2017年11月14日

家賃スライドという学生さん向けの制度。

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札幌ではいよいよ家賃スライドの季節がやってきました。



まずそもそも、家賃スライドって何ですか?という人の方が多いと思いますので、

そこから説明させていただきます。家賃スライドとは、新入学生のための制度でして

この時期に合格する学生さんのために部屋を予約しておく制度のことを言います。



最近は推薦とかだと、11月くらいから合格発表がちらほらとされているようです。

このタイミングで合格すれば、4月からの学生生活に向けて早めに準備を進めたく

なるのが人情ってもんです。そして一人暮らしをすることになる学生さんの場合は、

その準備の中に部屋探しも含まれます。そりゃあ2月に合格する学生さんと比較すれば

部屋を探す時間をたっぷりとれるので、より良いと思える部屋を確保できる可能性が

高くなりますから。



しかし、良い部屋を見つけても、それを抑えようとすると契約行為が発生します。

契約すれば、当然ながら賃料が発生するのが当たり前。そうなると学生さんの

親御さんの金銭的な負担が大きくなってしまいます。



そんな親御さんのニーズを汲み取るかのように生まれたのが家賃スライドです。

全体としては過当競争に陥っている札幌市の賃貸事情。少しでも入居率を上げるために

親御さんに向かって「3月まで家賃は発生しないという条件で、契約を先行で締結して

部屋を金銭的負担なしに確保しましょう」というアプローチが始まりました。

それが家賃スライドです。



家賃スライドを使うと、例えば11月に契約したとしても、3月まで家賃は発生せず

フリーレント状態にしておくことが出来ます。大家的には厳しい条件ではありますが、

それでも学生さんが2年なり4年なりそこに住んでくれる可能性であったり、4月から

家賃が入ってくる安心感などを天秤にかけ、それでも仕方ないと考えるならば、

スライドで入居を受け入れることになります。



北海道は大きいので、近隣であっても通える距離ではないことが多いです。

なんとなく近い印象がある札幌〜旭川だって、特急で90分、普通列車だと120分も

かかります。ましてや電車の本数が東京みたいに多くないのですから、通おうという

発想はほぼ出てくることはないだろう、と。釧路と札幌なんて、東京〜大阪くらいの

距離があります。北海道は広大なので、少し離れたら一人暮らしさせる感じと思います。



そんな事情もあり、一人暮らしをしようとする学生さんは結構多いです。札幌市にも

大学や専門学校がいっぱいあります。特に中央区の西11丁目駅を南下したあたりは

専門学校がいっぱいありますね。学生さんが多ければ、家賃スライドの問い合わせも

当然ながら多くなる、と。



他の地域でも似たような条件での募集はあるんだろうなと思っておりましたが、

今回それらしき募集をしている地域を見つけました。富山の某大手不動産業者さんは

「合格前予約」というものを行っているようです。札幌と違って、合格する前から

部屋を予約できるようです。キャンセル費用はかからず、合格したら契約するまで

家賃発生は無し、と。オーナーには厳しい時代ですね(苦笑)



私が持っている物件は、比較的学生さんとはあまり縁がないものが多いです。

札幌3棟目はごくたまに問い合わせはあるものの、あまり学校が多い地域ではないので

問い合わせも少数です。実際に入居に至った学生さんはほぼゼロです。

札幌5棟目はちょっとあるかもしれません。この間退去された方は学生さんで、

学校の近くにもっといい物件があったということで退去されておりました。

札幌6棟目、札幌7棟目はファミリー物件なので、学生さんとは無縁です。



そんな無縁だと思っていた家賃スライドの問い合わせがあったようで、管理会社さんから

電話で確認がありました。家賃スライド自体は私もちゃんと入居してくれるのであれば

やぶさかではないのですが、今はまだ11月。スライドで契約すると、3ヶ月分の家賃を

どぶに捨てることになります。それでいて、広告料は3ヶ月払うという残念な状況に。



私の場合はだいたい「2月家賃発生なら良いです」「3月家賃発生の場合は広告料を

1ヶ月減らします」という回答をするようにしています。入居者様や仲介業者様から

見ると、渋い大家だなということになり、敬遠されて入居が決まらないのかも・・・。

でも、学生向け物件ではないので、こんなもんでいいのではないかと思っています。



今回の問い合わせのお客様からは、その後特に連絡がないようですので、たぶん

流れたんだろうと思います。正直、今どきの学生さんが住む物件じゃないですよ、

札幌3棟目は。



富山には合格前予約があるということはわかったんですけど、それ以外の地域にも

こういう制度ってあるのでしょうか?向学のために、もし類似の制度がある地域が

あるなら、教えていただければと思います。



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posted by ひろ* at 07:59 | Comment(1) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月13日

リノベ後の妄想と地代と言う現実。

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東京8棟目(仮)の物件の内部を初めて見てきました。どうせリノベするからと思って

外観しか見ずに買付入れて融資まで通してしまったので、初侵入です。



東京8棟目(仮)は広めの借地に戸建とアパートが1棟ずつ建っている物件となります。

現在、地主さんの判断待ちという宙ぶらりんな状況ですが、早めにリノベして稼働させて

キャッシュを稼いでいただきたいので、今回は一級建築士の先生にも同行いただき、

見積や図面作成につないでいただこうと思いました。



建築士の先生が遅めの時間でないと空かないという話だったのですが、その時間が

もしかしたら陽が沈んで中が何も見えないのでは?という懸念のある時間だったので

私が少し早めに入って写真を撮っておくという手はずになりました。

売買仲介の業者さんに依頼して、当日鍵を開けていただくということで手配。

「できればその日に地主さんからの回答をお伝えできるように調整します」とも

言っていただけました。



そして内見当日。

現地に行くと、ちょうど仲介業者さんが一通り鍵を開け終わったところでした。

一緒に内見スタート。



戸建の方はちょっとお金持ちになった庶民が作ったのかな?と思える造りでした。

床の間があり、縁側があり、雪見障子があり・・・ゆったりした造りで、古き良き昭和を

偲べる物件だな、と。これはできるだけ活用したいと感じました。



びっくりしたのがこれ。

男子トイレ

男子トイレと洋式便器の2つがあるんです。なんだこれ!?

FBに投稿したら、昔は裕福な家はみんな便器2つあったよ、というコメントが多くて

二度びっくり。うちの実家も、うちの祖母の家も男子トイレはありませんでした。

友達の家に行っても普通は便器1つしかなかったので、2つもあるということが

衝撃でしたが・・・意外とそういう家って多かったのね・・・。



・・・ん?なんか話し声が聞こえるぞ?

声のする方に行ってみると、仲介業者さんと近所のおばちゃんが何やら話しています。

どうやら東京8棟目(仮)の隣の敷地にある樹木(これがまた激しく越境している)に

関して、レクチャーを受けているようです。敷地の持主の方が切る気が全くないから、

今までは東京8棟目(仮)の借地人さんが、家主に許可を取って伐採していたのだとか。

次の持主の人もそれをちゃんとやってください、みたいなことを言われました。



確かに、敷地内に凄い量の落ち葉が落ちているんです。雨どいにも思い切り落ち葉が

詰まっている状況。そして建物に向けて大木が越境してきている状況です。

手配しないとまずいなということはわかったので、仲介業者さんから売主さんに対して

その旨伝えていただくということになりました。可能なら伐採の覚書も取り交わして、

自由に切れるようにしたいところです。



母屋である戸建を見た後は、裏にあるアパートへ。2DK×4戸の小さなアパートです。

和式便器、バランス釜のお風呂、ボイラーがあったりなかったりする台所。

一見そのまま使えるような雰囲気も醸し出しつつ、やっぱりそのままじゃ無理だなと

いう感じの内容が多く、リノベした方がいいだろうなあと思いました。



ただ、仲介業者さんは「このままで表層だけさらっとやって、生活保護の母子家庭を

受け入れればすぐ満室になるのでは?」とも。生活保護を嫌がる大家さんは多いようで

そういう人を受け入れるというだけでかなりの集客が見込めるはず、とのことでした。



初期費用をかけずに満室にすると、建物不具合からの修繕の流れとのお付き合いが

多くなるだろうということ、家賃は安くなるからレバレッジ効果が小さくなること、

などがデメリットになります。しかし初期費用はかからないので、債務は圧縮されます。

ここは建築士の先生のプランを見てから判断かな。ただ、過去に東京3棟目と4棟目を

いい感じにりリノベして、トラブルなしで安定稼働に導いてくださった先生なので、

同じことをやった方がメリットがあるかなあと思ってはいます。



一通り見た後、建築士さんが来るまでの間に地主さんの反応について伺いました。

借地契約の雛形が送られてきたそうです。懸案の増改築承諾料と借地料は如何に?



まず大方針として、おそらく承認自体は出そうです。貸さないという話にはならないと

思われるため、まずそこはほっとしました。



次に増改築承諾料について。契約書の雛形にはその旨は特に記載されていませんでした。

これは払わなくてOKという話か!?と思いましたが、売買仲介の担当さん的には

「まだ何とも言えません」という見解でした。仲介さんとしても、私の手元にお金が

残った方が、次の案件に繋がります。ですので、何とか払わない方向に誘導しようと

してくださる雰囲気を感じています。ありがとうございます。

ここは今後うまく持っていく方法を考えましょう、ということになりました。



最後に地代です。元々、賃貸目的なら地代を上げますと予告はされておりましたが、

提示された金額はまさかの3倍近い値上げ。確かに元々の金額が相場から比較して

かなり安いものだったから、相場なりのところにはなるだろうと予想していました。

その予定で事業計画を作っておりましたし、金融機関さんともその前提で会話して

おりました。しかし、今回のはいくら何でも上がりすぎだよなあ・・・



仲介業者さん的には、あまり気分がいい話ではないけど、ここはその分の想定外の損失を

売主さんと交渉するのが上策ではないかと仰っておりました。地主さんに翻意を促すのは

今後のことを考えてもあまり得策ではないだろう、と。ここは仲介業者さんにやり方は

一任しようと思います。あと、金融機関さんがこの想定外に高い地代になることで、

融資が崩れたりしないか?という点も気がかりです。確認しなくては。



そんな会話をしているうちに、建築士さん登場。改めて間取りを確認してまいります。



戸建部分は全部屋1LDKにしようとすると、1部屋だけ3帖の部屋を作らなくては

ならないという感じでした。2部屋1LDK、1部屋広めの1Rという構成にするのが

一番妥当と思うけど?と言われましたので、ここはしばし熟慮です。



アパート部分は想定していた予算よりもう少しお金がかかりそうだということに。

予算を上げるか、元の予算の範囲でやれることをやるかは、概算見積が出た段階で

金額を見ながら検討かな、と思っています。一応、全部屋1LDKにする目処は

立ったようなので、その点に関しては安心。



落ち葉問題に関しても、雨どいを落ち葉に強いタイプ?にしてくれるということでした。

雨どいが詰まると問題になるので、そこは助かります。



広い庭をどう使うかという点も、バーベキュースペースだとか駐車場とかバイク置場とか

いろいろな意見が出ました。様々なパターンを考えていきたいと思います。



とりあえず今日は金融機関さんに地代のご報告です・・・。果たして!?



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posted by ひろ* at 09:13 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月12日

冬の富山では除雪が大きな問題になる。

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富山1棟目、テナントリテンションの次は工事のコストダウン。



富山1棟目がいろいろと問題を抱えていることは前々回のブログで書きました。

まあ、長らく放置されていた物件です。トラブルがあるのは想定の範囲内です。

どうやって解決していくかに注力して、早いところ収益を得られる状態にしましょう。



テナントリテンションに関しては手抜きなしでバシッとやってもらうことにしまして、

次は冬を超えるための融雪装置の工事について何か方法を考えたいと思います。



問題点として、融雪装置が故障していて動かないという点があります。



ではなぜ動かないと問題か。富山は雪が結構降り、かつ車社会です。雪でも車は使うので

除雪されていないと入居者様としては困ります。自分で除雪しろと言う手もありますが、

それだと不便なので定着率が悪くなります。定着率が悪くなると、リフォームのコストや

入居にかかる費用の増加が発生するので、結果的に採算が悪化します。

採算を良化させるにはオーナーサイドで除雪を行う必要がある、と言うことになります。



問題を解決するにはオーナーサイドで除雪を行うことだということがわかったところで、

次は除雪をどのように行うかという手段の話になります。



今は物件に(故障しているものの)融雪装置がありますので、これを修繕して使える

ようにするというのは一つの方法です。この融雪装置というものは、水をじゃーっと流し

雪を溶かす装置です。氷点下にあまりならない富山だからできる技であり、同じことを

北の大地札幌でやったら、見事なスケートリンクが出来上がります(笑)



他に除雪をする手段はないのか?勿論ないわけではないです。人に依頼して手動で除雪を

行う、というのも解決手段の一つです。



両者を比較すると・・・



融雪装置の場合は自動で除雪されるので利便性が高いのがメリットです。富山1棟目の

場合は、ランニングコストもかかりません。水を汲み上げるポンプは物件全体で共通に

使われているものを使うので影響ないですし、水は井戸水なので水道代もかかりません。

センサーをつければいい塩梅に除雪できますので、入居者様の満足度向上が見込めます。

デメリットとしては、初期費用が高いことです。



手動での除雪の場合は初期費用がかからないことが最大かつ唯一のメリットです。

デメリットはランニングコストがかさむこと、タイミングよく除雪に入ることが

できない可能性があり、入居者様の満足度が下落するかもしれないことです。



両者を比較すると、長期的に見た場合は融雪装置の方が良い結果になりそうです。

ただ、この物件には固有の問題があります。それは、旗竿上の通路部分の除雪は

融雪装置を使えず、人間が対応しなくてはならないということです。つまり、どんなに

頑張っても人間が除雪するという行為は一部では残ってしまいます。

それであれば、人間系の除雪というのも選択肢として考えてもいいのではないか、と。



ちなみに旗竿部分が融雪装置で対応できないのは、旗竿部分の一部の所有権がある

隣地の方がその部分に融雪装置を使うことを拒否しているからです。ここに関しては

改めて交渉をしなくてはならないと思いますが、とりあえず今は使えない前提と

しておこうと思います。



本来ならば、ここで融雪装置の有無に場合分けして、除雪の費用を算出して検討をする

必要があるのですが、あいにく今はその材料がないので、その部分は考慮できません。

あとで管理会社さんに確認しないといけませんね、この点。



材料が不足しているため正確な検討はできませんから、ここから先は仮説になります。



ここまでにそろえた材料で想定していくと、全体で見れば融雪装置の方が(少なくとも

旗竿部分以外は)大きくメリットがあるという仮説になると思います。

よって、融雪装置を導入する仮定をして考えたいと思います。



融雪装置の導入に関しての問題点は、初期費用が高いこと。

となると、融雪装置の初期費用が、得られるメリットより小さくなればいいわけです。



コストダウンする方法をいろいろ考えてみました。

大方針としては、施工単価を落とすか、仕様を落とすかのどちらかになります。



今回は管理会社さんに花を持たせる必要があると思っていますので、相見積して

施工単価を落とす方針は無しにしたいと思います。そうなると、仕様を落として

金額を下げるという一択。



提示された見積書と仕様の部分を見ていたところ、コストダウンする方法があることに

気が付きました。



駐車場は4台と4台が向かい合っている形です。そして融雪装置はその片側の4台分が

網羅できるように設置されています。今回、既存の融雪装置を修理するだけではなく、

逆の4台も網羅できるように融雪装置を追加し、更に融雪センサーを追加設置します。



コストダウンできそうな部分として、既存部分の修繕方法の見直しとセンサーの設置を

止めるという2つの方法を思いつきました。



前者は既存融雪装置が埋設仕様であるのに対し、新設部分は散水弁のみ設置する方式に

なっておりました。この理由はコストダウンのためだということです。

既存部分がある程度使えるならそれでいいのですが、どうも話によると使えない模様。

であれば、埋設にこだわらずに既存部分も散水弁にしてしまえばいいのでは?

この形で見積を取り直したところ、20万ほどコストが下がりました。



後者は入居者様に融雪装置の操作をして貰うことで、センサー部分を落とすという作戦。

これも30万くらい見積金額が落ちるのですが、現在1名しか入居者様がいないことと

その方がちょっとめんどくさがりやさんらしいということ(先日のブログ参照)があり

テナントリテンションの側面から良くないと判断しました。



前者のコストダウンで費用対効果的に納得がいくかというと、やや微妙なところです。

あとはやっぱり今情報がない手動の除雪部分の費用がどうなるのかを聞かないと、

正確な判断はできないなあと思います。

仮説が正しいか、情報のピースを埋める作業をして、改めて検討します。



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posted by ひろ* at 10:42 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月11日

地主様との面談は済んだけど、まだ結論が出ません。

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東京8棟目(仮)の購入に関して、地主さんの不安を和らげる努力を続けております。



以前書いた通り、今回購入しようとしている物件は、地主さんがおります。

購入のためには地主さんとの面談が必要、ということを条件として提示されてました。

この話を受け、時間を作って面談に臨ませていただきました。



面談自体は地主様ご本人ではなく、その底地を管理している管理会社様と行いました。

売買の元付業者様と一緒にお邪魔すると、温和そうな社長がお出迎えしてくれました。

そしてこの方といろいろと話をして、今回の物件を購入した後どのように使いたいかを

説明させていただいた次第です。



社長が意思決定するわけではなく、この聞いた内容を地主様に説明して、判断を仰ぐと

いう展開のようです。私としても、今回の物件は家からも近いし敷地も広いので、

できることなら購入したいという思いが強いです。その熱意を説明しました。



また、床面積は一切増加させず、既存建物の内部を改装するだけにとどめるということも

重ねて説明させていただきました。増改築承諾料が発生する事案ではない、ということを

案に主張した感じです^^;



地代については、第三者に貸し出す場合は地代を上げる旨を地主様が明確に示していると

いうことでしたので、そこはもう受け入れるしかないなと。ただ、私も他の地主様から

借地を借りておりますので、その事例など説明して、金額が相場からかけ離れない程度で

検討していただきたい、と申し添えたつもりです。併せて、あまり地代が高くなると

金融機関様の許容範囲を超え、融資が崩れるかもしれない、ということも伝えました。



さて、面談が終わって2週間弱が経過しましたが、まだ地主様からの連絡がありません。

気になって元付業者さんに電話したところ、まだ地主様から連絡は来ていないとのこと。

元付業者さんも気になっていたようで、ちょうど窓口になる管理会社さんにメールをして

状況を聞いているところだから、何かわかったら連絡すると言っていただきました。



そして昨日の夕方、仲介業者さんから連絡がありました。

内容を要約すると、賃貸住宅になることによって不特定多数が出入りし、環境の悪化が

発生するのではないか、と地主様が懸念をしているようです。



私、これまでに何棟も賃貸住宅を購入してきましたが、少なくとも環境を悪化させた

事例は今のところありません。まじめに取り組んでいるつもりですし、入居された方に

不愉快な思いをさせたくないという気持ちは持っております。その点に関しては、

ちゃんとやれる自信がありますので、本当に心配なさらないでいただきたいです。



そんな思いと、それを実現するための体制(管理会社の人が近所で生まれ育っているとか

民泊みたいなことはしないとか)も併せて文書にて説明させていただきました。

仲介業者さんにその文書をメールして、地主さんに渡していただくよう伝えた次第です。



時間が思いのほかかかっていますが、果たして地主さんは納得してくれるでしょうか。

不安と期待が入り混じる中、日曜日に初めての内見をしてきます。外観のみ見て買付を

入れてしまいましたので、中もいい加減確認しないと。

(良い子の皆は真似しないように)



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posted by ひろ* at 08:20 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月10日

問題山積み!入居促進?テナントリテンション?どこから解決するべきか。

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富山1棟目、安く買ったからきっといろいろ出てくるだろうと予想していましたが

案の定問題山積みな感じです。



富山1棟目に関しては、トータルで見るとやることが多すぎます。

・外壁塗装

・屋上防水

・共用部電気交換(蛍光灯だけではなく照明器具ごと)

・共用部鉄部塗装

・駐車場白線引き直し

・駐車場融雪装置修理

・プロパンガス切り替え

・室内ウォシュレット化

・未原状回復部屋の原状回復

・漏水箇所の修繕

・館銘板の設置

覚えてないだけど、他にもあったかもしれませんが、とりあえずこのくらいはすぐに

思いつくレベルです。



これを一気に全部やるというのもちょっとなあ、というところがありまして、ひとまず

客付に影響がある箇所と既存入居者様に影響がある箇所を優先して行うことにしました。



その優先すべき箇所を管理会社さんに判断して貰おうとしていたのですが、なかなか

見積が出てきません。東京と同じスピードで動いてくれるとは思っていないんだけど、

それにしてものんびりしすぎているというか。



いい加減空室も埋めていかないとなので、管理会社さんにメールや電話でそろそろ

見積出てきませんか、と何回か問いかけておりました。それに対し、ようやく先日

一部の見積が出てきました。そしてそれに付随して、いろいろと問題があることが

わかってきました。



まず、見積が出たのは融雪装置に関してです。これから雪が降る季節になることと、

プロパンガスへの切り替えを行う工事と同時に行うと費用が安くあがるという意見を

踏まえ、これらをまとめてやってしまおう、という話になりました。



融雪装置に関しては、今まで網羅している部分が一部しかなかったということもあり

全体を網羅できるように散水弁を追加するとか、雪が降ったら自動的に動くように

センサーを付けるとか、そういった工事を行う予定です。今まではオーナーさんが

近所にいたので多少のことは自分たちでやっていたそうなんですが、今後はそうは

いかないので、自動化をする必要があります。



ただまあ、この見積が想定していたより全然高くて頭が痛いところです。

もうちょっと何とかなりませんかねと言ってみたりもしているんですが、管理会社さんは

富山1棟目の元付業者さんでもあり、かなり安く購入させていただいたという恩も

あります。価格が多少高くても、それ以上にこちらはありがたい思いをさせていただいて

いるわけなので、いきなり値切りまくるのもどうかなと。ですので、今回はバランスを

取って、ちょっと高い価格だけど発注するしかないなと思っております。



そして、融雪と一緒にやる予定だったプロパンガスの工事。こちらが同時にできない

見込だという話がありました。どうしてなのかと理由を確認すると、工事する際に

各部屋の給水バルブを操作して水の供給を止める必要があり(みたいなことを言ってた

気がしますが、電話だったのでちょっとうろ覚えで自信がない)、その給水バルブの

状態を確認したところ、8部屋中4部屋で壊れていて、このままだと工事ができない、

というような話だったと記憶しています。



では給水バルブを直すといくらするのか?という話になりますが、バルブ自体はそれほど

高くないものの、コンクリートをハツる作業が発生するので、その分追加費用がかかる、

という話でした。融雪装置と合わせると、それなりに大台突破しそうな予感がします。



また、給水バルブの件と合わせて、各部屋の水廻りの不具合を管理会社さんが確認して

一覧表を作ってくれました。給水バルブが故障している部屋に関しては、水廻りの修繕も

できない状況ですが、故障している4部屋のうち3部屋で水廻りに問題がありました。

さらに、給水バルブが故障していない部屋のうち3部屋で同様に水廻りに問題が。

要はお住まいになっていない部屋はほとんど水廻りが何かしらおかしくなっています。

一つ一つはそこまで高くないですが、塵も積もるとなかなかの金額になります。



更に、唯一の入居者様がお住まいになっているお部屋に、なんだかんだと用事があり

入室させていただいたそうなのですが、その時に「部屋に入居した頃からシミがあって

それが最近大きくなっている」という不吉な説明があったそうです。入居者様としては

管理会社さんが変わり、当初からあったシミのことを退去時に指摘されたらたまらない、

という意図で伝えたのだと思いますが、こちらとしてはそれ以前の問題でまずいことに

なっているように感じました。



写真を送ってもらいましたが、明らかにこれは内部から漏水が発生しているようです。

これ、絶対に建物にダメージが発生するやつだわ・・・。早急に直さないとダメです。

木造の漏水事故を放置すると、建物へのダメージが大きくなってしまいます。



しかしこればかりは壁を開けてみないと何が原因かわからないので、まず開けてみて

原因を把握し、それがすぐわかれば修繕して壁を閉じてクロスを張る、ということを

試す必要があるそうです。もし原因がわからなかったら・・・継続調査ですね・・・

何度も穴をあけると余計なお金がかかるから、一発で原因がわかってほしい。



更に、管理会社さんから恐怖の一言。

「『ちょっと手狭になってきたけど、頑張って住んでみます』と言っていました」

ちょっとちょっと、それ完全に退去したくなってるじゃないの!



管理会社さんがいろいろ話した感じだと、この入居者様はちょっと腰が重いところが

あるようで、めんどくさいなと思うとそれに対しては何もしない、みたいな傾向が

あるということでした。今は引越も面倒だなと思ってくれているようなのですが、

何かきっかけがあったら一気に引越という決断をされる可能性があります。

いやはや、これはまずいですよ。全空は避けたい!



管理会社さんが「ウォシュレットがあるといいみたいなことを言ってました」という

話をされていたので、それだったらウォシュレットでもなんでも設置した方がいい、

と思った次第です。



管理会社さんの担当の方とそれこそ1時間くらいこの報告に関して打ち合わせまして、

最終的に以下のような方針で進めよう、ということになりました。



・テナントリテンション最優先とし、壁のシミ対策とウォシュレット設置を行って

 建物ダメージ軽減と入居者様の満足度向上に努める

・融雪装置はそろそろ雪のシーズンなのでなるべく早めに行う

・給水バルブや空室の水廻りは入居が決まったタイミングで行う

・その他工事はこれらの話が落ち着いた段階で考える



そしてこれを書いていて気が付いたのですが、給水バルブを直さないということは

プロパン化ができないということ?この点、改めて確認しなきゃ!



長いこと修繕されていなかった物件なので、やっぱりいろいろなところにガタがきて

いるようですし、それ自体は仕方ありません。一つ一つ対応して、少しずつ良い状態に

改善していこうと思います。その原資を得るためにも、何とかあと1〜2部屋は

成約になってほしいなあ・・・。



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