2017年04月19日

ポータルサイトの罠!?管理会社さんだけではどうにもならないことも・・・。

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昨日のブログで書いた諸々の点について、早速管理会社の担当ささんと会話しました。



まず、募集資料を見せてくださいと言って出してもらった資料ですが、札幌では

メジャーな業者間情報サイト(札幌の賃貸仲介の方はレインズはあまり見ていなくて

「けんさくん」「リアプロ」の2つのシステムがデファクトスタンダードです)の

フォーマットであったということでした。だからこれ自体は変えられないようです。



それと別に、PRしたいことを大きく書いたりできるフリーフォーマットの募集用の

資料を作ることを検討していただけることになりました。仲介業者さん回りの時に

使える資料になればと思っています。仲介さん、読んでる暇どこまであるのかなと

いうところがありますので、今の要点がわからない物件資料よりはパッと見て何が

大事かわかる資料の方が親切だろうと思います。対応いただける管理会社さんに感謝。



換気扇に関しては、室内にダクトを通す形で見積もったらどうなるかという話を

確認した後で、そこでコスト的に折り合わなければ換気扇設定を止めるということで

方針を確認しました。意外と内見の時には気が付かないんじゃないの?なんて。



一番気になっていたインターネットの各種ポータルサイトへの登録状況ですが、

昨日「全然登録されてない」と書いたものの、実際のところはほぼ登録されてました。

(確認を手伝ってくれた仲良しの業者さん、ありがとうございました!)

でもその登録状況が何とも微妙でして・・・



私は「家賃○万円以上○万円以下」「木造」「バストイレ別」「駅徒歩10分以内」

のように条件を細かく指定し、自分の物件がヒットするように検索をしたのですが

それでも出てきませんでした。他方、物件名だけとかで検索すると、ホイホイと

出てきます。



これが示す意味は、登録の内容が私たちが理解している内容とは異なっているか、

登録すべき内容が漏れているかのどちらかだということになります。

家に帰ってから一つ一つ調べました。



管理会社さんが自社で登録したということで一番間違いがないであろう「けんさくん」で

なぜ引っかからなかったか?その答えは「木造」を検索条件に入れたからでした。

構造が不明になっていたので、木造って入れたら引っかからなかったようです。

まあこれくらいなら大きな影響はなさそうですね。管理会社さんに依頼すれば解決です。



次に、管理会社さんが登録しているリアプロからデータ連携されているはずという噂の

アパマンショップのサイト。こちらは駅徒歩10分のはずなのに、駅徒歩11分という

登録になっておりました。駅徒歩10分以内という設定で検索しているわけですから

そりゃ見つかりません。これはちょっと問題だと思います。なんでデータ連携されてる

はずなのに、情報が変わっているんだろう?管理会社さんも首をかしげてました。



SUUMOも同じ原因で、駅徒歩11分になっているのが見つからない原因でした。

登録している業者さんがみんなアパマンショップ系の会社だったので、おおもとの

アパマンショップのサイトが11分だから、全部11分で登録されているのでしょう。

おおもとをやっつければ、あとは自然に10分になると思います。



10分と11分だと天と地の差くらいあるので、ここは早めに対応したいですね。。。

管理会社さん、お願いします!



そしてjogjog。ここもまた致命的で「バストイレ別」のチェックを入れると検索されない

というかなり痛い状況でした。うん、これじゃネットからの反響はないね、わかるよ。

バストイレ一緒の物件でさんざん痛い目を見てきた私ですから。これはダメ!(笑)



そんなわけで、管理会社さんは適切にネット掲載されるように動いてくれていたのですが

登録されている側でそれぞれ微妙な条件に置き換わっていた、というのが今回の事件の

オチでした。管理会社さんがちゃんとしていても、その先まで目を光らせていないと

こういうことが平気で起こるとはねえ・・・。ここまでグダグダなのは初めてです。



やっぱりネット検索対応はきちんとやっておかなくちゃですね。それもできるだけ

自分の目で確認する必要があると思いました。物件名で検索するだけでなく、この条件で

検索されるはずという内容で検索して、想定通りにひっかかるか。そこまでやってこその

チェックだなと思った次第です。



あと、業者さんってどうしても忙しいからサボっちゃうんだろうなと思うような

募集内容のものもありました。写真が猛烈に古くて、私が購入する前のオーナーさんが

外壁塗装をやっているんですが、その外壁塗装の前の写真で募集掲載してるところが!

へーこんな色だったんだーと初めて知りました(笑)



そこの募集サイト、面積は別の部屋と混同しているし、天然ガスとか書いてあるしで、

もうグダグダもいいところです。探し当ててくれた仲良しの業者さんも「これはデータを

そっと差し入れた方がいいレベル」と。管理会社さんも「酷いですね。こちらもすぐに

連絡したいと思います」と。これで少しでも集客につながればいいのですが。



しばらくしたら、同じように検索を自分でやってみて、直っているか確認してみます。

これで多少反響が増えればいいんですけど、増えないようなら家賃のテコ入れだな。

早々に決まるよう頑張っていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:13 | Comment(1) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月18日

内装の問題点と募集に対する反響の少なさへの対策を検討する。

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札幌5棟目、初めての募集なので多少の試行錯誤をしているところです。



先日、札幌まで行って現地を確認してきて、管理会社さんとその後の募集と修繕の

方向性について会話をしました
。修繕の方向性を確認したのと、そこまでの問い合わせの

状況から判断した家賃(当初より2000円アップ)を共有し、その内容で進めて

いただいておりました。



昨日、その管理会社さんの担当さんから連絡がありました。

当方で施主支給した照明器具やシャワーヘッドが届いたのでリフォーム工事の際に

設置してくること、募集用のぼりが届いたので、ポールやのぼり立てを購入して

駐車場の外貸しの募集を開始したこと、などの報告に加えて、あまりよろしくない

話題も2点ありました。



まず1つは、換気扇のお見積。階段や梁が邪魔をして、どうやって換気扇をつければ

良いのかが判断できず、見積もること自体が厳しいということでした。

うーん、換気扇なしのキッチン・・・本当にいいのだろうか・・・^^;

でも設置のしようがないということであれば、設置しないと判断するより外に手もなく。

見積対象外として現状で募集しようと思います。



キッチンに換気扇が設置できないということは、ほぼ料理をすることは不可能なのでは?

そうなると、自炊しない層にターゲットを絞ることになります。キッチンに過度な装備は

不要で、もっと他のところにお金をかける。希望者に電子レンジをプレゼントするとか?

あるいは、キッチンとは真逆にある窓側の壁になぜか換気扇がついているので、料理中は

そこをつけてくださいとする?でもそれじゃ臭いがあまり消えないから意味ないかなあ。



単身向けの物件なので、料理をあまりしない若い人をターゲットにした方がいいのかなと

考えています。あまり若くない方や生活保護の方をターゲットにしても勿論いいんですが

なんとなく家にいつもいて自炊くらいしてそうな先入観がありますので、キッチンに

換気扇がないということを嫌がるのかなあ、なんて。



階段をつけるという魔改造をした結果、キッチンの換気扇がつけられなくなるってのも

微妙な話ですが、今あるものを極力お金をかけずに活用しながらやっていくことを

優先したいと思います。



もう一つちょっと悩ましい報告がありまして、3月の反響状況を見て家賃をあげる判断を

したのですが、その結果あまり反響が得られていない、ということでした。



単純に、繁忙期が終わったということも当然あるのだろうと思いますが、それでも

札幌3棟目はちらほらと問い合わせが入っています。札幌5棟目にそれがないというのは

市場が求めている賃料と開きがあるのではないかと思われます。



募集資料を送って貰いましたが、当初「これでいきましょう」と言っていた価格に

管理費が上乗せされておりました。それもあって反響が悪いのかもしれません。

ひとまず、家賃を変更することも考慮してみたいと思います。



あとは、ロフトがあるから実質的にもっと面積は多いということも募集資料の中で

うち出せればいいなと思ったんですが、具体的な数字を出すことは宅建業法上NGに

なると聞いたような気もするので、そこは難しいのかもしれません。可能であるならば

使いやすくておしゃれなロフトというところを打ち出した方がいいかなって思ってます。

面積だってロフトを参入すればそれなりの広さになりますしね。



ペット可や初期費用格安など、武器になるものがあまり募集資料で打ち出せてないように

感じたので、その点改善できるか聞いてみようと思います。



また、インターネット検索にあまり露出できていないことも気になりました。

SUUMOは未掲載、ホームズは他業者さんが1件掲載しているのみ。

札幌ローカルなとこで、けんさくんやjogjogも見ましたが、掲載なしでした。



うちの物件のスペックだと、インターネットからの反響はそこまで期待できないと

思っていますが、これだけ掲載件数が少ないのは問題だと思います。もしかしたら

絞り込み条件が違っているのかもしれませんが、それはそれで間違った情報で掲載されて

いるということになり、問題があると思います。



ネット掲載についてはどうなっているのか、改めて確認しよう・・・。

なんとなく、家賃を下げる前にやれることがあるような気がしてきました。



あとは馴染みの業者さんに直接「うちの決めて!」と頼もうと思って昨日電話しましたが

電話に出てくれなかったので、今日もしつこく電話してみようと思います。



札幌5棟目の管理会社さんは初めてのお付き合いなので、お互いのやり方をまだ

把握していないところがあると思います。変に遠慮しても仕方ないと思いますので

まずはお互いどう思っているのか、どういうやり方なのかを意見交換しながら

すり合わせしていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:26 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月17日

立地のいい借地に突撃し、あえなく玉砕した話。

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コツコツと買付入れてます。入れては玉砕を繰り返しながら、いつか購入できることを

期待しつつ、といった感じです。



何日か前に見つけた面白そうな物件。借地権ですが、立地は良く賃貸併用住宅と

書いてありました。だいたいこう、賃貸併用住宅とか書いてあるやつって、一般には

売れにくいから、意外と安い値段で残ってたりするんですよね。どれどれと興味をもって

その情報を見てみると、3部屋の風呂無し1Rと2DKの自宅、あと店舗という構成。



うーん、風呂無しかあ・・・。風呂がボロイとかなら、20万コースで風呂の交換が

考えられるのですが、風呂がないとなると、その配管を作ったりいろいろしなくては

ならなくなり、さらに値段が上がります。せめて古い風呂があってくれればなあ。



しかも借地料がかなり高く、この坪数でこの金額かよ!とツッコミたくなるレベル。

これがうちの近所とかだったら、間違いなく手を出さないレベルです。



ただ、場所的に山手線でも頑張れば帰れなくないくらいの立地なので、今まで私が

購入している物件は、山手線から歩いて帰れる案件はありませんでした。そう考えると

これまでの物件と比較しても、客付競争力が高そうな案件に仕立てられるんだよなあと。



とりあえず、迷ったら問い合わせだなということで、業者さんから資料を受領しました。

仲良くしてもらっている一級建築士さんにも図面を見てもらい、会話しながら概算の

リフォーム費用を計算。やっぱり、ある程度のリフォーム費用は必要です。指値を

入れないと、こちらも回しきれません。現況できれいになっているということなら

無理に指値はしないんですが、なんせ風呂無しだし部屋は汚いらしいし・・・。



借地料を支払った上で、手残りがある程度残せそうな金額ということになると、

提示されている販売金額の20%オフくらいまでは落とさないといけなくなります。

しょっぱなからこの指値をぶつけるのはさすがにチャレンジャーだなと思ったので

買付はいきなり入れず、こんなくらいの金額だったら相談乗ってもらえそうか

確認したいという形で、メールを入れた後少し時間をおいて電話をしました。



いろいろ会話しましたが、わかったこととして

・売主さんは端数を落とすくらいの指値しか受けてくれないように思われる

・地主さんは完全収益だとNGで、自分が住んで上を収益とかでないとOKしない

という2点がわかりました。うーん、完全収益のつもりだし、なかなか微妙です。



端数を落としたくらいの金額だと、ある程度の自己資金を入れないと回せません。

これが所有権だったらそれも考えるのですが、なんせ借地権。そして地主さんが

これぞ昔からの地主!という感じのタイプの方だという話も聞きましたので・・・

奥の手として隠し持っている外国人留学生向けシェアハウスへの転用なんて、

おそらく一発NGでしょう。地主さんが遠くにお住まいならまだしも、今回のケースは

真裏にお住まいだということです。リスクを取ることができません。



そんなところを総合的に検討した結果、今回は見送ろうということにしました。

焦って高値掴みする必要はありません。まだもっといい物件が出てくるかもです。

焦らずにゆっくりと。



高くなったとはいえ、探せばまだリノベまで含めて10%を超えるような案件は

ちらほらと出ています。物件情報を見て、良い素材になるものがあるのではないかと

毎日目を光らせていきたいと思います。新着情報の配信メール、ほんと助かるわ。

自分で探しに行かなくてもメールで情報入ってきますから。



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posted by ひろ* at 08:36 | Comment(1) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月16日

失敗を成功の母にできない人達。

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運だけでここまで生きながらえてきたお前が偉そうなことを言うなという叱責のお言葉も

あるかとは思いますが、なんとなく昨日の流れで書いてしまおうか。

自分の頭で考えることが大事ではないか、という話です。



昨日のブログで、小さな失敗で済ませられたことがここまで生きながらえてこれたことの

一つの要因ではないか
、ということを書きました。失敗は成功の母という言葉もあるので

失敗をきちんと糧にすることができれば、レベルがあがると思っています。

だから、失敗すること自体は恥ずかしいことでもないし、むしろ有意義なことなのです。



投資において私が良くないと思うことは「失敗した時に、そのことを反省・改善せず

諦めたり他人のせいにしたりすること」と「失敗を恐れるあまり何もできないこと」の

2点だと思ってます。



「失敗した時に、そのことを反省・改善せず諦めたり他人のせいにしたりすること」



その失敗がなぜ起こったかを理解しようとせず、都合の悪いことに対して目を背けて

次はうまくいくと過信し、総括せずに先に進んでいくタイプです。

「投資は自己責任」って言葉、よく言われますよね。このたぴの方はそういう発想が

あまりありません。



失敗したことに対してもう何も考えたくない、と施行を放棄するタイプの人もいますが

どちらかというとそれより他人のせいにするタイプの人が多いような気がします。



「管理会社の言う通りに広告料を上げたのに客付できないじゃないか」と管理会社さんに

怒る人を見たことがありますが、投資の責任者は投資家です。大企業の謝罪会見で社長が

「社員の○○がこの問題を引き起こしました、強くしかっておきました」とだけ言ったら

袋叩きですよね。社長の目が行き届かなかったことが原因なんだから、社長にも責任は

あるぞ、とtwitterあたりで言われて、マスコミが尻馬に乗って炎上するパターンです。



管理会社さんの提案を熟慮して最終決定した人にも責任はありますし、そういう態度で

接しないと、管理会社さんにだって見限られてしまいます。



1時間○万円の不動産投資コンサルタントに相談して、そのコンサルタントが言う通りに

投資をします。たぶん最初の何年かはうまくいきます。そしてどこかで行き詰まります。

それはコンサルタントの方があなた自身ではないからです。コンサルを受ける側が全ての

情報をつまびらかに開示でき、かつコンサルの方が管理や税務、購入など全ての分野に

精通しているならそうはならないと思いますが、両方満たせるようなすごい話なんて

そうそうありません。前者が満たせればコンサルに頼る必要はないし、後者が満たせれば

その方はコンサルなんてしないで自分が投資家として食っていってるはずです。



そのコンサルタントが何が得意で、どういうアドバイスを求めると適切なのか、という

ことを見極める目があり、その部分に特化して質問し、残りは自分で考える。そんな

使い方をできるならいいのですが、えてして1時間○万円系のコンサルに頼む人は

この人をメンターとして、この人の言う通りにやっていけばいい、と考えがちです。

そんな考えでうまくいくほど投資は甘くないです。そしてこういうタイプの人は、

失敗するとコンサルのせいにします。



一時間○万円系のコンサルの方と前にお話をしましたが、税金のこととか全然わかって

いませんでした。え、それって拡大した後減価償却切れでまずいんじゃない?と思って

質問したら、そこに対しての考えは一切なかったという・・・。



私の知る範囲で「この人は本当にコンサルできるし見識が深いなあ」と思う方が若干名

いらっしゃいますが、そういう方は得てして成功報酬だったり月額でのアドバイザリー

業務を引き受けていたりします。相談でお金を取らなくても、その見識でその後の

成功報酬につなげられる自信があるから、そういう体系になるのだと思います。

一時間○万円系の人にそれができるのか・・・いや、全ての人と話しているわけでは

ないですから、ここについてはこの辺にしておきます。今日は失敗の話ですし。



ともあれ、失敗を自分自身の責任と考えられない人は、当然ながら助言を依頼した

相手が悪いということになり、別の人に助言を受けに行きます。そしてそこでも相手の

責任にして、また別の人へ・・・を繰り返します。そりゃ成長しないですよね。

自分の頭で、なぜ失敗したかを考えて、次に助言を受けた際にはその経験も踏まえて

判断していけるようになれば、正しい失敗の仕方を身に着けたことになると思います。



「失敗を恐れるあまり何もできないこと」



失敗する前に失敗のしようがない方々です。初心者の方だったり、これから投資を

始めたいという方にたまに見かけます。



属性もいい、資金力もある、勉強もしていて知識も十分。でもなぜか物件は1つも

保有していない。そういう方は頭が良く、頭が良すぎるがゆえに失敗するケースを

過剰にシミュレーションしてしまい、踏み込めないのではないかと思っています。

(それか、投資に興味はあるけど原状に満足していて踏み出す気持ちになれない)



日本人は元本保証という言葉に弱いですよね。それが示す通り、今あるお金が減ることに

恐怖感を抱いてしまうところがあるのだと思います。どう考えても儲かるはずなんだけど

1割でもリスクがありお金が減るかもしれないと思うと、足がすくんで向き合えない。

踏み出せない方はそんなマインドセットがあるのではないかな?と想像しています。



失敗は成功の母。再起不能になるような失敗はダメだけど、ほどほどの失敗であれば

むしろ買ってでもした方がいいんじゃないでしょうか。だって成功しないパターンを

それで学べるんですから。次の成功に一歩近づくことになります。



私は他の人と比較してもかなりリスク許容度は高いと思います。勢いで無茶していると

思っている方も多いでしょう。はい、決して間違っておりません(笑)

基本的に、7割まではシミュレーションして考えて、残り3割は「何とかなるでしょ」と

見切り発車しています。先を見通すことが苦手で、そこまで考えることができないという

個人的な性格もありますが、7割OKなら3割失敗しても、トータルの打率で言えば

7割打者なんだから、それでいいじゃないという考え方を意識的にするようにしてます。



ただし、その7割のところは真剣に考えます。自分が想定できうる限りのリスク要因は

並べて、そのリスクによって上振れ/下振れしたケースのことを考えます。下振れする

ケースでも、その損失に対して自分が対処できるかということを考えて、耐えられるか

別の手段で回避できると判断すればゴーサインを出します。



ちょっと前に購入した札幌6棟目だって、融資の目途がないのに融資特約無しで契約して

半分手付金を払うという無茶なことをしました。あの時も一応シミュレーションしていて

おそらく融資は大丈夫、もしダメでもあそことここに当たってみる、それもダメだったら

弟なり信頼できる友人なりに頭を下げてお金を借りる、みたいな算段は立ててました。



そりゃあ竹槍でB29に突撃しちゃダメですけど、竹槍でジャイアンくらいにだったら

突撃したっていいんじゃない?と。所詮ジャイアンに殴られてたんこぶ作るくらいで

済むわけで、何日かしたら日常生活に復帰できるじゃないですか。たんこぶすら嫌だけど

投資はしたい、なんてのはないものねだりもいいとこです。



昨日書いた失敗に関するブログが思いのほか評判良かったので、なんとなくその勢いで

私の考える良い失敗について書いてみました。何かの参考になったなら幸いです。



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posted by ひろ* at 09:06 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月15日

小さな失敗で済ませられたことが、今のポジションを作ってくれた。

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運が良かった・時期が良かった以外の何物でもないのですが、不動産投資を始めて

キャピタルゲインとインカムゲインの両方を手にすることができました。

なんとなくそんなことを振り返ってみようと思います。



私はここまで結構運のいい人生を送ってきたと思っています。失敗しすぎないこともなく

かといって致命的な失敗はするでもなく。小さく失敗しつつ、基本的には順風満帆な

人生を送ってきたと感じています。



それなりの進学校からそれなりの大学に進み、多少の留年など経験して親に迷惑を

かけながらも、それなりの会社に入りました。入った会社が倒産寸前に陥るも、

早期退職で退職金いっぱい貰ってうまく次の会社に逃げることもできました。

その会社が気が付くと上場している(株価も上がる)というラッキーもありました。

予定より早く20代で結婚し、嫁ちゃんと二人で楽しく幸せな家庭を作っています。



不動産も同じようにラッキーな人生を歩んでおります。



厳しいと言われる札幌の市場でデビューしましたが、幸いにして1棟目は駅力が

そこそこ高い駅近ファミリー物件を手にすることができたので、安定した収益を

得ることができました。



これもラッキーで元々はバルクの案件だったのですが、先方の資金繰りとこちらの融資の

関係で、最終的にバラ売りになり、どの物件を私にあてがうかは業者さんが決めるという

お話になっておりました。今ならそんなこと絶対させないけど、最初は「全部ほしい」

モードだったし、札幌の市場をよくわかっていなかったので、どれを選ぶなんていう

発言すらできなかったのです。



他の物件を見てみると、駅徒歩10分近かったり、残念な駅だったり、単身だったりで

どの物件もハズレ気味でした。今の私なら運営できると思いますけど、当時だったら

きっと広告料の高さや空室率の高さで不動産投資自体に辟易してしまってもおかしくない

残念な物件。こういうババを引かなかったのも幸運でした。



大きな失敗になりかかった札幌2棟目も、何とか気合で埋めてトントンになるくらいで

売却することに成功しました。物件再生の途中で資金が枯渇して、引き続き入居促進を

していくため、リフォームの融資を引くことができたのもラッキーでした。あれが

なかったら結構きつかった・・・。綱渡りでした。



東京デビューした新築の東京1棟目も、わーい東京で物件購入できるぞーという喜びと

自宅近所で札幌と違っていつでも身に行けるぞーという興奮で、基本的な調査を

おろそかにしてしまいました。結果、新築プレミアムがはがれたら15%くらい家賃が

ダウンしてしまい、利回りも2%近く下がりました。

これを予見していなかったアホな自分にガッカリしました。



また、借地ということもあり、新築なのに全然融資がつきません。何とか拾ってくれた

某政府系金融機関さんでは新築なのに15年融資ということになってしまい、返済比率が

7割オーバーになるというえげつない状況になりました。去年、残債が当初の75%まで

減ったタイミングで、借地でも理解のある金融機関さんで借り換えを実施。結果として

返済比率は50%台まで下がり、なんとかリカバリーすることができました。



東京4棟目も収益性は抜群ですが、融資に失敗して現在のCFはゼロです(笑)

再建築不可なので、本体価格は非常に安価に手に入れることができましたが、

当然ながら大規模リノベーションが必要です。このリノベの資金を、私は欲張って

まだ決算していない新設法人で引こうとしました。そしてその交渉がうまくいかず、

それに取り組んでいる間に業者さんの提携ローンの申込も間に合わなくなり、

5年とか3年とかそういうどうしようもなく短い年数での融資にならざるを得なく

なってしまったのです。いやー、そりゃキャッシュフロー出るわけないですわ。



とはいえ、もうその状態で1年返済しています。残り4年頑張れば、残る借金は

物件の分の小さなものだけになります。そうなれば返済比率は20%以下。

そういう意味では、今すぐサラリーマンを辞めたいとかであれば失敗なのですが

あながち悪いことばかりではないかなと。強制的に借入を繰り上げ返済していると

考えるようにすれば、なしではないのかなという感覚はあります。



あと失敗と言えばフィリピンのコンドミニアム^^;

少なくとも、当初業者さんの触れ込みであった「キャピタルも狙えてインカムも狙える」

という触れ込みは完全に間違っていました。インカム?無理無理!やっぱインカムは

日本くらいしか考えられません。ローンの金利とかも超高いし、供給過剰気味だし。



それなのになんとなく勢いで3戸も買ってしまい、資金繰りが大変でした。

1戸は損切り確定、1戸は売却準備中(売れるまでAirbnb)、1戸は趣味でキープ?

とかにして、難局を切り抜けたいと思っています。でもこれも致命傷にはなってません。

他の物件のインカムゲインもあるし、サラリーマンも続けているから、そちらで傷を

穴埋めすることができるからです。不動産投資を海外でスタートしていたら、今頃

再起不能だったかもしれません・・・。



そんな感じで、小さく失敗はしているものの、大きな失敗はせずにここまで来れました。

これもひとえに運が良かった以外の何物でもないと思います。また、周りの人に支えて

いただけたことも大きかったと思います。



ブログで書いたことが間違っていれば諫めてくれたり助言してくれたりする人がいる。

素敵な人に素敵な人をさらに紹介してもらえる。

惜しげもなく知識を提供してくれる。

一緒にいて楽しい。



そんな人に恵まれたことも、ここまで何とか生きながらえることができた理由です。



購入した時期にも恵まれ、キャピタルゲインを出すことにも成功しました。

周りの友人の皆さんも、私の無茶っぷりをはらはらしながら見ていたようで、

キャピタルゲインの金額を報告するたびに「実はちょっと心配していた」

「どうなることやらと思っていたけど良かった」という感想を言われます(笑)



たまたま買った時期が良かった、たまたま売った時期が良かった、というだけであり

自分の実力でもなんでもありません。強いて言えば、周りの人に助けていただけたから

今の自分がいる、ということを忘れないこと、謙虚であること、助けていただいている

皆様のためにも、自分の持つつたない知識や人脈を出し惜しみしないこと、失敗しても

それをさらけ出すこと、を心掛けたことが良かったのだろうと自己分析しています。



今は低利回り時代なので、相応の自己資金を入れるなどしないと不動産投資で

キャッシュフローを得るのが難しい時代です。でも、相場の波は絶対にあります。

いい時まで辛抱する、市況がよくなるまでは損してもそこまで致命傷にならない

小さいもので経験を積む、そしてアウトプットをすることでさらなるインプットを得る、

といったことを心掛けながら取り組めば、いつかきっと花開くのではないでしょうか。



時流が悪い時に不動産を購入するリスクは、いずれ不動産価格が下落した時に、

売却価格<残債 という状況が発生することだと思います。売却しなくてもいい

物件を買っていれば、時間がたつにつれて残債が減り、売却価格>残債になる

タイミングは出てきます。長く持つ覚悟をもって取り組めば、不動産価格が暴落する

局面を待つことで幸運をつかむこともできるのかもしれません。



私も初心を忘れることなく、基本はインカム、でも流動性は持たせる、ということを

意識していきたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:36 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする