2017年03月18日

ふるさと納税しすぎると一時所得扱いになるようです。

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昨日は買付を入れようか検討している札幌木造ボロ物件の仲介業者さんと電話したり

札幌4棟目の売却関連で仲介業者さんおよび既存借入行さんと電話したり、某大手の

マイページ登録がいつの間にか消えていた件について電話したり、北陸の駐車場の

指値交渉が失敗に終わった件の電話を受けたり、札幌6棟目のリフォームの発注の

最後の詰めを行ったり、東京1棟目の借入金融機関さんでキャンペーンのクオカードを

貰ってきたり、保険代理店さんに電話したりと、いろいろ動いた一日でした。

勿論、これらは移動時間とか隙間時間を使ってやっていることです。

会社の仕事も並行でちゃんとやってます!



さて、まあそれはそれとして。

先日書いたふるさと納税の件に関して、コメントをいただいた内容があったので

そこについてもう少し掘り下げてみることにしました。



コメントいただいた内容は、ふるさと納税で得た返戻金にも一時所得がかかる、

という話です。これ、当方の顧問税理士さんにも聞いてみましたが、認識は特に

なかったです。知らなかった、と。ググってみると、国税庁のページに確かに

書いてありました。



一時所得の金額=A−B−50万円



(A)その年中の一時所得に係る総収入金額

(B)その収入を得るために支出した金額の合計額



上記式が示しているのは、お礼の品が50万円以下であれば、ふるさと納税の返礼品に

税金がかかることはない、ということです。もちろん細かい話を考えるとそう単純に

ことは進みませんが・・・。



Bに関しては、「その収入を生じた行為をするため、又はその収入を生じた原因の

発生に伴い直接要した金額に限られます。」との注釈が付いています。ここから考えると

たぶんBはふるさと納税においては考慮するケースはないものと思われます。



Aを算出するのも意外と難しい気がします。ふるさと納税は1万円寄付したからと言って

1万円戻ってくるわけではありません。果たしてその返戻金の価値は市販価格に直すと

いくらになるの?という点、厄介です。パソコンなどであれば、まだ定価ベースで算出も

できるかもしれません(とはいえ廉価で販売する店舗もあるし、どこに合わせるの?

という点は悩ましいです)。しかしお肉とかだと、それすら予想がつかないです。



仮にふるさと納税のお礼の品の還元率を平均50%とすれば、100万円を寄付すると

50万円分のお礼の品が買えるとしましょう。この場合、税金はかかりません。

その返礼品の価値をどう算定すればいいのか?わからないですね、これ・・・。

何か指針があるのかは国税庁さんに聞いてみないとわからないような気がします。



そして、さらに注意しなくてはならないのは、他の一時所得と通算して50万円以上に

なれば課税対象になる、ということです。総務省のサイトのふるさと納税FAQにも

書いてありますので、間違いないでしょう。



一時所得の種類は国税庁のサイトに書いてあります。



(1) 懸賞や福引きの賞金品(業務に関して受けるものを除きます。)、競馬や競輪の払戻金

(2) 生命保険の一時金(業務に関して受けるものを除きます。)や損害保険の満期返戻金等

(3) 法人から贈与された金品(業務に関して受けるもの、継続的に受けるものは除きます。)

(4) 遺失物拾得者や埋蔵物発見者の受ける報労金等




競馬で大勝ちしたとか、宝くじが当たったとか、そういうのも一時所得になるようです。

そして不動産の売却という観点で一番ありえそうなのが(2)の保険関連の一時金。

長期で火災保険をかけていた物件を売却すると、解約返戻金が発生する可能性が

あります。これがけっこうな金額になって、一時所得を押し上げることがありそうです。




※2017/3/19追記

上記に書いた「競馬」「宝くじ」「火災保険の解約返戻金」に関しては、一時所得の

対象外ではないかというご指摘をいただきました。税理士さんに確認しますので、

確認が取れるまで鵜呑みにしないようお願い致します。。。



※2017/3/27追記

やっぱりいろいろ間違っていました。間違いの箇所は取消線入れました。

こちらの記事で整理したものを書いておりますので、ご参照ください。



例えば、火災保険の解約返戻金が30万、ふるさと納税で80万(還元率50%)と

仮定すると、一時所得は30万+80万×50%−50万=20万となります。

税率20%なら、4万円が税金になります。その分還元率が落ちるということを

頭に入れておかなくてはならないですね。




一時所得の観点が抜けておりましたところに、ご指摘いただきありがとうございました!



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posted by ひろ* at 09:52 | Comment(3) | ふるさと納税 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月17日

買主さんの融資が確定・・・え、そこから指値入れちゃうの!?

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融資の内諾、出ました!

ただし、私が買う方ではなく、私が売る方の話です。

ブログ読んでる方的には、売る方より買う方が盛り上がるかなと思いつつ。



以前のブログで、売却を決断したところすぐに買付が入ったという話を書きました。

ここまで来ると、あとは先方に融資が付くのを待つばかりであり、私自身の仕事は

祈るだけという状態になります。だいたい、自分が何かしら動いていることが多いので

なんかこの状態になることが落ち着かないです。融資をつけるために協力できることが

あればいいんですけど・・・。



今は満室なので、物件自体の空室を埋める活動もいりませんし、銀行さんと会話をする

必要も特にありません。強いて言えば、札幌4棟目の借入行さんに対して、物件を

売却する可能性があるということを伝えておくくらいでしょうか。



普段は自分がアホみたいに動き回って融資を何とかしようとするわけなのですが、

相手がのんびり融資をつけてくるのをひたすら待つばかりという状況に慣れず・・・。

結局融資つくのかしら?崩れるのかしら?と気にしておりました。



仲介業者さんはその辺の気持ちをわかってくれたようで、なかなかこまめに進捗状況を

教えてくれました。買主さんの属性や自己資金(個人情報がモロに出ない範囲で)、

どこの銀行さんに持ち込んでいて、融資の状況はどんな感じ、など。



しばらくして、1番手の方の本命の融資がNGだったという話が舞い込んできました。

マジですかー。うーん、なんか雲行き怪しい感じがしてきましたよ?年収も自己資金も

けっこういい方だったのに、なんで融資つかないんだろう?



すぐに、次の銀行さんにあたるという話もいただいたので、とりあえず1番手の方で

じっくり待つことにしました。私も本命がこけるなんてしょっちゅうありますから。

だからそのくらいでどうこう言う気はありません。それに持っていたって普通に

家賃収入が入ってくるわけですから、多少遅れても問題はないと思います。



そうは言いながら、仲介業者さんは確実に売れるように次の一手を打ってくれて

いたようです。ある日の報告で「内々で2番手・3番手の融資付けも動かしている」

ということを教えてくれました。どういう優先順位で最後落ち着かせるのかは

わかりませんでしたが、いろいろと手を打ってくれている様子は伝わりました。

ありがたいです。



そして先日、仲介業者さんから「2番手の方が融資の内諾を得た」という連絡を

いただきました。買い付けが入ってから1ヶ月半。けっこう時間がかかりましたが、

これで利益確定となりそうです。



某都銀さんで融資が付いたらしく、その都銀さんから何とか今月中に決済をしたいと

いうことを言われているのだとか。仲介業者さんもあと半月しかないということで

ちょっと焦りの色が見えています。銀行さんの気が変わらないよう、ハイスピードで

決済まで進めていきたい、ということでした。私もその点に関しては同意です。

テンポよく進めていきたいと思います。



札幌1棟目と同じく、ちょっと寂しい気持ちに。カタカナ銀行さん以外で融資を受けて

札幌物件を購入できた第一号案件でした。初の札幌新築、素晴らしい施工業者さん、

札幌に住民票がないのに頑張って対応してくれた金融機関さん。物件名にその感謝の

気持ちを込めてみたりしたので、思い入れあるんだよなあ。



なにげにトラブルもいっぱいありました(火事、豪雨、盗難、逮捕など)。

なにげに融資期間が短く25年しか借りられず、金利もそんなに安くなかったので

返済比率は高かったのですが、その分元本返済が進んでいたという点は利益確定に

おいては良い方向に作用したような気もします。



この業者さんとのお取引もいったん終了となりますが、ぜひ次の案件もやらせて

いただきたいと思っております。今後ともぜひよろしくお願いします!



・・・ん?回想に浸っていたら仲介業者さんがまだ何か言っているようです。

え、なんですって?融資が確定したこのタイミングで指値を入れてきたですと!?

マジかー!ちょっとそういうの良くないですって!売主的には愕然としますし。

金額にして数百万の指値です。物件総額から考えればたいしたことはないですが

札幌1棟目のロットで数百万指値されたら発狂しますというレベルなので、やっぱり

簡単にハイそうですかと受けられない金額ではあります。



現金だからということで買うときに指値を入れるパターンは割と理解できますが

買付もその額で入れたのに、特に物件に瑕疵があったわけでもなく、状況が変わった

わけでもないのに指値を入れられると、人は愕然とするものなのですね。身をもって

体験して初めてその心理が理解できました(苦笑)



しかしこの指値もずるいというか効果的というか。だって1ヶ月半待ってようやく

融資が固まったわけじゃないですか。ここからこの話をもう一度別の人でやり直す

気合いが入るくらいの指値の額ではないし、それだったら若干は受けることを覚悟して

ちょっと交渉して押し戻していこう、とか考えるしかなくなります。要は指値を受ける

前提に気持ちが動いてしまうわけです。くっそー、上手だなおい。



しかも、買主さんの利用する金融機関さんが希望する決済希望タイミングが今月末。

ほとんど時間がありません。ここに絶妙なタイミングで入れられる指値。そして

仲介業者さんが「話をまとめるためにあまり交渉に時間をとれませんモード」に

突入してしまうわけです。



こちらとしては、先行取得土地等の特例を使えるから、土地建物の比率をいじって

土地を多めにすれば手元に残るお金が増えます。そこを活用して、指値はちょっと

受けるけど、手残りは結局変わらないという状態に持っていこうと考えました。

仲介業者さんには計算シートを見せて手の内をさらし、なんとかこの手残りあたりで

着地させたいと説明しました。



本当はここからもう少しじっくり指値について交渉したかったのですが、時間的な

制約があり(ほんと、絶妙のタイミングで指値しやがっちゃいましたよ・・・)

「何とか頑張るので価格を一任してもらえませんか」と。両手なので双方の言い分の

中間くらいには落としてくれるだろうと考え、一任することにしました。



その結果、33%程度指値を押し戻したところで決着。土地建物比率も若干ですが

土地を多めにしてくれましたので、固定資産税評価額で指値前の手残りと同等くらい

手元に資金を残すことができそうです。



このタイミングで指値すると、受けてもらえる可能性がかなり高いということは

よーくわかりました。ただ、売主の立場としては、これをやられちゃうと、多少の

不満は残ってしまうので、後味があまりよくない取引になるということも理解しました。



実際、私もやや釈然としない気持ちになっています。すみません、小さな男なんです。

札幌1棟目の時のように、買主さんと会ったり飲みに行ったりしようという気持ちは

100%なくなりました。3月末で空室になる部屋の募集に関して、せっかくの

繁忙期だから買主さんにも満室確定渡しをしようかと思い、商品券キャンペーンを

もう一度やろうかとも思っていましたが、それもやる気がなくなりました^^;



まあでも、私が買う側の時であっても使える技を身につけたということで、もし

どうしても活用せざるを得ないシーンが出てきた場合には、最後の切り札として

利用を検討しようかと思います。なんとなく、このやり方は三方よしの精神には

反するかなーという気がしています・・・。



ごちゃごちゃと書きましたが、想定していたより高い価格で売却をまとめてくださった

仲介業者さんには大変感謝しています。あとは決済まで気を抜かずに頑張っていきます。



既存取引行にはこの話を伝え、抹消書類等急ぎで準備していただくことになりました。

長期で保有する前提で購入した物件を、4年で売却してしまうことになりましたので

そのお詫びとして、売却益の一部はこちらの金融機関さんに預けることとしたいと

こちらからも申し出をさせていただきました。次の融資にもつながればいいなという

打算的な行動でもありますが・・・



月末決済に向け、滞りなく準備を進めていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:18 | Comment(1) | 札幌4棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月16日

売却益にもふるさと納税が活用できる。

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確定申告は予定していたより経費が多くなり、期待していた数値を100万くらい

割り込んでしまいました。ふるさと納税がけっこう無駄になってしまった・・・。

これも政府の罠か!?(単にあなたの計画性がないだけです)



ふるさと納税と言えば、売却益にもふるさと納税が適用できるのはご存知ですか?

所得税および個人住民税の金額に対して、数式を用いて算出されるのがふるさと納税の

2000円負担で済む限度額です。売却による分離課税であっても、所得税と住民税は

かかりますので、ここからふるさと納税で多少取り返すことはできます。



私は今年、札幌1棟目と札幌4棟目を売却します。札幌1棟目はすでに売却済み、

札幌4棟目は買主さん側の融資の目途がついてきたところで、このまま順調にいけば

3月中には売却できる見込みです。試算すると、けっこうな金額のふるさと納税を

することができる権利を得られます(それこそ数十万単位です)。これを全部肉に

変えるわけにもいきませんから、使い道を考えなくてはなりません。



そもそもふるさと納税って何なの?という方は・・・ググってください^^;

ざっくり言えば、自治体に寄付をすると、その金額に応じて謝礼の品物がもらえて

かつ寄付金控除で税金が一部控除される仕組みです。ただ単に(その人個人に対して

直接的には、という意味で)見返りもなく支払っていた税金の一部がお礼の品物に

化ける、税金でショッピングできる、みたいな感じと思っていただければ良いかと。



さて、売却で数十万とか数百万のふるさと納税ができるようになってしまった方は

どのようにふるさと納税すべきでしょうか。一番まずいパターンが、年末になって

あわてて何も考えずに肉とか魚とかばかり貰うこと。どんどん届いてしまい、冷蔵庫に

品物が入らないとか、家のそこかしこにお礼の品がおかれることになり邪魔とか、

賞味期限までに食べきれないとか、そんな感じになってしまい、かえって家族不和を

起こしかねません。こうならないように、しっかりと計画を立ててふるさと納税を

する必要があります。



こういうパターンの場合に狙いたいのは、家電やパソコンなど賞味期限がないもの。

あるいは(最近はだいぶ少なくなりましたが)商品券の類も悪くないと思います。

ある程度高額で、かつ賞味期限がない実用的なもの。こういうものを選ぶべきでは

ないかと思う次第です。



ただ、パソコンとか家電は換金性が高いため、転売を目的に仕入れる人もいることや、

そもそもふるさと納税の趣旨にそぐわないのでは?(お礼は特産品が基本であり、

家電など特産品っぽくないものはどうなのかという意見だと理解しています)という

話もあることから、意外と検索は簡単ではありません。

大手ポータルサイトではあえて検索できないようにしているところもあります。



だからこそ、自治体もそういった批判を避ける(?)ために、パソコンであれば

地元に工場があるとか、そういう形で何らか地元に関連があるというスタイルで

提供しているようです。また、タブレットなら何らかの地元に由来のあるアプリを

セットで提供することで、あくまでそのアプリの内容を見るためのタブレットだよと

いうことにしたりとか。いろいろ考えますね、自治体の方も。



これらの情報を入手するには、キーワードでGoogle検索するのが一番早いです。



例えばパソコン。グーグルで「ふるさと納税 パソコン」と入れてあげるだけで

いくつもの候補が出てきます。先人がまとめたパソコンを扱う自治体情報満載です。



パソコンを扱う有名どころだと、山形県米沢市、長野県安曇野市、長野県飯山市、

長野県下伊那郡喬木村あたりでしょうか。それぞれ、そのメーカーの製造拠点が

自治体の中にあるということで、返礼品としているようです。例えば米沢市だと

こんな説明文がありました。



本市は、八幡原中核工業団地を擁し、情報関連産業を中心とした東北有数の

産業集積地であり、山形県内でも屈指の製造品出荷額を誇っております。

ふるさと納税におきましては、「ものづくりのまち」としての本市の特徴を踏まえ、

市内において製造等がされたパソコンについても特産品として返礼品に採用して

まいりました。

地域経済の活性化と雇用の確保にも大きく影響していることから、当面はこの考え方を

継続してまいります。




利用者向けというよりは総務省向けの文章に見えますが・・・(笑)

まあでもこういう大義名分って大事です。組み立てができていないと、言い訳も何も

できませんからね。銀行融資の事業計画書も同じ考え方です(!?)



個人的には安曇野市のVAIOがほしいなあと思いますが、還元率だけ見ると

米沢市のレノボが抜群にいいんですよねえ。でもNECの超軽量パソコンも捨てがたい。

モバイル用途で使っているMacbook Airのディスク容量が心もとなくなって

きているので、薄くて軽くて高性能なモバイルがあると嬉しいところなのです。



還元率は確かに一つの指標として大事なのですが、転売する気がないのであれば、

税金で支払う予定だったものが好みのパソコンに化けたというだけの話になるので

それもまたいいのではないかと思っています。何を貰おうか、悩んでみようと思います。



それから高額商品と言えばタブレットではないでしょうか。



個人的にSurfaceがずっと気になっておりまして、どこかでお礼の品に

なってないかなあと調べたところ、岡山県備前市、神奈川県小田原市にありました。



備前市は家電類も充実していて、これいつか総務省に怒られるんじゃね?的な品揃え。

還元率も悪くないので、候補として入れておこうと思います。



小田原市は楽天ふるさと納税に対応しているので、楽天ポイントが還元されるのが

割といい感じだと思いました。Surfaceは32万だったから、寄付すると

10%還元を狙えば3万2000円戻ってきます。ちょっと魅力的。






家電やパソコンなどのふるさと納税は、最近ふるなびというサイトが積極的に

紹介をしているようですので、高額商品の検索に利用するといいかもしれません。



あとは高額商品だと、楽器とかバイクとかそういうやつですかね。

私は一応、高校は吹奏楽部で大学は軽音楽部、卒業後もたまにDJイベントとか

やってた身ですので、音楽系のは気になります。



静岡県掛川市の返礼品にはヤマハの工場があるようで、ヤマハの電子ドラムやサックス、

ヘッドホンなどが返礼品にありました。けっこう高額なので、はまる人は良いでしょう。



私自身は興味があまりないのですが、静岡県磐田市はヤマハのバイクが返礼品として

ラインナップされています。これも実用的と言えば実用的。



あと、長野県伊那市は家電が充実していましたので、この辺も候補に入れておくと

いいのではないかと思います。



というわけで、自分用に調べたふるさと納税の高額商品情報のシェアでした!



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posted by ひろ* at 08:47 | Comment(1) | ふるさと納税 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月15日

確定申告ほぼ完了!最後の調整の目的は・・・。

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ようやく確定申告が終わりました!今年はギリギリでした。

いや、今年「も」ギリギリでした。



と言いながら、実はまだ完全に終わったわけじゃないんです^^;

最終的な着地点に持っていくことができておらず、税理士さんとやり取り中です。



私は税理士さんに基本的な帳簿の入力も含めてお願いしている人なので、自分では

会計ソフトへの入力はしておりません。領収書をまとめて、何に使ったか明記して

郵送しているくらいの仕事です。

過去ブログも参照ください



送るところまでは先週の木曜日で何とか終わらせました。

その先は税理士さんが入力して、不明点の質疑応答を行い、最終的な着地となります。

しかし、税理士さんが月曜日の夜になってもうんともすんとも言ってきません。

遅すぎて怒ってるのだろうかと心配になりましたが、火曜日の夜ようやく質問事項等

まとまって送られてきました。他の顧問先の対応もあって大変だったようです。



昨年度購入した東京5棟目の戸建に関しての税務処理だとか、東京3棟目と東京4棟目の

リノベーションのお金など、昨年度はこまごまとお金が動いた1年でした。その辺が

ややこしかったようで、東京5棟目のリノベと東京3棟目のリノベがごっちゃになったり

していたようです。その辺の質問が多かったです。



「東京5棟目、全額土地扱いでいいですか」的な質問も来ましたが、売買契約書に

土地と建物の金額が明記されているわけだし、全額土地はちょっと勘弁してください!

私がギリギリで出したせいで、処理が追い付かずに契約書に記載してある金額のことを

見落としているのでしょう・・・。仕事が遅い私の所業を反省すべきですね。



昨年はため込んでいた一括償却資産をすべて放出して、なんとか黒字の額を抑えたという

経緯があったので、今年は利益がさらに伸びてしまうのだろうと思っておりました。

それゆえに、個人から法人に管理費を払う形にして、税務対策を行うこととしました。



しかし、蓋を開けてみると思ったより利益が少なくて・・・昨年のP/Lと並べて

比較しているのですが、管理費を除いてなぜこんなに減ったのか、解を見いだて

おりません。戸建を買ったとは言っても、たいした経費でもないわけですし。うーん。



結果としては、今のところ目標とした着地点を下回ってしまっている状況です。

これを目標までもっていくために、任意償却と判断できる経費は今季計上せずに

蓄積するだとか、法人でも個人でも取引をしている業者さん向けの領収書については

法人で計上し、個人では計上しないことにするとか、税理士さんにその辺の対応を

現在していただいているところです。



税金が少なくなって良かった、という発想もあるのですが、やっぱり融資を受けて

入れ替えなどを進めるという観点で考えると、利益はある程度出して、ある程度は

納税した方がメリットがあります。国に税金を払うために一生懸命調整しているのだから

なんと国に貢献しているのだろう、と自画自賛しています(違)



どこまで目標に近づけられるかはまだ不明ですが、いいところにうまく着地させて

今年の事業展開も見込めるようにしたいと思っています。



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posted by ひろ* at 09:01 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月14日

大きくて流動性が悪い物件はしばらく止めておきます。

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この間まで、比較的融資付けの難易度が高く、再販も難しいから持ち切りだろうねと

思われるような案件をいくつか取り組んでいました。いずれもうまくいかなかった

(1つはまだ一応首の皮1枚生きてますけど)のですが、それらに取り組みながら

いろいろな方の意見を聞いて思ったことについて書いてみようかと思います。



最近は物件を購入してしばらく保有して高く売るようなことを目的とした物件購入を

されている方もいるように見受けられますが、私はやっぱりインカム派です。

その物件を土地値とかそれ以下で購入できれば、大きく儲からないにせよ死ぬことは

ないだろうと。



インカム主体の不動産は景気の波が来ても比較的それに左右されにくいと思っています。

無理な借入をしていなければ、金利上昇に耐えられれば、大規模修繕が突発的に

発生しなければ、など確かに不確定要素もあると思いますが、それでもインカムが

得られることが前提になっていれば、それらのリスクにも強いと思っています。



とはいえ、今のように物件が高騰している状況においては、土地値以下なんかで

購入できる物件もそうそうありません。それでもインカムをしっかり得られる物件で

今の相場の中では比較的条件がいいものなら買ってもいいだろうという進め方を

ここまではしてきました。



ただ、インカムだからといって流動性を全く無視していいのかと言われると、

そんなことはないと思います。万が一のことがあった際に現金化しやすいものを、

という考え方に基づいておく必要はあると思います。



この観点から考えると、今後融資がつきにくくなるだろうと考えられるものであったり

(狼さんが言ってた平成初期のRCなんかはまさにその好例かなと思います)

ロットが大きすぎて現金買いしてもらえないものは避けた方がいいだろうと思うように

なってきました。



確かに、私は先ほど「基本はインカム」と言いました。でも、今回の売却の経験から

爆発的に資金を増やすにはキャピタルも狙えるという観点も100%外してしまうのは

もったいない、だから流動性が多少あるものを保有した方がいいだろうと。



流動性があり(=融資がつきやすい)、土地値以下で収益性がある物件、などという

夢のようなものがあればいいのですが、そんなもの当然ながらありません。

そうなると、何を狙っていくのがいいのか?



この間までの私はインカムに重きを置いていました。かつ、一番大きな札幌4棟目を

売るのだから、少し大きなものを買ってもいいよねという気持ちがあったり、

小さい物件をいっぱい購入するよりは、大きいのを1つ買った方が効率がいい、

と思ったりしていて、流動性が低そうな大物のRCを攻めていました。



しかし、幸か不幸かその融資付けに失敗して、改めて考えました。

基本は持ちきりで考えると言いながらも、本当に何かまずいことがあった場合に

(インカム主体ならそんなまずいことはない、という気持ちもありつつも、例えば

 身内の介護でどうしてもまとまったお金が必要などの可能性は排除できません)

どこまで簡単に現金化できるか、という観点では非常に弱いな、と。



そう考えると、この市況の中で手を出す物件は小ぶりな中古の木造がいいですね。

札幌であれば、土地値くらいで購入できて、利回りも15%くらい回っちゃうやつ。

そういうのを15年くらい融資をつけて購入していく。ロットは5000万以下。

これ以上大きいと現金買いをしてもらいづらくなると思うためです。

(東京だとまた基準はちょっと変わります)



流動性に関しては、融資は確かにつきにくいだろうと思いますが、現金購入の方が

いると思いますので、ある程度保てるはずです。実際、札幌1棟目は現金でも

購入できる方がサクッと融資を引いて買っていきました。



木造ばかりだと減価償却が切れるタイミングが早いという問題もあると思いますが

そこは財務状況を見ながら見積法で当初から融資期間と減価償却を合わせるとか

そういうところで対応していけるものと思います。



また、積算が出ないので買い進められないとか、耐用年数超過の物件は事業性を

見てもらえないことがあるとか、そういう難点はあると思います。とはいえ、

キャッシュフローが出て現金が手元に貯まっていく状況が作れるのであれば、

それなりに評価してくれる金融機関さんはあります。私、メガさんから見れば

思いきり債務超過ですが、小さい金融機関さんとかでは割と融資受けてますから。



スピードはさほど早くなくても、高値トレンドになっている今は無理に大きなものを

購入せず、安値相場になった時に大物を攻められるようにしておこうと思います。



あ、でも新築とかで今後も融資が見込めるものであれば、大きくても検討します。

高値掴みにならない程度の利回りで、5年後に利回り10%で売却した際に手残りが

きちんと出るものであれば、それは検討の価値があると思います。融資がつくという

観点で流動性が確保できていますので。



ただの独り言みたいなブログになってしまいましたが、大物で流動性が低いものは

今後は自重しよう、という私なりの頭の整理ができたからよしとします。



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posted by ひろ* at 08:16 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする