2017年07月13日

フィリピンのコンドミニアム、キャンセルして頭金の半額がようやく戻ってきました。

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実は今フィリピンにおりまして。

懸案だったフィリピンコンドミニアム1戸目の頭金半額返金、ようやく成就しました。

いろいろと運が良かったと思います、ほんと。サポートいただいた皆様に感謝。



おさらい

・当時儲かると思ってフィリピンのコンドミニアムを3戸購入するも、想定通りに

 売れない&貸せない&ローンが付かないと苦しみ、一番立地が微妙な1戸は

 権利を放棄して、法律に基づいて支払済の料金の半金を返金して貰う手続きを取る

・手続きに入るも、なかなかデベロッパーさんから返事もなくやきもきしていたが、

 亀の歩みで交渉が進み、ようやくデベロッパーさんから書面が出て手続きが進む



今回、この返金を確定させるために、デベロッパーさんを訪問すべくフィリピンまで

はるばるやってきた次第です。もはや交通費考えたらどこまで得してるのか不明ですが

ここまできたら意地です、意地。



まずフィリピンに到着したら、デベロッパーさんが作成した署名に自著で署名をして

Notary Publicという日本で言う公証役場みたいな感じのところに行き、この書面が

私自身が書いたものであるという公的認証をしてもらいます。

その後、デベロッパーさんのオフィスに行き、返金の手続きをしてもらいます。

すると、6回に分けた小切手で返金が完了する、という手順です。



まず、訪問予定日の朝、デベロッパーの担当さんにメールで「今日行くからね」と

連絡をしました。すると、自動返信で「この部門は組織変更のためなくなりました」

みたいな内容のメールが。うん、最初から先行き怪しいぞ!もともとフィリピンだから

万事快調とはいかないだろうと思っていましたので、もう何が来ても驚きません。

全てをエンターテイメントとして楽しんでやる、という心構えです。



と言いつつ、不安を抱えながらの出発。今回は別のコンドミニアムの売買を依頼してる

業者さんの関係者の方に同行して貰っています。ついてきてくれるというのでお願いを

しました。ただ、細かい手順を知っているわけではないから、用心棒みたいな感じです。

基本的な交渉はすべて私が頑張る、ということです。



まず最初にNotary Publicでの書類の認証から。



フィリピンではNotary Publicは一般的なものであり、探せばあちこちにあります。

今回はグーグルマップを駆使し(と言っても「Notary Public」と入れて検索しただけ)

近場のNotary Publicを探し出して、手続きをしてもらいました。



パスポートを出してコピーを取ってもらい、待つこと数分。あっという間に書類が

出来上がりました。はやーい。いつぞやのボッタクリNotary Publicでは30分以上

待たされた挙句2000ペソとか言われましたし(実際は200ペソです)。



書類の準備が出来ましたので、いざデベロッパーさんの総本山へ。

住所を確認するためにメールを見直すと、営業時間が9:00−15:00とか

書いてあるんですよ。いやいや、全然間に合わないってそれ!もうすでに16:30だし

17時までやってるだろうって高をくくってたらこのありさま。見なかったお前が悪いと

言われれば返す言葉はないですけど、うーん・・・。



でも適当な国だから、行けば何とかなるかもね、ということでオフィスに突撃しました。

窓口で書類を出すと、ちょっと待合室で待っててと言われます。はいはい了解よ。

なんだ、15時越えても受け付けて貰えたじゃないか。



この時点で、5枚必要と言われて5枚準備していた書類がなぜか4枚しかないことに

気が付き、やや焦りました。たぶんNotary Publicで1枚保管されたに違いないと考え

気にせず4枚だけ提出して知らんぷりしてました。いろいろ緊張します。



待合室で10分ほど待っていると、デベロッパーの担当者さんが登場。

パスポートを見せてくれと言われたので渡すと、コピーを取りますと言い残して

オフィスに戻っていきました。



コピーだけだからすぐ終わるかと思いきや、さすがフィリピンクオリティ。

10分以上待たされました。なんでコピーだけでこんなに時間かかるわけさ?

日本人感覚ではありえないですが、もう慣れました。もういいです。待ちますよ。



そしてそこから書類をもって、関係部署にチェックしてもらうと。

ちょっと遅くないすか?また時間かかるんでしょ?そしてどうせあれが足りないとか

これがないとか言い出して、今日返金できないって言いだすんでしょ?

もう疑心暗鬼の塊ですよ、ええ。



こうなったら30分でもなんでも待ってやろう、FBのたまったコメントの返信でも

しておこう、とか思って携帯をいじり始めると、今度は意外なほどに早く担当さんが

戻ってきました。手には新しい書類を持っています。どうも小切手のようです。

あれ、もしかして・・・?



小切手を6枚渡され、ここにサインしてと書類を出されました。

金額をチェックしましたが、確かに私が支払済であった分の半額になっています。

うおー、本当に返ってきたー!



いそいそとサインして、小切手を鞄に突っ込んで、担当者さんと握手してサンキューと

挨拶(半分しか返ってきてないのにサンキューもないんだけど)して、相手の気が

変わらないうちにとそそくさとオフィスを後にしました。



頭金放棄して損切りしようと思っていたところ、半分お金が返ってきたということで

運が良かったです。最初の請求フォームの書き方とか指導してくれた方、今回サポートで

現地についてきてくれた方、その他支援してくださった皆様のおかげで、損失額が半分に

なりました。すごくほっとするとともに、3戸のうち1戸の処理が完了したことによる

心の枷が外れ、少し気持ちが楽になった気がします。



数年後価値がどうなるかはわからないとは言うけど、今の時点で手離れする見込みがなく

ストレスの一因になっているなら、手放してしまえという考えで今回は動きました。

もう海外は当分手は出しません。不確定要素が多すぎます。



これからフィリピンに投資しようとしている方がいれば、少し立ち止まって考えてみて

ほしいなと思います。普通にやってたら、売れない&貸せない物件を掴まさせられる

可能性は大きいと思います。全てがうまくいかないとは言いませんが、うまくいくものは

一握りで限られた物件だけではないかと考えています。実際に昨日現地でビジネスを30年

続けている方とお話をする機会がありましたが、コンドミニアムに関しては結構ショックな

お話をききました。明日はその辺を書こうと思います(時間が取れれば・・・)。



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posted by ひろ* at 13:51 | Comment(0) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月12日

支店登記の効果は?東京法人でも支店登記を実行。

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仙台法人でうまくいったので、東京法人でも支店を作ってみることにしました。

既存取引先金融機関さんとの関係をさらに良好にする、というのが目的なので、

本来あるべき支店登記の目的とはちょっと違うとは思いますが・・・^^;



仙台法人に関しては、札幌に支店を作ることで、札幌でも拠点を作り、ビジネスを

さらに拡大させていくのだという姿勢を示しました。これにより、地元金融機関さんが

いくつかその話に乗ってきてくれた、という感じで札幌での不動産賃貸業を加速させる

ことが出来たのだと思います。



支店登記で何をしたかったか。

その金融機関さんの営業エリア内に支店を作り、そこでも営業を行っていくのだという

意思表示をする、ということを目指しました。その支店に人がいるかいないか、

常時訪問可能なのか、そうでもないのか、などツッコミの入る要素はいっぱいあるのは

承知しておりますが、その点をどう評価するかは金融機関さん次第ですから。



支店があるだけでも評価できるという金融機関さんもあれば、やっぱりそこの支店に

常時人がいることを求める金融機関さんもあります。あるいは、現地に人を雇って

責任者がいることや、登記簿謄本上に表現される取締役がそこの支店にいることなども

要件になる、というところもあるようです。



札幌でもいろいろな情報が収集できたので、また少し支店の形を変えてみようと思って

おりますが、そこはまた後日ブログネタにさせていただきます。



で、東京法人でもその辺を考えなくてはならなくなりました。



個人事業主で取引している金融機関さんの中に、エリアの解釈をかなり頑張って広めに

見てくれているところがあります。私の居住地は実はエリアではなく、会社員としての

勤め先がエリアになっているから融資取引できたんです、と。



つまり、この金融機関さんは、東京法人への貸付をすることはできないということに。

かつ、仮に会社員を辞めるか転職して勤務地が変わった利した場合は、個人での取引も

難しくなってしまうかもしれない、と。

(さすがに既存取引先なら大丈夫だと思いますが、最悪の可能性を考えています)



これは今のうちに対策を打っておいた方がいいんじゃないかと思い、行員さんと

話をしたところ「支店がうちのエリア内にあればいいんですけど」と仰るわけです。

おお、だったらその案採用。



最初は、自分の物件に法人用のポストがあるので、そこに支店登記しようと思いましたが

登記直前でそのことを担当の方に話したら「事務所としての体を成していないとあまり

意味がないかもしれない」ということを言われてしまい、急遽中断。



どうしようかなあと思っていたのですが、登記申請の書類作成を依頼した行政書士さんの

住所が、その金融機関さんの支店にものすごく近いことを思い出し、ひらめきました。

行政書士さんにお願いして、そこの事務所に支店登記させてくれないか、と。

交渉の結果、条件付きでOKをいただきましたので、支店登記先を変更しました。



これで、その支店に誰か来るという場合も、うちの嫁ちゃんあたりを派遣しておけば

対応して貰えるということになります。法人での取引もこれでOKになるはずです。



せっかく支店登記したのだから、そこの行政書士さんとも何か協業できればいいなと

思うところはあります。そういった道も今後考えていきたいところです。



汎用的に応用が利く事例ではないような気もしますが、ご参考まで。



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posted by ひろ* at 10:56 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月11日

新規取引となる金融機関さんでの融資相談、そしていずれも微妙な感じ。

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昨日は午前中の時間を使って、金融機関さん2社をご訪問してまいりました。



1社は都内好立地再建築不可物件を某ノンバンクさんで融資付けできると仮定して

その支払いの引落口座を作るためです。某積極的と噂されているよく名前が出てくる

地銀さんが引落可能な金融機関さんとしてリストにあったので、チェックしました。



こちらの金融機関さんには、もう4〜5年前くらいになりますが、新築の融資相談を

させていただいたことがあります。結局、土壇場で「札幌の債務が重い」ということで

NGとなってしまい、その後耐用年数以内の物件で収益性のある物件を都内で見つける

ことができずに今に至っております。よって、こちらの金融機関さんをご訪問するのも

久しぶりと言うことになります。



当然ながら、当時の担当者さんは誰もいません。今回対応していただいたのは、

若い行員さん。口座作るだけですが、一応現在のこちらの状況の報告などもさせて

いただき、今後融資取引につなげることが出来るのかをヒアリングしてきました。



まず、試しに持っていってみた昨日のブログの簡易宿泊所案件、簡易宿泊所という

単語を出した瞬間にアウトでした。超速攻で否決されたので、かえってすがすがしい

気持ちになってしまったくらいです^^;

試金石にもできなかったなあ・・・。



とりあえず、こちらの状況をお話しました。5年前はまだ東京に1棟も持っておらず、

札幌1棟目〜3棟目という構成で融資相談をしていた記憶があります。今でもまだ

保有しているのは札幌6棟目だけ。東京1〜5棟目が追加され、札幌も5棟目が

追加された状態になっています。



このうち、耐用年数超過しているのが、札幌3棟目、東京3〜5棟目。

耐用年数範囲内なのが札幌6棟目、東京1〜2棟目。



この時点で今回ご訪問した金融機関さんは「うちは耐用年数に比較的厳しいです」と。

都銀さんみたいな感じで、耐用年数超過している案件は収入をゼロ、借入だけ見ると

いうことになってしまうそうです。うん、そうなると厳しいですね、私の物件構成。

残念ながら、先日ブログに書いた「大きな金融機関さんは耐用年数を気にする」

当たってしまいました。。ちょっと悲しい。



「当行も不動産への融資を絞ってきている状態なので」との発言もありました。

金融庁さんからの指導があり、やはりそれに従って動いているということです。

まあこれは、一見さんが相手だからより強調しているという側面もあるかもしれません。



ちなみに、以前融資相談した時の私の記録はまだ残っていたようです。

電話口でそのことを話したためか、事前に担当の方が目を通して予習してくれて

いたようです。こういうところをちゃんとしてくれる担当の方はとてもありがたい。



口座があるとないとでは多少違うと思いますので、属性的に難しい部分はあるにせよ

何かあったら相談させてください、というコメントをした際には、勿論お願いしますと

言ってくださいました。ありがたいことです。



もう一つ訪問したところは、北陸購入予定物件の資金調達で某政府系金融機関さん。

東京法人に対して融資をしてもらうよう検討していただく形でしたので、嫁ちゃんも

一緒に来てもらいました。



担当の過多とは事前に電話で話をしておいたのですが、銀行の通帳などどこまで

持参すればいいか確認したところ「個人とも合算で見るから、個人のも含めて支払に

使っているものはすべて持ってきてください」とのことでした。返済予定表も同様。

「資金があることがわかる方が審査は有利になる」みたいなことを仰るものですから

法人の場合はそんなもんなのかなと思い、個人の分も含めすべての返済予定表を印刷し

通帳も一通りかき集め、念のため固定資産税の領収書も個人分も含め持参しました。



面談が始まると、担当の方は名刺も出さずに首からかけた名札をひらひらさせて

「こういうものです」と。あれ、名刺とか出さないもんなんだっけ。久々の面談なので

まあいいかと思いながら座り、話を聞きます。



嫁ちゃんが代表なので、嫁ちゃんの職歴から。彼女は一時期不動産の賃貸営業をする

会社にいたことがあるので、そのことは別紙で事業計画を作り、記載してありました。

しかし先方から出てくるのは「小売店ばかりにお勤めだったんですね」と。

うーん、なんかピントがずれてる気がする。



今回の融資対象の物件の話になると「私も〇〇市には泊まったことがあるんです」と

切り出してきます(〇〇市は今回購入する物件がある市町村の名前です)。

そして続いて出てくる単語は・・・「埋まるんですかね?」と。

いやそれ、埋まらないと思ったら買わないですし・・・。



手元にアットホームか何かを打ち出したものがあったので、家賃相場に比べて事業計画に

記されている家賃が高いけど、本当にこの想定家賃で埋まるんですか?という意味で

言ったのだとは思うんですが、あまりに言葉足らずではないでしょうか^^;



近隣競合物件を調査して設定した家賃であること、井戸水使用料や駐車場料金等も

含めた料金なので、決して近隣と比べて見劣りする内容ではないこと、既に1部屋は

申込が入っていることなどを説明して、こちらとしては妥当な家賃であることを説明。

納得したかどうかはよくわかりませんでした。



金額に関しても、こちらは最大限ということで購入+リフォームの全額を融資してくれと

お願いしているのですが、なんだかんだ理由をつけてリフォーム代だけに落とそうと

話を持ち掛けてきます。どう考えても希望額全部借りたところで、今の2部屋だけの

家賃収入ですら返せるのに「このくらいの借入額にしておかないと返済が厳しく

なりませんか」とか。うーん、やっぱり今回ちょっと担当者さんと波長が合わない。



とりあえず、間を取ってリフォーム代+αくらいのところで検討してもらうことに。

どちらにしても10年までしか融資できないということだったので、無担保無保証で

お願いをしました。ちなみに代表者が連帯保証人に入っても、金利は0.1%しか

変わらないそうです。それだったら無保証に方が全然いいですね。



ちなみに、個人のものも含めて準備したエビデンス類は、結局法人のものしか

使いませんでした。私が夜なべして印刷した資料、なんの意味もありませんでした。

睡眠時間返しておくれ・・・orz



手ごたえがいまいちの面談が終わり、ありがとうございましたと立ち上がって

出ようとすると、このタイミングで慌てて名刺を差し出す担当者さん。その名刺も

嫁ちゃんには渡してくれたものの、私には渡してくれず。なんかもう、いろいろと

残念な感じでした。



果たしてこんな有様で融資は出るのでしょうか!?

今回ダメだったら別の支店行きますわ。幸いにしてまだ東京法人はどことも取引を

していないので、今回の支店さんにこだわる必要はありませんから。



2件訪問して、2件とも残念な手ごたえでしたが、とりあえず気を取り直して

うまくいくように頑張ります!



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posted by ひろ* at 13:06 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月10日

金融機関さんごとの特徴や癖を理解する。

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昨日はひたすらお部屋のお掃除でした。山積みになっている書類をなんとか整理して

税理士さんに送るべきものはスキャンして送り、所定の場所にしまったり、しまうための

場所を作ったり、そんなことをしていました。



しかし全部は終わらず、机の上を片付けきれなかったので、予定していた新パソコンの

設置まで到達せず・・・。片付けながら、昨日のブログに書いていた簡易宿泊所の

購入版の計画
を少し描いてみたり、運営会社さんからより詳細な情報を引き出して

計画に反映させたり、現在進めている都内好立地再建築不可のノンバンクさんでの

本審査を進めるための資料を準備したり。寄り道しながら進めていたので、時間が

かかってしまった、というところです。



明日から返金や売却関係の話をするため、フィリピンに旅立たなくてはならないため

(会社の夏休みをこの話に費やすのが悲しい)、パソコン設置はまだまだ先になりそう。

やっぱ予定詰め込みすぎてるのかなあ。



そんな前置きをしながら、最近ノンバンクさんや地銀さん、信金さんなどとやり取りを

していて、それぞれ癖があるなあと思うことがあったので、なんとなく書いてみます。



審査時にきっちりと定量評価をしているのは、都銀さんとノンバンクさんだと思います。

地銀さんはきっちりやるところとそうでないところがあるような感じがあり、信金さんや

信組さんはより定性的な評価を重んじる印象です。



ノンバンクさん、審査は緩いと思うかもしれませんが、意外と厳しいところもあります。

個人信用情報にある借入と思われるものは全てチェックし、当初出した情報の中にそれが

ない場合、これは何かと確認されます。信用情報を直接見せたりはしませんが、雰囲気で

「だいたいいくらくらいの借入なんですけど」とか言って誘導してきます。



全部きちんと把握しようという心構えはノンバンクさんが一番はっきりしています。

自分でも「え、そんなのあったっけ」と忘れているような借入も見つけてきます。

それらを全て把握した上で、返済可能なラインを緩めに設定して審査を通している。

そんな印象を持っています。



ノンバンクさんには、基本的に借入を全て情報開示しておいた方が良いかと思います。

ちゃんと最初に全部出して、それでも回ってますと話ができるのであれば、融資の扉は

それほど苦労なく開くのではないでしょうか。勿論金利は高いし、ことあるごとに謎の

手数料を取られるので、微妙なところはありますが。



同じように、普通に忘れていた情報を開示しないままに審査に出したことがありますが

地銀さんや信金さんでは、それに対してとやかく突っ込まれることはなかったです。

(たまたまかもしれません)



都銀さんあたりは独自の評価基準があるので、それに合致しないとすぐ断られます。

耐用年数超過だと収入は見ないで返済だけ見るとか。私なんか絶対に相手して貰えない

身体になっていること請け合いです。実際、都銀さんには住宅ローンの借り換えすらも

NG出されますから(苦笑)



こういうところは持ち込まれた情報から自社内でシミュレーションをかけ、その結果が

全てになります。だから、頑張って事業計画書を作ったりとか、定性評価で底上げを

狙おうとか、そういう作戦は残念ながらあまり役に立たない印象です。



都銀さんと付き合うなら、耐用年数がほどほどに残っていて積算もそこそこあるRCを

購入し続けることが必要になるのではないかと思います。そして頑張って現預金を作る。

私にはちょっとハードルが高かったです。



地銀さんに関しては、規模の大小や地域性もあると思うので、あまり一律でこうだと

言い切りづらいところがあります。私の場合、関東では信金・信組さんがメインで、

札幌や仙台などになると地銀さんとの取引が多くなります。ですので、関東の地銀さんが

どんな判断をするのかはよくわかっていないのですが、印象として都会に来れば来るほど

そして大きければ大きいほど、都銀風な審査をしている?ような気もします。



先日、札幌7棟目に融資して貰った金融機関さんも、義母のところに早速出向いて

「投資信託を是非買ってほしい」と頼んでいったそうです。投信の手数料収入を狙うって

動きは、都銀さんとかに似てるよなあと思います。

そして組織がそれなりの規模なので、信金・信組さんと比較すると、支店長が出てこない

印象を持っています。



逆に、信金さんや信組さんだと、割とすぐ支店長が顔を出してくれます。新任ご挨拶とか

そんな感じで、担当の方がひょっこり支店長を連れてきて名刺交換だけさせる、的な。

そしてロックオンされると、普通に支店長が打ち合わせにひょこひょこ出てきます。



こちらの書いた事業計画書もしっかり読んでくれて、そこにある内容を参考に稟議を

組み立てているのがわかるので、多少金利は高いけど信金さんや信組さんとお付き合いを

するのが、個人的には相性がいいのかなと思っている部分はあります。



いろいろな金融機関さんを開拓すると、どんな話をそこに持っていくのがベストなのか、

何を持っていくといい感じに見てくれるのか、という勘所が養われてきます。

そんな考察をしながら、どの案件をどこの金融機関さんに持っていくかを考えるのも

地味に楽しい作業だったりします。うん、我ながらそれを楽しいと言っちゃうところが

マニアックだなあと思います^^;



と言う感じで、特にオチもなく取りとめもない話は終了です。



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posted by ひろ* at 08:11 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月09日

簡易宿泊所運営に関する無担保借入、苦戦中・・・でも有担保だと!?

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以前のブログで書いた賃貸の簡易宿泊所への融資の件、割と難航しております。

苦戦するだろうと予想はしていましたが、やっぱり・・・という感じです。

そしてこの案件、新しい展開が見えてきたので、その辺も含めて書きます。



今回取り組んでいる案件は、物件を購入せずに賃貸して、内装のリノベをして

運営委託業者さんにお願いして経営してもらう、という概要になっております。

私以外にも数名の方が検討している状況ですので、あまりのんびりとしているわけにも

いかないのですが、なかなかうまく進んでいきません。



ネックになると思っていたのは借入額と担保がないことです。

借入額はそれこそ東京でそこそこの立地の戸建を購入できるくらいの金額になりますので

無担保で個人が借りる金額としては決して安いものではありません。そして物件購入では

なくて、賃貸になるので抵当権設定もできません。銀行さんとしては保全のしようがなく

二の足を踏むケースが多いだろうと思っていました。



それもあり、そこそこ大きな金融機関さんに依頼しないとこの話はうまくいかないかなと

思ったので、いつも取引している信金さんや信組さんではなく、ちょっと大きめの

第二地銀さんにまず依頼することにしました。



この第二地銀さん、簡易宿泊所にしようとしている物件の元の持ち主の企業の取引先と

いうこともあり「この建物はよく知ってます」と。前向きな反応を示してくれまして、

私としてはちょっと期待しておりました。



ただ、どうもその後「運営会社さんの決算書3期分ください」とか言い出しまして、

なんか変だなあと思うようになります。何回か「私がお金を借りて運営するんです」

ということを言いましたし、それもわかった上でほしいような回答をしていたので

わかって言ってるに違いないと信じて進めてました。



そして運営会社さんとNDAを取り交わし、1期分の決算書を提示しました。

「これでとりあえず進められますか?」と聞くと「あと2期分ないと登録ができない」

と言います。やっぱりおかしい。もう一度「お金借りるの、私なんですけど」と言うと

「え?」みたいな反応。やっぱり運営会社さんが自分たちでお金借りて運営するものと

勘違いしていました・・・。



私の説明がうまくなかったというのもあるのだと思いますので、あまりどうこうは

言いませんけど、ちょっと時間がもったいなかったです^^;



その後、私が借りる前提でようやく話が進み始めたものの、今度は「リノベ後の細かい

図面がないと支店内を説得できない」と言い出します。図面って気軽に言うけど、

作るのもタダじゃないからけっこう厳しいですよ・・・。



運営会社さんに相談してみたのですが、やっぱり同じ認識です。図面はまだ作ってないし

費用がかかるから資金の目処が立ってオーナーが決まってから具体化する流れだ、と。



何回か「なぜ図面が必要なのですか?」「事業計画書にある間取り図ではダメですか?」

と聞いているのですが「うちで付き合っている業者にも見積を出させたいから、それに

対応できる図面が必要」ということくらいしか理由がわかりません。紐づけで銀行さんが

付き合っている工務店さんに仕事を出させたいから?それがセットになることで、

支店内で話が作りやすくなるから?なんかやっぱりここが腑に落ちません。



たまたま運営会社さんと会食しているタイミングがあったので、その場で担当さんに

電話して「どのような図面が必要なのか、直接話して貰えませんか?」と依頼したものの

「すみません、今決済中で・・・」と。



いずれにせよ、堂々巡りでどうにもならなさそうなので、いったんここの金融機関さんで

進めるのは諦めることにしました。



難しいだろうと思いつつも、既存取引先の信組さんに話をふってみようかな、と。

たまたま土曜日相談をやっているという話は聞いていましたので、顔を出してみました。

支店長が「あ、ひろ*さんこんにちは」と寄ってきたので、これ幸いとばかりに

「ちょっと難しめの案件が1つありまして・・・」とおもむろに切り出します。



支店長もいろいろと頭の中で巡らせていたようですが、「やっぱり購入でないと難しい」

というお話でした。まあそうですよね。無担保で借りるにしては額が多すぎる。

原則としては、やはり購入して有担保融資という流れが適切であり、実際にそちらの

信用組合さんでは何件か民泊への融資の実績がある、ということでした。



ただ、東京法人であれば7年で1000万の特別融資の枠はあり、運転資金として

使途自由で借りることが出来るという話は引き出しました。こういうのを積み重ねて

やっていけば、なんとかなるかも?



この時点で一度運営会社さんに相談してみましたが、ライバルになる方々も融資で

苦戦している模様で、購入で検討したいということを申し入れているのだとか。

それに対して、所有者さんが出してきた金額も聞いたのですが、それだと回らない・・・

いや、待てよ。家賃と同額までのローンだったら問題ないはず。



物件スペックを確認すると、築20年ちょっとのRCで、割と立地も良いです。

私のドミナントエリアにも近いし、観光客も余裕で見込めます。

いやこれ、購入でいいならけっこう面白い気がする。ただ、借入額はでかいですが。



ただし、購入の場合は運営実績が悪くなっても逃げられないというリスクがあり、

通常の住居ものの不動産賃貸業よりもリスクは高いと思っています。築年数や構造は

そこそこ流動性があるスペックではあるものの、さすがに東京都内のそこそこの

立地のビルを買うとなると、金額も半端ないです。買い手も個人投資家レベルでは

それほど多くないと思うし・・・。その点は悩ましいです。



購入の場合、バクチ要素が強くなるでしょう。事業計画通りにいかなかった時に

どうやって処分するの?という点が大きなリスクになります。正直、自分としても

ちょっと引っかかるところはあります。まあでも立地は良いので、東京都内なら

なんとかなるかな・・・とは思うんですけど、ね。



そして借入金額が大きいと、金利上昇がモロにダメージになります。

小さな借入ならどうってことなくても、大きな借入になるとかなり厳しい状況に。



そんなところも考えながら、どうするか方向性を探っていくと・・・



・外国人観光客は今後も増え続ける(周辺国が経済成長して日本に旅行する)

 →多少周辺にホテルが増えても、稼働はそれなりに維持できるはず

・金利はしばらく上昇しない(国債の利払いが辛くなるし、経済成長もしてない)

 →金利上昇により苦しくなる可能性があるとしたらハイパーインフレくらい?

・銀行融資は今後渋くなる(金融庁の姿勢から銀行の統廃合が進むと考えられる)

 →不動産の流動性は当面悪くなるので、厳しい局面で処分できないリスクあり

・不動産価格はどこかで下落するが、10年単位で見れば下降と上昇を繰り返す

 →10年単位でなんとか耐えられれば、とりあえず死なないはず



簡易宿泊所自体にはそこまでネガティブな要素はないと思っていますが、金額が

大きくなると簡単に売れなくなるリスクを抱えます。それでもやるのか?という

判断は必要になりますが、とりあえず迷ったら動いてみるのが信条ですので、

まずは「購入なら」と言っていた支店長に直接当たってみようと思います。



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posted by ひろ* at 08:58 | Comment(3) | 簡易宿泊所 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする