2017年09月15日

原状回復の見積にもその会社さんの特色が出る。

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札幌5棟目の空室の原状回復見積をしています。相変わらず家賃25000円しか

取れないお部屋にしては回復すべき内容が多く、苦慮しております。



今回、管理会社さんの許可を得て、試しに相見積をしてみることにしました。

どこで対応しても原状回復すべき項目が多いのであれば、この物件はそういうものだと

納得できるかなと思った、というのもあるし、単純にコストが安くなるものなのかを

検討してみたいというのもありました。



あまりいっぱい出すとわけがわからなくなるので、管理会社さん以外にもう1社だけ

相見積の依頼をしました。こちらは他の大家さんのところでも面白いリフォームをして

客付している実績のある会社さんです。



両社の見積を比較してみましたが、見積自体は管理会社さんの方が安かったです。

面白いなと思ったのは、見積時に何に重点を置いているか、という姿勢が何となく

見えてきたこと。



管理会社さんの見積は、けっこう細かくチェックしている印象を受けました。

換気扇から異音がするとか、キッチンの混合栓から水漏れがあるとか。

そういうところをきっちり見積しており、たぶん管理する側の目線に立って、

入居者様との設備トラブルがないようにしているのだろうと思いました。



相見積を依頼して会社さんは、基本的には客付をしている業者さんです。

見積の内容にもそれが表れていて、腰壁のクロスを張るとか、ハンガーパイプを

設置して収納を増やすとか、そういうパッと見て入居者様の目を惹く内容が多く

含まれていたように感じました。



この辺の特性を覚えておくと、今後何を重視して修繕するかと考え、戦略的にどの会社に

依頼するかを考えることができそうです。



ただ、両社ともけっこう似通った金額(若干管理会社さんの方が安い)だったので、

やっぱりこの部屋はこのくらいかかるものなんだな、ということは理解できました。

うーん、家賃安い割に原状回復の費用が重いってのは、あまり面白くないですね。

とはいえ、単身にしては出入りが少ない物件なので、今のところは順調にお金を稼いで

くれております。ありがたいことです。



どちらかの見積を単純に採用するというよりは、両方の良いところを組み合わせて

見積項目を洗い直し、その上でどちらかの業者さんに発注することにしようと思います。

もし相見積先に発注するなら、設備不具合も含めた見積を出して貰うことになりますし

管理会社さんであれば、客付するのに面白い設備なんかを安く導入できるか確認するし、

そういった感じで似たような見積項目にして、あとは費用を比較して・・・かなと。



でも、とっとと原状回復することも大事なので、あまりこだわりすぎずに早めに決めて

早めに工事に着手して貰うことも重視しようと思います。私が相見積を取っていたせいで

原状回復になかなか着手できないという状況になっています。のんびりしていては

機会損失になってしまいます。



結局、私が自分でいろいろ予定を入れてしまうがために、この辺の見積対応などに

しわ寄せが来ちゃうんですよねえ。今月、金消1件、決済2件、決算対応に加えて

銀行さんの反応次第で買付入れてみようかと思っている案件の事業計画書作成2件、

勉強会主催1件、内覧会主催3件、慰安旅行企画1件、入籍記念日のディナー調整等

あるうえ、サラリーマンの仕事も当然のように入ってきます。おかげで日々の業務が

ちっとも進まないというジレンマを抱えております・・・。

予定を入れすぎず、負荷をもっと下げるように自分を律しないとダメですね。



ともあれ、見積問題は早急に解決させ、次に進んでいきたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:25 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月14日

融資はやはり締まりはじめているかも、と思えた出来事。

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金融機関さんとちょっと話をしましたが、やっぱり厳しくなっているようです。



先日、融資が締まってきているということをブログに書きました。この段階では、

私は何か実体験があったわけではありませんでした。しかし先日、金融機関さんに

電話した際、やっぱりそうなのかなーと思う言動が。



ちょっと気になる札幌の中古物件があるのですが、やや難ありというか築古なので

融資が難しそうだなと思っていました。木造の築古なので、土地にして売却すれば

RCの建売屋さんが購入するだろうなーと思われる良い場所です。しばらくインカムで

回しておいて、最終的に建替するか売却するかで出口を取ることができるでしょう。



ただ、利回りは低いので保有中の収益はさほど期待できません。

事業計画を引っ張ってみても、いい条件で借りたとしても20年で収支トントン。

さすがにこの事業計画ではお金借りられなさそうだなあ、と思ってはおります。



まあそれはそれで、とりあえず電話してみました。札幌5棟目で貸してくださった

金融機関さん、そろそろ1年経つので次の融資も検討しやすくなっているはずです。



電話口で概要を話して話を聞くと、持ち込んでいただければ検討しますよということを

言っておりました。うんうん、ありがたい話です。しかしその後に続いた言葉が・・・



「原則、自己資金2割ということになりまして」



あー、ここで出たよー。やっぱり金融庁さんの指導ですか?と聞いたところ、

まさにその通りだそうです。以前より1割の自己資金を求める金融機関さんだったから

その必要な自己資金の比率がさらに増えたなあ、という印象です。



それと、以前契約した半額の指値が通った物件に関しても、所有権なのに融資が

つかないという事態になっております。担保不動産のセットバックが激しいので

そこがあまり魅力的に映らないようです。



正直、所有権であればどこかしら融資つくでしょと思っていましたが、厳しい!

持ち込んだ物件の問題もあるのだろうと思いますが、これも冷静に考えれば融資が

締まってきているということなのかもしれません。



ちなみにここは、再建築不可でも地方でも建ぺい容積オーバーでも貸すけど金利は

高めだよというローン商品を持っている金融機関さんにて、融資付をしようかなと

思っております。



とまあそんな具合で、ちらほらと融資が締まってきているのかなと思える事象が

ありましたので、やっぱりこれから物件価格は下がるかもなー、と思いました。

以上、現場からのレポートでした(?)



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posted by ひろ* at 07:15 | Comment(1) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月13日

ストーカーは突然に・・・。

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昨日は立つ鳥に後を濁された話を書きましたが、実はもう1件濁され案件があります。

部隊は同じく札幌3棟目。こちらは退去時精算費用の踏み倒しとなります。

時間も経過しているので、多少うろ覚えなところもありますが、顛末書いてみます。



何ヶ月かさかのぼるのですが、ある日管理会社さんから電話がかかってきました。

電話に出ると、管理の担当さんから「札幌3棟目でストーカー事件が発生している」と。

げ、なんですかそれ。



概要としては、ちょっと前にご入居してくださった女性の入居者様に対して、同じ棟内の

男性入居者様がストーカー行為を働き、ドアを蹴飛ばして女性を脅したのだそうです。

女性はすっかり怯えてしまい、こんな部屋に住めないから一刻も早く退去するという

ことを仰っているのだとか。



少なくともこの段階で女性の退去は確定的。下手したら男性にも同様の迷惑をかけるかも

しれないことから、退去いただくという判断が必要な可能性もあります。さらに、物件の

ドアも多少損傷しているという話もありました。いろいろ悲惨です(TT)



ひとまず、何がどうなっているのか状況の確認をしていただき、必要な措置をとるように

お願いをしました。ちょうど電話を受けた時はフィリピンにいたもので、あまり細かくは

話が出来なかったのです。そして自分で介入できることがあるでもなく、ただ見守る

ことしかできませんでした。



管理会社さんがいろいろと動いてくださり、だんだん事件の裏側も見えてきました。

ここをあまり細かく書くと身元ばれする可能性もありますので割愛させていただきますが

どうもこの事案は女性側にも大いに問題があったような感じであることがわかりました。

ですので、男性に退去勧告はせず、今のままお住まいになっていただくということで

問題はないだろうと判断しました。最悪のダブルパンチは何とか避けられました。



女性はそれほど長く入居されたわけではないのですが、多少の原状回復費用が発生して

おります。また、契約を杓子定規に判断すると、短期解約の違約金が発生します。

正直、退去は借金を払っている身としては辛いのですが、退去の理由が不可抗力なので

相談があれば多少減額してもいいかなと思っていました。



これらの退去時精算費用を管理会社さんが請求すると、ご本人もご両親もそんなものは

払えない、と突っぱねてきました。私たちは被害者だ、本当は住みたかったけどやむなく

住めなくなってしまった、だからそんな費用を払う義務はない、と。



えっとね、心情としてはよくわかるし、気持ち的に釈然としないのもわかります。

でも、冷静に考えてみてください。被害者はあなただけでなく、大家である私もです。

物件のドアは壊され、本来ご入居いただけるはずだったあなたにも退去されてしまい

どうやって借金を払ったらいいのでしょうか?こっちとしても被害があります。



かといって、ストーカー事件を起こした入居者さんはそのまま住むわけですから、

賠償を求めるわけにもいきません。だってそのストーカーの方からは、大家としては

何も被害を受けていないんですから。ですから、「本来得られるべきだった収入が

得られなくなった」ことに対して、元々の契約で定義されていた違約金はあなた方に

請求せざるを得ないんです。



正直言えば「払わないといけないことはわかっているが、事情も事情なので減免を

お願いできないか」と相談されれば、私もそこは減免する腹積もりがありました。

だってやっぱり釈然としないと思いますもの。逆の立場だったら。でも最初から

払う必要はない的な態度で来られてしまうと・・・ね。



管理会社さんは顧問弁護士にも確認して、これは請求して問題ないし、仮に裁判になれば

貸主側が勝てる内容だ、というところまでは確認しています。そうならないようには

したいものですが、一応こちらが後手に回らないような準備をした上で、減免なしで

督促を続けることとしました。



細かい話までは聞いていないものの、管理会社さんから漏れ伝わる情報をまとめると

一応先方も「分割で払う」というところまで話が煮詰まったようです。しかし、

支払の期日が来ても先方からの入金はなかったそうです。



ここで管理会社さんからの提案。この入居者様は保証会社の保証を付けているので、

上限となる賃料2ヶ月分までは保証会社さんに代位弁済をしてもらうということで

進めてはどうか、とのことでした。



元・入居者様が支払うべき債務は家賃5ヶ月分程度の金額でした。内訳は不明なのですが

退去予告〜退去までの期間の家賃、短期解約違約金、原状回復費という内容と思います。



保証会社さんを利用するメリットとして、保証会社さんから2ヶ月分は確実に入金して

貰えることが挙げられます。

逆にデメリットとして、保証会社さんと管理会社さんの両方から請求が来ることになり

金額が高くて辛くなってしまい、元・入居者様が開き直るor逃げてしまう可能性が

高まるとのことです。



入金されるかどうかわからない5ヶ月分より、確実に入金される2ヶ月分の方が

間違いはないかな?と思ったので、保証会社さんに請求する方向で動いていただいて

動いていただこうと思います。



広告料3ヶ月払ったのに半年ちょっとで退去されちゃうと、こちらとしても本当に

採算が合わなくてつらいんですよ・・・。退去時違約金ってのは、今の札幌の構造上

設定しておかないと大家が泣き寝入りになってしまうから、致し方なく設定している

費用なのです。別に強欲にお金をぶんどろうとしているわけじゃなくて、先行投資分を

少しでもとりっぱぐれしないようにしたい、というだけなんです。



まあでも、ごちゃごちゃ言っても仕方ないですから。気を取り直して募集頑張ります。

そして被害を最小限に食い止めてくださった管理会社さん、ありがとうございました。



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posted by ひろ* at 07:20 | Comment(0) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月12日

夜逃げ疑惑は現実に・・・立つ鳥に跡を濁される。

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立つ鳥跡を濁さず、という日本人的なことわざがありますが、家賃が安めで属性が

お世辞にも高いとは言い難い物件になると、そんなことわざも通用しなくなる・・・



以前ブログで書いたことのある、生活保護を受ける→働いて生活保護が切れる→仕事が

うまくいかずに家賃滞納→再び生活保護→・・・のループを続けている方が姿を消して

失踪した件。結論から言えば、彼女は二度と現れることはありませんでした。

8月末が定期借家契約の期限だったんですけど、それまでに連絡は取れず。



管理会社さんも、時間を問わずの訪問や保護課との密な連絡、緊急連絡先である

身内の方への連絡など、いろいろと手を尽くしてくれました。しかしいずれも成果に

繋がることはありませんでした。



滞納家賃3ヶ月分と原状回復の費用など、とりっぱぐれてしまった分もあります。

(保証会社さんすらつけられない属性だったのです・・・)

まあもうそこは仕方ないと割り切ります。そういうリスクを背負って入居していただいた

という点は否めません。最近はそういう危ない橋を渡る回数は減らしておりますので

今後はあまり発生しないはずです。そう信じたい・・・(願望)



とりっぱぐれてしまった分の回収がどこまでできるのか?という点に関しましては

滞納督促に強い今の管理会社さんに頑張っていただくより他にありません。

先日も「住民票を取ってみたけど、まだ動きはなかったです」と報告くださいました。

ご両親ともコンタクトは取っているものの、お金がないから立て替えることはできないと

言われてしまったようですので、いかにして本人を見つけるかというところに話は

集約されていくのだろうと思っています。



そして大事なのが、このお部屋を早く次の人に貸せるようにすること。

夜逃げで一番ハードルが高いのがここです。いくら定期借家契約だから契約が切れている

と言っても、勝手に部屋の中のものを処分することはできません。しかし、本来の手順を

踏んでいては、残置物の除去を行うために膨大な時間とお金を使うことになります。

その間貸すこともできませんので、弱り目に祟り目、泣きっ面に鉢の状態です。



ここに関しては管理会社さんが骨を折ってくださいました。身内であるお母様に連絡を

取ってくださり、残置物をあちらで処分してくださる形に持っていってくださいました。

お金がないと言っているので、費用に関しては一部こちらでも負担せざるを得ません。

それでも自主的に身内の方が片付けると言ってくれたのだから、そこはご厚意に甘えて

進めていただくことにしようと思います。



残置物撤去と原状回復を早々に済ませ、早いところ次の募集にかかれるようにしたいと

思います。ただでさえ1部屋空いているので、もう1部屋空けておいていいという

話にはできません。自分でも営業かけていかなきゃです・・・(と言いながら最近は

なかなかそれが出来ていないことに反省)



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posted by ひろ* at 07:15 | Comment(0) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月11日

宅配ボックスをつけてみようかと少しだけ考えたけど・・・。

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友人がFacebookに投稿していた宅配ボックスの件を見て、そういえばうちの物件は

今はどこもそれがついていないぞ、と思考を巡らせました。

そして結論として宅配ボックスはつけないというところに至りました。



Facebookで投稿されていた情報は、屋内用の安い宅配ボックスがヤフオクに出てるよ、

というものでした。友人が数名購入したみたいです。



共働き家庭や核家族化、そしてネット通販の隆盛により、宅配ボックスの利用機会が

増えてきているように思います。私自身も自宅でけっこう使っていますが、あると大変

便利だなと言う感想です。



ファミリー物件だと、誰かしら家にいる可能性も高いのですが、単身物件の場合は

それも見込めないので、けっこうな頻度でお世話になるんじゃないかと想像します。

勿論、ファミリー物件だって、うちみたいに必要になることがあるでしょう。



私の保有する物件では宅配ボックスは入れていません。規模の小さな物件ばかり

保有しているからというのもあるのでしょうが、ここまで特に必要という声も

挙がってきておらず、設置を検討したことはありませんでした。



今回、改めて状況を整理してみると・・・



札幌3棟目 屋内共用部なし

札幌5棟目 屋内共用部あり、ただし狭すぎて設置不可

札幌6棟目 屋内共用部なし

札幌7棟目 屋内共用部あり、ただし狭すぎて設置不可

東京1〜6棟目 屋内共用部なし

仙台1棟目 屋内共用部あり、ただし狭すぎて設置不可



という結果になりました。結局どこもつけられるところなし(笑)



札幌7棟目は設置できるんじゃないかと考えていたのですが、管理会社さんにその話を

持ち掛けたところ、すぐに現地で採寸をしてくださいました。そして思っていた以上に

共用部が狭いということに気が付きました。



ファミリー物件だから必須ではないかなと思っていますが、寸法的に設置がそもそも

厳しいというのはちょっとした想定外でした。今後、時代が移り変わっていく中で

宅配ボックスがない物件が致命的に決まらないという未来がもし仮にあった場合には

競争力がない物件ということになってしまいます。うーん・・・^^;



今回はこのくらいの検討であっさり終了としましたが、今後購入する物件に関しては

共用部の広さも多少気にしていこうかな?と思った次第でした。



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posted by ひろ* at 07:08 | Comment(1) | 各物件共通 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする