2017年05月25日

駐車場に申込をいただき、札幌3棟目は完全満室へ。

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札幌3棟目、完全満室に返り咲きです。唯一空いていた駐車場も申込が入りました。



札幌3棟目はここ数年1R間取りとしては珍しくあまり開かなかったのですが、

昨シーズンの秋〜冬は、一時期3部屋まで空室が拡大してしまいました。管理変更の

タイミングだったので、管理会社さんも大変だったと思いますが、じわじわと申込を

いただき、稼働率は徐々に回復。そして4月の後半にも軽度の自閉症の方からの

お申込
をいただき、審査の結果入居OKとしましたことによって、居室部分は満室に

返り咲くことができました。



居室が満室になり、残りはあと駐車場1区画。駐車場は2区画しかありませんので、

だいたい誰かしら入居者様が借りてくれていました。しかし今回はここに至るまでに

誰も借りてくれる人がおらず、余ってしまっています。



こういう時に考えるのは・・・外貸し。いつもの必勝パターンで、現場に「のぼり」を

投入して、外部からの問い合わせを待ちました。



余談ですが、昨日のブログで駐車場募集ののぼりのことを書いた際にブログやFBの

コメントが寄せられたのですが、拝読すると、のぼりをあまり好ましいと思わない層が

少なからずいるのだなということがわかりました。私自身はそれほど気にしないタイプで

あることや、過去に札幌1棟目の駐車場外貸しでだいぶのぼりを立てたものの、特に

苦情は入らなかったことから、この辺少しなめてた部分があるかもしれません。

気を付けないとですね・・・。コメントくださった皆様、ありがとうございます。



札幌3棟目に関しては特に苦情もなく、そのうち問い合わせが入りました。

アパートの斜め前に住んでいる方で、法人契約で社用車を置きたいとのこと。

そこの家からの場所感覚だと、自分の庭くらいの距離ととらえてもらえそうなので

成約したら長期で借りてくれそうな予感がします。



そして、管理会社さんと話す中で、先方が駐車場の珍利用に対してマイルドな指値を

入れてきたようです。お、指値が入るということは、けっこう本気度高いですね。



駐車場に関しては、外貸しは少し高めの賃料とし、入居者様向け賃料との差別化を

図っています。今回指値された金額が、ちょうど入居者様向けの賃料と同額だったので

受けても問題ないだろうと考えられる範疇でした。



管理会社さんも「受けちゃっていいと思います」という意見。私も異論はありません。

その額で借りていただけるなら、ぜひ話を進めてください、とお伝えしました。



そして先日の札幌出張の中で、管理会社さんから「無事成約しました」との報告。

札幌3棟目、久しぶりに完全満室達成となりました。札幌物件の完全満室は久々なので

素直にうれしいです。



現在の稼働状況を以下にさらして、本日のブログは終了としたいと思います。



取得済み

札幌3棟目 居室16/16 駐車場2/2

札幌5棟目 居室15/16 駐車場3/6

札幌6棟目 居室3/4

仙台1棟目 居室6/7

東京1棟目 居室3/3

東京2棟目 居室5/5

東京3棟目 居室2/2

東京4棟目 居室4/4

東京5棟目 居室1/1

居室稼働率 94.8% 駐車場稼働率 62.5%



取得予定

札幌7棟目(仮) 居室14/17 駐車場13/19

東京6棟目(仮) 居室0/2

北陸1棟目(仮) 居室2/8 駐車場2/8



・・・居室部分だけでも、取得予定物件の取得前に満室にしたいものですね。

取得予定物件、どれも空きがけっこうあるものですから^^;

長らく完全満室になってないな〜・・・。寂しい。



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posted by ひろ* at 08:34 | Comment(0) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月24日

現場を確認して、反省と次回の教訓を探す。

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札幌出張の中で、細かいテーマとして以下の確認もしてきました。

・札幌5棟目の共用部照明の改修状況の確認+α

・札幌6棟目のリフォーム進捗状況の確認



ここ一年以内に購入した札幌5棟目と札幌6棟目。それぞれ1部屋ずつ募集をしてます。

共に初めての募集ですが、札幌6棟目は類似物件を運営したことがあるのでなんとなく

家賃の予想がつきます。他方、札幌5棟目のようにロフトのあるお部屋を募集したことは

まだないため、こちらは手探りで家賃を調整している感じです。また、札幌5棟目は

駐車場もまだ3台空いていますので、募集をかけていかなくてはなりません。



今回の札幌出張で、そんな状況の両物件の現地確認をしてきました。

札幌5棟目は共用部の照明の交換の結果確認、札幌6棟目はリフォームの進捗状況の

確認が主な目的です。加えて、札幌5棟目の駐車場の募集でちょっと問題が発生して

おりますので、そちらの状況も確認してくることにしました。



まずは札幌5棟目。この物件、なんとなく共用部が薄暗い印象がありました。

購入前から気になっていたところなので、ガス会社さんからの協賛金を得ることが

できたことをきっかけに、共用部の照明を明るくする工事をしてもらうことにしました。



従来は普通の富士型の蛍光灯で、なぜか一部の照明が外されていたのですが、

外されているところもちゃんと点灯するように変更、かつLEDにすることで

明るさの回復と電気代軽減を実現する工事としました。



管理会社さんから、業者さんが少しサービスしてくれて、同じ富士型の蛍光灯ではなく

ちょっとおしゃれな感じの照明で施工してくれたということを言っておりました。

こんな感じの照明です(画像はパナソニックさんのサイトから拝借しました)

共用部照明器具

普通の照明器具よりおしゃれな感じなので、いいんじゃないかなーと。



札幌出張前に工事が仕上がったという連絡を受けましたので、現地を見てくることに。

昼間だったので正確な雰囲気はつかめないかもしれないと思いつつ、でも見た方が

いいだろうと思いましたので。



確認当日はさんさんと陽の光が降り注ぐ大変天気の良い日でした。外が明るくて

気持ちいい。そんな日です。



そんな明るいところから共用部に入ったせいか、第一印象は「あれ、あんま明るく

ない気がする!?」でした(汗)



蛍光灯をちょっとおしゃれなやつにしたことで雰囲気はいい感じなのですが、下ばかり

明るく横に光が拡がっていっておらず、スポットライト的に明るくなってしまっている

ような印象を受けました。特に、天井の低い入口部分はその傾向が顕著。しかも、

天井が低いので照明が出っ張って邪魔な印象を与えてしまっています。



逆に、各部屋に入る前の内階段など、天井が高い場所に設置されている照明については

光量もアップしてややおしゃれな雰囲気にすることができているように感じました。

天井が低いところは富士型の普通の照明、天井が高いところはおしゃれ照明、みたいに

場所によって照明の種類を変えた方が良かったなあ。今後の反省点です。



しかし、最初「暗いなあ」と思ったのですが、空室になっているお部屋に入って、

しばらくしてから出てきたところ、さっきより明るい印象に代わっておりました。

もしかして、太陽があまり出ていない時だと明るく感じるのかもしれません。

やっぱり夜に行ってみないと評価しづらいなあ。でも札幌にいる時って、夜はだいたい

飲みに行ってしまうからなあ・・・(笑)



設置した照明

↑こんな感じ↑



さて、札幌5棟目なのですが、実は照明以外にも確認したい事項がありました。

少し前から、駐車場の募集のぼりが何者かによって外される事案が発生しております。

1回目は清掃業者さんがその状況を発見して報告してくださいました。その時は

清掃業者さんがのぼりを立てなおしてくださったのですが、先日管理会社さんの巡回時に

また外されていて、しかも(夜だからしっかり確認できてないという前置きがありつつ)

のぼりとポールがなくなっている、という話だったのです。



2度もやられるとなると、愉快犯というよりはこの募集に対して何らかの不満がある人、

その不満の内容はわからないけど、おそらく入居者様が外しているのだと思われます。

そうやって強硬手段に出る前に、電話で相談してくれればいいんだけど・・・。



物件の周囲を回ってみると、一番裏の方に目立たないように旗とのぼりが捨てられて

いるのを発見しました。夜中だと暗くて見つけられなかったのでしょう。



のぼり

外された残骸



また立てることも考えましたが、今回はあえてこのままにしました。管理会社さん側で

何か対策を考える、ということでしたので。



嫌がっている理由がわからないのでこちらも有効な対策を考えにくいところはありますが

・駐車場の契約者がいない区画に旗を配置していることに対し、両隣の契約者が

 旗が邪魔だと思っている

・募集している=空き区画があると判断して、第三者が無断駐車するケースが増えて

 気に食わないと思っている

あたりが可能性として考えられますので、それらに対して一つずつ裏取りをしながら

対応を進めていくことになるかと思います。



ほんと、苦情を管理会社さんに申し伝えてくれるだけで、こちらはその気持ちに配慮した

募集ができるんですけどねえ・・・。その行動に至る理由をぜひ知りたいです。



その他、同行していただいた清掃業者さんが、空室の中の細かく気になる点に関して

提案させてほしいということでしたので、提案いただくことにしました。選んでいただく

ためのお部屋づくり、頑張らなくては。



札幌5棟目だけで結構書いちゃいましたが、札幌6棟目にも触れておかなくては。



こちらは1月末に決裁したのに、いまだリフォームをやっているというお粗末な感じで

やきもきしていましたが、ようやくリフォームの終わりが見えてきました。

2部屋のうち1部屋はGW前に完了し、GW中にご入居いただいております。

今回見てきたのはもう1部屋の方です。入居が決まった部屋を優先したから、

こちらの工事が遅くなっているというのはまあ理解できますので、仕方ないか。



お部屋自体はけっこういい感じの出来栄えでした。部屋の雰囲気は白を基調にして、

鴨居や長押も白で塗装。ふすまだったところはアクセント的なグレーのクロスを入れて

元和室感をかなり減らすことが出来たのではないかと思います。



リフォーム後

リフォーム後



デザインはFBで意見を求めた際に参考画像として提示していただいたものをパクって

実装したのですが、これがいい感じでした。やっぱりデザインは誰かのものを参考に

させていただくのが一番!



ただ、リフォーム前はさほど気にならなかったもう片方の和室の畳が、コストダウンで

何もしないという判断にした結果、汚さが目立つ感じになってしまいました^^;

あと、照明器具が古いままだったので、リモコンつきのシーリングライトとか買って

導入した方がいいだろうなあとも思った次第です。この辺は管理会社さんに相談しよう。



リフォームの残りは、キッチンパネルの塗装と浴室の修繕だけです。

浴室の壁がブヨブヨしちゃってるところをポリパテで埋めて平べったくする工事を

入れる予定でしたが、同じ値段でパネルを1面張り替えてくれることになりました。

管理会社さんが交渉してくれたからかもしれません。ありがとうございます。



来月、仕上がったらもう一度見てこようと思います。

(また札幌行かなきゃだ・・・購入物件のこともあるし・・・)



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posted by ひろ* at 06:56 | Comment(2) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月23日

札幌木造築古アパートの現地調査と融資相談。

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昨日書いた札幌出張の話の中で、札幌7棟目(仮)関係については触れました

それ以外の内容についてはあまり触れておりませんでした。

今回はそれらの内容についてもちょっと書いておこうと思います。



・新規売り物件の内覧、評価

・新規売り物件に対する融資相談

今日触れるのはこちらの2テーマ。



・札幌5棟目の共用部照明の改修状況の確認+α

・札幌6棟目のリフォーム進捗状況の確認

これらについては明日にでも。今日は出社前に金融機関さんに立ち寄るので、

あまり時間がないものですから・・・。



新規売り物件の調査と言っているのは、札幌の築古アパートです。

過去のブログにでも書いてますので、概要はそちらをご参照ください。

記事その1記事その2



まず、現地に行く前に管理会社さんが中を見てきてくれており、そのレポートも

貰っていましたが・・・一様に浮かない顔(顔は見えないけど文面からそんな雰囲気)で

「あれ、もっと指値入れた方がいいですよ」「建物傾いてます」「ガス会社さんに

ある程度面倒を見てもらうにしても、その費用負担が入居者さんのガス料金に跳ね返って

客付難しくなるかもしれません」など、あまり著しくない反応でした。



賃貸借契約書と違う部屋に勝手に移り住んでいる住人の方がいたり、その人が全部屋の

鍵を持っていて、現地内覧の時に鍵を開けてくれたり(別に売主の身内とかでも

なんでもなく、本当にただの入居者様なのに・・・)、部屋番号も1階が101とかの

形式なのに、2階は17とかだったり。もうなんかわけがわかりません。カオスです。



そんな感想だったので、逆にどれだけひどいのかちょっと興味が出てしまいました(笑)



そして視察当日。鍵は全部開けておくと言っていたので現地に行き、外観のチェック。

サイディングは意外と大丈夫ですね。屋根はちょっと怪しいかな?なんか軒天が多少

ダメになってきている気がするし。いくらくらい見ておけばいいのかなー。



・・・ん?なんかこっちに向かって老夫婦が歩いてくるよ?なになに?



「鍵を開けに来ました」



不意打ちで登場したこの老夫婦。話を伺うと、どうやらオーナーの後見人の方だそうで。

オーナー自体は体調が悪くて出てこれないから、代わりに鍵を開けに来たとのこと。

私たちが来てすぐに登場したので近所に住んでいるのかと思いきや、けっこう遠くて

なんでこんなにタイミングよくあらわれたのだろうと不思議に思いました。

13時以降鍵が開いているって言うから、仲介さんに特に何も言わず15時に集合して

現地を見ていたのに・・・なぜそれにピッタリに現れる!?



建物の状態ですが、決して良いとは言えませんでした。ていうか割とキツイ系です。

いや、東京3棟目とか東京4棟目のビフォーに比べたら全然綺麗なんですけど、

あれは東京だから家賃が取れるのでリノベ費用をしっかりかけられるから、怯む必要が

ないだけであり、札幌ではもっと安くやらないといけないから、このくらいの汚さでも

キツイと思う、という事情もあります。



別に、畳がずぶずぶしてようが、CF的なものがパリパリになって踏むたびに割れようが

多少サッシの動きがなめらかじゃなかろうが、多少傾いてようが、和式便器だろうが、

バランス釜だろうが、一部の部屋の便器がなくて汚水につながる穴しかなかろうが、

大した話じゃないんです。もう見慣れてます、そんなもの。



ただ言えるのは、6万家賃が取れる東京のリノベと、3万しか家賃が取れない札幌の

リノベでは、かけられるお金が違いすぎるというだけのことです。



今回の物件、12部屋あります。バランス釜をUBに交換、和式便器を洋式に交換、

キッチン交換、和室を洋室に変更、通り一遍の表層リフォーム。これだけ考えると

おそらく1部屋100万はかかります。12部屋あるので1200万です。

更に屋根の補修で200万。札幌だったらちょっとした物件買えますよ、これ。



というわけで、まともに考えると大きな指値は必須ということになります。



しかし、困難になるとかえって燃えるところがある面倒な性格の私です。

こちら都市ガスの物件ですが、プロパンガスへの切り替えをすることによって

UB+αくらいはガス会社さんに負担してもらう計画はどうかと思いました。



早速、札幌2棟目でガスを供給してくれていた業者さんにお電話して、こういった

案件の切り替えをお願いすることはできないかと相談しました。その結果は・・・



即答でNG!(ガーン)



曰く、都市ガスからプロパンに変更となると、配管から何から全て交換が必要で

設備投資が新築と変わらないくらいかかるそうです。それだけの規模の工事を

するとなると、ガス業者さんの回収期間も15年とかで見なくてはなりません。

木造で築40年を超えている物件で、さらに15年かけて回収する計画を上層部が

承認してくれるとは思えない、と・・・。



言われて納得してしまいました。確かに無理そうですね、それ。うん。



そんなわけでテンション下がってた私ですが、管理会社さんが「1社だけ話を

聞いてくれる業者さんが出てきました」と。あまり期待していなかったのですが、

管理担当さんが必殺技「札幌7棟目(仮)と抱き合わせで業者変更」を繰り出すと

大逆転で前向きに検討してくれることになりまして。おー、すごい!

これで、室内リフォームにかかる費用が1/3くらいは削れたのではないかと思います。



そうなると、仲介業者さんが言ってた指値の落としどころに近づけることができるので

もしかしたらうまくいくかもしれません。



ようやくテンションが回復してきた私は、気合を入れなおして融資相談をしに

新規取引先の金融機関さんへ。今回の案件の概要を説明し、いまだ指値交渉中なので

確度が低い部分があるものの、収支が成立するラインまで価格が落ちたら購入するので

対応いただけるならぜひ準備をしてほしい、と依頼しました。



仙台法人の概要の説明、個人事業主としての状況説明、今回購入予定の物件に関しての

収支シミュレーションと事業計画など、必要書類を一通り提出して、融資の可能性を

探らせていただくと・・・意外と悪くない感触かもしれません。支店長が何というか、

というところはあるものの、担当レベルでは取り組みたい案件だと言って貰いました。



この担当者さん、札幌4棟目の管理会社の社長さんとか、札幌5棟目の管理会社さんの

社長さんのことも「よく存じ上げております」「よくしていただいております」と。

やっぱり札幌って東京に比べて狭いですねー。こういう話を聞いてるとそう感じます。



肝心の売却可能金額が固まらない中、周りばかり先行して動いているのが怖いですが

ともあれせっかく道筋が見えた案件なので、引き続き注力していきたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:14 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月22日

札幌7棟目(仮)の売買契約を締結してきました。

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この週末は、札幌築浅RCの契約のために札幌出張しました。

どうせ行くならと考えられるいろいろなことを全てやろうとして、また予定がパンパンに

なってしまう私でした・・・。



札幌出張でやったことは

・札幌築浅RC(=札幌7棟目(仮))の売買契約

・札幌5棟目の共用部照明の改修状況の確認+α

・札幌6棟目のリフォーム進捗状況の確認

・札幌7棟目(仮)の清掃業者さんへの見積打診

・札幌7棟目(仮)の管理契約関連の詰め

・新規売り物件の内覧、評価

・新規売り物件に対する融資相談

・既存取引先金融機関に対する定期積み増し

といった内容です。相変わらずモリモリと予定を入れてしまっています。



売買契約に関しては、某金融機関さんの支店で内諾は出ているものの、本承認が

出るまでは油断できないということで、融資特約付きの契約にてご容赦いただきました。

売主さんは融資特約はちょっとなーという感じだったようですが、仲介業者さんが

なんとか説得してくださったようです。



一応、融資して貰う予定の金融機関の担当者さんからは「本部でこけることは

まずないだろう」という話をしてもらっておりますので、きっと大丈夫だろうとは

思っていますが・・・。それでも本承認が出るまでは落ち着かない気持ちです。

本承認という結果が出るまでは、そわそわしながら過ごすことになりそうです。



今回の案件、いろいろ奇跡的なタイミングが重なりまくって、今回の契約までこぎつける

ことができた、ということを仲介業者さんが言ってました。私自身も、今までに

買ったことがない規模の物件であるにも関わらず、取引したことがない金融機関さんで

こんなにさらっと決まってしまったことに驚いています。

今回の物件は私に購入してほしいと思ってくれていたのかな、なんて思ってみたり。

そうだとしたら、その期待に応えられるよう改善活動をして満室にしなくちゃです。



ちなみに金融機関さんの本承認が出るのが今週中ということでしたので、本承認後に

管理会社さんの変更など必要な作業に走り出し、決済に向けて進んでいく、という

スケジュール感で仲介業者さんと合意しました。。本当は今すぐにでも空室対策に

乗り出したいところなのですが、いろいろなしがらみもあるし、本承認が出て購入が

確定する前にいろいろ動いてしまうことにもリスクがあります。万が一本承認が

出なかったときのことを思うと・・・です。



無事に決済されるまで、あわただしい日が続くのかもしれません。

いや、決済がゴールじゃなくて、その後の運営もあります。

気を引き締めていきたいと思います。



さて、本承認が出るまで動きは取らないと書いたそばからアレなのですが・・・

売買契約が終わった次の日、早速現地で委託予定の清掃業者さんと打ち合わせしました。

(諸々のしがらみに抵触しない部分だったので、先行で動いたといったところです)



事前に下見をしてもらっていたし、概算の金額も伝えていただいておりました。

ですので、現地ではどんな感じに清掃するのかを確認するにとどまりました。



この規模の物件を持ったことがないので、清掃の相場も正直よくわかりません。

事前に出していただいていた見積を管理をお任せする予定の管理会社さんに話して

どんなもんすかねと聞いたところ「もうちょっと安くできるんじゃないですか?」

「なんなら、うちの管理担当に見積させましょうか?」とのお話。そんなもんかと

思って、清掃業者さんにもうちょっと安くなる?と現地で聞いたところ、検討すると

言っていただきました。なんかこう、たたき合いみたいにしてしまいすみません。

でも低利回りなので運営費はある程度下げたいかなって。



あとは本日、管理を委託する予定の管理会社さんと、諸々の資料を持ちこんで

打ち合わせをして、本承認に備える予定です。



ここから先は、本承認が無事に取れて決済できますように、と祈るばかりです。

なにとぞ!



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posted by ひろ* at 09:32 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月21日

北陸の超高利回り築古アパートの購入もほぼ確定。

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現在10位です。売買契約、無事終了(速報)。

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昨日のブログの最後の方に書いた通り、現在物件を3件並行で進めております。

1件は札幌築浅RC、1件は東京再建築不可木造リノベ物件、そして最後の1件は

北陸地方の超高利回り木造ボロアパートです。



こちら、以前のブログでも紹介したことがありますが、北陸地方の廃墟状態になってる

築古の小ぶりなアパートです。現時点で雨漏りしていたり、8部屋中2部屋しか入居して

いなかったり、電気温水器が本当に動いているのか怪しかったりといろいろあります。



前回のブログで媒介契約が締結されていないけれども、という前提でご紹介をいただいた

本物件ですが、その後業者さんから「媒介契約を締結しました」という入電あり。

当初、媒介契約の金額は売主さん次第とは言ってましたが、その幅の中では真ん中より

少し安いところで落ち着いたということでした。



一番安い価格であれば即買いますと伝えてあったので、どうしようかなと思いながらも

念のため「最安値なら即決で買うと言ったけど、高くなっちゃいましたね」ということで

軽く業者さんに揺さぶりをかける嫌な奴、それが私^^;



会話した結果、ではその決まった額と最低額の半分まで持ってきてくれたら即金で

購入します、と一応言ってみました。さすがに価格を決めた瞬間でさらに下げる交渉に

乗るとは思えませんでしたが、まあ言うだけ言ってみよう、と。まだ表に出てないし。



数日後、やっぱりその交渉は無理でした、他の営業マンも図面を見はじめていて、

そちらでもすぐ決まるという話になっています、という連絡を受けたので、じゃあ

媒介契約の金額でそのまま購入します、とお伝えしました。すぐ購入申込書を書いて

送付したので、これで一番手確保です。



この物件、安いので現金で決済できます。ただ、この価格なのに確定測量までやって

引き渡してくれるらしく、契約してから決済まで1ヶ月半くらい時間をください、と

いうことでした。なんという親切な話なのでしょう。公募面積で現況渡しが多いのに。

北陸いいとこだ!(北陸とかそういう次元の話じゃないと思いつつ)



リフォームとして、屋根と外壁をやる予定です。部屋の中は割と綺麗なので、外回りだけ

しっかり対応するということで考えています。あとは空室の電気温水器はもう故障して

いることが予想されるので、そこに対しての手当でしょうか。プロパンガスの業者さんを

活用することも視野に入れたいと思います。



大規模修繕のプランについては、来週の契約当日に業者さんと現地で打ち合わせる予定。

元々仲介業者さんが買取で検討していたという経緯もあり、そのままリフォームに

関しても依頼することになるかと思います。見積次第ですけど。



あとは地元大家さんから管理会社さんに関しての情報も収集。結果、お願いしようと

心に決めた管理会社さんが1つ出てきたので、追ってコンタクトを取ってみます。

来週の契約で現地に行くので、その時にまとめて会話できるといいのですが・・・。

でもリフォームの話だけでお腹いっぱいになるような気もしています。



7月には引き渡しになるでしょう。満室になったときの破壊力は素晴らしい物件なので

第二繁忙期の9月に合わせられるように工事を手配していきたいと思います。

まずは来週の契約をつつがなく終えられますように。



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