2017年04月14日

賃貸借契約の締結と家賃の入金が進まずやきもきする。

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札幌6棟目で、ちょっと心配な事案があります。入居者様から家賃の入金がないのです。

いや、普通の入居者様なら良くある滞納だよねで粛々と督促するだけなのですが・・・

滞納しているのが「物件の売主であった投資家さん」なのです。



札幌6棟目は元々そこの地主さんらしき方がアパートを建てて保有している物件でした。

オーナーさんは物件以外に自宅があり、アパートの1室を事務所として自己使用している

状況でした。そしてその自己使用分は、売却後も引き続き利用したいという話であり

決済の前に賃貸借契約書を締結しましょう、ということで仲介業者さんが話を進めて

くださっておりました。



話を聞いていると、ただの地主って感じでもなく、新規の投資も進めていたようです。

けっこうな高齢の方でしたが、太陽光のでかいのをやるとか、なんか話があったようで

その資金に充当するために私にアパートを売った、という経緯もありました。



投資している物件や今回の売却益も手元にあるでしょうから、滞納の心配もなさそうで

そのまま使っていただけるなら何より、と思ったものでした。



そして決済を迎えたわけですが、賃貸借契約がその時点でまだ締結できていません。

仲介業者さん曰く、初期費用の話で意見があわずに困っているということでした。

退去時の清掃料を初期費用として提示したようなのですが、それが納得いかない、と。

札幌では先払いはまあ普通にあるのですけど、退去時でないと納得しないという話に。

しかも仲介業者さんが精算した際にその初期費用も既に私に送金してしまったとかで

なんかちょっとややこしくなっておりました。家賃もそれが解決するまで払わない、と。



結果として、仲介業者さんがなんとかその場をうまくまとめて、清掃料は退去時で良い、

送金云々も良く見たらまだ送金してなかったから今のままで問題ない、ということで

整理をしてくださいました。これでようやく賃貸借契約を締結できます。

保証人は息子さんがなってくれるということでした。



そして先日。もう札幌6棟目を購入して3ヶ月目に入りましたが、未だそのお部屋の

家賃は一度も送金されてきておりません・・・。しかも賃貸借契約もまだ締結完了して

いないという状況。

話がまとまって書類のやりとりをしている途中から、賃借人の方と一切連絡がつかなく

なってしまったらしいのです。



ちょっと気難しいところがある元売主の賃借人さん(厳密にいえばまだ契約してないから

賃借人でもないんですけど)なので、最初は何かにふてくされているのではないかと

仲介業者さん(仲介業者さん=管理会社さんになります)は思っていたようです。

しかし、それにしては連絡が取れなすぎる。自宅に行ってもいる気配がないし、

事務所に出入りしている気配もない、ということでした。



高齢だし、もしかしたら体調を崩して入院とかの可能性もありそう・・・。

どうしたのか心配です。動向を見守ろうと思います。



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posted by ひろ* at 08:19 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月13日

買付を入れては玉砕する日常の一コマ。

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淡々と指値、淡々と買付。それもまた日常の光景です。

もはやいちいちブログで報告したりもしないのですが、この間も1件築古物件に

買付を入れてきて、玉砕してきました。



情報を持ってきてくださったのは、札幌6棟目の元付をしてくださった業者さんです。

この業者さん、ブツあげが上手なので、私好みの古めの物件とかも割とちょくちょく

扱ってくれます。持ってくる時は、だいたい相手の顔色を見ながら落としどころまで

シナリオを練ってくるので、話が早くて助かります。



今回のお話は、2棟の築古アパートが隣同士に並んでいる物件でした。

駅から徒歩5分で、昔持っていた札幌2棟目と同じ駅だから勝手がわかります。

馴染みの仲介業者さんもそこそこいる場所なので、新しく物件を買った後に認知させる

作業は楽勝だろうなあという感じのところです。



間取りは単身向けの少し狭い間取りでした。狭いと言っても25平米はありますが、

札幌は全体的に東京より部屋が広いので、25平米だと東京なら20平米くらいの

感覚だと思っておいて貰えればいいのかな、という具合です。



余談ですが、4年前に手放した札幌2棟目は、18平米3点ユニットという間取りで、

家賃2万でもお客さんを紹介してもらえないくらいの不人気間取りでした・・・。

東京感覚で買って大失敗した恥ずかしい事例です。地方にはその地方のニーズがあるので

初めての地域に購入をする場合は、そこをしっかりヒアリングすることを推奨します。



話が逸れましたが、とにかくそんな築古物件を提案してきてくださった業者さん。

まだ媒介契約も締結していない状態ということでしたので、内々での打診だそうです。

だいたいの落としどころはこの辺だろうという価格を聞いたので、それで回せるかを

検証する作業に入りました。



耐用年数超過の木造だと、融資はおそらく15年が限界です。その範囲で回そうとすると

15%くらいは利回りが欲しいところ。もしそれに満たないなら、土地としての魅力や

立地の優位性など、何らかの付加価値が必要になります。



今回の物件は、使いきった後で新築を建てるにも悪くない土地でした。広さといい、

条件(角地です)といい、駅からの距離といい悪くありません。その将来性を見込んで

15%より少し低めの価格で仕込むことを許容することにしました。



しかも、レントロールに記載されている家賃が相場よりだいぶ安いのです。

これ、ちゃんと引き直して貸したら化けるかもしれないよね?という感じもあり、

なんとなく将来性がありそうな物件に見えてきたのです。

(という話を別の馴染みの業者さんに話したら「ひろ*さんほんと脂っこい物件ばかり

 好んで攻めますね・・・」と呆れられました・笑)



続いて、物件を埋められるかヒアリングです。ネットを見ても情報が出ていないので、

その駅のあたりで長く仲介をやっている業者さんにヒアリングしてみました。

すると「2棟もうち1棟は風呂無しだった気がする」という衝撃的な発言が!

いやー、さすがの私も札幌で風呂無しは埋められる気がしません。



ここで一度仲介業者さんにその旨伝え、そっちのアパートだけ土地で切り売りするなどの

方法を検討してもらうことにしました。ちなみに、まだ媒介契約前につき、業者さんも

内見していない状態なので、風呂無しなんですかーと残念そうな声を出していました。

広さの割に異常に家賃設定が安かったのは、それが理由か・・・。



しかし、その後業者さんが売主さんに確認したら、風呂はあると。これは現地を

見てくるしかないねということで、業者さんが物件の空室を内見してくることに。

その結果、お風呂あるじゃん!ということで話が進展することになりました。



部屋はパンチカーペットだったりリフォームが古臭かったりするので、そこが原因で

決まらないのだろうということに。広さはそれなりにあるから、今風に普通の原状回復を

してあげれば、十分相場で埋まりそう、という感覚を業者さんは持たれておりました。

ここの業者さん、管理を欲しがるからそんなに現実とかい離したことは言わないです。

その業者さんがそう言うなら、いけるだろうと踏んで改めて価格を検討しました。



最終的に、利回り14%くらいになるところで指値を入れることに。元付さんとしては

おそらくそこから若干交渉の上で着地するだろうという腹積もりでいたようです。

そこでまとまるならまあ妥協できるところかなと思ったので、ゴーサイン出しました。



それから1週間くらい経過して、その仲介業者さんから着信あり。電話に出てみると

「売主さん、また気が変わっちゃいました」とがっかりしたような声。どうやら、

前にその方と会話した時より高い金額じゃないと売らないと言い出したようなのです。

奥様の方が欲を出してしまったみたいで、その金額じゃ売れないだろーって感じの

高値を出してきたのだとか。金額を聞きましたが、確かにそれじゃ無理ですわ。



「そんな値段じゃ売れないから他を当たってください、って思わず言っちゃいました」

「また別なの探して提案します」ということで、なんとなく手に入るんじゃないかなと

期待していた物件は流れてしまいました。無念。



5000万くらいまでの小ロットで利回り15%くらい達成できる物件であれば

耐用年数に関わらずいくつか持ち込める金融機関さんのあてがあります。そのうち1つは

新規の取引行で、しかもここと取引を開始できると、エリアがけっこう広がるという

特典付きなので、そこに話を持っていく絶好のチャンスだったのですが・・・。

また似たようなものを探してもらおうと思います。



えっと、ブログを読んでくださっている業者の皆様、そんな物件があればご提案を

よろしくお願いします!瑕疵担保免責、現状渡しで手間はかけさせませんので〜。

札幌、仙台のどちらも対応できます。東京も対応できるけど、東京なら20年引けるので

12%くらいから話は聞けます!リノベ素材もお待ちしています!



っと、こんなところで宣伝しても、さすがに見ている業者さんの方が少数ですね^^;

また地道に物件を探していこうと思います。



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posted by ひろ* at 08:45 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月12日

改正FIT法施行!太陽光発電事業者への影響は?

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のほほんとしていて知らなかったのですが、改正FIT法なるものが2017年4月から

施行されておりました。FBでお友達が書いているのを見て初めて知るという・・・。

太陽光をすでに持っている人にも影響がある内容だ、ということでしたので、早速内容を

確認してみることにしました。



大きな変化としては、設備認定から事業計画認定に変わるということだと思います。

これまでは、計画を経産省に設備認定という形で許可してもらい、そのタイミングで

売電価格が決まっていました。着工や電力会社さんからの連系は設備認定の後なので

とりあえず設備認定だけ取っておいて、あとはゆっくり作るという流れが横行しました。

設備認定数に対して稼働している太陽光発電所が少ないという現象はこの流れにも

その一因があったと言えます。



ここを改善したのが今回の改正FIT法で、認定を取り単価が確定するのが最後の

タイミングになります。これにより、申請してから放置していると、どんどん買取単価が

減っていく可能性が出てくるので、認定を取るだけ取って放置するケースはかなり

減るのではないかと考えられます。



事業計画の申請はいつでもできますが、事業計画を認定してもらうために必要な

手続きとして、電力会社さんからの連系承諾と工事費負担金契約が必要になります。

今まではこの2つは系統連系の後で良かったのですが、今後はその流れが逆になります。



個人的には、これはこれでまあ自然な流れかもしれないと思いました。私も太陽光発電を

ひとつ稼働させていますが、経産省の認定より電力会社さんとの連系の方が手間と時間が

かかり、かつ不確定要素が多い印象でしたから。しかも下手すると、変電所の工事に

1年かかるとか平気で言いだします。そっちを固めてから事業計画書を申請する方が

最終利回りが計算しやすく、ダメだと思った時に速やかに事業を停止することができる、

と感じました。



この事業計画ですが、どうやら既存の太陽光発電所でも提出が必要のようです。

屋根でも野立てでも、規模と時期によっては何らかの書類提出をしなくてはならないと

いうことなので、すでに太陽光を持っている皆様、および旧FIT法で系統連系を

取得されている方におかれましては、速やかに確認をしていただくのがよろしいかと。



現在仕掛中の太陽光発電所がある方は、ほぼ確実に事業計画の提出が必要になります。

(10kw未満の特例太陽光のみ提出不要みたいです)

資源エネルギー庁が出している改正FIT法に関する直前説明会の資料を見ていると

P17あたりにそんな雰囲気のことが書いてあります。



※ただ、こちらのサイトを見ていると、低圧(=50kw未満)は提出対象だけど

 高圧は提出対象外に見えます。資源エネルギー庁の資料からは読み取れなかったですが

 何か見落としているのだろうか・・・。



それ以外にも、看板を掲げないといけなくなるようで、個人情報的には微妙だなあという

感覚はあります。個人で取得していると、思いきり個人情報をさらけ出すことになるし。

でも近隣からすれば、その太陽光発電所に何か異変があったり危険性があった場合の

問い合わせ先は明記してほしいでしょうから、流れとして仕方ないと思われます。



私の保有している太陽光は200kwの野立てなのですが、果たしてこれは何らかの

手続きは必要なのか?施工業者さんや経産省さんにお伺いを立てておかなくては。

皆様もお気を付けください!



なお、こちらのリンク先のサイトに細かいこともまとまっておりますので、今回の

ブログを見て気になった方はご一読いただくことをおすすめします。

今日のブログもこちらのリンク先の内容をだいぶ参考にさせていただきました。



解釈に自信がない部分もあります。間違い等あれば教えてください!



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posted by ひろ* at 08:28 | Comment(1) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月11日

資産管理法人で旅費規程を整備するメリット。

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結局、いまだに決算対応できないままずるずる来ています。

領収書の整理はだいぶ終わっているんですけど、旅費規程の関係のところがまだ

全然手つかずで、早くやらないとと焦っています。



昨年の夏頃、仙台法人と東京法人の両方で旅費規程を整備しました。

以前より生命保険の代理店さんから「作った方がいいですよ」と言われていましたので

某大家さん仲間の方が作ったものを見せていただき、参考にさせていただきながら

自分のものを作ったのです。



その前に、旅費規程ってなんですか?という人もいるかもしれませんので、

仕組みの説明から。



勤務先の企業の社用で、従業員および役員がどこかに出張することがあります。

実費精算することも当然できますが、その実費以外にも細かな手間やお金がかかることが

一般的に考えられますので、それをフォローするために旅費規程があります。

泊りがけで出張した際に、一人で食べるご飯に関しては経費にはなりません。

でも、出張してなかったらそのご飯代は発生していなかったかもしれません。

そういった部分に報いるため、旅費規程を整備して日当や手当という形で報いる、

というものと理解しています(あくまで私の理解なので違うかもしれませんが)。



仙台法人の場合は、札幌進出を視野に入れたタイミングで、札幌出張が増えて

より経費処理が煩雑になることが目に見えておりました。運転資金の口座は

義母が管理しているので、私が出張するたびにその経費を義母に請求して

振り込んでもらう、などの経理処理はかなり大変です。それであれば、出張に

何日行ったらこれだけ振り込んでね、という形で処理を簡略化する旅費規程を

整備した方が、義母もややこしくなくなっていいはずだと考えました。



旅費規程が作られるようになった経緯は、煩雑な経費処理を簡素化するためと

聞いております。うちの法人にとっても簡素化が重要な局面だと判断しました。



そして、これを導入することによる副次的なメリットも・・・。



出張手当は上記の性質なので、決して所得ではなく、立替分の精算の位置づけです。

ですので、受領する側は非課税となります。かたや、会社としては経費になります。

給与で提供すると受け取る側は課税対象になりますので、この性質を利用すると

結果的に税金にも影響が出ることになります。



実費精算に比べ、みなしでお客様との会食の費用や現地での交通費の分として、

日当など加算して支給することができますので・・・

・会社のお金を個人に非課税で移すことができる

・使った経費以上にお金を個人に移せる(こともある)

ということになります。



※法人化していないとできません。個人事業主は対象外です。

※加算できる手当の金額は、世間一般の水準と比較して妥当である必要があります。

 お給料全然貰ってないのにファーストクラスとかは現実的に厳しいでしょう。



そんな感じの出張規定、うちでも定義しました。

前期の決算が終わったタイミングで整備したので、実際の適用は今期からです。



・出張した日を洗い出す

・その出張が仙台法人or東京法人or個人事業主or私用のどれにあたるか判断する

・どちらかの法人の関係だった場合、対応する法人の出張一覧表に追記する

・役職に応じて旅費や宿泊費のみなし費用を算出し、支給額を決定する

・対応する領収書を保存しておく



こんな流れになるかと思いますが、まず出張した日を洗い出すところが未着手です。

Googleカレンダーに全部予定は入れているので、それを見直せばいいだけなのですが

なかなか時間が作れずに作業に入れずにおります。



仙台法人では今年は札幌出張がけっこうありました。それを考えると、早いところ

計算して旅費を役員個人に戻さないとなのですが・・・^^;

今週中になんとか時間を作ってやっつけてしまおうと思います。



ちなみに、私がお願いしている生命保険の代理店さんは、いろいろな会社の旅費規程を

見ているそうで、私が作ったものを見てもらったところ、ここはもっと細かくする

ことができるとか、いろいろなアドバイスをしてくださいました。こうやって

助言してくれる人がいるってのはとてもありがたいです。感謝しております。



少人数で、旅費規程に関して皆様がどうやっているのか情報交換する場なんかも

作ってみたいと妄想しています。アドバイスしてくれる代理店の方もお呼びして

ブラッシュアップできたらいいなと思ったり。すでに旅費規程の運営をしている人で

そういうの興味ある方がいればお声がけください。

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不動産は収入がガラス張りなので、適切な税務対策をしないと税金が重くなります。

法人の事務処理をできる限り減らしていくことを大きな目的としつつも、その結果

それが税金にどうつながっていくかを考えながら進めていく必要があると思います。

バランスを取りながら最適なところを見つけていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:27 | Comment(2) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月10日

金融機関さんから、私の現在の評価を聞いてみなくては。

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物件の売却をもって、借入金額とキャッシュポジションが大きく変わりました。

これをきっかけに、おそらく取引先金融機関さんの当方に対する見方も変わるはずです。

確定申告書を持ってお邪魔する時に、その辺の状況が整理できるようにしておくと共に

これまであまり相手にしていただけなかった金融機関さんでも、面倒を見てくれるように

なるのではないか、という点にも注目して動いていきたいと思っています。



私の場合、個人保有・東京法人保有・仙台法人保有の3パターンがありますが、

金融機関さんには「個人+東京法人」「仙台法人」の2つのどちらかの形式で

資産や負債を見せています。今回売却したのは個人の物件2棟ですので、属性に変化が

生じるのは「個人+東京法人」の組み合わせとなります。



どのくらい変化したかというと、借入額が一気に6割に減りました。

札幌4棟目の借入は(私の保有物件としては)大きなものでしたので、これを売却して

身軽になったことが、借入を一気に減らす要因として働いたことになります。

それでいて、手元のキャッシュポジションは大きくなったわけですから、BS観点では

おそらく改善されたのではないかと想像しています。



売却したことで逆に保有物件の平均築年数は古くなりました。耐用年数超過の物件からの

収入を計算してくれない都銀さんなどでは相変わらず厳しい評価になりそうです。

それ以外の金融機関さんとしては、借入残高が減って貸しやすくなったのではないかと

考えられます。



この辺、資料を最新化して金融機関さんを回らないとですね。準備しなくては。

(仙台法人の決算対応の方が先ですけど)



既存取引がある金融機関さんには、ポジションの変化と今後その得た現金をどう使って

今後の設備投資を進めていくかというところを相談していきたいと思っています。

また、口座はあるけど属性の問題で融資取引に進めていなかった金融機関さんにも

再度状況を説明して、面倒を見てもらえるものか判断していただこうと思います。



こちらの状況説明、現在の融資姿勢と融資しやすい案件のヒアリングあたりは当然として

聞いておきたいのはこの現金と借入のバランスをどうしていくのが良いか、という点。



相変わらず無担保の債務が多く残っているため、そこを現金でつぶしてしまう方が

いいのか、それとも回っている分にはいいということで手元に残しておくのか、

判断は必要になると思います。



再建築不可を購入したいのでノンバンクさんなどをあててにするなら、返済比率を

重視することになるため、返しておいた方がいいでしょう。しかし、それ以外のケースで

あれば、手元資金を置いておく方が強いのかなと想像しています。

返済比率が高すぎて嫌だと思う分だけ返す、嫁ちゃん名義になってしまっている

分だけ返す、とかかなあ・・・。



また、どのくらいのロットのものまで挑戦できるかもヒアリングしたいところです。



今は見合う案件がないので無理には買うつもりはないですが、ある程度大きめなものを

購入したほうが加速するのは間違いありません。投資家仲間の人にも「いつまでも

難あり小ロット物件と戯れるのは効率よくないよ」と助言をしてもらっています。

うまくチャンスがあれば大きな物件を買ってみたい気持ちはあります。



とはいえ、大きなものを買う場合は流動性も意識したくなります。売却できることが

安心感につながるということは、実際に売却してみてなんとなく腑に落ちました。

高利回りで難あり系の大物も今までは視野に入れていましたが、先日融資付に失敗した

そこそこ大型のRCとかで、売却する時も苦労を伴うんだろうなということは

理解で北ため、これらのものは余程でない限りは避けようと思った次第です。



そうなると、現時点で私として取り組んでみたいものは

・そこそこの利回りの新築/ロット比較的大きめ

 (多少相場が崩れても残債で売却できるように計算して組み立てることができるもの)

・難あり高利回り/ロット比較的小さ目

 (土地で売却できる、現金で購入してもらえるくらいの価格で流動性を確保する)

というところになるのかな、とイメージしています。



上記2路線でどこまで金融機関さんが支援してくれるのか、ヒアリングしたいですね。

己を知り、パートナーの気持ちを知ることで、適切なターゲットを決められます。



というわけで、まずは資料を整えるところからスタートです。時間を作って資料を

整理していきたいと思います。そしてその前に決算対応だな・・・。



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