2019年03月14日

確定申告大詰め。

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税理士さんが、今年の確定申告の入力作業を開始したようです。



電話で不足資料の確認をした際の会話(3月1日)



私「今年は例年よりちょっと早く資料をそろえ切ったつもりですが・・・」

税「いやぁ、そうですかねー」

私「・・・(汗) 今年もブービー賞でしょうか?」

税「所長には、今年も15日の夜9時まで泣きながらやりますと宣言してありますから」

私「・・・(最初から「ややこしいから最後にやろう」と決めつけてない?)」



で、昨日からようやく顧問税理士さんによる不明点のおたずねが届き始めました。

すぐ返せるものはパッパと返してたんですが、昨日夕方大量の問い合わせが!

今日はそれをこっちが泣きながら早起きして回答しました。

昨夜は仕事も遅くなったし、気を遣われて飲み会を開かれてしまったので、行かない

わけにもいかず、何もできなかったんですよね・・・。



というわけで、今朝ブログをまともに更新する時間がなくなりました。

本日はそんな短縮版のブログをお届けした次第です。これでご容赦を!



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posted by ひろ* at 06:50 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月13日

週末の決済に向けての準備を進める。

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週末は現金購入になった東京11棟目(仮)の決済日となります。

時間がなかなか取れない中、準備を進めております。



元々、東京11棟目の購入資金をノンバンクさんを使って借りたいという希望があり、

そのためにノンバンクさんと交渉を重ねておりましたが、結局その目的とは大きく

ズレた場所に着地(東京11棟目(仮)を共同担保にして東京13棟目(仮)に

フルローンで融資して貰う)しました。



ちなみに、東京13棟目(仮)は現在審査中の状態です。

これはこれで今ちょっとややこしいことになってしまっており、融資が承認されるか

五分五分みたいなところもあります。融資特約無しなので、下手すると手付放棄という

結末もありうる状態で、胃が痛いです。



で、共同担保にするために、早めに決済して登記をあげてくださいという話になり、

その準備を仕事の合間を縫って行っております。



司法書士の先生の選任については、先方にて指定があるかと思ったのですが、特になしと

いうことでした。それであれば、当方でお付き合いしている先生に是非お願いしたいので

こちらで選ばせてくださいというkとおをお伝えし、快諾いただきました。



面識がありお世話になっている司法書士の先生は何人かいらっしゃいます。そのうち、

ここまで一度も登記のお仕事をお願いできていない先生の事務所にお願いすることに

しました。この業界では割と著名な部類に入る先生だと思います。



お見積を受領しましたが、現金決済なので抵当権の設定がない分、普段よりも安めな

金額に落ち着きました。当日は法人の謄本だけあればOKとのこと。印鑑証明書とか

いらないのか〜。いつも提出している印象だったけど、あれは抵当権設定のために

必要だったってことなのかな?



法人の謄本については、今週出張で私が対応できそうにないので、嫁ちゃんに依頼して

取ってきて貰うことにしました。いつもこうして手伝ってくれて、ありがたいです。



それから火災保険。いつもの代理店さんにいつものプランで依頼しております。

最近は東京の物件は電気的機械的特約もつけるようにしています。あとは休業補償と

施設賠償責任保険。保険金は安く抑えるよりも必要な保障をきちんとつけて、価格より

代理店さんの室で選ぶ、というのが私のモットーです。代理店さんが良い動きをして

くれるなら、日常的に発生する事故に対して、保険金が支払われる可能性が高くなり

結果として掛金以上に保険金の支払が発生することも珍しくありません。



しっかし、出張が多すぎて契約する時間をどう作るか?という課題が・・・。

決済前に何とか調整するか・・・。



そして売主さんとの当日の調整です。金融機関さんを使わないので、土日でも決済を

することは可能になりました。出張が多いので、それなら土日が助かるなあということで

打診したところ、今週の土曜日に決済しましょうということで決定。仲介業者さんの

オフィスで決済することとなりました。



お金については、最初「一部現金、一部小切手」という指示をいただきました。

え、小切手!?フィリピン関係で使ったことはあるけど、それ以外では使ったことは

ないです。ああでも、貰う方はあるか。某政府系金融機関さんとか、某ノンバンクさんは

小切手で融資金を受け取ったことがあります。



小切手を自分が振り出すためには、当座預金の口座が必要であるようです。

当座預金の口座なんて持ってないなあ。東京にずっといるなら、懇意にしている

金融機関さんで教わりながら作ればいいと思うんですけど、どうせ今回しかそれを

使う予定がないわけだし・・・。時間的にも、口座を作る余裕がなさそうなので、

それも嫁ちゃんに依頼しないといけなくなります。嫁ちゃんは東京法人の代表に

就いてもらっているので、そういう意味では彼女が動けるなら問題はないのですが。



とりあえず、当座預金の口座がないので作る必要があるので、作るとしたら某信金さんの

某支店でいいでしょうか、ということと、時間があまりにも足りないので口座作るのに

失敗したら現金でお願いします、ということを伝えました。



その結果、今回は小切手ではなくて良いです、という結論に。少額の決済ですので、

全て現金でやりましょう、ということで調整していただきました。



メインバンクさんに行って、現金を新券で準備して準備完了。帯が付いていれば、

数えなくても大丈夫でしょう、ということで。勿論数えていただいても構いません。



一応これで週末の準備は整ったはず。週末を待ちたいと思います。

リフォーム資金の調達も調整しておかなくてはですが、こちらは少し寝かせてから

工事に入る可能性もありそうだなと・・・。現金決済のせいで、手元資金がカツカツ。



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posted by ひろ* at 06:33 | Comment(1) | 東京11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月12日

外国籍の方のお問い合わせが多くなってきた。

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まだまだ繁忙期は終わらない、と言っても過言ではないかも!?

ここに来て申込に繋がりそうないい感じの問い合わせが増えてきました。



まず富山1棟目。

昨日のブログで仲介担当さんから電話があったけど要件は何だろうドキドキ、的な

ことを書きました。昨日、早速折り返しの連絡をしてみたところ、キャンセルではなく

新規のお問合せに対しての対応の意向確認でした。ほっ。



管理会社さん、結構法人需要を押さえています。法人さんの社宅探しという観点では

なかなか強く、うちの物件もその恩恵にあずかっております。



今回も法人さんからの社宅探しの依頼に対して、富山1棟目を紹介しようと思うのだが、

というところが話の始まりでした。で、管理会社さんが事前に確認したいと言っていた

内容が「外国人の可否」「家具家電をオーナー負担で設置することの可否」でした。



今回お住まいになりたいという方は、外国籍の方だそうです。日本語はさほど話せない、

ということでした。私は特にこだわらないのでOKして貰って構わないのですが、

言葉がわからなくて管理会社さんとして困らない?という点は気がかり。そこについて

確認したところ「こういう場合はだいたい法人さんに担当がついてくれて、その人経由で

連絡を取るから大丈夫だと思います」とのこと。そっか、だったらいいや(単純)



家具家電については、以前プランとして検討したこともあるくらいなので、勿論問題は

ありません。先方が欲しいと言っている家具家電類が「テレビ」「冷蔵庫」「洗濯機」

「電子レンジ」なので、こちらとしても揃える想定があるものばかり。ネットで単身向け

家具家電セットみたいなのが5万〜6万で購入できたはずですので、それを準備すれば

良いでしょう。ただ、手配は良いけど受取はどうする?という問題は残ります。ここは

本当に決まるようなら、入居者様に受け取ってもらうか、管理会社さんで一度受け取るか

打ち合わせましょう、ということになりました。



家具家電設置の場合、家賃を上乗せすることになります。いくら乗せます?と聞かれ、

3000円アップでお願いしますとしておきました。2年で回収を目安にしていますが

法人さんなので若干多めに詰んでみた次第です。1年以内の解約で違約金2ヶ月、

2年以内の解約で違約金1ヶ月、という形にして、家具家電代をとりっぱぐれないよう

縛りを入れることも、勿論忘れません。



他にもいくつか社宅候補があり、資料を集めて人事に提出するそうです。決定は人事が

行うということでした。どこまで意味があるかはわかりませんが、全力PRでなんとか

うちを選んでもらってください、と伝えました(笑)



次に札幌6棟目。

こちらは繁忙期に入り、2度の申込→キャンセルが発生しました。引き合いがあることは

確認できているので、あとはいつそれが沸点を超えて申込に至るかの勝負と思います。



今回、管理担当さんから連絡がありまして「外国人のご家族を紹介しても良いかという

問い合わせがありました」とのことでした。富山1棟目に続いて、こっちも外国籍の方の

問い合わせ。そういう時代になったのだなと思います。



3人家族で、奥様が日本語ペラペラ。大学職員で日本語を教えているらしいという情報は

ありました。ご主人とお子様は日本語全く話せない模様です。ま、一人話せれば問題は

ないかなあという気はします。離婚してペラペラの奥様が出ていくなどの事件があると

ややこしいですが、まあ大丈夫だろうと希望的観測で進めたいと思います。



ちなみに、どちらの国の方なのかを伺ったところ、アフリカの方だということでした。

アフリカは初めてだなあ。いろいろな国から日本に来ているんだなと改めて思います。



こちらはまだ問い合わせ段階とのこと。とはいえ、仲介の担当の方は積極的なので、

決めにかかっているような気がするということでした。決まるなら満室返り咲きに

なりますので、ありがたいです。



3月末退去を2件抱える身としては、できるだけ早く空室は埋めておきたいところ。

今回の2件が無事成約につながることを祈ります。



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posted by ひろ* at 06:16 | Comment(0) | 空室対策 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月11日

稼働率、まだまだ低いものの以前よりだいぶ改善されてきた。

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現在の稼働率の整理をしようと思います。前よりだいぶ上がってきているのは

間違いないので、書き出すことによって課題を明らかにしたいと思います。



【札幌5棟目】

稼働状況 16/16 100%(退去予告2)



安定していたのですが、この繁忙期は退去予告2件。しかも3月末に集中しました。

次回札幌に行った際に現地確認かなあ。その前に写真で様子がわかって見積の内容が

問題なさそうなら、さくっと発注して早く部屋を完成させたいところです。

空室になったのは両方とも1R+ロフトの間取り。1LDKメゾネットは安定してるのが

救いです。



【札幌6棟目】

稼働状況 3/4 75%



入居申込を2件いただいておりましたが、1件目は属性が悪すぎて保証会社さんの審査に

通らず、基本的にはNG。まだ保証人を探すなど頑張っているという話ですが、恐らく

この時期になって何も言ってこないということは無理でしょう。そしてもう1件

ピアノを置こうとすると工事が莫大な金額になるということがわかり、こちらも断念。

振り出しに戻りましたが、こういう形で引合がある物件なので、心配はしていません。

決まるといいな、早めに。



【札幌7棟目】

稼働状況 17/17 100%



退去予告もなく安心の無風状態です。良いですね、この感じ。この間札幌で管理の

親分と話をしましたが、この安定が長く続いてくれるといいね〜、というほんわかな

ムードでした。



【札幌8棟目】

稼働状況 12/12 100%



ここは空いたらすぐ借りますと言ってくださっている法人さんもいらっしゃるので、

安泰と言えば安泰です。看板の付け替えも終わりました。ようやく変更した物件名の

看板が設置され、ほっとしております。

大型滞納の話が相変わらず決着しておりませんが、それはまた別の機会に書きます。



【札幌9棟目】

稼働状況 7/12 58.3%(入居申込2)



2部屋まとめてのお申込に関しては、現在保証会社さんの審査を通しているところです。

不特定少数の人間が住むという形の借り方になるので、普通に持っていっても

保証の対象にならないということがわかり、その辺に詳しいお友達の業者さんに確認して

うまく通せるようなやり方を現在模索しているところです。仮に保証会社さんが

通らなかったとしても、保証人だけで通してしまうつもりですけどね。



【札幌10棟目】

稼働状況 0/1 0%



プロパンガス変更の交渉がなかなか進まず、リフォームができずにおります。

リフォーム自体の見積の交渉も、結局プロパンガスの方向性が決まらないことには

先に進めない状態なので、やや困ったなあという感じです。



【東京1棟目】

稼働状況 3/3 100%



安定しすぎております。もう4年以上入退去ないんじゃないか?素晴らしい。



【東京2棟目】

稼働状況 5/5 100%



ここも安定しています。テナントさんも盛業のようで、何よりです。



【東京3棟目】

稼働状況 2/2 100%



こちらの物件も安定。むしろ退去した方が家賃が上がるという説もあります。

あまり期待しないで買ったけど、結構いい感じに育ってくれて嬉しい誤算です。



【東京4棟目】

稼働状況 4/4 100%



最近の購入ドタバタでだいぶ現金が枯渇しているので、この物件はぼちぼち本気で

売却に入ろうかな?と思っています。安定しているので無理に手放さなくても

良いのですが、以前どーんとステージが上がった気がした時も売却がきっかけでしたので

今回も飛躍の為に売るべきかな、と。



【東京5棟目】

稼働状況 1/1 100%



家の近所なのでたまに前を通りがかりますが、子供のにぎやかな声が聞こえてくるので

こちらもほっこりとした気持ちにさせて貰っています。末永くよろしくお願いします。

でも家の前にスケボーとか乱雑に置くのはやめてほしいなあ(笑)



【東京6棟目】

稼働状況 4/4 100%



立地が良いため、空いてもすぐ埋まるのです。やっぱり立地って大事だよねと思います。

この間も12月初旬に空いて、割とさくっと申込をいただき、2月にはもう入居済。



【東京8棟目】

稼働状況 3/7 42.9%



1部屋退去が発生してしまい、また50%を切ってしまった東京8棟目。

管理会社さんから「家賃下げて埋めませんか」とご提案をいただきましたが、

ここまで引っ張ってそれをやってしまうと、本当にこれまでの貰えるべき家賃を

どぶに捨てたことになってしまいます。この物件はペット共生型のアパートとして

コンセプト型物件の運営という知識を実践で蓄積する為に、今後もポリシーを貫く

つもりです。管理会社さんにはご迷惑をおかけしますが、募集について試行錯誤を

一緒にしていただければと思います。



【東京9棟目】

稼働状況 6/7 85.7%(入居申込1)



申込ベースで無事満室達成しました。工事が終わって本格的に募集開始したのが

確か8月か9月。12月までは家賃を高め設定にしていたため、鳴かず飛ばずでしたが

1月に入る前に少し家賃を下げたのと、孤独死部屋が相場よりかなり安い金額で

出たことによって、通常の部屋の反響も誘発したのとで、一気に埋まりました。

テナントさんもそろそろオープンかな?盛業をお祈りいたします。



【東京10棟目】

稼働状況 2/3 66.7%



東京以外からオーナー仲間が来た時にネタとして連れていく物件です。皆さん大抵

「東京はこんな強烈な物件があり、しかも投資として成立するんだ・・・」と驚いて

帰られるので、ちょっとやみつきです(笑)



お申込をいただき、奇跡の満室か!?と色めき立ちましたが、残念ながら話は流れて

1室空室の状態は変わりませんでした。現在、お友達限定シェアオフィス的なものとして

1部屋をリフォーム中です。こちらは出来上がりましたら写真公開したいと思います。



【仙台1棟目】

稼働状況 7/7 100%



相変わらずの安定感。今は専門学校の学生さんが1人いるくらいで、それ以外は

たぶん出る理由がないような気がします。当面、安定稼働してくれるものと思います。



【富山1棟目】

稼働状況 2/8 25%(入居申込1)



ようやく3部屋目のお申込をいただきました。今回はちゃんと成立しそうです。

昨日、電話を置き忘れて外出してしまったのですが、帰ってみると営業担当の方から

着信があったので、新たな申込なのかキャンセル系の話なのか、今からドキドキです。

いい方の話であってほしい!



【千葉1棟目】

稼働状況 1/1 100%



無風状態ですが、先日ちょっと嫌な感じの住宅設備系のお話が出ていましたので、

もし本当に故障だとすると、お金がかかる話になりキツイなあというところです。

退去はなさそうなので安心です。



【合計】

現時点稼働率ベース 95/114 83.3%

申込・退去含めると 97/114 85.1%



褒められた数字ではありませんが、繁忙期を通じて5%ほど稼働率を改善させることが

出来ましたので、ひとまずは上出来ではないかと思います。

ここから更に稼働率を高めるには、まとまった空室のある部屋を埋めることが重要です。

東京8棟目(4部屋空き)、札幌9棟目(3部屋空き)、富山1棟目(5部屋空き)の

3拠点をどう埋めていくか。ここで手腕が問われることになると思います。

サラリーマンのお仕事がしんどすぎるのでキツイのですが、頑張ります。



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posted by ひろ* at 09:01 | Comment(0) | 成績 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月10日

熱線が故障した、といきなり言われても何のことかよくわからない件。

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割と前ですが、札幌8棟目の民泊利用のお部屋で、凍結事故が発生しました。

解凍させるなどの緊急出動以外には、特に被害はなかったのですが・・・。



第一報を貰ったのはもう1ヶ月以上前の話です。あれは寒い日のことでした。

札幌は冷え込みで凍結被害なども出ているということで、うちの物件は大丈夫かなぁと

少し心配をしていました。まあでも札幌の場合、空室は水抜きされるのが基本なので、

問題はないだろうと思いつつ。



・・・問題が発生してしまいました(汗)



管理会社さんより第一報があり、民泊利用を前提としているお部屋で水道管の凍結事故が

発生したとのことです。お部屋に被害はなかったものの、水道管自体が凍結して水が

出なくなり、民泊運営者にて緊急出動して解凍作業を行ったとのことでした。



この物件、私も知らなかったのですが「凍結防止帯電熱線」なるものが水道管に

巻いてあり、その電熱線が故障して凍結してしまったとのことです。

管理会社さんは「熱線」と呼んでおりました。最初は何の話だか全然わからず、

よくよく話を聞いてようやく内容を理解した次第です。



「凍結防止帯電熱線」の説明は、こちらのブログをご参照ください。

ある一定の温度を下回ったら、電熱線がほどよい温度になるよう熱を発してくれる

装置で、凍結保護材の代わりに使っているようです。なるほどね。

昔、熱帯魚を飼っていた時に使っていたヒーターみたいなものか。

(水温が一定以下になると、設定した温度まで水を温めてくれます)



というわけで、管理会社さんにてこの熱線を交換して対応は完了。めでたしめでたし。



・・・いや、待てよ?かかった費用、保険で何とかならないのかしら?

でも基本的に水道管の凍結って事故扱いにならなかったような気もするなあ。



ダメ元で保険代理店さんに聞いてみたところ「電気的機械的特約がついている契約なので

電気系の故障と認められれば保険金支払の対象になるかもしれない」とのことでした。

この辺の臨機応変な対応、うちの代理店さんのいいところです。ありがたし。



管理会社さん、既に熱線の交換工事は終わっていましたが、終わった工事の見積書を

急いで作っていただき、保険代理店さんに保険金支払の申請をしました。

うまく保険金支払対象の事故と認定されれば良いのですが。



とりあえず、どんな故障でも「これって保険?」と考える癖をつけることと、

フットワークが良い代理店さんを見つけることが大事、というところが本日のまとめ。



あ、そういえば半月以上経つけど、まだ保険金の支払可否の結論聞いてないや。

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