2019年01月06日

反響数を把握した上で、家賃設定の変更を決断する。

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先日書いた雑務やりましたのブログの中で、東京9棟目の家賃設定に少し触れました。

本日のブログではそこをもう少し掘り下げようと思います。



東京9棟目は昨年5月に購入し、8月末にリノベーションが完了しました。

この段階で居室部分2部屋、テナント1部屋が空室。そこに追加で1部屋の空室が

孤独死によって発生(回顧録その1その2)。合計3部屋の空室が現在あります。



孤独死のお部屋は年明けから募集開始となりますが、それ以外のお部屋は9月から

募集を開始しております。12月にの終わりになって、テナント部分のお申込を

いただくことができました
が、居室部分は無しのつぶてです。



こうなった原因は私自身も把握しております。単純に、家賃が高すぎるのです。



購入前にざっくりと見立てていたこの物件の家賃と、リノベ完了後に管理会社さんにて

査定いただいた家賃の間に、5000円〜7000円程度の差がありました。

私の見立てた家賃は、正直なところちょっと強気な家賃だったことは確かです。

金融機関さんと話をする際に、最初から弱気な家賃を出すことはしたくなかった、

というところがありましたので。ただ、管理会社さんが出してきた家賃はもうちょっと

弱気なものだったので、そこのところが折り合っていませんでした。



時期も9月だったので、とりあえず最初はチャレンジで私の考えていた強気な家賃で

反響がどの程度あるか見てみましょう、という話になりました。



その後、内見があったような話もちらほらと聞いていましたが、申込には至らず。

11月初旬くらいに一度管理会社さんと相談したのですが、12月まで様子をみて

年明けくらいから家賃の変更を検討する、という話で合意。様子見を続けていました。



年末も近づいたので、改めて状況を管理会社さんに確認しました。

管理会社さんの回答は「家賃を落とした方がいい」という内容。具体的には、反響を

見ている限りではやはり自社にて査定した金額に落とした方がいいだろう、という

お話でした。



サクサクと決めるなら、確かにそれでいいかもしれません。ただ、こちらとしては

もうちょっとギリギリのラインを狙っていきたい気持ちはあります。家賃を安く

しすぎると、将来の建て替えを考えた時に「こんな安い家賃のところは他にない」と

退去することに難色を示すかもしれません。



家賃を下げすぎることは、事業性を考えても微妙なことになるのですが、そこは

もしかすると、利回り物件として売らない前提なので、事業性は家賃を安くして

入れ替えを防止した方が広告料やリフォームコストを抑えることができるという観点から

かえっていいのかも?なんて思ったりもしますが。



何にしても、管理会社さんの感覚を私自身も共有したいと思いました。

そこで管理会社さんに、家賃を考える材料としたいので、今の時点でどの程度反響が

乏しいのか、数字で示していただけないかと相談しました。反響数を見ながら、

家賃をどこまで下げる必要があるか見極めたいと考えたためです。



管理会社さんから、反響数に関して返答がありました。

12月の東京の住居の空き部屋(東京6棟目、東京8棟目、東京9棟目)の反響数は

東京6棟目が一番多くて21件、次が東京8棟目の元アパート棟で11件、その次が

東京8棟目の元戸建棟で9件、最後に東京9棟目で3件とのことでした。



それぞれの物件の空き部屋数と間取りは以下の状況です。

東京6棟目:1階1部屋(広めのワンルーム・独立洗面台あり)

東京8棟目元アパート棟:2階1部屋(1LDK・独立洗面台あり)

東京8棟目元戸建棟:1階1部屋、2階1部屋(両方1LDK・2階は独立洗面台なし)

東京9棟目:2階3部屋(全部1DK・1部屋のみ独立洗面台なし)



部屋数の差も考慮すると、反響数の圧倒的な少なさが目を惹きます(汗)

東京8棟目は家賃が地域相場より1万円近く高いのですが、ペット多頭飼い可という点が

しっかりPRできるようになったことで、問い合わせ数が明らかに増えています。

東京6棟目は元々の立地の良さがあり、常に問い合わせが多い物件です。

それに比べて東京9棟目の弱いことときたらもう。確かにこれじゃ決まらないですね。

深く納得しました。家賃、すぐにでも下げましょう。



ここで、私がちょっと勘違いしていた恥ずかしい話を。

私自身は部屋の広さで単純に家賃に差をつけてようとしていたのですが、管理会社さんは

面積よりも独立洗面台の有無で家賃設定を変えた方がいいということを仰っていました。

嫁ちゃんに聞いても、独立洗面台があって少し狭い部屋と、独立洗面台がなくて少し広い

部屋だったら、独立洗面台付きのお部屋の方が家賃が高くていいんじゃないかとのこと。

独立洗面台、重要なのね・・・。あまり気にしてなかったです。反省。



その後、管理会社さんとメールにて議論した結果、1月からは管理会社さんの査定家賃と

私が元々考えていた家賃の中間点くらいに募集条件を変えてみよう、という結論に

なりました。独立洗面台付きと独立洗面台無しで2000円の差をつけることも決定。

これでどのくらい反響が増えるか?というところを注視したいと思います。



孤独死のお部屋の家賃設定については、これはこれで長文になるので後日改めて。



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posted by ひろ* at 10:08 | Comment(0) | 東京9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月05日

新年のご挨拶を金融機関さんにしてきました。

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昨日は金融機関さんの仕事始め。私も既存取引行さんへの新年のご挨拶をしてきました。



せっかく仙台に長期で帰省していたので、やっぱ金融機関さんに一度は顔を出したい。

現在の融資動向況なんかを聞いておきたい。そんな気持ちになるのも当然でしょう。

そんな思いを胸に、取引行さんご訪問の計画を義母と練りました。



ただ、帰りの新幹線が早すぎるんです。他に取れなくて、12時くらいには仙台を

出なくてはならない状況でした。それに対して仙台市内にある既存取引行は3行です。

既に融資取引済の金融機関さんが2行、今後融資取引を見込んでいるところが1行。

私一人なら9時から飛び出して3行全部回るのですが、義母もいるのであまり無茶な

日程を組むことはできません。



義母の意向を確認したところ、札幌7棟目を貸してくれた金融機関さんは非常に今

消極的になっているので、それ以外の2行に新年のご挨拶をしてくることにしました。



まず最初にお邪魔したのはいつも私が秘密兵器と呼んでいる金融機関さん。

最近あまり秘密兵器感がなくなってきてしまっていますが、それでも札幌に本社がある

企業ではない私達に、札幌の不動産への貸付を検討してくれる貴重な金融機関さんです。



ブログには顛末を書いてなかったのですが、実はこの金融機関さんに民泊前提の戸建

融資を打診しておりました。こちらの金融機関さんは民泊にも合法化前から理解があり、

今回ももしかしたらいけるんじゃないかという気がして持ち込んでいた次第です。

しかし、年末に「この物件はNGです」という連絡が来ておりました。



今回お邪魔するにあたり、いろいろとその辺をもう少し細かく聞いてみたいと思って

おりましたところ、融資担当の方と支店長の2名が応対してくださり、判断の根拠等を

伺うことが出来ました。



・民泊前提の物件は、民泊で回せなくなった場合のセカンドプランを重視している

 賃貸である程度返済ができる案件でないと融資できない

・例外として、すすきのなどホテルとして十分稼働が見込める立地であれば、

 民泊のみでの検討も可能

・昔に比べて耐用年数は厳しく見ざるを得なくなったが、10年などの期間であれば

 耐用年数超過であっても融資は検討可能



仰ることはごもっともだなと思ったので、民泊前提戸建に関しては検討を注視しました。

たぶん、ここがダメなら他で出るところはないだろうと思われますし。

ただ、耐用年数のくだりは微妙に納得感はないですけどね・・・。

支店長も「事業者と金融機関の見方は異なる」とはっきり言っていたので、仕方ないと

思います。



まだお会いしたことがなかった支店長にお会いできたという点については良かったと

思いますので、今後もいろいろとアプローチは続けてみたいと思います。

金利が高いので築浅低利回り物件はなかなか持ち込めませんけど・・・。



続いて、仙台1棟目や太陽光発電所に融資してくださっているメインバンクさんへ。

こちらはいつもの若い行員さんが対応してくれました。



札幌のこんな戸建あるけど、かくかくしかじかで検討やめましたという報告とか、

最近の保有物件の動向、金融機関さんの融資姿勢の確認など諸々行った次第です。

ここは若い行員さんなので、どちらかというと私が東京の状況を話したりするのが

新鮮みたいで、そうなんですね〜知らなかったです〜みたいな会話が多い気がします。



先方も「長いこと融資できていないので、案件があればやりたい」と言ってくれますが

その案件がなかなか見つからないし、仮に見つかったとしても結構な自己資金を

要求されちゃったりするしで、なかなかハマらないんですよねえ。

保険代理店さん経由で提案いただいている案件もあるのですが、もう1年くらい進んで

いない状況です。一応、売主さんとグリップはできているのですが、相続関連の手続きが

なかなか進んでいないようでして。「あの場所に新築を建てるなら是非やりたい」と

言ってくれているものの、すぐに新築にできるかもわからないですし、微妙なところ。



ともあれ、仙台絡みの案件であればすぐ連絡します、ということで話をしております。

どこまで期待に応えてくれるかはわかりませんが・・・



年初の挨拶として2行回りましたが、どちらも積極姿勢という感じはしませんでした。

ただ、案件があれば検討可能というスタンスではあるので、引き続き様子を見ながら

アプローチしていければと思います。ま、具体的な案件がない状態での訪問となると、

このくらいがいいところでしょう。



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posted by ひろ* at 08:20 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月04日

大型滞納に対して、人道的な側面も含めどう対処すべきか。

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生活保護で滞納しちゃっている人の件、昨日のブログでもちらっと書きましたが

もうちょっとそこに焦点を当てて書こうと思います。



あらすじ

生活保護を受けており、小さな子供のいる母子家庭が1組入居されている。

昨年の9月くらいから滞納が始まり、震災の影響(と本人は言っている)で滞納から

復帰できず、ずるずると一部入金が続き11月段階で滞納は3ヶ月以上になる。

役所からの直接入金の手続きなど遅々として進まず、滞納のこれ以上の大型化を

懸念せざるを得ない事態になる。

(あらすじここまで)



人道的には何とかしたいという気持ちはあるし、支援させていただきたいということも

気持ちとしてはあるんですけど、先立つお金の問題としてあまり甘い顔をして放置する

わけにもいかない、という事情は私にもあります。借入無しの地主さんでしたら、

1部屋くらいは暖かい目で見守ることも考えるのですが、あいにく毎月返済しなくては

ならない状況だと、そうも言っていられません。



12月の送金明細によれば、若干ですが滞納より上積みした金額を支払ってくれた

ようです。とはいえ、上積みされた金額は一万円だけ。札幌市の2DKなので、

4万半ばくらいが家賃相場です。このペースで仮にずっと返済されたとしても、

全部返済しきるまでには1年以上の時間がかかることになります。

しかもそれと別に管理費とかかかりますので・・・実際はその倍以上かかるかと。

一年ならまあいいかと言いますが、それ以上はさすがにねえ。



状況の確認を管理会社さんの担当の方にさせていただきました。



まず、役所からの直接入金の話はまだ進んでいないようです。

管理会社さんから来たメールを見ている限りだと、直接入金にしてもご自身からの

追加の入金がないと全額回収にならないという理由で、手続きを止めているように

読み取れました。



札幌市の母子家庭(子供1人)の生活保護の場合、家賃補助は43000円です。

この金額以上のところにお住まいになる場合は、生活費として支給されている保護費の

一部を家賃に振り向ける必要があります。そのことに関しての言及と考えられます。

今回の方も家賃は43000円より少し上なので。



確かに全額回収にはならないですが、それにしたって一部でもいいから直接入金に

しない理由が私にはぱっとわかりませんでした。一部だって確実に回収できる方が

いいと思うんですけどね。入居者さんの手間が増えるなら考慮の余地はありますが、

別に振込を1回するという点では手間は変わらないと思いますし。



今一つそこが見えなかったので、なぜ止めているのか再度理由を確認しています。

できれば一部回収でもいいから止めずに直接振込の手続きをしてほしい、と。



生活が苦しいのは事実のようで、携帯電話や電気・ガスもちょくちょく止められており

管理会社さんもなかなか連絡をつけることができないということでした。冬の札幌で

電気やガスを止められると、小さなお子様の健康を害することにならないか心配です。



状況を考えると、そもそもこの方にうちの物件の家賃を払い続けていただくこと自体が

非常に厳しいのではないかと考えられます。ですので、できれば別のもっと家賃が安い

物件に移っていただくのが、お互いの為に良いのではないかと思うのです。



ただ、実際にそうしてしまうと、恐らくこの家賃の回収が厳しくなることでしょう。

住んでいるからこそ真面目にとらえて支払おうとしているのだと思います。悪気があるか

ないかは別にして、別の家に住むということは、支払の優先度が下がるということに

なってしまいます。しかも電話が通じにくい状況。回収作業は難航することでしょう。



どう対応するべきか・・・



人道的な観点から、はい出ていってくださいと簡単に言うのも難しいところですので、

まずはどんなに少額でも毎月の上乗せをするということは確実に約束して貰うのが

大事かなと思いました。今と同じ額を払い続けてくれるなら、頑張って正常化しようと

してくれているということで、こちらも長い目で見ようという気持ちになります。



その上で、本人から回収できないなら別のところから回収するという手段を考えます。

例えば(難しいことは覚悟の上で)区役所から何とかお金を引っ張り出すなどです。



少なくとも、今の家の家賃は本人にとってオーバースペックなのは間違いないです。

家賃が43000円を切る家に引っ越していただき、差額をうちの物件に送金して貰い

解消させるとか、滞納分を一旦建て替えていただくとか。勿論、うちの物件の滞納を

解消いただくという観点が最優先なのですが、実際のところまだ幼稚園にも通ってない

子供を連れた家庭で、電気を止められるところまで切羽詰まっているのは、乳幼児に

とっては普通に命の危機だと思います。生活を保護する立場の札幌市としても、

本当に引越をしていただかないとまずいような気がします。



管理会社さんには、その観点でもう一度札幌市と相談するようお願いをしました。



あと、今ブログを書いていてもう1つウルトラCを思いつきました。

空き部屋が出たら民泊に使いたいので教えてくださいと言っている法人さんに

初期費用の一部として滞納分を払ってもらうという案です。その代わり、入居者様は

速やかに家賃の安い部屋に引越をしていただき、法人さんは民泊でそこを利用する。

入居者様は滞納が消えて家賃が安い部屋に引越をすることができ、法人さんは民泊で

利用できる部屋が増え、私も滞納が解消されて家賃も上がる。あれ、これ結構悪くない

案なんじゃないか?とか思ってみたり。



全額法人さんが負担しなくても、ある程度の額を負担していただけるなら、後はこちらで

残りを市と連携して回収するという手もあります。でも事業で使いたいという要件なら

10万とか15万とかならその後の儲けで回収できるんじゃないかという気もしますし。

うん、これいいかもしれない。今日早速法人さんの社長に相談してみよう。



ブログ書いて頭の中を整理して見れば、こういう思いつきもできるので、アウトプットを

することって大事だなと思いました。



ていうか、最初からそうならないよう入居者様に保証会社の保証をつけておきなさいよと

言われるかもしれません。いちいちごもっともなのですが、この方は購入前から住んで

いらっしゃる方なので、その点についてどうこうできる状態ではなかったのです。

私が購入した後だったら、生活保護でも保証会社さんをつけようとか提案できたのですが

従前からの入居者様なので、なかなか厳しいです。今後はちゃんと保証会社さんを

つける方向で。でもそれすら通らない入居者様とかも受け入れちゃうんですよねー。

まあそれはそれで覚悟を持って受け入れるから、滞納されても仕方ないと思えるな。



滞納の正常化に向けて、相手の立場も考えながら進めたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:57 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月03日

とにかく溜まっている雑務を片付けよう。

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年末年始は目覚まし時計をかけずにゆっくりと過ごしております。

そして、やれていなかった仕事を少しずつ片付けております。



ここまでに対応したことをいくつか挙げてみます。



・税理士さんから資料を送ってくださいと言われているものへの対応

 →今年購入した物件の細かい情報

 →フィリピンコンドミニアムの賃貸実績と売却した時の細かい情報

・領収書とクレジットカード明細の照合と整理

・太陽光発電の償却資産税台帳への対応方針確認

・社用車の個人と法人の比率変更可否の確認

・東京8棟目の売買時領収書の確認

・不足している送金明細の送付のお願い

・東京9棟目の家賃設定の最終確認(孤独死部屋)

・札幌8棟目の家賃滞納に対しての対応方針提案

・各種メールへの返信下書き作成

・各種支払への対応



顧問税理士さんには毎年ギリギリになって迷惑をかけてしまっておりますので、

今年はできるだけ早めに情報を出せるようにやろうと思っています。



今までもできるだけこまめに購入物件の情報は出しておりましたが、秋ぐらいから

サラリーマンのお仕事がきつくなってしまい、放置気味になってしまいました。

その辺の資料を取りまとめてメールで送らせていただきました。



それから、フィリピンの税務関係。ここは私が申告した内容に従うので、経費の一覧と

売上の一覧、それを日本円に為替変換した情報をくださいと言われておりました。

為替レートに関しては、私がレートを決めて情報を作って良いということです。

社内レートの考え方ですね。さすがに実情と全くそぐわないレートで対応すると

税務署さんにも怒られてしまうと思いますから、今年一年の円⇔ペソのレートを確認して

平均的な値を取りたいと思います。これはまだ対応できていないから、正月休み中と

週末を使って早々に対応しなくては。



あとは領収書の整理です。私がお願いしている顧問税理士さんは、領収書さえ送れば

記帳などは対応してくれます。ただ、領収書には必ず用途を書くこと、交際費や会議費は

誰と一緒に行ったかを明記すること、というルールはあります。そして、こちらから

この経費は個人事業主・東京法人・仙台法人のいずれなのかを支持する必要があります。

この辺の整理をしなくてはいけない、ということです。



最初に領収書に対して用途と会った人を書き込み、次にクレジットカードの明細と

領収書の比較をして、クレジットカード分の領収書の処理は完了。この時、経費の内容と

どの事業主として使ったかをクレジットカードの明細に明記します。余った領収書は

現金決済したもの、消し込まれなかったクレジットカード明細はクレジットカードで

決済して領収書がないもの、ということになります。



昨日この作業を始めたのですが、今年に入ってから使い始めたクレジットカードの明細を

ダウンロードしようとしたところ、3ヶ月分しかダウウンロードできないことが判明。

それはまずいなあ。クレジットカードでしか決済していない分の内訳がわからない。

秋口くらいから忙しくなって何もできなかったツケがここで出てしまいました(汗)

後でクレジットカード会社さんに電話して、何とかならないか相談してみよう・・・。

(ちなみにSPGアメックスとUAセゾンですが、どなたか方法ご存知の方がいれば

 是非教えていただけると助かります・・・切実に・・・)



まだまだ税理士さんへの確認事項は続きます。



仙台に戻ってくると、仙台法人宛に「太陽光発電の償却資産税台帳」の提出の依頼が

自治体から送られてきていました。追加や除却はないので、そのまま押印して

提出すればいいと思いますが、念のため税理士さんにそれでいいか確認しないとです。



それから、義母に相談された社用車の個人と法人の比率の扱いについて。

個人でも使う車だからということで、税理士さんと相談して個人と法人の比率を設定して

その比率に従い経費計上をしてきました。



義母から、私用で車に乗る頻度が下がっており、できれば個人負担の比率を下げたいと

相談されました。実態がそうだと言うことなら、法人の負担を増やすべきだと思います。

でも当初決めた取り決めってそう簡単に変えられるのかしら。2月末決算だから、

来期からなら変更できたりするのかも?この辺も適切な処理にできるよう要相談です。



それから、税理士さんに送り忘れている送金明細がないかのチェックもしました。

多少足りていないものがあったので、各社さんに送金明細の送付を依頼した次第です。

紙で送ってるんだからそっちで対応してよ、と内心思っていることと思いますが・・・

ほんとすみません。メールだとすぐ税理士さんに転送できるので便利なんです^^;



税理士さん関係はこんなところです。今のところ終わっていないのはフィリピン関係と

領収書とクレジットカードの照合です。日曜までお休みなので、その間にやっつけたい。



あとは税理士さん以外の話。



購入物件の情報を整理している中で、東京8棟目の購入時の領収書が不足していることを

確認しました。購入時の売主さんからの領収書がなぜかコピーしかないんです。

はて、なんでだろうと過去の出来事を思い出すと、確か元付の仲介業者さんから

何かで使うから預からせてほしいと依頼を受けて、渡したような記憶が蘇りました。

その時の担当さん、もう退職しちゃってるんだよなあ。とりあえずもう一人の担当である

専務にメールをして原本を返して貰うことにしようと思います。



それから、東京9棟目の管理会社さんに、孤独死があった部屋の家賃設定のお話。

先方から「もうちょっと下げて募集した方が借りる人にメリットが出ると思う」という

連絡を受けていました。ここはもうちょっと相談が必要と判断。孤独死保険のカバーする

範囲の共有をした上で会話しないと、正しい判断が出来ないと考えます。

その辺を取りまとめてメールにしたためました。



次は札幌8棟目の家賃滞納に対しての対応方針です。ここも大事な話です。

先月は若干回収できたものの、このペースで回収したら何年かかることやら・・・。

1歳児のいる母子家庭だからということで、役所もあまり無茶なことができないと

及び腰になっているようです。



管理会社さんからは「生活保護で自治体から支給される家賃だけだと不足していて、

結局本人からの振込がないと滞納になってしまうので、家賃を直接口座送金する

手続きを進めることを止めている」という内容がありました。え、それは止めちゃ

ダメじゃないですか?全額にならないにしても、一部は確実に回収できるのだから

そこはちゃんと直接送金にして貰うべきじゃないかなと。



ただ、それはあくまで素人考えで、実は直接送金にするとこういうデメリットがあると

いうこともあるのかもしれません。その点、まずは確認しなくてはと思っています。

そんなメールを書いた次第です。



最後に、各種支払の対応などの雑務を済ませました。

うん、割と頑張ったと思う、自分。



で、ここまで書いたメールはまだ送信していません。すべて下書きで止めてます。

もしメールが個人の携帯に転送されたりしたら、休みなのに仕事モードになって

しまうかもしれません。今日の夜くらいにまとめて送信すれば、明日からの仕事始めに

ほどよく情報展開できるのではないかと考えます。



自分がサラリーマンの仕事で正月休み中にメールが飛んで来たら、萎えると思うんです。

正月くらいゆっくりさせてよ、と。経営側に来ている方に関しては、そういう気遣いは

特に無用だと思うのですが、従業員の方に関しては・・・ね。



想像力に乏しく、なかなかうまくいっていないことも多いと思うのですが、できる限り

自分なりに相手の気持ちや立場を考えながら行動したいと思います。



さて、箱根駅伝見ながら作業の続きをやろうっと。



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posted by ひろ* at 10:47 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月02日

課税業者になってしまうことによる注意点(コメントありがとうございました)。

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昨日のブログのコメント欄で、一昨日のコメントの補足をいただきました。

せっかくいただいた内容なので、ブログ記事として書かせていただきます。



おおもとの話題は「個人として課税業者になってしまう前に売れそうなものを売った」

ということを大晦日のブログに書いたのが始まりでした。



これに対し、ブログのコメント欄にて「来年はテナントを買えば、建物分は消費税が

還付になりますから、事業用物件を探してはいかがでしょうか?」というご助言を

いただいた私です。その内容について解釈したのは「『事業用』でなくても普通の

賃貸物件を『課税業者さん』から購入すれば、消費税が発生するので、課税業者さんから

物件を購入して売却すれば消費税はトントンになる」ということでした。



非課税業者さんであれば、消費税の概念がないので契約書に土地建物の内訳の比率を

記載する必要もなく、課税仕入には当たらない。課税業者さんの場合は課税仕入に

相当するから、建物に消費税がかかる。だからその消費税がかかる課税仕入と、

課税売上に相当する売却とを両方行えば、課税仕入と課税売上が相殺されて消費税の

支払義務が軽減もしくはなくなる。購入物件の建物価格と売却物件の建物価格が

近い値になる必要があるが、その条件を満たした形で購入しておけば、売却しても

消費税分を支払う必要がなくなる、と考えた次第でした。



この段階で「非課税業者さんから買えば消費税非課税、課税業者さんから買えば

消費税課税」という認識が違ったっぽいなあという気はしています。品目によって

消費税が課税か非課税かというところが変わるわけではありません。建物であれば

事業者がどのような状態であれば、課税取引になると考えます。その観点でいけば、

私の考えていたことは結構的外れだったのではないかと思います。売る人の状態ではなく

買う人の状態で消費税を国に納める必要があるかないかが変わる、が正しいだろうと。

そういった観点からちょっと間違ったことを書いた気がするなあと思っていました。



そしてこの元旦のブログに対して、再びコメント欄で補足の説明をいただきました。

以下、そのまま転記します。



コメント1

居住用賃貸物件を購入した場合、もらえる家賃は非課税売り上げになりますが、

テナント等を購入した場合、もらえる家賃は課税売上になります。

ちょっとわかりにくいのですが、居住用賃貸物件を購入した場合に払う消費税は、

「非課税対応分」もしくは共通の課税仕入対応分になってしまうので、還付の割合が、

1年間のすべての家賃の課税売上割合を掛けたものになってしまうので、還付額が

ガクッと下がってしまいます。

ただ、テナントの家賃は課税売上なので、テナントの建物取得分の消費税は、

「課税売上対応分」になるので、還付がされやすいです。

あとは、太陽光発電とかも、いい案件があれば今年すれば、おすすめです。

その設備の消費税が還付になります。太陽光発電設備→売電の為→売電は

消費税課税→その設備の消費税は課税売上対応分。




コメント2

補足ですが、課税業者から物件を買うのは、消費税の納税にはあまり関係がないです。

免税業者さん(個人大家さん含む)は、消費税の納税義務が免除されているだけで、

取引の中身には、認識されずらいですけど、消費税が内税で含まれています。

飲食店に転用しやすいボロ戸建てとかを購入して、貸し店舗もしくは貸し事務所として

貸せば、テナントを購入したものと同じですね。

こっちのほうが購入物件探しやすいかもしれません。




まずは拙い私の表現を心配して、細かな補足説明をいただきましたこと、感謝します。

コメント1に関しては「課税業者なら消費税還付を受けられる」という内容と理解し、

コメント2に関しては「課税業者かどうかは消費税を納めるのに関係ないよ」という

内容と解釈しました。



コメント2については仰る通りで、私の認識が間違っておりました。失礼しました。

コメント1に関しては、課税業者であれば消費税還付が可能、かつ課税売上の比率を

大きくしないと、還付額が小さくなる、ということを書いているのだと理解しました。



消費税還付を行うには、課税売上が継続的に計上されていることや、課税売上の比率が

むこう3年間(だったかな)大きく変わらないことなど、いろいろと要件があります。

昔は購入直前に自販機を設置して100円でも課税売上を計上しておけば、消費税還付を

受けることができていましたが、そのスキームはNGになり、継続的に課税売上を

発生させることが要件となり、かつ課税売上と非課税売上の比率を見て還付の額が

調整されるというルールに変わったと認識しています。

(狙って還付を受けたことがないので不勉強につき、違うようでしたらご指摘ください)



よって、コメント1でいただいている内容は、できるだけ課税売上の比率を大きくして

非課税売上の割合を減らすことで、消費税還付を受けやすくなります、ということを

書いていただいているのだろうと理解しました。



今回、消費税還付のことでコメントをいただいたのですが、私自身は物件を売却する

時に発生する消費税の納税を合法的に軽減することが出来そうだなとそれを読んで

思ったため、還付とあまり関係ない形でブログにコメントを取り上げてしまいました。

しかも微妙に間違っているという(汗)



そりゃあコメント主さんからしたら、なんのこっちゃい、こいつわかってる?と

不安になることでしょう。なんか、お手間を掛けさせてしまい失礼いたしました。



実際のところ、じゃあ私が消費税還付を受けられるかと言う点については、確かに

可能性はあると思うものの、受けたとしても大した額ではないだろうなと思うのです。

ここまで非課税売上ばかり年間数千万と積み上げてしまっています。課税売上に

相当するのはいくつかある1階テナントくらいです。この状態から課税売上を

上積みするには、結構大きなビル物件なり、高圧の太陽光発電所を購入するなり

しなくてはならないと想像します。それはきついだろうと思って、あまり還付という

選択肢は考えておりませんでした。



そして仮に還付されたと言っても、その後の売上が継続的に1000万を越えれば

数年のうちに消費税を納める必要が出てくるだろうとも思います。毎年買い続けて

還付を受け続けるのはさすがに難しいだろうと思いますから、いつか逆に消費税を

支払うことになるだろう、と。ですので、あまり積極的に消費税還付を考えておらず、

ズレた取り上げ方になってしまった感じです。



※消費税還付については概略しかわかっていませんので、細かいことは税理士さんに

 確認するようお願い致します・・・。



結果として消費税還付が狙える状況になったら(例えば個人でテナントビルを購入)、

その時は今回の話の内容をしっかり思い出して対応したいと思います。



売却すると消費税をたんまり取られる認識でしたが、購入と売却をうまく組み合わせて

消費税を最小限にすることもできそうだな、という理解が間違っていないか、という

観点については、顧問税理士さんに正月休み明けにでも聞いておこう・・・。



というわけで、コメント欄ちゃんと返信できてませんが、読ませていただいております。

読者の皆様、コメントくださる皆様、改めて感謝します。ありがとうございます。



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posted by ひろ* at 10:25 | Comment(0) | TIPS | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする