2017年09月20日

台風の被害は大丈夫でしたか?

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週末、せっかくの三連休を見事に台無しにしてくれた空気の読めない台風18号。

台風一過の今日この頃、皆様の物件には被害はなかったでしょうか?

もし被害に遭われた方がおりましたら、火災保険が適用されないか検討いただくと

良いのではないかと思います。



私は不動産を保有している拠点として、札幌・仙台・東京・富山の4箇所があります。

今回の台風では、購入したての富山1棟目がある北陸地方は暴風域に入っていました。

また、札幌市を含む北海道エリアでも台風は猛威を振るったということです。



富山に関しては、たまたま台風が来ていた日に私も物件の近くに宿泊しておりました。

翌日、様子を見に行ってみましたが、何か目立った被害があるような雰囲気には

見えませんでした。とはいえ、サイディングが剥がれてるような気もしましたので、

管理会社さんに現地調査をしていただくことにしました。一応、入居者様から特に

不具合の連絡はありませんでしたので、そこはほっとしました。



札幌に関しては、管理会社さんに伺ったところ、風雨はそこまでではなかったとのこと。

ただ、雷がけっこう鳴っていたということでしたので、その観点も含めて建物に問題が

ないかを一度回っていただくことにしました。札幌3棟目と7棟目の管理会社さんには

その旨伝達済み。札幌5棟目の管理会社さんとは、台風による入居者様からの問題点の

報告など特になかった、という連絡を受けております。巡回の時に確認いただけるものと

思いますが、こちらは大丈夫そうですね。札幌6棟目は先日外壁塗装やらリノベやらを

したばかりなので、それこそ問題があるようだと困ります。一応管理会社さんに対して

状況の確認をしてもらうようメールしました。



総じて大きな被害はなさそうなので良かったですが、もし被害に遭ってしまっていたら

どうするべきか。勿論、これは風災などの天災扱いになりますので、火災保険に加入して

いるなら、保険で対応していただけるはずです。



火災保険は、突発的に発生した事故に対しての支払を行ってもらうことが出来ます。

経年劣化の場合は対応して貰えません¥ので、その点は注意が必要です。報告の仕方を

ひとつ間違うと、出る保険も出なくなりますので要注意です。



被害金額が大きくなると、見積を提示した施工業者さんに確認のお電話が入ったり、

現地に鑑定人の方がいらっしゃったりします。保険対応に慣れている業者さんなら

特に問題はないと思いますが、たまに保険の適用要件を知らずに「経年劣化」という

単語を出してしまい、保険が承認されなかったという事例があったとも聞きます。

保険申請の際には、その辺も根回ししておいた方がよさそうですね。



ともあれ、私のところは大きな問題はなさそうでほっとしました。

皆様のところも被害がなかったことをお祈りいたします。



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posted by ひろ* at 07:20 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月19日

メインバンクの担当者さんがいつの間にか異動していた。

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仙台法人のメインバンクさんに関して、ちょっと想定外の展開が起こっています。

懇意にしていた担当の方が、いつの間にか移動しておりました・・・。



メインバンクさんは仙台1棟目と太陽光発電に融資をしてくださっております。

いずれも東北地方に所在する物件であり、札幌進出をする前は全ての借入をこちらの

金融機関さんで行っている状態でした。



しかし、札幌進出の際にその辺がちょっと変わってきます。メインバンクさんは札幌にも

支店があるので「当行でも札幌進出のお手伝いができます」と当時の支店長が仰って

おりました。それもあり、仙台法人で北海道の購入も進めようという話になりました。



最初に購入した札幌5棟目は木造の耐用年数超過だったので、メインバンクさん的には

ハードルが高く、相談はしたものの融資には至りませんでした。この時点で札幌進出を

支援すると言っていた支店長、およびその支店長の下で融資を推進してくださっていた

担当者の方は転勤になってしまっており、後任の担当者さん(今回冒頭で書いた突然

異動してしまった担当の方です)が検討を進めてくださっておりました。



その後も札幌買い増しに向けて案件を打診しておりましたが、築年数が古いだとか、

地下鉄徒歩圏内ではないとか、それぞれ理由があり断られる、という展開を繰り返して

おりました。そして今度こそ融資基準に合致する物件だぞ!というものを持ち込んだら

「すみません、本部の上席が変わってしまい、そんなに札幌ばかり持ってくるのであれば

 札幌支店の担当にした方がいいのではないかと言われてしまいました・・・」

と言われ、その本部の人がどこかに動くまで待ってほしい、という状況になりました。



この段階では、まだこの担当の方は異動する気配もなく、普通にやり取りしていました。

8月も普通に電話しており、先方からは先方で仲良くしている業者さん経由での物件の

提案があったり(これに関しては利回りが低いのでNGとしました)、仙台法人での

給与支払用口座を作ったり、太陽光発電の保証協会の保証料を外す交渉を持ち掛けたりと

いろいろな会話をしておりました。



そして9月。本部の担当者さんが変わったのかどうか様子を知りたいというのもあり、

銀行さんに電話をして担当者さんにつないでいただくよう話をしたところ、衝撃の

「○○は異動となりました」という発言が出てくるわけです。えー、ちょっと前まで

いろいろやり取りしてたのに。8月末という変な時期の異動でバタバタしてたのかも

しれないですが、電話の一つもないのはさみしいです・・・。



後任(?)っぽい方に事情を説明して札幌の案件の検討をしてもらいましたが、

数日後に「札幌は当支店としては厳しいです」みたいなとてもつれない回答でした。



こちらのメインバンクさんには、メインバンクなしにふらふらしていた私に対して

メインバンクの何たるかを教えていただきました。私自身もこのメインバンクさん

(特に当時の支店長さん)によって成長させていただいたと思っており、大変感謝を

している次第です。



ですので、他の金融機関さんに比べれば深いお付き合いをさせていただいていると

思っていたのですが、いつの間にか先方はそんな雰囲気ではなくなっていたようです。

それに気づけなかった私も恥ずかしい・・・。



これまでは、仙台法人に関して誰かしらに引き継がれていたのですが、今回とうとう

誰にも引き継がれることなく、完全に新規のお付き合いと変わらない状態からの関係の

再構築が必要となってしまいました。新任の方や上席の方も含め、一度ちゃんと話を

してこないといけないなと思っています。近々、何とか会社を抜け出せる日を作って

打ち合わせをさせていただくよう働きかけたいと思います。



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posted by ひろ* at 06:30 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月18日

再生に向けての第一歩、管理会社さん他との打ち合わせ。

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昨日のブログで予告していた通り、富山1棟目における各種打ち合わせの様子など

お伝えしたいと思います。



決済の後、売主さんと後見人的なポジションの方、仲介業者さん、私で連れ立って

現地に向かいました。売主さんから隣地の方に対して、アパート売却と引き継ぎの

挨拶をしていただけるとのことです。すごく助かります、こういうの。そう素直に思う

その反面、たぶん田舎ゆえにこういった挨拶を欠かすだけでも妙な噂が立ってしまうと

いう事情はあるのでしょう、などと邪推してしまう性格の悪い私もいました。



現地には既に管理会社さんのスタッフの皆様と測量士の方がスタンバイ済み。

私たちも合流し、まずは隣地所有者の方にご挨拶です。管理会社さんの管理スタッフも

一緒に挨拶に来てくれました。



用意していたお土産(と書いたけど、管理会社さんが私が準備したやつよりもっと上等な

品物を準備してくださっていたので、私のお菓子は管理会社さんにプレゼントし、準備を

していただいたものを代わりに隣地所有者贈答用にしました)をお渡しし、売主さんから

今後もよろしくねとご挨拶をして、私と管理会社さんの名刺を渡しました。隣地の方は

ご機嫌がよく、終始にこやかに話を聞いてくださいました。終わった後、皆さん口を揃え

「今日は機嫌が良くて良かった」と。どんだけ普段気難しいんだろう・・・^^;



さて、挨拶が終わった後は測量士さんから測量の結果を現地で説明いただきました。

これがまたいろいろとクラクラしてしまう話ばかりで・・・とにかく越境ばかりでした。



1.南面の土地は自治体が保有している土地に大いに越境

2.西面の土地は企業が保有している土地に大いに越境

3.通路の途中を自治体の管理する水路が横切り、そこは所有権がない

4.道路に接する面は隣地と合わせて3mくらいで、私の所有する分は1.8mのみ



書いてもなんのこっちゃなので図にしたいのですが、あいにく絵心はないので

エクセルで雑な図を作りました。



へたくそな図



1については、用水路の改良(くねくねしてたのをまっすぐに)するために市が

購入していた土地の上に思いきりアパートの駐車場やら汚水桝やらが越境しています。

すがすがしいまでに越境していたので、正直「ここはうちの土地だ」と錯覚してました。

市の担当の方は、やっちゃったものは仕方ないのでとりあえずそのまま使ってくれて

構わない、ということを言っていたそうです。



2についても同様で、市内の建売住宅メーカーさんの土地として登記されている部分が

あたかも富山1棟目の土地の一部のごとく、駐車場として整備されていました。

この会社に仲介業者さんが問い合わせて、引き続き使っていいかと確認してOKを

貰ってくださいました。

しかしなんでこんな細切れな土地を建売メーカーさんが持ってるんだろう?

宅地造成した際の余りなのかしら。



3に関しては、水路をまたいでその前後に富山1棟目の土地がある感じになってます。

言われてみれば、水路の所有権はうちじゃないですよね、うん。

ここは公共の土地となるので、水路の所有権がないからといって再建築できないという

話にはならないそうです。



4が一番残念な話で、前面道路に接する部分の土地が2mを切ってしまっております。

これのせいで再建築不可。もうほんと無念ですよ。でも再建築可能だったとしても、

これだけ盛大にあちこちに越境してたら、ホイホイと売却はできないよなあ、という

感じもしてしまいます。



この物件を再建築可能にするには、間口を2mにする必要があります。残りの20cmを

隣地の方から分筆して貰って購入するのが一番きれいなのですが、測量士さんから追加の

話を伺う限り、それは恐らく私が隣地だったら絶対に分筆しないな・・・という厄介な

事情がありました。よって、その選択肢は取れないということで確定。



そうなると、隣地の方が売却したくなるタイミングを狙うか、隣地の方と仲良くなって

借地契約をするか、というどちらかの選択肢を取ることになると思います。ここはまあ

時間をかけてじっくりやるしかないでしょう。売りづらいけど、キャッシュフローが

保有期間中出るのは間違いないので、それを頼りに・・・かな、と。



そして最後に管理会社さんとの打ち合わせ。今までは売主さんが依頼していた別の

管理会社さんがいたので、管理内定とは言えども先走って動くわけにはいかなかったので

いよいよ本格始動、って感じです。



電話やメールではやり取りしていた担当の方と初めて対面し、名刺交換。

リフォームの内容や設定家賃、ガスの切り替えの件などの話をしました。



焦って全部リフォームしなくても、まずは客付に影響がありそうな箇所だけリフォームを

先行して行い、客付にさほど影響がない箇所は後からゆっくりやるということでも

いいんじゃないか、という話をしました。管理会社さんは、それであれば客付に影響が

出そうなところをピックアップして連絡する、ということで動いてくれそうです。



ガスに関しては、基本切り替えの方向だけど、もうちょっとコストを落とす方法など

検討するので少し待ってほしい、ということを伝えました。要は相見積取るよという

つもりで言ってます。業者さんも不動産投資仲間に紹介して貰い、手配は整えました。

バックマージンとか貰ってると面白くないだろうと思ったので、管理会社さんにはまだ

相見積という単語は発しておりません^^;

「大家の友人に内覧して貰って助言してもらう」と伝えているので、選択肢として

相見積が出ることは恐らく予想しているでしょうけどね・・・。担当の方、割と

いい感じにできる人だろうとここまでのやりとりで思っていますし。



それから家賃。私が購入した地域は基本的に駐車場代などコミコミの家賃設定に

なっておりますが、富山1棟目はあえてそれを別々にして、検索時にちょっと目立つ

感じでやってみよう、ということにしました。よく見たら何も変わらないですけど、

見た目の家賃がちょっと安く見えるのでいいんじゃないかと思っております。



そんな打ち合わせを物件の空室でしつつ、管理委託契約書に署名押印したりしている中で

唯一の入居者様の契約書を見ていたのですが、なんか妙に敷金が多いんです。家賃の

6ヶ月分とかなので、何かの間違い?と勘繰りました。しかし、2年前に契約をちゃんと

巻き直しているので、間違いではなさそうです。はて?



「ちょっと確認しますね」と売買の営業さんが関係各所に確認の電話をするために離席。

そして戻ってきて一言。

「引継敷金、足りてませんでした・・・」



なんでも、連帯保証人がいなくなってしまったようで、その際に敷金を積み増しして

貰っていたということでした(前管理会社さんの証言)。売主さんも気づいていなかった

ということで、慌てて現地まで差額の現金を持ってきてくださいました。気が付いて

良かったわー、ほんと。



それ以外にも、退去時に前管理会社さんにて原状回復済みと聞いていたお部屋が

ヤニ部屋全開で全然原状回復されていなかったり、今まさに話題になっていた唯一の

入居者さんから前管理会社さんに「不動産業者がいっぱい出入りしていて不安」と電話が

入ったりと、なんだかいろいろ前途多難な感じの船出でした。まあでも、利回りは全てを

片付けてくれます(謎)



これから再生に向けて頑張っていこうと思っています!

(でもそんな矢先に富山を台風が直撃・・・ボロだから壊れてなきゃいいんだけど)



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posted by ひろ* at 09:45 | Comment(0) | 富山1棟目(仮) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月17日

富山1棟目、無事に購入できました。

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時間がかかりましたが、昨日富山1棟目を無事に決済してまいりました。

色々な意味で伝説になる物件の予感がしております。



まずスペックをご紹介しましょう。



・1K8部屋

・木造アパート

・平成4年築

・駐車場8台分あり

・表面利回り97%



正直、とんでもない利回りです。これだけで即購入を決断していいレベルです。

とはいえ、当然ながら難ありです。



・8部屋中1部屋のみ入居中

・外壁けっこうやられてる

・雨漏りで天井に穴が開いている部屋がある

・隣地の方がやや気難しく難あり

・見た目全然わからないけど、結果として再建築不可

・立地はそれほど良いわけではない



稼働率ですが、本当は3部屋埋まっていました。購入を決めた時点で2部屋稼働、

その後1部屋追加で入居が決まったという話がありました。しかし、追加の方は

会社を退職するということで9月末退去。もう一人の方も知らない間に8月末で

退去されてしまっていたようです。というわけで、1部屋だけになってしまいました。

他の人が入っている間なら「表面利回り100%超!」と言えたのですが・・・残念。

(もはや言ってみたいだけです)



外壁は正直ぼろくなってます。とりあえず部分的にサイディングの補修をしておかないと

水で躯体がやられてしまうだろうなあ、というレベル。室内も基本的には綺麗なのですが

1部屋だけ雨漏りで大きな穴が開いている部屋があり、修繕が必要な状態です。修繕には

それなりにお金はかかりそうです。

(まあそれでも600万あれば全部終わると思います・・・物件価格より高いけど)



隣地の方は期限次第でいい人にも困った人にも化けるタイプの方です。過去2回ほど

私が訪問した際には普通に幹事は悪くない方でしたが、仲介業者さんや売主さんの話を

伺う限り、機嫌が悪い時はかなり厄介だと。この人、今回の物件に関しては実は結構

キーマンになる方です(詳細は後述します)ので、うまく人間関係を作らないとです。



そして一番大きな問題が再建築不可であるということ。

実はこれ、契約の2日前にわかったことで、仲介業者さんが大慌てで電話してきた、

というエピソードがありました。見た感じ全くそう見えないんですけど、残念ながら

接道している通路は分筆されていて、自分の土地は2m以下だったのです。



このこと自体は契約の2日前に仲介業者さんから大変申し訳なさそうな感じで

伝えられました。私、正直なところこの物件は満室に仕立ててほどほどに修繕して

さくっと売ってしまおうと思っていたため、この再販性の低さにはちょっと引きました。



じゃそもそもこの物件どうやって建てたの?と聞いたところ、どうやら先ほど述べた

やや厄介な隣地の方の承諾を得て、彼の持っている土地もあわせて2m以上という形で

アパートを建築したのだそうです。



てことは、私もそれと同じことをすればいいわけね。それをできれば書面化して貰って

次の人にも引継することができれば、出口を取れる可能性はある、と。最悪ダメなら

超高利回り物件として回してしまえばいいですし。うん、わかった。問題はあるけど

買うわ。という流れでした。それに、あわよくば確定測量のタイミングで何かの間違いで

2m幅になるかもしれない、という期待もありましたし。



諸々癖のある物件でしたが、とにかく低価格で仕込めるなら負けることはない。

という判断で今回購入しました。



売主さんは高齢で、ここ数年で大病を患い、身体がやや不自由になっていました。

このままだと管理もできないまま次世代にこのアパートだけ残すことになる、という

危機感から、身体が動くうちに現金に換えておこう、ということで売却に至った模様。

身体が不自由ということで、契約も決済も売主様のご自宅で行いました。



正直、完全に値付けミスをしているのですが、それでも売主さんは「引き取っていただき

本当にありがとうございます」と喜んでくださいました。残された時間やそれにかける

手間など、同じ取引でも置かれた立場によって「え、それって損してない?」という

見方もできるし、「本当に良かった」という見方もできるのだな、と思いました。



売主様もその後見人的な立場の方からも感謝して貰うことができて、私自身も売って

いただいたことに感謝することが出来る、とても気持ちの良い取引でした。売主様は

品が良く、大病を患う中でも一生懸命に引き継ぐ私のことを配慮してくださり、近隣との

関係や今自分たちでやっていること、管理会社さんに任せていることなどを細かく教えて

くださいました。後見人の方も、竹を割ったようなさわやかな性格で、それでいて

言うべきことははっきり言う、というタイプで、こちらも変な駆け引きなしに本音で

会話することが出来ました。



まずはこの物件をしっかりと再生して、収益を生む形に変えていきたいと思います。

そして隣地の方とうまく関係を築き、いずれ再建築可能にできるようにしていきます。

それが売主様に対して、ひいては地域に対しての恩返しになると思いますから。



そして決済後、現地で管理会社さんや測量士さんとの打ち合わせがありましたが、

そこは長くなるので明日のブログにて。



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posted by ひろ* at 09:14 | Comment(0) | 富山1棟目(仮) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月16日

逃した魚は大きい?いや、まだ逃していない(かも)。

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現在8位です。本日、富山1棟目(仮)の決済です。

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測量にまつわるあれやこれや。今回はなんと、買えないかなーと狙っていた隣地が

どこぞの不動産屋さん絡みで測量に入るらしいというショッキングなニュースです。



札幌7棟目の隣地に、なぜか花壇しかない不思議な空き地がありました。

そして札幌7棟目の建蔽率、容積率はけっこう余っていますが、中途半端なところに

建物が建っているため、その余った建蔽率・容積率を単品で消化するにはトリッキーな

技が必要になりそうになりそうだなと感じています。



そうなると、隣地の綺麗な土地を買って、2棟でまとめて容積率を考慮すれば、

けっこういいものが建つんじゃないか、と考えたくなるのが人間の性というもの。

あの土地ほしいよねーと妄想をすることがありました。



購入時に当然ながら仲介業者さんもそこの土地のことは認識しており、当たったりも

していたと聞いています。だから今すぐには出ないんだろうなあ、時間をかけて

じっくり取り組むんだろうなあ、と勝手に思っておりました。



ところが、昨日の夜急に管理会社さんから連絡が入るのです。

「隣地が測量に入るという連絡がありました」と。げ、マジですか!?



某大手不動産屋さんが仲介で絡んでいるみたいで、分筆して云々ということを

言っているそうです。そうなると2筆に分けて建売戸建でも作るのか?

なんと勿体ない!うちに売ってくれれば有効に活用するのに!



慌てて仲介業者さんに連絡して、購入時にそこの土地の所有者がどうなっていて、

どんなアプローチをしていたのか確認しましたが、さすがに夜なので資料もなく

明日確認して連絡するということになりました。ついでに、その某大手に勤めている

業者の友人と連絡を取り、内容確認してみるということでした。



あ、そういえば私も、関東→札幌の大家会で某大手の人とこの間名刺交換したぞ。

連絡してみるか。うん。



買って収益化できるのか、ちゃんと試算してないのが危ないのですが、隣の土地は

やっぱり購入したい!と思うのが人情なものでして・・・。

とりあえずこちらに話が来ないまま隣が売れるのはちょっと微妙です。

気づいてしまったので、ちょっと悪あがきしてみようと思います。



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posted by ひろ* at 08:16 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする