2017年07月18日

スランプ突入。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在10位です。そんな順位です。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



スランプです。

ブログを書こうという気持ちが湧き上がってこないです。



さっきから30分以上パソコンの画面と向かい合っています。

昨日の出来事があるならそれを書き始めるし、特に思いつかないときはネタ帳を

引っ張り出して「この話でも書こう」と決めて文章を書き始めるのですが・・・



昨日だって別ルートでのフィリピン情報収集のランチミーティングをしたり、

物件調査を1件やってきたりしたわけだから、その話を書こうと思えば書けるはず。

ネタ帳にだってまだ書いてない話がいろいろとあります。



それらを眺めてると「今日はこれだな〜」ってすらっと出てくるのが常なのですが

今日はなんかダメです。それについての文章を書こうという気持ちが起こりません。



理由はなんとなくいくつか思い浮かぶんですけど、何か決定的なことがあるわけでもなく

複合的に出ているのではないかという気はしています。



SNSやブログで自分のことを書くという作業は、インターネットを使うようになった

20年くらい前から何かしらの形でずっとやっています。その時によって、記録する

テーマは様々でした。自分の単純な日記だったり、ライブレポートだったり、

熱帯魚の飼育日記だったり、ネトゲのことだったり。そして今は不動産のことです。



おそらく、過去に書いていたブログの中で一番多くの方に読んでいただいているのが

このブログなので、そうなると毎日更新しなきゃなあという気持ちに自然となって

いたのですが・・・。



数日前に一回休みしたばかりで恐縮ですが、本日もそういう感じなのでブログはこの辺に

させていただこうと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:29 | Comment(1) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月17日

また決済延期ですか?北陸物件取得の鍵を握るのは確定測量。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在12位です。深夜便の飛行機がしんどくなってきたことに加齢を感じます。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



昨日は時間がなくブログをお休みしてしまいました。今日はちゃんと書きますよ!

あまり良い話ではないのですが、北陸1棟目の決済がさらに延期になってしまいました。



元々、5月の終わり頃に売買契約を締結した本件。決済に向けて動きを取っています。

融資に関しては某政府系金融機関さんとの面談も終わり、結論を待っている状況です。

管理に関しては売買仲介に入ってくださった業者さんにそのままお願いする方針で

管理契約を締結しようとしていると共に、先行で募集をかけている状況になってます。

1部屋申込が入り、8部屋中3部屋入居の状態にて引渡をしてもらえる想定です。



リフォームに関しては、見積が一通り出て取捨選択をしているところではありますが、

先行で申込が入ったお部屋のリフォームに関しては、同様に先行で発注の必要があるため

そちらの部屋についてのみ先日発注を済ませました。残りについては、さすがに決済前に

工事をするわけにもいかないので、しばし待ちといったところです。



そんな形で順調に進んでいるのですが、決済の日程は延期に次ぐ延期を繰り返してます。

なぜそんなに延期が続いているかと言えば、確定測量が終わらないためです。

隣地の方との立会の調整がつかず、境界が確定しない状況が続いているのだとか。

仲介業者さんもいつも申し訳なさそうに電話してくださるので、かえってこちらが

申し訳なくなってしまうくらいです。



当初決済予定は7月でしたが、これが8月に延期。そして先日の電話で9月に延期に

なってしまった、というところまで来ました。思えば遠くに来たもんだ(苦笑)

早く決済してしまいたいんですけどねえ。



あまり時間がかかると、その後の客付に影響しそうでちょっと怖いです。

リフォームが終わらないから募集が出来ないという状態ではないのですが、所有権が

移転していない上に現管理会社さんと新管理会社さんが異なるという状況からすると

新管理会社さんにて大々的に募集をすることはできません。



本当は、今の時点で売主さんが管理を新管理会社さんに変更してくれてしまえば

一番いいのですが、それはいくらなんでも身勝手というもの。ですので、じっくりと

決済が終わるのを待つしかない、というのが私の今のところの態度です。



ま、焦っても仕方ないです。融資申込の際に据え置き期間を作ってもらえるように

お願いをしていますから、しばらくは利子のみ払えばOKという状態。返済が即座に

滞るようなこともありませんし、そもそも今埋まっている分で普通に払えます。

返済比率も低いので、焦って変な人を入れるようなことも不要でしょう。



埋まりさえすれば、きっちりとキャッシュを生んでくれる物件になります。

木造なので固定資産税も安く、借入額も少額です。減価償却は借入期間に合わせて

10年くらい引っ張るつもりですし、元金均等返済であることも考えればデッドクロスも

起こらないことでしょう。お金がかかる要素があまりないのがメリットです。

デメリットがあるとすれば、規模が小さいから生まれるキャッシュの絶対量が少ない、

というくらいでしょうか。ただ、逆に言えばロットが小さいから売却も容易という点は

メリットとして考えても良いと思います。



決済が待ち遠しいのですが、隣地の都合であれば仕方ありません。

性格的には苦手ですが、ゆるりと待ちたいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 09:04 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月16日

本日お休みのお知らせ。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを→人気ブログランキングへ



更新する時間が取れる気がしないため…

本日お休みとさせていただきます。また明日。



お休みだけどクリックはお願いしたいのです→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 11:23 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月15日

紹介にて短期入居を空室に受け入れる。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在12位です。海外にいるので更新時間がややおかしくなっている・・・。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



東京3棟目、家賃を多少上げても順調な滑り出しでしたが、友人からの紹介によって

短期でお部屋を借りたい人に貸すことになりそうです。



たまに連絡をくれるお友達の社長さんがおります。過去にはこの方の紹介で東京2棟目に

入居者さんが入ったことがあります。過去に不動産業界に少しいたことがある人なので

仲介さんを通すとややこしくなる話に関して、私に直接連絡をしてくる傾向にあります。



今回、やや久しぶりに連絡が来たので、どうしたかな?また仲介業者さんを通しにくい

入居者さんの斡旋かな?と話を聞いてみると、案の定そうでした。今回は短期入居です。



なんでも、何らかの製品を新たに販売している業者さんがおり、発売当初の2ヶ月だけ

東京のどこかに賃貸住宅を借りて、そこでサポート業務を行いたい、と。

短期なので家賃が割高になることも当然許容します、ということでした。

なんかもっと根掘り葉掘り聞きたい動機ではありましたが、とりあえずそこはあまり

考えないことにしました^^;



東京の物件で空いている部屋と言えば、1週間前くらいに退去した東京3棟目の1室が

あります。1LDKのリノベーションルームです。場所は城東地区なのでビジネスでの

便がいいとはいいがたいのですが、それでもいいですかと確認したところ、本人と

つなぐので直接槍としてもらっていいか?との打診。問題ないのでOKとしました。



ご本人と会話したのですが、特に気になるところもなく普通にいい感じの方でした。

2ヶ月程度であれば、賃貸借契約は9月後半までです。7月〜8月は閑散期であることを

考慮すると、今ここで空室にしておくよりは短期で貸して9月の決戦に備えた方が

いいのではないかと考えたので、短期貸しを受け入れる方向で検討を開始しました。



まず賃料。現在募集している賃料の25%アップとしました。ここはなんとなく

切りのいい数字を提案してみた、というだけです。相手の予算感もわからなかったので

適当な数字を切り出してみた次第です。



水道代は今と同じ金額。初期費用は敷金や礼金は無しとしましたが、火災保険のみ

ご負担いただく方向としました。また、退去時にクリーニング費用をいただくこと、

また、オフィス的な利用と言うこともありますので、賃貸借期間中も通常の賃貸募集は

継続させていただき、内見などにご協力いただくということにしました。



これらの条件、一通り先方が呑んでくれるくれるということで合意が取れましたので

それであれば前向きに進めようと判断。あとは管理会社さんと直接やっていただくことに

するべく、管理会社の担当さんに連絡を取りました。



管理会社さんが気にしたことは、オフィス利用ということで、他の入居者様に迷惑に

なる騒音が発生しないか?という点でした。確かにそれは気になります。

とはいえ、1階だし電話サポートくらいで不特定多数が入るわけではないという

お話でしたので、まあ神経質になりすぎなくてもいいかな、と捉えました。



あとはもし2ヶ月以上に延長したいと言い出した時にどうするかという点、および

連帯保証人や保証会社をつけないことにより、退去時の精算金を払わずに逃げ出す

可能性は本当にないのか、という点も議論となりました。



賃料に関しては、事前に2ヶ月分前払いということで話はついているので、原状回復が

リスクポイントになります。ただ、短期であることから、よほど汚く使われない限りは

問題にはならないだろうと判断しました。



延長に関しては、2ヶ月の定期借家契約として、契約終了時に改めて相談するという

形にしておくことで良いかと思います。延長の度合いにもよりますが、繁忙期を

著しく過ぎてしまうようであれば、やはり受け入れることもできません。

こちらの都合ではあるものの、必ず再契約できるような文言にはしたくないです。



管理会社さんともそんな形で合意が取れましたので、基本的には受け入れる方向で

粛々と進めていきたいと思います。



現在の稼働状況は・・・



札幌3棟目:16/16(退去予告1あり)

札幌5棟目:16/16

札幌6棟目:3/4

札幌7棟目:14/17

東京1棟目:3/3

東京2棟目:5/5

東京3棟目:1/2(申込1あり)

東京4棟目:4/4

東京5棟目:1/1

仙台1棟目:6/7



合計:70/75 93.3%



先日購入した札幌7棟目、反響は悪くないようなのでそろそろ吉報が欲しいところです。

稼働率95%は超えておきたいので、各物件の管理会社さんと仲介業者さんに7月中に

お会いして、何か具体的な方策があるのかどうかを確認しておこうと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 09:26 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月14日

フィリピンのコンドミニアムは厳しいと私が判断した理由。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在12位です。海外にいる関係もあり、ブログ更新時間が朝一番でなくなってます。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



昨日のブログの最後に予告した、フィリピンのコンドミニアムに関しての私的見解です。



まずは一昨日伺ったお話から。



フィリピン在住歴30年、現地の日本人街の設立に携わり、フィリピンでのビジネスを

続けてきた方とお会いする機会がありました。今回同行いただいている方が友人として

フィリピンに行くたびに会いに行っているということでして、私もちゃっかり同行を

させていただいた次第です。



まず、昨日のブログの通りに返金されたということを聞いて、その方の反応は

「返ってきたんだ、すごいですね」でした。



法律に定められている権利を行使しただけで「すごいですね」「なかなかないです」と

言われてしまうのがフィリピンと言う国の実態なのだなと改めて感じた次第です。



その方もビジネスでコンドミニアムの半額返金(Maceda法)の関係の手続きを

手伝っているということでしたが、最大手のデベロッパーでさえ「返します」と

言ったきりなしのつぶてという事例があるとおっしゃっていました。



次に、私がフィリピンのコンドミニアム2戸目を貸し出すことに成功したと話をすると

単価はいくらですかと聞かれました。私が自分の貸した単価をお話すると、その方は

「え、そんなに高く貸せるんですか?」と。



その方も、所有されているコンドミニアムが3戸ほどあるらしいのですが、賃料が

安くなってしまって、私の貸しているような賃料は取れないということでした。

だいたい私の坪単価の6割くらいでしょうか。



勿論、立地の違いもあるので、単価が違うこと自体はおかしな話ではないです。

新築なのか中古なのか、というところもあるでしょうし、駐在員を顧客に抱えている

業者さんと、ローカルの方しか抱えていない方では、取れる単価も異なります。

ですので、一般論ではなく、あくまで私がその方から聞いた事例と、私が貸した事例を

単純に提示しているだけであると捉えてください。



その方の見解ですが、フィリピンのコンドミニアムは建築されすぎているという認識を

持たれているようでした。需給バランスで言えば、供給過剰に傾いているそうです。

立地が良ければ1.5倍くらいにはなるかもしれないけど、今から何倍にも価値が

上がるということは考えにくいんじゃないかな、と仰っておりました。



国民所得がどんどん向上して中流層がコンドミニアムを賃貸・購入できるようになって

マーケットの流動性が高まるのでは?いう話に関しても、それはないだろうという

見立てでした。なぜなら、国民の給料はこの10年ちっとも上がっていないからです。

未来のことはわからないけど、この10年ダメだったのに、次の10年で上がる可能性が

どこまであるかは未知数である、と。



そういえば、私が初めてフィリピンを訪問した際に宿泊したホテルがあった場所が

今回訪れた際には更地になっておりました。マカティのトライアングルパークの

対面にある一等地であり、商業施設とコンドミニアムが建築される?みたいです。

(きちんと確認していないので間違っていたらごめんなさい)。



今回宿泊したカジノ付きのリゾートホテル(パサイのモールオブアジアのあたり)は

埋立地だということを聞きましたが、そこも今どんどんカジノ付きホテルとショッピング

モール、そしてコンドミニアムを建築する計画があるということです。



広大な埋め立て地

ここにコンドミニアムがいっぱい建つとなると・・・ごくり。



勿論、個別性があると思いますので、全てのコンドミニアムがダメとは言えません。

しかし、日本国内ですら知らない地域だと需要を見誤ることがあります。

ましては勝手がわからない海外、そして日本人とは異なるメンタリティを持つ

フィリピンの国民のニーズをどうやってつかんだらいいのか。難しい問題です。



私自身、購入したコンドミニアムのうち1つは今回の出張で「権利放棄」という形で

決着をつけましたが、一応売却の道も探っていました。しかし、今すぐに売ろうとすると

当時の購入価格+売却にかかる諸経費を差し引いてプラスになるかと言うと、おそらく

難しいであろうという考えに至りました。



幸いにして、賃貸のついたコンドミニアムがたまたま立地が良く、想定売却価格が

購入価格+諸経費を上回りそうということもあり、全体としては何とかプラマイゼロに

持っていけそうですが、これだってその立地を狙って購入できたわけではありません。

たまたまデベロッパーさんからご紹介いただいた案件で、よさそうだったからという

だけのことです。



賃貸が付いたこと、売買の査定金額が高かったこと。

これらは周りにいる方に恵まれた幸運であり、狙ってできたことではありません。

じゃあ今から狙って儲かるコンドミニアムを買えるかと言うと、私には難しいです。



1ヶ月〜2ヶ月くらいマニラ首都圏に住んで、地元の日本人仲間を作っていくなど

地道な努力をした上で挑戦するなら、多少勝算は出てくるのかもしれません。

しかし会社員をしながらそれを行うことは不可能です。



あと考慮すべき点として、今回得た情報ソースをどこまで信じるかという話が

あると思います。



ビジネスに長く携わる、しかも海外と言う普通の感覚では生き抜けない場所でそれを

続けるということは、やはり良い評判も悪い評判も立つものです。実際、ネット検索を

その方の名前でかけてみると、いいこと悪いこと様々な内容が出てきました。ですので

それをどこまで信じるかというのは、聞き手の判断次第だと思います。



とはいえ、私としては実際にコンドミニアムを買ってみたことも含めて考えると、

フィリピンのコンドミニアムはビジネスにならないと判断しました。

あくまで得られた情報の範囲での判断であり、より広域的に情報を集めて判断した方が

いいのだろうとは思いますが、今のところは浅知恵ながらこの判断でいいかと考えます。

ここにお金を入れるなら、別な投資を考えた方がいいであろう、と。



今回賃貸が付いたコンドミニアム、そしてまだ建設中のコンドミニアムも含めて、

全部処分する方向で動こうと思います。多少の損切りは覚悟します。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 12:43 | Comment(0) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする