不動産投資 問わず語り

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昨日書いた札幌１０棟目、札幌１１棟目が売却できなくなった話ですが、結論は

間違っていないものの、過程と原因が間違っていたようです。事実誤認って怖いわー。



あらすじ

札幌１０棟目で退去予告発生

札幌１１棟目にも退去して貰って戸建用地として売却を目論む

札幌１１棟目が退去できないということで振り出しに戻る



要はそれだけの話なので、どこにも誤解の余地はないはずなんです。それなのに・・・

それでも意思の疎通が正しくない事案が発生するのは、人がいかに思い込みで

行動しているかと言うことの証左であるのではないでしょうか。



結論から言いますと、先のあらすじにある「札幌１１棟目が退去できない」が誤りで

「札幌１０棟目が退去できない」が正解でした。



なぜにそんな間違いが発生したかといいますと、私が札幌１０棟目、札幌１１棟目の

入居者様のお名前をちゃんと覚えていなかったことが原因なのです。



最初に管理会社さんがＬＩＮＥで「●●さん、引越中止です！」という連絡を

くださったのですが、私は明確に入居者様のお名前を覚えておらず、先日話をしていた

ご退去いただきたい方の入居者様が引越できない、と仰っているように捉えてしまって

いたのです。ここでまずボタンの掛け違いが発生しました。



しかも、その後の話が微妙に辻褄があう形で進んでいってしまったので、それに気が付く

タイミングがないまま、昨日のブログを書いてしまったのでした。



管「（札幌１０棟目の）●●さん、引越中止です！」

私「役所から（札幌１１棟目の方の）引越代が出なかったですか？」

管「他に物件なくて中止でした！」

私「札幌１０は定期借家契約前提で募集開始、手前は引越先を継続で探す、でしょうか」

　　↑札幌１０は出る、札幌１１は出ない、という前提で返答している

管「そうですね！ただ手前も役所は引越代は出さないそうです。あと就職されるそうで

　　保護も終了になるそうです」

私「定職についてもっといい引越先を探すことに期待しつつ、裏は定借で募集で」

管「かしこまりました！」



こんな感じのやり取りだったので、特に違和感なく昨日のブログの結論に至ったと

認識したのでした。



しかし昨日、管理会社さんから「ブログ読みました！勘違いしています！」という

ご連絡をいただき、私の間違いが発覚するのです。引越中止になったのは裏手の

札幌１０棟目であり、結果として現状維持である、というご説明をいただきました。



よくよくＬＩＮＥを読み返してみると「引越中止」と書いてありますので・・・

元々引っ越す予定だった人の引越が中止になった、と読み取ることができたようにも

思います。あと名前書いてあるんだからちゃんとその名前を確認しなさいよ、というのが

私の反省点ですね。思い込みって怖いわ・・・。



割と裏取りとかしないで脊髄反射でパッパッと片づけてしまうきらいがあるので、

もっと慎重にメッセージを読み解かないとダメだなあと反省したのでした。

（反省するだけでなかなか直らないのが問題なんですけどね・・・）



ということで、実は何も変わっていなかった札幌１０棟目と札幌１１棟目でした。

これで札幌１０棟目は引っ越そうと言う気持ちにならなくなっただろうと思うので

このまま長期入居モードに突入かなあ。札幌１１棟目はよくわかりませんが、

恐らく先に退去を申し出るのは札幌１１棟目な気がするので、その時に札幌１０棟目の

入居者様が引っ越せるような物件を買っておいた方がいいのかも（？）



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札幌１０棟目、札幌１１棟目をまとめて売却することができそうになったのですが、

うたかたの夢でした・・・。ひとまず札幌１０棟目の賃貸募集を進めなくては・・・。



少し前に、札幌１０棟目に退去が発生することになった話を書きました。

どうせ退去になるなら、隣地の札幌１１棟目にもご退去いただき、２つ合わせて

戸建屋さんに売却してしまうのがいいのではないかな、と考えた次第です。



そして管理会社さんが売却仲介したいという話をされたので、入居者様との交渉と

査定などを依頼したのでした。



ここまでが前回のお話。



それからしばらくして、管理会社さんより「札幌１１棟目の入居者様が退去しても

構わないようなことを言ってくれました！」という素晴らしいお知らせが。

マジっすか！それだったら本当に売却の方向で進められるのでは・・・。



しかも機転を利かせてくれて、老朽化による取り壊しだからと保護課に連携して

保護課の方に引越費用を出して貰えないかと検討して貰っているそうです。

それが実現したら、立ち退き料すらかからないじゃないですか。すごすぎん？

管理会社さ、グッジョブすぎる！



・・・と、ここまでは大変順調でした。でも世の中、そんなに順調にことは進まない、

というのが定説であります。昨日の連絡で甘い目論見は全て水泡に帰しました。



道東出張から帰る飛行機の中で、管理会社さんよりＬＩＮＥが届きます。

電話する時間はありますか？と。うーん、今は飛行機だから無理ですねえ・・・。

ＬＩＮＥであればやり取りできますと回答したら、ＬＩＮＥで大丈夫ですとの

ことで、メッセージのやり取りが始まりました。



冒頭にも書いた通りですが、端的に言えば、東京１１棟目の入居者様が退去しないと

いうことになり、売却が難しくなったとのことです。なんてこったい。



主に以下の２つの問題が出てしまったようです。

・本人たちの引越先が見つからない

・保護課が引越代を出さない



一番の問題は前者の引越先が見つからないという問題でした。細かい話はきちんとは

聞いておりませんが、たぶん今の家賃で今の広さで今のエリアの物件が見つからないと

いう意味なのかなと感じています。



とはいえ、本当にそれだけであれば、別にこれは時間をかければ見つけられることでは

ないかなと思います。たまたま今そういう物件がないというだけですからね。



ちなみに札幌１３棟目はどうかという話をしてくれたようですが、残念ながらエリアは

今の物件の近所がいいそうで、あまり乗り気ではなかったようです。



ここは別に、継続で探すということでいずれ解決できるんじゃないかなと考えています。



ただ、その家が見つかるまでずっと、裏の家（札幌１０棟目）を空き家で遊ばせて

しまうのは勿体ないですから・・・ここは定期借家契約でいいので、入居者様を

探さなくてはならないかなと思います。数ヶ月で退去が決まるなら別にいいのですが

年単位など長引く可能性も考えられなくはないですからね・・・。



この辺をうまく満たすには、３６４日の定期借家契約がいいのかな？と思っています。

理由は終了通知が不要になるためです。道義的にそこまではしませんが、契約終了直前に

札幌１１棟目の退去が決まった場合も粛々と契約終了することができるためです。

１年以上だと、終了通知を事前に行わなくてはなりません。



そして保護課との話です。いろいろと管理会社さんが交渉してくれたようですが、

老朽化による立ち退きに関しては、引越代を行政が支払うことは基本的にはないと

明言されてしまったようです。なので、引越代などは私が準備しなくてはならないと

いうことでした。



まあ、そこはもうしょうがないというか、そもそも私が用意すべきだと言われれば

そうだよねとも思いますし。調整できる範疇であると思っております。



今すぐ売却できる状況ではなくなりましたが、少し時間とお金をかければ退去いただき

売却に進むルートは充分残されています。この辺、うまく推進していければと思います。

管理会社さんのご協力も不可欠。どうぞよろしくお願い致します。



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土曜日から本日まで釧路や近隣の道東エリアを視察しております。釧路エリアを

見に来るのは３ヶ月ぶり２度目です。前回とはまた違った視察になり有意義でした。



７月はスワさんのご案内で釧路のスワさん物件を見たり、釧路観光をしたりという

ツアーを組んでいただきました。すごく古い状態で買っている物件があり強烈でしたが

スワさんには勝算があって買っているようでした。私だったら都内であれば確かに

チャレンジできると思うけど、地方だとなかなかきついかなという印象を持ちましたが

そこはスキルの差なのでしょうねー。



釧路はなかなかいいところだったなあと思い起こした時、関東→札幌の大家会にも

釧路に物件を持っていたり、釧路に縁がある人がいたなと思ったので、会の企画として

釧路視察を考えた次第です。



前述のスワさんをはじめとした３名にそれぞれ１日のプランを組んでいただき、

３日間の視察企画を組んだ次第です。



１日目：居酒屋飲んだくれで食を楽しむツアー

２日目：スワさん物件見学と美味しい海鮮＆炉端焼き発祥の地を巡るツアー

３日目：会員さんの物件見学と温泉を楽しむ合宿ツアー



３人が３人、それぞれの色を出したツアーを組んでいただき、すごく楽しみでした。

参加者も６人ほど集まり、楽しく勉強になるツアーになる予感がひしひしと。



・・・なのですが、一部メンバーがやんごとなき事情にて参加できなくなってしまい

直前でバタバタしたところもありました。私が１度現地に飛んでいたことが功を奏し

なんとか実施できそうな流れになったのは不幸中の幸いでした。



ツアーの詳細はここで細かく書くことはしません（なぜなら旅館のご飯がもうすぐ

始まるのであまり時間がないのです・笑）。



食に関しては、やはり道東は海産物が美味しいなと思ったものでした。

今はちょうどサンマが旬を迎えています。刺身も焼きも美味しく最高でした。

本当にこのサンマはサンマ好きな嫁ちゃんに食べさせてあげたいと思います。

また、中標津で飲んだ牛乳はすごく美味しかったし、宿で食べた鮭の刺身も美味しくて

お代わりしちゃいました。



温泉宿の温泉もとても気持ちよく、スタッフの方のホスピタリティも素晴らしい

ものでした。いい宿を教えていただき、ありがとうございます。



物件もいっぱい見学させていただきました。プレゼントやステージングなどの工夫で

入居者様を獲得している事例、前から話は聞いておりましたが、実際に見せていただき

なるほどと腑に落ちたのでした。また、現地のステージングの設置や撤収に関して、

遠隔地からどうやって対応しているかという話も教えていただき、目から鱗でした。



ただ、投資エリアとしてどうかと言われると、人口減少も半端ないので、悩ましいと

思いますね・・・。先人も楽じゃないという話をしておりましたし。



一緒に行った会のメンバーとの親睦も深まり、とても有意義な出張だったと思います。



本日昼の便で東京に戻ります。暑いんだろうなー東京。こっちは２０度切ってますよ。

とはいえ帰らないわけにもいかないので、帰ります。お疲れさまでした！



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東京１３棟目の民泊のリスティングが一時公開停止になっていたようです。

低評価レビューがついたのでAirbnb側で停止処理が走ったのだとか・・・。



東京１３棟目と東京１５棟目で実施している民泊。両方とも好調で、しっかり稼いで

くれております。民泊の収益が両行のため、今年の東京法人は過去最高の売上額を

達成できました。他方、そのせいで課税業者にもなってしまいましたが・・・。

まあそこはやむを得ないことです。



両方とも旅館業の許認可をいただいております。３６５日稼働するので、通年で

お客様をお迎えできる体制になっています。お客様からのレビューは悪くないですが

ゲストチョイスには至らないくらい。どうしても元が古民家なので、ホテルばりの

快適な設備を提供できるわけではないし、階段が急だとかの問題もあります。

東京１５棟目はしばらくゲストチョイスを維持できていましたが、レビュー数が

増えるについれて徐々に微妙なレビューもついてきており、その辺の影響で残念ながら

ゲストチョイスからは外れてしまったようです。



真面目にレビューとか確認する人であれば、レビューを見ながら分析して改善を

行うのでしょうが、私はその辺ずぼらな丸投げ体質なので、自分でまめに確認とか

できないタイプの人です。こうやってブログのネタにする時だけちょっと実績を

覗いてみようかな、というくらいしか見てないもので・・・。



ちなみに東京１３棟目は９月の実績が３０日中２６日稼働で８６．７％でした。

東京１５棟目は９月の実績が３０日中２４日稼働で８０％。

前よりちょっと稼働実績落ちてきてる気がするな・・・何かしらテコ入れが必要？

でも２日からの予約しか受けてないから、多少そういう死に日が出てしまうのは仕方なく

その影響でこのくらいまで下がる可能性はあるのかなとも思うので、考えすぎても

しょうがないかなー。



さて、今日の話題は東京１５棟目です。友達からメッセンジャーで「東京１３棟目、

消えてない？」と連絡をしてきたのです。え、マジで！？心当たりないし！

ていうか見てたんかい（笑）



慌ててアプリで確認しましたが、リスティングは確かに停止中になっておりました。

何事かと思って運営会社さんに連絡したところ、確認した結果９月に滞在された

ゲストの方のレビューが低かったため、一時的に公開停止の措置をAirbnbに取られて

しまったということでした。確認後すぐ再開にしてくださったそうです。



ざっくり言えば「立地が悪い」「階段が急すぎる」「マットレスが気に食わない」

という内容でした。



立地に関しては渋谷や新宿といった観光地に対して遠いということが書かれてました。

まあ確かに遠いよね、１時間とまでは言わないけど１時間弱かかりますし。

でもそれはリスティングに書いてあることです。



階段が急であるのも確かにありますよね。でもそれもリスティングに書かれている

ことです。書いてないならそりゃあ言われても仕方ないのですけど。



マットレス・・・まあこれは少し前にもご不満であるというメッセージをいただいた

ことがありました。２回来るということは何かしら問題が生じているのかもしれません。

ぼちぼちへたれてきてるのかな？４年近く使ってますしね。



運営会社さんは、立地と階段はリスティングにあるが、もっとわかりやすいところに

記載するように変更することで対策としたいということでした。場合によっては

自動メッセージに入れておくことも考えるとのことです。



教えてくれたお友達にもそんな感じだったよという報告とお礼を述べました。

するとお友達、「ここ何回かマットレスに関する不満のレビューがあったから

交換しどきなのかも」と。いやいやー、見てたなら教えてよー（笑）

運営会社さんが教えてくれてるかと思って何も言わなかったとのことでしたが、

運営会社さんもいっぱいリスティングの面倒を見ているのだから、１つ１つに

そこまで細かく気を配るのは難しいわけで・・・。ということで今後は是非

何かあったら教えてください、とお願いしておきました。



さて、私ができる対策としてはマットレスの買い直しだな・・・。

４つベッドがあるので、４つ全部買い直すとなるといいお値段しちゃいます。

前に購入していたマットレスがどのくらいの価格帯だったか確認してみたところ

３万〜４万くらいの価格帯でした。利益もあがってきていることだし、もう１ランク

グレードを上げてもいいのかも？



そこで運営会社さんにおすすめのマットレスがないか聞いたところ、費用対効果が高く

ゲストの満足度が高いのはこれですとご紹介いただきました。７万円程度でした。

４つ買ったら３０万近いのか・・・ちょっと躊躇するなあ。



そんな話をしていたら嫁ちゃんが「最近これが評判いいみたい」と紹介してくれた

マットレスが。こちらは５万円くらいで購入できそうです。４つで２０万かー。



８万の差をどうみるか。小さな差ではないけど、レビューが低くなるのも避けたいので

運営会社さんがおすすめするものを買っちゃってもいいような気もしています。

悩むなあ。



今月後半、義母が宿泊しに来るので、その時までに入替したいなと思ってます。

となると早々に結論を出さなくては。今の出張が終わったら真面目に考えよう・・・。



皆様なら５万？７万？のどちらにしますか？



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昨日書いた買付の話ですが、きな臭い文言は決済までに完了すればいいわけではなく

動きを取り始めればいいというだけみたいです。進められそうでよかったです！



仙台２棟目は義母がずっと売りたいと言い続けていたのですが、銀行融資もいただいて

いる物件なので、あまり早急な売却は次の取引にも影響があるからと少し待つよう

こちらから言い続けておりました。



とはいえ、築古物件だし、なかなか埋まらないし、トラブルも多かったし、属性も

お世辞にもいいとは言い難かった物件です。どこかで切り離しはしないといけないと

私も思ってはいました。



具体的に売却に動き出したのは、今のままだと財務状態があまり芳しくないと

見られてしまうという話をメインバンクさんから受けた時です。なんだかんだ言って

メインバンクさんはしっかりと面倒を見てくれますが、普通に持ってくと債務償還年数が

長すぎて難しいと言われかねない、ということを暗に教えてくれました。



保有して４年が経過していますし、借入していた金融機関さんにも義理は立っただろうと

判断して、収益性が芳しくない＆財務体質を改善するために売却したいと申し入れて

借入している金融機関さんにも理解を得た（と義母が言っている）ことから売却に向けて

舵を切った次第でした。



価格が高めだったこともあり、だいぶ時間がかかりましたが、昨日書いた通り

ようやく買付をいただくことができました。今日はその買付に関して昨日動いた内容を

書いていきたいと思います。



買付の中でネックになりそうと思ったのが、保証会社さんに加入していない方の

保証会社加入と、プチ滞納をしている入居者さんを退去させることでした。

これは相手のあることだからそんなに簡単には進まないぞ、と。



なので、ここに関してどういう話になっているかを確認するよう、管理会社さんと

義母にお願いをしました。その結果は・・・動き始めてくれるだけでＯＫでした！

めっちゃありがたい！助かります！ていうかそれだったら購入した後管理会社さんに

直接言えばいいだけだったのでは（笑）



ちなみにこの買主さん、既に銀行融資も内諾は貰っているらしいです。それも、

仙台法人のメインバンクさんで。支店は違うと思いますけど。古くてもやるのねー。

しかも買主さん、大阪の住所なんですよ。なんかいろいろ不思議な感じがします。

まあ買ってくれるなら何でもいいんですけどね（雑）



これで話が進むぞと思っていたのですが、そこに義母からなにやらＬＩＮＥが・・・。

問題が発生した、みたいなことが書いてありドキッとしたのですが、内容としては

こちらで司法書士の先生を探さなくてはならないという話でした。込み入った話かと

思ったのですが、単に買主さんがいつも頼んでいる先生が大阪の方で、今回多忙で

手が離せないだけだそうです。



まあそういうことであれば、いつもお願いしている仙台の司法書士の先生にお願いを

すればいいだけですね。ということで、私から先生に連絡をしつつ、詳細は義母から

連絡して伝えて貰う流れで話を進めました。先生も快諾してくださったので良きかな。



・・・夕方になって義母から「ＬＩＮＥのネーム？を渡されてよろしくって言われたけど

どうしたらいいの」と。ＬＩＮＥの・・・ネーム？なんだネームって。ちょっと何を

言ってるのかよくわからなかったので、先生から送られてきたものはなんですかと確認。

どうやらＬＩＮＥのＩＤが送られてきているようです。



義母はＩＤからＬＩＮＥ登録する方法を知らないようなので、どう伝えようかなと

思っていると、嫁ちゃんがささっとフォローに入ってくれました。電話したり

スクショしたりで教えているようです。私は出張中なので細かいことは不明ですが

頼もしい嫁ちゃんです。



そして嫁ちゃんから届いたＬＩＮＥのメッセージ。

「教えたけどわからないみたいだから先生の方から登録して貰うようにできない？」

・・・義母の牙城は攻略出来なかったようです（苦笑）



ということで、私が司法書士の先生をＬＩＮＥでお友達登録して、義母と先生と私の

３人のグループを作る形で解決させました。思わぬところに障害がありました（笑）



ということで、決済日も決まったので、まあきっとこのまま順調に進んでくれると

信じたいところです。金融機関さんにはちょっと申し訳ないと思いますが、仙台法人は

微妙な物件を切り離せて利益が出る、管理会社さんは管理継続、仲介業者さんは手数料を

確保できる、買主さんはある程度できあがった収益物件を購入できる、ということで

皆それぞれにいいことがあるお取引になるだろうと思います。

このまますんなり進みますように。



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