不動産投資 問わず語り

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東京２棟目の地上げがうまくいきそうだから連絡をくれというご連絡がありました。

うん、とっても怪しい。どうせうまくいくわけないし。



私が持っている物件の中で、「立地がいい」と言える物件は・・・



１位

東京２棟目：観光地至近、駅近、利便性良好

２位

東京６棟目：メジャーなビッグターミナル駅徒歩圏

３位

東京１１棟目：生活利便性のいいターミナル駅の商店街至近



といったところかなと思っています。次点が仙台１棟目（仙台駅頑張れば徒歩圏）。

札幌はあまり立地のいい物件はありません（苦笑）



トップ３に関しては、たまに地上げ屋さんが訪れてきます。２位の東京６棟目は

かなり奥まった場所にある再建築不可なので、実際に家にまで地上げ屋さんが

来たことはありませんが、他の２棟は家まで地上げ屋さんが来ることがあります。



特に多いのが東京２棟目。私は裏手なので直接の恩恵はありませんが、表面の家が

購入できれば容積率６００％とかをフルに使いきれるので、デベロッパーさんに

土地を卸したい人が地上げを狙ってよくうちまで来ます。



ちなみに地上げの人が来る時に限って私は不在なことが多くて、嫁ちゃんが対応する

ことになってしまいがちです。私はわからないと何回言っても説明してくるから

困るってブツブツ文句を言われることがあります。二度と来ないようにちゃんと

対応してくれと言われるのですが・・・地上げ屋さんの地上げなんて基本的に

成功しないんだから、それをいちいちまともに相手していたらきりがないので・・・

私的にはそれもなかなか難しいところです・・・。



先日も、出かける直前にチャイムが鳴りまして、スーツのいかにも不動産屋さん風な方が

来ておりました。聞くと、前に嫁ちゃんが対応した地上げ屋さん。嫁ちゃんが私は

わからないからと私の電話番号を教えていたのですが、この人電話して来ても留守電も

入れてくれないので、折り返しもできなかったんですよ。まあ先方の電話番号は

名刺があったので把握できたんですけど、なんかこう、どうせ今後使うこともない

地上げ屋さんの電話番号なんて電話帳に入れたくないという感情が働いてしまい・・・。

電話しても出ないからまた家に来たってところなのでしょう。



価格が折り合って周りが話に乗るなら私も乗るから、まとめてから来てくださいと伝えて

お引き取りいただいたのでした。大部分はこれで終わりです。まとまらないですから。

最初に来た地上げ屋さんの時は私も舞い上がって真面目に対応していたのですけど、

結局近隣の人が売る気がないということで成立せず。あれで悟りました。そんなに

美味しい話はないのだ、と（笑）



２日後くらいにショートメールが届きました。見るとその地上げ屋のおじさんです。

近隣から意向をいただきました、という話だそうです。なので具体的な条件を

提示したい、と。計画の実現性があるので話を聞いてほしいとのこと。

自社開発するので横流し等もないということです。



まず聞きたい。「近隣から意向をいただきました」とあるが、どんな意向なのさ？

不動産屋さんの言う話は話半分で聞かないとがっかりするのが相場です。

怪しすぎる。とりあえず話をしたいってだけじゃないの？これ。



いろいろと胡散臭い感じはしていますが、話を一度しておかないとまた自宅に来て

嫁ちゃんがイライラすることになりそうなので、とりあえず今日電話してみます。

たいした話じゃないんでしょ、と話半分ですけどね・・・。



昨日は凄腕の皆様と一足早い忘年会だったのですが、その場で少しこの話をしたら

いろんな情報が出てきました。持つべきものは大家さん仲間ですねー。ありがたい。



個人的には、ここは立地がいいので等価交換で何部屋かファミリー間取りのお部屋を

いただけるなら考えてもいいかなと思っています。最低３部屋。１部屋は自己使用、

１部屋は賃貸、１部屋は転売で売却益を狙う、というのが理想のシナリオです。



場所としては申し分ないし、今は戸建に住んでいるけど、戸建だとどうしても

年を取った時に階段が辛くなると思うんですよね。だったら将来を考えるとマンションも

いいんじゃないかなと思うわけです。その辺が叶えられるなら考えてあげてもええんやで

という気持ちはあります。



とはいえ、相手は百戦錬磨の不動産屋さんです。だいたいの不動産屋さんは自分の利益を

ガッポリと取りに行こうとするので、私のことをだます前提でいると考えた方が

いいでしょう。そのくらいの心構えで出向くべし、という意味で。



話半分、期待せずに話を聞いてみることにします。



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札幌７棟目にお申込をいただくことができました！これで無事満室に返り咲きです。

そして遺失家賃額も確定になったので、保険の手続きも進めたいと思います。



札幌７棟目は昨年が本当に受難の一年で、今年はまだ落ち着いている方だと感じてます。

これまでが安定しすぎていたこともあり、今年の以前に比べたらかなり大変なのですが、

それでも昨年に比べたら屁でもないくらいの話です。それだけ昨年が酷かった・・・。



昨年は長期入居の方ばかりが退去されて、家賃こそ上げることができたものの

原状回復が１００万単位でガンガンかかり、きつい一年でした。



今年は退去は落ち着いたのですが、建物や設備のちょっとしたトラブルがちょいちょい

発生しており、これはこれでしんどいなあという感じになっています。



そして札幌７棟目で今年一番大変だったのが、今回決着がつきそうな、こちらのお部屋で

発生した漏水騒動です。ほんと大変だったなあ・・・。



床から少量の水が湧き出てくるような話でして、どこで漏れてるのか突き止めるべく

調査を進めるも、なかなか原因がわからずじまいでした。入居者様はイライラしはじめ

管理会社さんはこれ以上調べるなら退去して貰って内装を剥がさないといけないと

言い出し、詰んだなーという感じが半端なかったです。



最終的に、やむを得ないということで入居者様にご退去をいただき、全面的に

ひんむいて超あすぉしたところ、ようやくピンホール漏水している場所を見つけ出す

ことができました。引越費用もこちら負担だったのでいろいろ泣けてきた感じは

ありますが、それでも原因が見つかってよかったです・・・。



これにまつわる様々な損害は火災保険で支払っていただくことができました。

唯一、保険会社さんの屁理屈のような謎理論で、入居者様の引越代だけは支払って

貰えなかったのですが、それでも内装など大部分は賄うことができたので良かったです。



内装もやり直してキレイになり、家賃もほんの少しですが高くして募集を開始。

せめて少しくらい家賃を余計に取れないと報われません。幸いにして、札幌も

ファミリー物件の賃料は上昇傾向です。少し家賃を上げて決められれば、今回の

ドタバタも無駄ではないという気持ちになれることでしょう。



そして冒頭で書いた通り、少し家賃を上げた状態で入居申込をいただくことが

できたのです。よっしゃー！



今回の入居申込をされた方は、外国籍のご夫婦とのことです。若い方でして、

ご主人がまだ大学生で、奥様が札幌市内で働くとのことです。学生結婚みたいですね。

保証会社さんの審査は通過しているとのことでした。



管理会社さんが懸念されていたのは、外国籍の方ゆえに日本の常識を充分に理解して

おらず、近隣にご迷惑をおかけするのではないかということ。そして、同じベクトルで

ファミリー物件に学生さんがお住まいになるというところから、同様に近隣にマナーの

面でご迷惑をおかけしないかというシンパがあることを挙げておられました。



しかしそうは言いつつも、管理会社さんは受け入れＯＫと判断されておりますので

何かあったらきちんと対応するという腹積もりがあるのだろうと推察します。

実際、こちらの管理会社さんの担当さんはコミュ強なので、トラブル対応も得意です。

癖のある入居者様を上手に味方につけている姿を何度も目にしておりますので、

その意味では心配ないでしょう。



ということで、こちらの入居申込は受け入れて進めることにしました。

これで満室です。良かったー。



そして最後に残ったお仕事が、休業補償によって遺失家賃を保険会社さんに補填して

いただく分の申請です。管理会社さんに必要な書類を一通り作っていただき、

保険代理店さんに展開。保険代理店さんからの質疑応答を経て、申請に進めるよう

動きました。



ここもまた、管理会社さんがきちんと必要な資料をそろえてくれて、これまでの

履歴などもわかりやすく整理してくださっていることもあり、今のところとても

スムーズに進んでいます。管理会社さんには頭が上がりません。ありがとうございます。



今年の汚れ、今年のうちに。

ではないのですが、今年のトラブルは今年のうちに解決できそうで良かったです。



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札幌１３棟目のリフォームが終わったと連絡をいただきました。本当は現地に行って

確認したかったのですが、諸事情にてそうもいかず、写真で確認した次第です。



少し前に購入していた札幌１３棟目。実質的に再建築が難しいテラスハウスです。

土地の持分が共用になっているのがネックです。これは業者さんが今回売り出すに当たり

まとめられないのだから、基本的にはまとめるのは難しいと考えた方がいいでしょう。

ということで、再建築不可なのです。これまとめられたらいいＲＣが建てられそうな

気はしてるんですけどね。そうなったら最高に嬉しい話ではあります。

期待はしないですけど・・・。



とりあえず札幌９棟目も売れる予定（買った時はまだ売却は成立していません）だし

何か欲しいよねと思ってネットに転がってた物件を適当に買いました、みたいな

ノリのものなので、正直何も考えずに買ったと言っても過言ではありません。

私が所属している大家の会の面々向けに内覧会をやりましたが、その時もメンバーに

「これ何を狙って買ったんです？」「買う必要ありました？」と酷評されました（笑）

でも実際私もそう思わないこともないですからしょうがないですね！



ま、賃貸で保有している分には回ってくれる物件ではありますので、入居付を

きちんとして、回していくことを目標にしたいと思っています。

そのためにはリフォームが必要です。とはいえ地方物件は家賃も安いので、

大きくお金をかけることはできません。必然的にケチケチリフォームにならざるを

得ないわけです。



ケチケチリフォームと言えば、札幌１０棟目と札幌１１棟目はまさいｎそのパターンで

対処しました。床がジンギスカン鍋みたいに真ん中がこんもりと盛り上がっている状態で

そのまま貸してますからね・・・。それでも入居者様がついたことに私自身が一番

びっくりしたものでした。東京で床が傾いたまま貸した時は、日本人の方は誰も申込を

してくださらず、中東系の方に貸してましたからね・・・。同じ日飲んでもこんなに

違うのかとびっくりした次第でした。



今回、そのケチケチリフォームをお願いした管理会社さんの担当の方にそのまま

お仕事をお願いしました。予算はこのくらい、ときつめの金額を提示しましたが、

若干オーバーくらいでなんとか調整をしてくださり、無事に施工できたようです。



現地確認できます？と確認があったので、現地確認したいけどちょっと無理かなと回答。

予定を見る限り、行く時間が取れなさそうでしたので・・・。本当は先週末が

チャンスだったんですけど、最近家を空けすぎてるのでここも出かけたら家庭内の具合が

悪くなりそうと判断。行くのは見合わせたのでした。



現地確認は無理そうですと回答したところ、それじゃ写真を山ほど送りますので

それを見て確認していただけるようにしますね、とのことでした。それでお願いします！

まあそれだと傾きとかはわからないと思うけど（笑）



リフォーム自体は終わっているようなので、残金を払ってくださいという圧が（笑）

早く入金してくれないと困る事情があるのは知っていますので、せっつきたくなる

気持ちはわからないでもないし、早いところ支払ってしまいましょう。ただ、本当なら

リフォーム後の写真くらい見てから支払いたいところなのですけど、その写真が

きていません。写真が送られてきたのでリフォーム後かと思いきや、昨日のブログに

書いた排水口詰まりの対処と鳩の対処の写真でした（笑）

お金を払う前に一応写真は見たいので写真を送ってくださいね、と連絡した次第です。



募集は既に始めているだか、すぐ始めるだか、そのような段取りはできているとのこと。

結局、担当さんがまた転職することになったので、転職先で管理いただくことに

なりました。札幌４棟目の新築を建てて管理していただいた懐かしい会社さんです。

久しぶりにお世話になります。どんな会社に変わっているか楽しみでもあります。

あの頃より規模はかなり大きくなっているようですので。



写真を見てお金を払って、あとは入居がつけばＯＫって感じです。

入居付けまで終わればひと段落。よろしくお願いします！



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札幌１１棟目の諸問題、なんとか解決したようです。鳩の駆除は無事に完了して、

排水の詰まりも原因がわかって対処ができたとのことでした。



なにかとトラブルが多い印象の札幌１１棟目の戸建。あそこが壊れた、ここがおかしい、

そんな話が結構多いような印象を持っております。同じような年式の札幌１０棟目の

戸建（札幌１１棟目とは隣同士です）と比べても、トラブルが収束していないなあという

印象を持っております。



物件起因のトラブルだけでなく、入居者様起因のトラブルもそこそこあったように

思っております。特に、初期の詰まりに関しては、入居者様が排水口にゴミを捨てて

詰まっていたみたいですし、それを隠ぺいする目的で自分で高圧洗浄を頼んだことも

ありました。そういうことはしちゃいかんよね・・・。



しかし最近はたぶんそれとは別の理由の排水口詰まりが発生しているように感じました。

入居者様もさすがに気を付けるようになり、台所の排水口にはゴミ取りネットを二重に

仕掛けているそうです。それなのにまだ排水口の詰まりが発生することがあります。

建物に何かしら原因がありそうな予感しかしません・・・。



更に、物件に鳩が住み着いたみたいな話も出てきまして、本当にいろいろある物件だと

感じている次第です。もうちょっと平和な時代を生きて貰えないもんですかねえ。

え、葉とは平和の象徴だから平和じゃないかって？勘弁してください（苦笑）



札幌１０棟目の入居者様が退去されるような話があったので、建物不具合を理由に

札幌１１棟目の入居者様にも退去いただくことを考えたのですが、札幌１０棟目の

入居者様が条件に合う物件がなく引越自体を断念されてしまったということで

この話も流れてしまいました。どうせなら売却で出口を取りたかったなあ。



そんなこんなで、戸建の割になかなか落ち着いてくれない札幌１１棟目なのですが

今発生している問題はようやく一通り片付きました。良かったですー。



まず鳩。鳩は詳細は伺いませんでしたが、駆除はできたとのことです。

「鳩の件も解消しました」というご報告のみでしたのですが、落ち着いて良かったです。

前に伺っていた「一番安く済む方針」が、鳩ヶ巣にいないことを確認した上で

出入口を封鎖すれば、巣に戻れずそのまま出ていくという話でした。

たぶんそのやり方で対処できたのではないかなと思っております。



それから、排水管の詰まりの件。これは管理会社さんが高圧洗浄をしますかと

確認されたので、高圧洗浄もしていいけど、これだけ何回も起こるということは

何か原因があるのではないかと思うので、原因調査もできる範囲でお願いしたい、

と依頼をしておりました。



ご報告いただきました内容によれば、排水口の中でコンクリートが剥離した箇所があり

そこが原因で詰まりが発生していたとのこと。ここを修理したら流れるようになるし、

そっちの方が高圧洗浄より安く済むということがわかったので、修理の方向で業者さんに

依頼をした、とのことです。おー、素晴らしいー！



義母に排水口詰まりの話をした時「またなのー？」「やっぱり売りたい！」などと

理論より感情が先走る発言が多々ありましたので、これで再発はしないはずですよと

言えるのが嬉しいですねー。この間までの状態だと、それも言えなかったので。

いつ再発するかびくびくしなくてはなりませんでした。



そういう感じで、今抱えていた２つの問題はこれで一気に解決。よかったです。

両方ともすっきりとした形で解決しそうなので、本当に何よりです。

どうせいたちごっこで、次の問題が発生するんだろうなーとは思いますけど、

それでも一旦収まったことに感謝したいと思います。



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東京８棟目のアライグマの糞害対策、少しは硬化が出ているようです。

昨日はその対策の二の矢を放つための準備をしてきました。来週末決行します。



東京８棟目と言えば、ペット多頭飼いをむしろ推奨するコミュニティのあるアパート、

という怪しげなコンセプトで運営している物件です。いろいろと考えたんですが、

この当時はペットを多頭飼いできる物件が少ないという話がありまして、そこを

埋められるような物件を狙って作れば、集客面でも収益面でもいいのではないかと

考えて実施したのでした。



実際、多頭飼いしている方は長期入居になる傾向があります。一方で、１頭しか

ペットを飼っていない方や、コミュニティにそんなに興味がない方となると、

あまり長期入居は見込めず、割とすぐに退去していくような気がしています。

これはある意味、企画がちゃんと成立していて、狙った人が入居すると長期になる、

ということと前向きに捉えればいいかなと思っております。



こちらの物件、今２点ほど問題を抱えておりまして・・・

１つが空室が２部屋になってしまう問題。

もう１つが敷地内にアライグマが糞をしてしまう問題です。



前者に関しては、頑張って客付しますとしか言いようがないのですが・・・

後者は頑張りにも限度があるよねということで、どうしたものかと悩んでおります。



ここまでにやってみたこととして、以下が挙げられます。

・猫よけシートを設置（侵入防止の観点）

・木酢液を散布（嫌な臭いをさせてアライグマが来ないようにする観点）

・次亜塩素酸水を散布（消毒の観点）

・猫が嫌がる音を出す機械の導入（侵入防止の観点）



猫よけシートは地域猫の糞に対しては効果があったようですが、アライグマの糞には

あまり効果がなかったようです・・・。



木酢液に関しては、人間にとっても酸っぱい嫌なにおいがするということで、

散布してくださった入居者様自身が難色を示し、お蔵入りになりました。



次亜塩素酸水は消毒になるからいいので継続することになりましたが、そもそもの

発生を抑えるには至っておりません。あくまで事後処理でしかないのです。



そして先日導入した、猫が嫌いな音を出す機械。これは昨日入居者様に聞いてみた感じ

一定の効果はありそうだという印象を持ちました。入居者様の家で飼っている猫ちゃんに

悪影響を及ぼさないかを心配していたのですが、現時点ではそういった声は聞こえてきて

おりません。そして、心なしか糞の量が減った気がするとか、アライグマの活動場所が

ちょっと手前に出てきた気がするとか、そういったご感想をいただきました。

効果があったなら何よりです。



さて、ここで更に追加の対策を施します。いやね、前からこの話はあったのですけど、

私が仕事やら出張やらであまり動けず、ここに至るまでずるずると先延ばしにして

しまっていたのです。大変申し訳ない。



入居者様に共用部清掃をお願いしているのですが、アライグマの糞の処理をするのに

猫よけシートのトゲトゲがむしろ邪魔だし、砂利になっているのも処理がしづらいから

なんでもいいので地面を平べったくしてほしい、という要望を受けておりました。

最初、猫よけシートは一定の効果が出ているのだから、撤去しない方がいいでしょと

思っていたのですけど、とにかく清掃しづらいから不満だということなのです。

そうかー、それだったら清掃現場にいる人の声をちゃんと聞いた方がいいかな。

その分糞が増えたとしても、処理が楽なら処理するからそれでいいってことなのだろうと

捉えたので、対応する方針にしました。



コンクリートを敷く場合はそれこそ４０万とか５０万とかかかってしまうということで

現実的には辛いなと思ったのですが、とにかく何でもいいから平べったくなれば

良いということで、入居者様からは固まる砂みたいなやつで対応してくれれば

そんなに何十万もかからないのでは、というご意見をいただいたので、それじゃあ

要望の通りにまずはやってみようか、という気持ちに。



楽天で買うと１袋１０００円くらいするのが、ホームセンターでは１袋６００円で

購入できるようなので、いろんな手間とか差し引いてもホームセンターの方が

安そうだなと判断。車を持っている入居者様にお付き合いいただき、砂を調達して

まいりました。



・・・ちょっとなめてました。割と疲れた。



砂は１袋１５ｋｇあります。現場を知っていてＤＩＹできる大家さん仲間に話を

聞いてみたところ、３０袋くらいあればいいんじゃない？とのこと。

１５ｋｇ×３０袋＝４５０ｋｇです。冷静に考えると結構な重さだよね、これ。



１袋を持ちます。１５ｋｇなのでまあそれなりの重さです。ホームセンターの

台車にえっちらおっちら積んでいきます。２０袋も積むと、台車の取っ手のあたりまで

高さが積みあがりました。



・・・これ、３０袋は結構厳しい気がするよね。車だって４５０ｋｇの積載量は

人間で考えても定員オーバーでしょう。なんか無理しない方がいい気がする。



ということで、２０袋に一旦とどめました。足りなければまた買いに行こう。うん。



来週の物件ＢＢＱの前に固める砂をばらまく予定にしたので、１週間ほど屋外に

砂を野ざらしにします。その間に雨が降ったら、袋に入っているとはいえ、多少影響が

出てしまいそうな気もします。ブルーシートも購入して、上からかぶせることで

雨対策とすることにしました。



現場の準備はできましたので、あとは当日しっかり砂をばらまかせていただきます！



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