不動産投資 問わず語り

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東京１７棟目の残作業を整理して、しかるべき対応がとれるようにしないと。

ということで、またまた全世界に向けて自分のタスク整理の発信しますよ。



リノベーションが順調に進み、４月の月末に施主確認、５月はじめにクリーニングして

賃貸募集開始というスケジュールで進んでいる東京１７棟目。先日も現場の見学を

させていただきましたが、特に２階の仕上がりがいい感じになりそうです。

高い家賃を取るのに見合った物件が出来上がるのではないかと期待しております。



さて、引渡から入居付して満室になるまでに何をしなくてはならないかを整理しないと

いけないよねと気がつきました。なぜ気がついたか。管理会社さんの社長も交えた

飲み会が昨日あったのですが、そこで気がついたのですよ。管理会社さんにまだ何も

話をしていないことを・・・（汗）



購入段階で賃料の相談などしたことはあるのですが、購入後にそういった話を

全くしていないじゃないかということに気がつきました。社長に話を振ったら

「僕は聞いてないですね」と。うん、やっぱりそうですよね（汗）



ということで、募集に向けてやらなくてはならないことを改めて整理して、各所に

依頼をする動きを取ろうと思ったのでした。相変わらず計画性がない私です。



やることをピックアップします。



・物件名決定

・館銘板作成

・管理条件の調整

・家賃検討

・募集条件検討

・マイソク作成

・共用部電気契約の確認

・水道代契約の確認



他にもあるかもしれないけど、今思いつくのはこんなところです。



全てのスタートになるのは物件名でしょう。シリーズ名とその物件の特色を示す

単語をくっつけて物件名にしているのですが、今回はやっぱりペット系の単語を

つけたいところですね。猫ちゃん特化型ですから。



そしてそれを決めたら次は館銘板です。昨日の会合でちょうど館銘板とか作れそうな

業者さんにお会いしたので、相談乗れます？と声をかけておきました。ざっくりベースで

話をしている感じ、予算感がちょっと合ってない感じも受けなくはないですが、

どこまでやってその金額かなどをすり合わせれば、そこそこ折り合う可能性も

あるよねと思うので、現地調査をしていただいて正式にお見積いただこうかなと

考えております。



ここまでは管理会社さん以外の作業で、ここからは管理会社さんとの調整になります。



管理委託する会社さんは決めております。東京８棟目でペット対応の実績があるので

そこにお願いする予定で決めております。この管理会社さんは管理のパターンが２つあり

通常の管理パターンと、管理費を上乗せする代わり原状回復を管理会社さん負担にする

パターンの２つがあります。今回は上乗せでいいかなと思っておりますが、防臭抗菌の

クロスやＣＦを使ってほしいなどの特殊なリクエストがあるため、差額は請求されます。

まあ請求されても、月々分割でそれを払っていると思えばいいだけなので、そっちの

プランにしようと思っています。



そして次が募集条件。勿論、最終的には私が判断しますが、物件仕様と相場の関係など

管理会社さんであらあら見積もっていただき、このくらいじゃないかという家賃を

出していただく想定です。あとはペット可の場合ペットが増えたら賃料を増やすとか、

敷金礼金をどうするだったり、その辺の検討もしていただき、いただいた内容に対して

私が微調整するような流れを考えております。



この辺がまとまったらマイソクです。普通の物件ならマイソクは管理会社さんに

任せておけばいいのですが、今回は猫共生アパートという少し特殊な物件です。

以前に多様なことをやった東京８棟目では、管理会社さんにマイソク作成を依頼して

お任せにしていたのですが、結果としてはペット共生型という特徴が全く伝わらない

普通のリノベーションしたアパートという感じに見えるマイソクができあがって

しまいました。これはちょっとまずいということで、私がそこから自分でマイソクを

作り直したことがあります。あの時の反省を踏まえ、作成いただいたマイソクを

こちらで確認して手直しするタイミングを設けたいと思っています。



募集関連だとそんなところでしょうね。



あとは今契約している電気代や水道代をそのまま契約継続して問題ないかの確認です。

水道はまず間違いなく問題ないと思います。メーターが１個しかないパターンなので

大家が一括で払い、入居者様に低額で請求する想定になりますので。

電気代は、今回部屋割を細かくしたこともあり、電力会社さんにて各部屋に１つずつ＋

共用部に１つという形で契約を分けられるように変えて貰う想定です。

その時、今契約している電気はどこに割り当たるのか。共用部でいけるのであれば

このまま契約を維持しておけば問題ないということになります。そこは施工業者さんに

確認しておこう。



だいたい思いつくのはこんなところなので、これにあわせて準備を進めたいと思います。



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東京１４棟目で退去予告が出てしまいました。繁忙期にやや負け越しな気分のところに

更に退去予告来ちゃいますかー。でも家賃は悔しいので上げる方向で攻めます！



東京１４棟目は再建築不可の普通の賃貸物件です。ごくごく普通の１Ｋと１ＬＤＫの

２部屋の小さいアパート。再建築不可なので民泊にも不向きです。なんせ侵入経路が

わかりませんし、近道を通ろうとするとスーツケースが絶対に入らない場所です。

なので普通に貸すルートを選びました。



東京１４棟目のあるあたりは、私が結果的にドミナントしてしまっているエリアの中では

賃料がやや低めです。もっと狭い東京３棟目の１ＬＤＫと比べて、４０００円も安い

家賃設定になっております。なんかこう、微妙ですよね。１駅しか違わないのに。

１駅の差が大きいのだなと思い知らされます。



再建築不可物件ということもあり、安く購入できましたが、なんとか周りの家を

購入して接道させて価値を上げたいと考えていました。前面の戸建が相続になったと

いう情報を入手したので、売ってくださいというお手紙も出したのですが・・・。

結局建売業者さんに売られてしまい、接道のチャンスを逃しました。悔しい・・・。



まあもうこれで、利回りで回すしかないやと割り切ることになりましたので、

擦り切れるまで使ってやろうと思います。



擦り切れるまで・・・と言ってるそばから残念なお知らせが入ってしまいました。

１階の１ＬＤＫにお住まいの入居者様です。



退去の理由は「ご結婚」とのこと。これは何も言えないやつです。めでたいので

笑って送り出さないといけないやつ。おめでとうございます！

（私の懐は辛いですが・泣）



賃料をどうしましょうかと管理会社さんからご相談をいただきました。

近場で似たような築年数の１ＬＤＫが出ているので、それを参考にするのであれば

今の家賃より３０００円くらいアップで募集できそうです、というご提案付き。

それは嬉しい提案ですね。できることならそうしたいです。



・・・いやいや待てよ。管理会社さんは割と確実な家賃帯で提案してくるスタイル。

その管理会社さんが３０００円アップと言ってるんだから、もっといけるのでは？

家賃は上げてみないと絶対に上がりません。だったら試しにもうちょっとだけ上げて

募集してみてもいいのでは。地域の相場が上がるなら、私としても願ったりかなったり。



ということで、今回は少しだけ上乗せして４０００円アップで募集をかけていただく

ことにしました。管理会社さんもそれでやってみますとのこと。これで成約すれば、

隣駅の似たようなスペックの東京３棟目の賃料に追いつきます。



リフォーム代も光熱費も火災保険も、大家業に関わるあらゆるものが値上がりしている

今日この頃、家賃だけ据え置きとなると辛いので、上げられる時に家賃を上げていこうと

思っております。別に暴利に家賃を上げようというつもりはないのですが、私も

営利目的で大家さんをしているので、自分のところで過剰に負担が多くなるのは

ちょっと違うよねと思うものですから。



ということで、退去はとても残念ですが、前向きにとらえて進めていきたいと思います。

家賃上げるぞー。



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どの物件を売ってどの物件を残すか。最後の最後はどうするのか。そういったことを

ぼんやりとでもいいので考えておかないといけないんだろうなと思った次第です。



今年に入ってから、ＳＮＳは訃報が続いております。まだまだ元気な４９代〜５０代の

訃報を３回も聞いてしまいました。私も４０代後半です。そう考えると、人はいつ急に

旅立つかわかりません。早々に旅立つつもりは全くないのですが、そうなった時のことを

考えて準備はしないといけないのだろうなと思うのでした。



ただ、こういうのって、すぐにできることではありません。緊急度と重要度の

マトリクスで言えば、緊急度は低いけど重要度が高い領域の仕事です。

私はこの領域に対するアプローチが極端に苦手です・・・。



常々ブログに書いている通り、私は夏休みの宿題をギリギリにはじめてきっちりと

間に合わせる仕事が得意な人です。全然褒められたことではないですけど、今までは

ギリギリでもちゃんと間に合わせることができていたので、困ってはいませんでした。



ただ、年齢が上がるにつれて、むしろそういう仕事こそ優先してやらなくてはならない

場面が増えてきてしまいました。それなのに私は相変わらず目の前の仕事ばかりを

やっつけていることが多いです。サラリーマンのお仕事でも、この辺が問題なんだろうと

思う場面が増えてきているので、少なくともそっちに関しては是正しなくてはならないと

思っております。



じゃあプライベートは？という話になりますと、まだまだ適当で弱いなという反省は

自分自身しております。ただ、反省はできても実際に動けるのかという点はまた別。

部屋の書類を何とかするという重要だけど優先度が低いタスクもずっと放置し続け、

業を煮やした嫁ちゃんが代わりに断捨離をしているところです。



同じように、重要だけど優先度が低いと考えて何もしていなかった話として、

自分が万が一早々にポックリ逝ってしまったら・・・という事態への備えがあります。



残された家族は、わけもわからないまま不動産の世界に駆り出されることになります。

どんな物件を持っているのか。どんな運営をこれまでしてきているのか。運営のコツや

相場観もわからないまま、遠隔地も含めていきなり物件を山ほどコントロールしろと

言われても、かなり厳しいであろうということは容易にわかります。



私も運営サイドで参画している関東→札幌の大家会に、私自身も大変おせわになった

先輩大家さんが所属されていたのですが、６０代で旅立たれてしまいました。

残された奥様に対して、いろいろと準備はされてきたようなのですが、それでも

いきなり助走なしに引き継ぐには荷が重い感じでした。今は奥様が大家の会に

入会されて、ご主人が残した思いを継ごうと奮闘されております。



もし私が明日死んだら、嫁ちゃんはどうなるか。できる子なので、時間をかければ

日常の維持管理や修繕対応はできるようになるでしょう。でも、大規模終戦の

タイミングや適正価格、売却の時期などを考えるのは大変だろうなと思います。



私自身も、戦略的に動いているとは到底言えず、目の前に転がってきた案件を

漫然と購入して維持しているところがあるので、きちんと考えて動かなくては

ならないんだろうな、と。



せめて、物件ごとに維持するのか売却するのかくらいは私が考えておくなり、

あるいは私が先に売却しておくなりといったことを考えなくてはなりません。



今、超ざっくりと考えてみました。



【維持】

東京２、５、１０、１７

仙台１

【売却】

東京１、３、６、８、１２、１３、１４、１５、１６

札幌６、７、８、１９、１１、１２、１３

富山１

千葉１



こんな感じかなあ。全部売って残債返せる状態になれば、上記に書いたくらいの

保有で問題ないような気がします。年収１０００万には満たないと思いますが、

貯金もできているはずなので、嫁ちゃん一人が食っていくには十分ではないかなと。



基本的には、保有して手間がかかる物件と借地の物件は売ってしまう、遠隔の物件も

売ってしまう、という方向性で考えています。例外的に、仙台１棟目は立地がいいので

周りと一体で買い取りたい人が現れるまではキープでいいと思いました。また、

東京１７棟目も原則では借地なので売却ですが、猫共生型賃貸なので猫好きな嫁ちゃんと

相性がいいかもしれないと思うので、残してもいいかもと思っています。



東京２棟目も地上げで儲かるやつなので維持でいいんじゃないかなと思いました。

売り急がずとも、買ってくれる業者さんが必ず現れる立地ですので。



東京２棟目と東京５棟目が個人所有、東京１０棟目が東京法人所有、仙台１棟目が

仙台法人所有なので、所有者がばらけていることが課題と言えば課題です。

個人に寄せておくと相続の時に面倒なのかなあ。法人に寄せるべき？

何にしても銀行融資が片付かないと、その辺の話はできないですね。



本当に相続を見据えるなら、全部売って大きな新築でも建てた方がいいのかも？



ちゃんと考えて、すぐでないにしてもそういった方針を伝えておくことも大事なのかも

しれないと思う今日この頃なのでした。



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東京１７棟目の猫対応の分のお見積が固まりました。さて、この分を回収できる

投資対効果は得られるのか。私自身もまだ成否はわかりませんが、今後検証ですね。



現在リノベーションの真っ最中の東京１７棟目。今日あたりまた見学してきたいなと

思っていましたが、雨が降っているのでちょっと難しそうだなあと思っております。

そろそろ進捗具合もいい感じだろうと思っているのですけどね。



本当は毎週末見に行ったりしたいのですが、今月は週末にかかる出張が多くて

そこまでできる余裕がないのです。しかも年初なので、期首の目標設定とかの

作業も多く、かつ会社の接待系イベントも重なりまくっていますので・・・。

まあなんせ余裕がないですね。気持ちに余裕がなくなると、メッセンジャーやＬＩＮＥを

こまめに見ることができなくなるんです。既読スルーを避けたいので、見るときは

対応をする時という風にしているので、対応ができないと見れないわけです・・・。

そのスパイラルで未読の山が出来上がる、というわけです。



その集大成（？）が、私の仕事部屋です。書類を後でまとめてやろうと、とりあえず

その辺に積んでおく、買った本を後で読もうと積んでおく、なんでもかんでも

とりあえず積んでおく・・・を繰り返した結果、足の踏み場もない超絶汚い部屋が

生まれました。汚部屋と呼ばれても言い返せない状態です。嫁ちゃんも憤慨しており

いずれ片づけないといけないなあと思っていましたが、そこまでの状態になると

手を付けたら長期戦になるため、仕事に余裕がある時にでも・・・と後回しに。

お察しの通り、このままいくと一生片付きません。



嫁ちゃんが半ばお怒り気味に、私が片づけを手伝うと申し出てくれて、今まさに

片づけをして貰っています。もう１週間以上やってると思いますが、送金明細が

膨大すぎて、これを減らさないと一生片付かないということで、送金明細も過去の

賃貸借契約書も現在断捨離が行われております。



嫁ちゃんがインスタを見てよさそうな書類の管理方法を編み出してくれているので

一旦片付いたら今後はその手順に則って片づけをやるつもりです。

次に散らかしたら嫁ちゃんも大激怒だろうし、散らかさないように嫁ちゃんが工夫を

してくれているので、ちゃんとそれに従って都度処理をしようと思います。



えっと、話がまたそれてしまいましたが、今日の話題は東京１７棟目です。



東京１７棟目は猫共生型アパートにします。梁をむき出しにして猫が梁の上を

歩けるような仕様に仕上げて、猫を見上げてニヤニヤできるようにします。

キャットステップや猫トイレ用換気扇の設置、防臭・抗菌仕様の壁紙とＣＦ、

脱出防止の二重ドア、ボックスカーテンレールにして猫が上で遊べるようにする、

などの仕様を予定しております。



消極的なペット可物件ではなく、積極的な猫共生住宅として仕上げる予定です。

その代わり、家賃は高くします。欲をかいて通常募集より２万くらい高くしてみようと

考えております。



ちなみに、２階の方が猫共生によりマッチします。梁をむき出しにする関係もあり、

天井が高く、猫の遊び場も増えるからです。猫ちゃんのための物件という感じが

より強く感じられます。間取りも２階の方が使いやすいので、これは安売りしては

いけない物件だろうと思ったのでした。



１階はぶっちゃけワンちゃんでもいいかなと思ったりはします。専用庭があるので。

ちゃんと柵があって出入口もあるので、ワンちゃんが駆け回ることもできます。

むしろ犬用物件として使ってもいいですね。猫対応と言っても、防臭抗菌の壁紙ＣＦは

ワンちゃんにもいいですし、キャットステップは飾り棚として使えるでしょう。

室内飼いなら二重ドアも役に立ちます。だいたい流用できるのでいいんじゃないかと。



ということで、仕上がりが楽しみな東京１７棟目ですが・・・

当然ですが、お金は据え置きというわけにはいきません。基本的な工事はお見積に

含まれますが、猫対応の分は別途お見積です。資本主義なので当然です。



追加の分のお見積がいくらになるのか。そこがわからないまま今に至っており、

いささかそわそわはしておりました。いつもの馴染みの業者さんなので、いきなり

とんでもない金額にはならないだろうという信頼感はあります。とはいっても、

やっぱり金額が確定しないとそわそわはしますよね。



先日、追加分のお見積金額が確定したとのことで、施工業者さんよりご連絡とお見積を

いただくことができました。金額的にはおおむね想定の範囲で、その中ではちょっと

上振れしたかなという印象。材工共に値上がりしている世の中なので、前々回同じように

梁をむき出しにした東京１３棟目の梁対応工事より１０万ほど値上がりしていました。

ま、このくらいはしょうがないでしょう。全体が大きな工事なので、誤差の範疇です。



この分も含めて金策しておかないとだなー。たぶん足りるはずなんだけど、いろんな

口座にお金が散ってしまっていて、自分でもよくわからなくなってるんですよね。

記帳して整理しておかないと・・・。そうしないと追加の金策が必要かもわからん。



ということで、相変わらずいい加減な仕事をしていることが丸わかりな私ですが

それでも成立しているのだから大家業って偉大だなと思うのでした。

志が低く恐縮です。



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東京８棟目で以前発生していたエアコン設置のリクエストの件の続報です。

当初約束と異なり、清掃用品収納コンテナの場所が思いきり移動されていました。



先日あったエアコン設置したいという問題。別にエアコンを設置すること自体は

大きな問題はなかったのですが、コンセントが既存で設置されている箇所に

エアコンを設置しようとすると、室外機を置く場所までが遠くなってしまい

設置にかかる費用がやたらと高くなってしまうということでした。



なので、エアコン用の電源を別の場所に確保することで、高くなった費用を安くする

ことができると管理会社さんに入居者様から相談があり、できることならその希望を

叶えてあげたい（と思ったかは知る由もありませんが）管理会社さんは私に相談を

してきた、ということなのかなと思っております。



結果として私はエアコンの電源を設置する工事に賛同。工事の手配を取ったのでした。



ただ、その際に室外機の置き場所についてはリクエストを出させていただきました。

想定している場所に清掃用品などを詰め込んだコンテナが置いてありますので、

その場所は動かさないように配慮してほしい、という内容でした。

清掃をお願いしている方がコンテナを置いてある場所に室外機が設置されるという

プランだったので、不便が発生したら困るなと思って確認したところ、清掃の関係で

あまりそれを動かしてほしくないという話だったので、その点はお願いをして

工事をしてもらったのでした。



結果として、その希望は果たされずじまいだったわけです・・・。

清掃をお願いしている入居者様から、写真が送られてきました。

コンテナの場所が普通に遠くに動かされていました。



管理会社さんにこの点を伝え、コンテナの場所を元に戻しても問題ないかを確認。

管理会社さん曰く、そこに水道メーターがあったので、それを気にして業者さんが

移動させたということだったようです。室外機との干渉などは特にない想定なので

場所は戻して構わないとのことでした。清掃を担当している入居者様にその旨伝えて

戻してもらった次第です。



小さな話かもしれませんが、やっぱり約束は守ってもらわないと困りますからね。

とりあえず問題ないところに帰着できてよかったです。



今日はサラリーマンの接待合宿中なので、手短ですがこの辺で。



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