2018年07月14日

家族の理解を得るには、まず家族にメリットを与えることから。

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あれやこれや忙しいとぼやいている私ですが、それでも家族の節目のイベントは

優先して対応しています。不動産の恩恵は家族皆で受けないと、ね。



不動産投資をしてみたい、という人にとって参入障壁となるのは、連帯保証人として

身内を立てなくてはならない、という点もあるのではないかと思います。

奥様のご理解を得られない、銀行さんに一緒に行ってくれない、といったお話は

割とよく聞く気がします。



そりゃあ借金の連帯保証人になって貰うなんて、普通に考えたら嫌ですよね。

家族が何か変なマルチに洗脳されたかと警戒するのも無理はありません。

一度疑うと、説明しても話が耳に入ってこなくなるのもやむをえません。



私の勝手なおもいこみかもしれませんが、家族といえども人はその行為に対して

メリットがあるかないか判断して行動しているのだと思います。その借金の連帯保証人に

なることによって、自分にどのようなメリットがあるのかを考えた結果、その選択を

するかしないかを決めるのではないでしょうか。



普段から家族のことを思い、家族と利益をシェアする、家族をねぎらうといった姿勢を

見せていれば、家族はそれに対して感謝をするでしょうし、その恩に報いたいという

ことになって、連帯保証人という難しいことでも「あなたが喜ぶなら私も嬉しい」と

いった感情面でのメリットや「これでお金が稼げるなら、私たちにもその恩恵がある」と

いった金銭的なメリットを感じて、結果として引き受けてくれるのではないでしょうか。



私自身、自分が好きなことだからやるという観点ではなく、家族が好きなことだから

やる、家族の好みに合わせる、という対応をすることもあります。それが家族のことを

思うということだから、だと私は思っているからです。

(昔はかなり自分勝手でしたが、嫁ちゃんにだいぶ指導されて矯正されました・笑)



私は旅行するなら分単位でスケジュールを刻んで、効率よく色々な観光地を回るのが

好きですが、うちの嫁ちゃんはホテルにゆっくり滞在して観光は最小限にしたいという

希望を持っています。そういうすれ違いがあるのに、自分の希望ばかり優先していたら、

相方はきっとつまらない気持ちになるでしょう。



嫁ちゃんへの今年の誕生日プレゼントは、東京のリッツカールトンで一泊宿泊でした。

誕生日や記念日のイベントは忘れないように行っていますし、その時はできるだけ

家族が喜ぶようなことをするよう心がけています。家族が喜べば自分も嬉しいですから。



そして不動産のキャッシュフローが増えるにつれて、そのグレードが上がっていくので

家族としても私が行っている不動産賃貸業に協力しようという気持ちが芽生えている、

のかもしれません(あくまでこれは推測)。



私の不動産仲間の友人の中には、家族に連帯保証人になって貰うことと引き換えに

家族が信仰する宗教に入信したというツワモノがいます。これも、相手が求めることを

理解して、自分のメリットと相手のメリットが合致するように考えた結果だと思います。

そんな彼も無事にサラリーマンをリタイヤし、専業大家さんとしてゆっくり・・・

しているかと思いきや、家族の宗教の行事をどんどん入れられてあまりゆっくりとは

できていないのだとか(笑)



もしこのブログを読んでいて、家族の理解を得られなくて困っている方がいるようなら

まず自分が家族に対して寄り添ってみてはどうでしょうか。それをやっていると、

家族の喜びと自分の喜びがだんだん一致してきて、理解をして貰いやすくなると

思います。



※勿論、それ以外の事情でなれない人もいると思いますので、決めつけているわけでは

 ありません。あくまで個人的な主観で書いているだけです。もしご気分を害された

 方がいらっしゃいましたら、お詫び申し上げます。



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posted by ひろ* at 08:30 | Comment(1) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年07月13日

久々に夜逃げを食らう(しかも買ったばかりの物件で)。

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昨日のブログで忙しいぜアピールをしてみた私ですが、そこに更に輪をかけて仕事が

増えてしまう悲しい事態が発生しました。しかも嫌な方向に。



朝方、札幌8棟目の修繕の打ち合わせをLINEで行ったり、ロスナイの見積の

状況確認をしたりと、やれることをやってタスクを減らしていこうと動きを取って

おりました。その動きが一通り終わって、会社の仕事も打ち合わせが終わって

ひと段落した頃合いに、何やら電話がかかってきました。あれ、さっきまで担当の方と

LINEをしていた札幌8棟目の管理会社さんの社長からですよ。



電話に出るとすごいローテンションな声。あれ、どうしたかしら・・・



「飛ばれました」



へ?なになに、どういうこと?



詳細を聞いたところ・・・夜逃げでしたorz



久々に食らったー。札幌2棟目、札幌3棟目を持っている頃は、年に1〜2件あるのが

当たり前だったけど、札幌3棟目は終盤あまりそういうのはなかったし、札幌2棟目は

しんどくなって売ってしまったし、それ以外の物件はもうちょっと属性がちゃんとして

いたりファミリー物件だったりで夜逃げはされたことがなかったのです。そんな感じで、

ここしばらく夜逃げと無縁だったので、久々にやられた!という感覚です。



しかも発生したのは札幌8棟目。つい1ヶ月半前に購入したばかりの物件です。

確かに属性が良い物件とは言い難いけど、過去ファミリー間取りで夜逃げされたことは

なかったので、ちょっとした衝撃でした。ちょっとだけですけど(慣れすぎ)。



このお部屋、保証会社さんの保証がついていたので、家賃的には損害はありません。

融資承認が出て契約する前後くらいにご入居なさった方だったと記憶しております。

まだ2〜3ヶ月じゃないの、夜逃げに至るまでの時間が短すぎじゃないですかね?



短いことを逆手に取り、管理会社さんとしては「広告料返還」を求めるとのことでした。

札幌では広告料が高い代わりに、3ヶ月などの短期で退去になってしまった場合は

その広告料を返還させるという覚書を結んでいることが多いのです。3ヶ月以内に

退去となってしまった場合は、広告料返還の形をとる、というのが一般的です。



私も属性が悪い物件を持っている時は、属性がとびぬけて悪い場合はこの期間を

6ヶ月にするなどの対策を講じていたことがあります。今はそこまではしないですが。



短期での夜逃げなので、内装とかは恐らく問題ないだろうと思います。

確か電話で残置物もないようだということを言ってました(保証会社の人からの

また聞きのようでしたけど)。



広告料が返還され、内装のダメージがないということであれば、まあ夜逃げと言っても

そこまでの大きなダメージではありません。広告料返還の月数分だけ早めに退去予告を

貰ったという感じだと思います(と、前向きにとらえる)。



でもなー、これでこの物件、12部屋中4部屋が空き部屋になってしまいました。

結構まずいです。むしろここをテコ入れしなくてはならない?他にも空きが多い

東京8棟目(絶賛テコ入れ中)と富山1棟目(リフォーム融資の借入返済ができる

ようになったので、後はじっくりとやる)もあるから、これ以上タレントを増やしたりは

したくないんですけどねえ。



駅近のファミリーなので、まあきっと埋まるでしょう!

近隣の駐車場を借りて、Pありということで宣伝しようかしら。

今は敷地内駐車場が満車の状態になっているものですから、車を持っている方が

お客様として対象になってくれないのです。



空室対策を強化したいと思います。とりあえず家賃下げて1部屋決めようかなー?

それか広告料増やそうかなー?設備よりまずは家賃で勝負って感じで。



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posted by ひろ* at 07:49 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年07月12日

やることを整理してみたらとんでもないボリュームになっていた。

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相変わらず自分のやるべきことが整理できなくなってきている、タスク詰め込むくせに

その後の管理ができていない私です。今日はほぼ自分のための整理・・・。



今、大なり小なり関係なく、不動産関係で着手しなくてはならなかったりすることを

書き出してみます。いずれブログネタになるかもね。



【札幌5棟目】

・粗大ゴミ問題ようやく収束

・ハエ問題収束(コバエポットン的なものを設置したら効果てきめん)

・鳩が巣を作っている疑惑への確認

・粗大ゴミの原因を作った部屋が2ヶ月滞納で一切連絡取れず

 保証会社ついてるので金銭的に問題はないが、退去もしくは夜逃げの危険性が・・・



【札幌6棟目】

・大型滞納部屋の立ち退き訴訟準備

・新担当さんと顔合わせ(今年中目処)



【札幌7棟目】

・空室2部屋の空室対策(まずは現状把握)

・消防点検の時期調整(義母と話をしないと・・・)



【札幌8棟目】

・空室3部屋の空室対策(現在の問い合わせ状況把握とテコ入れ策の検討)

・お風呂場のドア故障対応

・共用部照明漏電事故対応

・取り急ぎやるべき防水工事関係の意思決定(見積待ち)

・先日退去されたお部屋のグレードアップや原状回復(即入居可になっているけど

 ロスナイつけたりしなくてはならない)

・懇親会実施(今年中目処)

・エントランスバリューアップ案、看板デザイン、看板作成依頼(進捗確認)



【東京1棟目】

・樹木や共用部グリーンの剪定や植え込み検討



【東京2棟目】

・レンジフード故障事故対応



【東京3棟目】

・近隣の方との折衝(入居者様が自転車を動かされたなどの報告あり)

・退去後の募集条件(前回と同じ想定)



【東京4棟目】

・空室1部屋の空室対策(現状把握とテコ入れの必要性確認)

・売却の問い合わせ状況確認



【東京5棟目】

・G対策



【東京6棟目】

・空室1部屋の空室対策(現状把握)



【東京8棟目】

・募集図面作成(完成したら管理会社さんおよびお客様紹介してくれそうな方に展開)

・広告料UPの効果測定(管理会社さんに問い合わせ数の増減確認)

・共用部清掃委託先選定(シルバーさん以外に大家仲間経由で見積依頼中)

・Google AdWordsの採用、メルマガへの広告出稿など検討

・部屋番号カッティングシートデザイン依頼(進捗確認)



【東京9棟目】

・リノベーション工事の融資申込対応など

 (申込書の記入・送付/納税証明書取得/見積書取得)

・空き店舗の時間貸し準備

・個別の不具合に関しての見積書取得



【仙台1棟目】

・メインバンクさんとの金利交渉



【富山1棟目】

・工事の進捗状況確認

・部屋の完成がいつになるか把握、空室対策営業の日程検討

・管理会社さんとの懇親会検討

・外壁塗装のデザイン、看板デザイン、看板作成(依頼済、進捗確認)



【野立て太陽光】

・草刈りの手配



【フィリピン2戸目】

・売却の進捗確認



【新規案件】

・買付入れた北海道の地方都市1棟ものの事業計画作成(仙台法人で購入予定)

・東京で買付入れたビルの売買契約対応、売買契約後に金融機関さんに資料送付して

 プロパーと保証協会の両方で融資を検討いただく(できればプロパー)

・買付入れた東京の訳あり借地権に対して、抵当権設定の承諾書が出るかの確認

 出る場合は金融機関さんに相談、出ない場合は撤退

・融資付している札幌のやや築古ファミリーRCの融資進捗状況確認

 (仙台法人で購入予定)

・検討している案件をどこで融資付するか検討(札幌古めRC、北海道築古S造、

 札幌築古木造、札幌築浅RC)



【その他】

・税理士さんに7月末決算の東京法人の情報送付

・民泊関連(自分で転貸でやるやつの契約諸々、保有物件の民泊運用検討、転貸の間に

 入って云々するやつの書類準備)

・関東→札幌の大家会の次回勉強会手配



・・・不動産投資は不労所得って、これを見てもまだ言いますかね?

あ、そうか、私が手間のかかる案件ばかり手掛けているからか(笑)

洗練された投資家を目指したいなら、私の真似なんてしたらダメですよ!

私は不動産賃貸事業をやっているのであり、自分としては投資という感覚はないです。

そして面白そうならとりあえずチャレンジという姿勢なので、失敗も結構するし

面倒なことになりがちです。洗練されていないのは間違いないです。



1つ1つはそれほど重くないものかもしれませんけど、束になってくると重いですね。

これだけいっぱいやることが溜まっているのに、サラリーマンの仕事は全く手が抜けず

ちょっとしんどいなあと思うところもあります。でもお給料をいただいている以上は

これはこれで手抜きできませんので、うまく両立させたいと思います。



しかもここに、ポケモンGOだの(まだやってるんかい)、ジャンプ50周年記念の

ファミコンミニに収録されたキャプテン翼
だのといったゲームもやりたいという

欲求が加わると、1日が24時間じゃとても足りないのですよ・・・。



それぞれのタスクに優先度(急ぐのか急がないのか)と難易度(連絡すればあとは

丸投げできる、自分が手を動かさないとできない)をつけて、何から着手すべきかを

明確にしていかなくてはなりません。



タスクリストでその辺管理できるといいのですが、どなたかスマホアプリでそういうの

自分として管理したり、管理会社さんと共有したりできるものないですかね?

あれば是非教えていただけると嬉しいです。



関係者の皆様、もしここを見ているようであれば、上記への対応よろしくお願いします!

(いくら何でも無茶ぶりしすぎだろそれ)



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posted by ひろ* at 07:03 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年07月11日

新築建売の営業マンから話を聞いてみたけど、私にとっては魅力に乏しい。

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東京の新築って今どんなもんなんだろう、という好奇心もあったので、過去のリストを

掘り起こして電話営業してきた某建売アパート業者さんの話を聞いてみました。



どういう経緯だったのかすっかり忘れてしまったのですが、たぶん全賃フェアか何かで

そこのアンケートに答えたら売り込みの電話が来たような記憶があります。その頃は

こんな利回り低いの買えないとこちらも思ったし、先方も私の属性だと融資が難しいと

判断され、お互いにフェードアウトする感じで終わったんじゃなかったかな、と

小さな脳みそから絞り出してその頃のことを思い出してみました。



それから数年が経過したこのタイミングで、その業者さんから再度アプローチが

あるとは正直思っていませんでした。過去のリストを引っ張り出して電話営業する

業者さんは過去にも数社あった程度です。珍しい。



是非一度お会いしてくれませんかと電話してきた営業マンの方に、まあこれもご縁かと

思ったので、いいですよと伝達。事前に情報を送ったところ「35年融資の可能性が

あります」というメールをいただき、ほほーと思いました。私のような借金大王でも

そんなサラリーマン属性を活用した融資が受けられるもんなんですかね?そこだけは

ちょっと楽しみになってきました(笑)



そして当日。家の近くまで来てくれるということだったので、近所の喫茶店を指定。

駅でその営業マンと合流し、喫茶店に移動するとその上司がいました。

人件費かかってるなあ・・・。その分販売価格に載ってるんだろうなあ。



利回りは6%〜6.5%で木造の新築が得意なようです。シミュレーション表を

見せて貰いましたが、家賃は年間1%ずつ下落、固定資産税なども一応加味されており、

最低限のことはやってあるなという印象でした。提携ローンで35年引っ張ってなんとか

キャッシュフローを出すけど、稼働率が95%で計算されており広告料も加算されて

いないので、まあ絵に描いた餅だろうと判断。まあ変なハウスメーカーさんよりは

マシかもしれませんけどね。



ちなみにシミュレーション上は「21年目から家賃下落はなくなる」という立てつけに

なっていました。なんで21年なのだろうと不思議に思いましたが、おそらくそこで

そうしておかないと、その後のCFがマイナスに振れてしまうからなのだろうと

想像できました。



管理は紐づきの管理会社さん指定なので、うまく回るかは未知数です。



まあこれは、とってもいい土地であればキャッシュフローはなしで貯金感覚で

購入するのが良いんだろうなと思いました。手出しゼロで長期間にわたって土地代を

分割払いしているイメージがわきました。それだけの魅力がある土地が見つかるなら

まあ検討しなくもないんでしょうけど、おそらくそんな魅力のある土地は高いだろうと

思われるので、それこそ利回り5%台になってしまうものと考えられます。

ま、普通に考えて縁はないだろうなあ。



自己資金を2〜3割入れることができる人であれば、CFも出るし安定すると思うので

そのくらいの財力の余裕があるなら、まあアリなのかもしれません。

手間もかからないでしょうしね。



融資がしまった割に、物件価格は思ったより落ちてきていない印象があります。

しかしそれでも、札幌あたりでは築10年クラスのRCが利回り8.5%くらいで

ちらほらと出てくるようになりました。だから東京ももう少し値段が落ちているかなと

思って今回話を聞いてみたものの、あまり落ちている印象がありませんでした。



実際、上記のような条件の案件でも、1週間もすると誰かが買付を入れているようで

「先週のあの物件、先ほど申込が入ってしまいました」と営業マンの方からお電話を

いただいたりもしております。買う人がいる以上、下がらないのでしょうね。

利回り星人の私にとっては、首都圏の新築は難しいです。無理して買うものでもないから

不動産価格が下落局面に転じるのをじっくり待ちましょうか。



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posted by ひろ* at 07:19 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年07月10日

新居に引っ越して早々にヤツが登場したら、そりゃあ嫌になるのはわかる。

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ご入居いただいた早々に、東京5棟目の入居者様からリクエストをいただきました。

初期トラブル・・・ということでいいのだろうか。これは。



床が傾いている間は決まるのにやたら時間がかかったのに、床の傾きを是正すると

決めた途端にサクッと決まるようになった東京5棟目の戸建。自宅から近所と言う

こともあり、おそらくここは売らずにじっくり保有することになるだろうと思います。

駅からもすごく近いし、今回の客付が楽だったので今後も集客は楽だろうと考えられる、

という正の側面と、建物の面積が小さいので、実需の人が買うようなものでもないという

負の側面から、まあ保有が妥当だろうと考える次第です。



そんな2DKの小さな戸建に今回ご入居なさることが決まったのが、母子家庭の方。

離婚が原因でお子様とご一緒にお引越しをされ、お住まいになられるということでした。

母子家庭パターン多いよなあ・・・。



床の傾きを直す前に入居を決断いただいたのですが、入居の条件として「入居までに

傾きが是正されていること」と言うご連絡を受け、世の中一般的には傾きは許容されない

ものなんだなあ・・・と思った私です(私は全然気にしない人なので・・・)。



家から近いのに、結局バタバタしていたら直った現場を見に行くこともできずに

そのままご入居が始まってしまいました。退去後の中の状態くらい見ておきたかったけど

いろいろ他のことにかまけてしまい、確認を怠ってしまったことは反省点です。

まあ管理会社さんがきちんとやってくださっているだろうという安心感はありますので

単に私が現状を把握したいという程度のことではあります。



さて、そんな東京5棟目、ここにきてご入居なさっている方から管理会社さんに

連絡があったということで、私のところにもその内容が伝わってきました。



曰く「Gショック(仮名)が酷く発生するため、駆除を行って貰えないか」と・・・。

(口にするのもはばかられる単語に関して、一部仮名を適用させていただきました)



管理会社さん的には、実際に物件内に住み着いているのか、近隣の住居に住み着いて

いるのかはわからないし、それを明らかにすることも難しいので、駆除を行っても

どこまで効果があるかはわからない、という感じでした。



私自身もGショック(仮名)は大嫌いなので、できればご遠慮いただきたい存在です。

転居早々に現れたらうんざりした気持ちになることでしょう。だから心情的には

良く理解できます。



でも、それだったら自分でバルサン炊いてくれてもいいんじゃないかなーなんて

思ったりするのは、私が大家側の立場だからでしょうか^^;

私が賃貸で住んでいたころ、Gショック事案が発生した際には、コンバットとか

Gジェットとか買って退治した上で、留守にする日に自分でバルサン買ってきて

炊いたりしましたけどねえ。



ま、それは置いておいて・・・。

今回は入居して間もないということもありますから、まずは初動で印象を良くして

おくことも大事だと思います。私の判断は「今回は対応する」「ただし近隣からの

発生の可能性もあるので、効果がなかったとしてもこれっきりの対応とする」という

形でした。



一度対応して、改善がないからと何度も同じことを要求されても困ってしまいます。

しかし、何もしませんという冷たい対応もちょっとかわいそうな感じがします。

そんなところを踏まえ、一回は対応するというところで入居者様の感情をやわらげ、

それでいて無理な要求に繋げないよう、一回に限ると言う形でお願いをした次第です。



これでGショック(仮名)がいなくなってくれれば万々歳なのですけどね。

いなくならなかった時にどう出てくるのかというところは少し不安です・・・。

ま、その時はその時で考えよう。

まずは今回の対応でGショック(仮名)がいなくなることに期待したいと思います。



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