い賃貸物件のコンセプトを

作る際に影響していたのは間違いありません。



今回のリノベーションで、庭も綺麗に整備をしました。白い砂利を敷いたり、

ウッドデッキを作ったり、駐輪場として使えるように土間コンを打ったりして。

「南欧プロヴァンス風」と施工業者さんに伝えたものの、建物が和風な装いなので

やっぱり限界がありました・・・(笑)

私のイメージとはちょっと違ったけど、見に来ていただいた皆様には綺麗な庭だと

言っていただけたので、これはこれで満足しています。



で、そのお庭で悩んでいるのが、清掃のこと。



庭が広いので定期的に清掃を入れないと汚い印象が植え付けられてしまいます。

家からさほど遠くないので私が行けば解決する話なのですが、週末は週末であれこれと

やることもありまして、なかなか自分で現場清掃するというのも定期的には難しい。

嫁ちゃんにお願いしようとしたのですが、犬が大の苦手なので犬を主眼に置いた

賃貸住宅なんて絶対に掃除に行きたくないと言われてしまいました^^;



管理会社さんに定期清掃の見積を依頼したものの、これまた結構なお値段になってしまい

しかも清掃の回数が月1回とかなんです。それじゃあ清掃のペースが足りません。



この物件、隣地にうっそうとした森のような雑木林のようなものがあるおうちがあり、

落ち葉の量が半端ないのです(私の中では勝手に「トトロの森」と呼んでます)。

松の木もありまして、庭を綺麗にしてもらって引き渡した後、1週間後に見に行ったら

松のめしべっぽいやつがガンガン落ちてきていて、白い砂利が部分的に茶色くなって

おりました・・・^^;

なので、月1回なんかじゃとても足りないのです。



施工業者さんにおすすめして貰い、現地にとりあえずブロアーは配置しました。

[商品価格に関しましては、リンクが作成された時点と現時点で情報が変更されている場合がございます。]

マキタ ブロワ ブロア MUB402 無段変速
価格:9090円(税込、送料別) (2018/7/6時点)




これで落ち葉をガーっと巻き上げて掃除するだけの簡単なお仕事なのですが・・・



そこで冒頭のシルバー人材センターさんが登場します。時給制である程度安価に

対応をしていただけるだろうと見込んで、今回清掃作業を依頼してみることにしました。



電話して清掃をお願いしたい旨をお話して、住所や頻度など希望する条件をお伝え

しました。翌日か翌々日、現場を確認したという担当の方から折り返しの電話を

いただきまして、いろいろと会話した次第です。



シルバー人材センターさんも、案件ごとにやりたい人を募っているということなので

その案件を引き受けたいという人が出てくるまでは待っていただくことになる、

というお話でした。そして、最近はちょっと人手不足気味でもあり、すぐに希望者が

出てくるかは何とも言えないということでした。



そして1ヶ月くらい経過しますが、未だシルバー人材センターさんからの連絡は

ありませんので、誰も掃除に名乗り出てくれないということなのだと思います^^;

参ったなあ・・・。



シルバー人材センターさんがダメなら、別のルートで人を探そうと考えまして、

近所に住んでいる友人にお願いをしてみたものの、7月は忙しいので8月にならないと

対応できない、という感じでした。8月以降も明確にやってくれるという話にはならず

保留されてしまいましたので、こちらもちょっと脈が薄そうです。



入居してくださる人が出てくれば、清掃を頼んでしまうところなのですけどね・・・。

残念ながらまだそういうことを頼める入居者様もおりませんし。

共用部の清掃問題、もうしばらく試行錯誤が続きそうな気がします。



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posted by ひろ* at 07:55 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年07月05日

募集図面や募集条件を変更し、効果が出るかを確認。

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東京8棟目の募集条件や募集図面の変更に着手しました。



なかなか募集が軌道に乗らない、ペット多頭飼いOKの東京8棟目。

見るに見かねたのか、コンセプト型賃貸住宅を多数成功させているPM工房社

久保田社長がお声をかけてくださり、今やってるペット多頭飼い賃貸住宅の募集への

助言をしてくださいました。ありがとうございます!



