2017年05月20日

融資内諾!都内好立地再建築不可も購入ほぼ確定へ。

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都内好立地再建築不可に関して、支店内でゴーサインが出たようです!

かつて一度断られているだけに、また買える体に戻れたことに感無量。良かったー。



今回、再建築不可の融資付けには某ノンバンクさんを利用しました。こちらは以前

東京4棟目の購入の際に審査をしてもらい、OKで融資をしてもらったことがあります。

その時は「是非また借りてください」的なことを言われてご機嫌だったのですが、

一年前に再建築不可の物件を持ち込んだ時に審査NGを食らってしまうという・・・。

東京4棟目リノベの無担保の無茶な借入がだいぶ増えているのが原因でした。



あれ以来「あの借入返さないともう貸してくれないかなあ」と思って避けていたのですが

今回売却などで大きく状況が変わったこともあり、再度門をたたいてみることに。

ダメなら建物は現金決済して、リノベの融資を別口で引っ張ろうと思っていました。



ここのノンバンクさん、事前審査の結果が出るのが早く、3日もあれば回答が来ます。

今回、GW中くらいにすぐ資料を出して、その後すぐ追加資料を求められまして、

それもすぐに出したのですが、そこから一向に返事が来ませんでした。難航して

いるのかな?またダメなのかな?とちょっぴり憂鬱な気分に。



ところがどっこい、どうやらただの行き違いであったことが判明。

ちょうど仲介業者さんから追加資料を入手したので、それをメールで送付したところ

「返済予定表など追加でお願いした資料はまだですか?」と。メールの添付ファイルの

容量が大きすぎて、届いていなかったようなのです。だったら配信エラーとかメールで

告知があってもいいのに。気づかなかったですよ。



何回階に分割して再度送ったところ、電話にて何点かヒアリングがありました。

だいぶ物件売って状況が変わりましたね、ということも言っていたので、これは少し

期待できるかもとワクワク。ただ、妻が現在離職していることを気にしていた節もあり

収入が減っていることがマイナスにならないかという点が気になりました。



ちなみに豆知識ですが、ノンバンクさんは定量評価で基本的に貸出をしますので、

純粋に返済比率だけで勝負をすることになります。私の得意な小さな金融機関さんだと

定性的な評価(経営者としての資質やその人の住んでいる場所、物件ごとの資産性など)

も加味してくれるのですが、メガバンクやノンバンクは型にはめた審査しかしません。

だから、1年前と基本的に変わっていないどころか、無担保の小口がむしろ多少増えた

今の状況はきっと先方にとってもあまり好ましくないだろうと思っていたのです。



そんなことを考えながら数日経過すると、ノンバンクの担当さんから電話がありまして

「融資する方向で検討する」との回答がありました。こちらはここで融資すると言って

貰えれば、ほぼ本部も通過します。よっしゃ、属性回復!再建築不可は収益性がいいので

融資を組めるなら都内での選択肢が増えます。こんなところにも物件売却の効果が。

大変めでたいです。皆の者、祝杯じゃ!(誰だよ)



ちなみに担当さんに「1年前断られた時から小口無担保借入は変わってなかったので

正直ひやひやしてました」と言ったら「無担保借入は確かに気になりましたねー」と。

妻の収入もなくなり、無担保借入も変わっていないのによく通ったものです。

やっぱり物件売却効果なのでしょうね。一気に1億以上残債が減りましたし。



というわけで、本審査に駒を進めていきたいと思います。

条件的には、融資はできるだけ長くとお願いしましたので、前回と同じ25年は確保して

くれるものと思います。金額はだいたい8割くらい貸してくれるということでした。

返済比率は50%を何とか割ります。場所がいいし、リノベも全部やってくれてからの

引き渡しということでしたので、擦り切れるまで使い倒しちゃいましょう。



なお、こちらのノンバンクさん、大口になると金利が下がるらしいので、そのレベルまで

収益性の良いものの借入を増やしたいなあ、とかまた無謀なことを考えてみたり。

でも適宜入れ替えも考えていかないといけないよねーという気持ちもありますので、

そこのレベルには達しないだろうなあ。でも一度は達して金利下げてみたいです!



これで、同時に検討していた札幌築浅RCと都内好立地再建築不可の融資が固まり、

一気に2棟進めることになりました。2棟売却した意味ないじゃん、という感じも

多少あります・・・^^;

しかもさらに1棟購入が決まった物件も。これで一気に3棟話が進むことになります。

明日はその物件のことでも書こうかと思います。



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posted by ひろ* at 07:18 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月19日

心の距離を縮める情報発信のススメ。

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昨日は健美家コラムでおなじみの渡辺よしゆきさん主催の焼肉大会に参加してきました。

東北からもわざわざ参加された方がいらっしゃったり(とはいえ、皆さん顔見知りだし

今度仙台とか秋田で会いそうなのであまり会話せず・笑)、お家大好きさんと初めて

ちゃんと話しをする機会があったものの「なんでフィリピン買っちゃったの?」

「なんで札幌買っちゃったの?」と責められてみたり。そりゃ当時は儲かると

思ったからですよ、としか言えませんでした(笑)

肉もやたらと美味しかったりで、大変楽しいひと時を過ごしました。

ご一緒した皆様、ありがとうございました。



本当は二次会にも行きたかったんですけど、本日朝締切の札幌7棟目(仮)の本審査用の

資料作成があったので、そそくさとお暇して自宅でせっせと資料作りしてました・・・。

仮眠をとりつつも、夜を徹して何とか資料作成完了です!間に合ってよかった。

宿題はギリギリにならないとできないタイプです。



さて、そんな楽しい飲み会の中でふと思ったことがありました。

情報発信することで、相手の心は開かれるんじゃないかな?ということ。



情報発信というと、すごくハードルが高いことのように思えますが、別にそんなに

難しいことを言っているつもりもありません。別にブログとか使って世界中に情報発信を

しましょうと言うつもりもないです。むしろ、そんなプラットフォームで変なことを

書いた日には大炎上になってしまい、心がポッキリ折れてしまう可能性もあります。

そんな大それた情報発信をしようというのは本日のテーマではありません。



そんなこと書いてて突然思ったことがあるのでちょっとだけ脱線(いきなりかよ)。



ブログで情報発信しながらビジネスを進めている人って

・皆が納得する知識もあり、ネットリテラシーも高いすごい人

・知識もリテラシーもあまりなくて叩かれたり炎上したりするけど、そんなことは

 意にも介さない強心臓の人

のどっちかなんだろうなと思います。



例えば、前にブログランキング一位を一時的に取らせていただくきっかけとなった

残念なコンサルタントの方の話ですが、こういう方って基本的には自分がどれだけ

実績がありすごいのかを周りにPRしなくてはなりません。そして、その自己評価と

現実の評価のギャップや、風評被害などと常に戦っていく必要があると想像します。



本当にスキルのある方だって、10人コンサルして満足度が低い人が1人でもいれば

その人からの批判を避けられません。自分自身を商品にして、自己PRをする以上は

それを批判する人を避けることはできません。



それがましてや、ある程度の熟練者が見たらスキルがないと思う人であったら?

期待に応えられない可能性はさらに高まり、周囲の熟練者からの評判も著しくない。

そんな状況になってしまうことは請け合いです。



私は人を不愉快にさせたり、人の期待に応えきれないことがストレスになるタイプです。

ですので、仮にどれだけ自分にスキルがあったとしても、コンサルタントという職業は

絶対に選びません。全力で頑張ったとしても、全員に満足してもらうのは困難だと

思うからです。チキンハートなだけかもしれませんが、そう思うのだから仕方ないです。

残念なコンサルさんの強心臓っぷりが羨ましいですし、尊敬に値すると思ってます。



はい、完全に脱線しました。元の話に戻ります。

情報発信をしよう、でも別に無理に全世界にPRする必要はないよ、というところで

脱線しましたね。続き書きます。相手に心を開いてもらうための情報発信って何でしょ?



人間はコミュニケーションを大事にする動物だと私は理解しています。

だから、コミュニケーションが活発に取れると、その相手に親近感を抱きます。

そして、コミュニケーションを取る第一歩として、自分自身のプロフィールを相手に

理解してもらうことって、とても重要なのではないかと思うんです。



そう、自分のこと、特に自分自身のこれまでの背景や現在おかれている立場などを

適度に話すことが、相手に親近感を持ってもらえる早道なのではないかと思います。



例えば、よく飲み会でお会いするAさんとBさんがいたとしましょう。

AさんもBさんも話が面白い人で、飲み会などで顔を合わせる機会があれば話す方です。

でも、自分で気の置けない仲間と飲もうとした際に、AさんではなくBさんが先に

頭に浮かんできて、つい声をかけてしまうのです。さぁ、この差は何でしょうか。



Aさんは時事ネタとか周りの人の話とか、いつも当たり障りない話をしています。

SNSには何も書かず、もっぱらROMかコメントだけです。




Bさんはそういった話に加え、自分の出身地のことや仕事のこと(大家さんの飲み会なら

どこに物件を持っていて、この間滞納で大変だったとかでしょうね)などを話します。

SNSにもちょこちょこと投稿をしています。



この差です。これが一つの要因です。



別にデリケートなことを包み隠さず話す必要はないですし、常に自分のことを話し続けて

いる必要もないです。たいしたことじゃなくていいんですけど、多少パーソナルなことを

たまに織り込む。私はこういう人間ですよという自己紹介を要所要所で織り交ぜている。

こういう話をしてくれる人って、なんとなく勝手に親近感抱くんですよ。



たぶんですが、自分のことを話すというのは、周囲からしたらその人が話さない限りは

知りえない情報を自分のために発信してくれている、という気持ちになるのではないかと

思うんです。だからそういう態度に対して親近感を抱くのだろう、と。



自分のことを話さない人は、ともすれば自分のことは隠して他人の情報だけ得てやろう、

という姿勢に見えかねず、警戒心を抱かれてしまうのではないかと思うのです。

ちょっと大げさかもしれませんけど。



いつも話をするけど、この人ってそういえば何物なんだっけ・・・?

ちょっとSNSを見てみたけど、特に何も書いてない。

大家さんと言うことだけは知ってるけど、どのくらい規模があるのか、専業なのか

兼業なのか、といったこともよくわからない。うーん、なんか誘いづらいなあ。



そんな感情を抱くのも自然だと思いませんか?



SNSにくだらないことを書くなと言う人もいると思いますが、私は食べたご飯のことや

家族のこと、その日のちょっとしたミス、満室になった喜びの声などをSNSによく

投稿しています。邪魔かもしれませんが、それでも相手との心の距離が少し縮まるような

気がするので、なんとなくSNSで報告してしまいます。



やっぱね、人間一人じゃ生きていけませんから。

誰かに理解してもらいたいし、誰かに共感してほしい。

そんな思いもあるのだろうなと思っています。



もし心当たりのある方がブログを読んでくださっている方の中にいらっしゃるならば、

少しでいいので相手に対して自分の話をしてみませんか?ずっと自分の話ばかりだと

ただの痛い人なので、そこのバランスは考えつつ(笑)

管理会社さんや仲介業者さんとの心の距離を縮めるという意味でも有効だと思います!



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posted by ひろ* at 08:56 | Comment(1) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月18日

現地調査や融資打診など、札幌のボロアパートに対して買付前の動きを強化。

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先日提案していただいた札幌のボロアパートに関して、現地調査及び融資打診など

買付に向けて着々と準備を進めております。



まずは現地調査の段取り。

もし購入できたら管理をしてもらう予定の管理会社さんによる内見の日程は確保して

おりますが、まだ私自身が内見する日程は確保できておりませんでした。そんな気持ちも

あり、この週末の札幌7棟目(仮)こと札幌築浅RCの契約に合わせて、ボロアパートの

現地調査の段取りを組みました。



元付業者さんに部屋を開けておいてもらうように調整した後、いつも清掃巡回を

委託している業者さんに、週末どこか空いていないか確認。ちょこちょこと予定は

入っているものの、隙間時間を縫ってなら対応可能ということでしたので、時間調整の上

同行を依頼しました。もし買ったら清掃を依頼することになるわけだし、事前に一緒に

見てもらった方がいいですからね。



ちなみに清掃業者さんは「札幌7棟目(仮)に同行すればいいんですね?」と仰って

おりました。無理もないことです。そんな立て続けに新しい物件の話が来るとは思って

いないでしょうから。札幌7棟目(仮)も見に行きますけど、それとは別の物件です、

と説明をさせていただきましたところ「時間の都合もあり駆け足になるかもしれない」と

仰っておりました。そのくらい忙しい方が仕事を任せる側も安心です。



お部屋は原状回復もしていない、ということでしたので、相当劣化していると思います。

復活させるのにいかほどリフォームがかかるのかを見極め、その分価格交渉などをして

うまく取得価格を下げて、総事業費を抑えるためにも、今回の内見でリフォーム代や

大規模修繕がどの程度必要なのかを把握したいと思います。



それらの話を取りまとめた後、今度はあてにしている金融機関さんへ電話しました。

今回の物件は、地元の金融機関さんでお願いしようとしています。耐用年数を大幅に

超過している物件なので、地元の金融機関さんの方が話の融通がききます。



とはいえ、仙台法人は本店が仙台で支店が札幌という構成。これで多少融資の幅は

多少広がりましたが、それでも9割以上の金融機関さんには蹴られてしまいます。

支店効果で話を聞いてくれるようになったのは、3行くらいですね。それでも札幌に

住民票がない私としては大きな成果だとは思っていますが。



これらの中で、ボロでも融資をしてくれるところとなると、さらに減って2行。

仙台と札幌の両方に支店があるところも合わせると、3行に増えますが、道のりは

なかなか厳しいです。



今回はその中でも一番大きな金融機関さんをファーストターゲットとしました。

原則、この金融機関さんも道外の法人には対応してくれないのですが、たまたま

やる気のある担当者さんをご紹介いただきまして、金額がそこまで大きくなければ

耐用年数を超過していても制度融資など使って支店決済で何とかできる可能性がある、

ということを前に会話しておりました。



今回の案件、まさにピッタリです。金額もそこまで大きくないし、とある制度融資の

立てつけにドンピシャではめることができます。そして制度融資なので融資年数も

やや短めなのですが、それでも回るだけの利回りを持っています。なんかこういう

案件の方が安心するのは、私がこれまでいかにゲテモノばかり食べてきたかということの

現れなのではいかと思います^^;



というわけで、まずその金融機関さんに電話。案件の概要をざっと話して、こちらの

制度融資をこういう理由で使えるんじゃないかということまで含めて話をした結果、

まずは支店内で検討するので資料を出してほしいという話に持っていけました。



ただ、これまで電話でしか話をしていないので、できれば一度対面でお会いした上で

資料の提出などいただきたい、ということを申し入れられましたので、急遽ながら

サラリーマンの勤務先の仕事を調整し、1泊2日の予定を2泊3日に延長。平日でないと

金融機関さんとお会いすることもできませんから。



一度口座を開設してしまえばこちらのもの。あとは既存取引先としてご相談に乗って

貰うことができますので、ハードルはぐっと低くなります。良い担当者さんがいる間に、

かつ金利が低い間に、しれっと取引を開始してしまいたい。そんな思惑もあります。



楽しくなってまいりました!(だからマゾと言われる)



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posted by ひろ* at 08:50 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月17日

仙台の賃貸市場の冷え込みに抵抗し、募集条件を変更する予定。

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仙台1棟目に関して、最近ぼちぼちと内覧をいただくのですが、なかなか決め手に

欠けるところがあり、成約に至っておりません。



前回、条件を改定してから半月以上が経過しました。4月中の期間限定という形で

この条件変更をしたのですが、効果はそれなりにあったようでだいぶ問い合わせは増えた

というお話を仲介業者さんから伺いました。



一応、4月末までの限定ということにしていたので、今はネット上ではこの条件での

募集はしておりません。でも、結局まだ決まっていないということも考えると、

今回試した条件を恒久的な募集条件にしてしまった方がいいのかもしれません。



仙台は復興バブルが終了すると言われ続けて久しかったのですが、今回は本当に終了と

みなしてよいと思います。以前に比べ、家賃こそ上昇した状態をキープできていますが

決定までの時間は大きくかかるようになりました。広告料も2ヶ月くらいは出さないと

出足が鈍い状態が続いております。



こういったやや厳しい状況の中で、どのようにして少しでも早く決めるかというと、

やっぱり条件面だったり仲介業者さんに対するPRだったり、そういうところで

やっていくしかないのでしょう。



仲介業者さんに関しては、そこそこに関係を作って動いてもらえているつもりです。

現在、ネットに掲載してくださっている業者さんは4社。1社だけ家賃や面積などが

間違っているところもありますが、それ以外はちゃんとこちらのお願いした内容にて

募集をしてくださっております。ありがたいことです。



特に、この条件変更を推してくれた大手業者さんは、私がそれで良いと言ったことで

「とりあえず、少しでも条件に当てはまりそうな人が来たら、お店としてとりあえず

 紹介する体制にしています!」という形で頑張ってくださっています。さすがに

数打ちゃ当たるかもしれないという感じでやっているから、決定率は低いですけど

そこは仕方ないです。というかむしろ、それだけやってくださることに感謝。



決まらなかった案件のフィードバックを受けましたが、やっぱり「狭い」「洗濯機置場が

ない」という2点が多かったです。洗濯機置場は難点になると思っていたのですが、

改修費用が想定以上に重たかったので、結局見合わせになっています。

その分は家賃を下げるのが妥当なのかなあ、とか思ってみたり。



あ、あと1件面白いのありました。中国の方を日本に派遣する商売をされている法人が

初期費用が安いということで、内見なしに申込書を書いてくれたというケースが。

お、これで満室ですか?と色めき立ったのですが、内見したら「これじゃダメだ」と

申込を撤回されてしまったということなのです。その理由は「キッチンが狭い」でした。

あちらの方は中華料理とか家で作るということで、火力が強くて鍋などいろいろ置ける

広めのキッチンでないと難しいのだそうです。なるほど、勉強になりました。



いろいろ書きましたが、結局まだ決まっていないというのが現実なのです。

ネットでのテコ入れを再度図りたい思惑もあるので、ここでまた募集条件を変えて

様子を見てみようと思っています。いや、様子を見るなんてのんびりしたことを

言っている場合じゃないか。バリバリやらないと。



各仲介業者さんに、以下の2条件を提示し、どちらでも好きな方で募集をしてくれて

構いません、ということを言おうかと思っております。



条件1

敷金1ヶ月、礼金1ヶ月、広告料2ヶ月、家賃2000円ダウン



条件2

敷金0ヶ月、礼金0ヶ月、広告料1ヶ月、家賃0円ダウン



初期費用を落とすプランは家賃を据え置き、初期費用を落とさない場合は家賃を少し

下げる形です。初期費用を落とす場合は、ちょっとこちらも負担がきつくなるので

広告料を下げさせていただく、という感じで。



両方の募集が混在してくれれば、初期費用が安い案件を好むニーズと家賃を落としたい

ニーズの両方をネットから拾うことができるだろうと考えました。洗濯機置場の件さえ

なければ、もっと早く決まるのでしょうけど、それが変更できない以上は仕方ないです。



この新たな作戦で、募集に弾みをつけたいところです。



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posted by ひろ* at 08:47 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月16日

買付ラッシュ≒玉砕ラッシュ、でもめげずに買付を入れ続ける。

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現在10位です。札幌築浅RC、本部審査をお願いする金融機関さんを決めました。

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ここ最近、毎日のように何かしら問い合わせをしているような気がします。

下手な鉄砲も数打ちゃ当たる、的な部分もあるのですが、とりあえず気になったら

すぐ問い合わせ、みたいな感じでやってます。



土曜日は健美家さんに登録していた条件を見てのご提案メールが飛んできましたので

確認したところ、札幌の高利回りボロアパートでした。場所もその辺ではあまり人気は

ないけど、札幌全体で見れば決して悪くないところです。早速詳細資料を取り寄せて、

購入した場合に管理委託すると思う管理会社さんに連絡。簡易査定の結果、それなりに

いけるだろうという見込みは立ちましたので、現地内覧の予約を取り付けました。



この物件、ボロくて稼働率が悪いのですが、売主さんが高齢でもはや管理ができずに

放置されているという理由ですので、再生は十分可能と見ています。しかも土地が

そこそこあるので、新築RCをその後建てることも検討できる将来性が魅力的です。

入居率が悪いので、いっそ追い出してRC建てる方が早い?という気もしますけど、

高利回りで回せるならしばらくは普通に回し(ただし定期借家契約)、頃合いを見て

建て替えに走るという作戦を展開しようと思います。



今週末の札幌出張(契約の為行くことになりました)の際に、内装の状態など見て

指値額を決めたいと思います。



土曜日はそれと並行で、都内でよさそうな物件があり、問い合わせをしました。

所有権で建物面積が広く、駅からはちょっと離れているけど、あの辺のエリアでは

比較的駅力がある場所です。広いので、シェアハウスのような形にコンバージョンしたら

収益が取れそうと思って問い合わせました。



しかし、こちらは既に1番手の方が現金で購入を検討している状態とのことでした。

しかもサイトを見るとわからないのですが、こちら再建築不可。うーん、道理で安いと

思いました。ちょっとテンション落ちたので、もし1番手がNGだったら連絡をして

くださいとお願いするとともに、念のためシェアハウス運営予定の会社さんに情報を

連携して、評価してもらうことに。先方曰く「これならいける」ということでしたので

一番手が「やっぱやーめた」するのを祈りたいと思います。



日曜日は簡易宿泊所に最適な予感がする商業地の売り物件情報を入手しました。

不動産投資仲間からの紹介です。建物を壊して新築にするイメージということでした。



立地は住宅地図を見るだけで間違いないと思える場所なので、新築の簡易宿泊所の

前提で運営会社さんに査定を依頼。結果として、これは収益が取れるという判断を

しましたので、即買付を入れました。



元付業者さんが土日お休みというところがあり、月曜日に買付をもっていって

貰ったのですが、業者さんから「既に売却先が決まっていました」という残念な

連絡が。レインズから拾ってきたって言ってたので、たぶんレインズに載せる前に

両手取引で売却先を決めていたのだと思います。結局、ただ振り回されただけで

終わってしまった感じでした^^;



その業者さんからは「お詫びに表に出ていない情報を出します」ということで、

山手線徒歩圏内の好立地ビルのご紹介をいただきました。ただ、やっぱり低利回り。

あまり回せる気はしないのですが、簡易宿泊所へのコンバージョンをしたらどうなるか

見ていただくことにしました。思い込みだけで選択肢を排除するのは良くないかなと

思ったので。



そして月曜日は、借地ながら角地で容積率も消化できそうな土地の情報を見つけたので

懇意にさせていただいている一級建築士さんにこれどうですかと情報展開。お、なかなか

いいじゃないということになったので、問い合わせしてみることにしました。



しかし、問い合わせて発覚した衝撃の事実。

ただでさえそこまで安くない地代が、収益目当ての人だと借地権譲渡の際に借地料が

2倍になってしまうということがわかりました。それだけ借地料が上がるほど物価が

上がっていたら、日銀はこんな苦労してないだろうし、私のお給料だってもっと

上がっているはずなのに!とショックを隠しきれません。



テンションだだ下がりですが、とりあえず資料を貰って検討してみるだけしてみる方向で

考えてみることにしました。2倍払うんだったら相当収益性良くないと回らないよねー。

そういう考え方の地主さんと、今後も上手に今後も付き合っていけるかわからないです。



「こんなご時世でよくそれだけ買付入れる物件見つけてくるね」と言われますが、

別にそんな特別なことをしている意識はありません。

心掛けているのは以下のようなことです。



・デメリットを克服できるか前向きに考える

入居率が悪くても、場所が良くて管理が良くなるなら克服できるはず。

建物が古くても、いくらくらいかけてリノベすればたぶん生き返る。

借地や再建築不可でも、取引してくれる金融機関は少数ながらある。



何かしらのデメリットがあるからこそ、市場に安く放出されます。

そういうものを自分なりに評価し、再生できるかという目線で前向きに考えれば

意外とお宝物件は転がっているものだと思います。



・そのまま賃貸する以外の用途も考える

例えば、その空き店舗でセルフストレージやコインランドリー、貸会議室など別の

ビジネスを運営することで収支が見合うということはないか。

例えば、シェアハウスや簡易宿泊所へのコンバージョンをすることで、収支が向上し

購入に値する収益性を得られないか。

例えば、広い戸建を集合住宅に用途変更してリノベーションをすることはできないか。



目線を少し変えるだけで、その物件が急に収益性の高いものに見えてくることも

あるのだと思います。こういった選択肢をいくつ手元に持っておけるか。それがきっと

日頃からの勉強量に比例してくるのではないかと思います。



・ダメ元でコンタクトを取る

ちょっと高いなーと思っても、とりあえず指値がきかないかを聞いてみるのも

有効だと思います。コンタクトを取り続けていれば、いずれ馬の合う営業マンとも

仲良くなれる可能性があります。そうなれば市場より多少早く情報が来る可能性も

出てきます。



コミュニケーションをいかに多くとるかは重要なので、たまには前に購入した

営業マンの人に連絡を取ってみるのも悪くないのではないかと思います。

(私も今日あたり早速電話してみようっと)



そんな感じで、またどんどん買付入れていこうと思います!



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