2018年11月09日

東京9棟目のテナント募集状況と時間貸し。

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東京9棟目のテナント、思っていたより問い合わせがあるようです。

でも残念ながらスペースマーケットの需要は今のところありません。



東京9棟目にはテナントの空室が1部屋あります。3部屋のうち1部屋が空いていて、

現在絶賛募集中としているのと共に、時間貸しで少しでも小銭を稼げればと言うことで

スペースマーケットに登録して時間単位での募集も行っております。



時間貸しについては、結局準備を整えてスタートさせました。初期投資もわずかですし

賃貸が決まるまでに少しでも収入があればラッキーという感覚です。それに勉強にも

なりますしね。



まあでもそんなに甘いものでもないわけです。1度だけ具体的な問い合わせが来まして、

色々やり取りしましたが予約には至りませんでした。残念。

その方は撮影でスナックのシーンを撮るために使いたかったようです。

決して立地がいいとは言えない東京9棟目をよく見つけたもんだなあ。



募集強化のため、玄関にラミネーターで時間貸募集中の広告を張り付けておきました。

(時間貸だけでなく通常の賃貸募集の広告と併記してですが)

少しでも反響が取れればいいなと思います。



そして普通の賃貸の募集ですが、ターミナル駅でもなんでもなく、マイナーな駅から

徒歩10分弱という決して恵まれているとは言えない立地ながらも、月に1〜2件は

問い合わせが来ているようです。びっくりです。



前にブログで書いたスナックとして借りたい方は、カラオケを入れたいという話に対し

管理会社さんが近隣トラブルを気にして、周りの家にヒアリングをしてきましたが

良いと言う家と嫌だと言う家が半々。まぁ、聞いてしまったらそうなりますやね。

私も「カラオケOKですか?」と聞かれた時、OKですとさっさと答えてしまえば

良かったのですが、聞かれたことで何か問題があるのか気にしてしまい、モゴモゴと

してしまったのが良くなかったです。そういうのはテナントさんに解決して貰えば

良かったです。で、管理会社さんにて元々の地主さんのところにヒアリングに行くと

いう状態から話が進んでいない形です。結局聞きに行ったのかしら?聞いてみようっと。



それ以外にも、アジア系の外国の方からアジア料理の居酒屋をやりたいという

問い合わせがあったりもしたようです。こちらは詳細はわかりませんが、内見もして

このカウンターを取って貰えるか、この照明は点灯するのか、キッチンの五徳がないから

つけてもらえるか、などあれこれ確認があったようです。五徳はつけるけどカウンターは

自分で撤去してね、照明は直せば点灯するみたいだよと回答した後、こちらも特に

後日談は聞いておりません。流れのかな。



そして最新の問い合わせが、70代のおじいさんが居酒屋をやりたいというお話。

おじいさんの通訳で娘さんと話をしている、というところからワロタ状態でした。

その状態で事業とか大丈夫なのか!?



内見する前から家賃交渉(1割ダウン)と初期費用軽減(フリーレント要求)を

ぶち込んできているようで、困惑した管理会社さんから昨日私のところに電話が

ありました。正直、最初からそういう交渉をしてくる人と良い関係が作れるのか?

という点、はなはだ微妙です。



しかも、この物件はテナントさんが退去された段階で新築にしようと思ってます。

契約は定期借家契約にするつもりなのですが、それでもこのおじいさんは退去に応じず

補償金だのなんだの言ってきそうで怖いです。



とりあえず、初期費用か家賃かどちらか一方ならまだ相談に乗る余地はあるけど、

両方はないわーと答えておいてください、としました。



テナント募集は東京2棟目以来2度目ですが、いろんな人がいるものですね。

そして東京だと割と辺鄙なところでも募集すれば問い合わせはあるのだな、という

ことも改めて理解した次第です。何事も勉強ですね!



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posted by ひろ* at 07:33 | Comment(0) | 東京9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年11月08日

大規模修繕(のうち今年やる分)の進捗状況。

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札幌8棟目で今年中にやっておきたい工事をいくつかピックアップして進めてます。

その中で「色を早く決めて」と言われている部分、ようやく決断しました。



以前のブログで雪が降る前にいくつかの修繕を終わらせるという話を書きました。

その時点では、塗装する色を決めてほしいと業者さんに言われていることや、

デザイナーさんに入っていただき、館銘板のデザインや設置場所の検討をすること、

町内会の方の要請もあり、ダストボックスを敷地内に設置する必要があることなど

書かせていただきました。その辺の進捗状況を本日は書きたいと思います。



館銘板及びバリューアップについては、デザイナーさんと電話で打ち合わせましたが

率直に言って、なかなか難しいという感じでした。



外階段で外廊下だからエントランスという概念を作りにくく、どこをバリューアップ

するのが効率よい内容なのかが今一つイメージできないということでした。なるほど。

造作でも作ってエントランスの雰囲気を高級なものにする、といった案も話して

何かそれに沿った案はないかと相談しましたが、その造作が雪のシーズンも含めて

どこまで耐えられるものになるかがわからない、と。



デザイナーさんもそういうのが得意な仲間のデザイナーさんに聞いてきてくれたようで、

館銘板をスポット照明を使って照らすような形で、他のアパート・マンションと違う

雰囲気を出すというのはどうか、という案をいただきました。この辺、素人が変に口を

出すよりもデザイナーさんに任せた方がいい結果になると思ったので、その方向で

案だしをお願いします、とお伝えしました。確かにライトアップは面白いかな、と。



また、それにあわせてポストをデザイン性のあるものに変更するというのも印象が

良くなると思うと提案いただきました。確かにポストは良いかも。あまり高くなく、

デザイン性がよいものを探してみようと思います。



次に壁面の色決めです。管理会社さんとも少し話して、先日外廊下の床に貼った

シートがライトブラウン系の色だったので、それと同じ色を外廊下の壁面に塗装すれば

良いのではないかということで進めようとしましたが、業者さんから「それであれば

色番号を施主さんにて指定してほしい」という要望が出てきてしまいました。

う、色番号とか正直よくわからないし、カラーサンプルを見るのと実際に広い面に

塗るのとでは印象も変わるし。どうやって決めようか・・・。しかも雪が降るから

早く決めてくれと要求されているし。



結局、物件サインのデザインを依頼しているデザイナーさんに色の提案もして貰うことに

しました。まず、デザイナーさんにどこを塗るかを伝えなくてはならず、その写真を

業者さんに撮影してきてもらってデザイナーさんに説明するという工程があり、そこで

一苦労でした。話が通ったところで、デザイナーさんが現地に行ってから―サンプルと

共に何色に塗るか検討し、決定した次第です。



当初、汚れが目立たないようにブラウン系がいいと私は思っておりましたが、

現地でデザイナーさんが見た結果「ブラウンは違和感があるからホワイトが良い」

という方向に。白だと汚れが目立つのが気になります(今の塗装が白系で、汚れが

すごく目立っている)が、そこはこまめにメンテナンスするべしという方向で

考える必要があるのでしょうね。



これで色合いも決まりました。業者さんに方向性を伝えて、この話も落ち着いたと

思われます。意外と時間かかったなあ。



最後にダストボックスです。管理会社さんが置こうとしている場所は物件正面の

外階段の下あたりということでした。物件のサインを設置しようと思っている場所の

真下にダストボックスってのはちょっと嫌だなあ、と私自身は思っております。

でも他に良い場所が見当たらないのであれば仕方ないのですが。



これについてもデザイナーさんと会話しました。できれば物件向かって左側のスペースに

配置したいという意見に納得しましたが、管理会社さん的にはそこに自転車を置いている

人もいるし、プロパンのボンベ庫もその先にあるしということで、本当にそこに置けるか

わからない、というニュアンスでした。



でもそんな雰囲気を出しつつ、先日管理会社さんから「現地に行って左側の採寸を

してきました」という報告が。寸法的には置けるけど、あとはゴミ収集の担当の方が

どう判断するかに尽きる、という感じのようです。左側で何とかできないかなあ、ほんと。

正面にどーんとダストボックスはできれば避けたいところです。



もう11月も前半が終わろうとしています。札幌は雪の季節が近いです。

月末に札幌に行く予定ですが、その頃はもう雪が降っているのかなあ。

そしてそれまでに塗装等いろいろ終わっているといいなあ。



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posted by ひろ* at 20:41 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年11月07日

メインバンクさんの融資動向に大きな変化はないっぽい。

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東京におけるメインバンクとなっている金融機関さんに、2つばかり案件を持ち込んで

みたところ、割と感触は悪くなかったものの、多少本部からの締め付けを感じました。



先日ルックして改めて買付を入れた借地の戸建。こちらについては指値交渉を先方が

車内で何とかまとめようと動いてくださっています。こちらの案件をメインバンクさんに

持ち込むことにしました。



それと同時に、週末たまたま見つけた面白そうな案件についても、一応銀行評価をして

貰おうと思い、あわせてメインバンクさんに送ってみました。若干耐用年数が残っている

S造で、不整形地ながら某ターミナル駅(と呼んでいいのか?)5分以内の物件です。

ざっと計算してみた感じ、利回りは恐らく9%弱になりそうです。



テナントと住居の混在型で、テナントの比率の方が多いという若干怖い物件です。

テナントは景気に左右されるので本当は利回りをもっと高めに見ておきたいところですが

上層階の事務所は最悪事務所を2つに割ってレジに変えても何とかなるかなと思うので

とりあえず指値が通るなら攻めてもいいかなと感じています。



テナント部分は満室渡し、レジ部分はオーナー住居なので空室渡しという話でした。

レジ部分については普通に埋まるだろうと考えられます。



仕事に行く前に現地を見てきましたが、タイルがはがれている箇所が目立ちました。

大規模修繕は10年前に行っているそうですので、購入後に手を入れる必要があると

考えられます。これは指値材料だな・・・。ノールックしなくてよかった。



利回りから考えると、耐用年数が残り1桁ですが、最低25年は引っ張らないと

厳しいと思います。一応、金融機関さんにはその旨を伝え、検討可能か打診しました。



そして昨日、担当の方からお電話をいただきました。



まず方向性としては、支店会議に諮った結果、2件とも取り上げたいとのこと。

相変わらずフットワーク軽いです。こちらの金融機関さん、細かいところは追って

チェックして取り上げる方式で、まずは第一印象で支店としてやりたいかどうかを

決める傾向にあります。決めてから書類を作り始め、あれこれと不明点を質問して

くるスタイルです。



そしてその調査も割と緩めで、本部まで持ち込んだ案件が「すみません、本部で

計算したら建蔽率オーバーに見えると言われました」とか言い出すことも(汗)

でも私はこの案件を取りに行くスタイルは嫌いじゃないです。走りながら考える、

というあたりがちょっと似ているな、と。親近感を感じます(笑)



モアルックした借地戸建とテナント比率高めのビルの2つを持っていきましたが、

やはり金融機関さんとしては(当たり前ですが)金額が大きい方を気にしがちです。

大きな方の案件の話から開始し、戸建はこちらが話を振るまで無視でした。

正直でよろしいけど、両方頼みますよ(笑)



ビルについてはある程度の指値前提となりますので、その指値交渉を聞いて貰えるか

まだわかりません。たぶんまだ細かいところは見てないんだろうなという感じの

会話内容だったので、事業計画をこちらで書いて、それを見ていただきご納得を

いただくことが先かなと考えました。



さて、そんな感じで話をする中で、最近のスルガ銀行問題から端を発する融資抑制の

動きについて、貴行ではどんな状況ですかとヒアリングをしました。

全く影響がないわけではなく、やはり本部がちょっとうるさくなってきているようです。



ただ、フルローンがダメとかそういう話ではなく、収益物件への融資に対しては

過剰な金利引き下げを行わないように本部からの通達が出た、という程度みたいです。

基準金利以下での取り組みは不可とされた、ということでした。



私がお付き合いしているのは規模の小さな金融機関さんなので、元々金利はさほど

安くありません。私が東京で借りている事例では、1%後半〜2%中盤くらいで、

ボリュームゾーンは2%〜2.5%くらいです。優秀な大家さんから見れば鼻で笑われる

レベルだとは思いますが、過剰な金利交渉で金融機関さんの利益を削りすぎると

私くらいのレベルの大家だと今後の融資が見込めなくなってしまうだろうと考えます。

拡大期は金利にこだわらず、踊り場に来た際にいろいろ考えようと思います。



で、金利はどのくらいまで上がるんだいと確認したところ、2%前半は難しいとのこと。

ということは、明言はしなかったけど2%後半でしょうね。最近こちらの禁輸機関さんは

完全新規案件の場合は2.5%(借り換えの場合はライバルにあわせた金利)という

パターンが多かったので、まあ上昇幅は若干ってところになると思われます。



結論として、私から見たら金融引き締めの影響はあまりないという印象でした。



頭金入れろとかそういうルールはできていませんかと確認したところ「頭金を入れて

いただくに越したことはないですが、特にそういう規定はできていません」とのこと。

フルローン、オーバーローンが狙えるということになりますね。ふむ。



利回り9%とか10%とかでフルローンやオーバーローンを狙うと、返済比率が

50%後半になってしまうので若干危険水域ではありますが、そのリスクは許容の上で

できるだけ手元資金は減らさずに物件を取得する方向で動きたいと思います。



事業計画2本とサラリーマンのお仕事、そして内々での勉強会の資料作り。

さすがにこれが並行で走るとけっこうキツイですが、頑張ります。



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posted by ひろ* at 07:34 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年11月06日

応用することを意識して取り組みたい。

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人の振り見て我が振り直せ。あらゆる場面で通じることだと思います。

サラリーマンの仕事で感じたことを不動産に活かすことだって可能なわけです。



サラリーマンの仕事で担当しているお客様がおります。お客様の責任者の方は

私達に対して「出入りの業者」という感覚で接してくるため、結構無茶な注文を

してくることが多いです。



守秘義務もあるので細かいことは書けないのですが、こちらの都合はお構いなしで

土日出て終わらせればいいとか、時間がないなら残業して時間を作れとか、そういう

ことを平気で言い出してしまいます。



全てお客様が悪いとは思いません。うちの会社にも脇の甘さがあったり、伝えるべき

ことを適切に伝えられていない状況があったものと思われます。とはいえ、お客様からは

「お前らは出入りの業者、俺達は金を払っている客なんだから言う通りにしろ」と

言わんばかりの発言が多く、お客様>私達、という関係を強く意識させられてしまう

状況です。対等なパートナーではないのだな、と。



そうなるとやはり、「この会社の為にできることは全力で頑張ろう」「可能な範囲で

サービスしよう」という気持ちにはなかなかなりづらく、「お金をいただいた範囲で

言われた仕事をきちんとやろう」というメンタルになってしまう自分がおります。



別に、ここで会社の愚痴をこぼしたくてこの話を書いたわけじゃないんです。

これって不動産賃貸業の場面でも同じことが言えるのではないかなと思ったから、

わざわざ今日この場でブログに書き綴っているんです。



不動産賃貸業の場合、私はサラリーマンのお仕事とは逆に「お客様」の立場になります。

発注する施工業者さんや職人さん、管理会社さんといった方々がサラリーマンの仕事に

おける私のポジション、と言うことになります。



サラリーマンの自分だったら、発注者が対等なパートナーと認めてくれるのであれば

「この人のために頑張ろう」という気持ちになり、役務範囲を超えた提案やサービスを

提供したいと考えることでしょう。裏を返すと、不動産賃貸業における発注者の私は

業者さんにそう思っていただけるよう、パートナーとして彼らを尊重し、対等な立場で

あるということを意識しなくてはならないのだと思います。それが業者さんに対して

失礼のない接し方だし、パフォーマンスを最大限に発揮して貰う方法だと思います。



そういう気持ちがあれば、過度な値引交渉も相手のパフォーマンスを下げるものと

いうことはおのずとわかると思います。物事には「原価」「適正価格」があります。

相手が市場価格より高い値段を言ってきているなら別ですが、そうではなく適正な

市場価格であるなら、それを更に値引をしろと言われた方は困ることでしょう。

利益を限界まで削って受注するとしても、貰っている費用は最低限なのですから、

材料や人工を減らせるところは減らしたいと考えるはずです。また、現場の職人さんも

決して士気は上がらないことでしょう。そうなれば、クオリティに影響が出てしまい、

結果として安物買いの銭失いになる可能性が高いです。



業者さんがボッタクる場合は、発注者は消費者であり被害者であるという風潮です。

発注者さんがボッタクる場合は、特に騒ぎにはなりません。

でも、やってることって一緒ですよね?

だいたい、不動産賃貸業という事業を営んでいるんだから、その段階で消費者とは

少し違うような気がします。事業者と事業者の間で、片方がボッタクっていると

いう関係が長続きするかと言えば、絶対に続かないと思います。



あと、サラリーマンの会社のお客様を見ていて思うのは、こちらがやっている仕事の

内容に対して知見があれば、あんな言い方にはならないだろうに・・・ということ。

これも裏を返せば、私達不動産賃貸業者と業者さんとの間で話を円滑に進めるためには

相手が何をやっているのかをある程度知っておくことが、相手に無理なオーダーをせず

相手と良い関係を築くためのポイントになるのだと思います。



自分でクロスを貼ってみれば、クロスの材料代がいくらで、どんな作業をするから

このくらい時間がかかるので、職人さんの単価を考えるとこのくらいの金額が妥当で

ここを下回ると原価割れする、みたいなことがわかるようになります。

基本、私は不器用なのでDIYはできないですが、建具塗装・クロス貼り・水栓交換・

ダイノックシート貼り・室内物干し設置・高圧洗浄といった作業は過去に経験を

しております。こういう作業をしたことにより、職人さんが何をしているのかが

おぼろげながらイメージができるようになりました。



不動産賃貸業は外注することが多い仕事です。いかに気持ちよく、かつ適正価格で

お仕事をしていただけるか。という点は事業の成功に大きく関わると思います。



偉そうなことを書いてますが、私自身もこういった動きを完璧にできているかと

問われれば、決してそんなことはないと思います。不勉強な領域に関しては、

無茶なことを相手に押し付けている可能性もありますし、失礼な振る舞いになって

しまっている場面もあるかもしれません。でも、わかる範囲では心がけている

つもりです。



サラリーマンの仕事を通じて経験したことを不動産賃貸業に活かす。

それもまた、自分自身のスキルアップのために意識した方が良いことだと思います。



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posted by ひろ* at 06:54 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年11月05日

東京10棟目のバリューアップを企画する。

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東京10棟目の3階のお部屋だけ、SOHO的に使えるようなリフォームを行うことに

したので、昨日はその下見を各業者さんにしていただきました。



東京10棟目はかなり癖がある建物です。今の用途は倉庫にしかできない状態です。

それでも路面に面した1階だけはすぐに賃貸がついちゃったんだからすごいよね。

路面のテナントの偉大さを感じます。もっと高く募集すればよかったよ。



で、2階と3階は引きが悪いだろうと思われるため、一番客付が厳しそうな3階を

少し面白い感じに手を入れようと思った次第です。そこで、いつも工事をお願いしている

施工業者さんと、先日内覧会でDIYの延長で内装をデザインリフォームする仕事を

受けている方に、東京10棟目の1部屋だけバリューアップしたいと相談しまして、

わざわざ現地に来ていただいた次第です。ありがとうございます。



デザインリフォームの方に関しては、以前お友達の大家さんの施工現場を拝見して

こりゃー面白い!と思ったので、今回の現場で是非お願いしようと思った次第です。

いろいろ厳しい物件なので、差別化要素は大事だなと思ったわけです。

見学させていただいたお部屋

見学させていただいたお部屋

↑見学させていただいた部屋の写真↑



まず、東京10棟目がどれだけ濃いかを以下に列挙します。



狭すぎるから内階段が作れず、外に螺旋階段で上り下りする形。

そしてドアは通常よりも小さいサイズ。螺旋階段側に開けないので内開き。

しかもドアが小さいので家具類どうやって入れたらいいか悩む。

パッと見た感じ、水道もガスもどこにあるのかちっともわからない。

部屋が正方形ではなく微妙に台形で、入口側が狭くなっている。

石膏ボードや断熱材なんてなく、たぶんいきなり外壁だと思われる。

室内をいろいろ見ていると、たまに何か落ちてくる(サビだと思います)。

中途半端に塗装してある。

現況写真1

現況写真2



とまあ、いろいろとアレな物件なんです。はい。

家の近所で、なんとなく面白そうだなと思ったというくらいで、勢いで買っちゃった

案件なので、ある程度難点は割り切っているつもりですが、普通に見たら「それを

一体どうするつもりなの?」とツッコまれること請け合いの案件です。



今回、施工業者さんに見ていただき、いろいろと教えていただき勉強になりました。

水道は全部屋メーターが分かれているようであること、水道管は外から見ていけば

どこにつながっているか判断できること、ガスはどうやらプロパンみたいだということ、

錆びている鉄骨の螺旋階段の修繕をするなら足場をかける必要があること、エアコンを

配置するなら屋上と1階に室外機を置く形が良いだろうということ、などなど。



管理会社さんに水道は各戸に配管ありますかと聞かれ、重要事項説明書上ではあると

書いてあるよとしか答えられなかったのですが、次は自信をもって答えられそうです。

もっと建築の知識つけないとダメだなあ。。。



お部屋に関しては、石膏ボードを入れると部屋が狭くなるし、今回はデザインリフォーム

入れるわけだかr、あえてこのままにして塗装で対応した方がいいのではないか、

という意見をいただきましたので、そのまま採用することに。また、一応シャワーを

入れてSOHO仕様とすることを考えていたのですが、狭すぎてシャワーユニットを

入れると取り回しが厳しくないか(入れること自体は可能だけど)、というご指摘を

いただいたため、ここは再検討しようと思っております。お住まいになれる仕様で

考えていますが、銭湯前提でもいいかなあ。



打ち合わせの結果、極力足場を掛けないように工事をするが、水道管を室内に出すために

もしかしたら足場が必要かもしれないそうなので、どうしても足場必須になるようなら

螺旋階段も含め一通り対応する方針に決まりました。大規模修繕もどこかで必要になる

物件ですので、足場が必要になったら一気にやってしまおうと思います。かけずに

済むならもう何年か先送りします^^;



内装については、トイレとミニキッチンだけ設置し、あとはデザインリフォームに

委ねる方針としました。どうデザインするかは今回細かくは決めませんでしたので、

住設が入る前後で改めて案を伺おうと思います。元々の物件が割と味がある仕様なので

この味を活かした形で工事していただくことになるのかなと想像しています。



風呂無しアパートと同じくらいの家賃で、けっこうデザインが尖った物件を使えるなら

スタートアップの個人事業主さんとかがSOHO的に使うには良いと思うんですよね。

需要はあると思うので、うまく客付できるようにやりたいところです。



あと、壁面に物件の館名を書いてもらうことにしました。これも楽しみです。



別件の工事をお願いしている関係上、工事開始は来年になると思いますが・・・

尖ったお部屋に楽しい方が入居してくださいますように。



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