助言をいただくきっかけになったのも、ブログやFBなどで情報発信していたのが

その方の目に留まったからです。情報は発信した分だけ返ってくる、ということを

改めて実感した次第です。



今回の物件、正直なところネットで「ペット可」にチェックが入れば余裕だろうと

高をくくっていたところがありましたが、今のところそれだけでは結果は出ていません。

まず家賃が高いので入居申込が少ない、そして入居申込は過去2件あったものの、

それはペットではなく立地で選ばれていました。その近所の現場で作業するための

事務所として借りる、であったり、身内が近所にいる、であったり。



となると、まずこれは仲介業者さんに「ペット多頭飼い」という点がきちんと伝わって

いないのではないか、ということが考えられます。まずはその点を是正するところから

始めるべきであり、家賃や初期費用などの条件はそれが十分になされたのに申込を

得られないという段階で行えばよいのではないか、という助言をいただきました。



管理会社さんが作った募集図面を見ていると、やっぱり不動産屋さんの目線が強く

設備の写真とか駅から徒歩何分とかの情報が多く、一目見てペットをいっぱい買える

物件であることが直感的にわからない、ということは確かに感じました。そういえば

札幌4棟目くらいまでは自分で募集図面作って業者さん回ってたりしたんですけど、

最近はすっかりそれもさぼってしまい、管理会社さんにお任せになっていました。

それでもここまでは決まっていたのですが、今回のようなコンセプト物件になると

それにも限界があるのかな、と改めて考えた次第です。



一日に何十枚も何百枚も募集図面を見る仲介業者さんに、一目見てこれはペットを

飼うことができて、しかもコミュニティがあったり多頭飼いOKだったりすることを

直感的に伝えるには・・・写真が一番インパクトがあるよ、というのが助言でした。

他にもいろいろと細かいお話は伺いましたが、まずやっぱりわかりやすい写真を撮って

それを募集図面に載せることでしょう、と。



それと、この時期は広告料を付けた方がいいのではないかという助言もいただきました。

仲介業者さんの目に触れさせる機会を増やすということが大事だという観点からです。



その他にも、今から仕込むにはちょっと難しいハイレベルな戦略など様々な助言を

いただきました。それらを全てここで書くわけにはいかないので、私の心の中にそっと

しまっておきたいと思います。




お金も取らずにノウハウを色々伝授してくださった久保田社長。なぜなのかと聞くと

コンセプト型住宅には可能性がある、それが埋まらないのはコンセプトが悪いのではなく

募集の仕方など他に原因がある、それをコンセプト型住宅にして失敗したという形で

終わりにされてしまい、コンセプト型住宅の面白さが伝わらないのはもったいないから、

ということでした。ありがたいことです。



※色々ためになるお話を伺ったお礼に、せめてもの宣伝※

もし皆様の中でコンセプト型住宅にしたけどうまくいっていない人がおりましたら

PM工房社さんにコンタクトを取られてみてはいかがでしょうか?

※宣伝ここまで※




とりあえず助言いただいた中ですぐ実行できそうなのが募集図面と広告料だったので、

そこから着手することにしました。



広告料の件と募集図面の件、まずは管理会社さんに今回の改善の意図をメールで

説明しました。そしてその趣旨に従い、募集図面をこんな感じに変更したい、という

案をExcelで作成して送付。あわせて、広告料をつける旨を申し出ました。



広告量の効果なのか、募集図面の効果なのかがわからないから、まずは広告料、

その後募集図面という形で進めるといいんじゃないか、と言う助言をいただいていたので

管理会社さんにもそのように依頼をさせていただきました。



管理会社さん、呑み込みが早く柔軟なのでありがたいです。募集図面については、

こちらで作成したような内容に改定するということで合意をいただきました。

また、広告料については更に付加価値を高めた提案をいただきました。

ただ広告料を上げるだけだと、今までのようにターゲットではない入居者様ばかりが

増える恐れもあるので「ペットを飼っている人のみAD付与」としてはどうか、と。

なるほど、それは人目に付くので面白いです。是非お願いします、としました。



写真の素材はこちらで提供するということにしました。懇意にしているカメラマンさんに

撮影を依頼し、友人で犬を飼っている30代女性数名にお願いをして、モデルになって

貰う約束を取り付けました。この布陣で近々物件に行き、ペットと飼主が物件にて

戯れる写真を撮影し、募集図面につける予定です。



あまり時間に余裕はないけど、自分の物件なので自分が頑張るしかありません。

気合で時間を確保し、募集図面の雛形を作成しました。我ながら悪くない出来栄えです。

これに楽しそうな人とペットの写真が加われば、確かに目を惹くんじゃないかなと。



最初に広告料、次に募集図面という形で、時間差で改善することによって、どれが

どのように効果があったのか、効果測定をしやすくなります。一つずつ試しながら、

今後同じようなことをする際に何を最初に行うと効果的なのか、というところを

試行錯誤してみたいと思います。



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