2018年05月23日

日帰り札幌出張で金銭消費貸借契約を締結。

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昨日のブログで、東京9棟目を決済をしたことを書かせていただきました。

今日のブログでは、その後の私の行動を書いてみたいと思います。



決済が終わった後、管理会社さんに東京9棟目の鍵を託した後、私は会社へ・・・

向かわずに、羽田に移動しました。そして新千歳空港行の飛行機へ搭乗!

そう、その足でそのまま札幌に向かったのです。



なぜ札幌へ向かったのか。理由はでき婚の札幌8棟目(仮)の金銭消費貸借契約を

締結してくるためです。



札幌8棟目(仮)については、以下の過去ブログ記事をご参照ください。

出会い編

融資承認編



過去に一日休んで日帰り札幌出張をしたことはありますが、今回は午前中が決済で

午後だけ札幌と言う強行軍。でもそれができちゃう公共交通機関の充実さ。

すごいといえばすごいです。



札幌8棟目(仮)の融資を承認してくださったのは、元々取引のある金融機関さん。

札幌4棟目、札幌6棟目と個人で融資をいただいております。札幌4棟目を売却した際

本部さんからにらまれてしまったのですが、そろそろ喪も開けたのではないかと思い

試しに出してみたら、あれよあれよという間に審査OKが出てしまいました。



個人で借りるので、嫁ちゃんが連帯保証人にならざるを得ない状況です。

取引支店は札幌にあるのですが、今までの金消契約については、東京支店でご対応を

いただくことができておりました。そして今回、できれば銀行には行きたくないと

嫁ちゃんが言うので、行かなくて済む方法を考えて貰えないかと相談した結果、

嫁ちゃんは自宅で書類だけでOKだけど、私は札幌支店まで来てほしい、という

折衷案になり、今回の札幌行きになった次第です。



できればもうちょっとゆとりをもって行きたかったんですけど、今回は東京9棟目の

決済でも会社を休むのに、更に追加で休ませてほしいと言いづらいくらいの忙しさ。

観念して、元々休む予定だった日に札幌出張を押し込みました。



そんな紆余曲折があり、午後3時くらいに新千歳空港に到着。急いで札幌に移動し、

金融機関さんまでタクシーで飛ばします。到着したら、担当の方に裏口から入れて

いただき、一気に金消をしました。手慣れたもので、あっという間に契約自体は終了。



その途中で司法書士さんも登場し、必要な書類を諸々記入させていただきました。

決済は行かないつもりなので、委任状も一式記載しておきました。



あわただしく金融機関さんを後にし、仲介業者さんに迎えに来ていただいて事務所へ。

管理をそのまま委託することになっているので、その相談をさせていただきました。

募集賃料の話、修繕の方針の話、民泊利用可否の話などいろいろと。それほど長い

時間は取れませんでしたが、そんな話をしながら管理契約書に押印しました。

あとは当日の資金の流れなど打ち合わせて解散。



空港でジンギスカンを食べ、東京に飛んで自宅へ帰宅した時は日付が変わる寸前。

ドタバタな一日でさすがに疲れましたが、やるべきことをやりきった充足感はあります。

まだまだ無理がきく身体だった(笑)



決済まであと少し。つつがなく進みますように。



あまり時間もないので、今日はこの辺で!



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posted by ひろ* at 10:34 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月22日

東京9棟目を無事に決済してきました。

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東京9棟目を正式に決済してきました。うーん、やっぱ購入ってアドレナリン出るわー。



朝一番で印鑑証明書などを取りに行き、移動中に自己資金を法人の口座に振り込んで

領収書に貼る収入印紙など購入した上で、9時半にご融資いただく信金さんの応接室へ。

既に司法書士さんや売主さん(兼仲介業者さん)は集まっており、準備万端という

感じになっておりました。割と時間ギリギリになることが多いので、注意しないと。



こちらの信金さんは、東京8棟目以来半年ぶり2度目の利用です。前回の担当さんは

異動になっており、今は別の担当さんですが、この人が素晴らしく優秀なのです。

前の担当さんも優秀だったと思いますが、それを上回る積極性と優秀さ。



すごいところ

・東京8棟目がまだ全空の状態なのに、次の物件の融資を確定させる

・東京8棟目の追加の外構工事への融資も保証協会をねじ伏せて獲得する(月末実行)

・事故物件に融資して平気なのかという本部の否定的な意見もねじ伏せる

 (東京9棟目は時期不明ながら孤独死があったと元所有者からの引き継ぎがあった)

・既に7部屋中4部屋入居があるのだから据え置きなんかいらないだろうという本部の

 意見と戦い、3ヶ月の据え置き期間を勝ち取ってくる



融資をしようという積極的な気持ちと、それに裏付けられた行動力と組み立てる力。

とんでもない融資モンスターが出てきたものです(勿論誉め言葉)。



今回、所有権移転登記を行う司法書士さんとして、章司法書士事務所さんを選びました。

賃貸トラブルに関する業務を得意としており、講演実績豊富な太田垣先生の事務所です。

今回はそこのスタッフの司法書士の先生がいらしてくれました。



お付き合いしている先生は他にも何人かいらっしゃるのですが、今回太田垣先生の

ところを選んだのは、単純にこれまでお仕事をお願いしたことがなかったからです。

それと、将来的に建て替えする気満々での購入なので、建て替えのための入居者様との

交渉が発生した際に、先生のところに仕事をお願いする可能性があるかもしれない、

という点も考慮しました。テナントさんもいるので、そう簡単に建て替えはできないと

思いますが、テナントさんの退去などチャンスがあれば・・・といったところです。



以前、関東→札幌の大家会で太田垣先生に無償で講演いただいたことがありますので、

そのご恩を返すことがようやくできたのかな、と勝手に思っています。



抵当権設定は金融機関さん指定の先生が対応することになっておりましたので、

2名の司法書士さんが待機する形になりました。こちらの先生もいつも同じ方なので

半年ぶりですね〜とか先日の用途変更登記ではお世話になりました〜とか、そんな感じで

和やかにお話をすることができました。



今回の決済は思っていたより自己資金は使わなくて済みました。

・売主が業者さんなので仲介手数料がかからない

・6月の家賃と5月の残りの期間の家賃が丸々精算対象となってこちらに入ってきた

・敷金が割ときちんととれていて、精算対象になった

この辺が重なり、当日支払う費用を相殺でだいぶ賄うことができた次第です。

まとまったお金が出ていかないと、なんとなくラッキーな気分になります。

(後で貰うお金を先に貰っているだけなんですけどね)



送金確認中は、スルガさんがあんな事件を起こした今、一番緩い印象はあそこじゃ

ないですかねえみたいな話とか、相続や離婚など人生が大きく動いた時に不動産も

動くよねという話とか、その余波で8000万をハンドキャリーする羽目になった

話とかで盛り上がりました。送金待ちでシーンとしている空間にならず良かったです。



そして無事に送金が完了し、着金確認もできて、必要な書類や鍵などの引き渡しを受け

当日の決済業務は終了。無事に東京9棟目の所有権が移転されました。



所有権・角地・整形地・80%−300%、北面接道、6m道路となれば、新築をしない

意味が見つからないくらいのナイスな土地だと思います。当面は築古のまま回しておいて

テナントが出たタイミングで一気に新築!というプランでいこうと考えています。



決済後、近所にて待機していただいてくれた管理会社さんと合流して、鍵を渡したり

決済時の申し送り事項の伝達を行いました。管理会社さんはその足ですぐ現地を見てきて

くださるそうです。私も時間があれば同行したかったのですが、次の予定との兼ね合いを

考えて諦めました。



また新たな物語が始まります。こいつをどう再生して、どう新築に持っていくか?

5階建ての新築RCに向けて、夢がひろがりんぐです。



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posted by ひろ* at 08:27 | Comment(0) | 東京9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月21日

居心地の良い空間。

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昨日はフン様出版記念セミナーに参加してきました。3度目です(笑)

ニーノさんが「来るよね!?」と言うので勢いで「行きます!」と。

巻き込み力が半端ないです。ニーノさん。ダイソンかよと。



もう3回目の参加なので、フン様およびニーノさんのセミナーの内容については

過去のブログ記事(名古屋札幌)を参考にしていただければと思います。



昨日は江古田島平八塾長のセミナーも聴講させていただきました。内容については

ここでは触れませんが、性格は全く破綻しておりませんでした。むしろ頭脳明晰で

責任感もあるナイスガイとしか思えませんでした。そして「自分より塾生の方が

人気がある場合は懇親会を途中で帰る」宣言に爆笑してしまいました。



フン様もニーノさんも塾長も、そして過去にコラボセミナーしているポールさんや

防人1号さんも含め、共通しているのは「不動産賃貸事業で食っていくことが主であり

セミナーそのものから派生する共食いビジネスを嫌悪している」というところでは

ないかと思います。



江古田島塾長は懇親会で参加者の方に言ってました。



自分は助言はしないし、そうやすやすとしていいものではない。

助言をするなら、その相手の家族構成やサラリーマン年収、親族の状況など全て

把握しないといけない。それが責任のある助言だからだ。

熟成に物件紹介をするが、それも最悪何かあった時に自分で買取ができるなどの

責任を持てるものしか紹介しない。そのくらいの覚悟を持って助言をしている。



あなたに助言してくれる人は、500万何も聞かずにポンと貸してくれるか?

自分は塾生に対してそれができる。それができない人はただの知り合いだ。

知り合いの助言に惑わされず、自分の意思で判断をするべきだ。



有償の塾を運営している有名大家さん、物件紹介をしている有名大家さんも多いですが

塾長のような姿勢を貫いている方はどのくらいいらっしゃるのか・・・。素人大家さんが

主催する有償の塾に参加したことがないので、どこまでのことをしてくれるのかは

わかりませんが、塾長のような真摯な姿勢で責任を取るタイプの方だと、人数が多すぎて

パンクしてしまうだろうなあと想像できることから、推して知るべしかな、なんて。



私は塾長ほど極端ではないのですが、やっぱり何が正しい助言なのかというのは

その人が持つ目標や人生観、現在の悩みなどから方向性を見出すことができないと

総合的な助言はできないと感じます。物件情報に対してその物件の良いところや

悪いところを挙げるようなことは難しくない作業だと思いますが、その物件を購入する

ことが、その方にとって正しいことなのか?というところまで踏み込めません。



他の収入を生活の基盤とするので、不動産は節税のために使いたい。

他の収入を捨てて不動産一本で生きていきたいから、不動産は食っていくためのツール。

不動産が好きで仕方ないから、究極まで拡大したい。不動産は趣味と実益。



上記のどの思想になるかで、アドバイスする内容は変わらなくてはなりません。

本来、コンサルタントは問題解決をしてクライアントを導くことが仕事なのです。

局所的なコンサルタントを名乗るならいいんですけど、コンサルタントを名乗る以上

それに裏付けされた知識や経験はあってほしいものです。



そういう意味では、完璧な人間なんていないんだから、その人から学べるところを

細かく設定して、いいとこどりすればいいんだというニーノさんの発想は素敵です。

一人におんぶにだっこせず、自分の頭で考えて、自分なりに相手のいいところを捉えて

そこを盗もうという話であれば、私も「行動力」「銀行開拓力」などは多少お手伝いを

することが出来そうな気がします。



メンターの大切さ、縁の大切さを説いている講師が多かったですが、この懇親会に

いらしていた有名大家さんはメンターとして最適ではないかと思います。

ブロガーの方だけピックアップすると、吉川英一さん赤井誠さんゲテモノさん

スワさんプロパン星人さんといった皆さん。この方々は奉仕の精神で様々なことを

教えてくれる方々だと私は思います。

(教わる一方ではなく、儲かったら飯でもごちそうしてあげてくださいね・笑)



改めて、昨日は居心地の良いセミナーおよび懇親会でした。

私自身も共食いビジネスはあまり好ましいとは思いませんし、知っていることであれば

できるだけ情報は無償で伝えたいと思うタイプなので、そういう集団と一緒にいる方が

心地よいです。



願わくば二次会まで行きたかったのですが、新横浜から自宅はちょっと遠かったし

本日かなりハードな一日になるので、断腸の思いで一次会にて帰宅しました。



私自身も参加された方から仮想通貨や太陽光のお話など、最近自分の中でアップデートを

できていない話を聞く機会もあり、また、ニーノさんから「いい土地あるよ!買う?」と

セミナー中に聞かれるという珍事もありました。買えるなら買います(笑)

あと、富導算塾の副塾長の「社蓄・今小作」さんに「ブログ楽しく読んでます!」と

お声がけいただいたのも地味に嬉しかったです。



学びや気づきがあり、楽しい一日でした。皆様、ありがとうございました。



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posted by ひろ* at 08:22 | Comment(1) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月20日

23区内のノールック買付物件をルックした。

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昨日は東京8棟目の内覧会を開催したり、フン様ニーノさんが東京に来ていたので

飲みに行ったりと忙しい一日でした。そしてその合間を縫って、明日決済予定の

東京9棟目(仮)の内見をしてきました。



東京9棟目(仮)は、お得意のノールック買付を発動させました^^;

だって、土地として魅力があったんですもの。買付が通った後、風呂無しであることを

知ったくらいの勢いでした。ニーノさんに「物件の持っている『気』とかがわからない

状態で買付入れちゃダメだよ!」と諭されましたが、それでもノールック買付しちゃう

私なのでした。



この間、ヒロ君とゆうさんもノールック買付していたので勝手に親近感を覚えましたが

ゆうさんに「仲間ですね!」とメッセージしたら「普段はノールックしません」と

仲間であることを拒絶されました(笑)



いいもん、今後も誰がなんと言おうとノールッカ―で行くもん!

見に行く暇ないんだもん(言い訳)



話が逸れましたが、とりあえずノールック買付物件をルックしてきました。

(振られても懲りずにヒロ君とゆうさんリスペクトです、タイトルも含め)



この物件は、業者さんが転売用に仕込んだ物件です。利益は勿論乗ってると思いますが、

それでも土地値以下。かつ、所有権で角地で6m弱の道路に北面で接道しております。

そして23区内駅徒歩6分。なにこの新築用地って感じでしたよ。場所もある程度の

イメージはつくエリアでしたので、ルックしてる暇があったら買付を書け!という

感じでした。



ただ、テナントが入っている物件なので、テナントさんが抜けるまでは新築にするのは

難しいだろうと考えておりました。それまでの間は築古の状態で回す必要がありますが

この物件はその状態で回しても余裕で満室想定利回り15%です。どう転んだとしても

負ける要素はない、と判断しました。



外観だけは買付を入れて指値が通った後にルックしましたが、中はノールック。

今回、初めて中をルックしました。同行いただいたのは、東京3棟目、東京4棟目、

東京8棟目のリノベーションをしていただいた頼りになる施工業者の社長さんです。



将来的な新築にする時にどうかという観点、今の内装をリノベしてとりあえず貸すと

いう観点、建物の状態から見る課題などを確認していただきました。



私の意向は、いずれ新築にするのだから、今までのリノベみたいにコストをかけて

新築同様に仕上げると、取り壊すまでにコストを回収できなくなるというのは困るので

リフォーム費用見合いだけどそれまでに回収できるくらいの予算で進めたい、という

形です。極論を言えば、ボロいものをボロいまま貸してしまうのが一番いいくらいです。



これに対して、施工業者さんとしては「水廻りだけちゃんと綺麗にして、それ以外は

最低限の表層リフォームで貸す」案と「がっちりフルリノベ」案の2つくらいを

検討していただくことになりました。風呂がないと客層が狭まるから、それだけは

追加しておいた方がいいんじゃない?という意見です。



出てきたコストと家賃がどのくらいアップするかのシミュレーションで、どのくらいで

そのコストを回収できるのか?最終的な利回りはどのくらいになるのか?というところを

見積が出てきたら確認したいと思います。



そして更に悩ましいのは空室になっているテナントスペース。前に借りていた方は

スナックを経営されていたようで、内装がスナック仕様です。まあ内装自体は

スケルトンにしてしまえばいいのですが、テナントさんを入れてしまうと結局建て替えが

できなくなってしまいます。テナントの立ち退き交渉はとても大変で、業者さんも

できればやりたくないと言っているのを耳にします。



住居に転用することも考えていたのですが、施工業者の社長は「スペースマーケットで

時間貸ししたら?」と。なるほど、確かにそれは悪くはない選択肢かもしれません。

とにかく強固な賃貸借契約を締結せずに、収益化する方法を考えたいと思っていますので

時間貸しのような形は理想です。



まあでも、このスナックの内装のまま時間貸しするわけにはいかんだろうなあ。

そして立地的に場所貸しするほどの優位性はないと思うので(駅徒歩6分は遠いし

駅自体もマイナーなんです)、本当に埋まるの?という点は疑問符がつきます。

まあでも失うものがあるわけじゃないし、やってみるのもいいかな?



そしてこの土地を新築にするとどうなるかも聞いてみましたが「S造かRC造で

5階建くらいまで行くんじゃないかな」とのこと。都内に土地から仕込んだ新築か〜。

5階建だとエレベーターが必要になっちゃうけど、そこまでの土地ではないから

4階と5階のメゾネットにしたらいいかなー。20平米を4部屋か、25平米を

3部屋か、どっちがいいかなあ。1階はテナントにした方がいいのかなあ。

夢と妄想が膨らみます。これだけでご飯2杯くらい食べられそう(笑)



そんな夢のある東京9棟目(仮)、決済はいよいよ明日です。楽しみです。



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posted by ひろ* at 09:16 | Comment(0) | 東京9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月19日

動きを止めないと情報が得られる気がする。

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昨日は微妙に脈が薄い札幌の案件に関して、私の手元に置いてもう少し融資にトライを

できるよう画策をしておりました。具体的には、同じエリアを探している投資家仲間に

この情報を出して、興味があれば金融機関さんに当たってほしい、もし私が融資を

つけるることができなければ譲るので、という話をしました。こうすれば、私の関連する

内輪にて買付が数本入った形になるので、外部に無理に出す必要がなくなります。

さらに、仲介業者さんからの私の評価が上がり、次の物件情報も他より早めに出るという

展開が見込めます。



※ここで「キックバックを・・・」と言い出したら共食い大家さんになっちゃうので

 それは絶対にしません(笑)



目論見通り、数名の方がこの物件に興味を示してくださいました。

これでもう少し私が融資付けを頑張ることができそうです。



また、可能性のある金融機関さんの紹介を仲間からしてもらうことができそうなので、

そちらにもあたる準備をしました。あわせて、以前審査を通したことがある超高金利の

金融機関さんにもあたっております。

どこも「資料ください」という感じだったので、滑り出しとしては悪くないかなと。



そんな状況なので、もう少し外に情報を出さずに待ってくださいと仲介業者さんに

報告したところ、とても喜んでくださいました。そして早速次の物件情報が送られて

きましたよ!私のエリアではなかったのでスルーしましたけど、とりあえず仲間うちには

展開をさせていただきました。



それと並行して、ギャグのような物件を懇意にしている東京の管理会社さんを出して

いただいたことがあったのですが、そちらが値下がりして目線に合う金額になったと

いう情報を入手したため、この間脂っこいシェアハウスの融資がダメになってしまった

金融機関さんにぶつけてみることにしました。成績として見込んでいただろうに、

その期待に応えることができなかったという負い目がこちらにもあります。

代替の案件を何かぶつけようということで、今回の話を出すことにしました。



この案件、何がギャグかと言えば、なんと驚きの「土地が3坪未満」の超狭小住宅!

いやいやいやいや、狭小とかいうレベル超えてますって、これ。いくら東京でもね。



フルリノベーション済みの戸建賃貸ということで来ていました。当初情報が来た時は

「東京には恐ろしい物件があるものだ・・・」とびっくりしましたが、フルリノベが

終わっている所有権という観点で考えれば、利回りさえ合うなら別に無しではないなと。

しかしその時は金額が高く、利回り的に合わないと判断してスルーしておりました。



今回、その物件が値下がりして、目線として考えていたラインに乗ってきたとのこと。

それだったら手を挙げるのもいいかな?と思い、金融機関さんに報告した次第です。



金融機関さんの担当の方も、最初に私が坪数を申し上げたら「え?」という反応でした。

うん、そりゃあそうだよね・・・^^;

所有権でフルリノベーション済み、20年融資で引っ張ればキャッシュフローも出る、

という説明をしたところ、それだったら担保評価してみましょうかという流れに

なりました。



その後管理会社さんに金融機関さんがやる気になってくれたよと話を振ったところ、

「あの物件、今満額で3件買付入ってるんですよ・・・」と。え、何日か前に聞いた時は

まだ何もなかったのに、いきなりそんな感じ!?と驚きました。どうやらレインズに

価格変更して公開した影響みたいです。なるほど、それなら納得。



「融資が早い順で対応する予定」という話でしたので、金融機関さんにもその旨を伝えて

早めに担保評価してねということをお伝えしました。先方も状況を理解したようで、

なるべく早めに担保評価しますという話でまとまりました。



まあこれも、もし縁があれば買えるというだけです。それ以上でもそれ以下でも

ありませんので、素振りと思ってトライします。



そんな感じで、あまりまとまりなくあれこれバタバタ動いた一日でした。

ただ、やっぱり動かないことには何も始まりません。私はたいしたスキルを持たない

凡庸な人間ですが、しつこく動くことに関しては他の人と比べて秀でている自覚は

持っております。だからこそ、常に何かしら動きを取り、良い話につなげられるように

頑張っています。今回の動きも、先々で少しずつ形になればいいなと思います。



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