2018年02月19日

富山の優秀な投資家さんの物件を内覧させていただく。

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週末は富山出張しておりました。素敵な新築案件や綺麗にDIYでリノベした戸建など

刺激になる様々な物件を見てきました。あ、ついでに私のお粗末な築古物件も皆様に

見ていただいた次第です。



見学その1:フン様の新築



ご本人の健美家コラムを(第23話第24話)を見るのが一番早いのですが、

大変素敵な新築でした。回遊型の間取りは私も昔誰かが言ってるのを聞いていて

いいなあと思っていました。寝室からWICを介して脱衣所・お風呂にたどり着いたら

朝の準備は楽だろうなあ、と。それが見事に具現化されておりました。素敵です。



この物件、共用部にシャンデリアが設置されております。

シャンデリア

素敵なシャンデリア・・・と思うのですが、なんとなく既視感があります。

あ、わかった。東京法人で代理店になってるシャンデリアの仕入先で取り扱ってる

商品だな、これ。



私経由で買っていれば、もうちょっと安く提供できたのに〜。

過去ブログの一番下の方に書いてあります)

そんな話をフン様にして、次は調達するから声かけてねと伝えました。

せっかく素敵な物件を見せていただいたので、そのくらいのお礼はしなくては。



全体として、これで利回り10%を超えているなら負けようがないなあという感想を

抱いた新築でした。内覧させていただき、ありがとうございました。



見学その2:グッチさんの新築



フン様の本にも登場しているグッチさんの新築物件です。



富山では広めの1LDKが主流と思っていましたが、グッチさんの新築は1Rと1K。

土地が多少高めだったけど、新築を1棟どうしてもこのタイミングでやりたかったと

いう事情があったようで、学生向けの単身物件として企画したということでした。



メインストリートにも近く、立地はいい感じだと思いました。

フン様同様共用部にシャンデリアが設置してあり、そのシャンデリアを外から見えるよう

小窓が配置してあるあたりにセンスを感じます。ちょっとしたワクワク感と高級感。



1Rの間取りはあえて対面キッチンにせず、収納でキッチンと居室スペースを区切る形に

仕上がっておりました。そのせいか、1Rな感じが全然しません。1Kの扉がないだけと

いう具合でした。1Kの間取りよりこっちの方が広くて使いやすい印象を受けました。

(実際は勿論1Kの方が広いです)



吉川さんのブログに写真や感想が掲載されていますので、そちらもあわせて参考

にしていただければと思います。フン様の物件のことも書いてあります!



吉川さんのブログにも書いてある通り、既に空室はあと1部屋。素晴らしい。

部屋が40平米に達しないので不動産取得税がかかってしまうこともあり、収益性は

フン様に軍配が上がるようですが、それでも十分な高利回り物件だと思いました。



見学その3:リカちゃんハウス(戸建)



富山の美魔女投資家さんが建てた好立地戸建です。その気になれば富山駅から

歩けちゃうのではないかと思います。その時点で立地に関しては申し分ありません。



内装も随所にステージングがされていて、小物の選び方もセンスが秀逸。

女性オーナーらしいかわいさが見え隠れしています。

パンダの置物

トイレの鏡



脱衣スペースは洗面台と可動棚。タオルとか置いておくと便利でしょうね。使い勝手が

いいなと思います。しかもこの脱衣スペースはサンルームを兼ねており、洗濯機から

洗濯ものを出してすぐそこに干せます。花粉症の季節や雪の季節に外に洗濯物を

干すことができない問題も軽々クリア。



最初に企画して投資家仲間に見せた際にけっこうダメ出しされて、そこから改良を重ねて

今の使いやすい間取りになったという話でした。いろいろとご苦労はあったのでしょう。

でも最終的に素敵なものが出来て良かったです。おめでとうございます。



家賃はかなり強気な価格設定です。狙うのは高属性の転勤族の法人借りに絞っている、

というターゲットを明確にした戦略。だからこそ物件のグレードを上げて作っており、

あえて敷金や礼金も高く設定するという形にしているようです。気に入ってくれて、

かつその家賃を払える人が1人いればいいわけですし、富山は実際に転勤需要が

旺盛ですから、理にかなった作戦であると言えるのではないでしょうか。



いやーでも本当にいい場所だったなあ。あんな好立地の土地を安く買えるなんて

素晴らしいと思いました。おめでとうございます。



見学その4:一級建築士さんのDIYリノベ戸建



新築ばかりでなく、リノベの物件も見てきました。サラリーマンとして働いている

一級建築士の方が、空き時間を見つけてコツコツとリノベした戸建です。



普通の昭和の板張りの戸建を徹底してDIY。ちょっとした古民家レストランのような

素敵な雰囲気の物件に仕上がっていました。今回見た中で一番インパクトあったかも。



廊下

おしゃれな照明がついた廊下。全面白の塗装で仕上げているようです。



飾り棚

壁のちょっとした飾り棚。こういう細かな演出がおしゃれさを醸し出します。



お部屋

建具の色、アクセントクロスの色など、バランスがよくとてもおしゃれな雰囲気。

個人的にとても好みです。特に建具の色が素晴らしい。



キッチン

POPやウェルカムギフトなど、基本となる仕事も手抜きがありません。

素晴らしい。私も大家さんを始めたばかりの頃は、POP作ったりウェルカムギフトを

準備していたよなあ・・・。最近そういう努力を怠っていたような気がします。

反省させられました。



土地値から解体費を差し引いた金額で購入し、DIYで1年かけて直したという

その粘り強さに感服しました。私だったらすぐ業者さんに依頼してしまいます。

でも、丸々業者さんに投げていたら、この物件の持つ正のオーラや安心する雰囲気は

出せなかったのではないかと想像します。作り手のセンスと人柄、そして真面目さが

伝わってくる物件でした。



一点気になったのは、外壁が購入当初のままでちょっと汚れた感じになっていること。

外壁は割り切って何もしなかったという話でしたが、外観は第一印象につながるので

手が届く部分だけでも塗装したら良かったんじゃないかな、と思いました。

(自分の富山1棟目も外壁やってないので、自分で書いてて耳が痛いです)



富山の投資家さん、ほんとポテンシャル高いよなあ・・・。

環境がそうさせる部分もあるのでしょう。仲間と切磋琢磨し、お互いに助言を

送りあうことが出来る関係が作られているのも大きいのだと思います。そんな雰囲気を

作り出しているのが、大御所の吉川さんを中心に作られている仲間の絏の輪なのだろうと

勝手に想像しています。



皆様、惜しみなく物件を見せていただき、本当にありがとうございました。



長くなったので、私の物件の話と、それ以外に更に見せていただいた物件の話は

また別の機会に書きますね。



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posted by ひろ* at 08:13 | Comment(1) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月18日

火災保険更新を工夫して出費を抑える提案をしていただく。

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昨日から富山に来ております。富山1棟目の内覧会をやったり懇親会をやったり、

他の方の物件を見学させていただいたりと、予定がてんこ盛り。今日も朝9時から

お迎えが来て出かけるので、爆笑の富山視察もあまり時間をかけてゆっくりと

書いているわけにいかず・・・よって、今日は別の小ネタです。



保険代理店さんから唐突にメールが来ました。

さてさて、いったいなにごとぞとメールを見てみると、東京1棟目の火災保険のお話。



来年から地震保険が値上がりするということが書いてありました。

その値上がりの影響を最小限に抑えるのであれば、今月中に更新をした方がいい、

というメールの内容でした。



代理店さんには、私の保有するすべての物件の火災保険をお任せしています。

そして私は基本的に一発でお金がどんと出ていくのがあまり好きではないので、

5年契約の1年払いを好んで使っています。保険を質権設定されない金融機関さんで

借入している場合は、ほぼ例外なくこのパターンを使っています。



5年契約することで費用を少し安く抑え、でもまとめて払わないように年払いにする。

そんな私の嗜好をよくわかってくださっている代理店さんなので、新規の物件を

購入するときは、マイソクだけ送れば好みの保険のパターンに仕上げて見積書を

送ってくださいます。とてもありがたいです。



その代理店さんから、とりあえず地震保険の値上がりの影響を最小限に抑えるには

今年のうちに更新してしまうのが良い、というご提案がありました。

今のうちに先行して更新すれば、地震保険は今年の価格のままで5年間適用され、

コストメリットがありますよ、という内容です。



何ら文句はありませんので、その形で進めてくださいと言いたいところでしたが

1点だけ問題がありました。それは金融機関さんの質権が設定されていることです。

質権が設定されていると、自由に解約や再契約ができません。



そこで、借入している金融機関さんにお電話して、うまいこと柔軟に対応をして

貰えないか、という相談をしました。そして意外とすんなりとOKをいただき、

めでたく少し早めに保険契約の更新を行うことができる運びとなりました。



言ってしまえば、1万円程度のメリットしかないのですが、それでもそのメリットを

選択肢として提示していただける保険代理店さんにはとても感謝しております。

そういう話をせずに、今年から上がったんですよ〜で終わらせる保険代理店さんの

100倍マシです。ここまで気配りしていただき、大変ありがたいです。



やっぱり私、周りの人にとても恵まれていると思います。

こういう良い輪をもっと広げていきたいと心から思う次第です。



えー、そんなところで、今日はさくっとブログ更新を終わりにしたいと思います。

朝ごはん食べたりしなきゃ!



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posted by ひろ* at 07:54 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月17日

千葉1棟目テラスハウス、購入の決済完了。

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2月15日は大きなイベントが二つ重なりました。昨日書いた卒スルに相当する売却

あっという間に話が進んでいった千葉1棟目の購入の決済です。



朝からそわそわと落ち着きませんでしたが、そんなこと言ってられないくらいに

サラリーマンの仕事がドカドカと押し寄せてくるため、目の前の仕事に忙殺されつつ

たまにスマホをチェックしなくてはならないのはなかなかキツイものがあります。

つい携帯を見るのを忘れてしまう・・・



最初に電話が一本ありましたが、決済とは別の話でした。本来会社の仕事中に私用の

電話はNGと私は思っていますが、今日はどうしてもゴメンナサイ・・・。

ただ、仕事中に電話に出づらいから、できるだけ連絡はメール等にしてねということは

関係各所にお願いしてあったので、実際のところ電話が来たのはこの関係ない1本だけ

という非常に助かる結果になりました。皆様、空気を読んでくれてありがとう。



この日の千葉1棟目に関しての当方の手続きは、義母が千葉1棟目の残金を振り込むこと

だけでした。やることが少ないので気楽です。振込の内容も事前に義母に伝えました。

残代金の振込、司法書士の先生への振込、仲介手数料の振込の3本です。



今回の取引は新中間省略ですので、当方から早めに振り込まないと、当日中に真の売主の

方まで着金しない可能性がありました。そうならないよう、義母には早めに振り込んでと

依頼しておりますが、11時を過ぎても義母から連絡がありません。仲介業者さんから

「状況如何ですか?」とメッセンジャーで送られてきましたので、義母に状況確認の

LINEを送り、反応を待ちました。



しばらくしてから義母より返信あり。全部対応済みだということです。オッケー!

すぐに仲介業者さんにメッセンジャーで連絡を取り、対応完了した旨を伝えました。

ややあってから「着金が確認できた」という連絡を受け、その後真の売主さんに

振込をしたこと、真の売主さんから無事に着金の確認が取れたことも立て続けに

連絡が来ました。これで司法書士さんが動き出し、無事に取引成立となりました。



今回の千葉1棟目、5年後も売却価格は恐らく変わらないでしょう。家賃は周辺の

相場に比べて比較的安く、テラスハウスとはいえ戸建感覚で使えます。庭もあり、

駅から遠いというデメリットはある程度緩和できるものと考えます。築年数もかなり

古いので、今より家賃が経年で落ちることも考えにくいでしょう。

家賃が落ちないということは、売却価格も落ちないということを意味しています。



融資は10年でフルローンを引きました。利回りが高いので10年融資でも返済比率は

それなりの低さになります。さすがに50%を切るのは難しかったですが、60%弱で

推移することになります。元金均等なので初回は返済が高いものの、だんだん金額が

減っていくし、そもそも10年融資だと元本の減りが早いので、残債より安くしか

売れないというリスクは軽減されます。



さらに、今年のテーマである自己資本をいかに効率よくキャッシュフローに変えるか?

というテーマに対しても、悪くないと思っています。フルローンでしたので、手出しは

諸経費のみ。2年かからず自己資金は回収できるので、自己資本の回収率(横文字だと

CCR・・・キャッシュオンキャッシュリターン)は50%を超えます。2年で回収、

その後はCFを得ながら元本返済で売却時に得られるキャッシュが貯まると考えれば

不動産投資と言うジャンルとしては決して悪くないと思います。

(金融商品や事業投資など含めたら微妙でしょうけど)



戸建なので絶対的な投資額が小さいという点はありますが、ホームラン狙いよりも

こういうポテンヒットを積み重ねていく方が私としては性に合っているように感じます。

器の小さい男なので(笑)



ともあれ、千葉1棟目の運営がこれで始まりました。

テナントリテンションを忘れないようにして、入居者様の顧客満足度を向上させるべく

頑張りたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:53 | Comment(0) | 千葉1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月16日

札幌3棟目の売却が完了しました。

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札幌3棟目の決済が粛々と執り行われました。2010年から保有していましたが

このタイミングでの利益確定となりました。



今振り返れば、札幌3棟目はまだ札幌2棟目の空室が埋まりきっていない状況の中で

追加購入するという大胆なことをしてしまった物件でした。ただ、札幌2棟目と似た

エリアだったので、同じ営業マンにそのまま物件の存在を伝えることが出来るという

メリットがあるということは意識したように思っています。



同じタイミングで購入しようといろいろ画策していた千葉のS造ファミリー物件

(陸屋根ではない4層EVなし2DK物件で利回り15%という素敵なものでした)

の融資付けに失敗し、本命だった物件が購入できず、補欠の物件だけ購入できてしまった

という気持ちになったものでした^^;



しかし、3点ユニットであった札幌2棟目と比べ、札幌3棟目はバス・トイレ別。

空室数の違いもあったとはいえ、札幌3棟目の方が先に満室になってびっくりした

ものでした。札幌3棟目は木造、札幌2棟目はS造、しかも立地も札幌3棟目の方が

微妙という中で、ここまで差が出るとは・・・3点ユニットの競争力のなさに驚愕した

ものでした。



正直、属性は決して良いとは言えないアパートでした。

印象に残っているのは、逮捕された入居者様がやたらと多かったこと。

記憶しているだけで3人います。



一人目

鍵がないからと窓ガラスを割って入室したりしちゃう若者

(ブログでは書きませんが、罪状もなかなかインパクトがあるものでした)



二人目

嘘を嘘で塗り固め、最後は支援してくれたNPOにも不義理を働いたオッサン

(全三回の大長編・・・その1その2その3



三人目

窃盗で逮捕される生活保護のおばちゃん



えー、他にもおかしな話はいっぱいあります。



ライフラインを契約せず、トイレが流せず便器がう〇ちでいっぱいになった状態で

退去立会もせずに逃げていった入居者様とか・・・。

その1その2その3



ろくでもない入居者様ばかり入ってしまう「呪われたお部屋」に4年ほど悩まされたり。



ストーカー騒ぎを起こす入居者様とか・・・。

(本件、後日調査の結果ストーカーされた女子入居者様もかなり問題ありでしたが)



生活保護なのに精神不安定に陥って夜逃げしちゃう入居者様とか・・・。

(入居編その1その2その3その4その5その6

(夜逃げ編その1その2



過去ログは見つけられなかったけど、買ってしばらくしてご入居いただいた方で

携帯電話がないから仲介業者さんが買い与え、札幌市の就業支援の家賃補助の

申請まで全て仲介業者さんが手伝って、なんとかかんとか入居いただいた方が

1年くらいで夜逃げしてしまった、という事案もありました。



意外と入退去は少ないアパートで、購入してから売却するまでずっとお住まいに

なっている部屋も5部屋あります。基本的にはそこまで大きな手間がかかる物件では

ないのですが、かかる時はどかんとかかる印象でした。



人間って色々な人がいるんだな・・・ということを学ぶことが出来た物件でした。



キャッシュフローはそれなりに出せる物件だったので、経営の助けにはなってました。

除雪の費用もさほどかからないし、たまに出るわけのわからない金額の原状回復が

なければ、優秀な物件だったと思います。お金を貰いながらいろいろな属性の方への

対応方法を勉強させていただき、大家力が上がりました。購入して良かったと思います。



次に購入される方は安定した賃貸経営が出来ますように。



今回売却したことで得られた資金は、購入か繰上かそれ以外かをきちんと考えながら

有効に活用していきたいと思います。あ、それと今回の売却で私は見事サラリーマンに

優しい某金融機関さんからの借入がゼロになりました。少しステージがあがりました!

(これを「卒スル」と勝手に呼んでます)



この売却によって、次はどのような景色が見えてくるのか。楽しみです。



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posted by ひろ* at 07:51 | Comment(0) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月15日

確定測量が完了し、決済可能な状態に。

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現在15位です。確定申告の準備を進めないとだなあ・・・(遠い目)。

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東京7棟目の確定測量がようやく終わり、これでこちらも決済の目処が立ちました。



ここ最近話題にもあがらなかった東京7棟目。

ざっくり言うと、安く見えたので買付入れたものの、融資はつかない、建物は古すぎる、

思ったより延床面積が狭くて家賃が取れないという残念な状況で、購入即転売に軸足を

切り替えたけど、価格があまり高くならず、30万の損切りという結果になった、

という物件です。



既に売却の契約は締結しております。確定測量が完了したら決済しようという状況です。

損切りが大の苦手な私ですが、収益化するにもお金がかかる物件を保有していても

どうにもならないので、スパッと忘れることにしました。



買値よりは高く売ることが出来ているんですが、諸経費の中に想定外の費用が出まして

その分だけ赤字になった感じです。前面私道の所有者さんが、掘削承諾料として

なかなかの費用を請求してきたのが痛かった・・・。それがちょうど30万でした。



ちなみに今回の売却先は買取転売屋さんです。正直、買取転売屋さんより安く買うことが

できたというのは、ちょっとだけ自慢してもいいかなと思ったり。まあ収益化するのに

失敗している以上、自慢する意味もありませんけど。



契約後、何回か測量士の方から電話がかかってきました。

隣地の方との同意書を送るから、署名押印してくださいという話だったのでOKしたら

10枚以上の同意書が送られてきて、署名押印するのにちょっと疲れてみたり。

その私道に隣接する土地所有者がほぼ全員持分を持っているせいで、それらの全員と

同意書を取り交わす必要があるという状況でした。こりゃあ量も多くなるわけだ。

全部書いて送り返して、同意書に押印いただけるのをじっくり待ちます。



30万の承諾料を請求してきた私道所有者の方が何かまた言ってこないか心配して

おりましたが、そこは測量士の方がうまくやってくれたようで、追加費用無しで

すんなり同意書に押印していただけたようです。



そして先週末、出張から帰ろうと新幹線の窓際の席に座っていると、携帯に着信が。

3人席の窓側だったので、デッキまで移動して電話に出るのをおっくうだと感じ

明日かけなおそうと無視してしまったのですが、あとで見たらそれが測量士さんからの

着信でした。留守電も入っていたので確認したところ、無事に全員から同意書に押印を

いただくことができました、とのこと。おー、これで決済できる!

仲介業者さんにも連絡をしたということなので、近々そちらからも連絡があるでしょう。



売買契約したのが昨年の11月末。12月に入ってから確定測量に取り掛かっていただき

終わったのが2月の半ば。やっぱり確定測量って時間かかるのですね。

初めての確定測量でしたが、今後同様のことをする際には時間がかかるということを

しっかり覚えておこうと思います。



これであとは決済を残すのみとなりました。2月中には片付きそうです。

今月は札幌3棟目の売却、千葉1棟目(仮)の購入、そして東京7棟目の売却。

期せずしていろいろと固まってしまった印象ですが、一つ一つ丁寧に対応したいと

思っております。ちなみに本日、札幌3棟目と千葉1棟目(仮)の決済です!



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posted by ひろ* at 07:48 | Comment(1) | 東京7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする