2018年05月18日

いつものねちっこさを発揮!金融機関突撃録。

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先日、でき婚の札幌8棟目の後すぐに出てきた案件(でき婚より条件が良かった)、

取引のある金融機関さんに持っていって、反応を見てみました。



持ち込んだのは、札幌7棟目に融資してくださった金融機関さんと、仙台1棟目と

太陽光発電に融資してくださったメインバンクさんの2行です。私の中ではこの2行が

主要取引行というイメージです。



GW頃ですが、決算報告をするついでに(?)これらの金融機関さんに今回いただいた

http://realestatebusiness.seesaa.net/article/459149556.html

物件情報を持ち込んでみました。決算書もいい感じに黒字になったので、業容拡大の為に

追加のご融資をご検討ください、という感じの立てつけです。



まずはメインバンクさんに持ち込んでみました。ここは支店長が変わったり本部の姿勢が

変わったりして、前は札幌でもやると言っていたのに、すっかり札幌への融資は消極的に

なってしまいました。近ければ頑張るのですが・・・みたいなことを言うんですけど、

実際に近くの案件を持っていっても、頭金がどうとか融資年数がどうとかでなかなか

実行に結び付きません。



せっかちな義母は「どうせ融資してくれないんだから、行くの止めよう」とか平気で

言い出しますが、かつてはイケイケでいろいろな融資を検討してくれたわけですし、

いつ姿勢が戻るかわからないのだから、じっくりお付き合いをすべきだろうと私は

思っています。ですので、決算報告もしますし、新規案件も一番最初に持ち込みます。



でもやっぱり、今も融資姿勢は変わらず、遠方は辛いということで蹴られました。

まあ仕方ないですね。次行きましょう。



続いて持っていった本命の札幌7棟目に融資してくれた金融機関さん。

正直、こちらもあまり良い手ごたえではなかったです。ペースが早いんじゃないかと

いうところと、耐用年数的にあまり長期の融資が組めないという2点が気になる、と。



「じっくり拝見して返答します」と言ってくれたので、どうかな〜とやや期待をして

待ってみましたが、なかなか返事がきません。うーん、やっぱり期待薄なのかな。



1週間ちょっと待ったところで、こちらから確認の電話をしてみました。

仲介業者さんにも状況確認されたので、つついてみようと考えた次第でした。



お電話してみたところ、まだ検討中とのこと。ただやっぱりネックになるのは耐用年数と

仙台法人のペースの早さだそうです。なんか同じこと言ってるから、あまり検討は

進んでいないんだろうなあと想像。そうなるとあまり期待はできません。



この辺で見切りをつけて、今は取引はないけど過去に検討して貰った金融機関さんにも

久々に水を向けてみることにしました。



可能性があるのは2行。片方は昨年末までは札幌OKだったのが、今年に入ってから

新規の遠隔地は厳しいという話になってしまいました。もう1行は前回コンタクト時に

慎重な姿勢を見せられたため、その後あまりコンタクトを取っておりませんでしたが

エリア的には札幌には強いと思われるので、はまればもしかしたら・・・です。



遠隔地が厳しくなった方の金融機関さんにお電話しましたところ、当時の担当さんは

まだいらっしゃいました。そして融資姿勢は相変わらずということなので、即断念。



もう1行に電話したところ、当時の担当の方は異動されておりました。

一応、仙台法人の存在自体は引き継がれていたようですが、詳細についてはあまり

引き継がれていなかった模様です。以前出した分も含め、決算書3期分出してと

要求されましたので、物件資料と共に提出することにしました。



こちらの金融機関さん、最近は渋いという話しか聞いていないので、過剰な期待は

禁物ですが・・・もし当たれば大きいので、まずはちゃんと情報を出して対応が

できるかを聞いてみたいと思います。



ここがダメなら、次はいよいよ高金利の金融機関さんに行くかな〜・・・

隠し玉はいくつかあるのです。



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posted by ひろ* at 08:47 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月17日

消防法に基づく消防点検の運用について。

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最近、札幌市の物件で消防点検が厳しくなってきている気がします。



少し前の話ですが、札幌5棟目の管理会社さんからメールが来ました。

今後は法令順守する形で消防点検を半年に1回行うこととしたい、と。



元々、消防法は以下のような定義がされているとのことです。

==================== 以下、法令文の抜粋 ====================

消防点検は、 消防用設備等及び特殊消防用設備等がいざというときにその機能を

充分に発揮するために、半年に一度、点検をすることが義務化されており、

3年毎に消防長または消防署長に報告をしなければなりません。

この報告を怠ると30万円以下の罰金又は拘留に処せられます。

================== 法令文の抜粋、ここまで ====================



法的には半年に1度の点検と3年に1度の報告が義務となっているようです。

なるほど、ずっとこの運用ルールが管理会社さんによって異なっていたので、

何が正しいのかよくわからない状態が続いておりましたが、根拠となる法令が

わかったのですっきりしました。



札幌5棟目の管理会社さんも、これまでは1〜3年に1〜3回の実施で運用をされていた

ようですが、年々厳しくなる消防署からのチェックを受けて、厳格に法を守る方向に

舵を切ったようです。消防点検報告書の提出依頼の連絡頻度が高くなっているのだとか。

背景には、集合住宅において消防法違反と見られる状況での火災で、死亡者が出るなどの

問題が起きている、という話があるとのことでした。

(ただ、ネットを探してみたけど具体的な事故の記述は見当たらず)



人命にかかわることではあるし、法律で決められていることだということなのであれば

本来ならきちんとやらなくてはならなかったのでしょう。しかし、割とこれまでは

これまでにお付き合いしていた管理会社さんはいずれも、そこまで厳密にやろうとは

言ってきませんでした。慣例的にそういう運用をしていたからなのでしょう。あとは

オーナーにそのコストを転嫁することになるから、また金のかかる提案をしやがってと

敬遠されることを嫌ったのかもしれません。提案される側としてもきっとそう思います。



今後は購入時に、消防点検のコストもランニングコストの一つとして見ておく必要が

あるのでしょうね。規模にもよると思いますが、札幌5棟目の消防点検の費用は

1回につき21,600円(税込)と言うことでした。単身間取り16部屋の木造で

このくらいのお値段ということなので、これを目安に取得時のシミュレーションに

見込むことにしたいと思います。



消防法自体は国全体として定義される法律だと私は理解しています。となると、

こういう話って、東京や仙台など別の地域でも同じじゃないのかなと思うのですが、

東京や仙台で同じような話を聞いた覚えがありません。東京8棟目のリノベ工事が

終わった後、アパートのどこかに元々置いてあった消火器を共用部に出しておいて

くれたことがあったけど、そのくらいだなあ。



読者の皆様が保有されているアパートやマンション、消防点検はどうされていますか?

特に自主管理の場合とかって、あまりやってないとかそんな感じなのでしょうか?

素朴な疑問としてちょっと気になりました。



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posted by ひろ* at 08:32 | Comment(1) | 各物件共通 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月16日

東京9棟目(仮)の金銭消費貸借契約を締結。

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東京9棟目(仮)の金銭消費貸借契約を締結してまいりました。



昨日はフレックスタイムを活用し、朝一番で嫁ちゃんと一緒に金融機関さんへ。

東京9棟目(仮)の金銭消費貸借契約を締結するためです。融資してくださるのは

東京8棟目を融資実行してくださった金融機関さん。まだ東京8棟目の結果が出てない中

東京9棟目(仮)にも積極的にご対応をいただけたこと、感謝申し上げます。



前回のブログで書いた本申込の後、火災保険の契約を締結してきたり、司法書士の先生と

調整をして売主さんとの面通しをしたり、管理委託予定の管理会社さんと話をして

現地調査の日程段取りをしたり、売主さんと管理会社さんを引き合わせて所有者変更の

通知文を作ったり、といった活動をしておりました。さすがに決済が立て込んでいる上に

サラリーマンの仕事がかぶってきたり、大家の会の調整をしたりしていると、自分の中で

何をしていいか整理がつかなくなってきて、キャパオーバーな感じを受けてしまいます。

落ち着くまで自重しないとと思いつつ、つい色々手を出してしまう・・・。



そういった準備をした上で、昨日の金銭消費貸借契約です。事前に担当者さんとも

やりとりをしていたので、この日の契約自体は大変スムーズに終わりました。

個人で借りる予定の東京8棟目の外構の件の打ち合わせも含め、40分で終わったなら

充分スピーディーだと言えるでしょう。



昨日正式に受けた融資条件は以下の通りでした。

・金額:売買代金の9割強

・金利:1.975%(変動)

・期間:20年(据え置き3ヶ月)

「据え置き期間は取れるかわからない」と前回担当の方が仰っていたのですが、

見事にゲットされているじゃないですか。ありがたいです、本当に。据え置きの間に

しっかりと満室に持っていきたいと思います。



私は信用金庫さんや信用組合さんとのお取引が多く、現金もそこまで多く持っている

わけではありません。それゆえに、金利については決して安くないです。むしろ優秀な

他の大家さんと比べたら、残念な金利と言っていいレベルと思います。



でも、そもそも築古で耐用年数超過の木造物件に融資が20年出ているだけでも

充分ありがたいことですから、金利については今は何も言うつもりはありません。

実績を認めてもらった頃合いにでも、多少交渉に応じていただけるならそれで充分。

金利削減よりは、継続して事業に対して融資をしてくださることを重要視しています。

(融資に消極的になったら金利交渉はしますけどね・・・)



この金融機関さん、最近は頭金2割を求めているということです。しかし私の場合は

その後大規模修繕なども行う予定ということで資金計画の全体を示しておりますので、

その全体に対して頭金2割という見方をしてくださっています。ですので、今回も頭金は

1割で済みました。



東京9棟目は売主直接案件なので、仲介手数料がかかりません。売買価格にその分は当然

乗せてあることは理解していますが、それでも諸経費がが少なくて済むのは助かります。

頭金1割と言えども、実際に投入する自己資金は仲介手数料の分だけ削減できそうです。



決済は来週の月曜日。風呂なしアパートでリノベをどこまでやるかも決めていませんが、

購入後は急ピッチでその辺を整理していきたいと思います。



その後は札幌8棟目(仮)の金消・決済や、東京8棟目の外構の決済と支払、

富山1棟目の修繕の支払など、イベントが目白押し。身体がいくつあっても足りない

気がする今日この頃です。分身を1体札幌に置いておきたい〜。



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posted by ひろ* at 07:45 | Comment(0) | 東京9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月15日

脂っこいシェアハウス、別の現金客に持っていかれました。

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時間がかかっていた脂っこいシェアハウスの一件、時間がかかりすぎたがゆえに

別の現金客に持っていかれてしまいましたorz



先日より進めていた脂っこいシェアハウス。都内で土地値で利回り18%という

良い話です。勿論問題点はありますけど、どれもリスクヘッジできる問題と認識したので

突き進めばいいと考えました。



現在の運営が日本人学校の生徒を日本人学校の運営母体が斡旋して入居させているため

その斡旋がなくなったらどうするか、など色々シミュレーションはしました。その結果

代替の運用の裏取りもできたので、いけるだろうということで進めておりました。



しかし今はかぼちゃのせいでシェアハウスに対する風当たりも厳しいのです。支店では

ゴーサインが出ているのですが、本部であれやこれやと色々ツッコミを受けて、それに

対しての作文を繰り返す、という作業があり、進捗状況がちょっと遅くなっていました。



また、今回持ち込んだ東京ではメインバンク格になる信組さんも、今回の借入によって

1億以上の残高になることから、役員レベルまで話を通さなくてはならないということで

役員会のタイミングにあわせての承認になる、ということでした。



こういったところがネックになり、支店レベルでゴーサインが出た後、時間がかかると

いう状況が生まれていたわけです。



そんな中、仲介業者さんからちょっと不穏な連絡があります。



今回の案件、レインズに普通に出ていた案件を仲介業者さんが拾ってきた形になります。

元付様へのアタックは特にしておらず、元付さんとのグリップに関してはその仲介さんに

一任しておりました。



今回来た連絡は、元付さん側に別の仲介さんから現金客の買付が入りそうだとのこと。

元付さんは現金客に売却したい雰囲気を出しているので、できるだけ早く融資の承認を

取ってきて貰いたい、とのことでした。



むぅ、それは確かにまずい・・・。でもこちらは支店レベルでゴーサインが出ているから

これまでの実績からすれば融資は固いはず。それにこちらはだいぶ前から話として

持ち込んでいるんだから、ここで対案を出せば、数日後の役員承認まで待ってくれると

思うんですよね。希望的観測ですけど。



じゃあどうしたら待ちたくなるか?いくつか手段を考案し、仲介業者さんに武器として

持っていって貰いました。ざっと挙げると、以下のような手段です。

・元付さんにコンサルフィーを出す

・融資特約無しで契約する

・元付担当者さんにボーナスを出す

覚悟とお金でこちらに流れを引き寄せよう、といったところです。



そして昨日のこと。仲介業者さんから連絡がありました。

元付業者さんと交渉したが、結局現金客で行きたいという意思は曲げられなかった、と。

先方曰く、報酬の部分ではなくルール・マナー的なところを重んじて行動したいので、

現状のキャッシュ購入の方で進めさせていただきたい、とのことです。



・・・一瞬だけ感情的にならせてください。



ルール・マナーを重んじるなら先に話を持ち掛けてるこっちを優先しろやー!(怒)

さっさとカネになる方を選んでおいて、なにがルール・マナーだゴルァ!(怒)




ふー、すっきりした。まあこういうことを言う元付業者さんだということであれば

かえって縁が作られなくてよかったのではないかと思います。すっぱり捨てましょう。



まあでも、こちらも仲介業者さんが「買付入れましょう」と言わなかったので、

口頭でおさえてくれていると判断して特に買付の書面を入れたりはしませんでしたから

書面上の一番手がその現金の方だったのかもしれません。そうだとすると、こちらが

書面を入れなかったことがミスだったということになり、先ほどぶちまけた不満も

「そもそもおたくら買付入れてないですし」と一蹴されることでしょう。



この辺は仲介業者さんと元付業者さんの駆け引きの話だと思います。だから真相は

闇の中。まあでも、私の目から見たらそう見えるということで・・・。

次はこちらから「買付入れます?」とちゃんと確認しよう。うん。反省。

そして仲介業者さんにも、徒労に終わらせてしまったことを申し訳なく思います。



仲介業者さんからは「メインバンクさんにこのことは報告せず、融資の承認を取って

1番手のキャンセルを待ちましょう」というご提案をいただきましたが、これについては

丁重にお断りしました。役員承認まで取っておきながら実行できないというのは、

メインバンクさんに対して失礼に当たります。それに、ご縁がなかったなあという

感情が強く残ってしまい、これ以上追いかけて再度手繰り寄せたとしても、あまり

気持ちが入らない物件になってしまいそうなので、ここですっぱり諦める方針で

いきたいと思った次第でした。



ま、今年に入ってからもちらほらと案件は来ています。またきっと良縁があるでしょう。

今回は残念でしたが、次の縁があるまでしっかりと牙を磨いておきたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:14 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月14日

色々な方とお会いして、借り上げを選択肢の一つとして覚えた。

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昨日は「所有しない不動産活用と収益化」について意識させられた一日でした。



気の置けない不動産仲間に誘われるがままに、空き家を借り上げるプロジェクトを

立ち上げている会社さんの実例を交えた説明会に行って、その中で普段接している

不動産投資家と呼ばれる人種の方とは違う形から空き家問題を考え、仕事として

成立させようとする方々との会話。



建物が好きで建物を自分たちで再生させたいという思いであったり、今あるものを

どう使うとニーズが生まれるのかを知りたいと言う探求心であったり。そしてそういった

活用に様々な角度から興味を持つ人が集まり、古民家でテーブルを囲んで缶ビールを

飲みながら語らう場。



最初はファシリテーター役の方がぽつぽつとしゃべるだけだったのが、いつしか皆が

思い思いに周りの人と話しはじめる。それもきっと、建物や不動産といった共通項が

あるからこそなのだと思います。



正直なところ、イベントの趣旨にあった説明自体は、個人投資家の立場である私には

あまり活用できないスキームだなと思ったのですが、そういう場に集まった人と

楽しくお話が出来たこと、今後何かの折に役に立つことと思います。



最近、新しい友人ができるような勉強会への参加をだいぶさぼっていましたので、

良い刺激になりました。ありがとうございました。



その後、場所とメンバーを変えて、パンケーキを食べながら不動産について語らい。



パンケーキ



民泊とか簡易宿泊所とか、最近買った物件をどうしたらいいかの悩みであったりとか、

近隣の地上げが成功しそうな話とか、古家活用プロジェクトの話とか。

まあもうみんなよくしゃべること。



その中でも、民泊を借り上げでやっている人の話が刺激になりました。

ここでも借り上げか!所有しない不動産活用と収益化、私もやってみたくなりました。



知らない人もいっぱいいる中で色々な人と話すのもいいんだけど、4人〜6人くらいで

じっくり話をするのも楽しいものです。どちらも大事なこと。



私には残念ながら強みになる専門知識や資金力はありません。何をするにしても

誰かに頼らないと何もできません。自分でDIYでプロ顔負けに仕上げることも

できませんし、ドヤ顔で現金買付を入れて融資前提の1番手を飛ばして購入することも

できません。



できることと言えば、この人に頼めばこれができる、こんな手法がある、といった

情報を常に仕入れ続けて、自分の脳みそをアップデートし続けることだと思います。

トピックスレベルでいいので引き出しを増やしておき、パズルのように組み合わせて

こんなことできないかしらとプロに依頼する。あとはプロにお任せする。それだけです。



でも、それをできる状態にしておくことを維持することも大事です。

だから人と会って話をすることが大事だと思っています。それが私にとっての生命線。



昨日ご一緒させていただいた皆様、貴重な時間を割いていただきまして、本当に

ありがとうございました。改めてお礼申し上げます。



特にオチも何もないまま本日のブログは終了。ちとやることがあって、あまりブログに

時間をかけられなかったんですよ・・・。



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posted by ひろ* at 08:04 | Comment(1) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする