2019年01月11日

想定以上の早さで孤独死部屋に申込が入った模様。

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東京9棟目、家賃変えましょうという結論メールを出す時間がなく放置していたら、

元々の家賃プランでお申込が入ってきました!もたもたしててよかった!?



先日ブログに書いた孤独死のお部屋の家賃設定の話ですが、管理会社さんに相談した

ところ「検討した結果、良いのではないかと思います」というご返信をいただくことが

出来ました。



こちらから提案したプラン

・1年目は本来の家賃の50%の金額でご入居いただく

・2年目は本来の家賃の75%の金額でご入居いただく

・3年目以降は通常の家賃でご入居いただく

・短期解約違約金は3年目以降で適用される家賃で計算する



管理会社さんからは「しいて言えば短期契約者向けのプランに仕上がっている」という

ことでしたが、告知義務を終わらせ、家賃を早く元に戻すことを念頭に置くのであれば

悪くはないだろう、という感じの感想をいただきました。



管理会社さんからは「この形でいいですか」という最終確認のメールが来てました。

1月7日にそのメールが届いていたので、さっさと返事しなくてはならなかったものの

正月休みの間に大量にメールを返信していたため、それ以外のメールも多かったので

他の優先すべきタスクやメールの返信(例えば直近に迫っている富山出張の調整など)や

サラリーマンのお仕事を優先させてしまい、このメールに対して返信をすることが

できておりませんでした。



そして一昨日、管理担当の方から入電あり。一昨日は打ち合わせで缶詰だったのと、

打ち合わせ後に歓迎会が開催されるというところもあり、折り返しの電話をすることが

できずじまいでした。昨日ようやく折り返したところ「仲介担当が現地確認したところ

東京9棟目の部屋の内容でちょっと気になることがあります」と切り出されました。



内容としては「孤独死部屋の雨戸がしまえない」「孤独死とは別の部屋の天袋の取っ手が

取れてしまっている&天袋の奥の天井部分がずれており、屋根裏をのぞける状態に

なっている」ということでした。



雨戸はどうやら戸袋の中で雨戸が斜めになってしまい、1枚は入るけど2枚目が

入らない、ということを言っているようでした。雨戸が出てこない分にはどうってことは

ないのですが、雨戸がしまえないから常に雨戸が1枚出たままになっているということに

なり、なんか微妙だということを言っているようでした。



天袋の取っ手は前も取れたことがあったと思うので、前と同様ボンドか何かで貼り付けて

おけばいいじゃないかと思ったのですが、その取っ手自体が壊れてしまっているようで

ただ貼り付ければ良いという状況ではない、とのことでした。襖の取っ手は、丸い窪みが

あり、その周りに黒い留め金?みたいなものがくっついております。前回は窪みの部分と

留め金の部分がくっついた状態で落ちていたのですが、今回は窪みの部分の金具が

行方不明になってしまったようで、金具自体の交換が必要ではないか、と。



天袋のふすまの金具故障

言葉で言うより写真を出した方が早そうですね(汗)



管理会社さんは、リノベを施工した業者さんに診て貰っていただきたい、とのこと。

もうリノベ工事は終わっているし、別にこれを瑕疵だなんだと言うわけでもないので

別に管理会社さんで対応してくれてもいいんだけどなあ、とも思いましたが、確かに

現場の状況をよく知っている人に頼む方が話は早いかもしれません。展開しておきます。



管理担当の方はこう続けます。

「孤独死部屋の方は少し急ぎたいと思いまして・・・」

ん、なんで急ぐんだろう?あれ、そういえば、そもそもなんで賃貸仲介の担当さんは

現地を見に行ったんだろう?これはもしかして・・・?



「まだ全然確定ではないのですが、孤独死部屋に申込が入りまして」



キタ━━━━(゚∀゚)━━━━!!

賃貸の担当さんが現地に行ったのは、恐らく内見対応だったということでしょう。

今後の審査がどうなるかは何とも言えませんが、申込が入ったというだけでもまずは

嬉しいものです。しかも、私がもたもたしていたせいで、新プランではなく当初出して

いた家賃をそこまで落としていないプランでの申込。これはありがたい。



審査の結果NGとか、申込された方がキャンセルする可能性とかもまだありますが、

決まれば嬉しい話になりますので、どうしても期待しちゃいます。



東京9棟目は、年末にテナントのお申込もいただきました。こちらは保証会社さんの

審査はOKとなり、あとは事業主さんが国の助成金を申請していて、その結果次第と

いうことだそうです。ここにきて一気に動き出したなあ、東京9棟目。全部決まれば

あとはレジ2部屋を残すのみということになります。



何となく、東京に関しては今回の繁忙期中に今ある空室が一通り埋まるんじゃないか、

という気がしてきました。きっと退去もあるでしょうけど、それなりに良い成績で

終われるような予感。申込ベースでの話なら、東京6棟目1室、東京9棟目2室は

申込をいただいているので、残る空室は東京8棟目3室、東京9棟目2室の計5室です。

札幌6室、富山6室があるものの、家賃ベースで考えれば東京5室が埋まれば

遺失利益を半分くらいは取り戻せる気がします。あと大きいのは札幌9棟目のテナント。



稼働率を上げて、ちゃんと手元にお金が残るように仕向けたいと思います。

さすがにここ2年買いすぎていて、不動産取得税だリフォームだとどんどんお金が

消えていき、しかも無駄に借入とかしてるから全然手元に残っていない感覚です。

ここは稼働率を上げて、手元資金を確保できるようにしたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:42 | Comment(0) | 東京9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月10日

災害復旧貸付制度の利用を検討する。

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建物の損傷を修繕する為に、震災復興のための融資を受けようとしております。



札幌7棟目、前々から書いておりますとおり、ちょっと嫌な感じのヒビが札幌を襲った

震災の際に入っていることがわかっております。素人が見るとよくわからないのですが

業者さんの目から見ると嫌な感じのクラックだそうです。



札幌7棟目は築年数が10年ちょっとですので、ここでくたびれてしまうと困ります。

この物件にはあと10年くらい頑張ってもらい、最後は相場を見ながら売却するという

ミッションを担って貰う予定です。そこに至る前に建物にガタが来て資産価値を

既存して貰うわけにはいきません。建物を良い状態で維持し、トラックレコードも

あるよという状態での売却が望ましいと考えます。



と考えると、今回の建物の修繕は必須。建物の状態を良好に保つことは、入居者様の

顧客満足度の向上にも少なからず寄与すると思います。汚い物件よりは綺麗な物件に

住みたいと思うはず。たぶん。



この物件は利回りがさほど高くないため、稼働率は常に高くないと良くないです。

義母と一緒に先日仙台で収支を計算してみましたが、一応期待していたくらいの

パフォーマンスは出ていました。元々、税引後のCFが借入額の割に少ないよねと

いう思いはあったものの、当時の市況であれば致し方ないかなと思った次第です。

(だったら我慢して買わなければいいのに、と言われたらそれまでですけど)

今後も稼働率90%以上を維持していかなくてはならないので、その礎となる修繕は

ちゃんとやらないといけないわけです。そして最後に元金均等返済で削った元本を

売却と言う形で手元に戻す、と。



とにかく、その青写真を現実にするためには、今回の震災くらいでへこたれていては

困るわけです。修繕を行い、建物をいい状態で保たないと。そしてそのためには原資が

必要です。



手元資金が全くないわけではないのですが、札幌10棟目の戸建もこれから修繕を行い

貸せる状態にする必要があります。この辺のことを考えると、手元資金は多少余裕が

あった方がいいと考えられます。



じゃあ借入しちゃおうか。うん。どうせ借入するなら条件がいい形にしたいよね。

日本政策金融公庫さんで震災復興のための災害復旧貸付制度が作られております。

普通に借りると10年ですが、最大15年まで可能性があり、しかも別枠です。

金利も当初3年は優遇されるということなので、普通に修繕の費用を借りるより

こっちの方が有利じゃないかと思ったので、札幌10棟目の修繕ではなく札幌7棟目の

修繕で融資をお願いした方が良いだろうと判断しました。



というわけで、早速公庫さんにお電話して融資の相談をしてみました。

そこでわかったことをいくつか挙げます。私がそう聞き取ったというだけなので、

聞き間違いとかあるかもしれません。もし違っていたらごめんなさい。



・災害復旧貸付は確かに制度としてあり、通常の公庫の借入とは別枠扱い

・最大15年とあるが、必ず15年引けるわけではなく、公庫の設定する条件を

 法人が満たさない場合は10年での貸付になる可能性もある

・金利優遇は融資後3年まで−0.9%、4年目以降は通常利率になる

・審査は通常の流れと同じで、事業計画上無理がない範囲の貸付になる



必ず15年というわけではないのが残念ですが、そこは仕方がないかと思います。

それでも当初3年はかなりの金利優遇があります。公庫さん、元々の金利水準が

1%台だと想定されるため、当初3年は0%台で借入できることになります。

それだったら借りない理由はないよね、と。



修繕の見積を持ち込んで、審査にかけてもらおうと思います。

とりあえずは、口頭で聞いているだけの修繕の内容を見積に落として貰わなくては。

あと、いくら借りるかも考えないとです。公庫の担当の方は「審査に出して貰わないと

15年の制度が適用できるかはわからない」「事前に伝えることはできない」という話を

されておりました。そうなると、こちらの事業計画は15年前提はなく10年前提とし、

15年だったらラッキー、という形にしないといけないということですね。



制度の内容はだいぶわかってきたので、義母と相談しました。仙台法人のお金は義母に

管理して貰っているので、義母がこのくらいなら返せると心情的に思う金額までを

上限として借入しようと思っています。私が判断すると、とんでもなく高い返済比率に

なっても「まー、借りられるなら正義!いけるっしょ!」とか間違った判断をすると

思ったので(融資ジャンキーの自覚はあります)、義母に委ねました。ある意味、

暴走しないよう義母が調整弁の役割を果たしてくれている部分もあります。自分が

破綻するだけならまだしも、義母まで巻き込むわけにはいかないですからね。



義母がこの辺までかなと思う月々の返済額から逆算した借入上限金額よりも、

実際に修繕にかかる金額の方が安かったので、それだったら修繕にかかる分は

全部借りてしまおう、という方向性になりました。



ここまで取りまとめた上で、業者さんから口頭で伺っていた金額を、融資のために

見積書に起こしてほしいと依頼。実際に修繕するのは雪が溶けてからになりますが、

資金は先に準備しておこうと思います。



さて、この借入はうまくいくのでしょうか?

動きがありましたら、またこの件書きたいと思います。



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posted by ひろ* at 06:18 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月09日

富山出張の段取りを整える。

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今週末に控えた富山1泊2日の出張の内容調整をしておりました。

例によって、短い時間で色々詰め込みました。



富山1棟目の稼働率は相変わらずの低空飛行。今年は稼働率を高くしようと決めたので

このまま放置しておくわけにもいきません。東京の空室はある程度手を打ったつもりだし

札幌もまだ全然足りていないものの、一度反響を見てみましょうというところまでは

家賃設定など持ってきたつもりです。となると、手を打ってないのは富山ということに。



田舎なので引合が少ないのは承知しています。でも、それにしたって地域最安値に

なっているわけなんですから、もう少し動きがあってもいいんじゃないかと思うのです。

何かしら対策が必要な状態なのを気づかず放置している状態と仲介業者さんが考えて

いるのではないかと考えております。



やっぱり、この辺は現場に行って足で稼ぐしかないなと。本格的な繁忙期に入る前に

顔を出して、どんな状態か聞いて回り、改善テーマを考えるべきだなと思いました。



部屋は綺麗になっており、内見に来ても恥ずかしくない状態になっております。

外壁こそやや汚いままであるものの、リフォームは全部屋済んでいますから。

ただ、空室になって長いので、トラップの水が切れて悪臭を放っていないか、

虫の死骸等転がっていないか、といったところは心配です。管理会社さんも忙しいと

思うので、うちの物件をこまめに回ってその辺のチェックをするとかは難しいだろうと

考えられます。



いろいろ書きましたが、とにかく今実行すべきことは現場の状態を把握することです。

そして2月〜3月の繁忙期のピークに入る前に、問題のある箇所を直して少しでも

決まりやすい状態を作ることが必要です。いつまでも放置プレイしてちゃダメです。



今週末の富山出張では、仲介業者さんをとにかく回って改善すべきポイントを把握し、

管理会社さんと問題点の把握や対策の検討を行うこととします。あとは都合がつく方と

懇親会もできればいいなというところです。



それだけだと時間が余るので、ガス交換に尽力いただいたガス会社さんの担当の方とも

一度お会いして(今まで電話でしかやり取りしたことがなかったのです)ご挨拶を

させていただこうと思ってました。先方も「富山に来る時は声をかけてください」と

仰っていたので、声をかけてみようと思った次第です。



また、ド田舎大家TさんがIoTアパートを作ったという話をされていたので、

新しもの好きとしてはこれも拝見したいなと思っていたところでした。先日ルンバを

購入して試していますが、外出していても携帯から起動できたりして面白いなあと

思ったので、そういう設備をふんだんに導入したアパートというところを見てみたいと

思った次第です。



これらのやりたいことを満たすために、各所に連絡を取って日程の調整を行いました。



富山入りしたらすぐにガス会社さんとお会いして、ランチ及び会社訪問をします。

その後管理会社さんまで送ってくださるということなので、お言葉に甘えて送って貰い、

そこから管理会社さんのリーシング担当の方と一緒に営業に出発。できれば現地も見て

状態を把握したいと思います。終わったら管理会社さんで結果のフィードバックと今後の

進め方の確認、そして懇親会を行い、初日は終了。

二日目は午前中定期清掃に関する打ち合わせを行い、その後ド田舎大家Tさんの

IoTアパートを見学させていただき、ランチをして富山出張終了。



いい感じに充実しているのではないかと思います。詰め込みすぎのきらいはありますが

そこはいつものことなので仕方ありません(開き直り)。



成果を出せるように、しっかりやってきたいと思います。

そうそう、手土産の東京ばな奈も忘れないようにしなきゃ。



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posted by ひろ* at 05:45 | Comment(1) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月08日

退去立会がうまくいかず、その間に怪しい申込が入る。

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東京6棟目の1部屋を借りてくださっている友人の社長の退去立会が、ちょっとした

ボタンの掛け違い?でやたらとバタついたものになってしまいました。



仕事始めだった昨日。不動産のこと、結局全部は片付かず、フィリピンの収支の整理とか

領収書も一部残っちゃったりとか、あと買付入れた物件の融資の資料作成とかがまだ

出来ていない状態です。時間が圧倒的に足りないなあ、こんなことなら会社に行かず

不動産のことをやりたいんだけどなあ、仕事行くのなんか憂鬱だなあ、などと思いながら

仕事してたのですが、そんな中携帯が震えます。誰かと思うと管理会社さんでした。

それも2回立て続けに電話が来るものですから、何か急いでいるっぽいです。



昼休みになって折り返すと「東京6棟目の退去立会があるのだが、時間になっても

誰も現れず、そちらからも連絡を取れないかということで電話した」とのことでした。

こちらのお部屋は、私の友人の社長が奥様の別宅として借りてくれておりましたが、

離婚によって別宅が不要になったということで、退去の運びとなったお部屋でした。



東京6棟目の退去予告があったのは10月末のことでした。退去予定日は11月末と

聞いていたつもりだけど、なんで今頃?思い出してみると、そういえば管理会社さんより

「荷物が片付けきれないから少し延期したいと連絡がありました」というお話だったのを

思い出しました。もう退去完了してると思っていましたが、ここまで引っ張って

いたのですね。知らなかった(把握できてないダメなやつ)。



で、思い出したところで、その退去が出来ていないって話ですか?なにやってんのよ、

友人の社長。忙しい人だから、忘れてすっぽかしてる?それとも新年早々病気でも?

電話を切った後、こちらからも連絡を取ってみましたが、LINEがちっとも既読に

ならないので、大丈夫かなあとちょっと心配に。管理会社さんには連絡が取れたら

すぐお伝えします、ということでその場は終了。



「退去立会できないという事例は割とよくあるのですが、確度の高そうな問い合わせが

 あったので、それを流すことになってしまうのが勿体なくて・・・」

という管理会社さんのコメントに、すっぽかしが良くあるという哀しさと、確度の高い

問い合わせを無駄にしたくないと頑張ってくださっている、その気持ちに対しての

感謝など、いろいろな感情が芽生えたことは言うまでもありません。



午後に入ってから、ひょっこりとその社長の秘書的なポジションの若者からLINEが

入りました。彼曰く、その秘書的な方が代理で立ち会う予定だったのだが、家の近くで

待機していたがゆえに、管理会社さんと会うことが出来なかった、と。なので、今から

鍵を渡しに行くことはできないか、というお話でした。うん、これは完全に双方の

連絡の行き違いというか、友人の社長がちゃんと「代理の人が行く」ということを

伝えていないのが悪いのか、社長が管理担当の方の連絡先を教えていないのが悪いのか、

退去立会なのに家にいなかった若者がやや抜けてるのか・・・。

とにかく原因がわかってよかったです。



秘書さんには、管理会社の担当さんの電話番号をすぐに伝え、直接やりとりしてと

伝えました。そしてその旨をすぐ管理会社さんに報告。ほどなくして、秘書さんから

「無事連絡取れました。本日夕方再度立ち合いをお願いしました。」との連絡あり。

よかったよかった。



夕方、管理会社さんから連絡があり、退去立会はできたものの、家具が全て片付いて

おらず、引き渡しを受けられる状態ではなかったとのこと。家具家電の処置を済ませて

改めて今日もしくは明日退去立会を受けるということでした。



そうなると、先ほど電話で言っていた「確度の高そうな問い合わせ」については、

残念ながらリリースと言うことになりますか?



「その方からは先ほどお申込をいただきました」



えー、内見してないのに申込ですか?嬉しいけど、なんかかえって微妙な感じです。

たぶん「とりあえず抑えたい」の意味の気軽な申込だろうと思うので、あまり期待は

しない方向で考えたいと思います。実際に内見があるまでは何とも言えませんね。



でもそうなると、いよいよ早く退去していただかなくてはなりません。家具とか

残してる場合じゃないので、こちらからも社長をちょいちょいつついて、対応を

促すようにしたいと思います。



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posted by ひろ* at 06:28 | Comment(0) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月07日

孤独死のあったお部屋の家賃をどうする?

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昨日のブログ記事にて書ききれなかった、孤独死のお部屋の家賃設定について書こうと

思います。孤独死保険の補償の範囲なんかも絡んでくるんですよね、これ。



ご存知の通り、孤独死があったお部屋は「告知事項あり」という形での募集を行うことに

なります。はっきりと決まったルールがあるわけではないですが、業界慣例としては

お部屋の中でお亡くなりになり、ご遺体の損傷の度合いによって告知するかしないかが

決まり、孤独死後最初の入居者さんに対してある程度の家賃の値引きを行うことが必要と

言われております。2回目以降は家賃の減額や告知は不要となるのが一般的です。



2回転目から告知不要になるってのも今一つピンとこないところはありますけどねえ。

一消費者の立場で考えると、1回誰かが住めば、その後はそこで誰かがお亡くなりに

なった事実を伝えなくても良いとか、そういう単純な話でもないように思います。

ずっと告知し続けるけど、家賃は年月が経っているから下げない、みたいな形の方が

個人的には自然だと思いますが、それだと気持ち悪がってやっぱり家賃を下げないと

誰も住んでくれないという懸念もあるでしょうから、仕方ないとは思いますが。



そもそも、全国どこだって過去を紐解けば人がそこで死んでないなんて場所はないと

思うんですけどね。関ケ原なんて420年ほど前にとんでもない量の人が戦で命を

落としているわけですよ。地域全体が事故物件みたいなものです。でも気にする人なんて

いなくて、普通に皆さんお住まいになっていますよね。



人はいずれ亡くなる運命にあるのですから、細かいことを気にしても仕方がないと

思うんですけどねえ。これからきっと、孤独死なんて普通のことと受け止められる社会に

変わっていくのではないかと、私自身は思っています。世帯の平均人数が減っている上に

高齢化が進んでいるのだから、必然的に孤独死は増えるものと思います。変死だったり、

事件性があったりするならまだしも、大往生で特に損傷もなく見つかるようなケースなら

気にするほどのことじゃないと思うんです。



・・・という個人的な感覚は一旦横に置いておき、業界慣習に従うことにします。

(だったら書くなよって言われたら返す言葉もございません)



今回は家賃をいくら下げようか。管理会社さんからは20%弱程度の値下げをすれば

いいのではないかとご提案をいただきました。それに対して、賃貸経営を行う立場の

私としては、ご入居なさった方がずっとその家賃で住み続けることを回避する方法が

ないかと思いまして、1回目の更新時に家賃を元に戻す特約をつけられないか、と

相談しているところです。



告知は1回目のみで良い、という業界慣習をもう少し掘り下げて考えると、2人目から

告知不要となるのは時間が経ってその事実が風化する、という立場に立っているのかなと

勝手に想像をしました。であれば、同じ人が住んでも、違う人が住んでも、告知事項に

対して家賃を安くする期間は2年のみとしても良いのではないか、と思ったのです。



1回目の契約では安い賃料とするけど、2年後の更新では元の家賃に戻します、という

特約を付けることができれば、家賃収入の損失は最小限で済みます。孤独死保険が

範囲とする賃料の現象に対する補填も2年以内となっているので、そことも合致します。



そんな感じで管理会社さんに相談したところ、特約自体はつけることは可能だろうという

お話でした。ただ、特約が多くなってしまうことにより、入居者様に家賃の面での

メリットが伝わりにくくなることが懸念される、という意見でした。



・告知事項あり

・家賃増額特約(当方から希望したもの)

・短期解約違約金(管理会社さんにて必要と判断したもの)



不動産に慣れている人ならともかく、慣れていない人がこれだけの特約を見せられると

やや引いてしまうのではないか、ということであれば、確かにそうなのかもしれません。



管理会社さんの意見は、保険で家賃が補填されるのであれば、もう少し家賃を大きく

下げるのはどうか、というものでした。他の部屋に比べて3割以上家賃が減るなら、

多少複雑な特約があっても魅力的に映るのではないかという意見です。



しかし、ここはきちんと管理会社さんに説明できていなかったのですが、今回は保険で

家賃が補填されない状況になってしまっております。だからただ単に家賃が下がるだけで

ちょっと微妙なんですよねえ。



以前、このお部屋は「風呂無し」でした。今回、孤独死からの原状回復を行う際に、

リノベーションということでお風呂や独立洗面台を設置しています。そのため募集家賃が

孤独死された入居者様の時より大きく上がっております。3割近くの上げ幅となります。

他方、孤独死保険で担保される家賃は、孤独死された入居者様の家賃となります。

つまり、従前の家賃以上で賃貸が決まる場合、保険会社さんからは補填はされない、と

いうことになります。



管理会社さんがご提案してくださった3割以上の値下げも、元々の家賃と同じくらいに

なってしまうため、何も補填されないと言うことになります。



また、補填される期間についても「孤独死発見から2年間」ということになりますので、

仮に3月入居となった場合は、発見が昨年9月であることから、最後の半年は補填の

対象外ということになります。



そこで、管理会社さんに対してこんな提案をしました。

・当初1年間は本来の家賃の50%の金額でご入居いただく

・次の1年間は本来の家賃の75%の金額でご入居いただく

・それ以降は通常の家賃でご入居いただく

・短期解約違約金は3年目以降で適用される家賃で計算する



かえって複雑にしているじゃないかと突っ込まれると、そうですねとしか言えませんが

単純な20%オフに比べれば、経済的なメリットはそこそこ出せていると思います。

かつ、最初の1年は保険で若干カバーして貰える形になります。



この形でどうでしょう、とメールをしたのが年明け。たぶん今日から営業開始で

メールに目を通していただくことになるでしょう。最終的な結論が出るのは今週中と

思いますが、決まり次第きちんと募集を開始したいと思います。



お部屋は貸してなんぼです。私もどちらかと言うと当初想定家賃に引っ張られてしまい

下げることに対して踏ん切りをつけられない傾向にありますが、それにこだわりすぎて

稼働しない状態を作ってしまうことも避けなくてはなりません。うまくバランスを

取りつつ、やっていかなくてはなりませんね。



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