2019年03月19日

修繕連発の札幌6棟目、今度は外壁が!?

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札幌6棟目、最近施工関係で何点か問題が発生しました。リフォーム済みの部屋の

壁紙がはがれている事案と、ストーブ設置事案の2つです。



札幌6棟目は現在1部屋の空きがあり、お申込を待っている状態です。

過去2回お申込があったものの、一組は保証会社さんの審査がNGになったのでお断り、

もう一組はピアノを置く設備投資が高すぎるという理由でキャンセルになりました。

先日、奥様は日本語ペラペラ、それ以外の家族は日本語を話せないというお客様より

結構確度が高そうな問い合わせがあったものの、それも結局申込には至らず、でした。



決まりそうで決まらない札幌6棟目ですが、リフォーム後の部屋にも若干ながら

問題が発生しております。個別に頼んでいる清掃業者さんが見つけたのですが、

部屋の壁紙の一部がはがれてきているという現象が発生しておりました。



施工不良かな?と気軽に考え、管理会社さんにその状況をメールで送付して対応を

お願いしました。この間リフォームしたばかりなので、これはたぶん業者さんの負担で

対応いただくべきだよね、と思ったので、そういう回答に期待しつつ。



管理会社さんからは「施工の不備に関してはこちらで修繕しておきます」という回答を

いただくことができたのですが、そこに対して不穏な一言がありまして・・・。



「外壁から室内に水漏れがしており、ボードが濡れている状況です」と。



なぬー、そうなるとただの施工不良じゃなくて建物の不良じゃないの。

ていうか、購入した年に管理会社さん経由で外壁塗装をして貰った認識なんだけど

その時にコーキングの打ち替えはしていなかったということ?

見積を見返してみましたが、コーキングの打ち替えは確かに項目に含まれておらず。

しまったなあ。これはこっちのチェックミスかもしれない。



管理会社さんの担当さんも、外壁塗装をやった時の方はもう退職してしまっています。

たぶん当時の状況を質問しても、回答はできないんだろうなあと思っています。

コーキングが含まれていない件について問いただしても仕方ないし、もう2年経ってる

ことから、その間に経年劣化した、施工から期間が経っているいる話だし勘弁してと

言われる可能性が高いと考え、ここは追及はしないことにしました。



管理会社さんからは、コーキング打ち替えで今回の下地の濡れが止まるかは不明、

もし止まらない場合は都度別のコーキングを交換することになってしまう、という

説明を受けました。他の物件でそんなようなことになって苦労したことがありますので

認識はしています。大丈夫です(?)



とりあえず、コーキングの打ち替え作業の依頼をさせていただきました。

これで止まることを祈りたいと思います。



それから、リフォームしたお部屋にはなんとストーブがありませんでした。

いくら事務所的に使っていたと言っても、それは問題あるんじゃないの?

札幌の冬は強烈に寒いので、室内にストーブは必須のはずですが・・・。



ここはかねてよりストーブを設置する必要ありという認識でしたが、見積がまだ

出てきておらず、宙ぶらりんになっておりました。



今回、管理会社さんからようやくこの見積が出てきました。灯油FF式のストーブを

新設する内容で、9万程度でした。この辺、正直相場も良く分かっていないので

それで対応してくださいとお願いしました。雑です、この辺。



ちまちまとお金が出ていく札幌6棟目。結局のところ、全部足し算すると、それなりに

お金もかかっている計算になりました。やっぱり中古はこの辺のリスクがあるので、

取得額を安くしておかないとキツイんだなと再認識。



いずれにせよ、入居者様にご不便をおかけしないよう、粛々とやります。



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posted by ひろ* at 06:47 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月18日

東京10棟目のコンバージョン完了。

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東京10棟目に1部屋だけ趣味のリノベーションをしました。

自己満足かもしれませんが、とても味のある空間ができたと思います。満足です。



以前ブログに書きました通り、東京10棟目の1部屋だけを事務所仕様にしていました。

トイレとミニキッチンをつける工事を行い、その後デザインリフォームを行うという

2段階の流れで空間を作った次第です。



このお部屋は将来の自己使用に向け、今は仲良くしている友人限定で、シェアオフィスと

いう立て付けで貸しています。



今回の工事は、2月中にいつもの施工業者さんに住設関係の設置と死んでいたインフラの

復活(水道の配管の立ち上げなど)をお願いして、それが終わった後でDIYでしゃれた

現場を作る方にDIYによる施工をお願いした次第です。



リクエストは「アメリカンスタイルな看板が似合う部屋」としました。

ROUTE66のちょっとさびたブリキの看板とか、ああいうのが映える部屋を

作ってみたかったのです。元々の素材もそういう雰囲気を醸し出していますので、

ある意味ちょうどいいなと。だからそういうテイストでお願いをしました。



お願いしたDIY施工できる方も、その手の施工は大得意。以前、内覧会でお仕事を

拝見させていただいたのですが、あえて錆っぽい塗装をしたりして、独特な雰囲気を

出す施工をされており、これはいいなあと思っておりました。リクエストした時には

「私もそのテイストで行こうと思ってました」とのことで、そこからはとんとん拍子。



そして出来上がった物件がこちらです!



ビフォー

東京10棟目ビフォー1

東京10棟目ビフォー2



アフター

東京10棟目アフター1

東京10棟目アフター2

東京10棟目アフター3

東京10棟目アフター4



いやー、すごいの出来ました!カッコいい空間です。男の隠れ家的なやつ。

空間としては非常に狭いですが、そこにいてワクワクできるような場所になったと

思います。ここにどんな空間を作ろうかと楽しみに思う反面、下手なものを置いたら

雰囲気が壊れてしまいそうとか、逆にこの雰囲気にあわせたものを置きすぎても

しつこくなりそうとか、その辺の自分のセンスが信頼できない感から来る不安が

結構あります^^;



とりあえず、イスとテーブルくらいは置かないとだよねえ。

事務所的に使う前提だから、カウンターテーブルと椅子は準備しなくちゃ。

書類を入れるためのチェストも必要だろうし、プリンターみたいな道具も必要だけど

できるだけ隠して置いておきたいところだし。考えないとだなー。妄想が捗ります。

楽しみながら、じっくりと事務所としての環境を整えたいと思います!



で、この改修により、本物件は「生活に必要な設備がある」状態になりました。

今までは住設が一切なく、倉庫という扱いになっておりました。



これによって地味に痛かったのが火災保険なのです。特に問題と思っていたのが、

地震保険に加入できないこと。あとは施設賠償責任保険が特約でつけられない為

その分の保険料が割高、などの細かい問題もあったと記憶しています。



今回、お風呂は銭湯利用を前提とすれば、人が住むために必要な空間になったと

思います。保険代理店さんにその旨連絡して、保険の見直しを依頼しました。

これで地震保険に入れるようになるはずです。少し安心です。



そんな感じで、自己使用という究極の贅沢をするだけでなく、それに伴った改善を

行うことができたので、今回の工事は良いものだった、と自分に言い聞かせながら

本日のブログの〆とさせていただきたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:22 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月17日

東京11棟目、無事決済完了しました。

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東京11棟目、無事に決済してまいりました。三棟購入プロジェクト、その1が

これでようやく完了したことになります。残りはあと2つだー。



朝一番で、先週おろしきれなかった現金をコンビニATMでおろして、そのまま

コンビニのイートインスペースで保険代理店さんとお会いして、火災保険の契約を

締結しました。最近またサラリーマンの仕事で東京を離れている期間が長いもので、

とにかく隙間時間をうまく使って仕事をしないと、到底回しきれない状態になってます。



保険代理店さんとは、他にも諸々話をしておりますが、その辺はまた今度改めて

ブログネタにさせていただこうと思います。



代理店さん、お忙しい中、朝から足を運んでくださりありがとうございました!

この後まだ2件控えていますし、諸々お願いしていることもありますので、引き続き

どうぞよろしくお願い致します。



司法書士さんに渡す現金、売主さんに渡す現金、仲介業者さんに渡す現金、と

現金を小分けにして封筒に入れて準備完了。いざ決済です。



決済は自宅から電車で10分くらいの駅にある仲介業者さんのオフィスにて実施です。

私が到着したのは最後でした。皆さんお揃いで、既に準備は開始されていました。

売主さんとご挨拶し、司法書士の先生と名刺交換。所長と仲良くさせていただいてますが

今回のご担当の方とお会いするのは初めてです。



売主さん、とても朗らかでいい人なんです。こういう方とお取引出来て良かった、と

思える方でした。綺麗になったら是非見せてくださいね、と言われましたので、

頑張って綺麗にします。建物を再生しますよー!



司法書士の先生が書類を確認し、一通り問題ないとわかった段階で、決済に入ります。

今回は銀行さんを介さないので、ドンと現金をお渡しして、数えて貰っておしまい。

領収書と鍵を受け取り、あっという間に終わりました。およそ15分といったところ。

これをもって、東京11棟目の所有権が正式に移転しました。



今回のプランは、本来この物件もノンバンクさんで借りようとしていたのですが、

紆余曲折の末こちらを現金購入し、共同担保に入れて別の物件(東京13棟目)を

フルローンで貸して貰うという形になりました。登記が終わるのが3月終わり頃。

そこから月内に決済をする段取りになります。その段取りに従って進めるため、

今日はノンバンクの担当さんは休日出勤しているそうです。お疲れ様です^^;



今回、想定外に現金決済になってしまったため、リノベの資金調達が必要になります。

ただ、個人の確定申告が赤字になってしまったので、うまく資金調達できるか不明です。

調達できない場合は、物件を売却して、その売却益を使ってリノベする形になります。



物件自体は既に売却に出しており、現金で〇〇〇〇万なら即決で買うとか、そういう話も

出ているようです。ただ、私としてはそこまで安売りはするつもりはないですので、

下限と決めたラインを今は動かすつもりはありません。



物件を売ってリノベ資金を作るか、うまく借入できてリノベ資金にできるか。

その辺、進めながら整理していきたいと思います。



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posted by ひろ* at 11:13 | Comment(0) | 東京11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月16日

ショック!確定申告が赤字に・・・。

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強制的に一回休みになりそうです。確定申告が終わりましたが、赤字になってました!

ギャー、恥ずかしい!



銀行さん向けに考えると、赤字とかありえないんですけど、それでも赤字でした。

赤字になるような不動産賃貸業ってありえないだろと思ってましたが、ありえました。

自分で身をもってそれを証明してしまいました・・・orz



いやー、やっちまいました。なぜこうなってしまったのか、本当にちゃんと分析しないと

まずいなと思います。東京法人に払っている管理費や減価償却費など、実態として

残っているお金と、確定申告上の情報は異なりますし、実際問題として東京法人は

たぶんここまでの状態にならないのではないか、むしろ利益が普通に出るのではないか、

という気もしていますが・・・。それにしたってこのくらいの規模まで来てるのに

「普通にやって赤字」はあり得ない。恥ずかしいです、本当に。

(恥ずかしいのにブログに書いて全世界に公表するあたりがマゾ体質?)



最近どんぶり勘定になっていた私ですが、今回ので反省しました。運用の変更を強く

意識しなくてはならない、と思いました。なんか買えちゃうから際限なく買う、を

繰り返した結果がこれなんだろうなと思います。年間6棟(金額にしたら1.3億と

大した金額ではないですが)とか買ってるわけですから、その取得税や登記費用も

ばかにならないし、そこに数百万単位でリノベをぶちこんだり、東京8棟目では想定外に

地主さんから増改築承諾料だのなんだの取られるし、稼働率は低いままだしで、

もっと埋めることに注力すべきだったと思うのです。



個人法人全部含めて、2年で12棟買ってるとか、ちょっとペース早すぎたのでしょう。

あとは買うために無理やりな小口借入なんかもしてるので、いろんなところにひずみが

出来てしまっているのだと思います。



私の「今年は買わない」宣言は基本誰にも信じて貰えないのですが(実は私自身も

あまり信じることができていない・・・)、今回の事故でたぶん「買いたくても

買えない」という強制力を持った内容に変わったと思います。ですので、物件情報を

自分から見に行って探しまくる行為はしばらく自重しようと思います。今の現場を

ちゃんと落ち着かせて、売却などして自己資金を蓄えてから、次のステージに進む。

そんな形を取りたいと思います。というか取らざるを得ないというか。自己資金も

すっからかんですので、何かあったら危ないことこの上ないです。



そして、期中にこまめに税務を計算して試算表を出すなどの行為をしていないことで

いざ決算となった時に想定外の結果が出て慌てる、ということ自体も恥ずかしいことと

認識しました。今年からは月次で税理士さんに情報を送付して、試算表を毎月つける、

という運用を心がけようと思います。何かそういうことをするために便利なツールとか

あればいいなと思うので、ご存知の方は是非教えていただければと思います。

友人からはマネーフォワード使うといいんじゃない?と助言いただきましたので、

まずそれを調べてみようと思います。



ああ、なんかもうすんごいショック。自分が情けない。

ここまで想像で「物件買ったからだ!」「稼働率低かったからだ!」と決めつけてますが

それも本当なのか、ちゃんと検証する時間を設けなくてはなりません。

正しい数字は確定申告の総勘定元帳に眠っているわけですから、それを紐解いて確認し

何が原因でここまで落ち込んだのかを調査しようと思います。



で、直近で仕掛中の東京12棟目(仮)と東京13棟目(仮)の融資審査に関して、

今回の情けない事態を報告しなくてはなりません・・・。融資NGになりかねないと

思いますが、もうそうなったらそれはそれで仕方ありません。受け入れます。



東京12棟目(仮)はメインバンクさん。恐る恐る赤字なんですと伝えると、うーんと

渋い感じの声に。でも実際、管理費でこのくらい法人に払ってるとか、東京8棟目の

地主さんから想定外に数百万の増改築承諾料を取られたりしてるので、その辺が原因で

成績が悪くなっている、みたいな理由付けはできるという話をして、購入ペースが

早いことによる単年度の一時的な現象という形で本部には説明します、ということで

話をしていただきました。まあでもこれで、ちょっと融資得られる可能性が低くなった、

という点は否めません。



東京13棟目(仮)はノンバンクさん。伝えましたが「うち、そこは見てないので」と

ある意味力強いお言葉。こちらは何とかなりそうですが、そもそもちょっと想定外の

ことがあり、こちらも融資を得られる可能性が五分五分くらいになっています。

最悪、手付放棄で解約というルートもありうるかもしれません。余談は許さない。



やっぱり、無理して買い進めると無理が出てくるんだろうなあ。

どうしても目の前にお得と思うものが出てくると、手を出してしまう傾向にありますが

今年は自重しようと思います。



赤字などという恥ずかしい結果を出した人間です。破産予備軍だと噂されても仕方ない

レベルだと思います。だからあいつ危ないと思ったんだ、たぶん飛んじゃうよあれ、

と思う人も多いと思いことでしょう。そうならないためにも、原因の分析を行って、

今年度の改善につなげようと思います。



というわけで、本当に物件購入は控えようと思います・・・。

い、一応昨日「あ、この物件収益化するかも」と思うものが自宅近所に出たんだけど

ぐっとこらえてスルーしたんだからね!



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posted by ひろ* at 08:02 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月15日

民泊向けの消防設備導入を行うことになる。

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札幌8棟目では、民泊利用の方にお部屋を貸し出しております。こちらの件で

消防設備の導入をしなくてはならない、という形になりました。



札幌8棟目は単身とファミリーが混在した物件で、駅近の中古RCです。

最寄駅がJRなので、札幌目線では今一つなのですが、民泊利用される方には

意外と利便性が良いようで、懇意にしている民泊管理業者さんから「空きが出たら

すぐ借りたい」と言われている状況です。今既に4部屋貸しています。家賃も一律

5000円アップでOKをいただいているので、こちらとしても借りていただいた方が

利回りも収益性も向上する、と言うことになります。



民泊やる人に貸して良かったー、めでたしめでたし。

という話で済めば良かったのですが、やっぱりそうもいきません。

やつが出てくるんです。そう、消防設備。



以前より消防関係の勧告は運営側が受けていたようです。実際、タイミングは別としてと

いう形で相談は受けておりました。いずれやらなくてはならないのだろうなと思って

おりましたが、運営会社さん側でその辺のタイミングをコントロールしていただいている

という認識でした。



最近になり、いよいよその工事をやらなくてはならない時期が来たようです。

民泊管理業者さんから具体的な金額のお話など出てまいりました。



最初に相談をいただいた時、概算と言う形でいただいていたお見積金額がありましたが

今回その金額の三分の二くらいの見積がひょこっと登場。あれ、当初想定していたより

だいぶ安いですね。これってなんでこんなに安くなったのですか?と業者さんに確認を

しましたが、そういう見積が出てきたからというだけで詳細は不明。必要な工事が

足りてないとか、そういうオチでなければいいなとやや不安に。



ちなみにこの工事、安くなったとはいえ、100万以上する大工事です。

ある程度借りている人が負担してくれることになっていますが、残りはオーナーにて

負担する必要があります。それはちょっとしんどいので、工事自体を分割して

民泊の部屋が増える都度、部屋単位に対応をするということはできないか確認しました。

自動火災報知機を全部屋に設置するという対応が工事の中にあり、これなんかは割と

部屋ごとに工事にしたら安くなるんじゃないかと思った次第です。それに現実的な

ところで言えば、賃貸部分にまで設置工事をする場合、入居者様に入室を拒否されて

工事自体不可、というオチもあるかもしれません。



民泊管理業者さんに確認したところ「民泊として借りている4部屋だけ工事しても

12部屋全部工事しても費用は変わらないと回答いただいた」という連絡がありました。

え、だって4部屋と12部屋で工事費が変わらないんですか?どう考えても材料費が

変わると思うので、同じってことはあり得ないと思いますけど・・・。



見積額は三分の二になっているけど、その理由は今一つ不明瞭。そして4部屋でも

12部屋でも工事代金は変わりませんという返事。いや、絶対なにかおかしいでしょ。

もう少し詳しくその辺調べて貰えませんか、とお願いしたところ、工事業者さんと

直接話して貰っていいですかと提案をいただきました。勿論こちらとしてはOKです。



そして工事業者さんから連絡が来て、以下の事実を把握しました。

・当時出した概算に対して金額が安くなっているのは、消防と具体的に現地を見ながら

 話をした結果、本当に必要なのはこれだというところが確定し、その対象が当初

 見積もっていたものよりも少なく済んだため

・4部屋のみの工事だと消防の許可が下りないため、12部屋全ての工事を終わらせる

 ことが必須要件になっている。だから4部屋という話自体がそもそもありえない。



なるほど、納得できました。でも気になるのは、賃貸で普通に暮らしている人の部屋も

自動火災報知機を設置しなくてはならないというところ。賃貸中のお部屋って、昼間は

仕事でいないとかそういうの多いし、本当に全部屋設置できるのか非常に不安です。

工事業者さんは、そこは最悪管理会社さんに鍵を開けて貰って・・・とか言ってましたが

それは普通に不法侵入だからNGだと思います(汗)



何にしても、工事をしなくてはならないことは間違いなさそうな状況です。

本当に全部屋なんてできるのかなあ。不安。

そして費用負担について、民泊管理会社さんと相談しなくては。

三分の二くらい先方で負担して貰えないか、話を進めてみようと思います。



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posted by ひろ* at 05:43 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする